Vade-mecum « Agir contre l’habitat insalubre ou dangereux »

8/10/2019 Vade-mecum Agir contre lhabitat insalubre ou dangereux

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www.dihal.gouv.fr www.territoires.gouv.fr

Lutter contre lhabitat indigne :

Vade-mecum Agir contre lhabitatinsalubre ou dangereux mthodes, choix et conduite des procdures

rdition septembre 2014

lesguide

s

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contre

lhab

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igne


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Dlgation interministrielle lhbergement et laccs au log

Premier ministre

Ministre du Logement, de lgalit des territoires et de la

AGIR CONTRE LHABINSALUBRE OU DANGER

Mthodes, choix et conduite des proc

VADE-MECUM

Ldition initiale a t rdige en 2008par Stphanie JACQ-MOREAU,avocat

et

Alain MELLET,Fdration des PACTSous la coordination de Nancy BOUCHE


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AGIR CONTRE LHAB

INSALUBRE OU DANGERMthodes, choix et conduite des pro

VADE-MECUM


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INTRODUCTION ............................................................................................................................

Objectifs et contenu du vade-mecum ................................................................................................

I. STRATGIES DINTERVENTION1 - SAVOIR ANALYSER DES SITUATIONS...........................................................................................

1.1 - Les dsordres lis au btiment ou au logement ..........................................................................1.1.1 - Les dsordres portant atteinte la sant des occupants .......................................................1.1.2 - Les dsordres portant atteinte la scurit ..............................................................................1.2 - Les dsordres lis lutilisation des locaux ou leur occupation ..............................................1.3 - Les dsordres lis lenvironnement de limmeuble .................................................................1.4 - La dmarche de diagnostic .........................................................................................................

2 - TRAITER LHABITAT INDIGNE .......................................................................................................

LA DMARCHE DE PROJET .....................................................................................................................

2.1 - La dfinition du projet et le choix de la procdure .....................................................................

2.2 - La dmarche ...................................................................................................................................2.2.1 - La cause des dsordres ..............................................................................................................2.2.2 - Les logiques et les capacits des propritaires .......................................................................

2.2.3 - La protection et la rponse aux besoins des occupants ........................................................2.2.4 - Responsabilit des acteurs publics ...........................................................................................

2.3 - Exemples de situations et procdures utilisables .........................................................................

3 - MATRISER LES PROCDURES .....................................................................................................

3.1 - Les pouvoirs de police gnrale du maire en matire de salubrit et de scurit ..................

SOMMAIRE


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3.10.3 - La procdure du pril imminent (L511-3 du CCH) ..............................................................

3.10.4 - Effets communs .......................................................................................................................

3.11 - La scurit des tablissements recevant du public utiliss aux fins dhbergement (artic3.11.1 - Intervention de la commission de scurit ..........................................................................3.11.2 - Mise en demeure du maire ...................................................................................................3.11.3 - Effets de larrt portant mise en demeure .........................................................................

3.12 - Les quipements communs des immeubles collectifs dhabitation (article L.129-1 et suiva3.12.1 - Procdure contradictoire ......................................................................................................3.12.2 - Arrt du maire .......................................................................................................................

3.12.3 - Procdure durgence .............................................................................................................3.13 - Lexpropriation des immeubles dangereux ou insalubres (loi Vivien du 10 juillet 1970) .3.13.1 - Le champ dapplication de la procdure Vivien ...........................................................3.13.2 - Le droulement de la procdure .........................................................................................3.13.3 - Lvaluation des indemnits ..................................................................................................3.13.4 - Le relogement des occupants ..............................................................................................

3.14 - La procdure de ltat de carence dans les immeubles collectifs usage principal dha3.14.1 - Champ dapplication ............................................................................................................3.14.2 - Procdure dexpertise judiciaire ...........................................................................................

3.15 - La division illgale de logement ...............................................................................................3.16 - Les immeubles labandon .....................................................................................................

3.17 - Les sanctions pnales ................................................................................................................3.17.1 - Les dispositions spcifiques du CSP et du CCH (en cas darrt) .....................................3.17.2 - La mise en uvre des sanctions pnales par les collectivits publiques .......................

II. DROULEMENT DES PROCDURES ET MODLES DACTE

1 - POLICES GNRALES DE SALUBRIT ET SCURIT PUBLIQUES ............................................

1.1 - La police sanitaire et la police gnrale du maire ...................................................................

1.2 - Le traitement du danger sanitaire ponctuel .............................................................................

2 - POLICES SPCIALES DE SALUBRIT PUBLIQUE .......................................................................

2.1 - Les locaux inhabitables par nature ............................................................................................

2.2 - Les locaux suroccups du fait du logeur ...................................................................................2.3 - Les locaux dangereux en raison de lutilisation qui en est faite ..............................................

2.4 - Le primtre insalubre .................................................................................................................

2.5 - Le traitement durgence de situations dinsalubrit prsentant un danger ponctuel immin

2.6 - La procdure dinsalubrit remdiable .....................................................................................

2.7 - La procdure dinsalubrit ir rmdiable ..................................................................................


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Vade Mecum

INTRODUCTION

La notion dhabitat indigne recouvre lensemble des logements, immeublesdhabitation et dont la suppression ou la rhabilitation, au titre de linsalubritdes pouvoirs de police administrative exercs par les prfets et les maires.

Ces pouvoirs de police sont gnralement exercs lencontre des propritamettent disposition ces locaux. Toutefois, les propritaires occupants ne sondans la mesure o leur scurit doit tre assure au mme titre que celle de tun risque identifi.

Lhabitat indigne peut renvoyer galement la notion datteinte la dignit htionne pnalement.

Aux termes de larticle 84 de la loi de mobilisation pour le logement et l

(diteMLLE), promulgue le 25 mars 2009 :

Constituent un habitat indigne les locaux ou installations utiliss aux fins dhabitture cet usage, ainsi que les logements dont ltat, ou celui du btiment dans lles occupants des risques manifestes pouvant porter atteinte leur scurit ph

De cette rfrence au risque manifeste pour la scurit et la sant, il faunon-conformits ponctuelles ou anomalies constitutives dinconfort ne rendentbitation indigne ds lors quil ny a pas de risque avr pour la sant ou la s

Cela nempche pas les autorits comptentes dintervenir, au titre, notammglementation sanitaire et le cas chant dadresser des injonctions aux persomises en conformit utiles.

Les polices de lhabitat indigne concernent aussi bien les parties privativesmeubles collectifs, quils soient en coproprit ou pas. Sil sagit dune copro


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La lutte contre lhabitat insalubre ou dangereux constitue un vritable enjeu dmatire de sant, de scurit, de droit un logement dcent.

Ds lors et compte tenu des outils et moyens existants et rgulirement republics doivent mener leur action avec une double obligation : lobligation da

u Lobligation dagir et lobligation daboutir

Cette double obligation incombe la fois au maire et au prfet ainsi quau

autorit au titre de leurs comptences en matire de protection des personn

Elle signifie que ces derniers, ds lors quils sont informs dune situation de risen uvre les moyens utiles.

dfaut, leur responsabilit pnale pourrait tre recherche, indpendamadministrative de la collectivit.

Au-del de cette obligation lgale dassurer la scurit des personnes, il fau

que les situations dhabitat dgrad sont le plus souvent bloques et ne peque par lintervention publique.

La ncessit dagir vient ainsi des causes mmes des mcanismes de dgraddus une incapacit des propritaires de raliser des travaux par eux-mmere de leur part de ne rien faire

Ds lors, seule une intervention extrieure est susceptible de dbloquer la situgnement, soit par la contrainte.

Ne pas agir, cest donc laisser perdurer des situations qui, par nature, continuesant les occupants des risques toujours plus importants et en les laissant sende prcarisation.

Enfin, dfaut dtre enraye, la dgradation progressive dun btiment pedes immeubles voisins et avoir des rpercussions lchelle dun quartier.


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AGIR CONTRE LHABITAT INSALUBRE OU DANGE

Mthodes, choix et conduite des procdVADE-MEC

Objectifs du vade-mecIl vise guider les acteurs concerns par la Lutte contre lHabitat Indigne, depu

jusqu laboutissement final de la procdure adquate.

Il faut prciser que ne seront pas traites ici :

Les obligations et recours spcifiques en matire de logement non ddirectement de la comptence des autorits administratives. Toutefois

est en grande partie couvert par les prescriptions contenues dans dpartementaux (RSD) dont le contrle relve des maires et des prprfectoral dinsalubrit remdiable peut prescrire, au-del de logements, des travaux permettant de satisfaire les normes du logemconcerne les quipements de base.

La rpartition particulire des comptences en matire de sant etspcificits du droit dAlsace-Moselle.

Les problmatiques spcifiques aux dpartements doutre-mer (DOMtions prcaires sur sol dautrui qui font lobjet de procdures ada Letchimy , tant observ que les outils de traitement de lhabitat indla mme manire sur lintgralit du territoire franais, DOM compris.

Sans avoir lambition de rpondre la totalit des situations rencontres

e vade-mecum vise orienter les acteurs dans le choix des procdures, en les tions rencontres et dfinir une stratgie dintervention leur permettant de padquates et dassurer leur excution de manire scurise et efficace.


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Contenu du vade-mecLa premire partie du vade-mecum prsente successivement : la mthode danalyse des situations dhabitat dgrad ou dangereu

llaboration du projet (mthode, outils, partenariats)

le droulement des procdures et leurs effets

lexpropriation et les travaux doffice les sanctions pnales

La deuxime partie du vade-mecum prsente le droulement de chaque prodles dactes afin de faciliter le travail des services et des acteurs de lhabita


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VADE-MEC

Le vade-mecum est le principal guide du Ple national de lutte contre lhabit tous les acteurs et praticiens de lhabitat indigne : agents de lEtat, agents magistrats, ingnieurs sanitaires. Il se veut un outil concret et oprationnel. Il insmodalits de la dmarche, et sur le choix des procdures en fonction des situats des autorits publiques.

Cette nouvelle version du vade-mecum tient compte des dernires volutioexemple concernant lemploi de larticle L.1311-4 du code de sant publiqueprivilgi pour traiter la question des dchets lintrieur dun logement ou enc

de la police des locaux impropres lhabitation qui a, par ailleurs, fait lobjet dfique au regard de la jurisprudence en la matire.

Cette nouvelle version tient galement compte des dernires volutions rglemen particulier de la loi ALUR (les parcelles labandon manifeste, lhbergemeprocdure dquipements communs .) du 24 mars 2014.

Cette loi a, notamment, pour objectif de faire merger une autorit comptentdes pouvoirs de police spciale de lhabitat en confiant cette tche au prside

blic de coopration intercommunale (EPCI), qui selon les cas, pourra recevoir trde polices spciales de maires ou le mme transfert complt dune dlgatiodu prfet.

Cette version du vade-mecum ne reprend cependant pas toutes les consignecation des dispositions de la loi tant lie dune part aux ngociations localesde dcrets.

AVANT


13/204STRATGIES DINTERVEpartie 1


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1. SAVOIR ANALYSER

DES SITUATIONS

Lhabitat insalubre et/ou dangereux rassemble les situations dimmeubles qui la sant ou la scurit des personnes, quelle que soit la situation juridique de c

Le partage des pouvoirs de police entre le maire et le prfet, et donc desoblige distinguer les effets des dsordres afin didentifier le service et lautorit

Toutefois, il faut envisager cette rpartition avec rserve car il nest pas rarerelve de ces deux champs de comptences, savoir, la scurit et la sant

Le cas chant, la procdure dinsalubrit sera le plus souvent privilgie carchamp plus large de dsordres que les polices qui sont spcifiquement du ress

Sont considrs comme relevant de la sant publique,et donc de linsalubrit,effet de porter atteinte au bien-tre physique, mental ou social3des occupan

Sont ainsi concerns, outre les risques pour la sant corporelle (saturnisme, itrocution, allergies), le mal-tre li lisolement, la suroccupation, labsenclexigut, linsuffisance de hauteur sous plafond qui peuvent conduire des cperte de lestime de soi, la dpression, des retards psychomoteurs, lchec sco

La scurit publique fait, elle, rfrence aux menaces pour lintgrit physnaces pouvant tre dues des chutes dlments btis ou de matriaux, d(absence de garde-corps, rambarde descelle), aux risques dincendie et d

Le choix de la police mise en uvre et des mesures prescrites doit, dautlurgence lie la dangerosit de la situation.

On distinguera entre :

une urgence immdiate qui peut par exemple motiver une vacuation s


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Ces atteintes la sant ou la scurit sont la consquence de dsordresselon trois origines :

ltat du btiment ou du logement lui-mme ;

lutilisation qui est faite du bien ;

lenvironnement de limmeuble.

Lutilisation dune mthodologie rigoureuse doit permettre de reprer les situatles dsordres pour laborer un projet de traitement et choisir la procdure la

1.1 - Les dsordres lis au btiment ou a

Il sagit des situations dans lesquelles le bien lui-mme est source de danger pdes occupants, ou du voisinage, du fait de son tat et/ou de celui de ses qu

Deux critres essentiels dterminent la procdure de police administrative quuvre pour traiter les dsordres constats :

Analyser sils portent, pour lessentiel, atteinte la sant ou la scurit. Dacdure relve du code de la sant publique (CSP), dans le second, plus gnconstruction et de lhabitation (CCH) :

EXEMPLE : une ventilation dfectueuse ou des rseaux dvacuation fuyards re

chemine ou un plancher qui menace de tomber, de la scurit.Ne pas oublier que les dsordres portant sur la scurit peuvent tre traits ddure dinsalubrit.

Dterminer si les dsordres constituent un simple risque ou une urgence.Dans


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VADE-MEC

u 1.1.1 - Les dsordres portant atteinte la sant

Outre les critres prcdemment cits, le code de la sant publique prvoit deen matire de salubrit de lhabitat, rpondant des problmatiques propres

Le premier est celui du rglement sanitaire dpartemental (RSD) qui restdcrets prvus par larticle L 1311-1 du CSP ne sont pas publis.

Le second est celui de linsalubritqui concerne les situations plus graves

Limportance et la gravit des dsordres marquent la frontire entre les deux :

si un dsordre ponctuel peut constituer une infraction au RSD, la conjonctiorelve en gnral de linsalubrit.

La diffrence essentielle entre insalubrit et infraction simple au RSD est qtoujours un risque pour la sant des occupants, ce qui nest pas toujours le casmit aux prescriptions du RSD.

noter que linjonction de mettre fin un dsordre en application du RSD ou

durgence de larticle L 1311-4 du CSP peut tre adresse au propritaire le problme est li un dfaut dentretien ou dusage du logement : obturexemple), alors quen matire dinsalubrit, il sagira toujours du propritaire.

Dsordres ponctuels

EXEMPLESDfaut de ventilation dans un logementtout lectrique ( sans risque manifeste).

Prsence dune fentre vtuste provoquant

PROCDURESProcdure ordinair

Infraction au RSD.

Arrt du maire en


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Dsordres multiples

EXEMPLESPrsence dune chaudire qui ne fonctionnepas laquelle sajoutent des dsordres lis desrseaux sanitaires dfectueux, une fortehumidit de condensation, une installationlectrique trs vtuste et une toiture nontanche.

PROCDURESProcdure ordinaire (avants du CSP).

Relve des pouvoirs dprfet.

Linsalubrit peut tre

de remdiable si en tat peuvent

Si, en plus, existent des problmes de stabi-lit du btiment, un manque dclairementstructurel, ou la ncessit de reprendre lafois les planchers, la toiture, les installationstechniques, ou deffectuer des modifications

de murs porteurs.

dirrmdiable silde mettre fin aux dsi les travaux rendsorber linsalubritla reconstruction.

Risque dintoxication au monoxyde de car-bone (CO) li un appareil de chauffagedangereux et/ou une mauvaise venti-lation, lectricit dangereuse avec risquedlectrocution

Procdure durgence (

Si le danger est imminedans le cadre de la ple prfet prend un arren scurit de linsta

dfaut dexcution,Comme toujours en diate le maire peut tendre, au titre de la p


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VADE-MEC

Dsordres spcifiques

Peinture contenant du plomb rendu acces-sible par la dgradation du support et pr-sence denfants mineurs.(La prsence de plomb peut aussi tre traitedans le cadre dun arrt dinsalubrit sansque ces 3 conditions soient ncessaires).

Larticle L 1334-1 dudure durgence dannisme infantile qui pedes travaux palliatifs sible le plomb conten

Non ralisation des mesures visant supprimerun risque dexposition lamiante.

La prsence damiante peut tre traite dansle cadre dun arrt dinsalubrit.

Larticle 1334-15 du possibilit dobliger ser les diagnostics oles mesures prescritedamiante.

u 1.1.2 - Les dsordres portant atteinte la s

Il sagira de savoir si les dsordres observs sur une proprit sont susceptiblescurit physique des occupants, des voisins ou de toute personne susceppntrer dans limmeuble.

Trois types de dsordres sont susceptibles de relever de cette approche :

Linstabilit du btiment ou de ses lments constitutifs du gros uvre ocomposent la structure ou assurent la protection des occupants ;

Le dysfonctionnement ou le mauvais entretien dquipements communs

Les risques dincendie et de panique dans les tablissements recevant dnotamment)


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Dsordres portant sur la stabilit du btiment ou de ses l

EXEMPLESSouche de chemine fissure, garde-corpsdescell, affaissement dun plancher sansrisque deffondrement rapide.

PROCDURESArrt de pril non immprescrivant les mesurcirconscrire de faon(article L 511-2 du CCH)

Relve des pouvoirs du maire.

Pour les immeubles ledmolition du btiment

Chute dlments de faades en bton parclatement des fers, menace deffondre-ment dun plancher ou dun mur, marchesdescalier descelles

Procdure durgence

Arrt de pril imminende prescrire les mesures

visoires prendre pour personnes (taiement, colls, vacuation).

la suite ou concomitpril ordinaire sera instrtement durable du ds

NB : Face limmdiatepeut sans attendre, m

mesures ncessaires, teen se basant sur larticnral des collectivits te


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VADE-MEC

Dsordres relatifs aux quipements communs des immeub

EXEMPLESChaudire dun chauffage collectif dfec-tueuse sans prsenter de menace immdiate,rseau dalimentation en eau ou dvacua-tion des eaux uses fuyard, moteur de VMCen panne, rseau lectrique vtuste, ascen-seurs ne fonctionnant pas dans un btiment

aux nombreux tages

PROCDURESArrt non imminent L129-1 du CCH) qui repolice du maire et lules mesures ncessairdes installations.

Sapplique tout aussi en coproprit quen

Raccordement lgout cass, rseau lec-trique dangereux, locaux techniques nonscuriss

En cas durgence ou imminente, le maire pt, les mesures conser prendre pour garansonnes. (article L 129-3

Cette procdure immdune procdure ordrfection ou le remplation concerne.

Dsordres relevant de la seule protection

contre les risques dincendie et de panique :

Sont ici viss les dsordres constats par les commissions de scurit dans lesdu public (ERP). Pour le champ qui nous concerne, il sagit principalement declasss en 5 catgorie.


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En cas durgence avre, lvacuation des locaux doit tre ordonne par le mpas dautre solution permettant dassurer la scurit des personnes.

Il convient donc, pour les situations complexes, de veiller la cohrence des immeuble par une coordination entre les services municipaux et ceux de lAg(ARS) (ou du Service communal dhygine et de sant - SCHS - de la mmune juxtaposition inutile de procdures rpondant des objectifs parallles, mtorits diffrentes, voire prescrivant des mesures diffrentes et dans des dlaisun renvoi de responsabilits entre autorits ou services, facteur dinefficacitde laction publique.

En dehors des cas prcits, le maire peut toujours mettre en uvre son po

en cas de danger grave et imminent devant tre trait sans attendre la mise espcifique.

Lusage du pouvoir de police gnrale est notamment adapt en cas deimmeuble dans lurgence ou de mettre en place un primtre de scurit.

Paralllement, le prfet a toujours la possibilit de se substituer au maire en cadans lexercice de ses pouvoirs propres de police et aprs mise en demeure.

1.2 - Les dsordres lis lutilisation desou leur occupation

On distinguera entre les locaux occups qui sont impropres lhabitation (cation non conforme de logements.

Occupation aux fins dhabitationde locaux impropres par nature cette destination


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VADE-MEC

Problme dutilisation dun logement, ou suroccupation

EXEMPLESOccupation de logements, constituant unaccessoire de locaux dactivit pouvant tresources de nuisances pour le logement (ma-nations de produits chimiques, ateliers decoutures).

EXEMPLE :logement annex au local dactivit

de boulangerie.

PROCDURESProblme dutilisatiotallations prsentantoccupants.

Procdure de larticconduite par le prfeles mesures ncess

conformit de lutilisinstallations.

Locaux lous en suroccupation :exemple deschambres individuelles dhtels meubls occu-ps par plusieurs personnes, de logements divi-ss et lous plusieurs mnages.

La procdure de larsapplique dans les cupation est le fait d

Elle est inapplicable tion est le fait de mlogement trop petit besoins ou le fait decident de leur proprensemble un logemloyer.

Les mesures de police relatives ces articles du CSP visent rtablir une occu


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1.3 - Les dsordreslis lenvironnement de limmeu

Les problmes viennent de causes extrieures au bien lui mme et ne peuvecadre dune intervention plus globale.

EXEMPLES

surdensit des lots limitant tout ac-cs la lumire naturelle ou unclairement minimum ncessaire deslogements ;

zones dhabitat prcaire ou construc-tions de fortune assimilables desbidonvilles ;

btiments situs dans des zones fr-quemment inondes ;

immeubles isols dans des secteursvous lactivit industrielle ;

prsence de nuisances importantes proximit.

Traiter ces dsor

dune approchelarge que le seuldes immeubles csite alors de fairespcifiques damcertaines de ces staires ne peuventotalement respolisent pour lhabit

ne devraient pas

La mise en placdamnagementdemment pas, ldures de policepeuvent, au conpensables pour m

jectifs oprationnconditions doccuattendant un traplus durable des

On rappelle que met lexpropriatio


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VADE-MEC

1.4 - La dmarche de diagnostic

Toute intervention en matire dhabitat insalubre ou dangereux est dclencheorale, un signalement ou une auto-saisine du service concern (ARS, SCHS, se

La plainte nest pas ncessaire pour engager une enqute : nombre doccultat indigne de leur logement, (et pas seulement les propritaires occupants)de leur propritaire, de perdre leur logement ou redoutant diverses consque

De telles situations sont surtout connues par des signalements manant de tiede reprage engags qui justifient alors linitiative et lintervention des services

Il sensuit une visite sur place qui a pour objet dvaluer la nature et la cauproposer le traitement par la procdure la plus adapte.

Le fait que loccupant soit propritaire de son habitation ne limite pas lobligatles dangers quil encourt et de chercher y porter remde sans exclure lempl

indigne.

Une autre source de signalements est lie la procdure dexamen par la cdu Droit Au Logement Opposable (Dalo) des recours en relogement fondlubre ou dangereux des locaux occups par le requrant.

La commission de mdiation doit statuer au vu dune valuation de ltat duconclue au caractre impropre lhabitation ou sa dangerosit doit amencomptentes, prfets ou maires selon le cas, , instruire sans dlai les procdu

Quelle que soit la qualification professionnelle de linspecteur - ou de lopratepremier diagnostic, celui-ci ne doit pas prsupposer de la procdure suivre5

Quand bien mme lARS ou le SCHS constaterait que la nature des dsordresbrit, ce nest pas pour autant que limmeuble nest pas dangereux.


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La dmarche de diagnostic propose ci-aprs :

nest pas une enqute dinsalubrit, laquelle implique que les dsordres soient djqualifis comme dfauts de salubrit et sinscrit dans une procdure administrativeformalise et ultrieure, le cas chant ;

nest pas une expertise, qui fait appel des comptences spcialises, en gnralextrieures aux services, lorsque les problmes constats savrent techniquementcomplexes analyser ;

Mais cest une valuation de ltat dun immeuble, pralable au lancement duneaction et dune ou de procdure(s).

1 - Fixer la date et les conditions de la visite

Avant la visite des logements, les occupants seront contacts (par courrier, par un inter-mdiaire, ventuellement par affichage) en sollicitant leur prsence, et leur accord

sagissant de leur domicile, pour visiter les lieux.

En cas de refus daccs et en absence des faits dmontrant lurgence dagir dans leslogements par les occupants, lentre dans les lieux peut tre autorise par le juge judi-ciaire des rfrs (Tribunal de Grande Instance du lieu de limmeuble).

Contrairement une ide reue, cette visite na pas tre contradictoire.

La prsence du propritaire (ou de lexploitant) peut fausser la visite (bricolages effec-tus pour camoufler ltat des lieux par exemple) ou entraner des mesures dintimida-tion ou des menaces vis vis des occupants.

Un courrier peut nanmoins lui tre adress linformant de la dmarche entreprise, oulinvitant, aprs la premire visite effectue, tre prsent lors dune nouvelle visite,si loccupant en est daccord. Ces prcautions prises, cette rencontre peut alors treloccasion de comprendre les raisons de la dgradation et dentamer des dmarchesamiables de traitement.

Si les dsordres affectent, a priori, les seules parties communes ou les quipements duti-lisation collective, un courrier est adress au propritaire (ou au grant de la SCI) lors-quil possde lensemble du btiment, au syndic de la coproprit ou lexploitantcommercial de ltablissement dhbergement (htel ou htel meubl, notamment),

selon les cas.

2 - Dterminer la nature et limportance des dsordres

Lagent doit faire, de manire exhaustive, un examen visuel de lensemble des locaux(btiment et logement(s)). Il peut sappuyer pour cela sur les grilles dvaluation de lin-salubrit (btiment logement ou maison individuelle) labores en 2003 par la direc-


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VADE-MEC

Diagnostic immeuble

SALUBRITRISQUE URGENCE

Environnement du bien X

Destination du bien et utilisation X

Occupation de la parcelle (aspect des espacesextrieurs, nuisances sur la parcelle) X

Conditions gnrales dclairement X X

tat de la structure (fondations, murs, planchers) X X

tanchit et isolation (couverture, croises, isola-tion thermique) X X

Risques spcifiques (peinture au plomb, amiante,radon) X X

Prvention des chutes (garde-corps, rambarde)

Propagation incendie et risques de panique

quipements communs (lectricit, gaz, eau,vacuations, chauffage, WC communs) X X

Usage et entretien des lieux X X

Diagnostic logement

Conditions dclairement naturel X

Surfaces et hauteurs du logement et des pices X

Repres schmatiques


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Il est toutefois rappel que les arrts dinsalubrit, fonds sur des risques sanintgrer les dsordres relatifs la scurit des personnes

Prciser la nature et les conditions doccupation des logements ou du bMentionner les lments utiles suivants :

Diagnostic dun logement :

statut doccupation ;

taille des logements, ventuelles divisions ;

composition familiale des mnages occupants, ventuelle suroccup

anciennet doccupation ; montant des loyers (ou redevances) perus par le propritaire et de

coproprit ;

dure et date de fin contractuelle du bail ;

ressources du mnage ;

rapports avec le propritaire ;

et tout lment permettant de comprendre la situation du mnage,

Diagnostic dun immeuble collectif :

statuts de proprit, nombre de logements, ventuelles divisions ;

types doccupation (y compris locaux et logements vacants) ;

taille moyenne des logements ;

niveau moyen des loyers, des charges ;

nombre doccupants, ges, niveau moyen des ressources ;

reprage de mnages particulirement dfavoriss, copropritaires

Relever les conditions de gestion du logement ou du btiment :

Pour les propritaires occupants : statut de la proprit (unique, indivision, via


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VADE-MEC

Partant de lensemble des informations recueillies, un rapport-diagnostic pecomportant :

une premire partie prsentant limmeuble, les statuts doccupation mnages ainsi que les donnes recueillies sur la proprit et la gestion

une deuxime partie, prsentant la description des dsordres constat

un expos de la problmatique gnrale reprenant lensemble des une stratgie dintervention ;

enfin, en dernire partie, les propositions de mesures prendre pour trt, pril, prescription portant sur les quipements communs, scurit meubl, degr durgence).

Quinze bonnes questions pour choisir la procdure la p

1. Y a t-il des dsordres dans le logement ou limmeuble ?

2. Prsentent-ils un risque pour les occupants ou les voisins ?

3. Quel est leur degr durgence (immdiat, imminent ou sans urgence) ?

4. Les occupants sont-ils propritaires de leur logement ?

5. Les dsordres portent-ils majoritairement sur des questions de salubrit ou de s

6. Si problmes de scurit, concernent-ils le bti lui-mme ou ses quipemen

7. Si problmes sanitaires, sont-ils lis lenvironnement ?

8. Si oui, sont-ils une cause essentielle des dysfonctionnements constats ?

9. Si non, les problmes viennent-ils de ltat ou des caractristiques du bien une utilisation non conforme sa destination dorigine ?


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SALUBRITE PUBLIQUE

CSP autorit

Dsordres lis lenvironnement

Dsordres lis lutilisation du bien

Locaux impropres lhabitation L.1331-22 prfet

Suroccupation organise parle bailleur

L 1331-23 prfet

Utilisation non conforme L 1331-24 prfet

Dsordres du bti

Dsordresponctuels

Procdure ordinaireInfraction au RSD

maire

Procdure durgence L 1311-4 prfet

Dsordresmultiples

Procdure ordinaireInsalubrit remdiableou irrmdiable

L 1331-26et suivants

prfet

Synthse des procdures


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SCURITE PUBLIQUE

CCH autorit

Stabilit du bti ou de ses lments

Procdure ordinaire

Pril ordinaire

L 511-2 maire

Procdure durgencePril imminent

L 511-3 maire

Scurit des quipements communsdes immeubles collectifs dhabitation

Procdure ordinaire L 129-1 maire

Procdure durgence L 129-3 maire

Protection contre les risques dincendieet de panique

Commissionde scurit

L.123-3 maire


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2. TRAITERLHABITAT INDIGNE

Le diagnostic de la situation ayant t ralis, les modes dintervention dpen prendre en compte avant dengager laction.

Le premier des critres sera videmment de vrifier si les dsordres constatatteinte la sant ou la scurit et de dterminer la ou les procdure(s) d

mme dtre utilise(s) pour les rsorber.

Ds lors que les dsordres entrent dans le champ de comptence du maire ousuites peuvent tre donns :

Lengagement dune procdure coercitivevisant rsorber les facteurs de riscurit.

La mise en place dune dmarche de projetdans le cadre dun partenariat epartementaux de lutte contre lhabitat indigne) avec lobjectif de traiter la spour viter toute rptition dans le temps.

Une procdure coercitive a vocation mettre en scurit les personnes par d cet effet.

Il sagira, soit de faire raliser des travaux par le propritaire, voire les excuterde reloger les occupants.

La procdure en elle-mme ne suffira pas rsoudre les dysfonctionnements d

des dsordres.

On ne traite pas de la mme faon une coproprit, un htel meubl, le looccupant, dun bailleur g et de bonne foi ou dun bailleur indlicat.

La dmarche de projet vise agir en profondeur sur les situations dhabitat in


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Les dsordres ponctuels tels que les infractions mineures au RSD ou lela mesure o il nexiste pas dautres signes de dgradation.

Les locaux impropres par nature lhabitation qui ne peuvent trouv

mise en uvre de la procdure coercitive correspondante.

En dehors de ces cas et notamment lorsque le diagnostic rvle une plurales rponses apporter relveront plutt dune dmarche de projet, gnrdmarche oprationnelle telle que Programme dintrt Gnral (PIG),dAmlioration de lHabitat (OPAH), Opration de Restauration ImmobillHabitat Insalubre (RHI) etc...

LA DMARCHE DE PROJE

2.1 - La dfinition du projetet le choix de la procdure

Lessentiel des situations dhabitat insalubre ou dangereux met en jeu des relaoccupant(s) et logement(s) et/ou immeuble(s) qui incluent des composantescires, techniques, etc. ; plus ou moins complexes selon les cas. Traiter une sitner tous les contours pour identifier la cause des dsordres et tre en capacdaction en consquence.

Le fait que limmeuble soit inhabit, momentanment inoccup, ou quil alinaction des services chargs de la mise en uvre des procdures : Cest lsant et/ou la scurit qui implique une action publique, et ce risque peut tments vacants.


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Il pourra sagir, par exemple, de coupler procdure de police administrativements pour les propritaires, accompagnement social des occupants en cas dbergement, accompagnement technique des travaux etc. Dans tous les c

comptences multiples permettra de construire un projet cohrent dans lequeainsi toutes dmarches contradictoires pouvant bloquer le processus souhait

Cette complmentarit doit se retrouver tous les niveaux de lintervention :

la prise de dcision entre prfet et maire du fait, notamment, decomplmentaires ;

Entre ltat, lARS et les collectivits territoriales ;

Dans les relations inter-services des collectivits et de ltat ;

Entre matre douvrage de lintervention et les oprateurs ou expertet sa mise en uvre ;

Le cas chant, par signalement au procureur, de faits ou situations dignit humaine ou pouvant mettre la vie dautrui en danger.

Selon la complexit des situations traiter ou de leur nombre, notamment dande lutte contre lhabitat indigne ou dun Ple dpartemental de lutte contre lhapartenariales seront mises en place pour assurer la ncessaire coordination et le

2.2 - La dmarche

Traiter lhabitat indigne, cest inscrire laction dans une dmarche qui doit construction de stratgies diffrencies en fonction des statuts, des logiques ns, de loccupation ou non des locaux etc. On retiendra 5 modes oprato

Lincitatif ; Laccompagnement technique et financier ; Le coercitif (procdures de police administrative) ;

La substitution (travaux ou relogement doffice) ;


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Tenter de traiter lensemble des difficults et des blocages de la situabien, au propritaire ou loccupant (exemple : mise en uvre desde la coproprit pralablement la ralisation des travaux par la c

Ces approches ne sont pas contradictoires et peuvent tre, complmentaires

Les procdures coercitives ont ainsi une efficacit certaine sur les causes dpermettent de mettre fin une situation inacceptable (dmolition, interdictentre usage et destination) et sur les dsordres qui prsentent un rel dangnautorisent pas accorder de dlais pour leur traitement. Elles ont aussi uneles marchands de sommeil .

En revanche, quand les dsordres tiennent dimportantes incapacits finavre de structures collectives (coproprit) la seule procdure coercitive eet/ou missions complmentaires doivent alors tre mis en place.

u 2.2.1 - La cause des dsordres

On retiendra deux types de causes essentielles menant des situations dhab

Les causes structurelles

les problmes lis au btiment lui-mme (surface de limmeuble ou dmauvaise qualit des matriaux de construction, dgradation trop im

les dsordres lis lenvironnement (problmes de surdensit, dfalocalisation (difficults daccs), nuisances de lenvironnement

La rponse ces situations passe le plus souvent par un traitement public, so

car les propritaires concerns sont en gnral dans lincapacit dapporteLintervention publique se justifie galement lorsquelle peut permettre dappbale et plus qualitative par des restructurations immobilires ou foncires, depaces privs et publics, la production dune offre sociale ou trs sociale, etc.

Les causes lies des dfauts dentretien par le propritaire



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u 2.2.2 - Les logiques et les capacits des prop

On naborde pas de la mme manire les problmes dun propritaire occuplentretien courant de son immeuble, mais non la charge de travaux lourdsvtuste confronte dimportants problmes de gestion qui interdisent toutepratiques dexploitation dun marchand de sommeil .

Dans le premier cas, la question est de savoir comment aider ce propritairepermettront de rtablir sa situation, sans exclure pour autant lemploi de polic

Dans le second cas, la coproprit est, en revanche, confronte des dysfoncdvalorisation, qui ne pourront tre durablement rsolus par la seule ralisationterme, passe par un accompagnement de la coproprit pour laider assation dficiente, en vue de raliser les travaux indispensables. Cette ncessitdysfonctionnements nempche videmment pas de contraindre excuter,qui peuvent savrer urgents.

Vis vis dun marchand de sommeil , les procdures sont indispensables, cde le contraindre faire, tout en assurant la protection des occupants avec lsubstitution de la collectivit publique, voire de poursuites pnales, si linjonDans ces cas, il ne faut pas hsiter signaler ces situations au procureur de

avant laboutissement de la procdure, car le procureur peut engager les podu code pnal.

Lincapacit des propritaires entretenir ou amliorer leur bien peut galetions juridiques complexes, quil sagisse du statut de la proprit ou de la situasonnes concernes : indivision bloque, succession non rgle, nu-propritaipropritaires disparus, lots vacants, tutelle ou curatelle, etc.

Dans ces cas, une assistance juridique, ou dautres mesures daccompagnem

ou non la mise en uvre de procdures coercitives pour assurer la scurit blic sans attendre le dnouement des situations juridiques.

Enfin, les situations complexes, de fait ou organises pour chapper toute oparalyser laction publique : les diffrentes mesures prises pour faciliter la raliet scuriser les crances publiques ont pour objectif de pouvoir rendre effectiv


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Prendre en compte ces attentes, cest les intgrer comme un des lments dy rpondre soit positivement ou en partie, soit ngativement, compte tenu sibles. Elle sinscrit dans la dmarche de projet comme lun des objectifs co

et aux stratgies et moyens disponibles pour traiter la situation.Cest, in fine, tre en capacit dexpliquer aux intresss les raisons qui condou partie, ou ne pas satisfaire leurs attentes. Cest aussi assurer autant que nment social des publics les plus fragiles. Ce travail en commun des services des PDLHI.

Les outils coercitifs de la lutte contre lhabitat insalubre ou dangereux, notammier dassurer la sant et la scurit des occupants et non pas de pourvoi

relogement, lexception des situations o ltat du bti est tel que son utilisafaon dfinitive ou provisoire.

Il est rappel que :

Il est possible dexiger du propritaire, dans le cadre des arrts dinsalation des quipements viss larticle 3 du dcret dcence du 30cration dune salle deau, chauffage).

Les mnages en suroccupation de leur propre fait peuvent tre relopar lautorit publique lorsque leur logement a fait lobjet dun arrtet aprs ralisation des travaux.

u 2.2.4 - Responsabilit des acteurs publics

Au regard de la responsabilit des acteurs publics, linaction engage tout autamatris de procdures.

Prises de contact, courriers, rendez-vous, sollicitations dun oprateur sont auen charge des plaintes ou signalements. Cependant, en cas daccident, lfisantes au regard de la dangerosit de la situation peut tre sanctionne



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AGIR CONTRE L HABITAT INSALUBRE OU DANGE


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2.3 - Exemples de situations et procdu

1erexemple

Soit un immeuble collectif locatif de trois logements appartenant un baillepices, ne dispose ni dun WC intrieur, ni de salle deau; un autre est en bon sime prsente dimportants problmes dhumidit dus un chauffage dfecinadapte, ainsi quune installation lectrique dangereuse. Les parties commmarches descalier uses, rambarde partiellement descelle, colonne de gdclairage de scurit des escaliers et prsence de peintures au plomb.

Le prfet pourra, sur rapport denqute de lARS ou du SCHS :

prescrire la remise en tat urgente des dsordres prsentant un da(rambarde, rseau gaz, traitement des problmes de chauffage et dlectrique du troisime logement) concomitamment la mise endinsalubrit (art 1331-26-1du CSP) ;

puis prendre un arrt dinsalubrit remdiable classique prvoyant ledes dsordres ainsi que la mise en conformit du premier logement avlogement dcent en ce qui concerne les quipements, ainsi que le traplomb de la cage descalier.

engager, indpendamment de la dclaration dinsalubrit, la procdu CSP pour rendre inaccessible le plomb contenu dans les peintureest accessible (dgradation des peintures) et si limmeuble accueillelabsence denfants mineurs, le traitement du plomb accessible peudinsalubrit).

Le maire pourrait :

faire une injonction au propritaire (ou loccupant) pour les dsordRSD : problmes de ventilation et de chauffage ;


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2me exemple

Soit un immeuble en coproprit de dix logements, sans difficult de gestionpritaires occupants et quatre locataires.

Un des locataires, personne ge aux faibles ressources, nentretistocke chez luidivers cartons et journaux prsentant des risques dincpar une chaudire bois proximit dont le raccordement au conest dfectueux ;

Un des logements locatifs est trs humide du fait de labsence de venlectrique utilis ponctuellement au regard des cots engendrs pou

Une installation fuyarde dans la salle deau dun logement occup paqu la chute partielle du plafond de la pice situe en-dessous, laissde rupture ponctuelle du plancher ;

Llectricit des parties communes est dfectueuse et prsente des r

Le maire pourra, en tenant compte du degr durgence de la situation :

Dans le cadre de ses pouvoirs de police gnrale, sil ny a pas urgence :

mettre en demeure le locataire g de nettoyer son logement ;

faire injonction au propritaire de remdier aux risques dintoxicationment de la chaudire, et, en cas dchec, de saisir le prfet pour quedurgence (art L 1311-4 du CSP) afin que les services municipaux pudoffice ;

mettre en demeure le propritaire bailleur dinstaller les ventilationlogement locatif. Il informera loccupant des dsordres occasionns pfage ;

mettre en demeure le propritaire occupant de mettre en confordfectueuse.



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AGIR CONTRE L HABITAT INSALUBRE OU DANGE


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Dans les deux exemples ci-dessus on a privilgi des procdures qui permettales dsordres constats, et si possible par une seule procdure, tout le moinsadministrative.

Quels que soient les choix de procdures effectus en fonction de la situation des lieux impose den utiliser deux, il importe de coordonner les interventions pocontre productive de procdures visant le mme objectif, savoir la scurit epants. Mme si lautorit administrative est identique pour mener deux procd

la coordination des interventions, y compris celle des services ventuellemendelles.

Par ailleurs, chaque procdure rpond un formalisme bien spcifique quil imafin dviter tout blocage et le risque de contentieux.

Quel que soit le modus operandi retenu, le point majeur prendre en compte esen fonction de la gravit des dsordres et de lurgence les traiter.


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3. MATRISER

LES PROCDURES

Les principales procdures relevant des pouvoirs de police des maires et dlutter contre lhabitat insalubre ou dangereux ont t pour lessentiel rcritedcembre 2000, dans le sens dun renforcement des contraintes et des sanctitaires dimmeubles en question.

Elles sont fondes sur diverses sources lgislatives et rglementaires codifies soit au CGCT.

Exposes ci-aprs dans leurs grandes lignes, elles font lobjet en deuxime pdtaille par procdures.

3.1 - Les pouvoirs de police gnra

en matire de salubrit et de sc

Le maire est traditionnellement lautorit de police de droit commun au nivea

La salubrit et la scurit publique font partie de lordre public au sens de lquil appartient au maire de faire respecter sur le fondement de son pouvoir pmunicipal nintervient pas).

Par ailleurs, le maire est galement charg de veiller au contrle de la rglemcable aux habitations et leurs abords en application de larticle L1421-4 du C

Ce pouvoir de police se concrtise surtout par un pouvoir de contrle et de p


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PRESCRIREles actions utiles la disparition des causes dinsalubrit ou dinsaux normes prvues par les textes lgislatifs ou rglementaires, et notammentmenace grave et imminente, en dictant toute mesure adapte aux circons

Exemple :

Un locataire se plaint du dfaut de raccordement (ou dun raccordement ment au rseau dvacuation des eaux uses, le propritaire na pas ragi

Un agent communal, constate les non conformits sur place et consigne rapport sign.

Le maire adresse un courrier et ce rapport au propritaire en rappelant la rgen demandant la mise en conformit du logement.

Le maire pourrait procder de mme en cas de responsabilit de loccupacas de propritaire occupant.

Si le caractre dfectueux des vacuations deaux uses est d un dfaut dsanitaires, linjonction est directement adresse loccupant.

Les situations rencontres peuvent parfois relever de plusieurs champs r

Exemple :

Le mauvais fonctionnement des quipements sanitaires, qui, au demeuraconforme aux caractristiques du logement dcent, prive les occupants d

table, ce qui constitue galement une non-conformit au rglement sanitaireCette situation relve la fois du champ de la dcence et de celui du rglemtal. Le maire nagira que sur le fondement de ce dernier, la dcence nentrancomptences7.



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Lvacuation peut tre ordonne par le maire en cas durgence

En cas durgence et de danger imminent ne laissant pas le temps dengager gente (pril imminent), le maire peut, sur le fondement de son pouvoir de polic

un immeuble.

Exemple 1 :

Des manations toxiques provenant dune chaudire dfectueuse provoqudintoxication des occupants

Le maire peut ordonner lvacuation de limmeuble sil nexiste pas de solutsur le fondement dun arrt visant larticle L 2212-2 du CGCT, motiv par lursituation.

Exemple 2 :

la suite dintempries exceptionnelles ayant gnr un glissement de terraiscrouler. La situation ne relve pas de la procdure de pril dans la mesure

exclusivement naturelle.

Le maire prend immdiatement un arrt dvacuation fond sur les dispositioCGCT.9

Les occupants ne bnficient daucune protection particulire

la diffrence des arrts pris en matire de pril et dinsalubrit, les arrts

police gnrale du maire ne sont pas accompagns dun rgime de protecti

Cette procdure ntant assortie ni de lexcution doffice de droit et aux fraisrgime de protection des occupants, les procdures de police spciale prven complment de la police gnrale, ou de manire autonome, doivent trconditions dapplication sont runies.


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3.2 - Les pouvoirs de police du maireen matire de dchets

La comptence du maire au titre des dchets sentend le plus souvent dantion de la collecte des dchets mnagers dune part et du contrle des dp

En matire dhabitat indigne, le maire est galement confront des situatiomulent des dchets lintrieur de leurs habitations au point de gnrer des

Larticle L.541-3 du code de lenvironnement donne comptence au maire p

des dispositions lgislatives et rglementaires relatives aux dchets.

Conformment ces dispositions, lorsque des dchets sont abandonns, drement aux prescriptions du code de lenvironnement et des rglements lautorit titulaire du pouvoir de police comptente avise le producteur ou faits qui lui sont reprochs ainsi que des sanctions quil encourt et, aprs lavode prsenter ses observations, crites ou orales, dans un dlai dun mois, le cconseil ou reprsent par un mandataire de son choix, peut le mettre en demrations ncessaires au respect de cette rglementation dans un dlai dterm

Cette procdure qui vise pour lessentiel les cas de dpts sauvages de dcdonnance du 11 janvier 2012, ne parat pas toujours adapte pour traiter un mesure o elle institue une procdure contradictoire relativement longue.

En revanche, larticle 23-1 du Rglement sanitaire dpartemental type prvo

Dans les logements et leurs dpendances, tout occupant ne doit entreposeni djections, ni objets ou substances diverses pouvant attirer et faire prolifre

geurs ou crer une gne, une insalubrit, un risque dpidmie, daccident o

Dans le cas o limportance de linsalubrit et les dangers dfinis ci-dessus sune atteinte grave la sant ou la salubrit et la scurit du voisinage, il espropritaires de faire procder durgence au dblaiement, au nettoyage, lsation et la dsinsectisation des locaux et de procder tous travaux afin d


Mthodes choix et conduite des proc


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3.3 - Le traitement durgence du dangeponctuel par le prfet (article L 13

Indpendamment des procdures plus lourdes visant dclarer un immeubleirrmdiable, larticle L 1311-4 du CSP permet au maire et au prfet dintertraiter en urgence des dangers sanitaires ponctuels.

En cas durgence et de non respect des rgles dhygine de lhabitat, notale RSD, le prfet prescrit par arrt les mesures ncessaires lattention du c

Lintervention pralable du maire pour constater la situation durgence nest p

dfaut dexcution dans le dlai imparti, le maire est autoris excuter ddu contrevenant (contrairement au cas dun arrt pris sur le fondement du po

Toutefois, les occupants ne bnficient daucune protection particulire sorti du rgime protecteur des occupants applicable en cas darrt dinla mesure o il sagit de traiter un risque ponctuel dans des dlais brefs.

Ds lors, les dsordres constats ne peuvent tre traits en prsence des occomplexes, il conviendra de privilgier la procdure de larticle L1331-26-1 duintervention dans lurgence, tout en prenant en compte la situation des occu

Exemple 1 :

Un exploitant dhtel meubl a dpos lalimentation en eau potable des chpants ne disposent daucun moyen de salimenter en eau dans des condition

Le maire adresse une mise en demeure sur le fondement du RSD et de larticle(ce pralable peut se prsenter mais nest pas une tape obligatoire).Il demande en consquence au prfet de mettre en uvre la procdure L 13Le prfet prend un arrt prescrivant la remise en eau potable de lensembheures.


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Aprs visite des lieux, une premire mise en demeure du maire est adresse su23-1 du RSD (cf ci-avant), mais reste sans effet.

Le maire saisit lARS dans lobjectif de la prise dun arrt prfectoral prescrivment, le nettoyage et la dsinsectisation.Cet arrt prfectoral sera suivi dune excution doffice aux frais avancs dblocage persistant.

NB : dans ce type de situation, il peut tre pertinent de se rapprocher dumesure de protection telle quune curatelle si loccupant est manifestement dles rgles minimales dhygine et risque de ritrer une situation identique de

3.4 - Les locaux inhabitables par nat(article L1331-22 du CSP)

Il sagit dune procdure spcifique visant les locaux qualifiables de caves, sou

qui sont dpourvus douvertures sur lextrieur et plus gnralement, ceux qunature lhabitation.

Cette procdure ne permet pas dinterdire lutilisation desdits locaux mais rensition dautrui des fins dhabitation.

La qualification des locaux est essentielle :

En cas de doute sur la qualification du local au sens de larticle L1331-22 du Cdautres facteurs datteintes la sant, il est prfrable dinstruire une prola dclaration dinsalubrit sur le fondement de larticle L1331-26 du CSP.Les critres de qualification font lobjet dune jurisprudence abondante. ce thme a t publie.


Mthodes choix et conduite des proc


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Faut-il informer le bailleur de la procdure en cours avant de prendre la

Le droulement de la procdure ne faisant lobjet daucune indication lgalegation de respecter un pralable contradictoire, conformment aux dispositiodu 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les ad

Il est donc recommand aux agents de transmettre un courrier informant leenvisage avec un dlai pour produire ses observations pralables, avant decas durgence.

Dans certaines situations, il peut tre pertinent de procder la visite des lieutaire et de loccupant.

Peut-on empcher laccs par prescription ou travaux doffice :

Le prfet peut complter larrt de prescriptions pour empcher laccCes mesures peuvent tre excutes doffice, par le maire ou le prfet.

Les occupants sont protgs

Comme pour tous les locaux dclars insalubres, en application des articles L5

le loyer, ou toute autre somme perue en contrepartie de loccupation, cde la notification de la mise en demeure du prfet. Dans ce cas prcis, lexonr du paiement des charges.

la personne qui a mis disposition les locaux (ce nest pas ncessairemendassurer le relogement dfinitif des occupants et ne peut demander leu

pos un relogement.

Exemple :

la demande dun occupant, un inspecteur du SCHS se rend dans un logeme


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3.5 - Les locaux manifestement suroc(article L1331-23 du CSP)

Les locaux en tat de suroccupation du fait du logeur font lobjet dune p

Cette procdure vise faire cesser lactivit des marchands de sommeil suroccupation, en toute connaissance de cause.

La suroccupation doit pouvoir tre caractrise comme tant du fait du bailledu nombre de loyers ou redevances perus, du bail crit, lorsquil existe, ou e

des pices, sil sagit de locations meubles (nombre de couchages mis dis

Le Conseil Suprieur dHygine Publique de France a prcis, dans un avis 2003, que pour valuer la suroccupation il convenait de se reporter aux rfactualiss dans ce domaine, soit : 9m pour une personne seule, 16 m pour usonne supplmentaire .

Les locaux en cause peuvent tre en eux-mmes salubres et dcents par Ltat de suroccupation suffit engager la procdure.

En revanche, sils savrent galement insalubres, au sens de larticle L 1331-2paralllement cette procdure.

Sils sont inhabitables par nature et suroccups, la procdure fonde sur larticque, car elle permet de traiter dfinitivement la situation des locaux tout en

Le prfet met en demeure de faire cesser ltat de suroccupation

Sur la base du rapport tabli par lagent enquteur, au besoin transmis lARS constat initial, ainsi quau bailleur (sauf urgence), le prfet prend un arrt mede faire cesser ltat de suroccupation manifeste.

Larrt prcise le dlai dexcution pour mettre fin la suroccupation. Il e




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, p

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restent dues) compter du premier jour du mois suivant lenvoi de la notificatsonnes en surnombre doivent tre reloges par la personne qui a mis les locatre quelquun dautre que le propritaire).

Exemples :

1 - Un exploitant dhtel meubl accueille plus dune personne dans une chasance de cause, les chambres sont meubles de lits superposs.

la suite dun rapport transmis au bailleur ; le prfet met ce dernier en demeude ces personnes dans un logement adapt, dans une chambre plus grande

plusieurs chambres (sil sagit de personnes isoles).

2 - Un pavillon est lou plusieurs familles qui se partagent les installations saune promiscuit manifeste. 13

Sur la base dun rapport transmis pour information au bailleur ; le prfet medassurer le relogement des units familiales en surnombre dans des logemen

Il tablit par ailleurs un signalement au procureur au titre dune situation de di

et de conditions dhbergement contraire la dignit humaine.

3.6 - Les locaux dangereux en raisonde lutilisation qui en est faite

(article L1331-24 du CSP)

Larticle L 1331-24 du CSPmodifi par lordonnance du 15 dcembre 2005 prcifique dans le cas o le local dhabitation est dangereux en raison des cond


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Le prfet, la suite de lavis du CODERST, peut ordonner la suppression des riscution de travaux, si ncessaire accompagne dune interdiction temporairLinjonction est faite la personne qui a mis ces locaux ou installations disa lusage (propritaire, commerant, artisan, professionnel lorigine des insusage ou non).

Loccupant est protg :le rgime gnral de protection des occupants prarticles L 521-1 et suivants du CCH est applicable.

Les mesures prescrites peuvent tre excutes doffice :si linjonction contenunest pas suivie deffet, le prfet excute les mesures prescrites aux frais de la

Exemple :

Un local situ au-dessus dun atelier ou dun commerce de boulangerie est Des gaines de ventilation non isoles en provenance des locaux professionnment, lequel nest par ailleurs pas isol contre le bruit provenant des machine

Le rapport constatant des nuisances graves pour les occupants est transmis apuis au CODERST pour avis.

Le prfet prend un arrt ordonnant lexcution des travaux ncessaires popour les occupants. En cas dinaction, ces mesures peuvent tre excutesfrais du professionnel ou du commerant, responsable des installations.

La mme procdure sapplique si le logement est occup par la famille du co

3.7 - Le primtre insalubre (L 1331-2La procdure prvue larticle L1331-25 du CSP a vocation, depuis son originedes bidonvilles et la dmolition des lots insalubres les plus denses et les plus impexpropriation (mais ce nest pas obligatoire) et ventuelle dmolition




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Larrt est pris par le prfet aprs enqute dinsalubrit et avis du CODERST.

Il vaut interdiction dhabiter et dutiliser les lieux pour les immeubles quil dsig

Cette procdure doit tre rserve aux cas graves de locaux manifestementet dhabitat prcaire, inclus dans un primtre susceptible dtre dlimit.

Dans le cas dun ensemble dimmeubles dhabitation, mme trs dgrad, il la procdure prvue par larticle L1331-26 pour chaque immeuble concernle respect du formalisme prescrit aux articles L1331-26 et suivants permet de procdure.

3.8 - La dclaration dinsalubrit(L 1331-26 L1331-29 du CSP)

Limmeuble qui constitue un danger pour la sant de ses occupants, ou des vou de ses conditions doccupation et qui ne rpond pas aux conditions deng

spcifiques susvises, peut tre dclar insalubre par arrte prfectoral lismalise.

Peuvent tre dclars insalubres :

tout immeuble usage dhabitation ou non, occup ou non ; un ou plusieurs logements ; un seul immeuble ou un lot ; les parties privatives comme les parties communes des immeuble

en coproprit; les htels et htels meubls ;

et plus gnralement tous locaux, quelles que soient leurs conditions doccupds lors quils constituent un danger pour la sant de leurs occupants ou des v


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u 3.8.1 - Lenqute dinsalubrit

Le rapport est tabli, soit par lARS, soit par le SCHS de la commune o est sitde son directeur.

Lenqute comprend ncessairement la visite exhaustive des lieux par les agpermettant un diagnostic complet de limmeuble (sil na pas dj t fait prt expos dans la partie I, cf. ci- dessus.

La prsence des propritaires la visite nest pas requise. En revanche, les agesont asserments, ne peuvent visiter les locaux qui constituent le domicile dou non) sauf urgence avre, quavec laccord de ce dernier.

Cependant, le fait de refuser un agent asserment cette visite constitue unses missions qui est pnalement rprim16.

Le rapport doit contenir une argumentation technique prcise permettant dedsordres constats, leur gravit et les solutions proposes (travaux de sortie irrmdiable, compte tenu des lments dvaluation chiffre du cot des tr

Lenqute dinsalubrit doit notamment prendre en compte le facteur ac

plomb dans les revtements pour les locaux potentiellement risque (clessentiel avant 1949).

Ce critre constitue un des lments de la fiche dvaluation de ltat dinsa

Si le constat ralis pendant lenqute dinsalubrit met en vidence la paccessible par la dgradation des revtements et que la prsence de minedengager la procdure durgence telle que prcise dans les articles L.1334

u 3.8.2 - La notion dinsalubrit irrmdiable

S i t i l d d 15 d b 2005 l ti l l tt



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Un btiment devra donc tre qualifi dinsalubre irrmdiable, soit lorsquesavrent impossibles dun point de vue technique, soit lorsque leur cot serareconstruction de ce mme btiment.

Les travaux dont le cot est pris en compte sont ceux qui sont strictement ncefacteurs dinsalubrit.

La jurisprudence a par ailleurs prcis que les frais de matrise duvre et davrage ne peuvent a priori pas tre pris en compte dans lanalyse du cot des

Cette dfinition proscrit la prise en compte de la valeur vnale de limmeublemique en cartant toute analyse renvoyant au march de limmobilier.

Le rapport denqute concluant linsalubrit irrmdiable doit donc intgreet technique. En effet, il appartient lARS ou au SCHS de rapporter la preuve financier, au besoin actualis si la situation du bien a volu depuis la ralisati

u 3.8.3 - Le danger imminent mis en videncedans le rapport dinsalubrit (article L1331-2

Larticle L 1331-26-1 permet de traiter en urgence des situations dinsalubritprocdure dinsalubrit, avant mme la saisine du CODERST.

En effet, ldiction dun arrt dinsalubrit remdiable ou irrmdiable rsumalise et contradictoire dont le dlai daboutissement nest pas toujours coscurit urgente des occupants. Il peut donc savrer ncessaire dintervenir econditions dhygine et de scurit minimales des logements avant lissue de

linstar du dispositif existant en matire de pril imminent.

En application de larticle L1331-26-1 , le prfet peut, sur le fondement du rapplenqute dinsalubrit, ordonner lexcution de mesures urgentes, au besoin le logement lhabitation et en cas dinertie du propritaire, excuter dofficf i d d i


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Larrt pris sur le fondement de larticle L1331-26-1 permet la protection dsuivante :

si larrt prvoit linterdiction temporaire dhabiter ds la notification ou

leur est tenu dassurer, ses frais lhbergement des occupants ;

si larrt portant mise en demeure est suivi dun arrt dclarant le logsont rtroactivement suspendus depuis le premier jour du mois qui suit lademeure jusquau premier jour du mois qui suit la notification de larrtdinsalubrit ;

la dure du bail est proroge aussi longtemps que le premier arrt, et est (sont) maintenu(s).

Suite de la procdure :

Si tous les facteurs dinsalubrit ont t levs la suite de larrt prfectoraltaire a procd, de sa propre initiative, tous les travaux utiles en sus des meque lensemble des causes dinsalubrit relevait de lurgence et tait doncdevrait rester exceptionnel), la procdure nest pas poursuivie.

Dans ces cas, le prfet prend acte de la suppression des causes dinsalubrit1

loyers ne sera donc pas suspendue.

En revanche, si dautres facteurs dinsalubrit que ceux viss par larrt L133dure est normalement poursuivie (transmission au CODERST du rapport denqintresss en vue de ldiction dun arrt dinsalubrit remdiable ou irrm

Exemple de lutilisation de larticle L. 1331-26-1 loccasion dune enqute dinsalubrit dans un immeuble prsentant desdclarer insalubre, lARS constate que linstallation lectrique est inscure et eimminent dincendie, voire dlectrocution pour certains des occupants de l



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Larrt portant mise en demeure est notifi aux propritaires et aux occupantts par le ou les propritaire(s) des logements concerns, ou dfaut, doffice

Les propritaires nayant entrepris aucun des travaux ncessaires au traitemen

tion est poursuivie. Le rapport motiv et dfinitif dinsalubrit est envoy au lavis du CODERST, dans les formes et dlais prciss aux articles L.1331-26 et L

la suite de lavis du CODERST, le prfet prend un arrt prfectoral dinsalubrentrane la suspension rtroactive des loyers des occupants la date de la pr

u

3.8.4 - La procdure de dclaration dinsalu La runion du CODERST

Le caractre contradictoire de la procdure de dclaration dinsalubrit consvenir tous les propritaires et titulaires de droits rels tels quils figurent au fichievation des hypothques, et tous occupants, de la runion du CODERST en les yde consulter pralablement le rapport denqute et formuler leurs observation

Il sagit dune tape formalise et substantielle de la procdure20.

Par prcaution, il est recommand de procder systmatiquement un ae limmeuble.

Le CODERST doit se prononcer la fois sur la ralit et les causes de linsalubrmettant dy remdier (travaux de sortie dinsalubrit, caractre irrmdiableexplicite et ne peut tre simplement suit lavis du rapporteur .

Il ne doit pas prendre en considration des aspects autres que les facteurs dibanisme, ou autres, y compris lopportunit de la procdure du point de vuepants). Les problmes doccupation peuvent certes tre voqus mais ne sonlient pas le prfet.


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1 - Soit un arrt dclarant linsalubrit irrmdiable :

Dans ce cas, limmeuble est interdit dfinitivement lhabitation et/ou lutilisaprcise par larrt, qui ne peut tre fixe au del du dlai dun an21. Ce

assurer le relogement.

Larrt peut prescrire des mesures durgence pour assurer la sant ou la scleur relogement. Le prfet peut galement ordonner les mesures propres emdes lieux, au fur et mesure de la libration des lieux. Si cela nest pas prvu prfet, pourront les prescrire par la suite.

Par ailleurs, larrt peut prescrire, ou non, la dmolition du btiment, selon sovoir propre du prfet. Le cas chant, larrt devra expliciter les motifs justifia

2 - Soit un arrt dclarant linsalubrit remdiable :

Lorsque le conseil conclut la possibilit de remdier linsalubrit, le prfequates prcises par celui-ci, ainsi que le dlai imparti pour leur ralisation. Lencessaire linterdiction temporaire dhabiter et, le cas chant22, dutiliser le

Les mesures visant remdier linsalubrit peuvent comprendre, en tant qdes quipements ncessaires pour rendre un logement dcent, cest--dire cedcret du 30 janvier 2002, relatif la dcence des logements mis en location

Le prfet peut galement prescrire les travaux permettant de supprimer leplomb prvus par larticle L. 1334-2. Cette disposition a pour objet dviter dures, notamment en cas de ralisation de travaux doffice.

Cependant, si la prsence de mineurs est avre, il convient dengager la pque prcise dans les articles L.1334-1 et L.1334-2 du CSP.

u 3.8.5 - Les effets de larrt



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Dans les immeubles dclars insalubres irrmdiables :

Le caractre irrmdiable ninterdit pas au propritaire dexcuter les travalinsalubrit.

Par ailleurs, les mesures empchant laccs et lusage des locaux librs, ainpour assurer la scurit des occupants nayant pas encore t relogs peuveaux frais du propritaire.

La dmolition peut galement tre excute doffice, mais avec lautorisatirfrs (TGI).

Larrt dinsalubrit irrmdiable peut tre suivi dune procdure dexpropria

loi Vivien

Travaux doffice :

Le maire est lautorit comptente, au nom de ltat, pour excuter les mescarence du propritaire. dfaut, le prfet y procde.

Lexcution doffice des mesures prescrites doit respecter lensemble des rglepublics. Toutefois, en cas durgence, le march peut tre pass selon une promment larticle 35 II du Code des marchs publics.

Par ailleurs, dans les immeubles en coproprit, la commune, (ou ltat) peupritaires dfaillants pour rpondre leur place lappel de fonds correspondquante.

Les occupants sont protgsen application du rgime prvu par les dispositions des articles L521-1 et suivaaux procdures dinsalubrit et de pril. En consquence, le paiement des loydroit ds le premier jour du mois qui suit la notification de larrt dinsalubrit proroge jusqu la leve de larrt dinsalubrit.


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Linterdiction de diviser :

La division par appartements dimmeubles frapps dune interdiction dhabitdclars insalubres, est interdite en vertu des dispositions de larticle L111-6-1

doprations de restauration immobilire).

Le fait de mettre en vente, en location ou la disposition dautrui des locauxprovenant dune division ainsi interdite est puni dun emprisonnement de deu75.000 euros.

3.9 Le Traitement du risque de saturn(articles L.1334-1 L.1334-12 du

Le saturnisme est une pathologie neurologique due lingestion de plomb souou dcailles de peinture au plomb laquelle sont particulirement exposs

La procdure de traitement de ce risque est prvue au code de la sant pub

Elle repose sur deux modes principaux de signalements :

la dclaration obligatoiredun cas de saturnisme infantile. Elle est suivinementale qui recherche toutes les sources possibles dintoxication (hpollus). Le risque peut galement tre dtect loccasion duneci-avant) ;

le signalement dun risquedexposition au plomb li lhabitat. Il est s

diagnostic plomb.

Ce signalement peut tre ralis lors de la transmission du Constat de risqu(CREP) au DG-ARS par le diagnostiqueur, lorsquil constate la prsence de plsuprieures au seuil limite de 1mg/cm2 ou la prsence de facteurs de dgrad



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C

le dlai dans lequel les travaux doivent tre raliss : il ne peut tre supriegement provisoire des occupants doit tre assur. Dans ce cas, le dlai est

les modalits doccupation pendant les travaux (amnagement des horcupants) ou le cas chant, les modalits dhbergement provisoire pvaux.

Raction du propritaire et excution des travaux

Dans un dlai de 10 jours compter de la notification envoye par le prfet, le

cat des copropritaires ou lexploitant du local dhbergement) peut :

soit faire connatre au prfet son engagement de procder aux traIl doit prciser les modalits dhbergement des occupants, si la nature d

soit contester la nature des travaux envisags. Le propritaire doit alors sastatue en rfr ;

dfaut de rponse linjonction prfectorale dans un dlai de 10 lexcution doffice des travaux, (art. L.1334-2 al. 7 du CSP).

Travaux effectus dans un immeuble en coproprit

Les travaux qui sont effectus sur les parties communes de limmeuble sont gnrale des copropritaires ( la majorit de larticle 2423). Pour respecter

runir lensemble des copropritaires lors dune assemble extraordinaire.

Dans tous les cas, le prfet procde, la fin des travaux ou au plus tard lissunotification, au contrle des lieux afin de vrifier que le risque dexposition au travaux sont raliss doffice, le contrle est galement effectu aux frais du prd it i )


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3.10 - Les procdures de pril (L511-1 L

Le maire est lautorit de police charge des mesures de scurit en cas dim

u 3.10.1 - Les situations vises

La procdure de pril concerne tout lment bti quelle que soit sa destinatimmeuble occup ou non, partie dimmeuble) et quelle que soit son implantapublic ou non).

Les dsordres constats doivent porter atteinte la solidit de ldifice, ou deintrieurs ou extrieurs, et crer un risque pour la scurit des occupants et/o

Ils doivent par ailleurs tre lis des facteurs non naturels, cest--dire quils ddans une dficience de limmeuble lui-mme, ou dun immeuble voisin, ou ention, telle que des lments de voirie ou de rseaux.

Dans le cas contraire, ds que lorigine des dsordres est extrieure au btimcatastrophe technologiques, tat des sous-sols) cest la procdure fonde

gnrale du maire qui devra tre applique, laquelle permet, comme en psures utiles la prservation de la scurit publique, dont , en cas de ncessicet arrt est fond sur le CGCT et non sur les articles L.511-1 et suivants du C

Le btiment peut tre vide doccupants mais crer un risque pour les usagers toute personne susceptible de pntrer lintrieur de limmeuble.

Le pril peut tre qualifi d imminent ou de non imminent .

La procdure de pril non imminent (article L 511-2 du CCH), constitue la propour prescrire les travaux traitant de manire prenne ltat de pril dun imm

Ce nest que dans lhypothse dun danger imminent, que des mesures provtre au pralable prescrites par un arrt de pril imminent, en respectan(article L 511-3 du CCH).



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lments utiles dont dispose la commune, et en linvitant formuler ses obsemoins gal un mois (deux mois en coproprit, lorsque les dsordres concercommunes)25.

Une fois le dlai de rponse coul et dfaut dengagement des travauxle maire dicte un arrt prescrivant les travaux de dmolition ou de rparalinterdiction dhabiter, temporaire ou dfinitive.

dfaut dexcution des mesures prescrites lchance, la communedemeure dexcuter les travaux prescrits dans un dlai prcis qui ne peut trdeux mois en cas de coproprit.

Une fois ce dlai coul, les travaux peuvent tre excuts doffice sans autor

sauf en cas de dmolition.26

.La seule formalit pralable requise est la notification dune mise en demeure

De manire gnrale, les conditions dexcution des travaux prescrits par lalignes sur le rgime applicable en matire dinsalubrit.

u

3.10.3 - La procdure du pril imminent (L51La diffrence majeure avec la procdure de pril non imminent tient lobligaexpertdsign par le prsident du tribunal administratif en tout dbut de proc

Si le rapport de lexpert conclut lexistence dun pril grave et imminent, le mprovisoires ncessaires pour garantir la scurit : il ne peut sagir que de mesupiochage des enduits souffls, bchage dune couverture), de sorte que det de pril imminent doit tre complt dun arrt de pril non imminent

afindfinitives de confortation du btiment, qui auront pu tre prcises par lexpetions prcites.

Un arrt de pril imminent ne peut, quasiment jamais27, prescrire une dmocelle-ci ne peut pas tre excute doffice sans autorisation du juge.


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Le cas chant, la crance de la commune comprend la rmunration de ladministratif.28

u 3.10.4 - Effets communsComme en matire dinsalubrit, les occupants dun immeuble sous arrt deminent,bnficient du rgime protecteur prvu par les dispositions des articles

De mme, et linstar des immeubles dclars insalubres, la division, par appsous arrt de pril, est interdite en vertu des dispositions de larticle L111-6-1

Exemple :Un agent communal alert par des occupants, constate des signes daffaissque des risques de chutes dlments de la faade. Il dresse un constat.

Le maire informe le (ou les) propritaire(s) ou le syndicat des copropritet les avertit de son intention dengager une procdure de pril imminent. Sapropritaire, il sollicite29auprs du tribunal administratif, la dsignation dun expsur ltat de pril.

Lexpert dsign examine le btiment (en principe dans les 24 heures de sarapport dont il ressort que :

certains dsordres relvent du pril imminent et ncessitent une inter

dautres (affaissement des planchers) ncessitent de reprendre les stle cadre dune intervention lourde assiste par un matre duvre.

Le maire prend un arrt de pril imminent prescrivant le piochage des lmede chuter, sous 48 heures et la mise en place immdiate dun primtre de s

Il demande galement au propritaire de prsenter ses observations sur les dimminent .



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3.11 - La scurit des tablissementsdu public utiliss aux fins dhb

(article L 123-3 du CCH)

Indpendamment des procdures dinsalubrit ou de pril, qui leur sont par ablissements dhbergement recevant du public (ERP), tels quhtels et htels soumis aux dispositions des articles L 123-1 et suivants du CCH relatifs aux rglerisques dincendie et de panique.

Le contrle de ces rgles incombe au maire qui, de manire gnrale, peut craliser des travaux de mise en scurit, et au besoin les excuter doffice.

u 3.11.1 - Intervention de la commission de s

Le maire a la possibilit de faire procder des visites de contrle des ERP afinscurit sont respectes.

Il appartient alors la commission de scurit de visiter les lieux et dtablconformit de ltablissement, ou non, aux rgles de scurit en matire de pcendie et de panique et sur les mesures devant tre prescrites.

u 3.11.2 - Mise en demeure du maire

Lorsque la commission relve des anomalies, le maire prend un arrt mettande raliser les travaux demands par la commission de scurit, dans un dla

En cas de ncessit, larrt peut prescrire une interdiction temporaire dhajusqu la ralisation des mesures prescrites.


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La fermeture temporaire ou dfinitive de ltablissement, peut galement tdtre justifie au regard des conditions dexploitation de ltablissement et dconstats. Les occupants sont protgs selon le rgime de droit commun prarticles L 521-1 et suivants du CCH, comme en matire dinsalubrit et de pr

) lobligation de relogement ou dhbergement ventuels tant mis la chapropritaire solidairement tenus.

Exemple :Alert par les occupants dun htel meubl (R+4), le maire dcide de faire vde scurit et fait convoquer la commission communale de scurit.

Celle-ci constate que les alarmes incendie sont dfectueuses et que les issue

tie condamnes. Lvacuation de ltablissement en cas dincendie dans dscurit nest donc plus garantie.

Compte tenu de la configuration de limmeuble, la scurit des occupants particulirement menace.

L

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Vade-mecum « Agir contre l’habitat insalubre ou dangereux »