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Université El Hadj Lakhdar- Batna Département d’architecture

Ier colloque international : Le foncier urbain

Enjeux et horizons25-26-27octobre 2010 - Batna

. « Le foncier urbain - Enjeux et horizons  »

THEME:

INSTRUMENTS D’URBANISME FACE AUX ENJEUX DU FONCIER 

Cas de la ville d’Ain Beida.

Présenté par

- M. Adad Med Chérif (Maître de Conférences, institut de GTU, université Oum El Bouaghi,

- M. Bendada Touffik (Maître assistant, institut GTU, université OEB )

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En quoi le patrimoine foncier de la ville de Ain Beida Constitue une vraie entrave pour l’extension de la ville?

Contenu

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1. HISTORIQUE DE LA VILLE ;

2. DÉVELOPPEMENT ADMINISTRATIVE DE LA VILLE

3. LA VILLE À TRAVERS CES INSTRUMENTS D’URBANISME

4. ETAT DU FONCIER

PROBLEMATIQUE

3.1. Le P.U.D de 1973 3.2. Le PDAU de 1990 

3.3. Révision du PDAU de 2006

Conclusion

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HISTORIQUE DE LA VILLE ;

Cette localité numidique située à mi-chemin sur la rocade menant de Cirta ( Constantine ) à Théveste ( Tébessa ) a toujours joué le rôle de ville étape et de carrefour. Elle a aussi connu une longue présence romaine.

Émergence

Ville en parfait échiquier et pourvue de toutes les commodités d’urbanité

conçue selon l’urbanisme des villages français

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la ville de Ain Beida s’est développée qu’après l’expédition française en 1848. Ainsi des édifices urbains furent bâtis (l’abattoir, l’église, le marché, la mairie, la mosquée) et l’éclairage municipal fut installé en en 1894. Déjà, Ain Beida jouait le rôle de sous préfecture de Constantine.

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Ville de Ain Beida

Commune 1868

Sous préfecture

La ville fut promue au rang de daïra.

Durant l’occupation française

Au lendemain de l’indépendance

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Durant l’occupation française

DÉVELOPPEMENT ADMINISTRATIVE DE LA VILLE 2

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LA VILLE À TRAVERS CES INSTRUMENTS D’URBANISME

3.1. Le P.U.D de 1973

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Le PUD de 1973 a prévu les extensions de la ville vers la partie

Ouest et vers le nord (route de Sedrata). Les parties Est et Sud de la

ville n’ont pas fait l’objet d’extension.

Un programme important d’équipements de base et structurants a été inscrit 

Le programme de logements était essentiellement basé sur la

production de logements collectifs avec un pourcentage moins important

de logements individuels.

Les logements collectifs :estimés : 2800 (ZHUN)

Les logements individuels :estimés : 1400 logements individuels

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3.2. Le PDAU de 1990 

En 1989 fut élaboré le second PUD de la ville de Ain Beida en vue de répondre aux nouveaux besoins de la population estimée à plus de 80.000 habitants

l’évolution démographique naturelle de la population L’exode rural impressionnant venant surtout de la Wilaya de Tébessa;

l’attractivité de la ville ( le caractère commercial et disponibilité d’équipements de service)

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Concrétisation

A cause de

L’élaboration de ce PUD coïncide avec la promulgation de la loi 29/90 relative à l’urbanisme. Elle vise à remplacer les PUD en PDAU

Aussi

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Sur le terrain

Développement d’un NOUVEAUX OUTILS JURIDIQUES appelé PDAU

Reconversion du PUD en cours, en PDAU. Ce dernier consiste à étudier simultanément la ville et son territoire communal

Le PDAU de 1992 a prévu de nouvelles possibilités d’extension

de la ville, notamment dans sa partie Nord où elle devait recevoir

80% des programmes inscrits. Ainsi 6000 logements collectifs et

2500 logements individuels sont prévus en vue de combler le déficit

de l’époque et répondre aux besoins à moyen et long terme.

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3.3. Révision du PDAU de 2006 :

OBJECTIF

Cette révision survenait, après que toutes les perspectives de développements prévues par le PDAU de 1990 aient échoué à cause de l’indisponibilité des terrains publics pouvant servir d’assiette aux extensions urbaines de la ville.

Etant donné que le PDAU est à vocation intercommunal, l’objectif de cette nouvelle étude consistait à formaliser de nouvelles perspectives de développement de la ville de Ain Beida, en associant F’kirina, commune limitrophe. L’idée de réviser l’étude du PDAU, et de réaliser un PDAU intercommunal s’impose en force .

Pourquoi

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Les terrains, qui étaient destinés aux extensions de la ville dans sa partie Nord dans le cadre du PDAU, ne pouvaient être acquis du fait de l’impossibilité de les acheter auprès des propriétaires privés qui exigeaient des montants de cession faramineux .

Le vrai handicape au développement de la ville reste le foncier

Pour que la ville puisse s’étendre et répondre aux besoins de sa population avoisinant les 120.000 habitants, la seule alternative demeure l’exploitation des terrains domaniaux et communaux dans la zone sud-ouest. Bien que cette possibilité soit approuvée, sur terrain plusieurs contraintes sont apparues, à savoir le statut juridique que vont avoir ces terrains par rapport aux deux communes (Ain Beida et FKirina) . Une question s’impose et demeure sans réponse, à qui revient la gestion de cette partie de la ville dans le future

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ETAT DU FONCIER 4

Ain Beida est la plus grande ville de la wilaya avec une surface de plus de 2000 ha et une densité de 2068 hab/km2

D’après les services de cadastre et du domaine plus de 78% des réserves foncières de la commune, qui sont favorables à l’urbanisation, sont des propriétés privées (MELK)

Selon les directives du PDAU les besoins sont estimés à plus de 600 ha, Cependant, toute extension demeure problématique car les terrains dans toute la partie nord et la partie sud de la ville, et vers la route de khenchela sont en grande partie entre les mains des propriétaires privés.

Les autorités locales n’ont cessé de mener des négociations avec les propriétaires privés en vue d’acquérir des terrains sur la base des prix raisonnables. Toutes les tentatives ont échoué. Considérés comme exorbitants, les prix exigés par les privés n’étaient pas acceptés par la municipalité et la wilaya

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CONCLUSION

Si cette situation perdure, le devenir urbain de Ain Beida sera compris étant donné que la ville sera dans l’incapacité de s’étendre et par conséquent de

répondre aux besoins de la population en termes de logements et d’équipements d’accompagnement. En d’autres termes, les directives des

instruments d’urbanisme ne seront jamais appliquées. Cependant, on pourrait assister à un tâtonnement dans l’affectation des terrains encore disponibles, et à un détournement sans merci des affectations initiales prévues dans le cadre

des ZHUN, POS et PDAU.

Avec une population de 120 000 habitants recensés (donnée du GPRH de 2008) et une densité de plus de 2086 ha/km², la ville n’arrive pas à satisfaire

les besoins en logements et en équipements toujours croissants. On registre une demande de 9000 logts et plus de 5500 lots à bâtir. Comment peut- on répondre à cette demande dans un contexte où le périmètre urbain ne peut s’étendre à cause des terrains privés et ceux défavorables pour l’urbanisation

sourtout que la loi 29-90 protège la propriété privée dont les prioritaires ne veulent la céder qu’ à des prix très élevés (6000 le m² en 2010).

Cette situation qui perdure depuis trois décennies a encouragé les différents acteurs de la ville à agir contrairement à ce quoi a été programmé dans les différents instruments d’urbanisme surtout que la ville a bénéficié de trois plans d’urbanisme entre PUD et PDAU

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Cette manière de faire la ville a enfanté une urbanisation ne répondant pas aux normes d’hygiène, de sécurité et de confort. Les lotissements EL Kahina, El Mostaqbal, El Ours et Essalem sont les exemples parfaits qui illustrent cet échec. Cela confirme la rupture qui existe entre la programmation et les orientations des instruments d’urbanisme, et la réalité sur terrain. Le devenir de la ville est hypothéqué par la problématique du foncier. La seule alternative pour le moment est le « standby » en attendant de nouvelles idées.

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MERCI POUR VOTRE ATTENTION