La Tribune de Genève

Marc Gueniat | 14.11.2009 | 00:00

L’immobilier est en surchauffe à Genève.

Les prix des propriétés par étages et des villas s’envolent. Dans les zones à bâtir non construites, la hausse atteint presque 100% en quatre ans! Sans parler des logements locatifs, qui n’ont pas été inclus dans l’étude de l’Office cantonal de la statistique (Ocstat), publiée la semaine dernière. Ces prix illustrent la crise de l’offre sur un marché sclérosé, caractérisé par la rareté du terrain et l’insuffisance des constructions.

(schéma)

Ainsi, la moindre villa mitoyenne, disons à Veyrier ou à Chêne-Bougeries, se vend à 1,4 million de francs en 2008 alors qu’elle s’échangeait pour à peine un million quatre ans plus tôt. Si la maison comporte un tantinet de cachet, étant par exemple ancienne, il faudra débourser en moyenne un million de plus. Soit une hausse de 50% dans le même intervalle. Les appartements en propriété par étages suivent la tendance.

Quant au terrain non bâti, l’inflation est plus impressionnante encore. En zone villas, le prix du mètre carré a bondi de 710 francs en 2005 à 1368 francs l’année dernière (voir infographie ci-contre). «Le prix de la construction restant assez stable, il est logique que le prix du terrain s’envole face à une demande si forte», analyse le professeur Martin Hoesli, de l’Université de Genève. Cela étant, poursuit l’économiste, une part de cette hausse peut être due à une différence de qualité entre les objets considérés: l’étude 2005 comportait davantage de villas situées à Vernier que lors de la dernière enquête, où nombre de biens vendus proviennent de communes plus riches. Mais ce facteur qualitatif joue un faible rôle en comparaison du déséquilibre entre l’offre et la demande.

Même si les terrains constructibles n’abonderont pas à court terme, toutes les études prospectives misent sur une baisse du prix des villas due à la crise. Le Credit Suisse expliquait ce fait par une forte surévaluation des biens lors de la croissance économique de ces dernières années.

Rien de comparable au début des années 90, mais sur les douze dernières années, la hausse des prix de l’immobilier a été supérieure de 67,5% à celle des revenus. Un tel décalage appelle nécessairement une correction. Aussi, le ralentissement conjoncturel devrait-il ramener les objets de qualité moyenne à des prix plus proches de leur valeur réelle. Ce phénomène n’est pas encore étayé par les statistiques.

Un autre signe de la démesure ambiante s’observe dans les comptes 2008 du canton. Alors que le nombre de ventes n’a cessé de diminuer lors des cinq dernières années, les recettes de l’impôt sur les gains immobiliers ont triplé. Evoquant ce chiffre, le conseiller d’Etat David Hiler avait alors signalé une surchauffe.

C’est aussi le terme qu’utilise Christophe Aumeunier, secrétaire général de la Chambre genevoise immobilière. Mais il réfute toute idée de spéculation: «Ce terme comporte une notion temporelle, provisoire. Or, le problème est structurel à Genève. D’ailleurs, on observe une baisse des transactions, ce qui ne peut être le cas en période de spéculation.»