Etat daté : Comment le Comment le compléter en toute simplicité !

Retro-planning de la vente d’un lot (mutation)

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Vente d’un lot : Nouveautés ALUR 2014

Nouvelles informations à annexer à la promesse de vente (art L. 721-2 du CCH) pour

la bonne information des copropriétaires acquéreurs

Article L. 721-2 du Code de la

construction et de l’habitation

Un certain nombre d’informations doivent être remises pour la promesse de vente (en plus de l’état daté à fournir avant la signature de l’acte de vente). L’ensemble des informations étant précisé dans les convocations et procès-verbaux d’AG, le copropriétaire vendeur peut facilement les fournir au notaire, sans le demander au syndic. N.B. Sauf éventuellement les diagnostics sur parties communes

Articles de référence article 20 de la loi du 10 juillet 1965articles 5, 5-1 et 6-2 du décret du 17 mars 1967

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acquéreurs N.B. Sauf éventuellement les diagnostics sur parties communes adressés directement au syndic

Contrôle à la charge du syndic : il doit informer le notaire si l’acquéreur ou certaines personnes proches ont des impayés au niveau

de la copropriété.Article 20 de la loi du 10 juillet 1965

Bloquer une nouvelle acquisition par un copropriétaire débiteur (ayant au moins fait l’objet d’une mise en demeure de payer restée infructueuse depuis plus de 45 jours) souhaitant acquérir un autre lots dans le syndicat.Certificat au notaire ayant moins d’un mois de date attestant, soit que l’acquéreur n’est pas copropriétaire, soit, si cette personne est copropriétaire, qu’elle n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure.

Élargissement du privilège immobilier Article 19-1 de la loi du 10 juillet

1965Désormais, les dommages et intérêts alloués par les juridictions au syndicat des copropriétaires et le remboursement des dépens sont aussi intégrés dans le privilège immobilier.

Effet de l’opposition adressée par le syndic au notaire Article 20 de la loi

du 10 juillet 1965Après opposition, le notaire doit reverser au syndic la somme litigieuse (dette) dans un délai de 3 mois (sauf si le copropriétaire vendeur saisit le tribunal pour contester les charges qui lui sont réclamées).

ReçuPré-état daté maisà ne pas compléterAu moment de la promesse de vente

Le syndic n’a AUCUNE OBLIGATION de remettre des documents et

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Obligations pour le copropriétaire vendeur d’annexer aucompromis de vente une série de documents relatifs à l’état del’immeuble (le règlement de copropriété, les procès-verbaux des assemblées des trois dernièresannées, le montant des charges courantes du budget prévisionnel, les sommes restantes dues par le vendeur,le carnet d’entretien de l’immeuble, etc.)

remettre des documents et d’effectuer un Pré-état daté.

Avant la vente : Questionnaire du notaire Juste avant la vente

Le syndic reçoit un questionnaire de notaire. Aucune obligation à répondre à la totalité,

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Aucune obligation à répondre à la totalité, uniquement la partie relative à la situation financière du cédant, ainsi que les obligations futures de l’acquéreur.Contentez-vous de compléter l’état daté. Pour les autres questions du notaire : soit n’y répondez pas, soit barrez les questions trop compliquées que vous ne maîtrisez pas.

Avant la vente : l’Etat daté( article 5 du décret du 17 mars 1967)

OBJECTIFS Clarifier la situation entre le vendeur et l’acquéreur.

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l’acquéreur. Il les informe sur : les charges restant dues au syndicat (par le vendeur) ; les charges que pourront avoir à payer le vendeur et/ou l’acquéreur.

ASTUCE DE L’ARC

GAIN DE TEMPS N’hésitez pas à vous procurer un Etat daté vierge sous format Word.

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sous format Word.Mais attention, il n’existe pas de formulaire-type

Pré-remplissez la partie administrative (qui ne change pas régulièrement) et utilisez ce modèle en cas de vente.

Un état-daté en 3 parties1ère partie Sommes dues par le copropriétaire vendeur au SDC

2ème partie

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2ème partie Sommes dues par le SDC au copropriétaire vendeur (« avances »)3 ème partie État des sommes que devra reconstituer et/ou payer le copropriétaire acquéreur

(avec annexe : (avec annexe : montant des charges courantes et non courantes sur les deux derniers exercices et état des procédures en cours)

Première partieSommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaireA1/ Provisions exigibles au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel

Si la date d’exigibilité de l’appel de fonds est acquise durant lapériode de validité l’état daté (généralement 30 jours). il faut alorsporter la mention « acquise durant la période de validité de l’étatdaté »A2/ Charges impayées sur les exercices

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A2/ Charges impayées sur les exercices antérieurs Pour une meilleure lisibilité et compréhension, il sera judicieux deséparer les sommes dues au titre du budget prévisionnel de cellesrelevant de décisions particulières d’assemblée générale.A3/ Sommes mentionnées à l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 sommes pour lesquelles le copropriétaire aurait demandé àbénéficier d’un étalement sur une période de 10 ansA4 et A5/Avances exigibles A6/Frais d’état daté

Deuxième partiesommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l’égard du copropriétaireA/ Avances « remboursables »(article 45-1 du décret de 1967)

B/ Provisions pour budget prévisionnel

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B/ Provisions pour budget prévisionnel Pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965C/ Solde créditeur sur l’exercice antérieurMontant de la répartition sur l’exercice antérieur si la vente a lieu après l’approbation des comptes

Deuxième partie sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l’égard du copropriétaire

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Rajouter cette partie si non présente dans l’état daté par le notaire

Troisième partieSommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéréReconstitution des avances mentionnées sous l’article 45-1 du décret de 1967

Provisions non encore exigibles au titre

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Provisions non encore exigibles au titre du budget prévisionnel Reporter les sommes des appels de fonds dont la date d’exigibilité n’est pas acquise à la date de l’établissement de l’état daté.Exemple : l’avis de mutation (issu de la signature de l’acte notarié) devrait être parvenu au syndic le 20 mars N (année en cours). Il restera donc à charge du nouveau copropriétaire, pour un exercice calé sur l’année civile, les appels de fonds des 2 trim. N.

Provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget Au regard des calendriers des appels de fonds votés lors des assemblées générales concernées.

Annexe à la 3ème partieHistorique des appels de fonds réalisés lors des 2 dernières années et procédures en cours

A/ Historique des appels de fonds, pour le lot considéré, tant au titre du budget prévisionnel, qu’au titre des décisions

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prévisionnel, qu’au titre des décisions d’assemblée générale (travaux et autres prestations)B/ Existence et état des procédures en cours dont le syndicat est partie

Il s’agit de lister les procédures judiciaires engagées à l’initiative du syndicat à l’encontre d’un copropriétaire ou d’un tiers, d’un copropriétaire, ou d’un tiers, à l’encontre du syndicat.

Ne pas joindre le certificat de l’article 20

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ExempleEtat daté reçu le 8 mars 2016 pour vente prévue le 25 mars 2016Budget prévisionnel voté : 4 000 €/an, appelé en 4 fois, exigible le 1er jour dechaque trimestreQuote-part trimestrielle du copropriétaire pour les lots en vente : 200 €/trimestreCampagne travaux votées en 2015 : Ravalement pour 40 000 €, quote-partcopropriétaire de 10 000 €, appelés en 2 fois : le 1er décembre et le 1er juillet 2016

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copropriétaire de 10 000 €, appelés en 2 fois : le 1er décembre et le 1er juillet 2016Quote-part copropriétaire avance de trésorerie : 150 €Quote-part copropriétaire avance travaux (article 18-6) : 800 €, dont un appel restéimpayé de 100 €Honoraires syndics (prévus au contrat, voté en AG) : 150 €AG 2016, tenue le 02 avril 2016 approuvant les comptes de l’exercice 2015 laissantapparaître un déficit de 800 €, soit un solde débiteur de 200 € sur les lots en venteAttention : Le copropriétaire est débiteur de 1000 € sur les charges antérieures,dont 200 € relatif au premier appel de fonds pour charge courantes de janvier 2016

Exemple

200 €

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700 €

100 €

150 €

1150 €

Exemple

150 €

17

800 €

950 €

Exemple

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950 €

Exemple

L’AG va approuver les comptes 2015 présentant un déficit laissant apparaître un solde débiteur de 200 € sur les lots en vente, le 02 avril 2016.

150 €800 €

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200 €Vous pouvez préciser :2èmes appels ravalement pour la bonne information du notaire

le 02 avril 2016. Indiquer cette somme ici

200 €200 €01/04/2016

01/07/201601/10/2016

01/07/2016 5000 €

Solde exercice 2015, non encore approuvé, de 200 €

Exemple

2014 1000 €2015 1200 €1000 €

950 €5600 €100 €

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2015 1200 €1000 € 5600 €

Copropriétaire en recouvrement de charges impayées Assignation devant le TGI, date de délibéré le 1er avril 2016 – dette de 12 500 €

Exemple

25 mars 2016

1 150 €

Les 950 € deremboursementd’avances (150 € +800 €) ne doivent pasêtre déduits des1150 € de dettesréelles car ces 850 €

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1 150 €

réelles car ces 850 €sont payés parl’acquéreur auvendeur et non auSDC selon solution 1de la diapositive 18

Après l’état datéEntre l’état daté et la vente , le vendeur a deux possibilités

payer toutes les sommes demandées : le syndic lui remet alorsle certificat de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 certifiantqu’il ne doit plus rien à la copropriété. (Le jour de la vente ce certificat doitavoir moins d’un mois.)

attendre le jour de la vente pour demander des précisions,

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attendre le jour de la vente pour demander des précisions,voire des rectifications.

Le jour de la vente, deux scénarios possibles le vendeur accepte la somme (éventuellement corrigée) Soit le vendeur refuse. Le notaire adressera alors au syndic, par L RAR, un

avis de mutation afin qu’il puisse faire opposition.

Après la venteNotification = signification de la venteC’est à partir de la date de la 1ère présentation au syndic ducourrier en LRAR de notification du transfert de propriété del’art. 6 (et non pas à la date de signature de l’acte de vente) quel’acquéreur est redevable des charges ou des appels de fondstravaux adressés selon le calendrier d’appels de fonds voté en

( article 6-2 du décret de 1967, applicable depuis 2004 )

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travaux adressés selon le calendrier d’appels de fonds voté enassemblée.Apurement des comptes entre vendeur et acquéreur Le vendeur doit payer tout ce qui est exigible avant lanotification de la vente L’acquéreur tout ce qui est exigible après la notification dela vente(dont solde du compte de l’exercice - positif ou négatif- si c’est lui le copropriétaire au moment del’approbation des comptes)

Après toutes ces explications, vous ne vous en sortez toujours pas ?Contacter La coopérative de l’ARC, Copropriété-ServicesAu 01.40.30.42.82.

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Sur la base de votre comptabilité, et de vos procès-verbaux d’assemblée générale, une spécialiste vous aide à compléter votre état daté

Prestation non comprise dans adhésion

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