Université de Cergy-Pontoise

Licence en droit – 2ème année

TRAVAUX DIRIGES DE

DROIT DES BIENS

Fiche n° 7-8

Indivision et copropriété

2016-2017

Cours de M. Julien Laurent

2

CONTENU DE LA FICHE

I – INDIVISION ORDINAIRE A) Précarité de l’indivision Document n°1 : Civ. 2ème, 16 octobre 2003 (pourvoi n° 02-04115), F-P+B. Document n°2 : Civ. 1ère, 29 juin 2011 (pourvoi n° 10-25098), F-P+B+I. Document n°3 : Civ. 3ème, 3 novembre 2005 (pourvoi n° 04-11424), FS-P+B. B) Gestion de l’indivision 1) Jouissance de l’indivision et des biens indivis Document n°4 : Cass. civ. 1ère, 13 novembre 1984, I, n° 301 ; D. 1985, p. 104, note A. BRETON ; Defr.

1985, p. 447, obs. G. CHAMPENOIS ; RTDCiv. 1985, p. 756, obs. J. PATARIN. Document n°5 : Cass. 3ème Civ., 29 juin 2011 (pourvoi n° 09-70894), FS-P+B. Document n°6 : Cass. civ. 1ère, 9 juill. 2014, n° 13-21.463, D. 2014. 1590; ibid. 1715, chron. I. Darret-

Courgeon et I. Guyon-Renard ; AJ fam. 2014. 503, obs. N. Levillain. 2) Charges de l’indivision et des biens indivis Document n°7 : Cass. 1ère Civ., 6 décembre 2005 (pourvoi n° 03-11489), F-P+B.

II – COPROPRIETE des IMMEUBLES BATIS A) Dimensions collectives 1) Règlement de copropriété Document n°8 : Cass. civ. 3ème, 4 janvier 1989, Bull. civ., III, n° 3 ; RDImm. 1989, p. 91, obs. F.

Givard et C. Giverdon. Document n°9 : Cass. civ. 3ème, 8 juin 2006, Bull. civ., III, n° 140 ; JCP, éd. G, 2006, I, 178, obs. H.

PERINET-MARQUET. Document n°10 : Cass. civ. 3ème, 21 juin 2006, Bull. civ., III, n° 158 ; JCP, éd. G, 2006, I, 178, obs. H.

PERINET-MARQUET. 2) Pouvoirs du syndicat Document n°11 : Cass. civ. 3ème, 31 mai 2000, RDImm. 2000, p. 397, obs. C. GIVERDON.

3

Document n°12 : Cass. civ. 3ème, 26 novembre 2003, Bull. civ., III, n° 210 ; JCP, éd. G, 2004, I, 125, n° 9, obs. H. PERINET-MARQUET ; Loyers et copr., février 2004, n° 38, obs. G. VIGNERON.

Document n°13 : Cass. civ. 3ème, 22 septembre 2004, Bull. civ., III, n° 155 ; JCP, éd. G, 2005, I, 119,

n° 6, obs. H. PERINET-MARQUET.

Document n°14 : Cass. civ. 3ème, 1er mars 2006, (pourvoi n° 04-17092), inédit. B) Dimensions individuelles Document n°15 : Cass. 3ème civ. 29 février 2012 (pourvoi n° 10-28.618).

EXERCICES

1°) Résoudre le cas pratique suivant :

La mère de M. A. est décédée en laissant un beau patrimoine composé essentiellement d’une villa que

personne n’occupe et d’un terrain fruitier dont la gestion est confiée depuis maintenant 20 ans à un ami de

la famille, M. S. Par ailleurs, M. A. à deux sœurs. La propriété des deux immeubles est en indivision à

parts égales entre M. A. et ses sœurs M. et H.

De son vivant, la mère de M. A. a dû mettre la piscine de la villa aux normes en installant des barrières

tout autour et en refaisant tout le carrelage car il était très abimé. L’entrepreneur lui avait octroyé des

facilités de paiement en échelonnant la dette sur 2 ans. Aujourd’hui, alors qu’il reste encore 25 000€ à

régler, personne dans la famille ne veut s’en acquitter. Le créancier menace de faire saisir la villa.

M. a proposé à H. d’acheter sa part dans l’indivision. Elle pense pouvoir amortir facilement cette

acquisition car elle est persuadée qu’ainsi, elle pourra vendre la villa dont l’entretien est onéreux pour

toute la famille. Mais M. A. est hostile à cette opération.

M. A. est fatigué par toutes ces difficultés. Il songe sérieusement à laisser « tout en plan » pour que ses

sœurs se débrouillent. Il en parle à H., laquelle entre dans une colère noire ! Selon elle, il est hors de

question de tout vendre, surtout en ce moment, eu égard à la crise immobilière. En tout état de cause, H.

explique à M. A. qu’elle peut demander au juge le maintien de l’indivision.

2°) Faire l’introduction intégralement rédigée et le plan détaillé du commentaire de l’arrêt reproduit au

document n°6.

4

Document n°1 : Civ. 2ème, 16 octobre 2003

Sur le moyen unique :

Attendu que Mme X... fait grief à la décision attaquée d’avoir déclaré irrecevable sa demande d’un plan

conventionnel de redressement, alors, selon le moyen, que si la valeur du patrimoine immobilier du

débiteur, fût-il constitué de son logement, doit être prise en considération pour l’appréciation d’une

situation de surendettement, le caractère indivis de ce bien prive le débiteur du droit d’en disposer sans le

consentement des autres indivisaires ; que le juge d’instance, après avoir relevé que le bien immobilier

constitue une propriété indivise du débiteur et de ses deux enfants, lesquels sont nés en 1980 et 1981, a

estimé que la vente de ce bien suffirait à apurer l’ensemble des dettes du débiteur ;

qu’en statuant ainsi, alors que la vente de ce bien ne dépendait pas de la décision du seul débiteur mais

requérait le consentement des autres indivisaires, le juge d’instance a violé l’article 815-3 du Code civil ;

Mais attendu que nul ne pouvant, aux termes de l’article 815, alinéa 1er, du Code civil, être contraint à

demeurer dans l’indivision et le partage pouvant être toujours provoqué, Mme X... peut, en mettant fin à

l’indivision, procéder à la vente amiable de l’immeuble dont elle est copropriétaire indivise avec ses

enfants ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Document n°2 : Civ. 1ère, 29 juin 2011

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu les articles 815 du code civil et l'article 152 de la loi du 25 janvier 1985, devenu l'article L. 622-9 du

code de commerce, dans sa rédaction antérieure à la loi du 26 juillet 2005 ;

Attendu que M. X... et Mme Y..., mariés sous le régime de la participation aux acquêts, ont acquis le 1er

mars 1988 un immeuble d'habitation ; que M. X... a été déclaré en liquidation judiciaire par jugement du

11 janvier 1993 ; que M. Z..., agissant en sa qualité de liquidateur de M. X..., a assigné Mme Y... pour

obtenir, sur le fondement de l'article 815 du code civil, le partage de l'indivision et la licitation du bien

indivis ;

5

Attendu que pour débouter le liquidateur de sa demande, l'arrêt énonce qu'il résulte des règlements

effectués par Mme Y... que le passif de la liquidation judiciaire a été intégralement réglé et que M. Z... ne

justifie à ce jour d'aucune autre créance ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle constatait que le liquidateur exerçait l'action du débiteur dessaisi sur le

fondement de l'article 815 du code civil qui dispose que nul n'est contraint de demeurer dans l'indivision,

la cour d'appel, en subordonnant l'exercice de l'action en partage à la justification d'une créance, a violé,

par fausse application, les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 mai 2010, entre les parties, par la

cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se

trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Document n°3 : Civ. 3ème, 3 novembre 2005

Vu l'article 815 du Code civil ;

Attendu que nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut être toujours

provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention ;

Attendu que, pour débouter les consorts X... de leur demande de suppression de clôtures et de

reconnaissance de l'indivision de la cour, l'arrêt retient que la propriété commune de la cour et de la

fontaine n'est pas fondée, que l'acte de partage invoqué de 1887 institue une indivision conventionnelle,

que la basse-cour et la fontaine ne sont pas nécessairement en leur entier au service de chacune des deux

propriétés, mais susceptibles de partage entre celles-ci avec conservation par chacune des usages de

basse-cour et usage de l'eau de source ; que ces affectations ont d'ailleurs toutes deux disparu dans le

temps, chacune des deux propriétés jouissant divisément de la basse-cour devenue cour située devant son

immeuble ainsi que de l'eau de source ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il ne peut être mis fin à l'indivision que par un partage, la cour d'appel a

violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a débouté M. René X... et M. Xavier X... de

leur demande de reconnaissance de la servitude de passage, l'arrêt rendu le 9 décembre 2003, entre les

parties, par la cour d'appel de Nîmes ;

6

Document n°4 : Cass. civ. 1ère, 13 novembre 1984

Vu l’article 815-6 du Code civil,

Attendu que, suivant ce texte, le président du tribunal de grande instance peut prescrire toutes les mesures

urgentes que requiert l’intérêt commun de l’indivision ;

Attendu qu’il résulte de l’arrêt infirmatif attaqué que Henri, Antoine, Frédéric et les représentants de M.

François de Boutiny, prédécédé, sont copropriétaires par indivis d’un immeuble à usage commercial

donné à bail à la société anonyme Jean Niel ; que cette société a pour associés les mêmes consorts de

Boutiny, à l’exception de Henri qui s’en est retiré après avoir cédé ses actions ; que ce dernier, s’étant

heurté au refus de ses coindivisaires d’augmenter le loyer de la société Jean Niel, avait obtenu du

président du tribunal de grande instance, sur le fondement du texte susvisé, la désignation d’un

administrateur provisoire de l’immeuble indivis dans la mission duquel entrait la demande en révision du

loyer ; que cette décision a été infirmée par l’arrêt attaqué ;

Attendu que pour écarter la mesure conservatoire ainsi ordonnée par le premier juge, la Cour d’appel,

après avoir constaté que les trois indivisaires, associés de la société locataire, avaient intérêt à ce que le

loyer ne soit pas augmenté et que le quatrième indivisaire, sorti de la société, avait, au contraire, intérêt à

ce que ce même loyer soit augmenté, a déduit de cette constatation qu’il n’y avait pas d’intérêt commun

mais une somme d’intérêts divergents et que l’article 815-6 du Code civil ne pouvait dès lors recevoir

application ;

Attendu qu’en se déterminant ainsi, alors que la meilleure rentabilité de l’immeuble indivis, à laquelle

sont intéressés tous les indivisaires, est de l’intérêt commun et que l’existence, en la personne de certains

indivisaires, d’intérêts divergents nés d’une circonstance étrangère à l’indivision n’implique pas l’absence

d’intérêt commun, la juridiction du second degré n’a pas donné de base légale à sa décision ;

Par ces motifs, casse et annule…

7

Document n°5: Cass. 3ème Civ., 29 juin 2011

Attendu selon l'arrêt attaqué (Bourges, 18 septembre 2009) que Mme X...épouse Y...a donné à bail rural à

long terme à compter du 1er novembre 1991 aux époux Z...des terres et bâtiments d'exploitation ; qu'à son

décès, ses trois enfants Jean-Marie Y..., Solange Y...veuve A...et Chantal Y...épouse B...lui ont succédé ;

qu'autorisés par ordonnance de référé du 26 octobre 2006, Chantal et Jean-Marie Y...ont saisi le 17

janvier 2007 le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation du bail pour défauts de paiement des

fermages pour les années 2003, 2004 et 2005 ;

Sur le premier moyen :

Attendu que les époux Z...font grief à l'arrêt de déclarer recevable l'appel de Jean-Marie Y...alors, selon le

moyen :

1°/ que le juge ne peut relever un moyen d'office sans inviter au préalable les parties à s'expliquer sur

celui-ci ; que dès lors, en se fondant, pour statuer comme elle l'a fait, sur le moyen soulevé d'office tiré de

l'application de la loi du 23 juin 2006, entrée en vigueur le 1er janvier 2007, sans inviter au préalable les

parties à s'expliquer sur ce point, la cour d'appel a procédé d'une violation de l'article 16 du code de

procédure civile ;

2°/ qu'en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que l'action en résiliation du bail ayant été introduite

par la saisine du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Sancerre le 17 janvier 2007 était soumise aux

dispositions du régime légal de l'indivision instituée par la loi du 23 juin 2006 entrée en vigueur au 1er

janvier 2007, tout en considérant qu'il convenait de se placer au 15 septembre 2006, date de l'assignation

des consorts Y...devant le juge des référés délivrée à Mme Solange Y...en vue d'être autorisés à introduire

une action en résiliation du bail, pour apprécier la résiliation du bail, puisque cette autorisation judiciaire

était le préalable nécessaire à l'introduction de l'action par saisine du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux

sous l'empire de l'ancien régime légal de l'indivision en cours applicable jusqu'au 31 décembre 2006, la

cour d'appel a entaché son arrêt d'une contradiction de motifs et n'a pas satisfait aux exigences de l'article

455 du code de procédure civile ;

3°/ qu'en l'état des principes dégagés dans le cadre de l'article 815-3 du code civil, dans sa rédaction

antérieure à l'entrée en vigueur de la loi du 23 juin 2006, l'action en résiliation d'un bail nécessite l'accord

de tous les indivisaires ; que cet accord est nécessaire pour faire appel ; que dès lors, l'appel d'un jugement

refusant de prononcer la résiliation d'un bail rural, qui constitue un acte d'administration et non un acte

conservatoire requiert le consentement de tous les indivisaires ; que dès lors, en statuant comme elle l'a

fait, la cour d'appel a procédé d'une violation des articles 815-3 et 815-5 du code civil dans leur rédaction

antérieure à la loi du 23 juin 2006 et 831 du code rural ;

8

4°/ qu'à titre subsidiaire et en toute hypothèse, à supposer la loi du 23 juin 2006 modifiant le régime légal

de l'indivisaire applicable aux actes d'administration relatifs aux biens indivis, l'appel interjeté par un

indivisaire seul non autorisé à représenter une indivision faute de représenter les deux tiers des droits

indivis constitue une irrégularité de fond et doit être déclaré irrecevable ; que l'appel incident ne saurait

être déclaré recevable, si l'appel principal n'est pas lui-même recevable ; que dès lors, en statuant comme

elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles 815-3 du code civil, ce dernier dans sa rédaction regardée

comme applicable en la cause, 126 et 550 du code de procédure civile et 831 du code rural ;

Mais attendu, d'une part, que statuant sur le moyen, qui était dans le débat, tiré de l'application des articles

815 et suivants du code civil au moment de la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux, la cour d'appel

a, sans méconnaître le principe de la contradiction et sans se contredire, exactement décidé que l'action en

résiliation du bail rural était soumise au régime de l'indivision issu de la loi du 23 juin 2006 entrée en

vigueur le 1er janvier 2007 ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant justement retenu que les consorts Y..., titulaires des deux tiers des droits

indivis étaient recevables à intenter une action, qui ressortit à l'exploitation normale des biens indivis, en

résiliation du bail rural consenti aux époux Z...et que Jean-Marie Y...était recevable à exercer le droit

d'appel contre la décision des premiers juges l'ayant débouté de ses demandes, la cour d'appel, qui a

constaté que, si l'appel avait été interjeté par déclaration de Jean-Marie Y...seul, Chantal Y...avait, par

appel incident, joint son appel à celui formé par ce dernier, a, abstraction faite d'un motif surabondant et

sans contradiction, légalement justifié sa décision ;

Mais sur le deuxième moyen :

(sans intérêt)

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail consenti aux époux

Z...par acte authentique du 5 novembre 1991 et ordonné leur expulsion,

9

Document n°6 : Cass. 1ère Civ., 9 juillet 2014

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 octobre 2012), que Lucien Y..., Mme D..., Mme C...,

Mme A... et Mme B..., propriétaires indivis d’un local commercial, ont consenti un bail à la société

Annick ; que Lucien Y..., titulaire de la moitié des droits indivis, est décédé le 30 janvier 1999 ; que le 28

juillet 2011, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été

délivré à la société Annick au nom de tous les indivisaires ; qu’elle a été assignée en référé en

constatation de l’acquisition de la clause résolutoire par une assignation délivrée au nom de tous les

indivisaires ainsi qu’au nom de l’indivision Pétra ; que devant la cour d’appel, M. Jean-Pierre Y... est

intervenu volontairement à l’instance en qualité d’héritier de Lucien Y... ;

Attendu que la société Annick fait grief à l’arrêt de constater la résiliation du bail, alors, selon le moyen,

que l’action en constatation de la résolution d’un bail commercial est un acte d’administration requérant,

pour sa validité, d’être pris par des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis ; qu’au

cas présent, il est constant et non contesté que le commandement de payer visant la clause résolutoire, n’a

été délivré que par des indivisaires représentant 50 % des droits indivis ; que pour écarter néanmoins la

nullité, la cour d’appel a énoncé que la délivrance d’un commandement de payer serait un acte

conservatoire ; qu’en statuant ainsi cependant que le commandement de payer visait la clause résolutoire

et poursuivait donc la résolution du bail, et qu’il était par conséquent nul pour n’avoir pas été délivré par

des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis, la cour d’appel a violé l’article 815-3

du code civil ;

Mais attendu que le commandement de payer visant la clause résolutoire constitue un acte conservatoire

qui n’implique donc pas le consentement d’indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis ;

que le moyen est sans fondement ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Annick et M. X..., ès qualités, aux dépens ;

10

Document n°7 : Cass. 1ère Civ., 6 décembre 2005

Sur le premier moyen, pris en sa première branche :

Vu l'article 815-13 du Code civil ;

Attendu qu'aux termes de ce texte, lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il

doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au

temps du partage ; qu'il n'est pas fait de distinction, ni selon que les dépenses ont été faites dans l'intérêt

des indivisaires ou d'un seul, ni selon que le bien est, ou n'est pas, attribué à cet indivisaire;

Attendu que, pour limiter à une certaine somme, l'indemnité due à M. X... pour les améliorations par lui

apportées, à ses frais, de l'immeuble indivis, l'arrêt retient que les documents versés au débat démontrent

qu'une large part des dépenses correspondent à des embellissements dont M. X... et sa famille ont

bénéficié seuls et bénéficieront par la suite dès lors qu'il est acquis que l'immeuble doit revenir à M. X... ;

Attendu qu'en se déterminant ainsi, sans caractériser que ces embellissements n'avaient pas apporté de

plus-value au bien indivis ou se révélaient des dépenses somptuaires, la cour d'appel a violé le texte

susvisé ;

Sur le second moyen, pris en sa deuxième branche :

Vu l'article 815-8 du Code civil ;

Attendu que, selon ce texte, quiconque perçoit des revenus pour le compte de l'indivision doit en tenir un

état à la disposition des indivisaires ;

Attendu que, pour condamner M. X... à rapporter à l'indivision une certaine somme, au titre des loyers de

l'immeuble indivis, l'arrêt retient que, quand bien même la location aurait été gratuite, il appartenait à M.

X... de rapporter à l'indivision le montant des loyers perçus ou qui auraient dû l'être ;

Attendu qu'en statuant ainsi, sans constater que M. X... avait effectivement perçu des loyers pour le

compte de l'indivision lors de l'occupation des lieux par M. Y..., la cour d'appel a violé l'article susvisé ;

PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches des deux moyens :

CASSE ET ANNULE, …

11

Document n°8 : Cass. civ. 3ème, 4 janvier 1989

Vu l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu que chaque copropriétaire dispose des parties

privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives sous la condition de ne

porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 décembre 1986), que la Société d'investissements immobiliers et

commerciaux (SIICO) ayant acheté un immeuble qu'elle a placé sous le régime de la copropriété pour le

revendre par appartements, est restée propriétaire de la loge de la concierge, érigée par le règlement de

copropriété en un lot privatif, portant le n° 2 de l'état descriptif de division ; qu'après avoir donné congé à

la concierge, la SIICO l'a assignée, ainsi que le syndicat des copropriétaires, pour obtenir l'expulsion de la

concierge et le paiement d'une indemnité d'occupation ;

Attendu que pour débouter la SIICO de ses demandes l'arrêt énonce qu'il résulte du règlement que les

charges de copropriété du lot n° 2 seront comprises dans les charges communes tant que ce lot sera

affecté au logement du gardien, que l'immeuble est destiné " à disposer du service commun de la

concierge " et qu'une résolution de l'assemblée générale des copropriétaires, du 23 mars 1975, qui

s'impose à la SIICO, a maintenu le poste de concierge ;

Qu'en instituant ainsi une restriction aux droits d'un copropriétaire sur son lot, alors qu'une telle restriction

ne pouvait résulter ni des stipulations du règlement de copropriété, ni d'une décision de l'assemblée

générale, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; Par ces motifs, casse et annule…

Document n°9 : Cass. civ. 3ème, 8 juin 2006

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 janvier 2005), que les époux X..., propriétaires d'un

appartement, ont fait assigner le syndicat des copropriétaires Les Jardins de Gorbella à Nice en annulation

de la résolution de l'assemblée générale en vertu de laquelle le syndic de copropriété les avait assignés en

référé afin que soit retirée la construction qu'ils avaient édifiée en végétaux sur leur balcon pour une

semaine à l'occasion de la fête juive des cabanes ;

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen :

1 / que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en

dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble telle qu'elle est définie aux actes,

12

par ses caractères ou sa situation ; que les époux X... faisaient valoir que l'immeuble dans lequel ils

étaient propriétaires d'un appartement étant à usage d'habitation, l'édification sur leur balcon, pendant une

semaine, d'une cabane précaire et temporaire leur permettant de respecter les prescriptions de la religion

juive, sans créer de nuisances ou de risques pour les autres copropriétaires, était conforme à la destination

de l'immeuble ce dont il résultait que la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires mandatant

le syndic pour agir en justice afin d'obtenir l'enlèvement de cette cabane devait être annulée comme

restreignant leur droit d'exercice d'un culte sans être justifiée par la destination de l'immeuble ; qu'en

jugeant que l'assemblée générale des copropriétaires était en droit d'adopter la résolution litigieuse au seul

motif que les époux X... avaient méconnu le règlement de copropriété, sans rechercher, comme il le lui

était demandé, en quoi la restriction ainsi imposée aux droits d'un copropriétaire était justifiée par la

destination de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 8, alinéa

2, de la loi du 10 juillet 1965 ;

2 / que les clauses d'un règlement de copropriété ne peuvent avoir pour effet de priver un copropriétaire

de la liberté d'exercice de son culte, en l'absence de toute nuisance pour les autres copropriétaires ; qu'en

refusant à des copropriétaires le droit d'exercer leur culte par l'édification sur leur balcon, pendant une

semaine, d'une cabane précaire et temporaire, au seul motif que cette construction serait contraire aux

dispositions du règlement de copropriété, la cour d'appel a violé les articles 9 du Code civil et 9 de la

Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales du 4

novembre 1950 ;

3 / qu'ils avaient fait valoir que la résolution de l'assemblée générale des copropriétaires mandatant le

syndic pour agir en justice afin d'obtenir l'enlèvement de la cabane édifiée temporairement pour l'exercice

de leur culte avait été adoptée à partir d'un rappel tronqué du règlement de copropriété et dans le seul but

de leur nuire ; qu'en s'abstenant de rechercher si l'adoption de cette résolution ne constituait pas un abus

de droit, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 8 de la loi du 10 juillet

1965 ;

Mais attendu, d'une part, que n'ayant pas soutenu devant les juges du fond que le règlement de copropriété

ne pouvait imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient

justifiées par la destination de l'immeuble, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu à bon droit que la liberté religieuse, pour fondamentale qu'elle soit,

ne pouvait avoir pour effet de rendre licites les violations des dispositions d'un règlement de copropriété

et relevé que la cabane faisait partie des ouvrages prohibés par ce règlement et portait atteinte à

l'harmonie générale de l'immeuble puisqu'elle était visible de la rue, la cour d'appel, qui n'était pas tenue

de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que

13

l'assemblée générale était fondée à mandater son syndic pour agir en justice en vue de l'enlèvement de ces

objets ou constructions ; Par ces motifs, rejette le pourvoi.

Document n°10 : Cass. civ. 3ème, 21 juin 2006

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que Mme X a acquis un lot dans un immeuble en construction placé sous le

régime de la copropriété ; que l'acte de vente et le règlement de copropriété incluant l'état descriptif de

division précise que ce lot comprend notamment un droit de jouissance privative et perpétuelle sur un

jardin partie commune ; que cette partie commune n'ayant pas été affectée à usage de jardin, Mme X a

accepté contre dédommagement par le constructeur de renoncer à ce droit de jouissance privative ; que le

règlement de copropriété et l'état descriptif de division n'ont pas été modifiés ; que Mme X... ayant

revendu ce lot aux époux Y. de A. par acte authentique mentionnant l'existence du droit de jouissance

privative sur le jardin, ces derniers ont assigné le syndicat des copropriétaires et Mme X afin d'obtenir la

délivrance de ce droit ;

Vu les articles 9 et 3 de la loi du 10 juill. 1965 ; Attendu que chaque copropriétaire dispose des parties

privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes

sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de

l'immeuble ;

Attendu que pour rejeter la demande des époux Y... de A..., l'arrêt retient que le vendeur ne peut céder

plus de droit qu'il n'en a, que cette seule constatation est suffisante pour écarter les prétentions des époux

Y... de A... à se voir délivrer une partie de l'immeuble sur laquelle Mme X... n'avait plus aucun droit pour

y avoir renoncé, et qu'en conséquence, la désignation de l'acte authentique ne constitue qu'une erreur

matérielle de rédaction, le notaire, non prévenu, ayant repris selon l'usage en la matière, la désignation

initiale qui figure à l'acte de la venderesse, et en conséquence, les époux Y... de A... n'ont aucun droit sur

le jardin dont l'usage privatif est mentionné à tort sur l'acte notarié ; Qu'en statuant ainsi, alors que le

règlement de copropriété qui détermine l'étendue des droits des copropriétaires mentionnait la jouissance

privative d'un jardin, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; par ces motifs, casse et annule…

Document n°11 : Cass. civ. 3ème, 31 mai 2000

Vu l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu que le syndicat peut agir, conjointement ou non avec

un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ;

14

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 5 mars 1998), que des désordres étant apparus dans un groupe

d'immeubles en copropriété après sa construction, le syndicat des copropriétaires a assigné en réparation

l'assureur dommages-ouvrage, les locateurs d'ouvrage et leurs assureurs ;

Attendu que pour déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable à demander réparation des

infiltrations au pied du mur du garage n° 161 au sous-sol du bâtiment C, l'arrêt retient qu'il s'agit d'une

partie privative ; Qu'en statuant ainsi, après avoir relevé que ce local avait subi des infiltrations d'eau à

défaut de cuvelage et d'étanchéité de l'immeuble, et alors que le syndicat des copropriétaires a qualité

pour agir en réparation des dommages en parties privatives ayant leur origine dans les parties communes,

la cour d'appel a violé le texte susvisé ; par ces motifs, casse…

Document n°12 : Cass. civ. 3ème, 26 novembre 2003.

Attendu selon l'arrêt attaqué (Versailles, 30 janvier 2002), rendu en matière de référé, que les époux X...

et les époux Y... sont propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété ; que reprochant aux époux

Y..., qui avaient entrepris des travaux sur leur lot au rez-de-chaussée jouxtant le vide sanitaire, partie

commune, de s'être appropriés ce vide sanitaire, les époux X... les ont assignés pour que soit ordonnée la

remise en état d'origine ;

Vu l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en

demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires, qu'il peut notamment agir,

conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à

l'immeuble, que tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la

jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic ;

Attendu que pour déclarer les époux X... irrecevables en leur action, l'arrêt retient qu'il résulte des termes

de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 qu'en cas d'atteinte portée aux parties communes, un

copropriétaire ne peut agir à titre individuel que s'il établit l'existence d'un intérêt légitime en raison d'un

préjudice personnel éprouvé dans la jouissance ou la propriété, soit des parties privatives comprises dans

son lot soit des parties communes, que l'appropriation d'un vide sanitaire, à la supposer établie, est

seulement susceptible de causer un préjudice à l'ensemble des copropriétaires et qu'elle n'entraîne pour M.

et Mme X... aucun préjudice spécifique ;

15

Qu'en statuant ainsi, alors que chaque copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement de

copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes, sans être astreint à démontrer qu'il subit

un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat, la cour

d'appel a violé le texte susvisé ; Par ces motifs, casse et annule…

Document n°13 : Cass. civ. 3ème, 22 septembre 2004

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 16 décembre 2002), que M. X..., propriétaire de lots dans un

immeuble en copropriété, reprochant à la société civile immobilière (SCI) Wilson Lapeyrouse,

propriétaire d'un immeuble voisin, d'avoir démoli un mur, partie commune de la copropriété, en a

demandé la remise en l'état à la SCI Wilson Lapeyrouse et mis en cause le syndicat des copropriétaires ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le déclarer irrecevable en sa demande, alors, selon le moyen, que

l'atteinte aux parties communes dont chaque lot comprend une quote part constitue pour le copropriétaire

un préjudice personnel l'autorisant à agir en réparation de troubles à la fois collectifs et personnels ; qu'en

déclarant irrecevable l'action de M. X... tendant à la remise en état d'un mur de la copropriété démoli par

la SCI Wilson Lapeyrouse, propriétaire de l'immeuble voisin, la cour d'appel a violé les articles 1er et 15

de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 31 du nouveau Code de procédure civile ;

Mais attendu que le syndicat des copropriétaires peut seul agir pour assurer la sauvegarde des droits

afférents à l'immeuble lorsqu'un tiers à la copropriété porte atteinte aux parties communes sans causer de

préjudice propre à un copropriétaire ; qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que M. X..., dont les

lots sont à l'opposé du mur démoli en partie, n'invoquait qu'une atteinte au droit de propriété indivis des

copropriétaires sans prouver subir de préjudice propre dans la jouissance ou la propriété de ses parties

privatives ou des parties communes du fait des travaux exécutés par la SCI Wilson Lapeyrouse, tiers à la

copropriété, la cour d'appel en a exactement déduit que la demande de M. X... était irrecevable ; Par ces

motifs, rejette.

Document n°14 : Cass. civ. 3ème, 1er mars 2006

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 17 septembre 2004), que la société civile immobilière du 84,

boulevard Arago (la SCI), assurée en police dommages-ouvrage par la société Assurances générales de

France IART (AGF), a fait construire sous la promotion de la société Cogedim résidence, un groupe

16

d'immeubles placé sous le régime de la copropriété, avec le concours de la société Subex depuis lors en

liquidation judiciaire pour le lot gros oeuvre, assurée par la société Axa France assurances devenue Axa

France et de la société Rinaldi Structal pour le lot menuiseries extérieures, assurée auprès de la caisse

assurance mutuelle du BTP (CAMB) ; que la réception est intervenue le 5 mai 1988 ; que se plaignant de

désordres, le syndicat des copropriétaires du 84, boulevard Arago (le syndicat) a assigné en indemnisation

les AGF, les constructeurs et leurs assureurs ;

Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de le déclarer irrecevable à agir à l'encontre de la société Rinaldi

Structal et de la CAMB ainsi que des AGF, alors que :

1 ) que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de

l'assemblée générale ; que l'autorisation doit être envisagée en tant que telle ; qu'en considérant que

l'autorisation donnée au syndic d'agir à l'encontre des constructeurs, nommément désignés, au titre des

"malfaçons et désordres mentionnés sur (une) liste ( ) jointe à la convocation", laquelle visait

expressément "l'habillage mur rideau en façade rue", ne valait pas pour ces "malfaçons et désordres" dès

lors qu'ils étaient classés dans ladite liste dans les "parties privatives" pour lesquelles les copropriétaires

devaient agir individuellement, la cour d'appel a violé l'article 55 du décret du 17 mars 1967 ;

2 ) que le syndicat des copropriétaires peut exercer toute action contre les tiers pour des troubles qui

trouvent leur origine dans les parties communes que ces dernières soient ou non affectées de désordres ;

qu'en retenant aussi que le syndicat des copropriétaires ne pouvait utilement agir au titre des désordres

affectant certains murs séparatifs dès lors qu'un syndicat de copropriétaires ne peut agir relativement à des

parties privatives que lorsque le désordre qui les affecte a lui-même pour cause un désordre atteignant les

parties communes, ce qui n'aurait pas été le cas, la cour d'appel a violé l'article 15 de la loi du 10 juillet

1965 ;

3 ) qu'en tout état de cause, en retenant que le syndicat des copropriétaires ne pouvait utilement agir au

titre des désordres affectant certains murs séparatifs dès lors qu'ils étaient la conséquence de la "mise en

charge des planchers", ce qui correspondait à un "phénomène usuel et banal non constitutif d'un désordre

agrégeant à lui ceux qu'il provoque", quand il y avait là un désordre trouvant son origine dans les défauts

de parties communes, la cour d'appel a violé l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que l'assemblée générale du 26 mars 1998 avait autorisé le

syndic à engager toute procédure concernant les désordres et les malfaçons mentionnés sur la liste établie

par le cabinet Eurotec ingénierie, qui avait opéré une distinction entre les désordres affectant les parties

communes et ceux affectant les parties privatives classant le désordre relatif au film opacifiant dans ceux

concernant les parties privatives, et constaté que ces désordres avaient été analysés devant les

copropriétaires comme ne provoquant que des troubles de jouissance affectant les parties privatives, dont

la réparation avait été expressément réservée à l'initiative de chaque copropriétaire agissant

individuellement sans faire l'objet d'une action collective, la cour d'appel a pu en déduire que le syndic

17

n'avait pas été autorisé à agir au titre de ce désordre ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que les fissures affectant les cloisons étaient dues à la mise en

charge des planchers de l'immeuble, phénomène usuel et banal ne constituant pas un désordre et affectant

des parties privatives sans aucun caractère généralisé, la cour d'appel a pu retenir que le syndicat était

irrecevable à agir relativement aux parties privatives, le phénomène qui les affecte n'ayant pas pour cause

un vice atteignant les parties communes ; Par ces motifs, rejette…

Document n°15 : Cass. 3ème civ. 29 février 2012

Sur le moyen unique :

Vu l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot,

sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de

l'immeuble ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 9 novembre 2010), que M. X... et M. Y... sont propriétaires

d'un appartement au premier étage d'un immeuble en copropriété, comprenant deux lots ; que la société

civile immobilière Edmond Jean (la SCI) est, elle-même, propriétaire du lot n° 1 constitué d'un garage au

rez de chaussée, dans lequel la société Jean Fleuriste, locataire, exploite un fonds de commerce de débit

de boissons, restauration et bar de nuit ; que, se plaigant de nuisances sonores et olfactives, diurnes et

nocturnes, MM. X... et Y... ont assigné en cessation de l'activité commerciale exercée dans le lot n° 1 et

paiement de dommages-intérêts ;

Attendu que pour débouter MM. X... et Y... de leur demande tendant à voir dire qu'il ne peut être exercé

dans le lot n° 1 aucune activité de commerce de bouche et diffusion musicale, l'arrêt retient que le

règlement de copropriété, stipulant que le garage " pourra être utilisé pour le stationnement des véhicules

ou pour l'exploitation commerciale ou professionnelle " et ne prévoyant aucune restriction d'usage

commercial, l'exercice d'une activité commerciale dans ce lot n'est pas contraire à la destination de

l'immeuble ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que l'activité exercée dans le lot n° 1 était source de

nuisances constitutives d'un trouble anormal pour les copropriétaires, la cour d'appel, qui n'a pas pris les

mesures de nature à les faire cesser, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations ;

18

PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute MM. X... et Y... de leurs

demandes tendant à voir dire qu'il ne peut être exercé dans le lot n° 1 de la copropriété situé au ... à

Montpellier, toute activité de commerce de bouche ou musicale, l'arrêt rendu le 9 novembre 2010, entre

les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties

dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel

de Montpellier, autrement composée ;