T O U R S
Chiffres clefs 2011ANALYSE ET TENDANCESLe marché de l’immobilier d’entrepriseBureaux et locaux d’activités
ARTHUR LOYDUN RÉSEAU
UNE MARQUE NATIONALEUNE RÉFÉRENCE DE 1er ORDRE
1er RÉSEAU PARTENAIRE
Chiffres clefs 2011 du marché de l’immobilier d’entreprise P. 2
SOMMAIREm Édito ....................................................... P. 3
m En bref .................................................... P. 3
m Cartographie des secteurs ......................... P. 4
m Le marché des bureaux Évolution des transactions .......................... P. 5 Chiffres 2011 ........................................... P. 6 - 7
m Le marché des locaux d’activités et entrepôts Évolution des transactions .......................... P. 8 Chiffres 2011 ........................................... P. 9 - 10
m Les activités d’Arthur Loyd .......................... P. 11
ARTHUR LOYD EN 201156 AGENCES PARTENAIRES 300 COLLABORATEURS26 500 000 E DE CHIFFRE D’AFFAIRES3 000 TRANSACTIONS+ DE 1 000 000 M2 COMMERCIALISÉS
Quartier des Deux Lions - 37 - ToursCentral StationRue Edouard Vaillant - 37 - Tours
Chiffres clefs 2011 du marché de l’immobilier d’entrepriseP. 3
ÉDITO L’année 2011 a connu un retour à la normale du marché de l’immobilier tertiaire et industriel avec des chiffres proches, en volume, des années d’avant crise. Toutefois, cette reprise observée dès le début d’année s’est essoufflée au dernier trimestre.
Toujours est-il qu’avec 28 000 m² de bureaux dont 1/5 dans le neuf, 2011 s’affiche comme une année moyenne après deux années de recul. Le niveau des loyers est resté stable. Les ventes représentent 30 % des surfaces commercialisées.
En ce qui concerne les locaux d’activités, la reprise constatée en 2010 s’est confirmée avec plus de 40 000 m² commercialisés, revenant dans la moyenne des années d’avant crise. Les ventes représentent prés de 40 % des transactions qui portent majoritairement sur des surfaces inférieures à 1 000 m² (77 % des transactions).
Compte tenu du contexte économique et en cette année d’élection, il est bien difficile de faire des prévisions, si ce n’est de constater quelques demandes tertiaires importantes au moment où l’offre neuve disponible, à un an, est très faible.
Nous souhaitons que cette étude puisse vous aider dans la compréhension du marché de l’immobilier d’entreprise de Tours.
Arthur Loyd Tours se tient à votre disposition pour vous accompagner dans vos projets.
en brefTOURS9 DémographieTours ville : 138 783 habitantsTour(s) Plus : 278 023 habitantsPôle urbain de Tours : 345 575 habitantsIndre et Loire : 588 420 habitantsHabitants de moins de 20 ans : 24,3 %Habitants de 20 à 59 ans : 52,5 %Habitants de 60 ans et plus : 23,2 %Salaire moyen brut annuel : 28 000 E
9 Développement économique en Indre-et-Loire
241 000 emplois dont : 3,3 % dans l’agriculture, 22,9 % dans l’industrie et
la construction, 73,8 % dans le commerce et
les services.39 000 établissements privés et publics27 000 étudiants4 pôles de compétitivité2 500 chercheurs
9 Les liaisons rail-avion-route
Air :Tours - Londres en 1 h 00Tours - Porto (30 000 passagers / an)TGV Atlantique :PARIS à 55’BORDEAUX en 2 h 20Autoroutes :A10 (Axe Paris-Tours-Espagne)A85 (Axe Nantes-Tours-Lyon)A28 (Axe Calais-Tours-Espagne)
Communes de Tour(s) Plus :Ballan-Miré / Berthenay / Chambray-lès-Tours / Druye / Fondettes / Joué-lès-Tours / La Membrolle-sur-Choisille / La Riche / Luynes /Mettray / Notre-Dame-d’Oé / Saint-Avertin / Saint-Cyr-sur-Loire / Saint-Etienne-de-Chigny / Saint-Genouph / Saint-Pierre-des-Corps / Savonnières / Tours / Villandry
Chiffres clefs 2011 du marché de l’immobilier d’entreprise P. 4
1
7
14
37
18
22
25
27
26
29
33la Loire
le Cher
: noitceriDSNAM EL
: noitceriD CHANCEAUX
SUR CHOISILLE
RIOL UD UAETÂHC
: noitceriDEHCÈLF AL
LAVALAV AL UAETÂHC EREILL
riD : noitceNOM ST
: noitceriDETÂHC LUARELL T
NOZABTNOM
: noitceriDXUORUAETÂHC
SEHCOL
SEGRUOBÉRÉLB
DRAHCIRTNOMENONCEAUHC
: noitceriDOLB SI
: noitceriDSIRAP
TLUANER-UAETÂHC
: noitceriDENIOVARUMUAS
réA oportSRUOT
ERIOL ED LAV
ver : sXUAEDROB
Direction :
D910 D943
D86
D938
D29
57D 1
D140
D14
2
D47
D910
D959
D938
D952
D751
D976
D3
D751
Boulevard périphérique
D6
D7
ANGERSNANTES
A85 E60
ORLÉANSPARIS
A10 E60
LE MANSROUEN
A28 E502
VIERZONLYON
A85 E604POITIERS
BORDEAUX
A10 E05
A10
A10
58A 58A
A28A28
A28
A28
A28
A28
20
19
21
22
23
24
Sources : FIPARC / OE2T. Cartographie : Observatoire de l’Economie et des Territoires de Touraine, janvier 2010
0 4 Km2
N138 N10
N76
N143
N152
N10
AZAY LE RIDEAUCHINON
: noitceriD
MONNAIE: noitceriD
: noitceriD
: srev SIRAP
: noitceriDGNAL SIAE
RUMUAS
ZA La châtaigneraie
ZA Carrefour en Touraine
Les AubuisJean Perrin (ZA N°1 de Chambray)
La Papoterie - Les Barillers
ZA Les Renardières
ZAC de la VrillonneriePôle commercialGrand Sud
ZA Les Brosses
ZA La Haute Limougère
ZA Les Deux Croix
ZA de la gare
ZA de la Liodière
ZA n°1 Les Pins
ZA La ChoisilleZA Les Gaudières
ZA n°2 de La Grande Noue
ZA du Haut Chemin
ZA Les Landesde Cassantin
ZA La Fosse Neuve
ZA de Chatenay
ZA N°1Le Papillon
ZA La Coudrière
ZA de l'Arche d'Oé I
ZA Le Plessis
ZA Saint-Cosme
ZA Saint-François
ZAC des MinimesPôle commercial La Riche Soleil
ZA n°3 Le Chapelet
Equatop
Pôle commercialEquatopLe Clos de la Lande
Parc Tertiaire des Granges Galand
ZA N°2 Cugnot
ZA N°1 Gutenberg
Zone Artisanale de Joué
ZA Espace Gare
Marché de Gros
ZA du Bois de Plantes
ZA de l’Etang Vignon
ZA de Conneuil
ZA des Grands MortiersZAC de
RochepinardPôle commercial Les Atlantes
ZAC des Fougerolles
ZA Les Yvaudières
ZA Nord (La Morinerie)
Pôle commercial Tours Synergie
ZA de la Gare
EuroparcAéronef
La Chevalerie
ZAGiraudeau
ZA Pôle Nord Industries
Quartier des 2 lionsPôle commercial L’heure Tranquille
Tours Centre
AVENUE DE GRAMMONTBOULEVARD THIERS
BOULEVARD LOUIS XI
RUE NATIONALE
AV DE LA TRANCHEE
BD BÉRANGERBD HEURTELOUP
AV A. MALRAUX
AV PROUDHON
La Riche
Joué-lès-Tours
Saint-AvertinLarçay
Chambray-lès-Tours
Saint-Pierre-des-Corps
ToursLuynes
Saint-Genouph
Saint-Cyr-
Parçay-Meslay
Rochecorbon
Vouvray
Montlouis-sur-Loire
La Ville-aux-Dames
sur-Loire
Notre-Dame-d'Oé
Mettray
La Membrolle-sur-Choisille
Fondettes
Ballan-Miré
Savonnières
47, rue Edouard Vaillant 37000 TOURSTél. : 02 47 750 750Fax : 02 47 750 908Email : [email protected] www.boille-immobilier.frwww.arthur-loyd.com
Conseil en Immobilier d’entreprise
Le Réseau Partenaire
ToursDépartementIndre-et-Loire37
Paris
Cartographie TOURS & AgglomérationLégende
Autoroutes
Périphérique
Routes principales
Voie ferrée
Gare
Agglomération
Zone d’Activités
Zone Tertiaires
Zone Commerciales
Cartographie des secteurs
ToursDépartementIndre-et-Loire37
Paris Cartographie TOURS & Agglomération
Légende
Autoroutes
Périphérique
Routes principales
Voie ferrée
Gare
Agglomération
Zone d’Activités
Zone Tertiaires
Zone Commerciales
Chiffres clefs 2011 du marché de l’immobilier d’entrepriseP. 5
Le marché des bureaux
9 Évolution des transactions
Année 2008 Année 2009 Année 2010 Année 2011
Surfaces Qté Surfaces Qté Surfaces Qté Surfaces Qté
moins de 100 m² 2 871 m2 47 3 285 m2 53 3 250 m2 51 3 087 m2 53
de 100 m² à 199 m² 5 016 m2 38 3 406 m2 26 4 098 m2 30 3 235 m2 26
de 200 m² à 499 m² 7 867 m2 27 6 700 m2 22 7 565 m2 23 6 044 m2 20
de 500 m² à 999 m² 7 539 m2 10 4 589 m2 7 3 236 m2 5 5 545 m2 9
1 000 m² et plus 16 086 m2 7 6 822 m2 5 5 516 m2 3 9 630 m2 5
TOTAL 39 379 m2 129 24 802 m2 113 23 665 m2 112 27 541 m2 113
selon LA SUPERFICIE
5 000 m2
5 000 m2
2008 20082009 20092010 20102011 2011
10 000 m2
10 000 m215 000 m2
15 000 m2
20 000 m2
20 000 m2
25 000 m2
25 000 m2
30 000 m2
35 000 m2
0 0
Location
NeufVente
2nde main
selon LA NATURE DE L’OPÉRATION selon LA STRUCTURE
Les transactions portent majoritairement sur des surfaces inférieures à 200 m² de manière constante. Les transactions pour de grandes surfaces ont fléchi en 2009 et 2010, avec une reprise en 2011 pour des surfaces entre 500 m² et 1 000 m².Le nombre de transactions est remarquablement constant quelque soit la période économique.L’année 2008 est de très loin l’année la plus importante en volume.
La location a enregistré une chute importante dans les années 2009 et 2010 avec une reprise en 2011. L’année 2008 a été exceptionnelle pour la location avec un niveau jamais atteint.La vente au contraire, après un fléchissement en 2009, connait une croissance mais représente toujours moins d’un tiers des transactions. Le neuf est presque exclusivement à la location.
La part du neuf après la mémorable année 2008 ne cesse de décroître. L’explication tient au recul des grandes demandes durant cette période et à une offre plus réduite durant cette même période. La seconde main connait un phénomène exactement inverse, y compris pour la vente.
Sour
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Chiffres clefs 2011 du marché de l’immobilier d’entreprise P. 6
Le marché des bureaux
Transactions selon LA SUPERFICIE
Transactions selon LE SECTEUR GÉOGRAPHIQUE
9 2011
moins de 100 m² 4 53 (46,9 %)
de 100 m² à 199 m² 4 26 (23,0 %)
de 200 m² à 499 m² 4 20 (17,7 %)
de 500 m² à 999 m² 4 9 (8,0 %)
1 000 m² et plus 4 5 (4,4 %)
I 113 (100,0 %)
SCOT de l’agglo de Tours 4 4 (3,5 %)
Autres secteurs Tour(s) plus 4 32 (28,4 %)
Tours Nord 4 16 (14,2 %)
Tours Centre 4 52 (46,0 %)
Tours Sud 4 9 (8,0 %)
I 113 (100,0 %)
3 087 m2
Près de 70 % des transactions portent sur des surfaces inférieures à 200 m². 12 % portent sur des surfaces de 500 m² et plus.La divisibilité des surfaces, la souplesse de la division, restent un gage de location.
Attention les grandes surfaces, plateaux de bureaux et bâtiments tertiaires sont souvent divisibles.
Lorsqu’ils le sont, ils apparaissent dans ce tableau avec leur surface totale.
La grande majorité des transactions portent sur des bureaux à Tours centre (entre Loire et Cher). Cependant, si le nombre de transactions est important, il n’est pas révélateur de surfaces. En effet, Tours nord avec notamment l’opération Aéronef, ou Tours sud avec Les Deux Lions, offrent des surfaces importantes.
510 m2
Quantité
Quantité
3 235 m2
9 852 m2
6 044 m2
8 431 m2
5 545 m2
4 996 m2
5 000 m2
moins de 100 m2
de 100 m2 à 199 m2
de 200 m2 à 499 m2
de 500 m2 à 999 m2
1 000 m2 et plus
10 000 m2 15 000 m2 20 000 m2 25 000 m2 30 000 m20
27 541 m2
27 541 m2
9 630 m2
3 752 m2
11,2 %
11,7 %
21,9 %
20,1 %
35,0 %
13,6 %
2 %
35,7 %
18,1 %
30,6 %
Offre disponible au 31/12/2011
selon LA SUPERFICIE
Chiffres clefs 2011 du marché de l’immobilier d’entrepriseP. 7
Le marché des bureaux
Transactions selon LA NATURE DE L’OPÉRATION
Les valeurs FINANCIÈRES
9 2011
neuf 4 13 (11,5 %)
seconde main 4 80 (70,8 %)
neuf 4 3 (2,7 %)
seconde main 4 17 (15,0 %)
I 113 (100,0 %)
4 272 m2
La location demeure très largement majoritaire (82 % des transactions), aussi bien dans le neuf, que pour les bureaux de seconde main.Cependant, en terme de surface, les ventes portent le plus souvent sur des surfaces supérieures à 200 m², voire de grandes surfaces, ou immeubles entiers, et ce même en dehors de l’investissement pur.Le chiffre global de 27 541 m² manifeste un retour vers la moyenne après le fort recul enregistré, à compter de la fin d’année 2008.
Elles demeurent stables, voire en légère augmentation.Il n’existe pas de bureaux neufs à Tours centre à la vente.La différence essentielle entre Tours centre et l’agglomération se trouve dans l’offre de stationnement, et surtout son coût.L’évolution se trouve également dans la maitrise des charges de fonctionnement avec les normes de consommations énergétiques, qui réduisent de façon significative les coûts et créent des disparités importantes entre le neuf et la seconde main.
Elle est inférieure à celle de l’an passé et se caractérise par la quasi disparition de l’offre neuve. Au moment où nous rédigeons cette étude, l’offre neuve à un an est très faible à la suite de la vente (en collaboration avec notre confrère CBRE) du dernier immeuble des Lions d’Azur à la Caisse d’Epargne Loire Centre, dans le quartier des Deux Lions.
Nous apprécions l’offre neuve, à 10 mois, inférieure à 2 000 m².
La seconde main est très inégale dans sa qualité.
(1) Prix exprimés en Euros Hors Taxes, Hors Charges ou Hors Droits par m2. Valeurs données à titre indicatif. Ces prix sont susceptibles de varier en fonction de la particularité et de la surface des locaux, de leur situation, de leur disposition et de la qualité des prestations proposées (notamment pour les normes BBC et HQE).
Sour
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OE2
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QuantitéLocation
Vente
13 717 m2990 m2
27 541 m2
PRIX MOYENS(1)/M2
8 562 m2
15,5 %
49,8 %3,6 %
31,1 %
Année 2011
Location Vente
Bureaux neufsen centre ville 150 € - 170 €
Bureaux neufsen agglomération 120 € - 145 € 1 700 € - 2 000 €
Bureaux «seconde main»en centre ville 110 € - 140 € 1 200 € - 2 200 €
Bureaux «seconde main»en agglomération 80 € - 120 € 800 € - 1 500 €
Quantité Surface
Bureaux neufs 17 4 407 m2
Bureaux «seconde main» 277 61 263 m2
Structure DE L’OFFRE
Chiffres clefs 2011 du marché de l’immobilier d’entreprise P. 8
9 Évolution des transactions
Année 2008 Année 2009 Année 2010 Année 2011
Surfaces Qté Surfaces Qté Surfaces Qté Surfaces Qté
moins de 250 m² 3 179 m2 19 2 387 m2 14 767 m2 5 945 m2 6
de 250 m² à 499 m² 4 782 m2 13 2 355 m2 7 3 738 m2 11 3 615 m2 10
de 500 m² à 999 m² 9 541 m2 14 8 108 m2 11 9 374 m2 14 14 006 m2 20
de 1000 m² à 2999 m² 22 968 m2 14 15 150 m2 9 11 574 m2 8 14 253 m2 10
3000 m² et plus 11 448 m2 3 0 m2 0 11 000 m2 3 12 608 m2 3
TOTAL 51 918 m2 63 28 000 m2 41 36 453 m2 41 45 427 m2 49
selon LA SUPERFICIE
5 000 m2
2008 20082009 20092010 20102011 2011
10 000 m2
20 000 m2
10 000 m2
15 000 m2
30 000 m2
20 000 m2
40 000 m2
25 000 m2
50 000 m2
30 000 m2
35 000 m2
40 000 m2
0
Location
Neuf
Vente
2nde main
selon LA NATURE DE L’OPÉRATION selon LA STRUCTURE
Tout comme en matière de bureaux, l’année 2008 a été celle du plus grand nombre de transactions et du plus important en volume.Ce dernier suit fidèlement la tendance de l’économie de l’année considérée. Les transactions supérieures à 3 000 m² sont les moins nombreuses, les transactions entre 250 et 1 000 m² sont largement majoritaires.
La location a chuté fortement en 2009, pour se reprendre dès 2010 et 2011.La vente connait le même schéma avec une année de décalage.
Après 3 années de recul, la part du neuf est en hausse en 2011.L’année 2010 a marqué le niveau très faible dans le neuf, alors qu’elle marquait une reprise dans la seconde main.
Le marché des locaux d’activités et entrepôts
Sour
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C, C
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2/20
11, C
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prise
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T.
Chiffres clefs 2011 du marché de l’immobilier d’entrepriseP. 9
73,9 %
26,1 %
3 615 m2945 m2
14 006 m2
14 253 m2
12 608 m2
11,2 %8,0 %
30,8 %
27,8 %
Le marché des locaux d’activités et entrepôts
Transactions selon LA SUPERFICIE
Transactions selon LE SECTEUR GÉOGRAPHIQUE
9 2011
moins de 250 m² 4 6 (12,2 %)
de 250 m² à 499 m² 4 10 (20,4 %)
de 500 m² à 999 m² 4 20 (40,8 %)
de 1 000 m² à 2 999 m² 4 10 (20,4 %)
3 000 m² et plus 4 3 (6,1 %)
I 49 (100,0 %)
Tour(s) plus 4 37 (75,5 %)
Autres secteurs Tour(s) plus 4 12 (24,5 %)
SCOT de l’agglomération de Tours I 49 (100,0 %)
Plus d’un tiers des transactions concernent des locaux inférieurs à 500 m² et cette proportion est portée à plus de 73 % pour les surfaces inférieures à 1 000 m².Le marché demeure orienté vers des petites et moyennes surfaces.
L’agglomération de Tours au sens large (TOURS Plu(s)) réalise 75 % des transactions. L’agglomération de Tours reste et demeure prédominante dans la localisation des activités.
Quantité
Quantité
11 844 m2
33 583 m2
20 000 m2
moins de 250 m2
de 250 m2 à 499 m2
de 500 m2 à 999 m2
de 1 000 m2 à 2 999 m2
3 000 m2 et plus
40 000 m2 60 000 m2 80 000 m2 100 000 m20
45 427 m2
45 427 m2
Offre disponible selon LA SUPERFICIE au 31/12/2011
31,4 %
Chiffres clefs 2011 P. 10du marché de l’immobilier d’entreprise
Le marché des locaux d’activités et entrepôts 9 2011
Transactions selon LA NATURE DE L’OPÉRATION
Les valeurs FINANCIÈRES
neuf 4 6 (12,2 %)
seconde main 4 28 (57,1 %)
neuf 4 1 (2,0 %)
seconde main 4 14 (28,6 %)
I 49 (100,0 %)
8 508 m2
L’offre neuve représente 14.2 % des transactions et essentiellement à la location.La seconde main représente 85.7 % des transactions et 1/3 de ces dernières sont des ventes.
Les prix à la vente comme à la location restent stables. Les variations de loyer ou de prix se font en fonction de la surface de bureaux d’accompagnement avec des demandes très variables en ce domaine.
Elle représente près de 170 000 m² dont moins de 5 % dans le neuf.30 % des surfaces proposées sont supérieures à 1 000 m².47 % de l’offre porte sur des locaux inférieurs à 500 m².
(1) Prix exprimés en Euros Hors Taxes, Hors Charges ou Hors Droits par m2. Valeurs données à titre indicatif. Ces prix sont susceptibles de varier en fonction de la particularité et de la surface des locaux, de leur situation, de leur disposition et de la qualité des prestations proposées (notamment pour les normes BBC et HQE).
QuantitéLocation
Vente
19 646 m2
45 427 m2
PRIX MOYENS(1)/M2
16 273 m2
1 000 m2
18,7 %
43,2 %
35,8 %
Année 2011
Location Vente
Locaux neufsen agglomération 50 € - 65 € 600 € - 1 100 €
Locaux «seconde main»en agglomération 25 € - 50 € 150 € - 500 €
Entrepôts neufsen agglomération 40 € - 50 € 500 € - 700 €
Entrepôts «seconde main»en agglomération 15 € - 30 € 150 € - 350 €
Quantité Surface
Neufs 11 7 625 m2
«Seconde main» 127 162 003 m2
Structure DE L’OFFRE au 31/12/2011
Immeuble de l’opération des Lions d’AzurQuartier des Deux Lions - 37 - Tours
Bureaux
Bâtiments IndustrielsLocaux d’activités
Entrepôts
Terrains
Commerces
+
+
+
Chiffres clefs 2011 du marché de l’immobilier d’entrepriseP. 11
m
Location
Vente
Investissement
Conseil
Étude
Expertise
Montage d’opération
Dossier CDEC
+
T O U R S
CONSEIL EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE
www.arthur-loyd.com
BOILLE Immobilier47, rue Édouard Vaillant 37000 TOURS
Tél. : 02 47 750 750Fax : 02 47 750 908
Email : [email protected] www.boille-immobilier.fr
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Amiens
Le Havre Rouen
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Strasbourg
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