Solufonds SA Signy Rapport abrégé de l’organe de révision … audit P… · · 2017-04-122 Rapport sur d’autres dispositions légales Nous attestons que nous remplissons

Solufonds SA Signy

Rapport abrégé de l’organe de révision se-lon la loi sur les placements collectifs au Conseil d’administration de la direction de fonds de Polymen Fonds Immobilier sur les comptes annuels 2016

PricewaterhouseCoopers SA, avenue Giuseppe-Motta 50, case postale, 1211 Genève 2 Téléphone: +41 58 792 91 00, Téléfax: +41 58 792 91 10, www.pwc.ch

PricewaterhouseCoopers SA est membre d'un réseau mondial de sociétés juridiquement autonomes et indépendantes les unes des autres.

Au Conseil d’administration de la direction de fonds Solufonds SA Signy

Rapport abrégé de l’organe de révision selon la loi sur les placements collectifs sur les comptes annuels de Polymen Fonds Immobilier

En notre qualité de société d’audit selon la loi sur les placements collectifs, nous avons effectué l’audit des comptes annuels ci-joint du fonds de placements Polymen Fonds Immobilier comprenant le compte de fortune et le compte de résultats, les indications relatives à l’utilisation du résultat et à la présentation des coûts ainsi que les autres indications selon l’art. 89 al. 1 let. b–h et l’art. 90 de la loi suisse sur les placements collectifs (LPCC) pour l’exercice arrêté au 31 décembre 2016.

Responsabilité du Conseil d’administration de la direction de fonds

La responsabilité de l’établissement des comptes annuels, conformément aux dispositions de la loi suisse sur les placements collectifs, aux ordonnances y relatives ainsi qu’au contrat du fonds de place-ment et au prospectus, incombe au Conseil d’administration de la direction de fonds. Cette responsabi-lité comprend la conception, la mise en place et le maintien d’un système de contrôle interne relatif à l’établissement des comptes annuels afin que ceux-ci ne contiennent pas d’anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d’erreurs. En outre, le Conseil d’administration de la direction de fonds est responsable du choix et de l’application de méthodes comptables appropriées, ainsi que des estimations comptables adéquates.

Responsabilité de la société d’audit selon la loi sur les placements collectifs

Notre responsabilité consiste, sur la base de notre audit, à exprimer une opinion sur les comptes annuels. Nous avons effectué notre audit conformément à la loi suisse et aux Normes d’audit suisses. Ces normes requièrent de planifier et réaliser l’audit pour obtenir une assurance raisonnable que les comptes annuels ne contiennent pas d’anomalies significatives.

Un audit inclut la mise en œuvre de procédures d’audit en vue de recueillir des éléments probants concernant les valeurs et les informations fournies dans les comptes annuels. Le choix des procédures d’audit relève du jugement de l’auditeur, de même que l’évaluation des risques que les comptes an-nuels puissent contenir des anomalies significatives, que celles-ci résultent de fraudes ou d’erreurs. Lors de l’évaluation de ces risques, l’auditeur prend en compte le système de contrôle interne relatif à l’établissement des comptes annuels, pour définir les procédures d’audit adaptées aux circonstances, et non pas dans le but d’exprimer une opinion sur l'existence et l’efficacité de celui-ci. Un audit com-prend, en outre, une évaluation de l’adéquation des méthodes comptables appliquées, du caractère plausible des estimations comptables effectuées ainsi qu’une appréciation de la présentation des comptes annuels dans leur ensemble. Nous estimons que les éléments probants recueillis constituent une base suffisante et adéquate pour former notre opinion d’audit.

Opinion d'audit

Selon notre appréciation, les comptes annuels pour l’exercice arrêté au 31 décembre 2016 sont con-formes à la loi suisse sur les placements collectifs, aux ordonnances y relatives ainsi qu’au contrat du fonds de placement et au prospectus.

2

Rapport sur d’autres dispositions légales

Nous attestons que nous remplissons les exigences légales d’agrément conformément à la loi sur la surveillance de la révision (LSR) ainsi que celles régissant l’indépendance (art. 11 LSR) et qu’il n’existe aucun fait incompatible avec notre indépendance.

PricewaterhouseCoopers SA

Jean-Sébastien Lassonde Marc-Olivier Cadoche

Expert réviseur Réviseur responsable

Expert réviseur

Genève, le 11 avril 2017

Annexe: - Comptes annuels comprenant le compte de fortune et le compte de résultats, les indications relatives à l’utilisation du résultat et à la présentation des coûts ainsi que les autres indications selon l’art. 89 al. 1 let. b–h et l’art. 90 LPCC

POLYMEN FONDS IMMOBILIER

Fonds de placement de droit suisse relevant du type « fonds immobiliers »

Rapport annuel au 31 décembre 2016

Direction de fonds : SOLUFONDS SARue des Fléchères 7A1274 Signy-Avenex

Conseil d’administration :

Michel DOMINICE PrésidentMichel ABT Vice-présidentPierre MICHEL AdministrateurPierre PARODI AdministrateurYann de MEHERENC de SAINT PIERRE AdministrateurJean-Marc ROMANO Administrateur (dès le 1

eroctobre 2016)

Direction :

Claudio MÜLLER Directeur généralLaurent MURIER DirecteurNicolas PASSELLO Directeur adjointIsabelle TISSEUR Sous-directriceSabrina MANCINI TRINKLER Sous-directrice

Banque dépositaire : Banque Cantonale VaudoisePlace St François 141001 Lausanne

Gestionnaire : Mestral Immobilier SA(depuis le 15 février 2016) Rue du Marché 20

1204 Genève

Société d’audit : PricewaterhouseCoopers SAAv. Giuseppe-Motta 501211 Genève 2

Comité de placement (jusqu’au 14 février 2016) :

Pierre PARODI Mestral Immobilier SAGabriel BOUTHILLIER de BEAUMONT Spécialiste entretien de bâtimentsSOLUFONDS SA Le Directeur « Fonds immobiliers » avec

droit de substitution

OrganisationPolymen Fonds ImmobilierPolymen Fonds Immobilier

Page 2

Experts chargés des estimations :

Olivier BETTENS à LausanneMartin-Paul BROENNIMANN à GenèvePaul-Henri JUILLERAT à LausanneLucia MONTORFANI à LuganoStéphane PICCI à Saint-Aubin-SaugesDr. Beat SALZMANN à ZürichYvan SCHMIDT à LausannePierre STÄMPFLI à Genève

Délégation d’autres tâches partielles :

Les tâches suivantes, à savoir la gérance immobilière et l’entretien technique desimmeubles, sont déléguées à :

Agence Immobilière et Commerciale S.A. Fidimmobil, Neuchâtel(contrat conclu du 9 septembre 2015 au 31 janvier 2016)

Bernard Nicod SA, Lausanne

FORUM IMMOBILIER SA, Genève (contrat conclu dès le 1er

juillet 2016)

GEROFINANCE - DUNAND SA, Genève (contrat conclu jusqu’au 30 juin 2016)

immoveris properties ag, Bern

Naef Immobilier Genève SA, Genève

Naef Immobilier Lausanne SA à Prilly, Prilly

REGIE VPI SA, Valorisation de Patrimoine Immobilier, Genève

Rosset SA agence immobilière, Fribourg Weck, Aeby & Cie SA (contrat conclu jusqu’au 30 juin 2016)

Les tâches de mise en valeur, de construction, de rénovation ou de transformation sontdéléguées par la direction à des sociétés présentant toutes les qualités requises.

Les sociétés délégataires et leur direction respective doivent se distinguer par uneexpérience de longue date dans la gestion et la promotion immobilière.

Les modalités précises d’exécution des mandats, les compétences et les rémunérations sontfixées dans le cadre de contrats conclus entre SOLUFONDS SA et les sociétés délégataires.

Délégué de la direction en charge de la mise en oeuvre de la gestion (jusqu’au 14 février 2016) :

Mestral Immobilier SARue du Marché 201204 Genève

Polymen Fonds Immobilier Organisation

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Polymen Fonds Immobilier est un fonds de placement de droit suisse relevant du type« fonds immobiliers » au sens de la loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux du23 juin 2006 (LPCC).

SOLUFONDS SA assume la direction de fonds depuis le 23 octobre 2009 après approbationpar l’autorité fédérale de surveillance des marchés financiers FINMA.

La dernière version du contrat de fonds est entrée en vigueur au 24 novembre 2016, suite àl’approbation délivrée par l’autorité fédérale de surveillance des marchés financiers FINMAle 22 novembre 2016.

Le fonds immobilier est basé sur un contrat de placement collectif (contrat de fonds) auxtermes duquel la direction du fonds s’engage à faire participer l’investisseur au fondsimmobilier, proportionnellement aux parts qu’il a acquises, et à gérer le fondsconformément aux dispositions de la loi et du contrat de fonds, à titre autonome et en sonpropre nom. La banque dépositaire est partie au contrat de fonds conformément aux tâchesqui lui sont dévolues par la loi et le contrat de fonds.

Conformément au contrat de fonds, la direction est en droit, avec le consentement de labanque dépositaire et l’autorisation de l’autorité de surveillance, de créer à tout momentdifférentes classes de parts, de les supprimer ou de les regrouper.

Le fonds immobilier n’est pas subdivisé en classes de parts.

Description du fondsPolymen Fonds ImmobilierPolymen Fonds Immobilier

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1. Revue du marché

Les taux d’intérêt négatifs sur les liquidités conditionnent l’ensemble du marché. En

effet, les capitaux disponibles cherchent à s’investir à tout prix, ce qui a un impact sur

le rendement des immeubles offerts actuellement.

Dans certaines régions, la construction de logements a dépassé la demande

supplémentaire, malgré le fait qu’elle soit soutenue par l’émigration économique. Ceci

pourrait entraîner momentanément une augmentation des vacants.

D’après le Crédit Suisse, « les taux réels vont se maintenir à des niveaux planchés. La

pénurie de placements devrait donc continuer à affecter les investisseurs, les

obligations ne semblant plus susceptibles de contribuer positivement aux rendements

des portefeuilles. La quête de rendement devrait se compliquer encore. Dans un pareil

contexte, l’immobilier demeure une alternative extrêmement intéressante »

(c.f. marché immobilier suisse « Que nous réserve 2017 ? » Crédit Suisse).

L’arc lémanique reste une zone privilégiée et offre une certaine protection en cas de

ralentissement persistant de l’économie.

2. Politique d’investissement

Au vu de la situation, Polymen Fonds Immobilier se sent conforté dans sa stratégie :

l’immobilier populaire dans la région lémanique reste, dans ce type de classe d’actifs,

celui qui présente la plus grande résilience.

Malgré la difficulté d’acquérir des objets avec des rendements en ligne avec ceux du

fonds, ce dernier a acquis trois objets (Aloy-Fauquez 36/38 et Sévery 2 à Lausanne ainsi

que Cendrier 22 à Genève). Un immeuble a aussi été acquis à Sion en début d’année

2017 et devrait amener des revenus locatifs bruts à hauteur de CHF 1 100 000.— par

année. Dans le même temps, l’immeuble de la Rue de la Navigation 29 à Genève, dont

les charges d’entretien n’étaient pas en ligne avec les autres immeubles du fonds, a

été vendu.

L’augmentation de capital du 1er semestre a permis de ramener le taux d’endettement

du fonds à un peu moins de 29%.

3. Résultat

Le fonds boucle l’année avec une valeur nette d’inventaire de CHF 124,85 contre

CHF 122,10, générant ainsi un rendement de placement de 4,92% pour l’année (valeur

nette d’inventaire + dividende distribué de CHF 3,11).

Les revenus locatifs sont de CHF 17 036 744.- (en hausse de 11% par rapport à 2015).

Polymen Fonds Immobilier Rapport du gestionnaire

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Le taux d’endettement baisse en comparaison de l’exercice précédent et passe de

33,16% à 28,75% à la suite de remboursements opérés avec une partie des produits

de l’augmentation de capital.

Eu égard aux gains en capital réalisés, le fonds est en mesure de distribuer un

dividende total de CHF 3,13 par part (CHF 2,79 pour les revenus, CHF 0,34 pour le

gain en capital).

4. Perspective pour l’avenir

Le fonds va poursuivre sa stratégie de croissance dans la région de l’arc lémanique. La

politique de rénovation va s’intensifier, notamment concernant les nouvelles

acquisitions.

Par ailleurs, la construction de notre projet à Crissier est entrée dans une phase

intense et devrait se conclure dans le courant du premier trimestre 2017. Le

démarrage de la surélévation de la rue Louis-Pictet (deux étages) et l’aménagement

des combles d’Aloys-Fauquez à Lausanne vont prendre le relais du projet de Crissier.

Nous espérons également une entrée en force du permis de construire pour le projet

de Peillonnex ces prochains mois ainsi que le démarrage de la réfection de

l’enveloppe de notre bâtiment administratif de la Rue Saint-Martin 9-11 à Lausanne.

De plus, un nouveau projet de développement va également voir le jour sur la

commune de Vandoeuvres à Genève, projet pour lequel nous attendons une entrée

en force du permis de construire dans le courant du premier trimestre 2017.

Polymen Fonds Immobilier Rapport du gestionnaire

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Modifications du contrat de fonds :

Début 2016, la direction de fonds en accord avec la banque dépositaire a modifié le contratde fonds en vigueur au 25 septembre 2015. Les modifications ont fait l’objet d’unepublication le 7 janvier 2016 sur la plateforme électronique Swiss Fund Data(www.swissfunddata.ch), puis ont été soumises à l’approbation de l’Autorité fédérale desurveillance des marchés financiers FINMA ; cette dernière les a approuvées le 11 février2016 avec une date d’entrée en vigueur au 15 février 2016 pour le nouveau prospectus aveccontrat de fonds intégré.

Les modifications sont résumées ci-après :

§1 Dénomination : nouveau chiffre 3 : ajout du gestionnaire Mestral Immobilier SA,Genève.

§8 Politique de placement : nouvelle teneur du chiffre 1 : le fonds détientprincipalement des immeubles en propriété directe.

La partie « prospectus » a été adaptée en conséquence.

Au cours du dernier trimestre 2016, la direction de fonds en accord avec la banquedépositaire a procédé à l’adaptation du prospectus avec contrat de fonds intégré, selon lesnouvelles dispositions de l’OPC-FINMA et le nouveau document-modèle de la SFAMA. Cesmodifications ont été publiées le 13 octobre 2016 sur la plateforme internet de Swiss FundData.

Des modifications additionnelles dans le contrat de fonds ont fait l’objet d’une publicationsur la plateforme internet de Swiss Fund Data le 18 octobre 2016, comme suit :

§ 19 Rémunérations et frais accessoires à la charge de la fortune du fonds

Nouvelle teneur du chiffre 6

6. [...]

Par ailleurs, la direction de fonds peut imputer les frais accessoires suivants à la fortunedu fonds dans le cadre de l’art. 37 al. 2 OPCC :

frais et commissions en relation avec une augmentation de capital et / ou unecotation du fonds immobilier et / ou un teneur de marché ;

L’ensemble de ces changements ont été soumis à l’approbation de l’Autorité fédérale desurveillance des marchés financiers FINMA, qui les a approuvés le 22 novembre 2016.

Le prospectus avec contrat de fonds intégré est entré en vigueur au 24 novembre 2016.

Informations aux investisseursPolymen Fonds Immobilier

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Compte de fortune 31.12.2016 31.12.2015

CHF CHF

2 144 232,56 4 078 983,99

Immeubles, divisés en :

- Immeubles d'habitation 164 900 000,00 162 100 000,00

- Immeubles à usage commercial 97 510 000,00 83 760 000,00

- Immeubles à usage mixte 77 703 000,00 62 610 000,00

- Terrains à bâtir, y compris les bâtiments à démolir et les immeubles en construction 51 460 000,00 30 107 000,00

Autres actifs 4 281 328,02 1 652 888,55

Fortune totale du fonds, dont à déduire 397 998 560,58 344 308 872,54

Engagements à court terme, divisés selon :

25 609 000,00 4 000 000,00

- Autres engagements à court terme 4 748 462,91 3 921 615,64

Engagements à long terme terme, divisés selon :

86 970 800,00 108 288 300,00

Fortune nette du fonds avant estimation des impôts dus en cas de liquidation 280 670 297,67 228 098 956,90

Estimation des impôts dus en cas de liquidation -1 396 544,00 -464 578,00

Fortune nette du fonds 279 273 753,67 227 634 378,90

Variation de la fortune nette du fonds 01.01.2016 01.01.2015

31.12.2016 31.12.2015

CHF CHF

Fortune nette du fonds au début de l'exercice 227 634 378,90 159 270 902,08

Distribution -5 798 221,80 -4 128 270,00

Solde des mouvements de parts 44 448 211,08 62 058 364,14

Résultat total 12 989 385,49 10 433 382,68

Fortune nette du fonds à la fin de l'exercice 279 273 753,67 227 634 378,90

Nombre de parts en circulation 01.01.2016 01.01.2015

31.12.2016 31.12.2015

CHF CHF

Situation au début de l'exercice 1 864 380 1 331 700

Nombre de parts émises 372 876 532 680

Nombre de parts rachetées 0 0

Situation à la fin de l'exercice 2 237 256 1 864 380

Valeur nette d'inventaire par part 124,83 122,10

Valeur nette d'inventaire par part arrondie à CHF 0,05 124,85 122,10

- Hypothèques à long terme portant intérêt et autres engagements

garantis par des hypothèques

Caisse, avoirs postaux et bancaires à vue, y compris les placements fiduciaires auprès de

banques tierces

- Hypothèques à court terme portant intérêt et autres engagements

garantis par des hypothèques

Polymen Fonds Immobilier

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Compte de fortune

Compte de résultat 01.01.2016 01.01.2015

31.12.2016 31.12.2015

CHF CHF

Revenus

Produits des avoirs postaux et bancaires 160,70 512,12

Loyers (rendements bruts) 17 036 744,30 15 371 874,06

Intérêts intercalaires portés à l'actif 1 297 443,77 566 762,86

Autres revenus 210 817,97 184 143,40

Participation des souscripteurs aux revenus nets courus 528 092,04 691 339,86

Total des revenus, dont à déduire 19 073 258,78 16 814 632,30

Intérêts hypothécaires et intérêts des engagements garantis par des hypothèques 2 215 749,20 2 184 878,84

Autres intérêts passifs 1 014,03 21 527,43

Entretien et réparations 1 792 838,57 1 219 927,04

Administration des immeubles, divisée en :

- Frais liés aux immeubles 2 242 485,76 2 094 890,11

- Frais d'administration 700 590,96 692 446,47

Frais d'estimation et d'audit 165 361,29 129 439,45

Impôts 2 858 215,83 2 303 703,02

Rémunérations réglementaires versées :

- A la direction 2 618 253,80 2 149 056,42

- A la banque dépositaire 132 669,09 106 103,65

Autres charges 111 311,54 110 526,67

Total des charges 12 838 490,07 11 012 499,10

Résultat net 6 234 768,71 5 802 133,20

Gains et pertes en capitaux réalisés 845 109,48 103 278,41

Impôt sur gain immobilier -182 849,88 0,00

Gains et pertes en capitaux réalisés nets 662 259,60 103 278,41

Résultat réalisé 6 897 028,31 5 905 411,61

Gains et pertes en capitaux non réalisés (variation) 7 024 323,18 4 992 549,07

Impôts en cas de liquidation (variation) -931 966,00 -464 578,00

Résultat total 12 989 385,49 10 433 382,68

Utilisation du résultat

Résultat net 6 234 768,71 5 905 411,61

Gain en capital de l'exercice pouvant être distribué 662 259,60 0,00

Report de gain en capital de l'exercice précédent 103 278,41 0,00

Report du revenu ordinaire de l'exercice précédent 14 228,39 10 316,99

Résultat disponible pour être réparti 7 014 535,11 5 915 728,60

Distribution gain en capital 760 667,04 0,00

Distribution revenus 6 241 944,24 5 798 221,80

Résultat prévu pour être versé aux investisseurs 7 002 611,28 5 798 221,80

Report à compte à nouveau

Gain en capital 4 870,97 103 278,41

Revenu ordinaire 7 052,86 14 228,39

Résultat total reporté à compte à nouveau 11 923,83 117 506,80

Polymen Fonds Immobilier Compte de résultat

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Informationsdesannéesprécédentes

31.12.12 CHF11 915,00 5 919 CHF70,54 CHF300,00 n/a CHF300,0031.12.13 CHF 119,30 1 331 700 CHF158,89 CHF 2,85 n/a CHF 2,8531.12.14 CHF 119,60 1 331 700 CHF159,27 CHF 3,10 n/a CHF 3,1031.12.15 CHF 122,10 1 864 380 CHF227,63 CHF 3,11 n/a CHF 3,1131.12.16 CHF 124,85 2 237 256 CHF279,27 CHF 2,79 CHF0,34 CHF 3,13

Distributiongainencapital

parpart

Distributiontotaleparpart

Distributionrésultatnetparpart

DateValeurnetted'inventaired'unepartàlafindelapériodecomptable

Partsencirculation

Fortunenettedufondsenmillions

Polymen Fonds Immobilier Informations des années précédentes

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Inventaire des immeubles au 31 décembre 2016

Immeubles d'habitation

Prix de Valeur Revenus

Canton Localité - Adresse/Lieu dit revient vénale bruts réalisés

en CHF en CHF en CHF*

FR Granges-Paccot

Rue des Rosiers 8 8 302 105 8 270 000 392 493

GE Carouge

Rue de Lancy 6 4 362 126 4 790 000 238 737

GE Genève

Rue du Beulet 1A 6 666 865 7 490 000 331 158

GE Meyrin

Chemin de la Tour 4-6-8 8 924 118 9 620 000 537 483

GE Onex

Rue du Vieux-Moulin 7 9 824 369 10 430 000 495 413

GE Thônex

Chemin des Deux-Communes 15-17 12 176 050 12 250 000 618 510

GE Thônex

Chemin des Deux-Communes 25-27-29 23 538 243 23 970 000 1 173 940

GE Vernier

Avenue Louis-Pictet 10/10B 14 235 943 18 010 000 774 058

NE La Chaux-de-Fonds

Rue du Bois-Noir 15-23 14 896 250 14 520 000 820 399

VD Aigle

Pré d'Emoz / Ch. de Bel-Horizon 1 9 196 772 10 280 000 575 743

VD Bex

Chemin des Barmottes 2 à 10 2 706 522 2 880 000 121 986

VD Bex

Chemin des Barmottes 12 4 288 552 4 340 000 264 952

VD Bex

Route d'Aigle 43 2 878 115 3 080 000 187 840

VD Bex

Route d'Aigle 47-49 6 121 349 7 000 000 395 837

VD Lausanne

Chemin du Levant 147 5 878 676 7 170 000 360 265

VD Lausanne

Chemin des Sauges 32-34-36 4 771 400 5 460 000 262 960

VD St-Cergue

Rue de la Gare 8 9 877 173 9 300 000 384 470

Polymen Fonds Immobilier Inventaire de la fortune

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Immeubles d'habitation




VD Vevey

Avenue de Gilamont 30-32 5 992 986 6 040 000 320 985

Immeubles d'habitation 154 637 613 164 900 000 8 257 228

Immeubles à usage commercial




FR Morat

Rue Pestalozzi 10-12 9 002 928 9 490 000 453 842

GE Genève

Rue du Cendrier 22/22A / Rue Kléberg 23 12 914 839 13 020 000 407 081

GE Genève

Rue Du-Roveray 14 9 616 105 10 350 000 424 001

VD Gland

Av. du Mont-Blanc 31-33 18 776 901 19 030 000 1 160 901

VD Lausanne

Rue Saint-Martin 9-11 17 810 341 19 140 000 1 130 300

VD Lausanne

Chemin du Trabandan 28 25 012 654 26 480 000 1 578 300

Immeubles à usage commercial 93 133 768 97 510 000 5 154 425

Immeubles à usage mixte, dont en PPE ou en droit de superficie

Immeubles à usage mixte en PPEPrix de Valeur Revenus



VD Rolle

Passage Vuillermet 2 et 4 5 388 794 5 580 000 250 802

Immeubles à usage mixte en PPE 5 388 794 5 580 000 250 802


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Immeubles à usage mixte




GE Chêne-Bourg

Rue Peillonnex 31-33-31A 6 678 487 5 990 000 299 277

GE Genève

Rue Liotard 4 4 414 859 4 770 000 210 048

GE Genève

Rue de Neuchâtel 4 9 110 377 9 650 000 427 891

GE Genève

Rue St-Laurent 15-17 9 705 323 10 370 000 507 936

GE Genève

Ruelle de la Vinaigrerie 3-5 4 063 841 4 410 000 195 198

GE Genève

Rue Voltaire 11 / Rue du Vuache 1 9 676 850 9 510 000 477 626

SO Biberist

Hauptstrasse 19 4 791 546 4 230 000 275 353

VD Cossonay

Rue des Laurelles 6 4 551 594 4 673 000 255 652

VD Lausanne

Route Aloys-Fauquez 36/38 / Ch. de la Motte 1 6 888 660 7 320 000 336 676

VD Lausanne

Avenue de Sévery 2 7 624 800 7 150 000 9 736

VS Fully

Rue du Stade 46A 4 328 242 4 050 000 188 939

Immeubles à usage mixte 71 834 577 72 123 000 3 184 331

Immeubles à usage mixte, dont en PPE ou en droit de superficie 77 223 371 77 703 000 3 435 133


Page 13

Terrains à bâtir, y.c. les bâtiments à démolir et les immeubles en construction, dont en PPE ou en droit de superficie

Terrains à bâtir, y.c. les bâtiments à démolir et les immeubles en construction en PPE




VD Crissier

Rue des Alpes 59-61-63 / PPE 21 158 010 23 170 000 0

21 158 010 23 170 000 0

Terrains à bâtir, y.c. les bâtiments à démolir et les immeubles en construction




VD Crissier

Rue des Alpes 59-61-63 / locatif 26 555 946 28 290 000 0

26 555 946 28 290 000 0

Terrains à bâtir, y.c. les bâtiments à démolir et les immeubles en

construction, dont en PPE ou en droit de superficie 47 713 956 51 460 000 0

RécapitulationPrix de Valeur Revenus

revient vénale bruts réalisés


Immeubles d'habitation 154 637 613 164 900 000 8 257 228

Immeubles à usage commercial 93 133 768 97 510 000 5 154 425

Immeubles à usage mixte , dont en PPE ou en droit de superficie 77 223 371 77 703 000 3 435 133

Terrains à bâtir, y.c. les bâtiments à démolir

et les immeubles en construction, dont en PPE ou en droit de superficie 47 713 956 51 460 000 0

372 708 708 391 573 000 16 846 786

* pour la période du 01.01.2016 au 31.12.2016

Locataires représentant plus de 5% des revenus locatifs :

Aucun locataire ne représente plus de 5% des revenus locatifs.

Terrains à bâtir, y.c. les bâtiments à démolir et les immeubles en construction en

PPE

Terrains à bâtir, y.c. les bâtiments à démolir et les immeubles en

construction

Conformément à l'art. 84 al.2 de l'OPC FINMA, les immeubles du fonds sont classés dans la catégorie d'évaluation des placements qui, en

raison de paramètres non observables sur le marché, sont évalués au moyen de modèles d'évaluation appropriés en tenant compte des

conditions actuelles du marché.


Page 14

Liste des achats et des ventes d'avoirs durant l'exercice du 01.01.2016 au 31.12.2016

Achats

Immeubles à usage mixte

Canton Localité

VD Lausanne

VD Lausanne

Immeuble à usage commercial

Canton Localité

VD Genève

Ventes

Immeuble d'habitation

Canton Localité

VD Genève

Route Aloys-Fauquez 36‐38 / Ch. de la Motte 1

Adresse/Lieu dit

Rue du Cendrier 22‐22A / Rue Kléberg 23

Avenue de Sévery 2

Adresse/Lieu dit

Rue de la Navigation 29

Adresse/Lieu dit

Liste des achats ventesPolymen Fonds Immobilier

Page 15

Détail des dettes

Taux Désignation Début ÉchéanceMontant au

31.12.2015Tiré Remboursé

Montant au

31.12.2016

Hypothèques à court terme portant intérêt et autres engagements garantis par des hypothèques (moins de 1 an)

1,30% Crédit hypothécaire 04.02.2014 04.01.2016 230 000 -230 000 0

1,20% Crédit hypothécaire 11.10.2013 30.04.2016 6 482 500 -6 482 500 0



1,15% Avance à terme fixe 31.03.2016 30.06.2016 4 500 000 -4 500 000 0





1,15% Prêt hypothécaire 30.05.2016 30.08.2016 2 800 000 -2 800 000 0




2,625% Prêt hypothécaire 20.12.2016 28.02.2017 70 000 70 000

1,15% Prêt hypothécaire 30.11.2016 28.02.2017 1 000 000 1 000 000





0,75% Prêt hypothécaire 03.05.2016 02.05.2017 2 888 000 -24 000 2 864 000


0,85% Avance à terme fixe 30.11.2016 30.11.2017 4 000 000 4 000 000


Total hypothèques à court terme portant intérêt et autres engagements garantis par des hypothèques (moins de 1 an) 25 609 000

Hypothèques à long terme portant intérêt et autres engagements garantis par des hypothèques (de 1 à 5 ans)

2,81% Prêt hypothécaire 20.12.2016 31.01.2018 800 000 800 000

1,10% Crédit hypothécaire 30.06.2016 01.07.2019 7 390 000 -60 000 7 330 000



2,18% Crédit hypothécaire 30.09.2011 30.09.2021 640 800 640 800

2,15% Crédit hypothécaire 24.10.2011 25.10.2021 310 000 310 000


2,15% Crédit hypothécaire 02.11.2011 02.11.2021 1 800 000 1 800 000

Total hypothèques à long terme portant intérêt et autres engagements garantis par des hypothèques (de 1 à 5 ans) 16 938 800

Polymen Fonds Immobilier Dettes

Page 16

Hypothèques à long terme portant intérêt et autres engagements garantis par des hypothèques (plus de 5 ans)





1,88% Crédit hypothécaire 27.11.2012 28.11.2022 262 500 -150 000 112 500




2,25% Prêt hypothécaire 09.09.2015 28.02.2027 10 480 000 -160 000 10 320 000











Total hypothèques à long terme portant intérêt et autres engagements garantis par des hypothèques (plus de 5 ans) 70 032 000

1,97% Taux moyen pondéré Totaux 112 288 300 90 303 500 -90 012 000 112 579 800

DettesPolymen Fonds Immobilier

Page 17

Annexe

Montant du compte d'amortissement des immeubles

Aucun montant n'a été affecté à l'amortissement.

Montant du compte de provision pour réparations futures

Aucun montant n'a été affecté en vue de réparations futures.

Montant du compte prévu pour être réinvesti

Aucun montant n'est prévu pour être réinvesti.

Nombre de parts présentées au rachat pour la fin de l'exercice comptable suivant

Indices calculés selon l'information spécialisée « Indices des fonds immobiliers » de la

Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA du 13 septembre 2016

au 31.12.2016 au 31.12.2015

Taux de perte sur loyer 3,18% 2,87%

Coefficient d'endettement 28,75% 33,16%

Marge de bénéfice d'exploitation (marge EBIT) 66,61% 64,89%

Quote-part des charges d'exploitation du fonds TER ref (GAV) 1,00% 1,00%

Quote-part des charges d'exploitation du fonds TER ref (MV) 1,29% 1,47%

Rendement des fonds propres "Return on Equity" (ROE) 4,74% 4,58%

Return on Invested Capital (ROIC) 3,98% 3,75%

Rendement sur distribution 2,17% 2,42%

Coefficient de distribution (Payout ratio)* 100,12% 98,18%

Agio/Disagio 15,74% 5,65%

Performance 16,47% 8,47%

Rendement de placement 4,92% 4,82%

Performance de l'indice SXI Real Estate® Funds TR 6,85% 4,17%

* Au 31.12.2016 coefficient supérieur à 100%, en raison du report du revenu ordinaire au 31.12.2015

Informations sur les dérivés

Le fonds ne compte pas d'instruments financiers dérivés.

Les références aux performances et aux rendements passés ne sauraient être un indicateur de performance et de rendement courants ou

futurs. Les données de performance et de rendement ne tiennent pas compte des commissions et frais qui peuvent être perçus lors de la

souscription et du rachat de parts et sont calculées en considérant que le dividende brut payé a été immédiatement réinvesti dans le fonds.

Aucune part n'a été présentée au rachat.

Principes d'évaluation de la fortune du fonds (méthode d'estimation et données quantitatives sur les hypothèses du modèle

d'estimation) et du calcul de la valeur nette d'inventaire

Conformément aux dispositions légales et à la directive de la Swiss Funds & Asset Management Association (SFAMA), l'évaluation des biens

immobiliers a été effectuée par les experts indépendants au moyen de la méthode « Discounted Cash Flow » (DCF). Cette évaluation est

fondée sur le potentiel de rendement de chaque immeuble et consiste à projeter les revenus et dépenses futurs sur une période donnée. Les

flux nets de trésorerie, ainsi calculés, sont actualisés et la somme de ces montants et de la valeur résiduelle de l'immeuble permettent

d'obtenir la valeur vénale. Cette dernière correspond à la juste valeur de marché de l'immeuble au moment de l'évaluation.

Les experts confirment que les évaluations sont conformes aux dispositions légales de la LPCC et de l’OPCC ainsi qu’aux directives de la SFAMA

et qu’elles correspondent aux normes d’évaluation habituelles du secteur immobilier. Conformément aux Swiss Valuation Standards, la valeur

de marché indiquée par immeuble représente la «juste valeur», autrement dit le prix de vente susceptible d’être obtenu dans des conditions

normales et dans le contexte de marché actuel, sans tenir compte d’éventuels frais de transaction.

Polymen Fonds Immobilier Annexe

Page 18

Le taux d'escompte moyen pondéré est de 3,61%.

La valeur vénale de chaque immeuble représente le prix probablement réalisable en présence d'un flux d'affaires normal et dans l'hypothèse

d'un comportement diligent d'achat et de vente. De cas en cas, notamment lors de l'achat et de la vente d'immeubles, d'éventuelles

opportunités se présentant sont exploitées au mieux dans l'intérêt du fonds. Il peut dès lors en résulter des différences par rapport aux

évaluations.

Les taux d’escompte nets utilisés pour les évaluations des immeubles ont été de 3,39% à 3,97%.

Cette évaluation est fondée sur le potentiel de rendement de chaque immeuble et consiste à projeter les revenus et dépenses futurs sur une

période de onze ans. Les revenus nets ainsi calculés sont réduits de provisions pour travaux futurs estimés selon la formule de Ross. Dans la

formule de Ross, le montant des travaux futurs représente la dépréciation cumulative d'un immeuble, établie selon l'âge économique, et est

déterminé selon une sorte de "calcul de la vitesse de chute". La vitesse initiale de la dépréciation d'un immeuble augmente de manière

progressive au cours de sa durée de vie utile. Les flux nets de trésorerie sont ensuite actualisés et la somme de ces montants et de la valeur

résiduelle de l'immeuble permettent d'obtenir la valeur vénale. Les provisions pour travaux futurs susmentionnées étant calculées en

fonction de l'âge économique de l'immeuble, celles-ci sont généralement supérieures aux provisions établies selon d'autres méthodes

dynamiques de la valeur de rendement.

La valeur retenue de l'immeuble à Crissier "Rue des Alpes 59-61-63 / PPE" est obtenue en ajoutant à son prix de revient le gain prévu lors des

ventes des appartements de cet immeuble. Ce gain a été estimé sur la base du prix des ventes à terme déjà réalisées et des coûts de

construction prévisionnels.

Le taux d’escompte net utilisé pour l'évaluation a été de 4,74%.


Méthode de B. Salzmann

CIFI applique un modèle DCF qui répond aux standards internationaux et prend en compte le lignes directrices du TEGoVA (The European

Group of Valuer’s Association) et du RICS (The Royal Institution of Chartered Surveyors), aussi bien que le IVSC (International Valuation

Standards Council), le SVS (Swiss Valuation Standard) et le SEK/SVIT, le SIV (Schweizerischer Immobilienschätzer-Verband) et la CEI (Chambre

suisse d’experts en estimations immobilières).

La méthode de Discounted Cashflow fournit une valeur de rendement basée sur les entrées et les dépenses futures. Les loyers nets sont

définis en partant des revenus actuels et d’éventuels potentiels du marché. Les risques de vacances sont également pris en compte. Les coûts

d’exploitation non répercutables ainsi que l’entretien et les rénovations sont déduits. La valeur résiduelle résulte de la capitalisation du

cashflow net de la onzième année et la prise en compte des rénovations futures.

CIFI procède à la modélisation économétrique du taux d’actualisation effectivement payé sur le marché, grâce aux quelques 8 500 comptes

de résultats d’immeubles et données de transactions effectives reçus régulièrement de la part de ses clients (banques, assurances, caisses de

pension). Ce procédé nous permet de déterminer le taux d’actualisation à employer pour différents types d’objets, et ceci dans chaque

commune de Suisse.

Méthode de Y. Schmidt

La méthode de i Consulting SA prend en considération une période de cent ans. Une distinction est faite entre les dix premières années et les

suivantes. Des cycles de rénovation lourde sont pris en compte (assainissement/rénovation).

Les charges d’exploitation sont projetées sur la base des derniers exercices connus et comparées aux benchmarks i Consulting SA.

L’indexation des revenus et charges prend en considération l’évolution moyenne de l’IPC à long terme conforme au droit du bail. Si les loyers

sont sensiblement inférieurs aux prix du marché, le taux d’inflation des dix premières années est adapté.

Le taux d'actualisation est basé sur le coût moyen pondéré du capital qui se décompose pour les fonds étrangers du taux à dix ans pratiqué

par les établissements bancaires cantonaux, mais au minimum à 3% considérant qu’un prix de l’argent inférieur correspond à un biais

économique qui ne devrait pas être durable et au fait que la plupart des baux à loyers n’ont pas été adaptés à la baisse. Pour du logement, la

part de fonds propres est rémunérée entre 2% à 3% au-dessus du taux de rémunération des fonds étrangers pour correspondre aux attentes

des investisseurs. La pondération FP/FE est de 20/80 pour du logement.

Méthode du collège d’expert (O. Bettens, M.-P. Broennimann, P.-H. Juillerat, S. Picci)

Annexe

Page 19

Polymen Fonds Immobilier

Principes d'évaluation des avoirs en banques

Principe de calcul de la valeur nette d'inventaire

Informations sur le taux effectif des rémunérations dont les taux maximaux figurent dans le règlement

Rémunérations et frais accessoires à la charge de l'investisseur (extrait du § 18 du contrat de fonds) :

Outre la saisie des données, la visite des objets et la détermination des scénarios de budgétisation, le taux d'actualisation est un des éléments

déterminants de la méthode DCF. En effet, le taux d'actualisation prend en compte les risques liés à la situation de l'immeuble ainsi que les

risques liés à l'immeuble lui-même et qui ne sont pas déjà considérés dans les cash flows budgétisés. Grâce à son expérience, selon la nature

et selon la localisation de l'immeuble, l'expert est en mesure d'établir le taux d'actualisation à utiliser sur le marché. Ce taux d'actualisation

En supplément, les autres rémunérations et frais accessoires énumérés dans le § 18 du contrat de fonds peuvent être facturés aux

investisseurs.

Commission d'émission en faveur de la direction du fonds, de la

banque dépositaire et/ou des distributeurs en Suisse

5,00%

calculée sur la valeur nette

d'inventaire des parts

nouvellement émises

1,81%

5,00%

calculée sur la valeur nette

d'inventaire des parts

nouvellement rachetées

aucun rachat n'a eu lieu

sur la période

Taux effectif

Commission de rachat en faveur de la direction du fonds, de la

banque dépositaire et/ou des distributeurs en Suisse

Taux maximum

Les avoirs en banque sont évalués à la valeur nominale. En cas de changements notables des conditions de solvabilité, la base d’évaluation

des avoirs en banque à terme est adaptée aux nouvelles circonstances.

La valeur nette d'inventaire d'une part est obtenue à partir de la valeur vénale de la fortune du fonds, réduite d’éventuels engagements du

fonds immobilier ainsi que des impôts afférents à la liquidation éventuelle dudit fonds, divisée par le nombre de parts en circulation. Elle est

arrondie à CHF 0,05.

Taux maximum Taux effectif

Méthode de P. Stämpfli


Un logiciel d'évaluation (modèle développé sous Excel) permet de procéder aux calculs DCF et de budgétiser les flux de capitaux de

l'immeuble sur la base des documents et des budgets fournis par le client ainsi que par une éventuelle visite de l'immeuble par un expert.

Le logiciel d'évaluation permet l'estimation des immeubles à leur valeur vénale en tenant compte des différentes conditions touchant aux

recettes et aux charges.

Dans un premier temps, les données relatives aux immeubles (données financières et caractéristiques des objets) sont livrées à l'Expert qui les

saisit dans son logiciel d'évaluation.

Les recettes, les vacances et les charges sont estimées pour les 10 prochaines années. Les investissements générateurs de plus-value, de

même que les augmentations de loyers y relatives sont pris en compte. Les loyers de marché, respectivement les éventuels potentiels locatifs


Page 20

Rémunérations et frais accessoires à la charge de la fortune du fonds (extrait du § 19 du contrat de fonds) :

Engagements à long terme, échéance d'un à cinq ans : CHF 16 938 800,00

Engagements à long terme, échéance après cinq ans : CHF 70 032 000,00

Commission de gestion de la direction du fonds (calculée sur la valeur

nette d'inventaire) utilisée pour la direction, la gestion de fortune et

le cas échéant la commercialisation du fonds

3,00%

CHF 12 770 733,20

Engagements à long terme, répartis par échéance d'un à cinq ans et après cinq ans

Montant total des engagements de paiements contractuels au jour de clôture du bilan pour les achats d'immeubles ainsi que les mandats

de construction et les investissements dans les immeubles

Commission de la banque dépositaire pour le travail occasionné lors

du versement du produit annuel aux investisseurs





Commission de la direction pour le travail occasionné lors de l'achat,

de la vente ou de l’échange d'immeubles, pour autant qu'un tiers

n'ait pas été chargé de l'opération (calculée sur le prix d'achat, de

vente, respectivement de la valeur de l'immeuble échangé)



1,20% p.a. 1,04%

En supplément, les autres rémunérations et frais accessoires énumérés dans le § 19 du contrat de fonds peuvent être facturés au fonds.

0,0525% p.a. 0,0525% p.a.

3,00% 3,00%

6,00% 3,84%

Commission de la direction pour le travail occasionné lors de la

construction, la rénovation ou la transformation (calculée sur les

coûts des travaux)

Commission de la banque dépositaire

(calculée sur la valeur nette d'inventaire du fonds)

Commission de la direction à titre d'indemnité pour la gestion des

divers immeubles (calculée sur le montant des produits locatifs

annuels bruts)

0,50%

du montant brut distribué0,50%

3,00%


Page 21

Documents

Solufonds SA Signy Rapport abrégé de l’organe de révision … audit P… · · 2017-04-122 Rapport sur d’autres dispositions légales Nous attestons que nous remplissons