Rue de la République - Onze ans après, toujours inachevée!

7/17/2019 Rue de la Rpublique - Onze ans aprs, toujours inacheve!

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SOMMAIRE

1 - Rue de la Rpublique o en est on onze ans aprs?..............................................................p. 01-10

- Enqu!te pour une "aluation de l#opration Rpublique........................................................p. 1$-%&% - ' Ils ont tu la rue ( ) et *aintenant+ que "ont ,aire les pou"oirs publis?...................p. $-/


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1 RE 2E 3A R4563I7E

O8 E9 ES:-O9 11 A9SA5R;S?11 ans.et toujours pas fini ! I 8 questionsrponses

Au dpart #tait si*ple. l#opration Euro*ditrranne+ un

*illiard d#euros seraient in"estis+ a"e le ,inane*ent de l#Etat et de la

"ille+ sur e pri*tre enlobant la rue de la Rpublique+ per*ettant de larequali,ier ) tra*@a+ assainisse*ent+ parBin+ ,aCades. En,in+ dans une

rue en dsDrene+ on aurait du neu,+ le "ieu r!"e *uniipal d#une rue

requali,ie+ attirant des ouDes aises DerDant > paer *oins

d#i*pFts+ "oire basulant les quilibres letorau. Ge ,ut did.

Restait un point noir. 3a rue tait Dabite. n ros *illier d#Dabitants

loataires du propritaire Distorique+ la SIM HSoit I**obilireMarseillaise+ bn,iiant de petits loers ontre tra"au > Dare des

,a*illes+ prots par les 3ois de 1J& et 1J&J+ et un propritaire

unique qui DerDait > s#en dbarrasser. 7u#en ,aire? Ku le pri+ assez

bas+ les pou"oirs publis auraient pu s#en saisir+ le rno"er+ le re*ettre

sur le *arD en respetant le o*pro*is des Ltrois tiersL1de l#aord

de *ars 00 entre l#Etat+ la Kille et les rands propritaires pri"s. Mais

ela n#allait pas a"e les "ues d#une *airie librale. ADeter+ rer desDabitants plutFt pau"res et restruturer+ rno"er+ non+ #est plutFt l#a,,aire

du pri". Go**ent ,aire? 3a rue stana lonte*ps.

1% n tiers de loe*ent soialu+ un tiers de loe*ents intr*diaires+ un tiersde loe*ents > loer libre.

%


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G#est alors que se produisit le *irale Aprs plusieurs aqureurs qui

ne respetaient pas leurs pro*esses+ un ,onds d#in"estisse*ent se

proposa en 00 d#aqurir une *oiti du patri*oine i**obilier initial de

la SIM+ de Dasser les Dabitants et de rno"er pour "endre > la doupe.3Na,,aire de"ait !tre rle en ans. Ge ,onds de pensions a*riain

prdateur+ 3one Star Het son aene Marseille Rpublique+ a"ide d#une

rentabilit de son apital de 1& par an+ s#enaea > tout rler.

3#aqureur de l#autre *oiti ,ut un in"estisseur de plus lon ter*e+

Eurazeo -A9P+ "isant la "alorisation proressi"e de l#i**obilier. E*balls+

le *aire et le prsident d#Euro*ed donnrent leur bndition en aoQt

00.

3a suite est onnue ) /00 ,a*illes ree"ant un a"is de ,in de bail+ les

Dabitants Darels+ les d*olisseurs saaeant les apparte*ents des

i**eubles "ids. Et un r"eil des Dabitants+ une ptition+ une

*ani,estation de *asse en no"e*bre 00+ et une rsistane opini=tre

pendant des annes+ ao*pane par des *ilitants de Ln entre "ille

pour tousL.

5uis arri"a en 00& la rise ,inanire *ondiale qui ,rappa de plein ,ouet

les oprateurs que la *airie a"ait adoubs+ et en partiulier le ,onds

3eD*an 6rotDers Real Estate IK Hdit A:EMI qui a"ait raDet la part de

3one Star+ a*pute dNun ilot dNi**eubles "endus > 3a soit 6uildin"est

en septe*bre 00.

En 01 les oprateurs ,inaniers et la Mairie se ,liitaient+ LRue de la

Rpublique+ nous a"ons ,ait le tra"ailL a,,ir*ait le patron dA9P dans la

5ro"ene.1

1% Inter"ie@ de 6runo Teller+ 52< dNA9P.3a 5ro"ene & Uuillet 01


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Gette *!*e anne 01+ notre assoiation+ quant > elle+ s#est pose

plusieurs questions ) O en est-on relle*ent ? 3a rno"ation est-elle

ter*ine ? Est-e lou ou Dabit par de nou"eau propritaires ? 7ui sont

les Dabitants+ aniens et nou"eau ? Et la "ie soiale et o**eriale ? 3es,onds d#in"estisse*ent ont il ,ait la ulbute pr"ue ? 7uel est le proVet

*uniipal auVourd#Dui ? Et l#Etat+ qui a tant in"esti dans l#opration

Euro*diterrane+ pourquoi nNest-il pas apable de ,ournir auun bilan ?

7ue o*pte-t-il ,aire ?

Aprs si *ois d#une enqu!te sst*atique sur les i**eubles et auprs

des Dabitants entreprise ,in 01 dbut 01$+ notre assoiation li"reson analse de l#tat des lieu en Duit questions - rponses.

Termin ? Onze ans aprs, une rhabiitation toujours inahe"e!

Sur 0& i**eubles et %J loau > usae d#Dabitation atuels1+un

quart des i**eubles est > l#abandon ou en tra"au. Sur les lots

dNDabitation rno"s+ un tiers du par pri" n#est pas lou. Gonernant les

0$ loau d#ati"it en rez-de-Dausse+ deu tiers sont > l#abandon.G#est Ca la per,or*ane des in"estisseurs ? Seul le par de prs de $00

loe*ents soiau est entire*ent rno" et Dabit.

Aprs le tsuna*i ,inanier de 00&+ 3eD*an 6rotDers Hdit A:EMI et

Eurazo-A9P ont el les rDabilitations+ > l#arr!t pour le pre*ier+ au

o*pte-outtes pour le seond. 7uatre > inq ans d#arr!t a"ant la reprise

des rDabilitations ou la "ente en blo en l#tat+ #est > dire plus dradqu#en 00.

1% 3a sous-di"ision d#aniens rands apparte*ents en studios+ :1 et :+ a ,aitpasser le no*bre total de loe*ents appartenant > des rands propritaires-in"estisseurs dans le pri*tre de l#O5AW-Rpublique HDors opropritstraditionnelles de &$0 en 00 > prs de %J en 01$ selon lesesti*ations de GK5:+ soit / loe*ents suppl*entaires.

$


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#ne mutation "ers e u$e et e haut %e &amme? 'in %(un r)"e.

Gertes A:EMI propose de "endre > 000 euros le *X+ *ais les preneurs

ne sont pas l>. Et le Daut de a**e non plus ) les oprateurs ont

*assi"e*ent doup les apparte*ents H&00 loe*ents de plus dansla *!*e sur,ae+ rabot les pla,onds+ ono*is sur les asenseurs+

re*pla le Dau,,ae > az par des li*atiseurs letriques r"ersibles.

2ans lNe*bl*atique i**euble du ' 7uai du port ( propos > / 000

euros le *+ les "olets de la partie arrire partent en la*beau.

Et ils ont re"u leurs a*bitions. Pini le Daut de a**e+ DerDons le

rende*ent "ia des rsidenes pour les tudiants+ pour le troisi*e =e+

l#DFtellerie+ et pour la loation de ourte dure. 3e rsultat est l> ) peu depropritaires oupants+ une rue de loataires+ que les loers le"s du

par pri" poussent > partir+ et la "ie o**une qui ne se re pas.

*a &entrifiation reherhe a+t+ee eu ieu? ien n(est moins sur!

On se sou"ient de la dlaration ,a*euse de l#adVointe au *aire dlue

> lNurbanis*e+ adoubant les oprateurs assis > ses Fts+ en aoQt 00 )

Lla population de la rue n#a pas "oation > resterL sui"ie de Lnous ne,erons pas une rue de loe*ent soial (.

2i ans prs+ la o*binaison de la rsistane opini=tre des aniens

rsidents loataires et de la rise ,inanire issue des subpri*es a

produit ei ) prs de $00 *naes oupent un par de loe*ent soial

rno"+ proprit de bailleurs soiau+ et pour une partie d#A9P.

5robable*ent prs de 00 *naes initiau ont t oblis de

d*naer sous la pression des d*olisseurs. Mais une *aVorit desoupants initiau prs de %00 *naes- ont t relos durable*ent

dans le par soial+ et les rentes "entes en blo Hnota**ent >

5ROMO3O bas re"enus

rsidant en loe*ent soial. G#est le rsultat de la rsistane des

Dabitants sur les r!"es initiau de LDaut de a**eL Y Nest aussi le

/


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rsultat dNune ralit ono*ique et soiale qui sNoppose > la "olont

d#"auation des populations *odestes du entre-"ille.

2ans le par pri"+ la "aane se situe entre un tiers HA9P et deu tiersdes loe*ents rno"s HA:EMI ) sine de l#inadquation entre les pri

proposs > la "ente Hdon > la loation et le pou"oir d#aDat des *naes

DerDant > se loer. 6re,+ le LpeupleL Donni par les lites qui ou"ernent

la "ille est touVours prsent.

#ne popuation enfin stabe? -as %ans e par pri" !

3a doupe *assi"e et sst*atique des aniens apparte*entsDaus*aniens+ ralise en raison du tau de rentabilit plus le" des

studios et :+ a onduit > une struture d#apparte*ents bisornus et

sou"ent inon,ortables Hen raison de l#obliation de respeter les ,en!tres

d#poque. Gela "a de pair a"e la reDerDe de la rente des rsidenes

pri"es pour le loe*ent tudiant Hloers aluls pour bn,iier du

*ai*u* d#A53 sans onditions de ressoures. Wor*is les *naes en

loe*ent soial+ les tau de rotation des Dabitants et de "aane desloe*ents resteront le"s. ne rue instable+ enore une ,ois

reonstruite non pas en ,ontion des besoins soiau+ *ais des i*prati,s

de rentabilit.

t a fameuse /rue %u ommere %e a pubique/ ? #ne faiite

ommeriae et soiae.

2eu tiers des rez-de-Dausse de la rue "ides+ ou non rDabilits+ #est unindiateur de ,aillite en ono*ie du o**ere.

2ans la bataille quotidienne que se li"rent les ,onds d#in"estisse*ent et

les pro*oteurs d#i**obilier o**erial+ il ne peut pas a"oir que des

anants. 2ans le rand Marseille+ prs de 00 000 *X de sur,aes

o**eriales sont en onstrution ou en pr"ision. 3es in"estisseurs et


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la Muniipalit qui dli"re les per*is de onstruire se*blent a"oir oubli

l#l*ent ono*ique de base qu#une population stanante+ o**e elle

de Marseille depuis 00+ au pou"oir d#aDat stanant+ onso**era

d#autant *oins par *X et par *aasin que le no*bre de o**eresroZtra1.

2ans la ourse au iantis*e+ les ,onds Wa**erston H:errasses du

5ort+ Soit

onso**ateurs prsents > ses etr*its.

On ne pleurera pas sur et De des ,onds d#in"estisse*ent. Mais pour

les Dabitants+ le rsultat est une qualit de "ie trs drade+ une "ie de la

rue L*orteL > 1JD+ et un senti*ent de Lpeur de sortir le soirL dnon

par no*bre d#Dabitants.

1%Koir+ Reards de l#Aa*HAene d#rbanis*e *arseillaise n[ HVan"ier01% \9ou"eau dialoue entre "ille et o**ere\ Y "oir aussi le dossier ' Il a o**eres ] et o**eres ( issude la sane de septe*bre 01 duroupe ' 5ensons le *atin ( ) @@@.pensonsle*atin.,r

&


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0onurrene ibre...? Ou monopoe? *e as %es parin&s 2I30I.

ne des dou"ertes de notre enqu!te auprs des Dabitants+ outre la

,aible Lqualit de "ieL du quartier+ #est l#absene de possibilit de se arer.

Sau, > paer....trs Der+ par,ois plus Der que le loer.Et > qui ? Au quasi-*onopole que la *uniipalit a aord au roupe

KI9GI. :rente euros les D > la Uoliette+ / Euros au MGEM ) la

*uniipalit librale qui dirie Marseille a onstruit un *onopole tel quNon

peut sNinterroer ) Lqui dirie la "illeL ? HM. Kanier+ 01. G#est en tout

as un Dandiap srieu pour les Dabitants+ du *oins les atuels+ en

attendant des plus aiss.

t es fon%s %(in"estissement, s(en sont+is sortis?

5robable*ent pas autant que leurs "ues initiales+ *ais ,inale*ent pas

*al+ o*pte tenu des d=ts soiau qu#ils ont pro"oqus. n Gentre Kille

5our :ous a dV> dou*ent la ' ulbute ( des ,onds dNin"estisse*ent

lors des di,,rentes re"entes.

3one Star Hdont le ,au nez tait LMarseille RpubliqueL s#est dae >

te*ps+ "endant en septe*bre 00 > 6uildin"est et en 00& au ,onds36RE5 Pund IKL. A la ,aillite de la banque 3eD*an 6rotDers initiant la

rande rise ,inanire *ondiale+ la presse a ru que ette ,aillite tait la

ause de l#arr!t de la rDabilitation. G#est en 011 1que le pot au roses

a t d"oil ) les oprateurs du ,onds DerDaient > ruiner la banque

alle*ande porteuse de l#e*prunt+ et ont russi > lui raDeter leur dette >

*oiti pri H#est > dire > doubler leur apital sans rien ,aire.

ne ,ois l#opration russie+ restait > "endre par blos+ puis > solder etprendre ses bn,ies. Ge qui ,ut ,ait en 01+ pour une part au pro,it de

la Ponire du 3oe*ent+ puis en septe*bre 01$ auprs du ,onds

er*ano-lue*boureois PRE2O


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Ponds PREO -dire les ontribuables- en sedispensant de paer lNi*pFt sur ses bn,ies. 3es ,onds 36RE5 ,ont

partie de la liste d"oile par le sandale 3^ 3eaBs+ r"lant en 01$

que les ,onds 3eD*an 36RE5+ outre le ,ait de pratiquer une ourse

e,,rne au pro,it r=e > lNe,,et de le"ier H36O+ a"aient t autoriss par

le ou"erne*ent du 3ue*bour rae > un ' resrit ,isal ( Hta rulin

a"antaeu leur per*ettant dNDapper > lNi*pFt sur les bn,ies+ au

dtri*ent des Etats ou ils oprent+ dont lNAlle*ane et la Prane 1.A9P-Eurazo+ pratiquant une rDabilitation au lon ours+ ait

di,,re**ent+ en doublant ou triplant les loers en ,in de bail. Stratie

partielle*ent ontrarie par les no*breu ontentieu ans par les

loataires de"ant les tribunau aprs passae en o**ission de

oniliation. Et sa diretion ,ut dbarque en 01 par les ationnaires.

3es "entes par blos sont alors alres+ a"e nota**ent la "ente

d#une partie du par non rno" > la SA W3M 5ro*olois pour duloe*ent inter*diaire+ "oire soial.

2#un bout > l#autre depuis 11 ans+ l#opration LRue de la RpubliqueL a t

une opration de spulation ,inanire+ sou*ise > la ditature des tau

de pro,it+ au *pris des Dabitants+ entreprises+ ateurs ulturels et

o**erCants initiau. So*bre bilan pour la *uniipalit qui a"ait tout

*is sur la apait de la ,inane pri"e > rno"er la rue. Et pour lesDabitants+ qui "i"ent un dsert soial.

1% 3e dtail de ette arnaque est disponible sur le site de 3^3EATS )Dttp)__@@@.iiV.or_proVet_lue*bour-leaBs_eplore-dou*ents-lue*bour-leaBs-database

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#ne rue %e propritaires? Ou une rue %e ointains rentiers et %e

oataires en transit ?

9ous so**es don+ non pas > la ,in de l#Distoire de la rDabilitation de la

rue *ais probable*ent > la ,in de la estion par les ,onds spulati,s ) lestoB restant a t "endu par lots ou i**eubles > des in"estisseurs

H6uildin"est+ Odals+ et. qui eu *!*es re"endent les lots > des

aDeteurs ,inau.

7ui sont es nou"eau propritaires ? Ge sont probable*ent les $ des

*naes les plus aiss du pas+ qui "eulent rduire leur i*pFt sur le

re"enu et touDer la rente. 3e *oen+ Nest l#in"estisse*ent d,isalisdans le loe*ent Htudiant+ ou par anien+ ou en oproprit "enant en

ddution de leurs i*pFts+ assorti d#i*probables rende*ents annuels du

apital de $ ou /.

Mais leur Ld,isalisationL est tout si*ple*ent de l#arent publi aspill

au pro,it des rentiers+ dispositi, qui dure depuis les *anis*es LRobienL

des annes 1J&0 Vusqu#au Ld,isalis 5inelL dNauVourd#Dui+ un *oen laldNenriDir les plus riDes.

Go*pte tenu de e que l#on a drit de la *au"aise qualit des

rDabilitations+ du dsert o**erial+ du tau de rotation qui rsulte de

ni"au de loers trop le"s+ et enriDisse*ent est bien peu probable.

Ges nou"eau bailleurs rentiers+ qui r!"ent de s#enriDir par les loers au

dtri*ent des pieons de loataires+ seront peut !tre les dindons ,inau ?3#Etat+ Euro*diterrane+ la Muniipalit seront-ils en *esurent de

Di,,rer l#aent publi aspill dans ette ,aCon de L,aire la "ille sur elle

*!*eL "ia les *anis*es ,inaniers HK. Renard+ L3a "ille saisie par la

,inaneL 00& ? Et de Di,,rer e qu#il aurait t possible de ,aire a"e

tout et arent publi ?

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` la rue de la Rpublique nous

a"ons ,ait le tra"ail 6runo Teller

e-prsident du diretoire d#A9P3a 5ro"ene+ &.0.01

1%


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- E97c:E 5OR 9E

4KA3A:IO9*e point sur (opration pubique 45667+5619

En no"e*bre 01$ l#opration de rno"ation de la rue de Rpublique

atteindra sa onzi*e anne. Si ette opration e*bl*atique des

trans,or*ations que onnait la "ille reste dans la **oire des *arseillais#est par la "iolene s*bolique et *atrielle des rapports entre

loataires et rands propritaires in"estisseurs+ *ais aussi par la lenteur

d#un proessus de renou"elle*ent qui rappelle le pre*ier \De\ de la

rue ,in du ^I^e sile.

Entre l#t 00 et 010+ n Gentre Kille 5our :ous s#est ran du ot

des Dabitants qui se sont oraniss pour d,endre leurs droits >l#in,or*ation+ au reloe*ent et > un traite*ent dine et Vuste ,ae au

propritaires in"estisseurs+ *ais ,ae aussi au olleti"its loales

i*pliques dans l#opration Euro*diterrane. En 00J+ a"e le dpart

de Marseille Rpublique et l#e,,ondre*ent de la 3eD*an 6rotDers un

des prinipau ationnaires d#A:EMI+ repreneur d#une part i*portante de

son patri*oine- la pression sur les loataires di*inua et l#ation d#n

Gentre Kille 5our :ous se *it en "eille. Ainsi+ entre 010 et 01$+l#assoiation a ard un ontat a"e des Dabitants *obiliss et a

Dan > plusieurs reprises a"e les ser"ies d#Euro*diterrane sur

l#a"ane*ent de l#opration.

Onze ans aprs le dbut de ette opration d#a*pleur et *alr des

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e*belisse*ents+ la sensation d#une rno"ation en de*i-teinte se*ble

s#i*poser dans les reprsentations des *arseillais+ soient-ils \aniens\

ou re*ent arri"s. Aussi+ l#i*ae d#une rue \"ide de son =*e\+ d#une

\rue *audite\ qui peinne > attirer des nou"eau Dabitants+ nota**entles plus ,ortuns+ sure que les destins de ette artre paraissent

touVours aussi ,lous que lors de l#i*pulsion de l#opration de rno"ation au

dbut des annes 000 par de *ultiples ateurs publis et pri"s.

:u(en est+i "raiment?

O en est-on de la rno"ation des prs de %000 loe*ents de la rue et

des rues adVaentes intres au pri*tre de l#O5AW Rpublique? 7uisont les propritaires atuels au ,il d#un *orlle*ent onstant de la

proprit? 7ui Dabite? 5ourquoi les rez-de-Dauss restent-il "ides

derire des ,aCades de o**eres "irtuels? n bilan o,,iiel aurait pu

a"aner des rponses > es questions. Or+ *alr l#i*portane des

in"estisse*ents publis lis au passae du tra*@a+ la onstrution d#un

parBin+ d#un bassin de rtention et des sub"entions diretes >

l#a*lioration de l#Dabitat+ auun bilan o,,iiel n#a t rendu publi > e Vour.5ire enore+ les ateurs publis autre,ois *obiliss pour pro*ou"oir le

renou"eau de e seteur de la "ille et pour rassurer l#in"estisse*ent+ se

ddouanent de toute d*arDe d#"aluation prtetant d#une opration

pri"e et *ani,estent ainsi une ertaine "olont de ne pas sa"oir.

2epuis prs de quinze ans+ n Gentre Kille 5our :ous n#a ess

d#interpeller l#opinion publique et les lus loau pour plus de transparenedans les oprations de rDabilitation dans le entre-"ille. Get e,,ort s#est

*ani,est entre autres par la prodution de plusieurs **orandu*s sur

les 5ri*tres de Rstauration I**obilire+ dont l#Enqu!te pour une

4"aluation du 5RI 9oaillesen 00J. Malr des petites "itoires+

l#a*pleur du o*bat de*eure au *!*e titre que l#enae*ent de

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l#assoiation pour une *eilleure in,or*ation sur le de"enir de nos

quartiers et sur l#utilisation des deniers publis.

2ans un ontete *arqu par de nou"elles essions i**obilires et parl#enterre*ent de toute d*arDe d#"aluation+ l#assoiation a enae

une enqu!te sst*atique sur le de"enir de la rue en interroeant l#tat

de la proprit+ l#a"ane*ent de la rno"ation et l#oupation des

loe*ents et rez-de-Dausss o**eriau. Si la publiation des

rsultats de ette enqu!te peu"ent ontribuer > on,ir*er ou in,ir*er un

ertain no*bre de reprsentations+ pourra-t-elle r"eiller les dideurs

dans leur de"oir de rendre des o*ptes au itoen sur leur ation et surleur *anire de ,aire ou d,aire la "ille?

*es questionnements

Entre 00 et 010+ n Gentre Kille 5our :ous a reueilli un ertain

no*bre d#in,or*ations onernant l#tat de la proprit des loe*ents et

des rez-de-Dausse o**eriau+ *ais aussi des donnes lies au

reloe*ents et > la prodution de loe*ents soiau sur le pri*tre del#opration. Au reard de la di,,usion de disours et i*pressions par,ois

ontraditoires sur le de"enir de la rue et > d,aut d#obtenir des

in,or*ations prises auprs des ser"ies d#Euro*diterrane+ et "u les

nou"elles essions annones en 01 HA:EMI et 01$ HA9P+ il a paru

nessaire de tenter d#apporter des rponses au interroations

sui"antes )

7ui sont les propritaires atuels des loe*ents et rez-de-

Dausse dans les i**eubles du pri*tre de l#opration

Rpublique?

Go**ent se rpartissent les tpes de loe*ents entre par

pri" et soial?

7uel est l#tat d#a"ane*ent de la rno"ation des i**eubles?

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7uelle est la part des loe*ents Dabits?

5ourquoi a t-on l#i*pression que les rez-de-Dausse

o**eriau sont laisss "aants?

En,in+ que nous apprennent les rsultats sur les straties

d#in"estisse*ent des di,,rents propritaires+ sur les ateurs

publis et sur le de"enir de la rue?

*e primtre %e (enqu)te

3e pri*tre Distorique de l#opration Rpublique a t elui de l#O5AW-

R Rpublique de 00 HOpration 5rora**e d#A*lioration del#Wabitat Renou"elle*ent rbain. Rane du ot des Dabitants

*enas par des non-renou"elle*ent de bau+ des *diateurs

inti*idateurs+ des non-reloe*ents et par le *anque de transparene

des ateurs publis et pri"s+ l#ation d#n Gentre Kille 5our :ous s#est

struture autour du patri*oie d#A9P et de Marseille-Rpublique+ Dors

oproprits traditionnelles. 3a prsente enqu!te s#est don intress au

de"enir de e par i**obilier+ qu#il de*eure dans le patri*oine despropritaires Distoriques HA9P+ des susseurs de Marseille-Rpublique

HA:EMI+ 6uildin"est et di"ers bailleurs soiau+ de nou"eau aqureurs

HPonire 2"eloppe*ent 3oe*ent+ 5ro*olois+ ou qu#il ai donn lieu >

des nou"elles oproprits issues de "entes > la doupe suessi"es par

Marseille-Rpublique+ A:EMI ou A9P.

*a oete %e %onnesAu ,il de plus de si *ois de ollete HVan"ier-aout 01$+ inq enqu!teurs

bn"oles1ont ralis des obsr"ations+ i**euble par i**euble sur

l#ense*ble du pri*tre de l#O5AW-Rpublique. 3a ollete de donnes a

per*is d#enqu!ter dans / ilFts+ e qui ,ait+ 0& \,iDes i**euble\+

1% 3#quipe d#enqu!teurs o*ptait trois ono*istes > la retraite+ un e-Dard#oprations et un Veune urbaniste.

1&


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i**eubles dont ertains disposent de plusieurs entres et don de plus

d#une adresse+ soit %J loau dans les taes1HDors entresols aant

une ,ontion *aVoritaire*ent rsidentielle Hloe*ents+ et %0$ loau en

rez-de-Dausse > usae o**erial.

100 des i**eubles identi,is o**e ,aisant partie du patri*oine

d#A9P ou de Marseille-Rpublique ont t renseins. En,in+ les tau de

non rponse sur un ou plusieurs do*aines d#obser"ations ne dpassent

Va*ais $ de l#Dantillon total+ e qui donne une relle ,iabilit au

donnes olletes.

3es ite*s qui ont ,ait l#obVet d#obsr"ations ont t les sui"ants ) la struture de la proprit Horobore a"e d#autres soures

l#tat d#a"ane*ent de la rno"ation Hrno"+ rno"

partielle*ent+ tra"au en ours+ pas rno" des i**eubles au

*oins sur les parties o**unes et sur les espaes pri"ati,s

lorsque des renontres a"e des Dabitants l#ont per*is

le tpe d#oupation+ loati, soial et par pri"+ au reard de la

proprit des i**eubles Dors rez-de-Dausse Hobser"ations

roises a"e les donnes du do*pte SR au 1e Van"ier

01%

l#oupation des loau dans les taes H,ontion rsidentielle ou

d#ati"it+ oup ou inoup

l#oupation des rez-de-Dauss o**eriau Houp ou

inoup+ tpe d#ati"it si ati"it

1% Go*pte tenu de la prdo*inane de la ,ontion rsidentielle+ le ter*enrique de \loe*ents\ sera e*plo pour no**er les %% loau >usae rsidentiel et les 1$% loau > usae d#ati"it dans les taes.

noter aussi que la sous-di"ision d#apparte*ents en studios+ :1 et :+ a ,aitpasser le no*bre total de loe*ents appartenant > des rands propritaires-in"estisseurs dans le pri*tre de l#O5AW-Rpublique HDors opropritstraditionnelles de &$0 en 00 > %J en 01$ selon les esti*ations deGK5:+ soit / loe*ents suppl*entaires.

1J


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;"ertissement

3e te*ps de la ollete orrespond au te*ps requis pour les

obser"ations "isuelles et pDotorapDiques+ pour lNDane a"e des

Dabitants a,in de reueillir Htrop rapide*ent leurs propos sur lNtat duloe*ent et de lNi**euble+ sur les onditions de "ie et dNDabitabilit quNils

onnaissent+ sur le on,ort et l#inon,ort de la "ie dans les i**eubles+ sur

leurs attentes et dsillusions+ sur la ,ontion o**eriale+ sur les

rapports a"e les bailleurs et entre les Dabitants. Ges appriations

Hrno"+ rno" partielle*ent+ et. rel"ent de la seule obser"ation

"isuelle+ indpenda**ent du respet ou non des lauses teDniques de la

restauration. Gelle-i peut de e ,ait di,,rer de elle dNun teDniien oud#un arDitete en Dare du ontrFle des tra"au e,,etus. Il en "a de

*!*e pour les appriations qui onernent les ni"eau d#oupation des

taes+ o il s#ait d#esti*ations bases sur la o*ptabilisation des boites

> lettres et des sonnettes Htotal et oupes et de "ri,iations

"entuelles auprs d#Dabitants renontrs.

Suite au traite*ent des donnes et > leur interprtation ainsi qu#> desDanes a"e quelques unes des randes soits propritaires d#un

patri*oine dans le pri*tre d#enqu!te+ il est ,ort probable que la

atorie d#obsr"ation \rno"\ ai t *obilise pour drire des

i**eubles dont l#tat *atriel aurait *rit la atorie \rno"

partielle*ent\. Il en "a de *!*e pour des i**eubles lasss o**e

\rno"s partielle*ent\+ qui auraient *rit d#!tre lasss o**e \non-

rno"s\. Ge tpe de praution doit "aut aussi pour l#esti*ation des taud#oupation des loe*ents et des rez-de-Dauss o**eriau. 3es

li*ites "oques doi"ent onduire le leteur > interprter a"e prudene

les Di,,res et proportions a"ans+ que seul un bilan *atriel et soial

intral et dot des *oens teDniques+ ,inaniers et politiques pourra

priser.

0


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*; -O-I= *O@3T=1

*es propritaires pri"s %tiennent A7B %u tota %e

o&ements %ont seuement ;3' 75B

*es nou"ees orproprits issues %e "ente C a %oupe

reprsentent 1DB

*es baieurs soiau$ reprsentent 1DB %u tota %e o&ements

en 561

5lusieurs sont les ou"raes qui ont retra l#Distoire i**obilire et

soiale de la rue de la Rpublique.Retenons pour notre propos que

depuis 1J& on assiste au *orelle*ent proressi, de la proprit de la

rue autour de deu straties d#in"estisse*ent. 2#une part+ les

\*arDands de biens\ HGo,inda+ 5G+ Marseille-Rpublique+ A:EMI+

Ponire 2"eloppe*ent 3oe*ent qui "isaient > aDeter+ rDabiliter et

re"endre > la doupe pour daer une *are > ourt ter*e. 2#autre

part+ les \bons pres de ,a*ille\ HA9P+ bailleurs soiau a"e une

stratie patri*oniale de rDabilitation et de loation+ dans un obVeti, de

rentabilit > *oen et lon ter*e ,onde+ pour A9P+ en bonne *esure sur

la "alorisation des rez-de-Dausse o**eriau.

1% 3es tableau de rsultats de l#enqu!te sont disponibles en tlDare*ent surle site d#n Gentre Kille 5our :ous

% POR9IER.+ MAE33A Hdir.+ 00+ Marseille entre "ille et ports ) 3es destinsde la rue de la Rpublique+ 3a 2ou"erte+ %1p.+GWAMO9:+ 2#A


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*es &ran%es soits propritaires

5ar del> le onstat nral d#un *orelle*ent proressi, de la proprit

de la rue depuis 1J&+ la rue reste en rande *aVorit une rue pri". A9P

Dritier diret de la Soit Rue I*priale et de la SIM reste de loin lepropritaire *aVoritaire a"e 1J& loe*ents sur un total de %J+ soit

un peu *oins de %1. Wor*is A9P+ les rands propritaires pri"s

reprsentent %1+ a"e respeti"e*ent Ponire 2"eloppe*ent %/$

loe*ents H10+ 5ro*olois %% loe*ents HJ+$+ A:EMI a"e &&

loe*ents H& et plus loin 6uildin"est 10 H+&/.

n *ot sur Ponire 2"eloppe*ent et 5ro*olois+ les deu aqureurs leplus rents. Ponire 2"eloppe*ent 3oe*ent+ ,iliale de la Ponire des

Rions+ est spialise dans la dtention dNati,s rsidentiels en Prane.

Son patri*oine+ situ > 0 sur 5aris Ile de Prane+ reprsente une

"aleur d#en"iron &/0 Mg au %0 Vuin 01. Gourant 01% A:EMI de >

Ponire 2"eloppe*ent $0 loe*ents pour % Mg.Selon le

2ou*ent de R,erene 01 de Ponire 2"eloppe*ent+ la ,or*e

\*arDand de biens\ H"ente > la doupe aratrise sa stratied#in"estisse*ent bien qu#un ertain no*bre de biens aient aussi une

"oation loati"e. 5ro*olois est un roupe i**obilier de estion et de

onstrution de loe*ents loati,s+ Soit Anon*e W3M. Gourant

01+ A9P de 1/ loe*ents pour % Mg. 5our l#instant+ il se*blerait

que l#intention de 5ro*olois soit de rno"er pour louer > loer *odr et

> loer libre. :oute,ois+ les loe*ents soiau potentielle*ent produits par

5ro*olois depuis son arri"e n#ont pas pu !tre o*ptabiliss arabsents du do*pte SR au 1e Van"ier 01% qui a ser"i de r,rene a

ette enqu!te. roire les dlarations d#A9P et d#A:EMI > la presse+ es

1% Pi. 9o*bre de loe*ents detenus par propritaire% 3a rue de la Rpublique > nou"eau prise dans un Veu de bonneteau ,inanier+

Marsatu+ Gl*entine Kasse et 6enoit


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ssions auraient onern leurs stoBs les plus d"aloriss1.En,in+ on

onstate un ertain dalae entre les Di,,res annons > la presse des

essions rentes et les Di,,res issus de la prsente enqu!te. Gei

doule ertaine*ent de la di,,iult pour les enqu!teurs de GK5: dedseller tous les Dane*ents de proprit sur le terrain. 3es Danes

a"e les propritaires autour des rsultats de ette enqu!te per*ettront

ertaine*ent de priser le bilan de ette opration.

*es nou"ees oproprits

3es nou"elles oproprits issues du patri*oine Marseille-Rpublique+

A9P et A:EMI reprsentent $& loe*ents+ soit 1% du total deloe*ents. 3es oproprits issues du patri*oine A:EMI o*ptent &&

loe*ents+ soit & du total de loe*ents enqu!ts et /% des nou"elles

oproprits issues de "entes > la doupeY elles issues de Marseille-

Rpublique+ &/ loe*ents H+$ du total et 1&+ des nou"elles

opropritsY en,in elles d#A9P & loe*ents H+ du total et 1&+$

des nou"elles oproprits. 3es propritaires de es apparte*ents

"endus > la doupe sont sou"ent des personnes aant aDet pourplaer un apital et bn,iier de d,isalisations. 3es entretiens onduits

a"e des Dabitants loataires de es oproprit ,ont tat d#une di,,iult

> ontater les sndis qui en sont Dars. Aussi+ o**e on le "erra

plus loin+ une nou"elle o,,re i**obilire base sur la loation saisonnire

onnait un d"eloppe*ent dans e par autour d#aenes i**obilires

spialises qui proposent des produits ls en *ain au petits

propritaires in"estisseurs.

1% 2ans un o**uniqu de presse de Vuillet 01+ A9P a"anCait les aru*entssui"ants pour Vusti,ier la ession d#un stoB de plusieurs dizaines deloe*ents ) \ati,s > usae rsidentiel "aantsY qualit in,rieur par rapportau ati,s du bas et du Daut de la rueY des propritaires qui ne risquent pas derno"er leurs biens sur la tranDe du *ilieu de la rueY nessited#in"erstisse*ents lourds sans arantie de rende*ents ,utursY rende*entatuel ,aible entre 1 et Y ession oDrentes a"e stratie d#ense*ble\

%


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*es baieurs soiau$

3es Duit bailleurs soiau1prsents sur le pri*tre d#enq!te o*ptent

ense*bles $% loe*ents H1% du total des loe*ents+ 935-S9I > la

t!te a"e 0% loe*ents et un peu *oins de / du total lobal *ais$ du par soial dans le pri*tre+ SO des bailleurs

pri"s Hrands propritaires ou opropritaires ontre 1% H$% > des

1% 3es donnes *obilises onernant le loe*ent soial sont le rsultat duroise*ent de l#enqu!te de terrain *ene par GK5: a"e le do*pte SRau 1e Van"ier 01%.


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bailleurs soiau.

3e Di,,re de 1% de loe*ents soiau peut paraitre ,aible+ o*pte tenu

des obVeti,s de prodution de l#O5AW Rpublique et plus partiulire*entde la rle dite \des trois tiers\ Hun tiers soial+ un tiers inter*diare et

un tiers libre que les bailleurs Distoriques H5G et A9P a"aient aept

de respeter sans pour autant en !tre ontraints. Ge Di,,re o*ptabilise

l#ense*ble des loe*ents proprit des Duit bailleurs soiau prsents

dans le pri*tre d#enqu!te1et sont onsidrs o**e par soial

publi+ ontraire*ent au par pri" on"entionn HJ loe*ents d#A9P

qui est onsidr o**e par soial pri" te*oporaire du ,aite que+ lesloers *aitriss pendant une dure de J ans en ontrepartie d#aides > la

rDabilitation par l#A9AW re"iennent au *arD au ter*e du

on"entionne*ent.

3e tau de 1% de loe*ents soiau en 01$ peut aussi paraitre ,aible

ar il est alul par rapport > un total de %J loe*ents. Or+ l#aord

initial des \trois tiers\ a"ait t at sur la base de prs de &$0loe*ents. Ainsi+ o*pte tenu de l#au*entation du no*bre de

loe*ents dans l#ense*ble de la rue par e,,et de la sous-di"ision

d#apparte*ents+ et par rapport > l#tat initial+ on o*pterai > e Vour

1/ de loe*ents soiau. 7ue e soit 1% ou 1/+ la part des

loe*ents soiau dans la rue reste in,rieur au obVeti,s de dpart.

En,in+ on est ale*ent loin d#une rpartition quilibre des tpes de

loe*ents soiau a"e & des loe*ents inter*diaires+ 1 desloe*ents Daut de a**e et 1$ des loe*ents trs soiau.

1% 5ro*olois de"iendra probable*ent le neu"i*e bailleur soial dans lepri*tre. Or+ > d,aut d#in,or*ations plus prises sur leurs intentions+ on nepeut por l#instant que poser l#DpotDse.

% ,. notes n[% et n[&

$


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;3' et e par pri" on"entionn

2ans le adre de l#O5AW Rpublique A9P a bn,ii de prs de + Mg

de sub"entions de l#Aene 9ationale de l#A*lioration de l#Wabitat+ en

ontrepartie de quoi elle de"ait louer les bien rno"s > des pri *aZtrissqui"alents au pla,onds du loe*ent soial. En 00/ A9P a"ait

on"entionn $0 loe*ents et prs d#une entaine en 011. 2epuis+ A9P

n#a plus on"entionn des loe*ents a"e l#A9AW. Aussi+ es loe*ents

tant disprss dans di,,rents i**eubles+ > d,aut de donnes prises

sur leur loalisation eate+ *ais aussi > d,aut de ertitude quant au

respet du on"entionne*ent par le propritaire Hrespet des loers

*aitriss+ il a t on"enu de ne pas o*ptabiliser es loe*entso**e des loe*ents soiau dans la prsente enqu!te+ *ais o**e

des loe*ents pri"s. 5our indiation+ si l#on a"ait o*ptabilis le par

pri" on"entionn d#A9P on passerait de 1% > 1$ du par total de

loe*ents+ e qui reste peu sini,iati,.

2e toute loique le stoB de loe*ents on"entionns d#A9P "a droitre

au rtD*e de l#arri"e > ter*e des on"entionne*ents. 2e telle sorte+ onpeut esti*er qu#au *oins $0 loe*ents doi"ent sortir de

on"entionne*ent ourant 01$ et une partie equi"alente entre 01/ et

01&. Aussi+ le no*bre de loe*ents on"entionns est tributaire du

respet des enae*ents pris par les propritaires. Or+ dans le as

d#A9P+ l#assoiation GK5: a t alert sur la o*da*nation d#A9P >

re"erser 10$ euros d#aides perCues sur / loe*ents suite > un

ontrFle du respet des enae*ents HGo**ission 3oale d#A*liorationde l#Wabitat du /.1.01%. 3#A9AW n#aant pas les *oens de raliser

des ontrFles sst*atiques sur les prorpitaires bn,iiaires+ ette

petite o*da*nation serait-elle l#arbre qui aDe la ,Fret?

/


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@arseie+pubique I ;temi et e par soia

3#eploitation du do*pte SR au 1e Van"ier 01% per*et de ,aire

plusieurs onstats. 3e ros de la prodution de loe*ents soiau a t

ralis par des bailleurs soiau aant raDet des i**eubles entiersdrads > Marseille-Rpublique a"ant 00&+ et en *oindre *esure >

A:EMI+ totalisant prs de /0 de tous les loe*ents soiau de la rue et

rues adVaentes. Go*pte tenu des te*ps des essions et des tra"au de

rno"ation+ e n#est qu#> partir de 00J que le do*pte SR enreistre

leur *ise en loation+ $0 loe*ents au 1e Van"ier 011+ en"iron 1$0 au

1e Van"ier 01 et un peu plus de %00 au 1e Van"ier 01%. En,in+ si on

s#intresse au tpes de loe*ents soiau produits dans la rue+ ledo*pte SR 01% o*pte 1 de loe*ents soiau \Daut de

a**e\ H53A ontre & de loe*ents soiau \inter*diaires\

H53S et 1$ de loe*ents trs soiau H3I5+ 53A:S et 1/ de

loe*ents pour lesquels le tpe de ,inana*ent n#est pas pris.

=#*T;T= I (;2;30@3T > *;


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de l#opration Rpublique+ sou"ent tro*p par la Vutaposition de ,aCades

,raZDe*ent ra"ales et d#i**eubles *urs+ drads et le no*bre de

loau o**eriau *urs. 3es tro*pes l#oeil ne tro*pent pas

lonte*ps. 2epuis+ un se*blant d#Do*onit de ,aCades ra"ales ,aiti*ainer un a"ane*ent. G#est en partie e que on,ir*e l#enqu!te de

GK5:. Mais par del> les apparenes et derire les ,aCades+ l#obser"ation

de l#intrieur des i**eubles laisse pl=nner un ertain no*bre de doutes

quant > l#a"ane*ent rel de la rno"ation.

Il parait i*portant de rappeler que les enqu!teurs de GK5: ont re*pli

des ,iDes d#obser"ation pour Daque i**euble. 2ans le "olet \4tat de larno"ation\+ il s#aissait d#entrer dans l#i**euble pour quali,ier

"isuelle*ent l#tat des i**eubles en s#appuant ale*ent sur la

onsultation d#Dabitants renontrs. 7uatre atories d#i**eubles ont

ainsi t identi,is )

Rno"_ auune obsr"ation ne ,ait douter d#une rno"ation+

soit-elle rente ou pas+ sur au *oins la ,aCade+ les parties

o**unesY

Rno" partielle*ent_ au *oins un l*ent H,aCade+ parties

o**unes+ parties pri"ati"es qui *et en doute l#tat intral de

la rno"ation

9on rno"_ plusieurs l*ents drads

:ra"au en oursh plusieurs l*ents en ours de rno"ation Gonstrution neu"eh opration de d*olition-reonstrution

:ues onstats sur a rno"ation?

Sur l#ense*ble du pri*tre d#enqu!te+ 1J0 H$/+% des loe*ents sur

un total de %J loe*ents+ se situent dans des i**eubles rno"s+

&


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10$ H%0+ dans des i**eubles rno"s partielle*ent+ 0 H/+J

dans des i**eubles en tra"au+ 1$ H+1 dans des i**eubles non

rno"s et &$ H+ dans des i**eubles neu,s Hon o*pte en"iron trois

oprations neu"es.

3e onstat nral est le sui"ant+ elui d#un Dantier qui dure trop

lonte*ps et qui produit des rsultats en de*i-teinte. Onzeans aprs les

dbuts de l#opration+ on est loin de la ,in de la rno"ation de la rue. Si la

rno"ation d#une partie i*portante du par parait un aquis au reard de

l#tat initial au printe*ps 001+ lorsque l#Euro*diterrane obser"ait

entre %0 et $0 du par drad. En re"anDe+ au 1e aout 01$ onobser"e enore que plus d#un tiers H% du par a t rno"

partielle*ent ou n#a pas t rno".

Ges tau de ralisation interroent+ alors qu#il a eu une *obilisation

i*portante de ,onds publis et o*pte tenu de la "iolene des

dloe*ents et pressions subis par les Dabitants. 5arait aussi

proupante la part i*portante de rno"ations partielles+ qui reposentsou"ent sur le seul ra"alle*ent de la ,aCade+ laissant > l#abandon espaes

olleti,s Hae d#esalier et espaes pri"ati,s Hloe*ents et loau >

"oation o**eriale. Ges i**eubles onnaZtront-ils un Vour une

rno"ation o*plte? 7uelles sont les onditions de "ie atuelle*ent des

oupants+ drrire les ,aCades ra"ales? Go**ent epliquer que

persistent des situations intolrables+ telles elle d#un loataire d#A9P au

$ Sadi Garnot dont la ,e**e eneinte > sVourn > l#Dopital aprsl#e,,ondre*ent du pla,ond dans la salle > *aner? Aussi+ les nuisanes

de Dantier reprsentent sans doute un inon,ort rsidentiel durable qui

,ait partir les derniers des Dabitants aniens et qui+ au dires des

nou"eau Dabitants+ *et en ause leur installation durable. 3#inon,ort

rsidentiel qui se*ble eister pourrait en partie epliquer l#aroisse*ent

J


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proessi, de l#o,,re loati"e spialise dans le ourt ter*e HEas*o*ent

Do*e+ rsidenes tudiantes+ au *!*e titre que des tau de rotation

le"s Hturn-o"er onstats par les Dabitants renontrs par les

enqu!teurs? 3a rue de la Rpublique ,ait-elle \un peu Dotel\ o**el#epri*ait un anien loataire touVours sur plae? 5ourquoi ne ,ait-il pas

bon "i"re?

*es o&iques %iffrent beauoup %(un propritaires C un autre


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propos des nou"eau aqurants Ponire 2"eloppe*ent et

5ro*olois+ les deu propritaires aant aquis les parts d"alorises du

patri*oine d#A:EMI et d#A9P+ se retou"ent dtenir des patri*oineso*poss *aVoritaire*ent de loe*ents dans des i**eubles rno"s

partielle*ent H de 0. Ges deu propritaires sont eu a a"oir

ena le plus de tra"au+ 100 loe*ents H de son patri*oine pour

Ponire 2"eloppe*ent et 0 loe*ents pour 5ro*olois H1 de son

patri*oine.

=#*T;T= I *(O00#-;TIO3 >= *O@3T=

#ne oupation majoritairement rsi%entiee 4GFB9

;u printemps 5661, entre 1FB et DDB %es o&ements sont

inoups 4urom%iterrane, paquette %e prsentation9

;u 1e aout 561, 5DD 4FFB9 %es o&ements sont oups

ontre 11F5 4DDB9 inoups 11B est e tau$ %e "aane moenne %ans e entre+"ie %e

@arseie 4I3=, 56119

-rs %e 56B %es o&ements qui se situent %ans un immeube

rno", et prs %e 6B %e eu$ qui se situent %ans un

immeube rno" partieement, sont inoups

-rs %e 7B %es o&ements situs %ans %es immeubes non+

rno"s sont oups

2ans un deui*e te*ps et aprs a"oir quali,i l#tat des i**eubles+ les

enqu!teurs de GK5: ont DerD > quanti,ier l#oupation des loe*ents

dans les i**eubles. 5our aboutir > une esti*ation raisonable Htau

d#oupation+ ils ont o*pt le no*bre de loe*ents+ no*bre qu#ils ont

%1


32/48

on,ront > elui des boites > lettres et des sonnettes oups en

apparene et+ en,in+ ils ont on,ir* auprs d#Dabitants lorsque des

renontres l#ont per*is. 7ue l#on o*prenne bien qu#il s#ait d#esti*ations+

*ais que elles-i sont le ,ruit d#une obser"ation *inutieuse etsst*atique. 9otons que la *esure de la "aane est un suVet > la ,ois

teDnique et politique pour lequel auune soure de donnes n#est

o*plte*ent uni"oque ni pleine*ent satis,aisante1.

>eu$ tiers %(oups pour un tiers %e "aants!

5risons tout d#abord la struture nrale de l#oupation des loau

dans les taes des i**eubles HDors rez-de-Dauss et entresols. Sur%J loau+ 1& H/ ont une ,ontion rsidentielle ar oups en

loe*ent. 3es loau ddis > des ati"its Hbureau+ pro,,essions

librales... sont en quantit *arinale et le plus sou"ent reroups dans

un petit no*bre d#i**eubles en nral proDes du Kieu-5ort. On en

o*pte en tout 1$% H du total des loau. Sur l#ense*ble des %J

loe*ents+ %%$ H// sont oups ontre 11/ H%% innoups.

Autre*ent dit+ deu tiers d#oups pour un tiers d#inoups. Getteproportion de loe*ents inoups est trs le"+ "oire proupante+ au

reard de la *oenne du entre-"ille qui tourne autour de 11 HI9SEE+

011. Aussi+ rappelons qu#au printe*ps 001+ Euro*diterrane

obsr"ait entre 1/ et %% de "aane dans les loe*ents de la rue de

la Rpublique. 7ue s#est-il pass depuis? Go**ent e ,ait-il que onze ans

aprs le dbut de l#opration+ on se retrou"e a"e autant "oire plus de

"aane qu#initiale*ent?

>errire es moennes, %es "aeures %istintes seon es propritaires

r"ent %es o&iques %iffrentes.

1% 5our un apperCu des soures disponibles et de la "aane dans le entre-"illede Marseille "oir 3a "aane de loe*ents dans les biens o**unau enentre-"ille+ GK5:+ de*bre 01%

%


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Alors que les bailleurs soiau a,,iDent des tau d#oupation reord de

l#ordre de 100+ les propritaires in"estisseurs se di"isent au *oins en

deu roupes. 2#une part+ eu qui sont au *oins dans le rapport deu

tiers d#oups pour un tiers d#inoups ) A9P / oups %%inoups+ Goproprit issue d#A9P JJ oups+ Goproprit issue

d#A:EMI J oups+ Goproprit issue de Marseille Rpublique /1

oups+ 6I32I9KES: J$ oups. 2#autre part+ eu qui ont un

rapport in"ers ) A:EMI 1/ H/ loe*ents inoups pour % H%%

oups + Ponire 2"eloppe*ent / H/ inoups ontre &J

H d#oups. En,in 5ro*olois a,,iDe un rapport quilibr a"e 11

H$1 inoups pour 1/% HJ oups.

*es iens entre oupation et ni"eau %e rno"ation

5our aller plus loin on a tent de sa"oir s#il a"ait une orrlation entre

oupation du loe*ent et tat de la rno"ation des i**eubles.

Autre*ent dit+ est-e que le ,ait qu#un loe*ent soit rno" i*plique qu#il

soit oup? In"erse*ent+ est-e que le ,ait qu#un loe*ent soit drad

i*plique qu#il reste inoup? Koire *!*e+ est-e que des loe*ents nonrno"s ou partielle*ent rno"s seraient plus oups que des

loe*ents rno"s rests "ides?

Sur les 1J0 loe*ents H$/ du total qui se situent dans un i**euble

rno"+ 1/0 H&1+/ loe*ents sont oups et %/% H1&+ sont

inoups. Sur les 10$ H%0 loe*ents qui se situent dans un

i**euble rno" partielle*ent+ $$$ H$+$ sont oups et $0H+$ sont inoups. Sur les 0 H/+J loe*ents qui se situent

dans un i**euble en ours de rno"ation+ H10 sont oups et

1/ HJ0 sont inoups. Sur les 1$ H loe*ents qui se situent

dans un i**euble non-rno"+ /$ H$ loe*ents sont oups et &0

H$$ sont inoups. En,in+ dans les & H+ loe*ents neu,s+ la

%%


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totalit H100 sont oups. Si il parait loique que les loe*ents

oups se situent da"antae dans des i**eubles neu,s+ rno"s ou

rno"s partielle*ent. In"erse*ent+ o**ent epliquer que prs de 0

des loe*ents qui se situent dans un i**euble rno" et prs de $0de eu qui se situent dans un i**euble rno" partielle*ent soient

inoups? 7uid en,in des Dabitants qui oupent prs de $ de

loe*ents situs dans des i**eubles non-rno"s?

#ne anase propritaire par propritaire pourrait ai%er C mieu$ saisir

es o&iques en jeu?5assons "ite les bailleurs soiau qui prsentent des

tau d#oupation le"s+ proDes de 100 de loe*ents oups et deloe*ents rno"s. En re"anDe+ arr!tons nous au nou"elles

oproprits issues de la "ente > la doupe par A:EMI+ sur total de &&

loe*ents + loe*ents sont inoups H+ par*is lesquels 1 sont

situs dans des i**eubles rno"s HJ$ Hdont 1/ dans l#ilot %0 du 1 au

$ 7uai de la Uoliette. Go**ent epliquer que des i**eubles rno"s

restent inoups? 3es Danes a"e des oupants onduisent >

a"aner l#DpotDse de loers trop le"s qui ne orrespondent pas auni"eau de ser"ie et don peinent > se louer H*au"aise qualit de la

rDabilitation+ Dares le"es+ *anque de plaes de stationne*ent en

lien a"e pri le"s du parBin Kini.

Maintenant+ si on prends le as d#A:EMI H1J loe*ents en total+ ds

1/ inoups H/ du total+ J loe*ents H0 se situent dans des

i**eubles rno"s. 5our au *oins 11 des loe*ents inoups+ ils sesituent entre le /%-/J rue de la Rpublique qui ,ait l#obVet du prora**e

de "ente > la doupe \Killa Eunie\. Ainsi+ on peut supposer qu#il s#ait+

soit de loe*ents in"endus Harri"e en ,in de prora**e soit de

loe*ents "endus *ais pour lesquels les nou"eau propritaires n#ont

pas trou" de loataire. Gonernant la pre*ire DpotDse et pour

%


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donner une ide des pri de "ente H,. site @eb A:EMI+ les loe*ents de

tpe 1 pie sont "endus > partir de 1$0 000 euros+ eu de pies >

partir de 1&$ 000+ eu de % pies > partir de 000 euros+ et. Or+

si on o*pare es pri a"e la trs dtaille arte du *arD i**obilier*arseillais d"elopp par Meilleurs Aents+ on onstate un art de plus

de 1000 euros par *tre arr entre le pri de "ente et le pri *oen du

quartier1.

En,in+ si on prends le as d#A9P+ sur 1J& loe*ents+ && sont

inoups H%% dont & H$J des inoups sont situs dans des

i**eubles rno"s et eu-i reprsentent 0 du total de sonpatri*oine Go*pte tenu de la stratie patri*oniale d#A9P Hpas de "ente

> la doupe+ l#DpotDse des loers et Dares le"s doit !tre sans

doute pri"iliie en attendant plus d#in,or*ations. Maintes ,ois sinale

par des assoiations o**e Solidarit Mieu Ki"re et par la GSP au ,il des

annes+ ette question a t un l*ent de tension entre le bailleur et les

loataires.

*a oation saisonnire H une offre qui se %"eoppe?

ne DpotDse suppl*entaire est > prendre en onsidration pour

o*prendre l#inoupation des loe*ents+ #est le rent d"eloppe*ent

de la loation saisonnire. roire MiDel 5eraldi H01$+le

d"eloppe*ent de e se*ent de *arD s#obser"e dans tout le entre-

"ille+ *ais de surroit dans le nou"eau \trianle d#or\ touristique ou"rant

Kieu-5ort+ U et Uoliette en passant par la rue de la Rpublique.

titre d#ee*ple+ au /J rue de la Rpublique une aene i**obilire

1% 5ar ee*ple ) pour un pies de $0* dont le pri de*and est de 1&$ 000le pri au *tre arr est de %00g+ e qui ontraste a"e les /00g de laarte Meilleurs Aents.

% 5eraldi M.+ 2uport G.+ Sa*son M.+ 01$+ Soioloie de Marseille+ 5aris+ 3a2ou"erte+ oll. ' Repres Soioloie (+ 1 p.

%$


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spialise dans l#aene*ent et la estion loati"e pour des

propritaires in"estisseurs+ loue un :% pour 1$0g par nuit n autre

"isae de e nou"eau se*ent est l#o,,re de rsidenes tudiantes

pri"es+ dont on o*pte seule*ent / loe*ents dans le $- rue de laRpublique+ r par l#aene Eas*o*ent Do*e et 0 studios dans

3es Estudines au /% rue de la Rpublique di,,rene des rsidenes

tudiantes du GROS o les pri des loers sont *aZtriss+ on trou"e

des :1 de 1* pour $1J euros par *ois+ soit % euros_*+ des :1 de

0* pour $/$ euros par *ois+ soit & euros_*+ des : 2E %/*

pour J euros par *ois+ soit 0 euros_*+ alors que les pri *oens

des loers onstats par MeilleursAents se situent entre 11 et 1euros _ *. es pri le"s ils ,aut aussi aVouter une otisation d#entre

d#en"iron 00 euros pour un :1 et de Vusqu#> 00 euros pour un : et un

dpot de arantie qui"alent > un *ois de loer.

Koii don plusieurs loiques qui pourraient aider > *ieu o*prendre

qu#on obser"e des tau d#inoupation le"s dans les loe*ents situs

dans des i**eubles rno"s H% ,ois plus le"s que la *oenne pour leentre-"ille et dans les i**eubles partielle*ent rno"s H1+$ la

*oenne+ aentuant le ressenti d#un dalae entre pri des loers et

ser"ie rendu.

=#*T;T= I *(O00#-;TIO3 >= J+>+0K;#==< 0O@@0I;#L

1DA 47B 9 %e= oau$ oups ontre 1F8 4B9 %e= oau$

innoups

#n rapport in"erse pour e bas %e a rue 42ieu$+-ort =a%i+

0arnot9

;T@I est e baieur qui %tient e pus %e oau$ inoups

4GG9, soit D5,7B %u tota %es oau$

%/


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3es rez-de-Dauss o**eriau Vouent beauoup+ "oire plus+ dans

l#i*ainaire d#une rue que e qui se droule > l#intrieur des i**eubles+

loin de la "ue du passant. 2u point de "ue de l#in"estisse*ent i**obilier+

A9P surtout et A:EMI+ en on ,ait le ,er de lane de la \re"alorisation\ dela rue de la Rpublique. Aussi+ rappelons que #est nota**ent le

o**ere qui a"ait sou,,ert de la lenteur des Dantiers du tra*@a+ du

parBin et du bassin de rtention de Sadi-Garnot+ ainsi que par la

rno"ation des i**eubles+ nota**ent des ,aCades.

l#aide d#une arte de la proprit des rez-de-Dauss o**eriau

datant de 00J et de ,iDes i**eubles+ les enqu!teurs de GK5: ont ,aitle rele" des %0$ loau o**eriau du pri*tre d#enqu!te+ loau qui

orrespondent ii au rez-de-Dausse+ sou"ent assois > des entresols

Hqui eu n#ont pas t reenss de ,aCon sst*atique. Wistorique*ent

es deu tpes de loau sont assois et appartiennent au *!*es

bailleurs. Aussi+ raVoutons qu#> di,,rene du *orelle*ent de la proprit

des loau dans les taes+ la struture de la proprit des rez-de-

Dauss o**eriau est assez stable.

Sur les %0$ loau o**eriau reenss+ il en a 1% H$ oups

ontre 1/& H$$ inoups. 2ans le dtail+ A9P est propritaire de 1/

H$%+ A:EMI 1 H et d#autres propritaires les reste+ soit 1/ H$

loau. A:EMI est propritaire de & H loau oups et JJ H&

loau inoups soit %+$ du total. 2es A9P est propritaire de J&

H/0 loau oups et / H0 loau inoups. 5ar*is les 1/loau restants+ on o*pte 11 H/J loau oups et $ H%1 loau

inoups.

ne analse o*pl*entaire > per*is d#obser"er deu tendanes en

,ontion de la loalisation des o**eres dans la rue. Alors que dans le

%


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*ilieu HSadi Garnot 2a*es et dans le Daut H2a*es-Uoliette de la rue et

des rues adVaentes+ on obser"e un rapport de 0 d#oups pour /0

d#inoups. 3e rapport s#in"erse dans le bas de la rue HKieu-5ort - Sadi-

Garnot o on obser"e un rapport de /0 d#oups pour 0d#inoups. noter que+ Vusqu#en 00J+ A9P possde la presque totalit

des R2G o**eriau du bas de la rue+ tandis que la proprit d#une

partie i*portante du *ilieu de la rue re"ient > A:EMI et se retrou"e

da"antae *orele dans la partie Daute "ers la Uoliette.

MM ;"ant (tait mieu$ I -otemin C tra"ers es N&es

@artine >erain I =tephanos @a&riotis

%&


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%J


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0


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1


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%


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% - `I3S O9: :4 3A RE

@aintenant, que "ont faire es pou"oirs pubis?

' 9ous "i"ons dans une rue *orte ) ils lNont tue ( nous disent des

Dabitants. Pae > et tat des lieu+ la *uniipalit dirie par Uean

Glaude requali,ier la rue+ "a-t-elle ontinuer >

,er*er les eu et > sNen re*ettre au ' *arD ( ? Est-elle apable

de rorienter son ation et de sNin"estir pour ter*iner lNopration

au pro,it des Dabitants ? Ka-t-elle ontinuer o**e a"ant en

,er*ant les eu?

7uel est son proVet ?

t qu(ont C %ire %e et tat %es ieu$ (tat, e &ou"ernement?

Ils ne peu"ent inorer le =Dis ,inanier - pour les ontribuables-et soial -pour les Dabitants- de lNopration ' Rpublique ( quNils ont

laiss rer par les ,onds dNin"estisse*ent spulati,s.

3#Etat a in"esti des entaines de *illions dNarent publi dans

l#Opration dNIntr!t 9ational et lNEtablisse*ent 5ubli

Euro*dtiterrane ) in"estisse*ents direts+ aides au ,onier+ aide

au quipe*ents+ d,isalisation.. Mais+ sous prtete de la

prsene dNoprateurs pri"s+ il n#est ure inter"enu dans la

estion de la rue de la Rpublique+ sinon Hl*ent disi, pour

,aire respeter partielle*ent le droit au loe*ent soial des

oupants initiau.

$


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3#Etat et Euro*dtiterrane ne se*blent pas en *esure

auVourd#Dui de tirer le bilan soial et ,inanier de leur

in"estisse*ent sur l#e-rue I*priale.

; quan% un "ritabe bian initi par es pou"oirs pubis, a"e

appui %e tous es ateurs onerns, ompris es habitants et

eurs assoiations ?

/


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:etes ) GK5:

5DotorapDie ) Martine 2erain et StpDanos Mariotis


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Documents

Rue de la République - Onze ans après, toujours inachevée!