Download pdf - DOC Mars 2011 - cheuvreux-notaires.fr · Marie-Anna Lejeune, Coralie Leveneur, Marie-Anne Le Floch, Carole Lvovschi-Blanc, Catherina Makosso, Thibault Martini, Mathilde Perinet-Marquet,

Le Bulletin

� Du côté de votre notaire

� Du côté du parlement

� Point de vue

� Flash Fiscal

� Stratégie patrimoniale

� Le point sur

� Le dossierL’assainissement : les obligationsdu propriétaire et du vendeur

� Du côté des tribunaux- Immobilier institutionnel et Promotion immobilière

- Droit des affaires - Droit bancaire et financier- Stratégie patrimoniale- Droit fiscal - Copropriété- Urbanisme

et Aménagement- Environnement- Droit public

� Conjoncture :- Les Indices- L’Immobilier parisien

N° 01 - 2011 (Mars 2011) - 16ème année

DE CHEUVREUX

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Directeur de la publication : Maître Ronan BOURGESOnt participé à ce Bulletin : Sylvie Alonso, Isabelle Arnold, Sibylle Azandessessy, Julien Bernard, Adila Berramdane, Sophie Bolela, Ronan Bourges, Véronique Bitouzé, Louis Coquillette, Marie Choplin, Thierry Croizé, Ségolène de La Rivière,Delphine Delpeyroux, Cécile de Bodman, Maël De Champsavin, Olivier Dagrenat, Alix Desbois, Arielle Desert, Malicia Donniou,Pierre-Yves Fauconnier, Murielle Gamet, Charlotte Fouquere, Amaury Guilloteau, Charles-Henry Gaschignard, Sarah Intrator, Marie-Anna Lejeune, Coralie Leveneur, Marie-Anne Le Floch, Carole Lvovschi-Blanc, Catherina Makosso, Thibault Martini, Mathilde Perinet-Marquet, Maximilien Pradines, Sandrine Meunier, Rémy Nerrière, Alix d'Ocagne, Cathérina Makosso, MylèneRolle, Michèle Raunet, Frédéric Recq, Dominique Richard, Antoine Urvoy, Thomas Vajou, Fleur-Marie Voyron, Jeanne Yvon.

Le Bulletin de Cheuvreux N° 1 - 2011 est édité par l’Etude CheuvreuxImpression : La Renaissance Lochoise - 1 ter rue de la Tour 37601 LochesConception graphique : L.C création - 01 40 60 04 50ISSN : N°1764-3015 - Dépot légal : Premier trimestre 2011Le Bulletin de Cheuvreux© est protégé par les règles de la propriété littéraire et artistique.Toute reproduction est strictement interdite sauf accord exprès de l’Etude CHEUVREUX.

ETUDE CHEUVREUX : 77, boulevard Malesherbes - 75008 Paris - Tél : (33) 01 44 90 14 14 - Fax : (33) 01 44 90 14 15Le Bulletin sur internet : http://www.cheuvreux-associes.fr

L’ÉDITO

Je profite de la tribune qui m’est donnée grâce à notre bulletin pour souligner l’extrême difficulté du travail législatif qui caractérisenotre époque.

Face à cette problématique, il apparaît un manque de juristes dans les instances de l’Etat comme au Parlement qui pourrait être comblé en

faisant appel aux professionnels.

Il ne s’agit ici pas de loi, dite organique, mais plus précisément de loi technique et des décretsd’application qui sont parfois imprécis et qui obligent l’administration à établir des circulaires etinstructions interprétatives affaiblissant ainsi la sécurité juridique.

Nul doute que l’association plus étroite de spécialistes reconnus à l’élaboration de ces textes,outre qu’elle soulagerait notre administration dans son travail, créerait le lien indispensable entrele législateur et le praticien.

Le notariat contribue déjà par sa force de proposition, à générer de nouveaux textes, répondanten cela aux besoins de notre droit au regard de l’évolution de notre société.

Il nous faut aller plus loin en créant, sous des formes à préciser, un véritable partenariat juridiqueentre les services de l’Etat et les professionnels. Notre époque impose de par sa complexité lerecours aux spécialistes dans une optique d’optimisation de l’efficacité.

Permettez moi en conclusion de citer Montesquieu : « une mauvaise loi oblige toujours le législateur à en faire beaucoup d’autres, souvent très mauvaises aussi pour éviter les mauvaiseffets ou au moins pour remplir l’objet de la première ».

Ronan Bourges

N° QUAL / 2003 / 20002

Office certifié ISOpar

N° 01 - 2011 (Mars) 2

u côté de l’Étude

Le BulletinDE CHEUVREUX

u côté du parlement

Carole Lvovschi-Blanc est intervenue le 31 mars lors de la 8ème rencontrenationale des Master II de Droit notarial qui regroupe 8 facultés parisiennes.Le thème général était « les nouvelles contraintes environnementales et pratique notariale » et son intervention portait sur le renforcement de l’information environnementale dans la transaction.

Michèle Raunet a eu l’honneur d’être sélectionnée par le numéro de BusinessImmo Madame (janvier 2011) parmi les 50 « femmes prometteuses, talentueuses, ambitieuses » de l’année 2011 concernant les professionnellesde l’immobilier.

Rétablissement de la bonification du COS Aux termes de l’article L. 128-1 du code de l’urbanisme, les collectivités peu-vent consentir une bonification de COS applicable aux bâtiments labellisés« Bâtiments Basse Consommation » (BBC). La loi du 12 juillet 2010 diteGrenelle II modifiant l’article L. 128-1, avait majoré celle-ci de 20 à 30%.Cependant, la loi précisait également que cette bonification ne s’appliquaitpas dans les secteurs sauvegardés, les ZPPAUP, les périmètres de protectiond'un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques, les sites

inscrits ou classés, à l'intérieur du cœur de parcs nationaux, ou les travauxportant sur des immeubles classés ou inscrits au titre des monuments histo-riques ou adossés à un immeuble classé ou protégé. En pratique, cette rédac-tion avait pour effet d’empêcher le dépassement des règles de densité sur laquasi-totalité du territoire parisien. La loi n°2011-12 du 5 janvier 2011,publiée au Journal Officiel le 6 janvier 2011 vient de rétablir la possibilité deprévoir une bonification plafonnée à 20 % dans les secteurs de protectionprécités, celle-ci pourra atteindre 30 % en dehors de ces zones.

Mise en conformité des documents d’urbanisme avec la loi Grenelle II :nouveau délai Afin de permettre aux collectivités territoriales de s’adapter harmonieuse-ment au nouveau cadre législatif des SCOT et des PLU introduit par la loiGrenelle II et entré en vigueur le 13 janvier 2011, les délais de mise en confor-mité des projets de ces documents en cours d’élaboration ou de révision ontété allongés par l’article 20 de la loi n° 2011-12 du 5 janvier 2011. Ainsi désormais, les SCOT et les PLU dont le projet aura été arrêté jusqu’au1er juillet 2012 (la loi prévoyait initialement jusqu’au 13 janvier 2011) pourront opter pour l’application des règles antérieures. Par ailleurs, il est précisé que les SCOT et les PLU soumis aux anciennes dispositions devront être révisés au plus tard le 1er janvier 2016 pour inté-grer les dispositions de la loi Grenelle II.

Nouveaux formulaires de déclaration préalable Un arrêté du 10 février 2011 est venu créer de nouveaux formulaires dedéclaration préalable, notamment lorsque les travaux portent sur une maison individuelle ou ses annexes et lorsque la déclaration préalable portesur un lotissement ou une division foncière.

Coordonnateurs SPS : nouvelles règles de compétence et de formation Le décret n°2011-39 du 10 janvier 2011 modifie les dispositions du Code dutravail relatives aux conditions exigées pour exercer les fonctions de coordonnateur en matière de sécurité et de protection de la santé (SPS). Les règles de compétence sont distinctes selon que le coordonnateur doitassurer sa fonction pendant la phase de conception, d’étude et d’élaborationdu projet de l’ouvrage ou de la phase de réalisation. Le décret fixe égalementles compétences requises pour exercer la fonction de formateur de coordon-nateur SPS et précise que la formation donne lieu à un contrôle de compé-tence à l’issue du stage et à la délivrance d’une attestation de compétenceémise par l’organisme de formation. Ce décret entrera en vigueur le 1er juillet 2012.

Création du PTZ+ (Prêt à taux zéro +) Deux décrets du 30 décembre (n°2010-1704 et n° 2010-1728) et un arrêtédu même jour viennent préciser les conditions d'octroi du PTZ+, prêt à taux 0 destiné à financer la construction ou l'acquisition d'une premièrerésidence principale, non soumis à des conditions de ressources, mais fonction des performances énergétiques du logement et des caractéristiquesdes bénéficiaires. Ces textes opèrent la fusion de trois aides (prêt à 0 % actuel, crédit d'impôtsur les intérêts d'emprunt immobilier et Pass-foncier) en une seule aide : lePTZ+.

Logement social et droit opposable au logement : amélioration des procédures Le décret n°2011-176 du 15 février 2011 relatif à la procédure d'attributiondes logements sociaux et au droit au logement opposable améliore les procédures d'attribution des logements sociaux et le relogement des personnes reconnues prioritaires et à loger en urgence au titre du droit aulogement opposable (Dalo).

Il contient deux volets : 1 – L’amélioration de la procédure d’attribution des logements sociaux parla reconnaissance de la pratique des attributions conditionnelles (méthodeconsistant, pour un bailleur social, à classer plusieurs attributaires par ordrede priorité) et l’encadrement des conditions d’utilisation par le préfet ducontingent de logements sociaux réservés. 2 – Le relogement des personnes prioritaires au titre du droit au logementopposable : le décret précise la notion de « logement adapté aux besoins etaux capacités des bénéficiaires du DALO » et oblige le bailleur à informer lesdemandeurs sur les conséquences du refus d’une proposition de logementou d’hébergement.

A NOTER AU JOURNAL OFFICIEL

CHEUVREUX

3Le BulletinDE CHEUVREUX

N° 01 - 2011 (Mars)

Modification du taux de rémunération des plans d’épargne logement (PEL) Un arrêté du 20 janvier 2011 modifie le calcul du taux de rémunération, horsprime d’état, des PEL. Le taux se calcule désormais à partir des « taux swap ».L’arrêté introduit deux outils correcteurs : un taux plancher fixé par leministre en charge de l’économie au plus égal à 2,50%, et la possibilité dedéroger à ce calcul en cas de « circonstances exceptionnelles », étant préciséque cette dérogation ne sera possible que pour les PEL souscrits à compterdu 1er mars 2011. Le taux de rémunération de ces derniers sera calculéchaque année « au plus tard le 5 décembre sur la base de la moyenne destaux du mois de novembre ».

Bail emphytéotique administratif : officialisation de la mise en concurrenceet prolongation du dispositif pour les besoins liés à la sécurité intérieure La loi d’orientation pour la protection de la sécurité intérieure (LOPSI I) du29 août 2002 avait ouvert, pendant une durée limitée, la possibilité pour lescollectivités territoriales de recourir au bail emphytéotique administratif pourréaliser sur leur domaine public des investissements immobiliers liés auxbesoins de la sécurité intérieure. Initialement autorisé jusqu’au 31 décembre2007, ce dispositif a été prolongé à trois reprises mais pour les seules opérations dont le principe avait été approuvé avant le 31 décembre 2007par décision des ministres concernés. La loi n° 2011-267 du 14 mars2011(LOPPSI 2) choisit de prolonger la possibilité de recourir au BEA sectoriel pour les besoins de la police, de la gendarmerie et pour les servicesde sécurité incendie, jusqu’au 31 décembre 2013, durée correspondant à lapériode couverte par la programmation budgétaire associée à la LOPPSI. Afin de limiter le recours à ce type de contrat qui peut être coûteux, il estimposé, pour les projets dépassant un seuil délimité par décret en Conseild’Etat, la réalisation d’une évaluation environnementale réalisée dans lesmêmes formes que celle prévue pour les contrats de partenariats public-privé. Enfin, la loi impose que la conclusion de l’ensemble des BEA conclus par lescollectivités territoriales soit précédée d’une mise en concurrence et demesures de publicité selon des modalités fixées par décret en Conseild’Etat. Cette mise en concurrence imposée par le droit communautaire vientutilement combler un vide juridique en droit interne et ainsi sécuriser lesfuturs baux à conclure.

Redevance pour création de bureaux : extension du champ d’applicationet modification du zonage La loi de finances rectificative du 29 décembre 2010 n° 2010-1658 (article31 II) a introduit trois modifications concernant la redevance pour créationde locaux d’activités en Ile-de-France régie par les articles L.520-1 et suivantsdu code de l’urbanisme. Le champ d’application et le montant de la redevance ont été profondément révisés. Nous vous invitons à lire en p.6notre « Point de vue » sur la réforme de la fiscalité de l’urbanisme.

Patrimoine universitaire : possibilité ouverte aux établissements d’ensei-gnement supérieur de conférer des droits réels La mise en œuvre du Plan Campus a révélé des inadaptations des droitsconférés aux établissements universitaires dans la gestion du patrimoine quileur était remis en dotation. En effet, suite à la promulgation de la loi rela-tive aux libertés et responsabilités des universités motivée par la nécessité derendre les universités plus attractives et plus visibles à l’international, l’Etatet les universités ont mis en place un grand chantier du patrimoine universitaire dans le cadre d’un plan exceptionnel dit « Plan Campus ». Si cette loi a ouvert la possibilité pour les établissements publics d’ensei-gnement supérieur qui en font la demande et qui remplissent les critèresd’éligibilité de demander le transfert en pleine propriété du patrimoine quileur est affecté (article L.719-14 du Code de l’éducation), ce dispositif aaujourd’hui encore été peu mis en œuvre, de sorte que la plupart des universités sont simplement affectataires du domaine de l’Etat.

Or, il est apparu que ces universités ne pouvaient conclure des contratsconférant des droits réels à des tiers, ce qui en pratique freinait les possibili-tés de conclure des contrats de partenariat comportant la perception derecettes annexes ou des conventions d’occupation du domaine public constitutives de droits réels. La loi n° 2010-1536 du 13 décembre 2010 vient remédier à cette difficultéajoutant à l’article L.762-2 du code de l’éducation la disposition suivante : « [les établissements publics d’enseignement supérieur] sont toutefois compétents pour conclure sur les biens visés à l'alinéa précédent descontrats conférant des droits réels à un tiers, sous réserve de l'accord préalable de l'autorité administrative compétente et de clauses permettantd'assurer la continuité du service public lorsque les biens concernés sontnécessaires à l'accomplissement de ce service ».

Diminution du délai pendant de recours des tiers contre les décisionsrelatives aux ICPE Depuis le 1er janvier 2011, le délai pendant lequel les tiers peuvent contesterdevant le juge administratif les différentes décisions relatives aux installa-tions classées pour la protection de l’environnement (ICPE) a été porté à un an (ce délai était anciennement de 4 ans) par le décret n° 2010-1701 du30 décembre 2010. Ce délai peut être allongé si la mise en service de l'installation n'est pasintervenue dans un délai de six mois à compter de la publication ou de l'affichage de ces décisions. Il continue alors à courir jusqu'à l'expirationd'une période de six mois après cette mise en service. Rappelons que le délai de deux mois dont disposent les demandeurs et lesexploitants pour contester les décisions relatives aux ICPE n’a quant à lui pasété modifié.

Déchets et adaptation au droit de l’Union européenne L’ordonnance n°2010-1579 du 17 décembre 2010 « portant diverses dispositions d’adaptation au droit de l’Union européenne dans le domainedes déchets » a pour objet de transposer la directive européennen°2008/98 du 19 novembre 2008 relative aux déchets. Adoptée par leGouvernement habilité à cet effet par l’article 256 de la loi n°2010-788 du 12 juillet 2010 dite « Grenelle 2 », elle a été ratifiée par la loi n°2011-12du 5 janvier 2011. Cette ordonnance a modifié les dispositions du Titre IV, intitulé « Déchets »du Livre V du Code de l’environnement. L’un de ses apports majeurs estd’avoir clarifié la définition de déchet, désormais désigné comme « toute sub-stance ou tout objet, ou plus généralement tout bien meuble, dont le déten-teur se défait ou dont il a l'intention ou l'obligation de se défaire » (nouvelarticle L. 541-1-1), ainsi que celles de producteur et détenteur de déchets. Lenouvel article L. 541-4-1 précise notamment que « Ne sont pas soumis auxdispositions du présent chapitre : — les sols non excavés, y compris les sols pollués non excavés et les bâtimentsreliés aux sols de manière permanente ; […] ». Est également introduite l’obli-gation pour tout producteur ou détenteur de déchets dangereux d'emballerou conditionner les déchets dangereux et d'apposer un étiquetage sur lesemballages ou les contenants. Il convient de noter que l’article 21 de l’ordonnance crée un nouveau chapitre intitulé « Sites et sols pollués » qui contient un article, l’article L. 555-1qui énonce notamment que « En cas de pollution des sols ou de risque depollution des sols, l'autorité titulaire du pouvoir de police peut, après miseen demeure, assurer d'office l'exécution des travaux nécessaires aux frais duresponsable ».

EIRL – surendettement et droit des entreprises en difficulté Applicable depuis le 1er janvier 2011, l’ordonnance n°2010-1512 du 9 décembre 2010 parachève le dispositif institué par la loi du 15 juin 2010

N° 01 - 2011 (Mars) 4Le BulletinDE CHEUVREUX

relative à l’entrepreneur individuel à responsabilité limitée, qui ouvre la possibilité, pour un entrepreneur individuel, d’affecter à son activité professionnelle un patrimoine séparé de son patrimoine personnel. Ainsi, en cas de difficulté, la procédure qui vise un patrimoine affecté à uneactivité professionnelle n’atteint que ce seul patrimoine ; en cas de liquida-tion judiciaire notamment, le patrimoine non affecté sera préservé. L’ordonnance ouvre à l’entrepreneur individuel à responsabilité limitée l’accès aux procédures de traitement des situations de surendettement autitre de son patrimoine non affecté, si cette situation résulte exclusivementde dettes non professionnelles.

Baux d'habitation : modifications législatives La loi n° 2010-1609 du 22 décembre 2010 contient des dispositions qui intéressent la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation. La première vise à faciliter la reprise d’un logement abandonné par le locataire. À cette fin, un nouvel article 14-1 est intégré à la loi du 6 juillet1989. Il complète l’article 14 qui réglemente déjà l’abandon du domicile parle locataire en prévoyant qu’à défaut d’être transféré à certains bénéficiaires,le bail est résilié de plein droit. Cette résiliation oblige en pratique le propriétaire à recourir à la procédure d’expulsion. La loi crée une procédurenouvelle plus rapide. La deuxième modifie l’article 24 de la loi relatif au régime de la résiliationdu bail pour étendre aux demandes additionnelles l’obligation de notifica-tion au préfet deux mois avant l’audience. Enfin, la troisième concerne l’état des lieux. L’article 3 de la loi de 1989 estréécrit, afin de clarifier le régime de cet état des lieux. Le texte précise dorénavant que l’état des lieux peut être établi « par les parties ou par untiers mandaté par elles ». Dans ce dernier cas, « les honoraires négociés nesont laissés ni directement, ni indirectement à la charge du locataire ». Leseul cas où l’état des lieux est réalisé à frais partagés par moitié est celui oùl’une des parties est obligée de recourir à un huissier parce que l’autre refuse d’établir un état à l’amiable.

Professionnels de l'immobilier : dispense de garantie financière et adaptation au droit communautaire Le décret n° 2010-1707 du 30 décembre 2010 précise les conditions danslesquelles le professionnel de l'immobilier peut être dispensé de garantiefinancière. Il opère en outre simplification de la procédure d'obtention de lacarte professionnelle par les ressortissants de la Communauté européenne. Cette dispense, qui vaut lors de la délivrance comme lors du renouvellementde la carte professionnelle, est conditionnée par une déclaration sur l'honneur de la part du professionnel de l'immobilier qu'il n'est reçu ni détenu, directement ou indirectement, par lui, à l'occasion de tout ou partiedes activités pour lesquelles la carte ou son renouvellement est demandé,d'autres fonds, effets ou valeurs que ceux représentatifs de sa rémunérationou de sa commission. Cette dispense entraîne une ou des mentions sur la carte professionnelle :pour l'activité concernée par la déclaration sur l'honneur, est apposée lamention « Non-détention de fonds » ainsi que, le cas échéant, la mention « Absence de garantie financière ». Cette indication figure également dans toute publicité commerciale émanant du titulaire. De plus, une affiche comportant cette mention est apposée, en évidence,dans la vitrine ou sur le panneau publicitaire extérieur, s'il en existe un.

Réforme des collectivités territoriales La loi n°2010-1563 du 16 décembre 2010 relative à la réforme des collectivités territoriales a été publiée au Journal Officiel, après avoir été partiellement censurée par le Conseil constitutionnel, dans sa décision DC n°2010-618 du 9 décembre dernier. Le texte tend à alléger et simplifier les institutions locales, tout en offrant

aux citoyens un interlocuteur identifié dans les régions et les départements.Il réforme en profondeur l'architecture institutionnelle locale, tout en maintenant l'existence de la région et du département. Il prévoit le rempla-cement des conseillers généraux et des conseillers régionaux par un nouveautype d'élu local : le conseiller territorial, lequel siégera dans l'instance délibérante du département et dans celle de la région. Ensuite, la loi renforce et simplifie l'intercommunalité afin que l'ensembledu territoire soit couvert par des structures intercommunales d'ici à juin2013. Une nouvelle structure est créée pour les zones urbaines atteignant 500.000habitants : il s'agit de la métropole, laquelle se substitue sur son territoireaux collectivités préexistantes (communes, communautés et conseil général).Elle perçoit la totalité de la fiscalité locale et des dotations de l'Etat sur sonterritoire, sauf la taxe foncière. Enfin, le texte permet aux départements ou aux régions de fusionner, etautorise la création de nouvelles communes à la demande d'au moins les2/3 des conseils municipaux des communes d'un même établissementpublic de coopération intercommunale (EPCI), à la condition qu'ils représentent plus des 2/3 de la population totale.

A NOTER AUX BULLETINS OFFICIELS

TVA sur opérations immobilières : publication de l'instruction définitive L'instruction, qui commente les règles de TVA applicables à certaines opé-rations portant sur des immeubles issues de la loi du 9 mars 2010, estpubliée au Bulletin officiel des impôts du 30 décembre. Instruction 29 décembre 2010 3 A-9-10

Remise en cause des cessions gratuites de terrain fondée sur l’article332-6-1 2° e) du Code de l’urbanisme Le 22 septembre 2010, le Conseil constitutionnel a déclaré inconstitutionnelle dispositif de cession gratuite de terrains prévu par l’article L.332-6-1 2° e)du Code de l’urbanisme. Il en résulte que les permis de construire délivrés à compter du 23 septembre 2010, ne peuvent plus imposer de cession gratuite de terrains. Une circulaire du 12 novembre 2010 précise que les cessions gratuites déjà prescrites mais qui n’ont pas encore fait l’objet d’untransfert de propriété ne peuvent être mises en œuvre. Les terrains doiventdonc être achetés par la collectivité par voie amiable dans le cadre desarticles L.1311-9 et suivants du CGCT, ou par voie d’expropriation. Circulaire publiée sur www.circulaires.gouv.fr

Location en meublé et exonération fiscale Les revenus provenant de la location de locaux d’habitation meublés effectuée à titre habituel sont en principe imposables à l’impôt sur le revenudans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ces revenus sont toutefois exonérés d’impôts lorsque, cumulativement : – la ou les pièces louée(s) font partie de la résidence principale du bailleur ; – les pièces louées constituent, pour les locataires, leur résidence principale ; – le prix de la location demeure établi « dans des limites raisonnables ».

Pour apprécier ce dernier critère, l’administration fiscale publie deux plafonds selon les régions, réévalués chaque année, en deçà desquels le loyerest réputé raisonnable. Ces plafonds ont ainsi été actualisés pour l’année 2011 par l’instruction du24 janvier 2011. Au titre de l’année 2011, la condition selon laquelle le prixde location doit demeurer fixé dans des limites raisonnables est réputée remplie si le loyer annuel par mètre carré de surface habitable n’excède pasun plafond fixé à 174 euros par mètre carré en Ile-de-France (contre 171euros en 2010) et 127 euros dans les autres régions (contre 124 euros


N° 01 - 2011 (Mars)

en 2010). Instruction du 24 janvier 2011 n° 4 F-1-11 (BOI n° 7 du 01 février2011)

QUESTION PRIORITAIRE DE CONSTITUTIONNALITE

La « question prioritaire de constitutionnalité » est le droit reconnu à toutepersonne qui est partie à un procès ou une instance de soutenir qu’une dis-position législative porte atteinte aux droits et libertés que la Constitutiongarantit. Cette procédure est opérationnelle depuis le 1er mars 2011. Nouspublierons tous les trimestres une sélection de décisions du ConseilConstitutionnel en matière de QPC, principalement celles de nos domainesde compétences. La Cour de cassation ou le Conseil d’Etat peuvent égale-ment refuser de transmettre la question au Conseil Constitutionnel si lajuridiction juge que la question posée ne présente pas un caractère sérieux.

Fiscalité – taxation d’après les signes extérieurs de richesse La taxation d’après les signes extérieurs, posée par l’article 168 du Codegénéral des impôts est conforme au principe d’égalité devant la loi.Toutefois, la majoration de 50% prévue par l’article 168 2° est contraire auprincipe d’égalité devant les charges publiques, et, par conséquent, contrai-re à la Constitution. La somme était majorée de 50 % lorsqu'elle était supé-rieure ou égale à deux fois la limite mentionnée au 168 1° et lorsque lecontribuable a disposé de plus de six éléments du train de vie figurant aubarème. Cette disposition n’est donc plus applicable depuis le 21 janvier 2011. Conseil Constitutionnel, 21 janvier 2011, QPC n° 2010-88 – FR 4/11 du27 janvier 2011

Constitutionnalité de l’article L.13-13 du code de l’expropriation pourcause d'utilité publique Le Conseil Constitutionnel a été saisi par la Cour de cassation, d’une QPCrelative à l’article L. 13-13 du code de l’expropriation pour cause d’utilitépublique, au motif que « l’indemnisation du préjudice résultant d’une expro-priation est limitée à celle du préjudice matériel, à l’exclusion de tout préjudice moral, ce qui pourrait être considéré comme ne correspondant pasà la juste indemnité exigée par l’article 17 de la Déclaration des droits del’homme et du citoyen ». Le juge constitutionnel rappelle que le caractère intégral de la réparationmatérielle implique que l’indemnisation prenne en compte non seulement la valeur vénale du bien mais aussi les conséquences matérielles dommageables qui sont en relation directe avec l’expropriation. Le ConseilConstitutionnel prend en considération la spécificité de ce type de dommages et les règles précitées pour justifier du fait que l’exigence de réparation intégrale du préjudice ne s’étend pas à la douleur morale en tantque telle. Le Conseil Constitutionnel juge que l’article L. 13-13 du code de l’expropria-tion pour cause d’utilité publique est conforme à l’article 17 de laDéclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 et à l’ensemble desautres droits et libertés que la Constitution garantit. CC, 21 janvier 2011, M. Jacques S, décision n°2010-87 QPC.

Inconstitutionnalité du transfert des biens de l’Etat à l’AFPA Le Conseil Constitutionnel a été saisi, par le Conseil d’Etat, d’une QPC portant sur l’article 54 de la loi du 24 novembre 2009 relative à l’orientationet à la formation professionnelle tout au long de la vie. Aux termes de cette disposition : «Sont apportés en pleine propriété à l’association nationale pour la formation professionnelle des adultes, au 1er avril 2010, les biens appartenant à l’État mis à sa disposition dans lecadre de son activité dont la liste est fixée par décret. Ceux des biens qui

appartiennent au domaine public sont déclassés à la date de leur apport.Cet apport en patrimoine s’effectue à titre gratuit et ne donne lieu à aucune indemnité ou perception de droits ou de taxes ni à aucun versementde salaire ou honoraires au profit de l’Etat ou de ses agents ». Or le jugeconstitutionnel relève : « qu’aucune disposition applicable au transfert desbiens en cause ne permet de garantir qu’ils demeureront affectés aux missions de services publics qui restent dévolus à cette association enapplication de l’article 5311-2 du code du travail ».

Par conséquent, la Haute Juridiction déclare inconstitutionnel l’article 54prononçant le transfert des biens de l’Etat à l’AFPA. CC, 17 décembre 2010, Région Centre et Région Poitou-Charentes, décision n°2010-67/86 QPC.

Constitutionnalité de la pénalité due en l’absence de participation à l’effort de construction Le Conseil Constitutionnel a été saisi par le Conseil d’Etat, d’une QPC portant sur l’article 235 bis du code général des impôts relatif au « 1%Logement » ou « action logement ». Aux termes de la disposition attaquée,les employeurs qui n’ont pas rempli leur obligation de participation à l’effortde construction doivent s’acquitter d’une cotisation de 2 % sur les rémuné-rations versées au cours de l’année précédente. Le requérant évoquait le faitque cette cotisation de 2% constituait une sanction soumise aux principesde nécessité des peines et de proportionnalité des sanctions. De même, ilavait été évoqué le respect des droits de la défense garantis par l’article 8 dela déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, aux termesduquel : « la loi ne doit établir que des peines strictement et évidemmentnécessaires, et nul ne peut être puni qu’en vertu d’une loi établie et promul-guée antérieurement au délit ». Le Conseil Constitutionnel considère que cette cotisation de 2% ne constituepas une sanction ayant le caractère d’une punition au sens de l’article 8 dela déclaration de 1789 et rejette ce moyen. Il juge en outre que cette mêmecotisation ne méconnait ni le principe d’égalité devant les charges publiques,ni aucun droit ou liberté de valeur constitutionnelle. CC, 4 février 2011, SNC EIFFAGE CONSTRUCTION VAL DE SEINE, décisionn°2010-84 QPC.

Inconstitutionnalité du régime différencié du paiement de la taxe communale sur l’électricité dans sa rédaction issue de la loi du 7 décembre 2010 (non) Le Conseil Constitutionnel a été saisi, par la Cour de cassation, d’une QPCportant sur l’article L. 2333-5 du code général des collectivités territoriales(CGCT) dans sa rédaction antérieure à la loi du 7 décembre 2010 portantnouvelle organisation du marché de l’électricité (NOME). Cette dernière exonère désormais du paiement de la taxe communale d’Electricité l'ensemble des entreprises fournies en courant à moyenne ou haute tension à une puissance supérieure à 250 kVA Cependant, aux termes dela disposition attaquée dans sa rédaction antérieurement en vigueur, lesentreprises ayant souscrit des conventions particulières avant le 5 décembre1984 et bien que fournies en courant à moyenne ou haute tension d’une puissance supérieure à 250 kVA, n'étaient pas exonérées du paiement de lataxe communale sur l’électricité. Le Conseil Constitutionnel considère que l'article L. 2333-5 du code généraldes collectivités territoriales (CGCT) dans sa rédaction antérieure à la loi du7 décembre 2010 est contraire à l’article 13 de la déclaration de Déclarationdes droits de l’homme et du citoyen de 1789 et abroge celui-ci à compter du4 février 2011. Il est précisé que depuis le 1er janvier 2011, date d’entrée en vigueur de laloi du 7 décembre précitée, ce régime différencié n’était plus applicable. LeConseil Constitutionnel précise que la déclaration d’inconstitutionnalité peutêtre invoquée dans les instances en cours. CC, 4 février 2011, Société Laval Distribution, décision n°2010-9784 QPC.

« Urbanisme »

La Réforme de la fiscalité de l’urbanisme et du financement

du Grand Paris Malicia DONNIOU Groupe Droit Public Immobilier

La loi de finances rectificative (LFR) pour 2010 du 29 décembre 2010 a eudes incidences notables sur la fiscalité de l’urbanisme en ce qu’elle modifiel’ensemble du régime des taxes et participations d’urbanisme par l’intro-duction de la nouvelle taxe d’aménagement mais également en ce qu’elleprévoit une fiscalité permettant l’accompagnement du Grand Paris.

– I – Réforme de la fiscalité de l’urbanisme :

création de la taxe d’aménagement

Motivée par une double logique de simplification et de lutte contre l’étalement urbain, la réforme opère une refonte totale de la fiscalité de l’urbanisme en instaurant deux taxes qui se substituent aux taxes et à certaines participations existantes : la taxe d’aménagement, pilier de laréforme, et le versement pour sous-densité. La nouvelle taxe d’aménagement remplace la taxe locale d’équipementainsi que quatre taxes additionnelles : la taxe complémentaire à la TLEapplicable en Ile-de-France, la taxe départementale des espaces naturelssensibles, la taxe départementale pour le financement des CAUE et la taxespéciale d’équipement du département de Savoie. Régie par les articles L. 331-1 et suivants du Code de l’urbanisme, elle apour objet de financer les actions et opérations contribuant à la réalisationdes principes fondamentaux qui s’imposent, en application de l’article L. 121-1 du Code de l’urbanisme, à tous les documents d’urbanisme : prin-cipes d’équilibre, de diversité des fonctions urbaines et de mixité sociale etde respect de l’environnement.

Cette taxe est ventilée en plusieurs parts : communale et intercommunale(1 à 5%), départementale (jusqu’à 2 ,5 %) et régionale (jusqu’à 1 %). La définition de la base d’imposition est simplifiée dans la mesure où lavaleur forfaitaire au mètre carré des constructions assujetties est fixée defaçon uniforme (660 € hors Ile-de-France, 748 € en Ile-de-France) et nonplus selon la catégorie des constructions comme cela était le cas pour la TLE. La base d’imposition de la taxe est élargie, elle est due pour les opérationsd'aménagement et les opérations de construction, de reconstruction etd'agrandissement des bâtiments, installations ou aménagements de toutenature soumises à un régime d'autorisation en vertu du Code de l’urbanisme,le texte prévoyant toutefois des exceptions (exemple des constructions etaménagements destinés à être affectés à un service public ou d'utilitépublique). Le fait générateur de la taxe reste la délivrance de l’autorisation ou de ladécision de non opposition en cas de déclaration préalable. Contrairement à la TLE qui est assise sur la SHON, la base de calcul de laTA sera la surface de la construction. Cette surface correspond, en appli-cation de l’article L. 331-10 du Code de l’urbanisme, à la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond

supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, déduction faite des vides et des trémies. Le montant de la TA est calculé en multipliant la surface de la construction,par la base d’imposition et le taux fixé par la Commune. Cette nouvelle taxe sera applicable aux demandes d’autorisation déposéesà compter du 1er mars 2012. S’agissant des participations, le législateur maintient les participations alternatives en ZAC et la convention de projet urbain partenarial mais supprime le programme d’aménagement d’ensemble. Toutefois, les PAEapprouvés avant le 1er mars 2012 resteront applicables jusqu’à ce que leConseil municipal décide de clôturer le PAE. En revanche, les participations additionnelles sont largement réduites puisqu’à l’exception de la participation au financement d’équipementspublics exceptionnels, toutes les autres participations sont supprimées (participation pour voirie et réseaux, participation pour raccordement àl’égout, ...), à compter du 1er mars 2012 dans les secteurs où les assembléesdélibérantes compétentes auront décidé d’appliquer les taux majorés de lataxe d’aménagement, et dans tous les cas, à compter du 1er janvier 2015. Pour compléter ce dispositif et dans la continuité de la politique actuellevisant à favoriser la densification des centres urbains, le législateur choisitd’instaurer une nouvelle taxe, le versement pour sous densité en vue d’inciter les constructeurs à consommer intégralement la constructibilitéd’un terrain. Cette taxe, dont le régime est partiellement calqué sur la taxed’aménagement, est instaurée de manière facultative par les communes etles EPCI compétents en matière de PLU qui doivent alors déterminer unseuil minimal de densité (SMD). La taxe est due par les constructeurs quin’atteignent pas ce seuil et correspond à la moitié de la valeur du terrainnon utilisée.

– II – Financement de la Société du Grand Paris (SGP)

La LFR pour 2010 vient supprimer la taxe sur les plus-values immobilières instaurée par la loi relative au Grand Paris du 3 juin 2010. Il est en effetapparu, avant même sa mise en œuvre, que le dispositif mis en place risquait de freiner les investissements immobiliers et d’entrainer une baissedurable des transactions immobilières.

Le législateur choisit donc de réviser les modalités de financement de l’établissement public « Société du Grand Paris », en créant une taxe additionnelle à la taxe spéciale d’équipement et en réformant la taxeannuelle sur les locaux à usage de bureaux, de commerce et de stockage enIle-de-France et la redevance pour création de bureaux, dont l’évolution desproduits bénéficiera à la SGP. La taxe additionnelle à la taxe spéciale d’équipement créée au bénéfice de la SGP constitue une taxe de répartition, le montant forfaitaire est fixé à

N° 01 - 2011 (Mars)Le BulletinDE CHEUVREUX

oint de vue

6

117 millions d’euros par an et sera réparti entre les contribuables soumis à la taxe foncière, la taxe d’habitation ou la contribution foncière des entreprises dans la Région Ile-de-France. La réforme de la taxe annuelle sur les locaux de bureau, commerce et destockage consiste principalement à actualiser les tarifs non revus depuis1999, à créer des tarifs différenciés selon la nature des locaux et à réviserle zonage (il est désormais distingué trois zones : Paris et le Départementdes Hauts-de-Seine, les communes de l’unité urbaine de Paris (1) autres queParis et le Département des Hauts-de-Seine, et les autres communes de laRégion Ile-de-France). Par ailleurs, la dérogation tarifaire dont bénéficiaient les entreprises instal-lées dans les communes éligibles à la dotation de solidarité urbaine (DSU)ne concerne désormais que les communes éligibles à la DSU et au bénéficedu fonds de solidarité des communes de la Région Ile-de-France (FSRIF). Enfin, le champ d’application de la taxe est étendu aux surfaces de stationnement annexées aux locaux à usage de bureaux, commerces oustockage. La part non affectée du produit annuel de cette taxe sera affectée à la SGPqui devrait percevoir l’essentiel de la progression de la taxe. Introduite par un amendement de Gilles Carrez, député (2), la réforme de la

redevance est largement calquée sur celle de la taxe annuelle. L’assiette dela redevance est étendue aux locaux commerciaux et de stockage, alors quejusqu’à présent elle ne visait que les locaux à usage de bureaux et derecherche. Un nouveau zonage identique à celui applicable à la taxeannuelle sur les bureaux est mis en place.

Les tarifs (non revus depuis 1989) sont actualisés (3) : 344 €/m2 dans lescommunes de Paris et du Département des Hauts-de-Seine (contre 244 €avant) ; 214 €/m2 dans les communes de l’unité urbaine de Paris (contre152 € avant). Ces tarifs sont réduits de 65 % pour les locaux commerciauxet de 85 % pour les locaux de stockage ; 86 €/m2 dans les autres communes (contre 61 € avant). Ces tarifs sont par ailleurs actualisés pararrêté du ministre chargé de l’économie au 1er janvier de chaque année enfonction du dernier indice du coût de la construction. Enfin, le législateur choisit de limiter la dérogation aux entreprises implan-tées sur le territoire des communes éligibles à la DSU et au FSRIF. Ces nouvelles dispositions sont applicables aux constructions et transfor-mations pour lesquelles le permis de construire, la déclaration préalable ou la déclaration prévue au titre de la redevance est déposé après le 1er janvier 2011.

Avant

Taxe locale d’équipement

Taxe locale d’équipement en Ile de France

Taxe départementale CAUE

Taxe départementale ENS

Taxe spéciale d’équipement du Département de la Savoie

Versement pour dépassement du plafond légal de densité

Redevance d’archéologie préventive

Redevance pour création de bureau

Après

Taxe d’aménagement

Versement pour sous-densité

Redevance d’archéologie préventive

Redevance pour création de bureau

(1) L’unité urbaine de Paris correspond à une délimitation de l’agglomération parisienne établie par l’INSEE, qui rassemble les communes d’Ile-de-France qui comportent sur leur territoire une zone bâtie d’au moins 2.000habitants (ce qui doit correspondre au minimum à la moitié de leur population totale) où aucune habitation n’est séparée de la plus proche de plus de 200 mètres. La LFR prévoit que le périmètre de l’unité urbaine deParis soit délimité par un arrêté conjoint des ministres de l’économie et du budget.

(2) Amendement n° 7 au projet de loi n° 2944. (3) Article L.520-3 du Code de l’urbanisme.

N° 01 - 2011 (Mars)Le BulletinDE CHEUVREUX

Réforme de la fiscalité de l’aménagement entrée en vigueur : 1er mars 2012

Taxes

Participations

Part

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tions

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tern

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patio

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addi

tionn

elle

s

Après

Participation en ZAC

Convention de projet urbain partenarial

SuppriméMaintien des PAE approuvé avant le 1er mars 2012

jusqu’à décision de clôture

Supprimées à partir du 1er janvier 2015

Participation pour équipement public exceptionnel

Avant

Participation en ZAC

Convention de projet urbain partenarial

Programme d’aménagement d’ensemble

Participation pour raccordement à l’égout

Participation pour non réalisation d’aires de stationnement

Participation pour voirie et réseaux

Cession gratuite de terrains (invalidée par le Conseil constitutionnel)

Participation des riverains en Alsace -Moselle

Participation pour équipement public exceptionnel

7


Loi n° 2010-1657 du 29 décembre 2010 de finances pour 2011: mesures applicables

à l’immobilier et au patrimoine

A – Augmentation de la taxation des hautsrevenus et des revenus du patrimoine

Une taxe de 1 % est, depuis le 1er janvier 2011,prélevée sur les hauts revenus et sur les revenusdu patrimoine.

Ainsi, le taux marginal de l’impôt sur le revenupasse de 40 à 41 %.

Le prélèvement libératoire sur les dividendes etles produits de placement à revenu fixe passede 18% à 19% (+ 12.3 % de prélèvementssociaux).

La retenue à la source sur les dividendes versésà des non-résidents passe de 18 % à 19 %.

Le taux d’imposition des plus-values de cessionde valeurs mobilières passe de 18 % à 19 % (+ 12.3 % de prélèvements sociaux pour les résidents).

Le taux d’imposition des plus-values immobi-lières passe de 16 à 17 % (+ 12.3 % de prélè-vements sociaux pour les résidents).

A noter : La taxation supplémentaire n’est pasprise en compte pour le bouclier fiscal et nepeut donc pas donner lieu à restitution.

B – Changement de situation matrimonialeau cours de l’année

En cas de changement de situation matrimo-niale (mariage, PACS, divorce), les contri-buables n’ont plus trois déclarations pour l’année concernée.

En cas de mariage ou PACS, une impositioncommune est désormais réalisée de manièrerétroactive au premier janvier de l’année

concernée, sauf si l’option pour l’imposition distincte est choisie par le couple.

En cas d’option pour l’imposition distincte, l’impôt sera établi sur la base des revenus personnels et d’une quote-part des revenuscommuns (50 % des revenus communs àdéfaut de justification d’une quote-part).

En cas de divorce, de séparation ou de rupturedu PACS, une seule déclaration est établie pourchacun des contribuables comprenant les revenus personnels, également une quote-partdes revenus communs (ou 50 % des revenuscommuns en l’absence de justification d’unequote-part).

A noter : si plusieurs changements intervien-nent au cours de la même année, seule la dernière situation sera prise en compte pourl’établissement de la déclaration.

C – Suppression du seuil pour les plus-valuesde cession de valeurs mobilières

Le seuil de taxation des plus-values de cessionde valeurs mobilières sera supprimé, entrainantune taxation dès le 1er euro, depuis le 1er jan-vier 2011.

Parallèlement, les moins-values réalisées àcompter de cette date seront également imputables dès le premier euro.

A noter : des mesures transitoires pour 2010,lorsque le seuil de cession n’a pas été franchi :

– Les moins-values reportables au 1er janvier2010 donnent droit à un crédit d’impôt de 19 %, pour leur montant imputé sur les plus-values de même nature (pour l’impositionaux prélèvements sociaux), imputable sur

l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année2010. L’excédent non imputable sera restitué.

– Les moins-values reportables au 1er janvier2011 sont reportables sur les plus-values desdix années suivantes.

D – Crédit d’impôt sur les dividendes

Le crédit d’impôt sur les dividendes (50% desrevenus distribués dans la limite de 115 € pourune personne seule, et 230 € pour un couple)est désormais supprimé.

E – Réduction du montant des niches fiscales

Une réduction de 10 % du taux ainsi que duplafond d’imputation de certaines niches fiscales a été opérée (multiplication par 0.9),pour les dépenses effectuées à partir du 1er janvier 2011 – exception faite des avan-tages fiscaux fondés sur une décision d’inves-tissement immobilier antérieure à cette date.

Les niches concernées sont : 1) Investissement immobiliers locatifs dans lesecteur du tourisme

2) Investissement dans le secteur forestier

3) Investissements locatifs dans des résidenceshôtelières à vocation sociale

4) Investissements outre-mer réalisés par lesparticuliers ou une entreprise à l’IR

5) Souscription au capital des PME, parts deFCPI et de FIP

6) Souscription au capital de SOFICA

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N° 01 - 2011 (Mars)

7) Dépenses de conservation ou de restaura-tion d’objets mobiliers classés 8) Opération de restauration immobilière « Malraux »

9) Souscription au capital de SOFIPECHE

10) Versement sur un compte épargne de co-développement

11) Investissements immobiliers « Scellier »

12) Investissements locatifs dans des rési-dences meublées

13) Dépenses de préservation du patrimoinenaturel

14) Equipements de l’habitation principale enfaveur du développement durable

15) Dépenses en faveur de la prévention desrisques technologiques

16) Primes d’assurance pour garantir les loyersimpayés

17) Intérêts d’emprunt pour l’acquisition del’habitation principale

F – Contrats d’assurance-vie multisupports

Les produits de la partie en euros des contratsd’assurance-vie dits « multisupports » sont soumis aux prélèvements sociaux (12.3%) dèsleur inscription en compte.

G – Suppression du crédit d’impôt pour certaines dépenses concernant l’habitationprincipale

Le crédit d’impôt est supprimé pour les intérêtsd’emprunt concernant les dépenses suivantes :

1) Acquisition de la résidence principale si

l’offre ou au moins une des offres de prêt estémise à compter du 1er janvier 2011

2) Acquisition de la résidence principale dontl’offre ou les offres de prêt sont émises avantcette date mais que l’acquisition du logementou la déclaration d’ouverture de chantier inter-vient après le 30 septembre 2011

H – Restriction des réductions d’IR et d’ISFpour souscription au capital des PME

Sont concernés les investissements directs ouindirects, effectués à partir du 1er janvier 2011 :

– Sont désormais exclues les PME ayant uneactivité financière, immobilière, de gestion deleur patrimoine propre ou ayant une activitédont les revenus sont garantis par un tarifréglementé de rachat de production

– Les souscripteurs ne bénéficieront pas desavantages fiscaux si la PME a remboursé desapports au cours de l’année qui précède ; et, siles souscripteurs se font rembourser leurs fondspropres dans les dix années, une reprise desavantages fiscaux sera opérée (sauf liquidationjudiciaire de la société)

– Une société holding ne devra pas contenirplus de 50 associés ou actionnaires, et ses mandataires sociaux devront être exclusive-ment des personnes physiques pour ouvrir droità la réduction d’impôt.

Par ailleurs, elle ne pourra également pas donner de garanties aux souscripteurs, et encas de remboursement avant un délai de 10 ans, une reprise des avantages fiscaux seraeffectuée.

– Suppression de la réduction d’ISF pour sous-cription de parts de FCPR

– Calcul de l’avantage fiscal sur les souscrip-tions nettes de frais et de commissions

I – Aides à l’investissement dans la produc-tion d’énergie photovoltaïque

1) Réduction de 50 % du crédit d’impôt sur lerevenu accordé pour les équipements de l’habi-tation principale économisant l’énergie et enfaveur du développement durable (de 50 % à25 %), pour les dépenses à compter du 29 sep-tembre 2010, sauf si un devis a été accepté etun acompte versé avant cette date

2) Exclusion de la réduction d’impôt en faveurdes investissements productifs réalisés dans lecadre d’une entreprise à l’IR et de la déductionfiscale pour les investissements productifs dessociétés à l’IS pour les investissement outre-merportant sur des installations de productiond’électricité utilisant l’énergie solaire, pour les investissements réalisés à compter du 29septembre 2010.

3) Exclusion du champ des réductions d’IR etd’ISF des souscriptions au capital de sociétésproduction de l’électricité à partir de l’énergiesolaire, pour celles effectuées à compter du 29 septembre 2010.

Loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 art. 58, II (loi de finances rectificative pour2010)

L’associé d’une société de personnes bénéfi-ciant d’une exonération de plus-value consécu-tivement à la cession de l’intégralité de sesparts sociales, à l’occasion de son départ enretraite, dispose désormais d’un délai de quatreans – à la place de deux ans – pour effectuercette cession.

Dominique RICHARDAvocat fiscaliste

Sibylle AZANDOSSESSYCabinet Richard

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L’ASSURANCE-VIE ET LES SUCCESSIONS à propos d’une réponse ministérielle du 29 juin 2010 Dorothée DELPEYROUX

Groupe patrimoine

Une assurance-vie est un contrat prévoyant le versement d'un capital parune compagnie d'assurance à une personne désignée appelée « le bénéfi-ciaire », en cas de décès d'une autre personne appelée « l'assuré » qui paieen contrepartie une prime à la compagnie d'assurance. Une réponse ministérielle récente vient de prendre position sur une problé-matique intéressant les contrats souscrits par deux époux à l'aide de fondscommuns et non dénoués au décès de l'un des époux. La situation est la suivante : Madame et Monsieur sont mariés sous un régime de communauté.Monsieur souscrit sur sa tête un contrat avec des deniers communs, en désignant comme bénéficiaire principal son conjoint. Madame, bénéficiaire, décède avant le souscripteur assuré. Le contrat n'estpas dénoué puisque le bénéficiaire est décédé avant le souscripteur assuré. Dans cette hypothèse, comment traiter civilement et fiscalement la valeurde rachat du contrat d'assurance-vie lors du règlement de la succession dubénéficiaire ?

– I – En droit Civil

Pour rappel, lorsque le contrat est dénoué (le souscripteur est décédé) et quele conjoint est le bénéficiaire : le bénéfice de l'assurance contractée par unépoux commun en biens en faveur de son conjoint constitue un propre pourcelui-ci et sauf primes manifestement exagérées, aucune récompense n'estdue à la communauté en raison des primes payées par elle (Code AssuranceL 132-16).

Lorsque le contrat n'est pas dénoué : Dans l'hypothèse où la communauté est dissoute alors que le contrat n'est pas dénoué, une solution a été rendue par la Cour de Cassation 1ère chambre civile du 31 mars 1992 « Arrêt PRASLIKA » : La valeur de rachat du contrat d'assurance-vie souscrit à l'aide de fondscommuns et non dénoué au décès de l'un des époux doit être inclusedans la communauté.

L'Arrêt PRASLIKA a été confirmé depuis par la Cour de Cassation 1ère civilele 19 avril 2005 en qualifiant d'actif de communauté la valeur de rachatd'un contrat d'assurance-vie constitué par un époux au moyen de denierscommuns. La doctrine considère que la solution PRASLIKA rendue en matière de divorce vaut également lorsque la communauté est dissoute par le décès du conjoint du souscripteur assuré. Dès lors, et toujours sur le plan civil, la valeur de rachat du contrat au jourdu décès étant incluse dans la communauté, elle sera prise en compte pourmoitié dans la succession du conjoint souscripteur. En outre, le fait d'incorporer la valeur de rachat dans la communauté réduitles droits du souscripteur dans le reste du patrimoine commun.

– II – En droit Fiscal

Cette valeur de rachat échappe-t-elle aux droits de succession pour lecontrat non dénoué lors de la liquidation de la communauté suite au décèsdu bénéficiaire ?

� Neutralité fiscale dans un premier temps – 1999 – 2000 L'administration fiscale décide en juillet 1999 de l'instauration de la neutralité fiscale pour les contrats d'assurance-vie souscrits à l'aide dedeniers communs par l'un quelconque des époux au profit de son conjointindépendamment de leur date de dénouement et de l'ordre de décès desépoux. La doctrine administrative a précisé que pour « la liquidation des droits desuccession » la valeur de rachat n'était pas à prendre en compte à l'actifcommunautaire, sous réserve que le conjoint soit indiqué comme bénéfi-ciaire en cas de décès. (Rép Vasseur AN 8/11/1999 Rép Marsaudon AN 03 janvier 2000 et Rép Dhersin AN 31/01/2000) En voulant assurer une « neutralité fiscale » entre les contrats souscrits par les époux communs en biens indépendamment de leur date de dénouement, l'administration fiscale a fait preuve d'une certaine bienveillance à l'égard de l'assurance-vie.

� En 2001, une première atténuation de la tolérance administrative Il résulte de la doctrine que la valeur de rachat d'un contrat d'assurance viesouscrit par des époux à l'aide de biens communs et non dénoué lors de laliquidation de communauté conjugale à la suite du décès de l'époux bénéficiaire du contrat n'est pas soumise aux droits de succession dans lesconditions de droit commun lorsque les héritiers n'ont pas intégré cescontrats d'assurance dans l'actif de communauté. (JOAN Q 19/11/2001) Le sort fiscal du contrat non dénoué par le décès est aux mains des héritiers.Ils pouvaient considérer que la valeur de rachat du contrat est un bienpropre au conjoint survivant, ou un bien commun.

� Nouvelle position de l'administration fiscale : Réponse ministérielle n° 26231 BACQUET du 29/06/2010 : La valeur de rachat fait partie de l'actif de communauté et elle est soumise aux droits de succession. Aujourd'hui, dans une réponse ministérielle du 29 juin 2010 l'administra-tion fiscale précise que les contrats doivent également être déclarés dans ladéclaration de succession et donc que les droits de succession doivent s'appliquer sur les contrats d'assurance-vie souscrits par le conjoint survivant. « Par conséquent, conformément à l'article 1401 du Code civil, et sous réservede l'appréciation souveraine des juges du fond, la valeur de rachat descontrats d'assurance–vie souscrits avec des fonds communs fait partie del'actif de communauté soumis aux droits de succession dans les conditionsde droit commun ».


N° 01 - 2011 (Mars)

Le ministère de l'Économie met un terme à la neutralité fiscale dont béné-ficiaient les contrats d'assurance-vie souscrits par un époux commun enbiens et non dénoués à la succession du conjoint souscripteur. Le traitement fiscal est désormais identique au traitement civil. Lecontrat d'assurance-vie sera traité désormais comme tout actif taxable,au même titre que les portefeuilles de titres ou les comptes bancaires.

– III – Conséquences : taxation des heritiers

Désormais, la moitié de la valeur de rachat du contrat d'assurance vie non dénoué accroît la masse successorale et est soumise aux droits de succession. Le conjoint ne paye pas d'impôt sur la part qu'il recevra en vertu de l'exonération de la loi TEPA. En revanche, il en va autrement des héritiers :ces héritiers (souvent les enfants du couple) devront payer des droits de succession.

– IV – La solution réside dans l'aménagement

du régime matrimonial du couple.

� L'insertion d'une clause de préciput dans le contrat de mariage Il faut traiter la valeur de rachat comme n'importe quel actif de commu-nauté et l'attribuer au conjoint par l'effet d'un avantage matrimonial. Il s'agit d'insérer dans le contrat de mariage une clause de préciput ou departage inégal. Le préciput, par exemple, permet au conjoint souscripteur de prélever lecontrat d'assurance-vie non dénoué, avant tout partage de la communauté. La valeur de rachat n'a pas à figurer dans la déclaration de succession,l'avantage matrimonial consenti au conjoint survivant n'étant pas taxable. Elle n'a pas non plus à figurer dans la masse à partager, le prélèvements'opérant par définition avant tout partage.

Proposition de clause de préciput : Il appartiendra en pleine propriété au conjoint survivant la valeur de rachatdes contrats souscrits non dénoués au premier décès de l'un des deux époux.

� La souscription conjointe par les époux avec dénouement au premierdécès Avec cette formule de souscription conjointe avec dénouement au premierdécès, le contrat est dénoué concomitamment au dénouement de la communauté. •Dans cette hypothèse, le conjoint survivant récupère les fonds dans satotalité. Le capital constitue un bien propre pour le conjoint survivant enapplication de l'article L 132-16 du Code des assurances.

– V – Précautions

• Financer le contrat d'assurance-vie au moyen de fonds propres permetd'éviter de le faire tomber dans la communauté. Bien entendu, il faut dans cette hypothèse prévoir une clause de remploi etjustifier de l'origine du financement. • Limite : on l'a vu, la moitié de la valeur de rachat du contrat d'assurance-vie non dénoué accroit la masse successorale et est soumise aux droits desuccession. Mais le contrat d'assurance-vie continue. Dans ce cas, le contrat n'a pas étéracheté après le décès du 1er époux; et au deuxième décès, les héritiers vontpayer des droits de succession qui portent sur le même capital. Autrementdit, les héritiers (souvent les enfants) paient deux fois les mêmes droits desuccession. Par précaution, il faut donc penser à racheter et à mettre fin au contrat d'assurance-vie dès le premier décès de l'un des époux et attribuer aux héritiers la part qui leur revient. Dans ce cas, il n'y aura alors pas lieu deprendre en compte la totalité du contrat d'assurance-vie dans la masse successorale du deuxième époux.

e point sur« Urbanisme »

Le nouveau règlement municipal de Paris concernant l’usage

(articles l. 631-7 et s. du CCH) Carole LVOVSCHI-BLANC Groupe Droit Public Immobilier

– I – Objectifs de ce nouveau règlement municipal

Il convient de rappeler que depuis le 1er avril 2009 la délivrance des autorisations de changement d’usage ressort de la compétence du Maire.Dans ce cadre, un règlement municipal avait été adopté par le Conseil deParis en décembre 2008 et était entré en vigueur au 1er avril 2009. Ce règlement a été modifié par le Conseil de Paris dans ses séances des

7 et 8 février 2011 et publié au Bulletin municipal officiel de la Ville de Parisle 18 février 2011.

Le règlement a été modifié en vue : – d’une part, de favoriser davantage les compensations sous forme de

logement social dans le secteur déficitaire, – d’autre part, de mieux protéger le logement en précisant davantage le

régime des autorisations et des exceptions au principe de compensation.

– II – Entrée en vigueur

Cette nouvelle réglementation est entrée en vigueur le 1er mars 2011. Tousles dossiers déposés à compter de cette date seront soumis à ce nouveaurèglement. Le règlement précise toutefois que « s’agissant des demandes enregistrées à la Préfecture de Paris avant le 1er avril 2009, la compensation exigée correspond à la surface des locaux transformés ».

– II – Modifications du règlement

Les articles 1 (relatif aux principes généraux concernant les changementsd’usage), 2 (relatif à la nature de la compensation en cas de changementd’usage), 3 et 4 (relatifs aux exceptions au principe de compensation en casde changement d’usage) sont modifiés. Un article 4 bis est créé.

� Sur les principes généraux régissant la délivrance de l’autorisation dechangement d’usage :

L’article 1er est modifié pour exposer plus explicitement les considérationsau vu desquelles l’autorisation administrative statue sur les demandes :d’une part les objectifs de mixité sociale, d’équilibre entre habitat et emploiet non aggravation de l’insuffisance de logements et d’autre part les com-pensations proposées. Il est désormais fait référence au programme locald’habitat (PLH) et au plan local d’urbanisme (PLU) s’agissant des objectifspris en compte.

� Sur le principe des compensations : Les principales modifications du règlement sont énoncées à l’article 2 : – Les opérateurs sociaux, qui avaient la possibilité d’offrir leur surfacebureau au coefficient 1 pour 1 dans l’arrondissement concerné, pourrontdésormais proposer ces surfaces dans l’ensemble du secteur de compensa-tion renforcée, quel que soit l’arrondissement où sont situés les logementstransformés. Cette modification a pour objet de favoriser davantage les compensationssous forme de logement social.

– Un assouplissement de la règle de la compensation est introduit dans l’article 2 du règlement qui énonce : « Si des locaux sont transformés et com-pensés par un propriétaire identique au sein d’une même unité foncière, dans le cadre d’une rationalisation des surfaces d’habitation decette unité, la surface minimale exigée, au titre de la compensation, corres-pond à la surface des locaux transformés ». Il est désormais possible pourun propriétaire unique de transférer dans le même immeuble des surfacesidentiques.

– Le précédent règlement municipal énonçait qu’une compensation n’étaitpas requise lorsque la demande de changement d’usage concernait un RDCet que les locaux situés en RDC ne peuvent en aucun cas servir de compensation. Ces principes sont modifiés et il est désormais indiqué à l’article 3 que « lorsque la demande de changement d’usage porte sur deslocaux d’habitation situés en RDC ou lorsqu’elle est demandée en vue d’yexercer une mission d’intérêt général, aucune compensation n’est exigéepour les autorisations accordées à titre personnel ».

Désormais, seules les autorisations personnelles sont accordées sans compensation et il n’est plus exclu la possibilité d’offrir en compensationdes surfaces en RDC et de devoir compenser les RDC. � En ce qui concerne les professions libérales : – La définition des professions libérales est clarifiée : sont visées les professions disposant d’un ordre, qui exercent véritablement une missionreconnue d’intérêt général ou une mission sociale.

– Il était possible dans le cadre du précédent règlement, pour ces professions d’obtenir une autorisation sans compensation, quel que soit sonquartier d’implantation, à l’occasion du remplacement d’un professionnelrégulièrement installé dans la limite de 250 m2. Cette disposition est supprimée et désormais dans le cas de libération des lieux par la totalité desprofessionnels ayant bénéficié de l’autorisation, il conviendra de soumettrele local aux règles de droit commun.

� Sur la valeur et la portée juridique des autorisations de changementd’usage :

– Un article est créé (article 4 bis) afin de rappeler la valeur et la portée juridique des autorisations de changement d’usage : « Les autorisationsvisées aux articles 3 et 4 délivrées à titre personnel cessent de produire effetlorsqu’il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l’activité du bénéficiaire au titre de laquelle l’autorisation a été accordée ».

A RETENIR – Toute compensation sous forme de logement social proposée dans le secteur de compensation renforcée peut être retenue, quel que soit l’arron-dissement où sont situés les logements transformés.

– Les objectifs généraux du programme local d’habitat et du plan local d’urbanisme sont pris en compte pour accorder ou non les autorisations dechangement d’usage et encadrer les exceptions au principe de compensation.

– Pour les demandes concernant des locaux d’habitation en RDC, seules les autorisations personnelles sont accordées sans compensation. Une compensation pourra désormais être demandée pour un RDC.

Secteur Clichy Batignolles L’enquête publique concernant la révision simplifiée sur le secteur ClichyBatignolles s’est déroulée du 24 janvier au 4 mars 2011. Cette procédureavait été engagée par le Conseil de Paris lors des séances des 19 et 20 octobre 2009. Elle devrait permettre l’implantation du palais de justicedans le secteur nord de la ZAC Clichy Batignolles, relocaliser et redimen-sionner les équipements publics et permettre une plus grande variété

volumétrique et architecturale des constructions (augmentation des hauteurs jusqu’à 50 mètres). La SHON globale dans le secteur serait portéeà 556.000 m2.

Notons que le périmètre de la ZAC Clichy Batignolles devrait être élargi au nord au droit de l’avenue de la Porte de Clichy jusqu’à la limite communale.


Autre actualité en matière d’urbanisme à Paris


Le DossierDROIT IMMOBILIER

L’ASSAINISSEMENT Les obligations

du propriétaire et du vendeur

B – L’assainissement non collectif Il concerne tout système d’assainissement permettant la collecte, le pré-traitement, l’épuration, l’infiltration ou le rejet des eaux usées domes-tiques des immeubles non raccordés au réseau public d’assainissement. L’assainissement collectif ne constitue pas en toutes circonstances la solution la plus appropriée. Moins coûteux dès que les habitations sont espacées, le système d’assai-nissement non collectif préserve efficacement le milieu aquatique aumême titre que l’assainissement collectif. Les deux systèmes sont en principe aussi performants. On le retrouve principalement en zones rurales ou peu densément organisées, et particulièrement en zones de montagne. Il reste également largement majoritaire dans les départements d’Outre-Mer. Préalablement à la mise en place d’un système d’assainissement non-collectif, une étude portant sur les éléments techniques, économiqueset environnementaux est effectuée. Le Code de la Santé Publique (article L.1331-1 alinéa 4) prévoit qu’un telsystème d’assainissement doit être mis en place dès lors qu’un raccord auréseau public est impossible. Le recours à ce système d’assainissement peut donc avoir plusieurs causes : – L’absence d’un système collectif ; – Les obstacles techniques qui peuvent empêcher la création d’un réseau

ou le raccordement d’un bâtiment ; – Le coût trop élevé des équipements, du fonctionnement et de l’entretien

d’un système collectif dans les zones où l’habitat est dispersé.

Ces critères sont rappelés dans le Code Général des CollectivitésTerritoriales, et ont été rappelés par le ministre chargé de l’écologie en2002. L’article R.2224-7 du Code Général des Collectivités Territoriales préciseque sont susceptibles d’échapper au principe de l’assainissement publicuniquement les parties du territoire d’une commune dans lesquelles l’installation d’un réseau de collecte ne se justifie pas, soit parce qu’ellene présente pas d’intérêt pour l’environnement, soit parce que son coûtserait excessif.

Quant au ministre de l’Écologie en 2002, ce dernier a précisé que l’assai-nissement non collectif doit être choisi dans tous les secteurs où il esttechniquement réalisable et où l’assainissement collectif ne se justifie pas

Il résulte du Code Général des Collectivités Territoriales qu’avoir une installation relative à l’assainissement est une obligation pour tout propriétaire d’un bien immobilier (article L.2224-8). Après avoir défini les deux modes d’assainissement possibles (I), nous ver-rons que le propriétaire du bien immobilier est un des acteurs principauxde la mise en place du système d’assainissement (II), pour ensuite étudierles obligations dudit propriétaire, en cas de vente de son bien (III).

– I – DEFINITION DES DEUX MODES D’ASSAINISSEMENT

DES EAUX USEES DOMESTIQUES

Il existe deux modes d’assainissement : l’assainissement collectif et l’assainissement non collectif (dit autonome). La distinction entre ces deuxmodes d’assainissement résulte du zonage effectué par la commune enapplication de l’article L.2224-10 du CGCT.

A – L’assainissement collectif

C’est un réseau public d’assainissement mis en place par la commune permettant à cette dernière de récupérer les eaux usées et de les acheminervers leur lieu de traitement ou de rejet. L’évacuation peut être réalisée selon trois techniques : le système unitaire,le système séparatif et le système mixte. Avec le système unitaire, un seul réseau d’égouts recueille à la fois leseaux ménagères, les eaux vannes, éventuellement tout ou partie deseffluents industriels (après prétraitement le cas échéant), et les eaux pluviales. Avec le système séparatif, les eaux ménagères, les eaux vannes, une partie des eaux industrielles après prétraitement nécessaire, sont reçuesdans le réseau d’eaux usées proprement dit. Les eaux de pluie, et de lavage des chaussées s’écoulent dans un autreréseau spécialisé à cette fin. Pour finir, un système mixte est parfois mis en place : il implique le modeunitaire pour certaines parties de l’agglomération, et le mode séparatifpour d’autres.

Marie CHOPLIN Groupe Immobilier


N° 01 - 2011 (Mars)

(notamment dans les zones rurales et les zones peu densément peuplées). C’est pour prendre en compte tous ces aspects que la loi sur l’eau du 3 janvier 1992 a expressément intégré l’assainissement non-collectif dansla politique française d’assainissement.

– II – OBLIGATIONS DU PROPRIETAIRE D’UN BIEN IMMOBILIER

Il convient de distinguer selon que le bien immobilier se trouve (A) ou non(B) dans une zone d’assainissement collectif.

A – Bien immobilier situé en zone d’assainissement collectif

1°) Obligation de se raccorder

Il résulte de l’article L.1331-1 du Code de la santé Publique (CSP) dans sarédaction issue de la loi du 30 décembre 2006, que lorsque le bien estsitué dans une zone équipée d’un réseau d’assainissement collectif, le propriétaire de l’immeuble a l’obligation de se raccorder au réseau collectif dans un délai de deux ans à compter de sa mise en service. Cette obligation pèse sur tous les propriétaires d’immeuble et ce quellesque soient leur nature et leur caractéristique. Elle concerne aussi bien les immeubles édifiés postérieurement à la création du réseau d’assainissement que les immeubles existants. Le raccord comprend la réalisation des branchements jusqu’au réseaupublic. Des prescriptions techniques générales ou particulières en fonction de lanature de l’immeuble doivent être respectées. En effet, l’article L.1331-4du Code de la Santé Publique précise que la commune peut fixer des prescriptions techniques pour la réalisation des raccordements. Les propriétaires, outre l’obligation de se raccorder, ont également pourobligation de maintenir en bon état de fonctionnement l’ensemble desouvrages. En cas de non respect de la réglementation par le propriétaire, ce derniers’expose à diverses sanctions. Il encourt les mêmes sanctions que celles applicables en cas de non-respect des obligations relatives à l’assainissement non-collectif. Enapplication de l’article L.1331-8 du Code de la santé Publique, il peut êtreastreint au paiement d’une somme correspondant à la redevance quiaurait dû être réglée au service public d’assainissement si l’immeubleavait été raccordé au réseau. Il est même prévu à l’article L.1331-6 du Code de la Santé Publique, quedans certains cas, la commune peut pallier le défaut du propriétaire etagir d’office aux frais de ce dernier.

2°) Obligation de mettre hors d’état un éventuel système d’assainis-sement autonome existant

Il résulte de l’article L.1331-5 du Code de la Santé Publique, que le propriétaire, lors du raccordement au réseau public d’assainissement, àl’obligation de mettre hors d’état de servir et de nuire (c’est-à-dire de générer des pollutions) ses fosses et installations de même nature. Ces travaux doivent être effectués par le propriétaire, à ses frais. L’articleL.1331-6 du Code de la Santé Publique, prévoit, en cas de carence du propriétaire, que les travaux sont réalisés par la commune, et ce aux fraisdu propriétaire.

3°) Prolongations et exceptions à l’obligation de raccordement

Des prolongations de délais de raccordement de deux ans, ou des exoné-rations à l’obligation de raccordement peuvent être accordées (articleL.1331-1 alinéa 2 du Code de la Santé Publique). En cas d’accord de prolongations de délais ou d’exonération, le propriétaire doit impérativement disposer d’un système d’assainissementnon-collectif en bon état de fonctionnement, et en assurer son entretien(article L.1331-1-1 I alinéa 1er du code de la Santé Publique). Depuis laloi sur l’eau du 30 décembre 2006, cette obligation ne s’applique pas auximmeubles abandonnés, ni aux immeubles qui doivent être démolis oudoivent cesser d’être utilisés, ni aux immeubles qui sont raccordés à uneinstallation d’épuration industrielle ou agricole, sous réserve d’uneconvention entre l’industriel et le propriétaire (article L.1331-1-1 I alinéa 2 du Code de la Santé Publique). Les catégories d’immeubles concernés par ces prolongations ou exonéra-tions sont déterminées par deux arrêtés ministériels, un arrêté du 19 juillet1960, complété par un arrêté du 28 février 1986.

B/ Bien immobilier situé en zone d’assainissement non collectif

1°) Obligation de disposer d’un système d’assainissement autonome La loi prévoit dans ce cas, que l’immeuble doit être doté d’un assainisse-ment autonome dont les installations seront maintenues en bon état defonctionnement. (art L.1331-1 Code de la Santé Publique) : « Lesimmeubles non raccordés au réseau public de collecte des eaux uséessont équipés d’une installation d’assainissement non collectif dont le propriétaire fait régulièrement assurer l’entretien et la vidange par unepersonne agréée par le représentant de l’Etat dans le département, afind’en garantir le bon fonctionnement ». Nous retrouvons ici les mêmes exceptions que celles applicables à l’assainissement collectif : en application de l’article L.1331-1-1 I alinéa 2du Code de la Santé Publique, l’obligation ne s’applique, ni auximmeubles abandonnés, ni aux immeubles qui doivent être démolis oudoivent cesser d’être utilisés, ni aux immeubles qui sont raccordés à une installation d’épuration industrielle ou agricole, sous réserve d’une convention entre l’industriel et le propriétaire qui devra définir lesconditions notamment financières de raccordement de ces effluents privés.

2°) Obligation de disposer d’un système d’assainissement conforme Les systèmes d’assainissement autonome peuvent être efficaces contrecertaines pollutions mais pas toutes. Leur efficacité dépend essentiellementde la qualité de leur conception, leur dimensionnement, et leur entretien. C’est le propriétaire qui est tenu de choisir le système d’assainissementnon collectif à réaliser sur son terrain. Le choix est libre, mais il est généralement choisi en fonction de l’aptitude du sol à recevoir et évacuerles eaux usées. Il ne doit en aucun cas recevoir les eaux de pluie. Il existeplusieurs types de systèmes d’assainissement non collectif (fosses sceptiques, tranchées d’épandages, bac à graisses, fosse chimique...). Il n’existait jusqu’à présent aucune cohérence coordination entre les procédures de contrôle des installations, et les demandes d’autorisationde construire ou de réhabilitation.

Cette absence de coordination a été suprimée par l’article 159 de la loidu 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement(dite « « Grenelle II »). L’article L.2224-8 III du CGCT prévoit désormais les


communes sont investies d’une véritable mission de contrôle, et ce dès lademande de permis de construire ou d’aménager.

3°) Obligation d’assurer l’entretien de son installation Il résulte de l’article L.1331-1-1 I du Code de la Santé Publique, que lespropriétaires doivent faire régulièrement assurer l’entretien et la vidangede leur installation d’assainissement non collectif, et ce afin d’en garantirle bon fonctionnement. La loi prévoit que cet entretien doit être effectué par une personne agréée par le représentant de l’Etat dans ledépartement. Les modalités d’agrément de ces personnes sont définiespar arrêté des ministres chargés de l’Intérieur de la Santé del’Environnement et du Logement. Les modalités d’entretien des installations sont définies dans l’arrêté interministériel du 6 mai 1996 (publié au JO n°132 du 8 juin 1996). Suite aux contrôles, un document est délivré au propriétaire par la commune et ce conformément à l’article L.1331-1-1 II du Code de la SantéPublique. Ledit document permet au propriétaire de justifier que son installation est entretenue correctement. A l’issue du contrôle effectué sur l’installation d’assainissement, un défautde conformité peut apparaître. Dans ce cas, le document délivré suite aucontrôle indique au propriétaire les travaux à entreprendre pour se mettreen conformité. En application de l’article L.1331-1-1 II du Code de laSanté Publique, le propriétaire a l’obligation d’effectuer les travaux prescrits, et ce dans un délai de quatre ans. Cet article a été modifié parla loi du 12 juillet 2010 précitée. Désormais, le propriétaire doit faire fairela vidange de son installation par une personne agréée par le Préfet, l’entretien régulier pouvant être quant à lui réalisé par toute personne, ycompris le propriétaire lui-même.

– III – OBLIGATIONS DU VENDEUR D’UN BIEN IMMOBILIER

A l’occasion de l’achat d’un terrain, bâti ou non, l’acquéreur doit obtenircertaines informations relatives à l’assainissement. En l’absence d’information de la part du vendeur sur la situation, l’acquéreur doit demander au vendeur et à défaut à la commune, si le terrain est raccordé au réseau d’assainissement collectif ou non. En tout état de cause, la loi et la jurisprudence ont mis à la charge desparties et professionnels intervenant à l’acte de vente, un certain nombred’obligations qu’il convient de respecter, le risque pour eux étant de voirleur responsabilité engagée. Deux points importants : la déclaration du vendeur sur le mode d’assai-nissement existant (A), puis la conformité ou non de l’installation (B).

A/ La déclaration du vendeur quant au mode d’assainissement existant

C’est la première question à poser au vendeur d’un bien immobilier : lebien est-il ou non situé dans une zone d’assainissement collectif. Cettedéclaration fait partie des déclarations utiles et obligatoires faites par levendeur à l’acquéreur dans le cadre de la vente de son bien immobilier. Cette déclaration est importante car elle conditionne ensuite l’obligationpour le vendeur d’avoir à fournir ou non un diagnostic pour la vente.

En cas de doute sur le raccordement du bien, il sera important deconseiller au vendeur de faire contrôler la véracité de ces propos dans la

mesure où sa responsabilité est engagée ainsi qu’il résulte de plusieursarrêts rendus en la matière. Par un arrêt du 1er février 1995, la troisième chambre civile de la Cour deCassation (Cass.Civ.3ère, 1er février 1995, pourvoi numéro n°93-11304)a par exemple décidé que la question du raccordement du tout à l'égoutrelevait de l’obligation pour le vendeur de déclarer les charges grevant lebien : « Mais attendu qu'ayant exactement retenu que les consorts Z...,qui connaissaient l'obligation de raccordement de leur immeuble auréseau d'assainissement, n'avaient pas déclaré, dans l'acte de vente,cette charge dont les acquéreurs ignoraient l'existence, la cour d'appel,qui en a exactement déduit que la clause selon laquelle les acquéreurss'obligeaient à prendre le bien vendu en son état actuel, sans recours possible contre le vendeur, ne pouvait produire effet, a, par ces seulsmotifs, légalement justifié sa décision ». La Cour de Cassation en a conclu qu’à défaut d‘information, l’acquéreurqui découvre une telle charge peut obtenir la résolution de la vente ouune indemnité. La Cour d’Appel de PARIS est venue confirmer l’esprit d’une telle décisionpar un arrêt en date du 17 juin 2004 (Cour d’Appel de PARIS, 17 juin2004, M. c/S., Commentaire de David Boulanger in JCPN n°1450 du 24 septembre 2004, p.1423) en affirmant que le défaut d’information del’acquéreur d’un immeuble à usage d’habitation sur l’absence de raccordement du bien au tout-à-l’égout est constitutif d’un vice cachédont le vendeur doit garantie. Par ailleurs, en l’absence de réponse du vendeur et de la commune, il convient de conseiller à l’acquéreur de mandater un technicien afin d’effectuer une recherche sur la situation.

B – La conformité ou non de l’installation

Il ne ressort des textes aucune interdiction d’aliéner un immeuble dont lesystème d’assainissement n’est pas conforme. Les articles du code de laSanté Publique ne parlent en effet que du propriétaire et non du vendeur. Cependant, une installation d’assainissement non raccordée ou nonconforme peut être lourde de conséquences pour l’acquéreur, qui plus est, quand il n’a pas été informé de cette situation au moment de la négociation du prix. Le législateur, conscient de la nécessité pour l’acquéreur d’être informé dela situation du bien au regard de l’assainissement, a mis en place un nouveau diagnostic technique applicable quand le bien est en zone d’assainissement non collectif.

1°) Installation d’assainissement collectif

Il n’existe aujourd’hui aucune obligation pour le propriétaire d’un bienimmobilier de renseigner l’acquéreur sur la conformité ou non de son installation d’assainissement lorsqu’elle est raccordée à un système d’assainissement collectif.

Le vendeur d’une propriété bâtie, située sur une commune ayant mis enplace son service public d’assainissement collectif, aura cependant intérêtà informer son acquéreur des défaillances éventuelles de son branchementà l’égout, si la commune responsable de l’assainissement en a effectué lecontrôle et l’en a averti. Par ailleurs, certaines communes obligent dès à présent le vendeur aeffectuer un diagnostic de son installation et à réaliser les éventuels travaux nécessaires préalablement à la vente du bien (certaines Mairies

conditionnent l’envoi de leur réponse à la déclaration d’intention d’alié-ner à la production d’un certificat de conformité e l’installation).

2°) Installation d’assainissement non collectif

La loi sur l’eau et les milieux aquatiques du 30 décembre 2006 (LEMA)avait rendu obligatoire la production par le vendeur d’une attestation àcompter du 1er janvier 2013. Finalement, la loi dite Grenelle II précitée a fixé cette obligation à compterdu 1er janvier 2011. Un diagnostic de l’installation d’assainissement non-collectif doit désormais être intégré au dossier de diagnostic technique. Ce diagnostic doit avoir moins de trois ans lors de la signature de l’actede vente. L’article L.1331-11-1 du Code de la Santé Publique dispose que «lors de la vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le document établià l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif effectués dans les conditions prévues au II de l’article L.1331-1-1 du pré-sent code et daté de moins de trois ans au moment de la signature del’acte de vente est joint au dossier de diagnostic technique prévu auxarticles L.271-4 et L.271-5 du Code de la Construction et de l’Habitation ». Ce diagnostic n’est pas délivré par un diagnostiqueur privé mais obliga-toirement par les services communaux (la mairie ou le Service Publicd'Assainissement Non Collectif (SPANC) qui a pour vocation d'assurer le

contrôle de tout système d'assainissement effectuant la collecte, le prétraitement, l'épuration, l'infiltration ou le rejet des eaux usées domes-tiques des immeubles non raccordés à un réseau public d'assainissement). Par ailleurs, il est important de préciser que l’article L.271-4 alinéa 2 duCode de la Construction et de l’Habitation relatif au Dossier deDiagnostic Technique introduit l’obligation pour l’acquéreur d’un bienimmobilier disposant d’une installation d’assainissement non-conforme,de l’obligation de faire procéder aux travaux de mise en conformité dansle délai d’un an après l’acte de vente ».

Pour finir, il convient de préciser qu’en l’absence de diagnostic, le vendeurne pourra s’exonérer de la garantie des vices cachés. Il pourrait êtreamené alors à prendre en charge les travaux de mise en conformité sus-énoncés.

Pour conclure, vous l’aurez compris, les problèmes d’assainissement del’immeuble peuvent peser lourdement sur la vente conclue, et mener, soità une indemnisation de l’acquéreur, soit à l’annulation pure et simple del’opération. Il est donc important de mettre en garde le vendeur sur lesconséquences que pourrait avoir une déclaration erronée, et de mettre engarde les parties sur la situation du bien au regard de l’assainissementavant même la signature de l’avant-contrat. En ce qui concerne le nou-veau diagnostic obligatoire pour les installations d’assainissement non-collectif, il devrait avoir le mérite de clarifier bon nombre de situations…


N° 01 - 2011 (Mars)

u côté des tribunaux

IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIÈRE

PROMESSE DE VENTE

Rétractation de l’acquéreur – loi SRU

– absence d’exigence de mention de lafaculté de rétractation de l’acquéreur

dans la lettre de notification

Des acquéreurs non professionnels avaientsigné une promesse de vente sous seing privé.Celle-ci leur avait ensuite été notifiée par lettrerecommandée, sans qu’il n’ait été fait mention,dans la lettre de notification, de la faculté derétractation et/ou que l’article L271-1 du CCHne soit reproduit. Ils s’étaient ensuite rétractés,bien après le délai de 7 jours.

La cour d’appel a considéré cette rétractationcomme régulière. Pour elle, bien que le texten’impose pas expressément que soient repro-duites dans la lettre recommandée de notifica-tion, expressément et littéralement les disposi-tions de l’article L271-1, compte tenu du carac-tère peu apparent du rappel des dispositions dela loi SRU dans la promesse de vente intervenueentre les parties (caractères normaux, non spécialement apparents, en dernière page) et del’absence totale de toute référence à la facultéde rétractation dans la lettre de notification, les conditions de l’article L271-1 n’étaient pasrespectées. La Cour de cassation a censuré cette décision,au motif que la cour d’appel ajoutait à l’exigen-ce légale de notification de l’acte une condition

qu’elle ne comporte pas. Cass 3eme civ, 17 novembre 2010, n°09-17.29-Bull. Lamy Immo. N°187 de décembre 2010

Promesse unilatérale – changement d'usage – vice du consentement

– prescription trentenaire (non)

En l’espèce la promesse unilatérale de venteavait pour objet un immeuble situé à Paris etdécrit comme étant affecté dans sa « totalité àusage commercial ». Le bénéficiaire de la promesse choisit d’invoquer avec succès la nullité de celle-ci en arguant de l’affectation irrégulière d’une partie des locaux (affectée enpartie à un usage d'habitation).


N° 01 - 2011 (Mars)

créancier de la restitution du dépôt de garantieau terme du contrat. Cass. 3ème civ. 7 avril 2010 n°08-21844 - AJDIn°12 2010

Obligation de délivrance – clause du bail dérogatoire à l’article 1719 du code civil

– nullité de la clause

Le fait que le preneur accepte le logement en l’état ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance. L’obligation de délivrance devant inclure la miseà disposition du bien (Civ. 1er, 11 octobre 1989)ainsi que la délivrance d’un bien conforme àl’usage convenu (Civ. 3ème, 5 juin 2002). Il s’agit d’une obligation essentielle du contratde louage comme en atteste l’article 1719 ducode civil qui dispose que le bailleur en est tenusans qu’il ne soit besoin d’aucune stipulationparticulière. Il s’agit d’ordre public et la clause selon laquellele preneur accepte le logement en l’état n’aaucune valeur. Cass. 3ème civ. 2 février 2010 n°09-12691 -AJDI n°9/2010

BAIL COMMERCIAL

Déplafonnement du loyer d’un bail commercial

– facteurs locaux de commercialité – lien étroit avec l’activité exercée (oui)

Lors du renouvellement d’un bail commercialportant sur des locaux abritant l’activité dulocataire principal et celle de son sous-locataire,le bailleur avait demandé que le loyer du bailrenouvelé soit fixé à la valeur locative. Il esti-mait en effet que la modification notable desfacteurs locaux de commercialité intervenue aucours du bail écoulé justifiait le déplafonnementdu loyer. Pour apprécier l’existence de cette modification,une Cour d’appel avait refusé de prendre enconsidération l’activité exercée par le sous-locataire. Cette décision a été censurée par la Cour de cassation : l’intérêt que présente une telle modi-fication notable doit être apprécié au regard dela ou des activités commerciales exercées dansles locaux loués, sans qu’il y ait lieu d’exclure decet examen l’activité d’un sous-locataire. Précision inédite. La modification notable desfacteurs locaux de commercialité intervenue au

Selon l’article L631-7 al 3 CCH « un local estréputé à usage d’habitation s’il est affecté à cetusage au 1er janvier 1970. » Le bénéficiaire produit alors une fiche de révision foncière de 1970 révélant une partie de l’immeuble qui était affectée au logement du gardien de l’immeuble. Le propriétaire luioppose alors un principe de jurisprudenceconstant selon lequel « un bail commercial portant à la fois sur des locaux commerciaux etd’habitation est, en principe, indivisible et qu’ilest commercial pour l’ensemble des locaux quiy sont compris ». Les juges retiennent que cette règle de l’accessoireest écartée par l’article L 631-7 du CCH quicontrôle l'affectation du bien à l’échelle d’un « local » et non d’un « immeuble » ou d’un « bâtiment » et ce conformément à son objectifde préservation du plus grand nombre de surfaces d’habitations existantes. Les logementsde gardien sont par ailleurs expressément viséspar le texte comme constituant des locaux àusage d'habitation. En outre les juges précisent que la nature indi-visible du bail commercial incluant le logementdu gardien est « sans incidence sur l’usage duditlocal au regard de la législation administrativeissue de l’article L631-7 ». Le deuxième apport de cet arrêt est de recon-naître que l’erreur provoquée par le vendeurporte bien sur la substance même de la choseobjet de la promesse dès lors que la qualifica-tion commerciale d’un immeuble constitue unecondition déterminante du consentement dubénéficiaire. Une attention toute particulière doit donc êtreapportée à l’usage dont l’erreur peut entrainerle vice du consentement de l’Acquéreur et la nullité du contrat ou de l’avant-contrat. En dernier lieu, l’arrêt commenté relève que lepropriétaire « ne justifiait pas de la régularité du changement d’affectation par un usagecontraire trentenaire ». Cette dernière référencene semble plus pouvoir être invoquée suite àl’ordonnance du 8 juin 2005 qui a ajouté unalinéa à l’article L631-7-1 du CCH selon lequel :« l’usage des locaux définis à l’article L 631-7n’est en aucun cas affecté par la prescriptiontrentenaire prévue par l’article 2262 du codecivil ». La Cour de Paris a, semble-t-il, la volontéde maintenir l'argument (contesté par l'admi-nistration parisienne) de la prescription trente-naire aux situations où l’affectation trentenaireet continue des locaux à un autre usage quel’habitation est établie au 9 juin 2005. CA Paris pôle 4, 1er ch. 15 avril 2010 n°09-08921 - AJDI n°9/2010

Promesse unilatérale de vente nonacceptée

– défaut d’enregistrement – indifférence

– perfection de la vente par l’intentiond’acquérir du bénéficiaire

Le bénéficiaire d’une promesse unilatérale devente sous seing privé non enregistrée dans lesdix jours et non acceptée, portant sur les partsd’une société civile immobilière, est fondé à assigner le promettant en régularisation de lavente après lui avoir exprimé son intention d’acquérir en ayant levé l'option dans les délais.En effet, le délai de dix jours pour enregistrerl'acte sous peine de nullité n'avait jamais commencé à courir puisque la promesse n'avaitpas été acceptée par le bénéficiaire (elle neconstituait alors qu’une simple offre). La levéed'option a rendu la vente parfaite, sans qu'ilsoit nécessaire d'accepter expressément la promesse, ce qui rend la nullité de l’article1589-2 du Code civil sans objet.Cass.3ème civ., 6 octobre 2010, n°09-15890(FD) « SCI MEDITO », Bull. Joly Sociétés N°1Janvier 2011.

BAIL D’HABITATIONOU MIXTE

Dépôt de garantie sous forme d’avance remboursable

– résiliation du bail – qualité de créancier

– restitution au preneur (oui)

Depuis la loi du 8 février 2008 le dépôt degarantie ne peut excéder un mois de loyer.Certains organismes proposent des aides finan-cières sous forme d’avances remboursables. Enpratique il n’est pas rare que les sommes soientdirectement versées au bailleur. Lors de la résiliation du bail se pose alors laquestion de savoir, qui du locataire ou du tiers,est le créancier de la restitution du dépôt degarantie. La Cour juge que l’avance consentiepar l’organisme au preneur s’analyse en un prêtà usage à titre gratuit. Par l’effet de ce contratla propriété de la somme est transférée à l’em-prunteur, le prêteur étant titulaire d’une créancecontre ce dernier. Si pour des raisons pratiques la somme est directement versée au bailleur, ce n’est doncqu’au nom et pour le compte des preneurs.L’organisme ne se subroge pas au locataire dansl’exécution d’une obligation du contrat de bail.Le preneur demeure donc, en principe, le seul


cours du bail écoulé permet au bailleur dedemander le déplafonnement du loyer du bailrenouvelé (C. com. art. L 145-34). Les facteurslocaux de commercialité doivent concerner lecommerce considéré (C. com. art. R 145-6),autrement dit présenter un intérêt pour l’activitécommerciale exercée dans les lieux. Cass. 3ème civ. 8 décembre 2010 n° 09-70.784(n° 1446 FS-PB), Gherman c/ Sté McDonald's. - BRDA : n°24/10 - Bull. GestionImmo n°431, janvier 2011 p9

Bail commercial – dépollution d’une installation

classée par le locataire commercialévincé

Le preneur ne sera réputé avoir restitué les lieuxqu’une fois, qu’en sa qualité de dernier exploitantd’une installation classée, il se sera acquitté deson obligation de dépollution. A défaut, il estredevable d’une indemnité d’occupation. Cass. 3ème 19 mai 2010, n°09-15.255 (n° 625FS-P+B) – Garage du Parc Monceau (Sté) c/Viali (Mme) - AJDI N°11-Novembre 2010.

Clause résolutoire de plein droit – respect du délai minimal d’un mois (oui)

La Cour de cassation interprète strictement lesdispositions de l’article L145-41 du code decommerce, relatives à la clause résolutoire deplein droit, insérée dans un bail commercial. La loi exigeant un délai d’un mois après le commandement de payer pour faire jouer laclause, la mention d’un délai de quinze joursentraîne la nullité totale de la clause. La nullitépartielle n’a pas été retenue par les juges. Cass. 3ème Civ 8 décembre 2010 n°09-16.939n°1451 P+B+I, Bull. Gestion Immo n°430,décembre 2010 p. 6

SERVITUDES

Aggravation d’une servitude naturelled’écoulement des eaux

– accord des propriétaires (oui)

Des travaux de construction sur un terrain ontprovoqué des inondations sur le terrain voisin.Les propriétaires de ce terrain ont intenté uneaction en justice visant à réparer leur préjudice. Pour remédier aux désordres, l’expert a retenud’établir un drainage en épis sur leur propre terrain. La Cour d’Appel retient la solution del’expert. Toutefois, la Cour de cassation censurecette décision et décide que ces propriétaires ne

ou de décisions soumis à la même obligation depublicité et publiés ». L’assignation aurait doncdu être publiée pour être opposable au deuxièmeacquéreur. Cass, 3ème civ. 12 janvier 2011, n° 10-10667 –Jurishebdo n° 422 du 25 janvier 2011

AGENT IMMOBILIER

Diagnostics immobiliers – commissionnement de l’agent immobilier

– interdiction (oui)

La pratique du commissionnement des agencesimmobilières par les entreprises de diagnosticconstitue une violation des obligations d’indé-pendance et d’impartialité mises à la chargedes diagnostiqueurs par l’ordonnance du 8 juin2005. En l’espèce, il s’agissait d’un programmede fidélisation à points que les agences immo-bilières gagnaient à chaque diagnostic réalisépar la société. TGI d’Angers, 1ère ch. 22 mars 2010,n°08/01575- UFC Que Choisir (Sté) c/ Tulip(Sté) AJDI N°11-Novembre 2010.

DROIT DE PREEMPTION DU LOCATAIRE

Congé pour vente – objet du congé différent

de celui de la vente – nullité (oui)

La nullité du congé est encourue lorsqu’il existeune discordance entre les locaux loués et ceuxobjets de la vente. En l’espèce, un débarras etune cave non compris dans le bail figuraientdans l’offre de vente. CA de paris, pôle 4, ch. 3, 11 mars 2010-Affaire n° 08/08164 AJDI N°10-Octobre2010.

peuvent être contraints d’accepter la réalisationd’un ouvrage sur leur propre fonds. Cass 3ème Civ, 29 septembre 2010 n° 09-69.608- JCP N n°41 du 15 octobre 2010

Servitude de passage – non usage pendant trente ans

– extinction (oui)

Un terrain bénéficiait d’une servitude de passageconventionnelle. Le bénéficiaire de la servitudeen faisait, depuis plus de trente ans, un usagedifférent de celui indiqué dans la convention.Une modification de l’usage pendant trente ansest assimilée par la Cour de cassation au nonusage, et la servitude est donc éteinte. Cass, 3ème civ. 19 janvier 2011, N° 10-10528 –Jurishebdo n° 423 du 1er février 2011

VEFA

Consignation du solde du prix – remise des clefs (oui)

Suite à un défaut de conformité dans le cadred’une vente en l’état futur d’achèvement, l’acquéreur avait été autorisé à consigner lesolde du prix de vente et souhaitait se voirremettre les clés. La Cour de cassation décideque la consignation vaut paiement, le vendeurdevait par conséquent remettre les clés à l’acquéreur. Cass, 3ème civ. 15 décembre 2010, n° 09-67232 – Jurishebdo n° 420 du 28 décembre2010.

VENTE

Acquéreurs successifs – importance de la publicité

de l’assignation

L’affaire opposait deux acquéreurs pour unmême bien. Le premier était bénéficiaire d’unepromesse de vente sous seing privé souhaitantvoir la vente se réaliser, il avait assigné le vendeur en perfection de la vente. Le deuxième acquéreur avait signé un acteauthentique de vente quelques jours plus tardqui avait été publié. La Cour de cassation rappelle que « les actes et décisions judiciairesportant ou constatant entre vifs mutation ouconstitution de droits réels immobiliers sont, s’ilsn’ont pas été publiés, inopposables aux tiersqui, sur le même immeuble ont acquis du mêmeauteur des droits concurrents en vertu d’actes

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N° 01 - 2011 (Mars)

FUSION ABSORPTION

Bail commercial – pacte de préférence– qualification de la fusion

– apport (non)

Un bail commercial portant sur un immeubleappartenant à une société accordait au locataireun droit de préférence en cas de vente, d’échangeou d’apport en société de l’immeuble loué. Lasociété ayant par la suite fait l’objet d’unefusion-absorption, l’immeuble avait été transmisà la société absorbante. Le locataire avait faitvaloir que cette opération constituait une violation du pacte de préférence et demandél’annulation de l’apport de l’immeuble ainsi réa-lisé. La Cour de cassation a rejeté sa demandeau motif que l’opération de fusion-absorption,qui entraîne la dissolution sans liquidation de lasociété absorbée et la transmission universellede son patrimoine à la société absorbante et quin’a pas pour contrepartie l’attribution à la société absorbée de droits sociaux au sein de lasociété absorbante, ne constitue pas un apportfait par la première à la seconde. En conséquen-ce, la fusion n’étant pas un apport en société,elle n’était pas intervenue en violation du pactede préférence. La Cour de cassation appliquerestrictivement les conventions prévoyant un

droit de préférence ou de préemption. Cass.com. 9 novembre 2010 n° 09-70.726 (n°1140 FS-PB), Sté Beauté esthétique c/ StéDetraz et compagnie – Les Menaux.- BRDA :n°22/10

Fusion-absorption – renouvellementd’inscription hypothécaire par la société

absorbante – obtention d’une inscription préalable

Si le renouvellement d’une inscription hypothé-caire peut valablement émaner d’une sociétéabsorbante, encore faut-il que l’inscription initiale ait été valablement obtenue. Une société,dissoute à compter de son absorption, ne pouvait valablement procéder à une inscriptionhypothécaire. Cass. 1ère civ., 16 septembre 2010, n°09-65909 « Sté CAUVIN CONSTRUCTION » Bull.Joly Sociétés N°1 Janvier 2011.

SOCIETE CIVILE

Détournement de recettes sociales par un associé – préjudice subi par le

coassocié – préjudice propre (non)

Le préjudice allégué par un associé de SCI,

constitué par l’absence de perception d’une fraction des fruits de l’immeuble social calculéeproportionnellement au nombre de partssociales qu’il détient, ne se distingue pas du préjudice subi par la société toute entière dontil n’est que le corollaire, et ne constitue pas unpréjudice propre à l’associé ouvrant droit à réparation. Cass. 3ème civ., 8 juin 2010, n°09-66802 (FP)« SCI Le ZEPHYR », Bull. Joly Sociétés N°1Janvier 2011.

SOCIETE COMMERCIALE

SAS – étendue du pouvoir général du dirigeant

La Chambre mixte met fin à une incertitudeconcernant le fonctionnement des SAS : lesreprésentants statutaires ont un pouvoir géné-ral de représentation à l’égard des tiers. Cetterègle n’exclut pas la possibilité pour eux de délé-guer le pouvoir d’effectuer des actes déterminés(délégation de pouvoirs fonctionnelle), mêmetacitement. Le représentant légal d’une SASpeut donc même tacitement déléguer le pouvoirde licencier ou d’engager les salariés de l’entre-prise. Cass. Ch. Mixte 19 nov. 2010 n°10/ 10.095 et n°10/ 30.215 - Droit et Patrimoine Hebdon° 809 1er décembre 2010

HYPOTHEQUE

Supériorité du privilège « d’argent frais »

Dans le cadre d’une procédure de redressementjudiciaire, une banque consentit un découvert àune entreprise en difficulté, se plaçant ainsidans le champ d’application de l’article L 622-17du Code de commerce. Pour sûreté de sa créance,elle fit inscrire une hypothèque sur un actif decette entreprise. L’emprunteur ne parvint pas àfaire face aux échéances : la banque mit doncen oeuvre sa garantie et fit vendre l’immeubleavec l’accord de l’administrateur afin de sepayer sur le prix, par priorité sur les autres créan-ciers, y compris antérieurement inscrits commel’y invitait l’article L 622-17. L'Association pourla gestion du régime de Garantie des créancesdes Salariés (AGS) contesta cette procédure,estimant que l’article L 622-17 réservait le sortde son super privilège qui lui permettait de

primer une inscription hypothécaire. Les jugesdu fond, approuvés par la Cour de cassation,rejetèrent l’action de l’AGS, par application del’article L. 622-7 I: « (…) la banque qui a le droitd’être payée à l’échéance, peut, dans l’exercice de son droit de poursuite individuelle, obtenir un titre exécutoire et faire exécuter ce titre indépendamment de l’ordre dans lequel s’exer-cent les privilèges ». Cass. com. 7 octobre 2010, n°09-66595, F-D, -RDBF n°6 p.94

CAUTIONNEMENT

Acte authentique – question de la double signature

Un notaire constate par acte authentique l’engagement de caution donné par un particulierà la garantie d’un prêt consenti, aux termes dumême acte, à une société dont cette personne

est le gérant. La Cour de cassation rappelle unenouvelle fois dans cette décision que l’interventionde la même personne dans un acte notarié enune double qualité, constatée par le notaire,n’impose pas la nécessité d’une double signature. Cass Com, 21 septembre 2010, n°09-15.773 -JCP N n°43 du 29 octobre 2010

PRET IMMOBILIER

Solidarité des emprunteurs – nécessitéde la mentionner expressément (non)

Bien que la solidarité entre deux emprunteursn’ait pas été expressément prévue dans l’acteauthentique, la Cour de Cassation considèrenéanmoins que la formule relative à la compa-rution des parties, selon laquelle « l’emprunteurdésignera le ou les emprunteurs qui, en cas depluralité, agiront toujours solidairement entreeux », suffit à démontrer l’existence de la solidarité des emprunteurs. Cass 1ère civ, 14 octobre 2010, n°09-67.846 -JCP N n°43 du 29 octobre 2010

DROIT DES AFFAIRES

DROIT BANCAIRE ET FINANCIER


– qu’en l’absence d’héritiers réservataires, leslibéralités ne sont pas réductibles et qu’enconséquence, il ne pouvait y avoir recel.

Faute de rapport et de réduction, la dissimula-tion des libéralités ne s’analyse pas comme unrecel (soustraction d’un bien ou d’un droit faisant partie de la succession) car l’élémentmatériel du recel n’existe pas. Cass. 1ère civ. 20 octobre 2010 - n°09-16.157 -RJPF n°1 Janvier 2011 - Droit et PatrimoineHebdo n°808 24 novembre 2010

Privation du droit de jouissance d’habitation de logement du conjoint

survivant – formalisme

Un époux fait donation par acte notarié en1997 à sa femme de l’usufruit de la résidenceprincipale et des meubles meublants. L’acteindique qu’il prive son épouse du droit de jouissance légale. Deux ans plus tard, il révoque le testament et luifait donation de l’usufruit d’un autre appartement. En 2001, il confirme la dernière donation etmaintien la privation du droit de jouissancelégale à son épouse. Monsieur décède et laisse pour lui succéder sonépouse ainsi que deux enfants issus d’une unionprécédente et des petits-enfants venant parreprésentation de leur mère prédécédée. L’épouse intente une action contre les cohéritiersen liquidation et partage de la succession afind’obtenir le quart des biens du défunt en pleinepropriété. La Cour de cassation rappelle aux visas desarticles 764 et 971 du code civil qu’il résulte deces deux textes que le conjoint survivant nepeut être privé du droit d’habitation du loge-ment servant d’habitation principale et d’usagedu mobilier le garnissant : que par la volonté dudéfunt, exprimée dans un testament authen-tique reçu par deux notaires ou par un notaireassisté de deux témoins. Il découle de ces textes que l’expression de lavolonté sous une autre forme ne pourra êtreprise en compte.Cass 1ère civ, 15 déc. 2010, n° 09-68.076,P+B+I – Droit et Pat. Hebdo n°813 du 19 janvier 2011

REGIMES MATRIMONIAUX

Bien acquis par un époux seul entrel’assignation et le prononcé du divorce

– qualification de bien propre de cedernier (oui)

Un époux commun en biens avait signé une pro-messe unilatérale de vente, l’acte authentique

TUTELLE /CURATELLE

Majeurs protégés – vente autorisé parle juge – annulation pour insanité

(oui)

Un juge des tutelles autorise un curateur àvendre un appartement appartenant à Mme X,majeur protégée mise sous régime de curatelle.Après la signature de la promesse de vente, lepropriétaire, Mme X, engage une action en nullité de la vente. La Cour d’Appel prononce lanullité de l’acte pour insanité d’esprit de la promettante au moment de la signature. La Cour de cassation l’approuve et rappelle quel’autorisation d’un juge des tutelles pour vendrela résidence d’un majeur protégé ne fait pasobstacle à l’action en annulation de l’acte pourinsanité d’esprit. Cass 1ère Civ, 20 octobre 2010 n° 09-13.635 –JCP N n°43 du 29 octobre 2010 - RJPF n°1Janvier 2011

SUCCESSION

Dette du défunt consentie au profitdes héritiers – déductibilité du passifsuccessoral (non) – reconnaissance de

dette et quasi-usufruit

L’article 773, 2° du C.G.I prévoit que les dettesconsenties par le défunt au profit de ses héritiersou de personnes interposées ne sont pas déduc-tibles de l’actif successoral taxable aux droits demutation à titre gratuit. La preuve de la sincéritéde la dette ne peut être administrée que si ellea été consentie par acte authentique ou sousseing privé enregistré avant le décès. C’est enfaisant une application très classique de cetexte que la Cour d’Appel de Paris a confirmé unjugement du TGI de Créteil validant le refus del’administration de permettre la déductiond’une dette de restitution au titre d’un quasi-usufruit qui avait fait l’objet d’une reconnais-sance de dette sous seing privé non enregistrée.Cette décision souligne l’intérêt des conventionsde quasi-usufruit authentiques. Par ailleurs, onpeut relever qu’il aurait été plus habile de lapart du requérant d’invoquer non pas la recon-naissance de dette mais le caractère légal duquasi usufruit portant sur des sommes d’argentcomme en l’espèce. Ce quasi-usufruit par nature fait naître une dette légale de restitutionà la charge de la succession du quasi-usufruitier ;or le texte fiscal précité ne s’applique qu’aux

dettes consenties par le défunt… CA Paris, Pôle 5 ch. 5, 11 mars 2010, n° 2008/07913 - Revue Fiscale Notariale,n°11, Novembre 2010

Rapport – assurance vie – preuve de l’intention libérale

M. X décède en laissant une fille et un petit-fils,venant en représentation de son père prédécédé. Par testament olographe, M. X lègue à sa fille,la quotité disponible et précise que l’intégralitédes contrats d’assurance-vie doit figurer dans celot. Le petit-fils assigne la fille et demande à ce que le capital des assurances-vie soit pris encompte dans la masse de calcul de la réserve etde la quotité disponible. La Cour d’appel le déboute et indique que lecapital assuré échappe au rapport et à la réduc-tion. En effet, selon la Cour d’appel, la preuve del’intention libérale n’est pas rapportée et lesprimes ne sont pas manifestement exagéréescompte tenu des facultés contributives dudéfunt. La Cour de cassation cassera partiellement l’arrêt au motif que la cour d’appel n’a pasrépondu au petit-fils qui faisait valoir que ledéfunt avait exprimé la volonté que le capitalsoit pris en compte dans le calcul de la réserveet de la quotité disponible. Cass. 1ère civ. 8 juillet 2010 – n°09-12.491 –RJPF n°10 Octobre 2010

Succession – légataires universels – libéralité dissimulée

– absence d’héritier réservataire – libéralité ni rapportable, ni réductible

– recel successoral(non)

Une personne décède laissant comme héritier,son frère et deux légataires à titre universel àhauteur de la moitié de ses biens. Un partage amiable est alors effectué entre eux. Sept ans plus tard, le frère assigne les deux légataires universels aux fins de partage de lasuccession. Il demande également le rapportdes libéralités à eux consenties, et demandeleur condamnation pour recel successoral pouravoir dissimulé ces libéralités. La cour d’appel accèdera à ses demandes. La cour de cassation casse l’arrêt aux motifs : – qu’un partage amiable a d’ores-et-déjà eu lieu

et qu’en conséquence, un nouveau partage nepeut intervenir (art 816),

– que seuls les héritiers ab intestat sont tenusau rapport et qu’en l’espèce les légatairesn’avaient pas cette qualité et n’en sont doncpas tenus,

STRATÉGIE PATRIMONIALE

21N° 01 - 2011 (Mars)Le BulletinDE CHEUVREUX

avait été régularisé postérieurement à l’assigna-tion en divorce, mais antérieurement à son prononcé. Suite à son décès, son fils unique né de sa première union contestait la propriété du bien àla seconde épouse du de cujus, mariée sous lerégime de la communauté et légataire en propriété dudit appartement. La Cour de cassation approuve la Cour d’appelqui avait jugé que cet appartement constituaitun bien propre du de cujus car, d’une part seulle vendeur s’était engagé de manière ferme etdéfinitive envers l’acquéreur et le versementd’un dépôt de garantie au jour de la signaturede la promesse n’était pas de nature à modifierla qualification du bien, d’autre part, parce quel’acte authentique de vente stipulait que letransfert de propriété n’avait lieu qu’au jour dela régularisation de cet acte. Cass 1ère Civ., 1er décembre 2010, n°09-65.673 - JCP N n°49 du 10 Décembre 2010 -Droit et Patrimoine Hebdo n°811 15 déc. 2010

« Clause alsacienne » ou dite « de reprise en nature »

– avantage matrimonial (non)

La clause alsacienne ne constitue pas un avantage matrimonial permettant de priverl’époux aux torts exclusifs duquel le divorce aété prononcé de reprendre ses apports. La Cour de cassation rappelle que la clause dereprise des apports stipulée dans le contrat demariage portant adoption du régime de la communauté universelle ne constitue pas unavantage matrimonial. Cass 1ère civ., 17 novembre 2010, n°09-68.292 - JCP N n°48 du 3 décembre 2010

Le capital versé au titre d’une assurance invalidité

– bien propre par nature de l’assuré.

Au cours des opérations de liquidation et departage d’une communauté dissoute par divorce,l’un des époux a réclamé une récompense autitre de sa participation dans l’acquisition d’unbien commun financé pour partie à l’aide defonds issus d’un contrat d’assurance groupesouscrit par son employeur et garantissant lerisque décès ou invalidité permanente et totale. La Cour d’appel avait rejeté cette demande,considérant que l’indemnité n’était pas destinéeà réparer un dommage corporel ou moral, maisà se substituer à un salaire, dès lors laditeindemnité constituait un bien commun. La Cour de cassation censure ce raisonnementet rappelle que le capital versé en réparationd’une atteinte à l’intégrité physique à un carac-tère personnel et constitue par conséquent unbien propre par nature.

Cass 1ère civ., 17 novembre 2010, n°09-72.316- JCP N n°47 du 26 novembre 2010 - Droit etpatrimoine Hebdo n°810 8 décembre 2010

LEGS

Traitement au cours de la dernièremaladie -incapacité du médecin de

recevoir à titre gratuit.

Le de cujus avait, un an avant sa mort, modifiéle bénéficiaire d’un contrat d’assurance-vie etinstitué à sa place son psychiatre. Le bénéficiaire initial évincé avait alors demandél’annulation de cet avenant arguant que cettesubstitution de bénéficiaire constituait une libéralité consentie à un médecin ayant soignéle de cujus au cours de sa dernière maladie. A l’inverse le médecin se prévalait du fait qu’iln’avait pas traité la maladie qui avait causé lamort de la souscriptrice. La Cour de cassation approuve la cour d’appelqui avait accueilli la demande en annulation enrappelant que les soins apportés gratuitementpar le psychiatre parallèlement au traitementprincipal et afférant à la pathologie secondairedu de cujus étaient liés à la première maladiedont elle devait décéder. Par conséquent, la seconde maladie étant laconséquence de la première qui a causé la mortde la patiente, le psychiatre ne pouvait bénéficierde cette libéralité. Cass 1ère civ., 4 novembre 2010, n°07-21.303- JCP N n°46 du 19 novembre 2010

Rétablissement d’un équilibre par legs – absence de cause – caducité du

testament automatique (non)

Des parents font donation en 1994 d’un fondsde commerce à deux de leurs quatre enfants paracte notarié. Conscients que la valeur du bienest beaucoup plus importante et dans un soucide rétablir l’égalité entre tous ces enfants, lesparents décident de léguer, par testament, aux deux autres enfants, la plus forte quotitédisponible dont la loi leur permet de disposer. En 1996, les enfants font à leur tour donation àleurs parents du fonds de commerce dont ceux- ci avaient été précédemment gratifiés. Suite aux décès des parents en 1998 et 2004,les deux enfants initialement donataires dufonds de commerce assignent leurs frères encaducité du testament en raison de l’absence decause résultant de la restitution à leurs parentsdu fonds de commerce. Pour eux, si le testament avait pour but le rétablissement de l’équilibre provoqué par lesenfants par la donation du fonds, celui- cin’avait plus lieu de s’appliquer puisque la

restitution du fonds avait fait perdre l’absencede cause. La Cour d’appel prononce la caducitédu testament. La Cour de cassation censure aux visas 1131 et1039 à 1043 du Code civil et précise « qu’ilappartient exclusivement au testateur, capable,de tirer les conséquences de la disparition prétendue de la cause qui l’a déterminé à disposer, la Cour d’appel a ajouté aux caslégaux de caducité du testament. La Cour de Cassation rappelle avec force queseule la volonté du testateur (et non celle des héritiers) est à prendre en considération,volonté qu’il exprime librement lorsqu'il estcapable, ce qui était le cas en l'espèce. En outre, la restitution du fonds de commerce aeu lieu en 1996, soit peu de temps après le testament de 1995, ce qui laissait largement letemps aux parents de modifier les dispositionstestamentaires puisqu'ils sont décédés en 1998et 2004. Rappelons que la caducité ne peut résulter quedu prédécès du légataire, du refus par celui-ci du legs ou de son incapacité à le recueillir. Cass 1ère civ, 15 décembre 2010, n° 09-70.834, P+B+I – Droit et Pat. Hebdo n°813 du 5 janvier 2011

DROIT INTERNATIONAL

Parts sociales de sociétés étrangères – succession

– loi applicable à la succession

Pour la détermination des droits des héritiers etde la portion de biens disponibles, les partssociales d’une société étrangère constituent desbiens mobiliers dont la situation à l’étranger estsans incidence sur leur dévolution conformé-ment à la loi française du lieu d’ouverture de lasuccession. Cass.1ère civ., 20 octobre 2010 n°08-17033(FSBPRI) Bull. Joly Sociétés N°12 Décembre2010 - Droit et Patrimoine Hebdo n°807 17novembre 2010

DONATION

Donation-partage de parts de SCI – extension à la créance sur compte-

courant d’associés (non)

Une associée consent une donation-partageinégalitaire à ses deux enfants portant sur lesdroits d’associée dont elle est titulaire dans uneSCI. Elle est également titulaire d’une créanceen compte courant sur cette SCI. Le gérant, l’un


des enfants, du vivant de sa mère solde le comp-te courant en le ventilant entre les héritiers.Lorsqu’elle décède, le gérant de la société renon-ce à la succession. L’autre enfant assigne afin devoir figurer dans l’actif successoral la créance encompte courant de sa mère et obtenir la rectifi-cation des écritures comptables. La Cour fait droit à sa demande considérantqu’en l’absence de disposition spécifique, ladonation-partage des parts d’une SCI ne s’étendpas aux comptes courants d’associés, lesquelsne peuvent être transférés qu’avec le consente-ment exprès de leur titulaire.

de substitution. (Article 815-15). Si la venteporte sur le bien indivis lui-même, ce droit nepeut s’exercer. Dès lors, la jurisprudence a admisque les parties puissent insérer aux cahiers descharges une clause conventionnelle de substitu-tion (Cass. civ 3, 3 mai 1989 n°87-17.094).Cependant, la Cour vient ici préciser que ce droitne peut s’exercer si l’adjudicataire est un desindivisaires.Cass. 1ère Civ 17 novembre 2010 n°09-68.13n°1032 P+B+I, Bull. Gestion Immo n°430,décembre 2010 p10

Cass. 3ème civ. 18 novembre 2009, n 08-18.740 (n°1319 FS-P+B)- Altiparmakianc/INCOM (Sté). AJDI N°11-Novembre 2010

INDIVISION

Cession par adjudication à un coindivisaire– droit de substitution – clause ducahier des charges possible (non)

En cas de cession par adjudication de droit indivis, les coindivisaires bénéficient d’un droit

DROIT DE MUTATION

Prêt remboursable – intention de donner en cas

de décès de ce dernier – qualification de don manuel à son

décès (oui) – droits de mutation

L’article 757 du C.G.I dispose que : « les actesrenfermant soit la déclaration par le donataireou ses représentants, soit la reconnaissance judiciaire d’un don manuel, sont sujets au droitde donation ». Sur le fondement de ce texte,l’administration fiscale avait notifié unredressement à un contribuable à la suite d’unjugement de 2003 faisant apparaître que cedernier avait bénéficié de trois dons manuelsimportants de la part de son oncle décédé. Lecontribuable a demandé sans plus de succèstant en appel qu’en première instance, l’annu-lation de la mise en recouvrement de l’impôt demutation notamment en raison du fait quel’existence des dons n’était révélée que dans lesmotifs du jugement et non dans son dispositif.La Cour de Cassation rejette son pourvoi eténonce dans un attendu de principe : « qu’il suffit que la reconnaissance judiciaire prévuepar l’article 757 du Code Général des Impôts oudans les motifs ou dans le dispositif du juge-ment, qu’elle soit exempte de toute équivoqueet qu’il y ait constatation certaine de la transmission de propriété à titre de libéralité. »En l’espèce le jugement de 2003 constatait quel’oncle donateur avait précisé dans une attestationmanuscrite que s’il décédait avant l’expirationdes prêts remboursables à terme, ceux-ciseraient transformés en donation. De cesconstatations il résultait la qualification de donmanuel et le caractère non équivoque de lareconnaissance judiciaire prévue à l’article 757du C.G.I.

Cass. Com., 12 octobre 2010, n° 09-70-337, FS-P+B Ettedgui c/ Directeur des services fiscauxdes Hauts de Seine Sud - Revue FiscaleNotariale, n°12 Décembre 2010

IR / ISF

Nature des parts détenues dans desfonds communs de placement

– taxation

Les fonds communs de placement d’entreprise(FCPE), en tant qu’ils ne disposent pas de la personnalité morale, ne peuvent être considéréscomme des sociétés interposées au sens de l’article 885 O bis du Code général des impôts.A ce titre, les parts détenues dans un tel fondsne peuvent être retenues comme biens profes-sionnels pour le calcul de l’assiette de l’ISF. Cass. Com. 18 janvier 2011 n° 10-11.941,Derville c/ Directeur des services fiscaux du Nord Lille – Actualité Francis Lefebvre 31 janvier 2011

CONTENTIEUX ADMINISTRATIF

Imposition – solidarité fiscale

– recours possible (oui)

La solidarité instaurée entre les dirigeants – dedroit ou de fait – d’une société à l’égard despénalités dues à l’Administration fiscale necontrevient pas à la garantie des droits de l’article 16 de la Déclaration des Droits del’Homme et du Citoyen en ce que des recourssuffisants leurs sont offerts afin de contestercette solidarité, ainsi que le bien fondé et l’exigibilité de la pénalité.

Cons. Constitutionnel, 21 janvier 2011, QPC n° 2010-90 – FR 4/11 du 27 janvier 2011

Assurance-vie – obligation de fournir un certificat

d’acquittement des droits de mutation– obligation de payer les droits même

en cas de prescription – action en répétition de l’indû

ou en remboursement pour prescription(non)

L’assureur ne peut verser les capitaux d’uneassurance vie à un bénéficiaire lors du décès del’assuré que sur présentation d’un certificat d’acquittement ou de non exigibilité des droitsde mutation par décès délivré par l’administra-tion fiscale. Cette règle prévue à l’article 806-IIIdu CGI a pour conséquence que, lorsque lebénéficiaire en question est avisé du dénouementdu contrat plus de 10 ans après le décès de l’assuré, il doit d’abord s’acquitter des droits demutation pourtant prescrits pour obtenir le précieux certificat exigé par l’assureur pour ledéblocage des fonds. Dans cette situation, laCour d’Appel d’Aix-en-Provence rappelle unesolution acquise depuis longtemps par la Courde Cassation (Cass. Req. 21 janvier 1935 et 17 janvier 1938) selon laquelle un contribuablene peut pas, pour obtenir la restitution de l’impôt, se prévaloir de la prescription à laquelleil a renoncé tacitement en versant spontané-ment et sans réserve les droits de mutationpourtant prescrits. Par ailleurs, aucune action enrépétition de l’indu ne saurait prospérer puisquele seul effet de la prescription est de priver l’administration de tout moyen de recouvrerl’impôt en revanche elle n’éteint pas la dette quirestait due. CA Aix-en-Provence, 1ère ch. B, 25 novembre2010, n° 10/11502 et 11500 - Revue FiscaleNotariale, n°1 Janvier 2011

DROIT FISCAL


LOI CARREZ

Loi Carrez – mesurage effectué par l’acquéreur – erreur

– action en réduction du prix (oui)

L’action en réduction de prix s’applique mêmelorsque l’acquéreur est l’auteur du mesurageerroné dès lors que ni le vendeur, ni l’agence n’ontcontredit le calcul contenu dans le certificat. Le vendeur supporte alors une diminution proportionnelle du prix à la moindre mesure. Enl’espèce la perte de superficie était de 24m2. Cass. 3ème civ. 22 septembre 2010 – Affaire n° 09-68.449 (n° 1157FS-D). AJDI N°11-Novembre 2010.

REGLEMENT DECOPROPRIETE

Vente de lots – absence d’exigence derèglement de copropriété

Un copropriétaire a vendu à un tiers trois lotsd’un immeuble en copropriété. Un des copro-priétaires a ensuite demandé l’annulation de la vente, faute d’avoir fait d’établissement préalable d’un règlement de copropriété. La Cour d’appel a rejeté la demande de ces derniers. Elle fut par la suite approuvée par laCour de cassation, au motif que « l’absence derédaction et de publication de règlement decopropriété ne faisait pas obstacle à la vente decopropriété, dès lors qu’ils étaient individualiséset qu’il n’en résultait aucune confusion avec leslots des autres copropriétaires. » Cass, 3ème civ, 17 novembre 2010, n°10-11.287- Bull. Lamy Immo. N° 188 de janvier2011 - Bull. Gestion Immo n°430, décembre2010 p5

PARTIES COMMUNES

Existence de parties communes – condition d’application du régime

de la copropriété

Il s’agissait de déterminer la propriété d’une toiture terrasse, située au dessus d’un immeubleA, utilisée par les locataires d’un immeublecontigu B, appartenant à une SCI. La Cour d’appel avait jugé que les propriétairesdes immeubles A et B se trouvaient dans unecopropriété en volume. La Cour de cassation aannulé cet arrêt au motif que la Cour d’appel

n’avait pas caractérisé l’existence de partiescommunes. Cet arrêt confirme la position jurisprudentielleselon laquelle il n’existe pas de copropriété sansparties communes et sur l’importance de l’acteinitial de division. Ainsi, dans un immeuble nonsoumis au statut de la copropriété, malgré unehomogénéité matérielle de la structure, ilconvient de préciser clairement dans l’actecréant la division, que l’immeuble est partagésans qu’il ne subsiste aucune partie commune,échappant ainsi au régime de la copropriété et peuimportant l’utilisation par plusieurs propriétaires. Cass. 3ème civ. 8 septembre 2010, n°09-15.554- Bull. Lamy Immo. n°186 de nov.2011

Combles – usage privatif à titre précaire– majorité de l’article 24

Décision commentée par deux fois dans l’AJDIn°12/2010 d’une part sur la surprime d’assuran-ce mais surtout sur la nature de l’autorisationd’utiliser les combles parties communes. Il s’agissait de combles d’un immeuble quiconstituaient une partie commune non utiliséepar les copropriétaires. Leur usage privatif avaitété accordé à titre précaire à des époux copro-priétaires. Quelle était la nature du droit concédé ?Ce droit d’utilisation à titre précaire se situaitentre la simple tolérance révocable à toutmoment et le droit de jouissance exclusif surpartie commune rattachée ou non à un lot. On distingue ainsi en partie commune la jouis-sance tolérée (utilisation), jouissance résultantde la propriété du lot et la jouissance réelle rattachée ou non à un lot. Là où la jouissance réelle exclusive rattachée àun lot relève de la majorité de l’article 26 de laloi de 65, voire même de l’unanimité, le droitd’utilisation, acte d’administration, relève de lamajorité simple de l’article 24. Cass. 3ème civ 2 mars 2010 n°09-13.090 LeBarbier (epx) c/ Syndicat des copropriétairesde l’ensemble immobilier Le Pas du Loup.-AJDI n°12 2010

Obligation de jouissance paisible dubailleur – parties communes (oui)

La troisième chambre civile de la Cour deCassation vient utilement rappeler que l’obliga-tion de jouissance paisible du bailleur enversson locataire s’étend aux parties communes dela copropriété. Plus précisément, si le bailleur ne peut être tenud’effectuer les travaux sur les parties communes,ceux-ci relevant de la compétence du syndicat

des copropriétaires, en revanche, il est tenu defaire toute diligence pour faire intervenir le syndic le plus rapidement possible (mise endemeure du syndic de procéder à l’exécutiondes travaux, inscription de la question à l’ordredu jour de la prochaine assemblée générale).En l’espèce, le locataire s’était plaint auprès deson bailleur d’infiltrations provenant des partiescommunes, et malgré les réclamations dubailleur au syndic, les travaux n’étaient interve-nus que sept ans plus tard. Si la responsabilité du bailleur n’a ici pas étéengagée, celui-ci ayant effectué les diligencesen son pouvoir, celle de syndic a été utilementmise en jeu par le locataire. Cass. 3ème civ. 13 juillet 2010 n°09-66115,inédit. - Rep. Déf. n°16 du 30 septembre 2010.

ASSOCIATION SYNDICALE

Obligation d’adhérer – atteinte à laliberté d’association (non)

L’article 3 de l’ordonnance du 1er juillet 2004relatives aux associations syndicales de proprié-taires, obligeant les propriétaires d’immeublescompris dans le périmètre d’une telle associa-tion à y adhérer ne porte pas atteinte à la liberté d’association garanti par la Constitution. Cass. ass. plén. 25 juin 2010, n° 10-40.011(n°12111 P+B QPC) - AJDI N°11 - Novembre2010.

LOT DE COPROPRIETE

Clause restreignant le droit de disposer des copropriétaires – appréciation de la destination

de l’immeuble

Les clauses restreignant le droit pour un copro-priétaire de disposer de son lot sont réputéesnon écrites sauf si cette restriction est justifiéepar la destination de l’immeuble. Dans cet arrêt, la troisième chambre civile vientpréciser que la destination d’un immeuble ne sedéfinit pas seulement par référence aux clausesdu règlement de copropriété mais aussi par ladestination telle que définie par le caractère etla situation de l’immeuble. Ainsi, la clause interdisant la vente ou la locationdes garages à d’autres personnes qu’à des occu-pants de l’immeuble ne peut être réputée nonécrite qu’au regard de l’examen des caractèreset de la situation de l’immeuble. En l’occurrence,une résidence de grande qualité avec unnombre limité de lots pour permettre la

COPROPRIÉTÉ


tranquillité des occupants pourrait justifier larestriction mise en place par la clause du règle-ment. Cet arrêt enseigne que, chaque fois qu’il estnécessaire de vérifier qu’une opération est com-patible avec la destination de l’immeuble, il nesuffit pas de consulter le règlement de copro-priété, il faut se référer à la qualité d’ensemblede l’immeuble. Ce, d’autant plus que les clausesdes règlements de copropriété se contententsouvent de définir la seule destination des

utilisés pour l’exercice de n’importe quel commerce, il était aussi indiqué que cette facultéétait subordonnée à la condition que cet exercice ne nuise pas à la tranquillité des autresoccupants. Or les juges suprêmes confirment la Cour d’appelen ce qu’elle considère que la transformation depetits commerces en grande surface contrevientaux dispositions du règlement de copropriété. Cass. 3ème civ 19 octobre 2010 n°09-70.515 -AJDI n°12 2010

parties privatives (usage d’habitation, de commerce…). Cass. 3ème Civ. 9 juin 2010 n°09-14206 - Rep.Déf. n°16 du 30 septembre 2010.

Libre usage de lots – condition de ne pas nuire

à la tranquillité de la copropriété

Si aux termes d’un règlement de copropriété leslots affectés à usage commercial pouvaient être

Article 1 du Protocole n°1 (protectionde la propriété) – droits de construireissus d’un contrat – opposabilité du

document d’urbanisme – manquement à l’obligation

d’information – espérance légitime

– responsabilité de l’Etat – oui

Les requérants avaient vendu à l’État français lamajeure partie de l’île de Porquerolles dans lesannées 1970 et conservèrent certains terrainssur lesquels ils bénéficiaient de droits deconstruire. Ils reprochent à la France de ne pasavoir respecté ses engagements contractuels enne leur garantissant pas l’exercice effectif deleurs droits de construire. Dans cette affaire, le Préfet s’était engagé parcontrat à garantir la faculté de construire sansconditionner ce droit à l’évolution des règlesd’urbanisme applicables. Or, la garantie pour lesrequérants de pouvoir continuer leur exploita-tion agricole et conserver le droit à construirecertains édifices sur leurs terrains était crucialedans la négociation, puis dans les actes devente et il n’était pas indiqué que la faculté deconstruire était subordonnée aux règles d’urba-nisme. La Cour considère que : « les requérants pouvaient légitimement penser que l’Etat était

PLU/POS

PLU – procédure d’élaboration – modification après enquête publique– condition liée aux liens avec l’enquête

publique – assouplissement

Concernant la procédure d’élaboration d’unPlan Local d’Urbanisme (PLU), le jugement dutribunal administratif de Grenoble apporte desprécisions quant à la possibilité de procéder àdes modifications postérieures à l’enquête

en mesure de leur accorder de tels droits et s’attendre à ce qu’il respecte ses engagementscontractuels, nonobstant le changement ultérieur des règles d’urbanisme. Si l’Etat envi-sageait, avant l’acquisition de l’île, de conféreraux requérants des droits de construire selon ledroit applicable en vigueur à l’époque, et demodifier ensuite les règles d’urbanisme, puis deprocéder au classement du site (...), les requé-rants qui se trouvaient pas ailleurs en positionde net désavantage en leur qualité de simplesparticuliers, pouvaient légitimement s’attendreà ce qu’il les informe clairement de son inten-tion au moment des négociations et qu’il insèredans les actes de vente des clauses dénuéesd’ambigüité à ce sujet ». Les requérants ont subi une ingérence dans leurdroit de propriété puisque les autorités les ontempêchés de jouir, dans les conditions prévuespar les actes de vente, de leur droit de construi-re sur les parcelles conservées. On notera également que la Cour souligne queles actes ayant été passés en la forme adminis-trative devant le Préfet, et non devant un notaire,les requérants « n’ont pas bénéficié des conseilsd’un notaire sur la validité éventuelle desclauses des actes de vente ». CEDH, 18 novembre 2010, n°18990/07 et23905/07, Cts Richer et le Ber c/France, JCPA, 3 janvier 2011, n°2005.

publique. Un arrêt du Conseil d’Etat du 12 mars2010 avait affirmé que la modification aprèsenquête publique n’était valable qu’à la doublecondition de ne pas bouleverser l’économiegénérale du plan, et de découler de l’enquêtepublique. Tout en reprenant cette solution, leprésent jugement semble assouplir la secondecondition. En l’espèce, les avis des personnespubliques n’ayant pas été joints au dossier d’en-quête, le tribunal considère qu’il est nécessaired’organiser une nouvelle enquête. Or, les modifications apportées découlaient des avis

émis par les personnes publiques dans le cadrede la consultation des personnes publiquesassociées. L’intérêt de ce jugement est qu’acontrario, la formulation du tribunal laisse penser que si les avis des personnes publiquesavaient été annexés, la modification aurait puavoir lieu sans qu’il soit besoin d’effectuer unenouvelle enquête publique. Un avis diffusé lorsde l’enquête aurait pu alors suffire à justifierune modification postérieure à l’enquête si lacondition de l’économie générale du plan étaitégalement respectée, sans qu’il soit besoin queles modifications découlent d’observationsfaites pendant l’enquête. TA Grenoble, 8 juin 2010, Mme C. et a.,n°2010-018429, Revue Construction -Urbanisme n°11, novembre 2010.

PERMIS DECONSTRUIRE

Permis de construire – instruction – avis favorable avec réserves

– refus irrégulier

Dans le cadre de l’instruction d’un permis deconstruire pour ériger un hangar agricole, lesservices instructeurs ont sollicité un avis du service départemental d’incendie et de secours(SDIS). Le SDIS a émis un avis favorable, sous réservetoutefois, compte-tenu des risques d’incendiesprésents sur le site, de la réalisation d’un réser-voir d’eau à moins de 50 mètres du bâtiment. Sur le fondement de cet avis, la commune arefusé le permis de construire, se basant sur lesdispositions du règlement national d’urbanisme– article R. 111-2 du Code de l’urbanisme – quiprécisent qu’un « projet peut être refusé oun'être accepté que sous réserve de l'observa-tion de prescriptions spéciales s'il est de natureà porter atteinte à la salubrité ou à la sécuritépublique du fait de sa situation, de ses caracté-ristiques, de son importance ou de son implan-tation à proximité d'autres installations. » Saisi en cassation, le Conseil d’État exerce un

URBANISME ET AMÉNAGEMENT


N° 01 - 2011 (Mars)

contrôle normal de la qualification des faits surle refus de permis et estime que « les disposi-tions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanismene permettaient pas au maire de la communede La Roque-sur-Pernes de se borner à refuser lepermis de construire demandé, mais devaient leconduire à assortir sa délivrance de prescrip-tions spéciales destinées à pallier les risquesd'incendie. » CE, 9 juillet 2010, Commune de La Roque-sur-Pernes, req. n° 304463, Construction-Urbanisme n° 1, janvier 2011, comm. 1.

PLU – calcul du coefficient d’emprise au sol

– prise en compte des balcons – espèce – oui

Dans cette affaire, le Conseil d’État a été amenéà se prononcer sur la question de savoir si lesbalcons devaient être pris en compte dans le calcul de l’emprise au sol des constructions. En l’espèce, dans la mesure où le balcon étaitmaçonné d’un seul tenant avec le gros œuvre etqu’il était ancré dans le sol, le juge a considéréqu’il constituait un élément indissociable de laconstruction et devait de ce fait être inclus dansle calcul de l’emprise au sol de la construction. CAA Versailles, 8 juillet 2010, Commune deViroflay, req. n° 09VE02354, AJDA, 29novembre 2010, p. 2279.

Refus de permis de construire – annulation du PLU

– application de la jurisprudenceCommune de Courbevoie – non

Le Conseil d’État a affirmé, dans un arrêt de section en date du 7 février 2008, Commune deCourbevoie, le principe selon lequel un permisde construire n’étant pas un acte d’applicationde la règlementation d’urbanisme en vigueur,un requérant qui demande l’annulation d’unpermis pris sur la base d’un document d’urba-nisme annulé, doit également prouver que lepermis de construire méconnait les dispositionsdu document d’urbanisme antérieur remis envigueur du fait de l’annulation du documentd’urbanisme. Par l’arrêt d’espèce, le juge administratif préciseque cette règle ne s’applique pas aux refus depermis de construire, lorsqu’ils trouvent leur fondement dans un document d’urbanisme etque dans ce cas, « l’annulation ou l’illégalité dece document d’urbanisme entraîne l’annulationdu refus de permis de construire pris sur son fondement, sauf au juge à procéder, le caséchéant, à une substitution de base légale oude motifs dans les conditions de droit commun. » CE, 15 décembre 2010, commune deSaussines, req. n° 331671, JCP A, n° 2, act. 36.

Ne répondent pas à cette obligation, les coûtsd’études générales pré-opérationnelles, les fraisfinanciers, les frais de commercialisation et lesfrais généraux non spécifiquement exposéspour la construction des équipements publicsdestinés aux usagers de la zone. CE, 23 décembre 2010, SEBLI, JCPA, 10 jan-vier 2011, n° 35.

DROIT DE PREEMPTION

URBAIN

DPU – préemption partielle – caractère indivisible des décisions depréemption – illégalité d’une décisionde préemption incluant une parcelle

non soumise au DPU

Dans le cadre de la vente d’une unité foncière,dont seulement une partie est soumise au droitde préemption, le Conseil d’État rappelle que letitulaire du droit de préemption peut exercer son droit de préemption sur la fraction de l’unitéfoncière comprise dans la zone de préemption,dès lors qu’une opération d’aménagement lejustifie. Dans ce cas, le propriétaire peut, encontrepartie, exiger du titulaire du droit de pré-emption qu’il se porte acquéreur de l’ensemblede l’unité foncière mis en vente. Toutefois, cette faculté ne peut permettre au titulaire dudroit de préemption d’exercer son droit sur leséléments de l’unité foncière qui sont situés endehors de la zone de préemption. En l’espèce, la commune de Chateaudouble apréempté une unité foncière composée de sixparcelles dont l’une est située en zone agricole,secteur exclu du champ d’application du droitde préemption. Rappelant le principe selon lequel « une décision de préemption, qui porte sur une unitéfoncière unique, présente un caractère indivi-sible », le Conseil d’État en déduit l’illégalité dela décision de préemption d’espèce, portantsimultanément sur des parcelles soumises etexclues du champ d’application du droit de préemption. CE, 7 juillet 2010, Commune deChateaudouble, req. n° 331412, JCP A n° 48 – 29 novembre 2010 – p.46.

Promesse unilatérale de vente – condition suspensive du droit de

préemption urbain – annulation de la décision de préemption

– levée d’option – non – inopposabilité du droit de rétrocession

Suite à la décision d’annulation d’une décisionde préemption, le bénéficiaire d’une promesse

Principe de précaution – applicationaux autorisations de construire – oui

– espèce – non

Le principe de précaution est défini à l’article 5de la Charte de l’environnement en ces termes :« Lorsque la réalisation d'un dommage, bienqu'incertaine en l'état des connaissances scien-tifiques, pourrait affecter de manière grave etirréversible l'environnement, les autoritéspubliques veillent, par application du principede précaution et dans leurs domaines d'attribu-tions, à la mise en œuvre de procédures d'évaluation des risques et à l'adoption demesures provisoires et proportionnées afin deparer à la réalisation du dommage. » Ce principe a acquis valeur constitutionnelle parla loi constitutionnelle du 1er mars 2005, qui aadossé la Charte de l’environnement auPréambule de la Constitution. Toutefois, en application du principe de l’indé-pendance des législations, le juge administratifs’était prononcé à plusieurs reprises pour indi-quer que le principe de précaution ne trouvait à s’appliquer que dans le giron du droit de l’environnement et ne pouvait pas être invoquéen droit de l’urbanisme (à l’encontre d’une autorisation de construire ou d’un documentd’urbanisme notamment.) Par un revirement de jurisprudence, le Conseild’État étend l’application du principe de précaution aux autorisations de construire etprécise par ailleurs que ce principe s’imposaitdirectement aux pouvoirs publics, sans qu’il soitbesoin de prendre de dispositions législatives ourèglementaires d’application. Néanmoins, en l’espèce, il a estimé que le prin-cipe de précaution ne trouvait pas à s’appliqueret a indiqué qu’un maire ayant autorisé l’instal-lation d’un pylône de relais de téléphonien’avait pas, en l’état des connaissances scienti-fiques sur les champs électromagnétiques émispar les antennes de relais, commis d’erreur dedroit en autorisant le permis de construire. CE, 19 juillet 2010, Assoc. du quartier lesHauts de Choiseul, req. n° 328687, AJDA, 8 novembre 2010, p. 2114.

ZAC

ZAC – participation aux équipementspublics – exclusion des frais non liés

aux équipements publics

En vertu de l’article L.311-4 du Code de l’urba-nisme, seul le coût des équipements publics àréaliser pour répondre aux besoins des futurshabitants ou usagers des constructions à édifierdans une ZAC peut être mis à la charge del’aménageur.


unilatérale de vente sous condition suspensivedu droit de préemption urbain avait saisi le jugejudiciaire en vue de l’annulation des cessionsintervenues. La Cour de Cassation relève que « par l’effet de l’annulation rétroactive de la décision de préemption, la condition suspensive du non-exercice du droit de préemption s’était réalisée ». Par ailleurs, le bénéficiaire n’ayant pas levé l’option offerte aux termes de la promesse, laCour conclut que « la promesse était devenuecaduque, de sorte que celui-ci ne disposait d’aucun droit à l’annulation de la vente ». Cette décision vient fragiliser les droits desbénéficiaires qui, du fait de la préemption par lacommune, ne lèvent pas l’option offerte auxtermes de la promesse. Afin d’éviter cette situation, il est recommandéen conséquence aux bénéficiaires, parallèle-ment à la saisine du juge administratif, de leverl’option accordée. Cass, 3ème civ, 22 septembre 2010, n°09-14.817 : Jurisdata n°2010-016514

DPU – EPF – délégation du droit de préemption irrégulière

La question de la compétence pour exercer ledroit de préemption au sein des établissementspublics fonciers est source de nombreux conten-tieux. En effet, jusqu’en 2009, compte-tenu dela rédaction de leurs statuts, l’exercice du droitde préemption relevait de la compétence exclusive du Conseil d’administration de ces établissements, sans possibilité de délégation.C’est pourquoi, par décret en date du

11 décembre 2009, le statut des EPF a étémodifié, afin notamment de permettre auconseil d’administration de déléguer l’exercicedu droit de préemption au directeur général ouà son adjoint. Dans l’arrêt d’espèce, la Cour administratived’appel de Marseille est amenée à se prononcersur les conditions de délégation du droit de préemption. Elle considère qu’une délibérationautorisant le directeur général à signer uneconvention de veille foncière, à engager le finan-cement d’études de définition sur un projet et àsigner tous actes, documents et convention avecl’État et les collectivités territoriales concourantà l’équilibre financier dudit projet, « n’autorisaitpas le directeur général à décider d’exercer ledroit de préemption (…) et que c’est à bon droitque les premiers juges ont annulé les décisionsde préemption attaquées au motif de l’incom-pétence de leur auteur ». CAA Marseille, EPF Provence Alpes Côted’Azur, req. n° 08MA00043, JCP A, n° 48,2358.

CONTENTIEUX

Pouvoirs de police municipale – autorisation d’urbanisme

– non respect des prescriptions – mise en demeure – oui

Une autorisation de lotir a été délivrée le 22 décembre 1987 prévoyant « la neutralisationd’une bande de terrain située au pied de la destinée à recevoir les pierres se détachant de la

paroi ». Les propriétaires n’ayant pas respectécette neutralisation, le maire les a mis endemeure de se conformer aux prescriptions dupermis par un arrêté du 6 mars 2001. Statuanten cassation, le Conseil d’Etat confirme l’arrêtde la Cour administrative d’appel en ce qu’elle « n’a pas commis d’erreur de droit en jugeantque le maire pouvait légalement (…) enjoindreaux intéressés de rétablir la sécurité par la miseen place d’un tel dispositif, et en écartant lemoyen tiré de ce que de tels travaux pouvaientseulement être réalisés par la commune et à sesfrais ». L’article L2212-2 5° du code général des collec-tivités territoriales (CGCT) dispose en effet quela police municipale comprend notamment « lesoin de prévenir (…) et de faire cesser, par la distribution des secours nécessaires (...) les ébou-lements de terre ou de rochers ». En l’espèce, leConseil d’Etat a considéré que la mise endemeure de se conformer à la prescription del’autorisation d’urbanisme relevait bien du pouvoir du maire en vertu de cet article. L’autretexte invoqué par les requérants est l’articleL2212-4 alinéa premier du CGCT qui dispose qu’ « en cas de danger grave ou imminent, telsque les accidents naturels prévus au 5° de l’article L2212-2, le maire prescrit l’exécutiondes mesures de sûreté exigées par les circons-tances ». Le rapport de proportionnalité induitdans cet article a été respecté selon le Conseild’Etat. La mesure de sûreté prise par le mairen’était donc pas disproportionnée alors mêmeque la commune aurait pu réaliser un équipe-ment de sécurité elle-même. Cet arrêt confirmeque le maire peut utiliser ses pouvoirs de policegénérale pour faire respecter une prescriptioncontenue dans une autorisation d’urbanisme. CE, 22 octobre 2010, Powell et a., req.n°316945, RDI décembre 2010, N°12, p.623.

ICPE

Obligation de remise en état – portée

– terrains en dehors du périmètre de l’installation

Le Conseil d’Etat a, pour la première fois, jugéque les mesures prescrites par le préfet dansl’exercice de ses pouvoirs de police des installa-tions classées à l’égard d’un exploitant peuventconcerner des terrains situés au-delà du strictpérimètre de l’installation en cause. En l’espèce,la société ArcelorMittal s’était vu prescrire

l’obligation de procéder à un diagnostic des solsdans un rayon de 500 mètres autour d’uneancienne usine dont elle avait cessé l’activité.En effet, des teneurs en plomb anormalementélevées avaient été relevées dans un rayon de500 mètres autour de l’usine et il ne résultaitpas de l’instruction que la présence de cesmatières polluantes sur le site et ses abords pou-vaient avoir une origine autre que l’exploitationen cause. Contestant la légalité de l'arrêté préfectoral luiimposant de telles mesures au motif qu’ellesportaient sur un périmètre plus vaste que celuide l'usine elle-même, la société a été déboutée

par le Conseil d’Etat qui précise que les mesuresprises par les préfets peuvent tout à fait concerner des terrains situés au-delà du strictpérimètre de l'installation, dans la mesure oùceux-ci présentent des risques de nuisance pourla santé publique ou la sécurité publique ou laprotection de l’environnement, se rattachantdirectement à l’activité présente ou passée decette installation. Le Conseil rappelle par le même arrêt que cesmesures peuvent être prises à tout moment àl’égard de l’exploitant, y compris après la mise àl’arrêt définitif de l’installation classée. CE 26 novembre 2010 - Affaire « ArcelormittalFrance » - n°323534 - JCP Environnement n°2Février 2011

ENVIRONNEMENT

URBANISME ET AMÉNAGEMENT


Droits acquis et ICPE

Aux termes de l’article L. 513-1 du Code de l’environnement : « Les installations qui, aprèsavoir été régulièrement mises en service, sontsoumises, en vertu d'un décret relatif à lanomenclature des installations classées, à auto-risation, à enregistrement ou à déclaration peu-vent continuer à fonctionner sans cette autori-sation, cet enregistrement ou cette déclaration,à la seule condition que l'exploitant se soit déjàfait connaître du préfet ou se fasse connaître delui dans l'année suivant la publication dudécret ». Ainsi, les exploitants d’installationsconcernés par une modification de la nomen-clature ne sont pas contraints de procéder auxformalités d’autorisation, d’enregistrement oude déclaration, mais doivent se faire connaîtredu préfet. Deux arrêts récents mettent en exergue leslimites de ce droit d’antériorité, à savoir d’unepart que l’installation doit avoir été mise en ser-vice régulièrement, de l’autre qu’elle ne doit passubir de modification des conditions d’exploita-tion de l’activité en cause :

Droit d’antériorité – conditions du bénéfice

Autorisation préfectorale – avis du CODERST

– compétence liée du préfet en cas demise en service préalable à l’arrête

d’autorisation

Cet arrêt rappelle que la mise en service d’uneinstallation classée avant l’intervention de l’arrêté préfectoral en autorisant l’exploitationengendre le risque pour l’exploitant de se voirrefuser l’autorisation demandée. En effet, le préfet ne peut statuer sur la demanded’autorisation ICPE qu’après avis du ConseilDépartemental de l’Environnement et desRisques Sanitaires et Technologiques(CODERST), et l’article R. 512-27 du Code del’environnement prévoit expressément que « l’exploitation de l’installation avant l’interven-tion de l’arrêté préfectoral entraîne obligatoirementle rejet de la demande d’autorisation en casd’avis défavorable du CODERST ». Il résulte de cet article que la mise en service avant l’intervention de l’arrêté d’autorisation d’uneinstallation a pour effet de lier la compétencedu préfet à l’avis du CODERST et contraint celui-ci, en cas d’avis défavorable de la commis-sion, à refuser l’autorisation d’exploitation. CAA Nantes 31 août 2010 - n°09NT02175 -JCP Environnement n°12 Décembre 2010

de la société Rhodiateca, à savoir la sociétéRhodia Chimie. Mais cette dernière opposait à la Cour que lesactivités à l’origine de la pollution en cause nelui avaient pas été transmises lors de la cessionfinale car elles avaient été préalablementcédées à d’autre sociétés par apports partielsd’actifs. Cette opération avait eu pour effet detransmettre le passif environnemental de lasociété exploitante aux sociétés bénéficiaires del’apport. Il résulte en effet de la loi et de la jurisprudence que l’apport d’actifs engendre latransmission universelle des droits, biens et obligations liés à la branche d’activité faisantl’objet de l’apport. Or, la Cour rejette cet argument car la transmissionengendrée par un apport partiel d’actifs laissesubsister une obligation de solidarité de la société apporteuse envers la société bénéficiaire.Ainsi, la société exploitante, en l’espèce appor-teuse, demeurait solidaire du passif environne-mental transmis, et son ayant-cause universelavait hérité de cette solidarité. Il peut être dérogé contractuellement à la solidarité issue de l’apport partiel d’actifs enprévoyant, à l’occasion du traité d’apports, uneclause de non-solidarité. Mais en l’espèce,aucun des apports partiels d’actifs n’étaitaccompagné d’une telle clause.

Obligation de remise en état – débiteur

– ayant cause de l’exploitant – apport partiel d’actifs

La Cour de Cassation s’est prononcée, par deuxarrêts rendus à quelques mois d’intervalle, sur laquestion délicate de la transmission de l’obliga-tion de remise en état d’une société exploitantedont la disparition résultait de plusieurs opérationsde fusions, scissions, et apports partiels d’actifs. En l’espèce, la société Rhodiateca, exploitantedurant plusieurs années d’une activité chimiquepolluante, avait fait l’objet d’apports partielsd’actifs en faveur de diverses sociétés, puis avaitcessé définitivement d’exercer, et avait alors étécédée à la société Rhodia Chimie. La découverte de la pollution générée par cetancien exploitant d’installation classée faisaitsurgir le problème de l’imputation des prescriptionsde remise en état ordonnées par les autoritésadministratives. Il est désormais de jurisprudence constante quel’obligation de remise en état pèse directement,lorsqu’il existe encore, sur le dernier exploitant,et qu’en cas de fusion ou absorption, l’ayant-causeuniversel hérite des obligations de l’exploitant.Il apparaissait en l’espèce que l’ayant-cause uni-versel de l’exploitant était le dernier acquéreur

En l’espèce, l’exploitant d’une activité mise enservice au début du XXème siècle et transféréesur un autre site en 1975 avait été mis endemeure par arrêté préfectoral de régulariser sasituation en déposant un dossier de demanded’autorisation d’exploitation de son installationdont le classement dans la nomenclature desétablissements dangereux, insalubres ou incom-modes était intervenu en 1932. L’exploitantsoutenait qu’il avait fonctionné depuis le débutde l’exploitation au bénéfice des droits acquis,mais cette interprétation a été rejetée par leConseil. Le Conseil d’Etat juge en effet que le transfertde l’activité sur un autre site d’exploitation, quiest intervenu postérieurement à l’entrée envigueur d’un décret le soumettant au régime del’autorisation au titre de la législation sur les installations classées, a eu pour effet de modi-fier les conditions d’exploitation de l’activité encause et a, de ce fait, fait perdre à l’exploitant lebénéfice de l’antériorité. L’exploitant était donc,dans les faits, tenu de solliciter une demanded’autorisation d’exploitation de son installation.Il en ressort très clairement que le droit d’anté-riorité ne vaut que pour la poursuite de l’instal-lation dans les mêmes conditions d’exploitation. CE 14 juin 2010 - n°306249 - JCPEnvironnement n°11 Novembre 2010

– mise en service régulière

Il résulte clairement des dispositions de l’articleL. 513-1 du Code de l’environnement et d’unejurisprudence constante que le bénéfice de l’antériorité est subordonné à la condition quel’installation ait été régulièrement mise en service. Tel n’est pas le cas, comme le juge la CAA deLyon, lorsque l’exploitant n’avait pas à l’originedemandé au préfet l’autorisation d’exploiter sonactivité alors que celle-ci était d’ores et déjà, à ladate du début de l’exploitation, classée dans lanomenclature des établissements dangereux,insalubres ou incommodes, et de ce fait soumiseau régime de l’autorisation. CAA Lyon 30 novembre 2010 - n°09LY00252- JCP Environnement n°2 Février 2011

Droit d’antériorité – conditions du bénéfice

– absence de modification de l’installation

Le Conseil d’Etat juge que « le bénéfice d’anté-riorité ne peut être conservé qu’en l’absence demodification apportée, postérieurement à sonclassement, aux conditions d’exploitation del’activité en cause ».


COLLECTIVITESLOCALES

Collectivités locales – délibération du Conseil municipal

– information des élus

Si le jugement du Tribunal Administratif deParis relatif au stade Jean Bouin est déjà un peuancien (18 décembre 2009), il paraît utile d’enrappeler les termes. Se fondant sur les dispositions de l’articleL.2121-13 du Code général des collectivités territoriales, le Tribunal rappelle que lorsque lemaire d’une commune soumet un projet de délibération au conseil municipal, il est tenud’adresser aux conseillers municipaux une noteexplicative de synthèse suffisamment détailléeà l’appui de ce projet, permettant d’apprécierl’incidence en fait et en droit de la décision à prendre. Le juge du fond en déduit que « l’apport d’informations suffisantes par lemaire, préalablement au vote, pour éclairer lechoix du conseil municipal constitue un élémentde légalité de l’opération ». TA de Paris, 18 décembre 2009, Associationde sauvegarde Boulogne Paris Les Princes, req.n°0705727.

CONTRATS PUBLICS

Transparence – acte unilatéral

– application (oui)

Dans une affaire qui concernait la délivrancepar une autorité publique d’un agrément à un

du contrat, cela constitue un motif de résiliationpour faute. CE, 27 octobre 2010, Syndicat intercommunaldes transports publics de Cannes, Le Cannet,Mandelieu-la-Napoule, req. n°318617, DroitAdministratif, n°1, janvier 2011, p.26.

Contrats d’installation et d’exploitation de panneaux

photovoltaïques sur le domaine public – contrats soumis au droit

de la commande publique (oui) – concession de travaux ou marche

public (oui).

Le département du Gard avait publié un appelà projets portant – à l’issue d’une procédure ad hoc – sur l’installation d’équipements photo-voltaïques en toiture de bâtiments (collèges etautre bâtiments), visant à mettre en œuvre d’icià 2014 plus de 200.000m2 de panneauxsolaires photovoltaïques. Le département avaitprévu, dès le stade de l’appel à projets, quecette procédure aboutirait pour chaque site à laconclusion d’une convention portant occupationdu domaine public et avait joint au dossier deconsultation un projet type de convention. Le TAde Nîmes a été saisi dans le cadre d’un référéprécontractuel formé par la Sté FONROCHEInvestissements qui avait concouru à la procé-dure de mise en concurrence, au motif que ledépartement du Gard n’avait pas respecté leprincipe d‘égalité de traitement des candidatspuisque tous n’avaient pas bénéficié du mêmeniveau d’information pour la formulation deleur offre financière suite à la publication d’unarrêté portant sur une baisse des tarifs derachat d’électricité. En l’espèce, si le juge nes’est pas expressément prononcé sur la qualifi-cation juridique du contrat en cause, se conten-tant d’exiger des collectivités qu’elles veillent aurespect de l’égalité de traitement des candidats,cette première ordonnance rendue en matière

opérateur économique aux fins d’exploiter demanière exclusive une activité de jeux d’argent,la Cour de Justice de l’Union Européenne faitapplication de sa jurisprudence Telaustria du 7 décembre 2000. La Cour considère ainsi que les autorisations àcaractère unilatéral doivent être délivrées dansle respect des règles fondamentales du TraitéCE, notamment les principes d’égalité de traitement et de transparence qui en découlent.Elle justifie sa décision en indiquant que « leseffets d’un tel agrément à l’égard des entreprisesétablies dans d’autres Etats membres et quiseraient potentiellement intéressées par l’exercicede cette activité sont les mêmes que ceux d’uncontrat de concession de services ». CJUE, 3 juin 2010, The Sporting Exchange Ltd,Aff. C-203/08, Contrats et marches publicsn°12, décembre 2010, p.35.

Modification unilatérale d’un contrat pour motif d’intérêt

général – obligation d’exécution

Le Conseil d’Etat rappelle qu’en vertu des règlesgénérales applicables aux contrats administratifs,la personne publique a la possibilité d’apporterdes modifications à ses contrats de manière unilatérale pourvu que cette modification soitdictée par un motif d’intérêt général. Dans le cas où une telle modification est effec-tuée, le cocontractant de la personne publiqueest tenu de respecter ses obligations contrac-tuelles modifiées. En contrepartie, il disposed’un droit au maintien de l’équilibre financierdu contrat. Si le cocontractant ne s’exécute pas et nedémontre pas un bouleversement de l’économie

DROIT PUBLIC

La Cour de cassation juge donc et réaffirmequ’en l’espèce la société Rhodia Chimie n’étaitpas pollueur mais bien payeur, clarifiant la portée de ces mécanismes de droit des sociétéssur l’obligation de police administrative desICPE. Cass. 3ème civ. 2 décembre 2009 – « SAS RHODIACHIMIE » – n°08-16.563 - JCP Environnementn°10 Octobre 2010 Cass. 3ème civ. 22 juin 2010 – « SCI deNemours » – n°09-10215 - JCP Environnementn°10 Octobre 2010

Pouvoir du maire – code général descollectivités territoriales

– travaux de remise en état – motif d’environnement

L’article L. 2213-25 du Code général des collectivités territoriales donne la possibilité aumaire d’obliger, pour des motifs d’environnement,les propriétaires de terrains non bâtis et nonentretenus situés en zone urbanisée à réaliser àleurs frais des travaux de remise en état sur leurpropriété. Le deuxième alinéa de cet article précise : « Si, au jour indiqué par l’arrêté de mise

en demeure, les travaux de remise en état prescrits n’ont pas été effectués, le maire peutfaire procéder d’office à leur exécution aux fraisdu propriétaire ou de ses ayants droit ». Dès lors, un maire a pu légalement mettre endemeure le propriétaire d’un terrain encombréde gravats et de divers détritus et déchets dechantiers de procéder à l’entretien de ce terrain,puis faire procéder d’office à la remise en étatdu terrain, faute d’exécution dans les délais parle propriétaire. CAA Nancy 11 février 2010 - n°09NC00279 -JCP Environnement n°2 Février 2011

ENVIRONNEMENT - SUITE


de passation des contrats d’installation et d’exploitation de panneaux photovoltaïques,permet tout de même d’affirmer que les contratsd’installation photovoltaïque se trouvent dans lechamp de la commande publique, puisque lejuge a considéré que « de tels contrats ont pourobjet non seulement de permettre l’occupationdu domaine public, en contrepartie d’une redevance versée par le bénéficiaire, mais éga-lement de prévoir l’exécution par le bénéficiairede travaux d’installation de matériel photo-voltaïque et de travaux d’entretien des toituresdes bâtiments concernés, en contrepartie desquels le bénéficiaire se voit reconnaître parle département du Gard le droit d’exploiter leséquipements ; que les conventions prévues parle département du Gard constituent dès lors, euégard à cet objet, et à l’existence de cette procédure, des contrats qui sont au nombre deceux que peut connaître le juge du référé pré-contractuel en cas de manquement aux obliga-tions de publicité et de mise en concurrence. ». TA Nîmes, 4/10/2010, Société FonrocheInvestissements, req n° 1002266

DOMAINE PUBLIC

Qualification juridique du contrat d’occupation d’une boutique située

dans un aérogare – délégation de service public (non) – contrat d’occupation du domaine

public (oui)

La Chambre de commerce et de l’Industrie dePointe-à-Pitre avait publié un appel à projet envue de la conclusion d’une convention d’occu-pation du domaine public portant sur l’aména-gement et l’exploitation d’une boutique situéedans l’enceinte de l’aérogare. Ce contrat étaitassorti de prescriptions tenant notamment à laqualité du service, à l’aménagement deshoraires d’ouverture et à l’insertion du commercelocal dans la réalité locale, notamment par lacréation d’un espace guadeloupéen et d’unecase à rhum. Le juge des référés a été saisi parun candidat évincé au motif que la procédureretenue était irrégulière car le contrat en cause

devait être regardé comme ayant pour effet dedéléguer la gestion d’un service public se ratta-chant à la mission statutaire de la Chambre de commerce et de l’industrie et que, par conséquent, la chambre était tenue de respecterles règles de passation qui s’y rapportent. LeConseil d’Etat a censuré l’ordonnance du jugedes référés en considérant « qu’à supposermême que ces obligations puissent être regar-dées comme relevant d’une mission de servicepublic, elles n’auraient pas pour objet de confierà ce cocontractant la gestion d’un service publicmais seulement la création et l’exploitation d’unéquipement commercial affecté à ce service ;que la convention envisagée ne saurait ainsiêtre regardée comme une délégation de servicepublic ; qu’ayant principalement pour objet l’occupation du domaine public aéroportuairemoyennant le versement d’une redevance il nes’agit pas non plus d’un contrat de prestationde services ». Cet arrêt apporte une illustration intéressantede la distinction qu’il convient de faire à raisonde l’objet d’un contrat entre délégation de ser-vice public et contrat d’occupation nonobstantla présence de prescriptions particulières et lefait que la rémunération soit substantiellementassurée par les résultats de l’exploitation. CE, 13/01/2011, Chambre de Commerce etd’industrie de Pointe-à-Pitre, req n°341669

Domaine public – critères – convention d’occupation portant surun local situé a l’intérieur d’un centre

de tennis communal

Par convention du 14 avril 1998 conclue pourune durée d’un an renouvelable par tacitereconduction, le Commune de St TROPEZ a misà disposition des locaux d’un bâtiment dit « clubhouse », situés à l’intérieur du centre de tenniscommunal dans lesquels le bénéficiaire de l’autorisation y exploitait un bar restaurant.Après que la commune a fait connaître à sonoccupant sa volonté de mettre fin à la conven-tion, celui-ci s’est maintenu dans les lieux. LaCommune a ensuite saisi le juge des référés afinqu’il lui enjoigne de quitter les lieux. Le juge desréférés du Tribunal Administratif de Toulouse

ayant fait droit à la demande de la commune,les occupants se sont pourvus en cassationcontre l’ordonnance en excipant notamment dece que la commune n’établissait pas que cesbiens auraient été affectés au service public etrelevaient donc du domaine public communal.Dans cette affaire, si le Conseil d’Etat a annulél’ordonnance du juge des référés en considérantque ce dernier s’est « borné à indiquer qu’ils - leslocaux en cause - étaient situés dans l’enceintedu centre de tennis, sur des parcelles apparte-nant au domaine public de la commune ; qu’enstatuant ainsi, il a, eu égard à l’argumentationqui lui était soumise, insuffisamment motivéson ordonnance », il n’en a pas moins considéréin fine que le litige relevait de sa compétencepuisqu’il a ensuite été conduit à constater que«ces locaux […] sont situés dans l'enceinte ducentre de tennis ; que, s'ils sont directementaccessibles au public, y compris aux personnesextérieures au club de tennis […] l'occupantétait soumis, par la convention de mise à dispo-sition conclue avec la commune, à des sujétionsliées notamment à la tenue d'une permanencepour la location des courts de tennis et d'unétat hebdomadaire des encaissements, à l'ouverture quotidienne du club house et desinstallations sportives, à la vérification del'éclairage et de l'extinction des courts le soir, àl'aménagement d'un coin salon pour lesmembres du club de tennis et à l'organisationde repas pour ces membres ». Le Conseil d’Etat en a ainsi déduit « que leslocaux en cause ne sont pas manifestementinsusceptibles d'être qualifiés de dépendancesdu domaine public dont le contentieux relève dela compétence de la juridiction administrative ». Cet arrêt démontre que le juge s’attache de plusen plus à rechercher s’il existe, outre un lien physique, un lien fonctionnel qui justifierait quele bien, situé au sein de dépendances du domainepublic, doive également et de ce fait, être considéré comme en faisant aussi partie. A cetitre, cet arrêt nous semble se situer dans le droit fil de celui rendu par le Conseil d’Etat le 28 décembre 2009, SARL Brasserie du Théâtre. CE, 22/10/2010, Commune de St Tropez, reqn° 335051

• Les modalités de rétrocession par une communed'un bien acquis par voie de préemption(N°4-2010)

• La garantie financière d'achèvement : « un élé-ment essentiel du contrat de vente d'immeubleà construire » (n°4-2010)

• Les incidences de la loi Grenelle 2 (loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010) sur l'immobilier,l'urbanisme et l'environnement(Supp n°3-2010)

• Loi sur le Grand Paris (Supp n°3-2010) • Taxes forfaitaires sur le produit de certaines

valorisations immobilières (Supp n°3-2010) • Nouveau Bail Emphytéotique Administratif

(Supp n°3-2010) • Tout savoir sur l'EIRL (n°3-2010) • Successions internationales et loi applicable : du

morcellement au principe de l'unicité (n°2-2010) • L'actualité réglementaire récente en matière

d'environnement et d'urbanisme (n°2-2010)

• De la vente des logements sociaux aux locataires HLM (n°2-2010)

• Le marché immobilier parisien de prestige en2009 (n°2-2010)

• Droits de succession ou donation : Profitez dunouveau taux d'intérêt légal ! (n°1-2010)

• Démembrement de propriété : un outils de défiscalisation (n°1-2010)

Pour obtenir une copie de ces articles : [email protected]

Tables des articles parus au Bulletin de Cheuvreux en 2010

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Cabinet Richard


N° 01 - 2011 (Mars)

LES INDICES

Confiance des ménages et achat immobilier

Il existe une forte corrélation entre l'évolution des prix des logements et l’indice d’opinion des ménagestel qu’il est déterminé par l’INSEE. Ce dernier a connu une forte chute en début d'année 2008, anticipant la baisse des prix, avant de remonter sensiblement de la même manière que l'évolution desprix, qui, elle, s’accélère fortement en 2010 en renforçant (de manière injustifiée ?) l’écart les séparant(voir tableau n°1). Les principaux indicateurs sont en voie de stabilisation après une remontéecertaine en 2009 (voir tableau n°2).

En bref

Logements anciens: nouveau record historique du prix de vente à Paris[BusinessImmo - jeudi 3 mars 2011]

Paris a établi en 2010 un record immobi-lier avec un prix de vente dans le logementancien à 7.330 euros/m2 en moyenne(+17,5 % sur un an), niveau qui devraitencore monter en 2011 en raison d'unedemande plus forte que l'offre, selon uneétude des notaires parisiens publiée jeudi.Avec un prix moyen de 7.330 euros/m2 au4e trimestre, soit une hausse de 17,5 % surun an, pour les appartements anciens,Paris intra-muros bat le record de 7.030euros/m2 qui datait seulement du 3e

trimestre, indique cette étude de laChambre des notaires de Paris et de l'Ile-de-France.

« La hausse actuelle des prix des loge-ments anciens devrait continuer au premier semestre et se stabiliser au second », estime Me Christian Lefebvre,président de la Chambre des notaires d'Ile-de-France.

Se basant sur les avant-contrats de vente,et non sur les actes définitifs, les notairesaffirment que « le niveau de 7.600 euros lem2 moyen » a été atteint en février 2011.Pour l'ensemble de l'Ile-de-France, les prixont enregistré une hausse de 14,1% en2010 par rapport à 2009.

L'augmentation est beaucoup moins forteen petite couronne (+12,8 %) et en grande couronne (+7,3 %) que dans lacapitale.Pour le seul quatrième trimestre, le prixmoyen des logements anciens à Paris agrimpé de seulement 4,4 %, par rapportau trimestre précédent, ce qui expliqueque la hausse n'a pas atteint les 20 % surl'ensemble de l'année, ce qui étaientencore imaginé début décembre au vu destrois premiers trimestres.

Le nombre de transactions (neuf et ancien)a atteint en 2010 60.080 sur la région IDF,en progression de 37 % par rapport à2009.

CONJONCTURE

CONSOMMATION

Indices des prix à la consommation (sources : INSEE)janvier 2010 Variation en %

Ens. des ménages : 121,79 mensuel : – 0,2 annuel : +1,8Ens. des ménages : Hors Tabac 120,32 mensuel : – 0,2 annuel : +1,7Ménages urbains : 122,39 mensuel : – 0,2 annuel : +1,7Ménages urbainsHors tabac : 120,24 mensuel : – 0,2 annuel : +1,6

CONSTRUCTION

Indice Nat. Bâtiment Tous corps d'Etat (BT01)novembre 2010 Variation en %

830,6 mensuel : + 0,11 annuel : + 3,36

Indice coût de la construction (sources : INSEE)3ème trim. 2010 Variation Variation Variation

sur 1 an sur 3 ans sur 9 ans

1 520 + 1,27 % + 5,33 % + 32,75 %

Indice de référence des loyers

4ème trim. 2010 Variation annuelle

119,17 + 1,45 %

INDICES BOURSIERS

Au 14 mars 2010 Variation VariationIndice Immobilier : depuis le 01/01/10 depuis 1 an(code Sicovam : QS0011018098)

1 361,65 + 2,05 % + 9,41 %

CAC 40 : 3 896,00 + 2,41 % – 0,79 %

TAUX MONÉTAIRESTaux de Base Bancaire

Variat. annuelleInchangé depuis le 31/12/2009 : 6,60 %

Taux d'intérêt légalPour 2011 : 0,38 %

Argent au jour le jour (T4M) : Au 1er fév. 2011 : 0,6780 %

PIB : 1998 : +3,4 %1999 : +2,9 %2000 : +3,6 %2001 : +2,0 %

CROISSANCE2002 : +1,2 %2003 : +0,8 %2004 : +2,3 %2005 : +1,2 %

2006 : +2,1 %2007 : +1,9 %2008 : +0,8 %2009 : – 2,2 %

3,53

2,52

1,51

0,50

- 0,5- 1

- 1,5- 2

- 2,5 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Prix des logements parisiens et opinion des ménages (1995 - 2ème trim. 2010)

Confiance des ménages (Janv. 2008 - Juillet 2010)

0

- 10

- 20

- 30

- 40

- 50

Capacité future à épargnerOpportunité de faire des achats importantsIndicateur résumé opinion des ménages

6

4

2

0

- 2

- 4

- 6

10

0

- 10

- 20

- 30

- 40

- 501995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Evolutions des prix des logements anciens à Paris au m2

(Echelle de gauche)

Confiance des ménages - Indice INSEE (Echelle de droite)

© Etude CHEUVREUX

Mai 08

Juil. 08

Mai 08

Juil. 08

Sept. 0

8Nov.

08Jan

v. 09

Mars 09

Mai 09

Juil. 09

Sept. 0

9Nov.

09Jan

v. 10

Mars 10

Mai 10

Juil. 10

Sept. 1

0Nov.

10

Arrdt Nombre Prix moyen au M2 Nombre d’appart. de Programmes dans l’Arrdt disponibles

7ème 1 n.c. € 192

13ème 1 8 451 € 14

15ème 3 11 025 € 13

16ème 1 10 735 € 1

Arrdt Nombre Prix moyen au M2 Nombre d’appart. de Programmes dans l’Arrdt disponibles

17ème 1 9 284 € 11

18ème 2 7 363 € 53

19ème 3 6 300 € 28

PROGRAMMES NEUFS DANS PARIS PAR ARRONDISSEMENT

QUELQUES PROGRAMMES IMMOBILIERS NEUFS DANS PARIS

L’IMMOBILIER PARISIEN

Paris 7ème � PARIS 7 Rive Gauche

rue de Sèvres - rue Vaneau COGEDIM

Paris 15ème � Square Vaugirard

383/387 rue de Vaugirard COGEDIM

Paris 18ème � LE FACTORY

20-24 rue Hégésippe Moreau/rue Ganneron COGEDIM

L’IMMOBILIER PARISIENConjoncture

4ème trimestre 2010246,1

Variation annuelle+ 17,5 %

Variation sur 3 mois+ 4,4 %

© Etude CHEUVREUX

5

4

3

2

1

0

- 1

- 2

- 3

- 4

- 5

- 6

Ceci constitue un aperçu des programmes immobiliers neufs dans Paris. Août 2010 - Source : « Indicateur BERTRAND ». Référence de l’Etude : Service d’expertise et de négociation immobilière, Thierry CROIZÉ / Sandrine MEUNIER.

Indice Notaire / INSEE Paris (prix/m2 Appartements anciens)

Evolution des prix et des volumes dans Paris et Petite CouronneSource : Evolution au 4ème trimestre 2010 de la Chambre des Notaires de Paris www.paris.notaires.fr

Transactions immobilières Volume Chiffre d’AffairesTotal : + 37 % + 12,1 %

Dont :

Appartements anciens libres + 26 % + 12 %Appartements neufs + 81 % + 14 %Maisons anciennes + 23 % + 10,8 %Maisons neuves + 41 % + 8 %