2. LES PERSPECTIVES DU PROJET DE RECHERCHE BIMBY
3 2 1 4 5
1. IMAGINONS LE QUARTIER DU VERT – BUISSON, DANS 10 ANS AU TREMBLAY-SUR-MAULDRE
2. LES PERSPECTIVES DU PROJET DE RECHERCHE BIMBY
3 2 1 4 5
3. L’INTENSIFICATION PAVILLONNAIRE, UN NOUVEAU MODE DE DÉVELOPPEMENT
1. IMAGINONS LE QUARTIER DU VERT – BUISSON, DANS 10 ANS AU TREMBLAY-SUR-MAULDRE
2. LES PERSPECTIVES DU PROJET DE RECHERCHE BIMBY
3 2 1 4 5
3. L’INTENSIFICATION PAVILLONNAIRE, UN NOUVEAU MODE DE DÉVELOPPEMENT
1. IMAGINONS LE QUARTIER DU VERT – BUISSON, DANS 10 ANS AU TREMBLAY-SUR-MAULDRE
2. LES PERSPECTIVES DU PROJET DE RECHERCHE BIMBY
1. IMAGINONS LE QUARTIER DU VERT – BUISSON, DANS 10 ANS AU TREMBLAY-SUR-MAULDRE
3 2 1 4 5
3. L’INTENSIFICATION PAVILLONNAIRE, UN NOUVEAU MODE DE DÉVELOPPEMENT
EURE
Communauté d’Agglomération de Rouen
CETE Normandie
Centre
Institut Français d’Urbanisme
CETE Ile-de-France
2. LES PERSPECTIVES DU PROJET DE RECHERCHE BIMBY
a. Franchir le dernier obstacle à la Ville Durable : du syndrome NIMBY au levier BIMBY
b. Le plus grand levier des Villes Durables à venir : l’intensification des tissus pavillonnaires
c. Le projet de recherche BIMBY : stratégies de renouvellement des tissus pavillonnaires
EURE
Communauté d’Agglomération de Rouen
CETE Normandie
Centre
Institut Français d’Urbanisme
CETE Ile-de-France
2. LES PERSPECTIVES DU PROJET DE RECHERCHE BIMBY
a. Franchir le dernier obstacle à la Ville Durable : du syndrome NIMBY au levier BIMBY
b. Le plus grand levier des Villes Durables à venir : l’intensification des tissus pavillonnaires
c. Le projet de recherche BIMBY : stratégies de renouvellement des tissus pavillonnaires
Nous allons vous démontrer que la Ville Durable aura plus a gagner des espérances et des projets de vie
des habitants que de leurs sacrifices et de leurs économies
Limiter Réduire
Conserver
Economiser
Préserver
Taxer
Stopper
Le syndrome Nimby, qui voudrait que lorsqu'un
projet d'interêt général s'elabore, on ne trouve aucun
volontaire pour le faire passer près de chez lui, ce syndrome est une erreur stratégique.
Nous allons vous démontrer que la Ville Durable aura plus a gagner des espérances et des projets de vie des habitants plutot que de leurs sacrifices et de leurs
économies
Du Syndrome NIMBY à la stratégie BIMBY
Intérêt de la collectivité
Intérêt des particuliers
NIMBY
NIMBY
NIMBY
Du Syndrome NIMBY à la stratégie BIMBY
Intérêt de la collectivité
Intérêt des particuliers
BIMBY
BIMBY
BIMBY
En faisant que l’interêt collectif devienne la meilleure opportunité pour chaque individu de se donner les moyens
d'accomplir ses propres projets.
En faisant que les projets des particuliers deviennent la meilleure opportunité pour la collectivité de porter un projet de Ville Durable.
Du but du projet de recherche Bimby, à travers les connaissances opérationnelles qu'il mettra à
disposition de tous les acteurs, est de renverser le syndrome NIMBY
EURE
Communauté d’Agglomération de Rouen
CETE Normandie
Centre
Institut Français d’Urbanisme
CETE Ile-de-France
2. LES PERSPECTIVES DU PROJET DE RECHERCHE BIMBY
a. Franchir le dernier obstacle à la Ville Durable : du syndrome NIMBY au levier BIMBY
b. Le plus grand levier des Villes Durables à venir : l’intensification des tissus pavillonnaires
c. Le projet de recherche BIMBY : stratégies de renouvellement des tissus pavillonnaires
Intérêt de la collectivité
Intérêt des particuliers
Et si l'intérêt des français pour les
modes de vie qu'offre la maison individuelle
n'était pas contradictoire,
finalement, avec les principes d'une ville
durable ?
Il se trouve que les gisements de tissus pavillonnaires actuels constituent aujourd’hui le plus grand point de convergence entre les
intérêts individuel et l’intérêt de la collectivité
Il se trouve que les gisements de tissus pavillonnaires actuels constituent aujourd’hui le plus grand point de convergence entre les
intérêts individuel et l’intérêt de la collectivité
75% des Français souhaitent vivre en maison individuelle
Il se trouve que les gisements de tissus pavillonnaires actuels constituent aujourd’hui le plus grand point de convergence entre les
intérêts individuel et l’intérêt de la collectivité
75% des Français souhaitent vivre en maison individuelle
Chaque année, 97% du foncier alloué
au logement neuf est consommé par
l'habitat individuel
Il se trouve que les gisements de tissus pavillonnaires actuels constituent aujourd’hui le plus grand point de convergence entre les
intérêts individuel et l’intérêt de la collectivité
75% des Français souhaitent vivre en maison individuelle
Chaque année, 97% du foncier alloué
au logement neuf est consommé par
l'habitat individuel
La plus grande partie des territoires
urbanisés le sont sous la forme de
tissus pavillonnaires
Il se trouve que les gisements de tissus pavillonnaires actuels constituent aujourd’hui le plus grand point de convergence entre les
intérêts individuel et l’intérêt de la collectivité
75% des Français souhaitent vivre en maison individuelle
Chaque année, 97% du foncier alloué
au logement neuf est consommé par
l'habitat individuel
La plus grande partie des territoires
urbanisés le sont sous la forme de
tissus pavillonnaires
Les maisons construites ces dernières
décennies sont mieux situées que celles que
l’on construit aujourd’hui
Il se trouve que les gisements de tissus pavillonnaires actuels constituent aujourd’hui le plus grand point de convergence entre les
intérêts individuel et l’intérêt de la collectivité
75% des Français souhaitent vivre en maison individuelle
Chaque année, 97% du foncier alloué
au logement neuf est consommé par
l'habitat individuel
La plus grande partie des territoires
urbanisés le sont sous la forme de
tissus pavillonnaires
Les maisons construites ces dernières
décennies sont mieux situées que celles que
l’on construit aujourd’hui
Dans ces quartiers, la division
parcellaire permet toujours de mieux
valoriser le bien du propriétaire
Il se trouve que les gisements de tissus pavillonnaires actuels constituent aujourd’hui le plus grand point de convergence entre les
intérêts individuel et l’intérêt de la collectivité
75% des Français souhaitent vivre en maison individuelle
Chaque année, 97% du foncier alloué
au logement neuf est consommé par
l'habitat individuel
La plus grande partie des territoires
urbanisés le sont sous la forme de
tissus pavillonnaires
Les maisons construites ces dernières
décennies sont mieux situées que celles que
l’on construit aujourd’hui
Dans ces quartiers, la division
parcellaire permet toujours de mieux
valoriser le bien du propriétaire
Les habitants de ces quartiers ont des
projets de vie, des aspirations qui
pourraient les inciter à saisir ce levier
Il se trouve que les gisements de tissus pavillonnaires actuels constituent aujourd’hui le plus grand point de convergence entre les
intérêts individuel et l’intérêt de la collectivité
75% des Français souhaitent vivre en maison individuelle
Chaque année, 97% du foncier alloué
au logement neuf est consommé par
l'habitat individuel
La plus grande partie des territoires
urbanisés le sont sous la forme de
tissus pavillonnaires
Les maisons construites ces dernières
décennies sont mieux situées que celles que
l’on construit aujourd’hui
Dans ces quartiers, la division
parcellaire permet toujours de mieux
valoriser le bien du propriétaire
Les habitants de ces quartiers ont des
projets de vie, des aspirations qui
pourraient les inciter à saisir ce levier
Toute parcelle ainsi créée dans les
tissus existant est une parcelle de
moins à créer en situation
d’étalement urbain
EURE
Communauté d’Agglomération de Rouen
CETE Normandie
Centre
Institut Français d’Urbanisme
CETE Ile-de-France
2. LES PERSPECTIVES DU PROJET DE RECHERCHE BIMBY
a. Franchir le dernier obstacle à la Ville Durable : du syndrome NIMBY au levier BIMBY
b. Le plus grand levier des Villes Durables à venir : l’intensification des tissus pavillonnaires
c. Le projet de recherche BIMBY : stratégies de renouvellement des tissus pavillonnaires
c. Le projet de recherche BIMBY : stratégies de renouvellement des tissus pavillonnaires
EURE
Communauté d’Agglomération de Rouen
CETE Normandie
Centre
Institut Français d’Urbanisme
CETE Ile-de-France
c. Le projet de recherche BIMBY : stratégies de renouvellement des tissus pavillonnaires
EURE
Communauté d’Agglomération de Rouen
CETE Normandie
Centre
Institut Français d’Urbanisme
CETE Ile-de-France
Développement actuel : par extensions
Développement alternatif : par densification
Un nouvel mode de développement urbain
2. LES PERSPECTIVES DU PROJET DE RECHERCHE BIMBY
1. IMAGINONS LE QUARTIER DU VERT – BUISSON, DANS 10 ANS AU TREMBLAY-SUR-MAULDRE
3 2 1 4 5
3. L’INTENSIFICATION PAVILLONNAIRE, UN NOUVEAU MODE DE DÉVELOPPEMENT
a. La division parcellaire, un phénomène puissant à maîtriser
b. Les projets de vie des habitants, leviers des projets de la commune
c. BIMBY : les outils du renouvellement local des tissus pavillonnaires
d. Les synergies : stopper, dès demain, l’étalement urbain
3. L’INTENSIFICATION PAVILLONNAIRE, UN NOUVEAU MODE DE DÉVELOPPEMENT
Maisons individuelles en lot libre sur petites parcelles :
- un plan d’ensemble pour définir les lots
-un concepteur / maître d’œuvre par maison
Coût global : 1700 €/m2
(sources AUDIAR)
Maisons individuelles en série : -un concepteur pour le plan d’ensemble
- un même concepteur pour les XXX maisons identiques :
Coût global : 2500 €/m2
(sources AUDIAR)
On ne réalise pas d’économie d’échelle en
produisant des maisons en série
L’économie de la filière libre
2500 €/m²
1700 €/m²
Marge
Architecte
Normes supplémentaires
Commercialisation
Charge foncière 300€/m2 SHON
Bureaux d’étude
Coût de construction
Charge foncière 300€/m2 SHON
Auto construction Coût de
construction
Prix du marché
Maisons individuelles
en série
Maisons individuelles en lot libre
L’économie de la filière libre
Architecte
2500 €/m² 2500 €/m²
Marge
Architecte
Normes supplémentaires
Commercialisation
Charge foncière 300€/m2 SHON
Bureaux d’étude
Coût de construction
Charge foncière potentielle 1100€/m2
SHON
à réinvestir dans les
équipements et services publics
Auto construction
Coût de construction
Prix du marché
Maisons individuelles
en série Maisons
individuelles en lot libre
L’économie de la filière libre
Architecte
a. La division parcellaire, un phénomène puissant à maîtriser
b. Les projets de vie des habitants, leviers des projets de la commune
c. BIMBY : les outils du renouvellement local des tissus pavillonnaires
d. Les synergies : stopper, dès demain, l’étalement urbain
3. L’INTENSIFICATION PAVILLONNAIRE, UN NOUVEAU MODE DE DÉVELOPPEMENT
L’économie résidentielle par le maintien des personnes à domicile
Rupture
Vente de la maison pour payer la maison de retraite
Nouveau projet de vie
Vente de la maison pour construire une maison adaptée
maison inadaptée
maison inadaptée
75 ans
65 ans
maison inadaptée
Vente de la maison pour améliorer sa retraite
maison de retraite
maison adaptée
maison adaptée
maison inadaptée
Vente de la maison permet une donation aux enfants
maison adaptée
70 ans
55 ans
MAISON DE RETRAITE 2800 € / mois / personne
Création d’un EMPLOI LOCAL d’assistante à domicile
900 € / mois / foyer
16 millions de retraités en France
L’économie résidentielle par le maintien des personnes à domicile
Vente de la maison pour construire une maison adaptée
maison inadaptée
65 ans
maison inadaptée
Vente de la maison pour améliorer sa retraite
maison adaptée
maison adaptée
maison inadaptée
Vente de la maison permet une donation aux enfants
maison adaptée
70 ans
55 ans
Création d’un EMPLOI LOCAL d’assistante à domicile
900 € / mois / foyer
Maintien des personnes âgées à domicile
Fort Pouvoir d’Achat + Capacité de déplacement limitée
Favorise le commerce
local
Uniformisation de l’offre
Maisons en location
sociale et privée
Maisons pour primo-accédants
Maisons familiales
Maisons pour décohabitants
Maisons pour
personnes âgées
Extension urbaine + Minimum parcellaire
Diversifier l’offre d’habitat en maison individuelle par la division parcellaire
Maisons en location
sociale et privée
Maisons pour primo-accédants
Maisons familiales
Maisons pour décohabitants
Maisons pour
personnes âgées
La diversité des parcelles permet de créer une diversité de l’offre en maisons individuelles sur la commune
Diversifier l’offre d’habitat en maison individuelle par la division parcellaire
Maisons en location
sociale et privée
Maisons pour primo-accédants
Maisons familiales
Maisons pour décohabitants
Maisons pour
personnes âgées
Favorise la solidarité intergénérationnelle
Niveaux de revenus des propriétaires occupants
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Uu99 Rouen
Uu99 Le Havre
SEINE-MARITIME
Uu99 Evreux
EURE
HAUTE-NORMANDIE
PO revenus < 60%
PO revenus 60-100%
PO revenus 100-150%
PO revenus > 150%
Offrir des solutions aux propriétaires occupants
a. La division parcellaire, un phénomène puissant à maîtriser
b. Les projets de vie des habitants, leviers des projets de la commune
c. BIMBY : les outils du renouvellement local des tissus pavillonnaires
d. Les synergies : stopper, dès demain, l’étalement urbain
3. L’INTENSIFICATION PAVILLONNAIRE, UN NOUVEAU MODE DE DÉVELOPPEMENT
Les outils de la démarche BIMBY
• SDRIF
• SCOT
• PLH et PDU
• PLU + • Règles de
droit privé
• Communication / information des habitants de
modes de développement encouragés
• Nouveaux métiers de la
conception / construction
Urbanisme réglementaire
Gouvernance
Stratégies de développement urbain de la commune du Tremblay-sur-Mauldre
2. les entités urbaines : centre, franges, entrées de
ville
3. les îlots et le découpage parcellaire
1. la commune dans son territoire
A. Diagnostic systémique du territoire :
B. Définition de micro-stratégies
- Le bourg du village s’est constitué par densification progressive (en blanc)
- On observe un grand nombre de processus récents et d’initiative privée de densification parcellaire (rose)
- Par un processus identique mais mieux régulé au niveau des formes urbaines, la commune a sur son territoire un potentiel non négligeable de densification (vert et bleu)
- Ce potentiel se situe plutôt autour du bourg, à l’inverse du schéma du PNR, mais cependant dans le périmètre de la ville actuelle.
- La commune peut donc se développer sans nécessairement rogner sur ses espaces agricoles et naturels
1. la commune dans son territoire : Pour une vision plus dynamique du territoire de la commune
Stratégies de développement urbain de la commune du Tremblay-sur-Mauldre
2. les entités urbaines : centre, franges, entrées de
ville
3. les îlots et le découpage parcellaire
1. la commune dans son territoire
A. Diagnostic systémique du territoire :
B. Définition de micro-stratégies
2. les entités urbaines : centre, franges, entrées de ville : Les franges Tremblay : un enjeu stratégique pour le développement de la commune
2. les entités urbaines : centre, franges, entrées de ville : Les Yvelines : un bâti qui vient marquer les entrées de ville
2. les entités urbaines : centre, franges, entrées de ville : Franges et entrées de ville sont des problématiques liées
2. les entités urbaines : centre, franges, entrées de ville : Doit-on créer des entrées de ville au Tremblay ?
2. les entités urbaines : centre, franges, entrées de ville : Ne peut-on pas utiliser ces notions de franges et d’entrées de ville à l’échelle des hameaux ?
Stratégies de développement urbain de la commune du Tremblay-sur-Mauldre
2. les entités urbaines : centre, franges, entrées de
ville
3. les îlots et le découpage parcellaire
1. la commune dans son territoire
A. Diagnostic systémique du territoire :
B. Définition de micro-stratégies
3. les îlots et le découpage parcellaire : quelles sont les conditions de densification d’une parcelle au sein d’un îlot ?
Stratégies de développement urbain de la commune du Tremblay-sur-Mauldre
3. les îlots et le découpage parcellaire
2. les entités urbaines : centre, franges, entrées de
ville
1. la commune dans son territoire
C. Proposition de stratégies globales
S3
S1 S2
Petites maisons
Stationnement Divisions à la
vente Divisions pour
location Espace public
Transports en commun
. . .
Vieux
Jeunes retraités
Actifs en couple dont les enfants
sont partis
Actifs divorcés
Personnes aux ressources limitées
Entrées de villes
Franges de villes
Lotissements vieillissant
Cœur de ville
Hameaux et extensions
Objectif réduction de la
consommation d’espace
PLU • Diagnostic : évaluation du potentiel de densification des
tissus pavillonnaires de la commune
• PADD : envisager un développement ambitieux en minimisant les besoins d’extension
PLU • Diagnostic : évaluation du potentiel de densification des
tissus pavillonnaires de la commune
• PADD : envisager un développement ambitieux en minimisant les besoins d’extension
• Zonage : élever le niveaux de finesse pour répondre a des enjeux spécifique à l’intérieur des ilots
PLU • Diagnostic : évaluation du potentiel de densification des
tissus pavillonnaires de la commune
• PADD : envisager un développement ambitieux en minimisant les besoins d’extension
• Zonage : élever le niveaux de finesse pour répondre a des enjeux spécifique à l’intérieur des ilots
• Règlement : jouer sur les différents articles
(mitoyenneté, stationnement, morphologie, emprise au sol) pour définir les modes de densification préférentiels
PLU • Diagnostic : évaluation du potentiel de densification des
tissus pavillonnaires de la commune
• Orientation d’aménagement : les appliquer sur les territoires déjà urbanisés pour porter de façon positive les projets d’évolution des quartiers.
• PADD : envisager un développement ambitieux en minimisant les besoins d’extension
• Zonage : élever le niveaux de finesse pour répondre a des enjeux spécifique à l’intérieur des ilots
• Règlement : jouer sur les différents articles
(mitoyenneté, stationnement, morphologie, emprise au sol) pour définir les modes de densification préférentiels
Mobiliser le droit privé
• Servitudes de vue,
• Servitude de hauteur
• Servitude de passage
• Servitude d’appui
• Copropriété partielle
• Reversement à la commune
• Avec l’appui de la commune,
Une Maison
Au service de : Instances supra-communales
Réduire l’étalement urbain La commune
Développement à faible coût et donc capacité à investir dans les filières nécessitant une aide de la collectivité Les acteurs de l’immobilier
Fluidification du marché L’habitant
Valorisation de son patrimoine immobilier Le futur habitant
Accès à une maison en ville, à proximité des
services
Les missions complémentaires fondées sur l’apport de connaissances « BIMBY »
MC PLU
MC division
parcellaire MC
conception architecturale
MC de conseil en
développement urbain
Deux maisons
MC SCOT / PLH / PDU
Le BIMBY peut stopper l’étalement urbain lié à la maison individuelle
Le BIMBY a toujours lieu au moment de la vente (si je peux mieux valoriser mon bien en le divisant, je le divise)
Nombre de maisons individuelles vendues par an :
500 000 MI
Nombre de terrains pour la MI vendus par an:
160 000 Terrains
Conclusion si 30 % des maisons vendues deviennent divisibles, je sais offrir une offre de terrain correspondant à la demande
actuelle dans les territoires déjà urbanisés