Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement de la Seine-Maritime

Construire sa maison :les clefs du projet

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Dany MINELConseiller Général

Président du C.A.U.E. de la Seine-Maritime

Pour améliorer le cadre bâti et donner à chacun la possibilité de rencontrer un architecte gratuitement, le C.A.U.E reçoit sur rendez-vous les particuliers qui désirent agrandir, rénover ou construire. La construction d’une maison est une aventure complexe qui demande des compétences variées. Ce guide réalisé par notre équipe permet de rendre cette démarche plus lisible. Les élus qui délivrent les autorisations d’urbanisme sont également concernés dans ce processus car les projets d’aujourd’hui feront le paysage de demain. Misons avant tout sur la dimension qualitative et durable des projets.

Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement de la Seine-Maritime

Document réalisé avec le soutien financier du Département de Seine-Maritime

Construire sa maison :les clefs du projet

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Edito

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Madame, Monsieur,

Permettre à chacun de vivre dans un environnement confortable, sûr et durable, est un objectif essentiel du Département. Or la construction d’une maison individuelle demande non seulement un effort financier, mais également un investissement humain très important.

C’est pourquoi le Département de la Seine-Maritime a souhaité créer un outil permettant d’accompagner pas à pas les futurs constructeurs dans leur démarche.

Comment implanter sa maison ? Comment financer son projet ? Quelles sont les formalités administratives pour pouvoir construire ? Pourquoi concevoir un habitat économe en énergie ? Comment garantir les travaux de sa maison ?

Ce guide a vocation à répondre à toutes ces questions et vous permettre de réussir votre projet.

Didier MARIE

Président du Département de la Seine-Maritime

�A qui s’adresse cette brochure ?

Ce guide s’adresse à tous ceux qui désirent construire une maison en Seine-Maritime.

Mettre en œuvre un projet est un acte important. Cette opération complexe fait appel à de nombreux intervenants. Avant de vous engager, consultez cette brochure conçue et réalisée par le Conseil d’Architecture, d’ Urbanisme et d’Environnement en partenariat avec le Département de Seine-Maritime. Elle va vous présenter toutes les étapes essentielles que vous rencontrerez dans votre acte de construire.

Ce document doit servir de base à la réussite de votre projet, et bien entendu les architectes du C.A.U.E se tiennent à votre disposition pour vous conseiller gratuitement.

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Le programme - Le choix du lieu de vie.................................... 5

Les critères de choix du terrain............................................... 7

Les renseignements divers.................................................... 9

L’implantation................................................................. 11

Le certificat d’urbanisme.................................................... 12

Le financement du projet.................................................... 14

Les différents éléments du coût de l’opération.......................... 15

Les différents types de contrat............................................. 19

Le contexte architectural.................................................... 25

Le permis de construire...................................................... 35

La publicité du permis de construire ...................................... 39

La réception des travaux.................................................... 41

Les garanties.................................................................. 43

Infos pratiques................................................................ 45

Les économies d’énergie.................................................... 27

L’orientation et la disposition............................................... 29

Le choix des matériaux...................................................... 31

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Une construction est constituée de différents espaces : ceux qui demandent du calme comme les chambres, et les espaces de vie qui peuvent être parfois bruyants. Les couloirs qui distribuent ces différentes zones ne sont pas forcément aveugles et étroits. Leurs formes peuvent être variées (hall, galerie, mezzanine).

Concevoir une maison, c’est également envisager son adaptabilité aux aléas de la vie ; ainsi, la prise en compte d’espaces spécialement aménagés pour garantir une mobilité aisée des occupants permettra de préparer une vie domestique facilitée.

Terrasse

Salon

Entrée

Salle de Bain

Chambre 2 Chambre 3

CuisineRepas Cellier

Laverie

GarageAtelier

Chambre 1

Espacede distribution

PalierBibliothèque

Schéma d’organisation fonctionnelle

90 cm

80 cm

47 cm

120 cm

150 cm170 cm conseillé

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Vous allez construire votre maison

Avant de travailler sur sa volumétrie et ses façades, il est nécessaire d’identifier vos besoins. Vous constituez ainsi «le programme» de votre lieu de vie qui conduira à : • Faire la liste des pièces d’habitation et des locaux annexes, même si vous n’envisagez pas

dans l’immédiat leur construction.

• Définir un ordre de grandeur des surfaces correspondantes.

• Réfléchir à votre mode de vie et donc aux relations que vous souhaitez avoir entre les différents espaces.

• Penser aux types d’énergies à utiliser en réfléchissant aux économies sur le long terme.

• Définir les matériaux à mettre en oeuvre (avantages et/ou inconvénients,qualités sanitaires, économie d’énergie, durabilité...).

• Prévoir une éventuelle évolution de l’habitation (agrandissement, adaptabilité à certains handicaps).

• Déterminer votre budget suivant votre capacité financière.

Ces éléments, qui concernent en priorité l’intérieur de votre habitation et son organisation fonctionnelle, devront tenir compte des particularités du site où vous allez implanter votre maison.

Comment choisir mon lieu de vie ?En fonction de votre mode de vie.

Si vous choisissez une parcelle en ville, vous bénéficierez de la proximité des équipements urbains, des transports en commun et des commerces, mais le coût d’achat de la parcelle et les taxes attenantes seront élevés.

Si vous choisissez une parcelle à la campagne, vous profiterez de la tranquillité du site et d’un prix attractif. Mais vous subirez aussi l’éloignement par rapport aux commodités et aux zones d’emploi, ce qui entraînera des coûts et des temps de transport supplémentaires.

Définissez vos priorités en fonction de vospossibilités et trouvez votre terrain

Le programme - Le choix du lieu de vie

� Les caractéristiques du site comme facteurs de choix...

Orientation , ensoleillement

Densité végétale

Bruits

Vent

Vues

Bâtiments agricoles

Vue à cacher

Terres agricolesFerme

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Le parti architectural de la future construction et son implantation seront en partie déterminés par les contraintes physiques du lieu.

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GARAGE

Quels critères entrent en jeu pour choisir mon terrain ?

Le choix du terrain s’effectuera en fonction de critères qualitatifs et techniques :

L’orientation est une donnée importante. Il ne faut pas hésiter à se rendre plusieurs fois sur son terrain à différentes heures de la journée pour repérer les quatre points cardinaux et vérifier que la parcelle permet un large développement de façades au sud (sans être gêné par une colline, un immeuble, etc…).

L’accessibilité du terrain est un élément à prendre en compte. Si la voie qui le dessert passe au nord de la parcelle, les accès au garage ne pénaliseront pas le jardin côté sud, plus protégé.

Le relief du terrain a un impact sur l’architecture de la construction.

Un terrain plat favorise une gamme étendue de types de constructions.

Un terrain en pente impose des jeux de volumes et des aménagements extérieurs pouvant générer des coûts supplémentaires dans la réalisation, mais il bénéficie souvent d’une belle vue et d’un meilleur ensoleillement. Sachez que les modèles standard proposés par les constructeurs sont rarement conçus pour ce type de relief.

La forme du terrain impose également des contraintes importantes sur l’implantation de la construction. Une parcelle trapézoïdale est plus difficile à aménager qu’une parcelle rectangulaire.

Vue en coupe

Les critères de choix du terrain

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Avant d’acheter, renseignez-vous.

Usine

Lignes à haute tension

Route

Zoneinondable

Rivière

�Déblai Remblai

Terrassements différents

Déblai+remblai = fondations spéciales ou fissures

Les raccordements aux différents réseaux (eau, gaz, électricité, assainissement et télé-distribution) ou la nécessité d’un assainissement individuel auront une incidence sur l’organisation et le coût de la construction.

La nature du sous-sol ne doit pas être oubliée. Assurez-vous que d’anciennes cavités n’existent pas à proximité, que le terrain n’est ni inondable, ni sujet à des infiltrations d’eau. Vérifiez que le sol n’est pas constitué de remblais trop récents qui destabiliseraient à terme la construction. Un terrain instable nécessite des fondations spéciales onéreuses.

L’environnement peut avoir des répercussions sur votre vie quotidienne (pollution d’usine, bruit de voie à grande circulation, odeur de bâtiment d’élevage, ligne à haute tension) qu’il ne faut pas sous-estimer.

Qui peut me renseigner sur ces données ?

Avant d’acheter votre terrain, interrogez le voisinage. Nous vous conseillons de vous renseigner sur les particularités du site en mairie. Vous devez également vous assurer de sa constructibilité en fonction de la réglementation en vigueur sur la commune. Il ne faut pas oublier que sur chaque territoire, il existe des règles d’urbanisme.

Les renseignements divers

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Exemples d’implantation possible

Zone de stationnement

Maison proche de la voie et proche d’une limite. L’espace dégagé sur le côté permet une extension ultérieure de la construction.

Solution A

Zone abritée

Jardin de devant

Utilisation pour le garage ou les zones ne nécessitant pas de calme.

Solution B

Jardin de devant

Zone abritée

Maison en milieu de parcelle ne privilégiant pas d’espace privatif important. La voie d’accès au garage est plus longue et pénalise le jardin de devant.

Solution Csur grand terrain

L’implantation de la construction est plus libre. Située à proximité des limites, elle permettra éventuellement une division ultérieure de la parcelle.

L’implantation parallèle à la voie referme les jardins et respecte la continuité des constructions existantes sur la rue.

L’implantation perpendiculaire offre à l’alignement de la rue le pignon de la construction qui dégage une ouverture visuelle plus importante sur les jardins (à l’intérieur de l’îlot).

sur petits terrains

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Comment s’implanter ?

Admettons que votre terrain soit situé dans un village où les constructions sont implantées à proximité des limites de la voie publique. Il sera intéressant que votre habitation reprenne cette logique pour respecter le caractère des lieux.

Si le terrain est de petite surface, il faudra éviter de construire en milieu de parcelle car cela crée des espaces résiduels difficiles à exploiter.

Lorsque les règlements d’urbanisme (Plan d’Occupation des Sols – Plan Local d’Urbanisme – règlement de lotissement…) le permettent, et en fonction des vues réglementées par le code civil, la maison peut être positionnée près ou sur les limites (voir croquis).

1,90 m

0,60 m

Le Code Civil impose un certain nombre de règles, notamment sur les distances à respecter pour les ouvertures par rapport aux limites séparatives.

L’implantation

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N° 13410*01

*2 - Identité du ou des demandeurs

Le demandeur sera le titulaire du certifi cat et destinataire de la décision

Si la demande est présentée par plusieurs personnes, indiquez leurs coordonnées sur la fi che complémentaire.

Vous êtes un particulier Madame Monsieur

Nom :

Prénom :

Vous êtes une personne morale

Dénomination :

Raison sociale :

N° SIRET :

Catégorie juridique :

Représentant de la personne morale : Madame Monsieur

Nom :

Prénom :

Demande de

Certificat d’urbanisme

* Informations nécessaires à l’instruction du certificat d’urbanisme

3 - Coordonnées du demandeur

*Adresse : Numéro : Voie :

Lieu-dit :

Localité :

Code postal :

BP : Cedex :

Si le demandeur habite à l’étranger : Pays :

Division territoriale :

J’accepte de recevoir par courrier électronique les documents transmis en cours d’instruction par l’administration à

l’adresse suivante :

@

J’ai pris bonne note que, dans un tel cas, la date de notification sera celle de la consultation du courrier électronique ou, au

plus tard, celle de l’envoi de ce courrier électronique augmentée de huit jours.

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*1 - Objet de la demande de certifi cat d’urbanisme

a) Certificat d’urbanisme d’information

Indique les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations

d’urbanisme applicables au terrain

b) Certificat d’urbanisme opérationnel

Indique en outre si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de l’opération projetée

Vous pouvez utiliser ce formulaire pour :

• Connaître le droit de l’urbanisme applicable sur un

terrain

• Savoir si l’opération que vous projetez est réalisable

Cadre réservé à la mairie du lieu du projet

La présente demande a été reçue à la mairie

le

Cachet de la mairie et signature du receveur

Dpt Commune

Année No de doss

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4 - Le terrain

*Localisation du (ou des) terrain(s)

Les informations et plans (voir liste des pièces à joindre) que vous fournissez doivent permettre à l’administration de localiser précisément le (ou

les) terrain(s) concerné(s) par votre projet.

Le terrain est constitué de l’ensemble des parcelles cadastrales d’un seul tenant appartenant à un même propriétaire

Adresse du (ou des) terrain(s) :

Numéro : Voie :

Lieu-dit :

Localité :

Code postal :

BP : Cedex :

Références cadastrales : section et numéro1 (si votre projet porte sur plusieurs parcelles cadastrales, veuillez indiquer les pre-

mières ci-dessous et les suivantes sur une feuille séparée) :

*Superfi cie du (ou des) terrain(s) (en m²) :

1 En cas de besoin, vous pouvez vous renseigner auprès de la mairie

Que contient le certificat d’urbanisme ?

Si le terrain est situé en dehors d’un lotissement, il peut être demandé un certificat d’urbanisme (la procédure n’est pas obligatoire).

Délivré gratuitement, le certificat d’urbanisme est un acte administratif qui informe sur les possibilités d’utilisation d’un terrain.

Cette demande est envoyée ou déposée à la mairie où se trouve le terrain. Attention ! Il ne s’agit pas d’une autorisation.

Selon votre projet, vous pouvez demander 2 types de certificat d’urbanisme :

Un certificat d’information

Etabli en deux exemplaires, il renseigne sur les dispositions d’urbanisme applicables au terrain (règles du Plan Local d’Urbanisme), il permet de connaître les limites administratives au droit de propriété (existence d’une zone de protection des monuments historiques) et le régime des taxes et des participations d’urbanisme applicable au terrain. Le délais d’instruction est de un mois.

Un certificat opérationnel

Etabli en quatre exemplaires, il spécifie la nature de l’opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés. Dans ce cas, il reprend les éléments énoncés ci-dessus et précise si le terrain concerné peut être utilisé pour cette réalisation. Enfin, il énumère l’état des équipements publics existants ou prévus qui desservent ou desserviront le terrain. Le délais d’instruction est de deux mois.

Les deux certificats d’urbanisme doivent indiquer si un sursis à statuer* serait opposable à une déclaration préalable ou à une demande de permis.

Le certificat d’urbanisme

* Sursis à statuer : mesure de sauvegarde à caractère conservatoire, facultative et exceptionnelle, destinée à empêcher ou à différer une autorisation portant sur un projet de nature à compromettre l’exécution d’une opération ou d’un document d’urbanisme en cours de réalisation.

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Le certificat d’urbanisme

Quelle est la durée de validité des certificats d’urbanisme ?

Elle est fixée à 1� mois de façon uniforme pour les deux certificats. La prorogation d’une année est possible sur demande présentée deux mois au moins avant l’expiration du délai de validité.

Si le terrain est inclus dans un lotissement autorisé par un permis d’aménager* :

Le certificat d’urbanisme n’est pas nécessaire car le terrain est forcément constructible et vous avez la garantie qu’il est viabilisé et raccordé aux réseaux.

Par contre, demandez à consulter le règlement et le cahier des charges du lotissement qui permettent de savoir si votre projet est compatible avec les dispositions qu’ils prévoient et qui viennent se rajouter aux réglementations en vigueur.

Le règlement des lotissements est applicable pour une durée de 10 ans renouvelable à ce terme, si les co-lotis le décident majoritairement.

Attention, les dispositions du réglement des lotissements sont souvent plus contraignantes que celles des documents d’urbanisme en vigueur (implantation, aspect extérieur).

* Le lotissement est soumis à un permis d’aménager lorsque la divisionporte sur plus de deux lots avec création de voies et espaces communs.