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43 LE NOUVEL OBSERVATEUR 28 AOUT 2014 - N82599

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Date : 28/08/2014Pays : FRANCEPage(s) : 43-46Rubrique : Spécial immobilierDiffusion : 498495Périodicité : HebdomadaireSurface : 318 %

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Tous les clignotants sont au vert.Des taux de crédithistoriquementbas, desbaisses de prix significatives, une envie d'acheter... LesFrançais devraient êtrenombreuxàpasser à l'acte à la rentrée. Selonl'Observatoire du moral immobilier desménages publié par le siteLogic-Immo,ôl^od'entre euxpensent que c'est le moment d'ache

ter, contre 38c^en 2012.Mais beaucoup hésitent encoreà apposer leur signature sur une promesse de vente. Lemarché a tourné au ralenti au cours d'un 2etrimestre particulièrement crispé, avecdes chutes d'activitéatteignant20oZoen un an dans certaines grandes villes comme Lyonou Nantes, voire davantage dans des régions où la situation de l'emploi est particulièrement difficile. C'est que

les freins qui sont à l'œuvre depuis larentrée 2011sont toujours là. La criseéconomiqueet la montée duchômageangoissent toujoursun grand nombred'acquéreurs. La fiscalité atteint lemoral des vendeurs, en particulier laréformedesplus-values,dont l'impactpsychologiquene s'estpasatténué.

«La loiAlur,perçue commepositivesur de nombreux points, a tétanisésyndicset notaires depuis la mi-avril,rappelle Bernard Cadeau, présidentdu groupement d'agences Orpi. Ledélai des signatures s'étant parfoisconsidérablement rallongé, lemarchéest autoalimenté : cesont essentiellement ceuxqui vendent un bien qui enrachètent un autre. » Quant auxbanques, elles prêtent généreusement... à ceux dont les dossiers sontsolides, mais en refusent beaucoup

LESPRIXENFRANCEEstimationsauIe'juillet2014

Calais *""-keW

LilleV

- Amiens*

LeHavre ItoueniÎH^A*'

Caen ^3 ^-~

SV

Brest'

4110i/m2ouplus2670à4110CZm2

2250à2670i/ïïf1870à2250C/m1

1720à1870«/m;

1590à1720C/m1480à1590C/m'

1380à1480C/m1280à1380CAiv1170à1280C/m2

1040à1170C/m212oumoins

d'autres. Enfin, l'incertitude règnesur les prix. A première vue, ils sesont stabilisés en moyenne, selonl'ensemble des observateurs (lesnotaires, SeLoger.com, Fnaim, Cen-tury 21, Laforêt, MeilleursAgents.com). En réalité, selon le Crédit foncier, les prix baissent sur la plupartdes marchés sous la pression desacheteurs, aujourd'hui en positionde force. Et, partout en France, lemot d'ordre dans l'ancien est :négociation. De nombreux vendeurs l'ontcompris et baissent alors leur prix.Bien négocier, c'est avant tout étudier le marché sur les transactionssimilaires. Et savoir parfois ne pasêtre trop gourmand.

« Le marché du haut de gammerepart, mais restesélectif»,remarqueThibault de Saint-Vincent,présidentdeBarnes. «Beaucoupd'entrepreneursvendent etpartent à l'étranger », noteLaurent Demeure,président de Cold-wellBankerFrance. Quant auxacquéreurs étrangers non résidents, leurnombre abaisséde 13"}oselonl'Observatoire BNP Paribas InternationalBuyers. Le marché du neuf, qui aaccusé le coup de la méfiance desinvestisseurset où la pénurie menace,continuede souffrir.«Lesprixdu neufse sont tassésdepuis dix-huit mois »,constate Stéphane Theuriau, président de Cogedim. Cependant, «là oùlesprix sontadaptés au budgetréeldesacquéreurs locaux, l'activité restetonique,noteJean-PhilippeBourgade,président de Bouwfonds Marignan.C'est par exemple le cas en Ile-de-France».«Maislestaux dedésistementsontd'environ20X. Et ilfaut craindreque les mesurespour la relance de laconstruction n'aient pas d'effetimmédiat », estime FrançoisBertière,président de BouyguesImmobilier.

En effet, la construction a plongé :l'an dernier, 330000 logements seulement ont été construits, un desplusbas niveaux jamais observés, loindesfameuxSOOOOO(dont150000sociaux)espérés par Sarkozyet Hollande. Ducoup, sous la houlette de l'Elysée,Matignon arepris ledossier en main.Manuel Valls proposera dès septembre un plan de relanced'urgence :renforcer l'attrait dudispositif Dufloten permettant à l'acheteur de louer àses propres enfants; libérer les terrains constructibles en surtaxant lespropriétaires qui ne veulent pas les

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3 QUESTIONS A JEAN-FRANÇOIS BUET*

"LESINVESTISSEURSSONTENPERTEDECONFIANCE"

Le NouvelObservateur.Le ralentissement actueldes transactions est-ildûàlaloiAlur?Jean-François Buet.Letextevise à améliorer l'information de l'acquéreur, maisoblige le vendeur à fournirdes documents supplémentaires pour signer lecompromis de vente. Or lesnotaires font du zèle sur les

procédures, ce qui ralentit les signatures. Mais, surtout, ce qui freine le marché, ce sont les conditionséconomiques et le chômage. Lesacquéreurs et investisseurs sont en perte de confiance et se projettentdifficilement dans un engagement aussi importantqu'un achat immobilier.L'heure est-elle à la négociation entre acquéreurset vendeurs ?Oui,car nous sommes dans un marché contraint. Lesacquéreurs ont pris conscience que les taux de créditne peuvent pas baisser plus et qu'il n'y aura pas dechute drastique des prix à venir. Les vendeurs n'escomptent plus de plus-values. Mais ilya de fortes disparités selon les types de bien - les studios, et les2 et3-piècesétant les plus recherchés - et entre les métropoles économiquement dynamiques et les autres, oùlesmaisons éloignées des villes ne se vendent plus.Quelles sont lesperspectives pour la fin de l'année ?Levolume total des transactions devrait avoisiner les700000 en 2014, comme l'année dernière. Les prixdevraient continuer d'évoluer de manière différenciée, selon les régions. Latendance actuelle au niveaunational est de -IP/oen juillet sur les douze derniersmois. La baisse moyenne des prix ne devrait pasdépasser les 5"-!.à la finde l'année.PROPOS RECUEILLIS PAR V. G.

(*)Président de la Fédérationnationale de l'Immobilier.

vendreet réduire lescoûtsde constructionde lO^o,notamment en abrogeantcertaines nouvelles normes de construction qui gênent lespromoteurs.

Cela complète le premier plande relance que Manuel Valls avaitdéjà dévoilé fin juin, et les premiers décrets du ministère du Logement ont été publiés fin juillet. Première application de la loi Alur quientrera en vigueur le 15septembre :le plafonnement des honoraires desagents immobiliers en matière delocation. Puis ce sera au tour de plusieurs dispositifs dans le neuf qui

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L'éco-quartierdu fort d'Issy-les-Moulineaux,où 3500habitants sesont installés

ont été remaniés: en premier lieu, lezonage, qui module, selon les territoires et les tensions du marché, lesconditions d'application des aides del'Etat. Environ 1200communes, soitprès de 10 millions d'habitants, ontchangé de secteur, notamment Lyon,Lilleet Marseille,reclassées en zoneA. Ensuite, lesprêts aidés: le plafondde ressources pour l'attribution duprêt à taux zéro(PTZ)àceuxqui achètent pour la première fois est multipliépar 1,2dans les zones B2et C.Lesmontants des prêts sontaussi relevés,saufen zoneA, et le prêt à l'accessionsociale,qui permet auxacquéreurs debénéficier des allocations logement,est aligné sur le PTZ. De quoi soutenir une demande rendue hésitantepar la peur de s'endetter sur une longue durée dans un contexte de chômage persistant. Enfin,côté fiscalité:l'an prochain, le dispositif d'investissement locatif version Pinel offriraun point de réduction d'impôt deplus par an (de 18à 21Vodu montantinvesti), sous réserve de continuer àrespecter les plafonds des loyers etdesressources des locataires pendanttrois ans.

Ilfaut fairerevenir les investisseurspour éviter les tensions sur le marchélocatif, car, faute de nouveaux biensproposés, les loyers resteront élevésalors que la demande est toujours encroissance compte tenu de la haussede la démographie. Pour l'annéeprochaine également, le ministèreplanche surune nouvellemouture du

"-"--^ DuréeProfila'"--Jympruntl'emprunteur

25ans

Excellent

Trèsbon

Bon

2,350/»2,63y»

2,690/»

2,9007o

2,83"/o3,100/»3,340/»

SOURCE . MEILLEURTAUX COM

L'été aura enregistrédesrecords à la baissepour lestaux descrédits immobiliers. Ils ont atteint en moyenne 2,7?4toutes duréesd'emprunt confondues.Une bonne nouvellepour les acheteurs:« La conjonction desbaissesdes taux et desprix permet auxacquéreurs,à mensualité égale,d'acheter plus grand », annoncePhilippe Taboret,directeur général adjoint du courtier Capfi.

ÉVOLUTIONDESPRIXMOYENSAUM2

Enfance

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PTZdans l'ancien sous condition detravaux;sa suppression en 2012a tariunepartie dela demande desménagesmodestes, pour qui l'acquisitionsanscoup de pouce est devenue impossible.Lesdeux meuresseront inscritesdans le projetde loi de Finances2015et entreront en vigueur le 1erjanvier.

Pouréviter de voirl'attentisme desménages continuer àparalyser lesecteur, des annonces devraient cependant intervenir dès l'automne : denouvellesmesures pour simplifierlesnormes de construction, peut-êtreungeste fiscal pour doper la demande- assez incertain tant Bercyveille augrain...Maisleschiffres sont tenaces :selon l'Insee,la mauvaiseconjoncturedu secteur coûte û.1%du PIB à laFrance chaque trimestre et devraitamputer de2,470lacroissancede2014.

Toutes ces mesures ne modifieront toutefois pas réellement la loid'airain qui régit le marché. Et denombreuses interrogations planentencore. Les prix peuvent-ils remonter et alimenter l'attrait des investisseurs pour l'immobilier? A priorinon, même àParis,«saufsur quelquesmicromarchés tendus appréciés pâliesacheteursétrangers,quireviennentpeu àpeu », selon Laurent Demeure.Les prix peuvent-ils baisser vraiment? Oui, car un certain nombrede biens présentant des défauts nesont pas encoredescendus à leurvraiprix. Rappelons que la baisse atteint15à 20^0pour certains logements parrapport auxpics de 2008.

Ensuite, les taux d'intérêt desprêtspeuvent-ils remonter? On le prometrégulièrement depuis deux ans ;maisvoicique lesbanques centrales menacent de mettre finà leurdéversementde liquidités à taux zéro dèscette rentrée. Mais,pour le moment, ils n'ontjamais été aussi bas. Se pose aussi laquestion des droits de mutation, quiviennent d'être augmentés pour combler le déficitdescollectivitéslocales,maisdont Bruxellesimposeraun jourla baisse - ce qui relancera les transactions. Enfin, la reprise dépendraausside la rapidité de publication desdécrets sur l'encadrement des loyersainsi que de la santé de l'immobilierneuf, dont la pénurie entretient lesprixde l'ancien. En attendant, lemarché reste aux mains des acheteurs,qui aujourd'hui négocient la quasi-totalité des prix, m

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