Yvan Comeau, professeur titulaire

Personnes âgées, habitat et santé. Analyse d'expériences de logement

social soutenu par la collectivité

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Yvan Comeau, professeur titulaire

Chaire de recherche Marcelle-Mallet sur la culture philanthropique

Colloque international « Dynamiques urbaines et enjeux sanitaires », Université Paris Ouest-Nanterre la Défense

Paris, 11 septembre 2013

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Plan de l’exposé

• Problématique du logement social pour les aînés.• Méthodologie de la recherche.• Facteurs propices à :• l’émergence des projets• l’insertion des initiatives dans le milieu• une offre adéquate de services de santé• la viabilité financière

• Difficultés rencontrées.• Conclusion.


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Problématique du logement social pour les aînés

• En 2011, 16 % des 8 M de Québécois ont 65 ans et plus (1,3 M). En 2030, ils seront deux fois plus nombreux.• Secteur public : hébergement avec soins de santé. En

2010, plus de 5 300 aînés sur une liste d’attente de CHSLD.• En 2012, 88 % des 2 000 résidences pour aînés sont à

but lucratif. Souvent en deçà des normes et loyer très élevé.• Fin des années 1990, développement d’une alternative

avec l’économie sociale.• Comprendre émergence de ces initiatives, facteurs de

succès et difficultés.


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Méthodologie

• Grille détaillée de collecte des données pour les initiatives de l’économie sociale.• Cinq cas :•municipalités variant de 1 200 à 600 000 résidents (quartier de 12 000 personnes)• valeurs des projets : 1,2 M € à 2,6 M €• nombre de résidents : de 14 à 71 unités (14, 19, 21, 52 et 71)• temps de réalisation : entre 2 ans et 6 ans•mises en opération : 2003, 2006, 2009, 2012 et 2012


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Facteurs propices à l’émergence des projets. Facteurs structurels

• Présence des 65 ans et plus supérieure à la moyenne nationale (4 / 5).• Sentiment d’appartenance à la communauté

(4 / 5 : localité patrimoniale, villégiature). • Capital social élevé (4 / 5 : associations

relativement nombreuses et forte participation électorale).• Défavorisation (3 / 5): chômage, bâti détérioré,

effort élevé au logement, personnes vivant seules.• Plan de revitalisation locale (1 / 5).


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Facteurs propices à l’émergence des projets. Perception partagée d’un besoin

• Étude de milieu (2 / 5) : pauvreté et besoin de logement pour les aînés.• Exode des aînés (3 / 5) : éloignement de la

famille et dévitalisation économique.• Offre locale déficiente de logement pour les

aînés (5 / 5).• Loyer trop élevé dans les résidences privées :

en 2006, moyenne de 1 150 € par mois à Québec, sans service ni repas. Or, dans les projets réalisés : de 690 € à 870 € pour logis, repas et entretien.


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Facteurs propices à l’émergence des projets. Intérêts multiples et convergents

• Offrir un logement adéquat et abordable (5 / 5).• Contrer l’exode des aînés (4 / 5).• Donner une nouvelle vocation à un bâtiment

patrimonial (2 / 5).• Créer de l’emploi (1 / 5).


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Facteurs propices à l’émergence des projets. Groupe des promoteurs

• Personnes engagées et bien réseautées (5 / 5).• Élite : maire, professionnel, enseignants… (4 / 5).• Ténacité et persévérance face aux difficultés et

aux imprévus (4 / 5).• Personnes ayant des connaissances techniques

(construction, bureaucratie…) (3 / 5).• Présence de leaders : un maire charismatique (2 /

5), militant(s) expérimenté(s) en développement (2 / 5).


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Facteurs propices à l’émergence des projets. Bénéfices pour les promoteurs

• En partie, des aînés → se loger.• Des citoyens → pour un parent ou pour se

loger plus tard.• Liens sociaux : développement d’un réseau,

appartenance à une collectivité, être reconnu (identité).• Sentiment de réalisation (« projet qui a du

sens »).


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Facteurs propices à l’émergence des projets. Ouverture municipale voire implication

• Implication variable mais nécessaire. • Permis de construction, appui officiel,

modification du zonage, implication des élus dans le groupe des promoteurs, financement reconnu par AccèsLogis.


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Facteurs propices à l’émergence des projets. Programme gouvernemental AccèsLogis

• Apport financier essentiel (5 / 5).• Volet 2 : logements permanents avec services

pour des personnes âgées en légère perte d’autonomie.• Subvention (pourcentage des coûts de

réalisation admissibles) : 50 %.• Contribution minimale du milieu : 5 à 15 %.

• Supplément au loyer (pourcentage des ménages locataires) : 20 à 50 %.• Garantie de prêt hypothécaire : 35 à 45 % des

coûts.


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Facteurs propices à l’émergence des projets. Agences et établissements publics

• Établissement scolaire : sensibilisation des parents par les enfants (1 / 5).• Établissement public de santé et services

sociaux : octroi d’un professionnel en développement de ressources (3 / 5), personnel pour les soins (2 / 5), location quasi gratuite d’un terrain (1 / 5).• Contribution financière d’un organisme

parapublic de développement (3 / 5).• Député : promotion du projet (1 / 5) et

allocation (1 / 5).


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Facteurs propices à l’émergence des projets. Contributions du milieu (don)

• Temps (bénévolat) : • promoteurs où l’on retrouve quelques aînés (5 / 5)• travaux faits par des citoyens (2 / 5)

• Biens :• achat de parcelles par des citoyens qui en font don à l’association (1 / 5) • fabrique : don du presbytère (1 / 5) et de terrain (2 / 5)• congrégation religieuse : bâtiment à moitié prix (1 / 5) (don de terrain fait jadis par une citoyenne)


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Facteurs propices à l’émergence des projets. Contributions du milieu (don)

• Argent : • campagne de financement (4 / 5) avec résultats variant entre 50 000 € et 290 000 € • dons faits par des associations (Âge d’or, Chevaliers de Colomb) (2 / 5) • caisse populaire (3 / 5)•municipalités : don (2 / 5), congé de taxes, dézonage• entreprise privée : quote-part sur la vente d’un produit (1 / 5)


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Facteurs propices à l’émergence des projets. Appui technique

• Appui spécialisé d’un salarié de GRT (5 / 5).• Appui d’une ou un organisateur

communautaire d’un établissement public (approche bottom-up) (3 / 5).• Absence d’appui technique : retards (2 / 5).• Architecte, ingénieur.


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Facteurs favorables à l’insertion des initiatives dans le milieu

• Sensibilisation de la population au projet(1 / 5), campagne de financement (4 / 5).• Localisation de la résidence (4 / 5)• Fonctionnement associatif et règles inclusives : acteurs

du milieu au CA (municipalité, établissement de santé, caisse populaire, association…) (5 / 5) et acteurs internes (représentants des résidents – 5 / 5 – et des salariés – 2 / 5).• Administrateurs ayant du capital social (2 / 5).• Contrat avec des entreprises d’économie sociale

(fonctionnement associatif) (3 / 5).• Adhésion à une fédération (2 / 5).


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Facteurs propices à une offre adéquate de services de santé. Soins

• Ententes avec des établissements de santé : services ponctuels (1 / 5) et continus (1 / 5).• Élargissement de l’éventail des services contre

supplément de loyer variant de 70 € à 215 € par mois : soins hygiéniques (bains), aide aux déplacements réguliers, surveillance supplémentaire, préparation d’insuline, etc. (1 / 5).


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Facteurs propices à une offre adéquate de services de santé. Santé globale

• Normes adoptées par les agences publiques et les ministères (5 / 5) et certification de RPA mise à jour en 2011 (4 / 5).• Règlement d’immeuble, code d’éthique écrit et bail

explicite sur les services inclus (3 / 5).• Qualité des repas parfois supérieure au domicile

(importance des repas) et moins d’effort pour les tâches domestiques• Comité interne ou ententes avec des organisations

pour les loisirs et éventail d’activités → relations sociales (3 / 5). De même, le contexte de résidence et certains aménagements (salle communautaire).


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Facteurs propices à la participation organisationnelle des aînés

• C’est un problème.• Représentation prescrite des aînés au CA et à

l’AG (5 / 5).• Implication des aînés dans divers travaux

(aider la cuisinière pour certains plats, balayer les feuilles mortes, ramasser la neige) (1 / 5).


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Facteurs propices à la viabilité financière des résidences

• Direction générale entièrement bénévole (3 / 5), partiellement bénévole (contrat annuel) (1 / 5) ou à temps partiel (1 / 5).• Bénévoles pour diverses tâches (service aux

tables, travaux ponctuels, etc.) (5 / 5).• Location d’espaces (1 / 5).• Escompte pour exclusivité d’achat (1 / 5).• Programmes gouvernementaux pour

rénovation (1 / 5).


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Difficultés rencontrées. Lors du développement des projets

• Complexité : normes et détails nombreux. Nécessité d’un appui technique et impression de ne pas contrôler le projet, de prendre des décisions précipitées.• Durée considérable, impression de ne pas avancer.

Soulagement de voir les plans, de démarrer la construction… • Problèmes divers : retard des fournisseurs ou

mésentente, problème de sol, dépassement des coûts.• Opposition : de la population (implication financière de

la municipalité, érection d’un bâtiment d’envergure), d’une résidence privée.• Conflits au sein du groupe des promoteurs : formule

juridique, choix d’un fournisseur…


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Difficultés rencontrées. Lors du démarrage et fonctionnement

• Sous-occupation de la résidence et par conséquent, situation financière fragile (2 / 5).• Épuisement de plusieurs membres du groupe de

promoteurs (2 / 5) et de la communauté.• Très peu de liquidité pour faire face aux imprévus.• Difficulté à mobiliser les résidents au CA. • Relève pour les bénévoles qui assument la

direction générale des établissements ?• Dans les initiatives, on ne nomme pas la

formation du personnel comme facteur important pour la qualité des services.


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Conclusion• Présence encore marginale de l’économie sociale dans

le logement social pour les aînés.• Pour l’émergence, une démarche classique de création

d’une entreprise d’économie sociale. • Présence de trois principes économiques de Polanyi

(réciprocité ou don, redistribution et marché) qui sont modulés dans le temps selon l’état d’avancement du projet.• On retrouve la plupart des théories sur la mobilisation

sociale, mais font-elles partie d’un mouvement social ?• Particularité du soutien étatique : définition des

normes et financement, mais la livraison des services est faite par une entreprise d’économie sociale.


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• Merci de votre attention !


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