Immobilier d’entreprise
et démembrement de propriété
Salon des entrepreneurs 2012
2
Laurent BenoudizPrésident du Club Fiscal de
l’Ordre des Experts ComptablesRégion Paris Ile-de-France
Anaïs LentiscoInspecteur Spécialiste Patrimoine
Gan Assurances
Ouverture
3
Plan de l’intervention
• L’immobilier d’entreprise : Etre ou ne pas être à l’IS ?
• Le démembrement de propriété : Qu’est-ce ?• Le démembrement de l’immeuble ou la stratégie
de cash-out.• Le démembrement lors de l’acquisition de
l’immobilier d’entreprise : simulations• Conclusions
4
L’Immobilier d’entreprise
Être ou ne pas être à l’IS
5
Le match IR/IS
• À l’IR• Un TMI pénalisant• Une déduction
forfaitaire faible• Une imposition sur un
résultat dégagé • Une fiscalité pénalisant
l’acquisition• Mais…une
exonération pour les plus patients!
• À l’IS• Un taux attractif• La déduction des frais
réels et l’amortissement• Seule la distribution
rend exigible un impôt complémentaire
• La prise en compte des frais d’achat
• Mais…une sortie pénalisante
6
Résultat…
• L’avenir est incertain• Voyons un cas
concret
7
Une opération classique
• Acquisition d’un bien immobilier à usage de bureaux:
• Prix d’achat 300 K€• Frais achat 15 K€ apporté par l’associé• Loyer normal 30 K€• Emprunt 100%• Durée 15 ans à 5% avec assurance
8
La première année
FISCALITE IS IR
Loyer 30 000 30 000
Amortissements 9 600 0
Interet taux 5% 14 687 14 687
Frais d'achat (15k€) 5 713 0
Base f iscale 0 15 313
Impôt 0 7 810
TRESORERIE
Loyer 30 000 30 000
Échéance 28 469 28 469
Impôt 0 7 810
Trésorerie annuelle 1 531 -6 279
9
La neuvième année
Loyer 30 000 30 000
Amortissements 9 600 0
Interet taux 5% 7 926 7 926
Base fiscale 12 474 22 074
Impôt 1 871 11 258
TRESORERIE
Loyer 30 000 30 000
Échéance 28 469 28 469
Impôt 1 871 11 258
Trésorerie annuelle -340 -9 727
EN CUMUL 4 022 -71 119
10
A la fin de l’emprunt
Loyer 30 000 30 000
Amortissements 9 600 0
Interet taux 0
Frais d'achat 0 0
Base f iscale 20 400 30 000
Impôt 3 060 15 300
TRESORERIE
Loyer 30 000 30 000
Échéance 0 0
Impôt 3 060 15 300
Trésorerie annuelle 26 940 14 700
En cumul 25 316 -127 044
11
A la fin de l’amortissement (25 ans)
FISCALITE IS IR
Loyer 30 000 30 000
Amortissements 0 0
Interet taux 6,5% 0
Base f iscale 30 000 30 000
Impôt 4 500 15 300
TRESORERIE
Loyer 30 000 30 000
Échéance 0 0
Impôt 4 500 15 300
Trésorerie annuelle 25 500 14 700
Disponible après RCM 16575 14 700
12
Quelle option fiscale ?
• A priori, l’option à l’IS semble plus que favorable!
• Mais quid de la cession ?
13
Régime d’imposition des PV
• Si SCI transparente (IR), application du régime des PV immobilières sur la cession des titres ou de l’immeuble : – 19% + prélèvements sociaux à 13,5% – mais abattement de 2%, 4% puis 8% par
année de détention au-delà de 5 ans – -> Exo 100% après 30 ans.
14
L’abattement nouvelle formule
Durée Abattement annuel Abattement cumulé
- De 5 ans 0 0
De 6 à 17ans (12 ans) 2% 24%
De 18 à 24 ans (7 ans) 4% 52 %
De 25 à 30 ans (6 ans) 8% 100%
Durée Abattement actuel Abattement ancien
10 ans 10 % 50 %
15 ans 20 % 100 %
20 ans 32 % 100%
25 ans 60 % 100%
30 ans 100% 100%
15
• Si SCI IS, imposition des cessions de parts au régime des PV mobilières depuis le 31/12/2004 : 19% + 13,5 % de PS
• Si SCI IS, imposition de la cession de l’immeuble à l’IS (33,33%) sur la PV nette (PV-VNC) puis imposition de la distribution…
Régime d’imposition des PV
16
Cession la 15ème année…IR (immeuble ) Immeuble (IS) Parts (IS)
Prix de cession 600 600 625
Prix de revient 367,50 (300 + 7,5% + 15
%)
156(300 – 15 x 9,6)
15
PV imposable 232,50 444 610
Abattement 20 % 0 0
PV nette 186 444 610
Taux d’impôt 32,5 % (19% + 13,5%)
33,33 % 32,5%
Impôt 60 148 198
Impôt sur distrib. 0 477 x 32,5% 0
Net après impôts 540 322 412
Surcoût… - 218 K€ - 128K€
pm : IR payé -127 K€ 0 0
17
Cession la 25ème année…IR (immeuble ) Immeuble (IS) Parts (IS)
Prix de cession 750 750 750
Prix de revient 367,50 (300 + 7,5% + 15
%)
60(300 – 25 x 9,6)
15
PV imposable 382,50 690 735
Abattement 60 % 0 0
PV nette 153 690 735
Taux d’impôt 32,5 % (19% + 13,5%)
33,33 % 32,5%
Impôt 50 230 240
Impôt sur distrib. 0 460 x 32,5% 0
Net après impôts 700 310 495
Surcoût… -390 K€ - 205 K€
18
Nouveau : ne pas oublier la CEHR…
• Intégration de la PV immobilière imposable et des dividendes (avant abattement de 40% mais après abattement à la base de 1.525 ou 3.050 €) dans le RFR servant de base imposable à la CEHR– 3% au-delà de 250.000 € et 4% au-delà de
500.000 € par personne (quelque soit le nombre d’enfants).
19
Le démembrement de propriété
Qu’est ce que c’est ?
20
LA PROPRIETE
• L'article 544 du Code civil définit la propriété comme le « droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »
• Le droit de propriété est donc l'addition d'un ensemble de prérogatives du propriétaire : - l'usus, le droit d'user le bien - le fructus, le droit de percevoir les revenus - l'abusus, le droit d'en disposer (vendre, donner, modifier…)
21
LE DEMEMBREMENT DE PROPRIETE
• Le droit de propriété peut faire l'objet d'un démembrement qui entraîne la constitution de deux droits réels, l'usufruit et la nue-propriété.
• Contrairement à l'indivision, ces deux droits ne s'exercent pas simultanément mais distinctement et indépendamment.
• L'usufruit est un droit temporaire. Au terme, le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire.
22
L'USUFRUIT
• Article 578 du Code civil : « L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance. »
• L'usufruit peut porter sur tous les biens, immeubles, meubles, y compris les sommes d'argent (dans ce dernier cas, le régime spécial du quasi-usufruit s'applique).
23
DUREE DE L'USUFRUIT
• Le démembrement de propriété prend fin par le décès de l'usufruitier ou, en cas d'usufruit temporaire par l'arrivée du terme si le décès n'est pas survenu. L'usufruitier ne peut donc pas transmettre son droit par voie de succession ou de testament.
• Par ailleurs : - Article 619 du Code civil : « L'usufruit qui n'est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans. » Il ne peut être dérogé à cette disposition qui est ainsi d'ordre public
24
LA NUE-PROPRIETE
• La nue-propriété est le droit réel du propriétaire de ce même bien grevé d'usufruit. Le détenteur de ce droit est appelé nu-propriétaire.
• Le nu-propriétaire doit laisser l'usufruitier entrer en possession du bien donnant droit à usufruit, en jouir et en percevoir les fruits.
• Il doit par contre en supporter les charges exceptionnelles telles que les grosses réparations dans le cas des immeubles.
• Le nu-propriétaire peut disposer de son droit. La nue-propriété peut donc être cédée ou hypothéquée. En cas de cession, l'acquéreur est tenu aux mêmes obligations et détient les mêmes droits que le nu-propriétaire d'origine.
• La nue-propriété peut être transmise par donation ou succession.• Au terme de l'usufruit, le nu-propriétaire devient alors plein
propriétaire.
25
Schéma d’un démembrement
Droits de l’usufruitier
Droits du nu-propriétaire
2012 Fin de vie de la chose
26
Valeur de l’usufruit
La valeur économique d’un usufruit dépend :- du taux d’actualisation (taux de rendement du bien)- de la durée du démembrement
27
La fiscalité : Impôt sur le revenu
• L'impôt sur le revenu est dû par l'usufruitier. • Toutefois, le nu-propriétaire d'un bien immobilier
donné en location par l'usufruitier, peut déduire de son revenu global, les dépenses et les intérêts d'emprunts concernant les grosses réparations qu'il supporte financièrement sous certaines conditions.
28
La fiscalité : Plus-values
• L'usufruitier et le nu-propriétaire peuvent céder isolément ou concomitamment leurs droits respectifs. La plus-value sera alors déterminée en fonction de la nature du bien et des circonstances de son acquisition et de sa cession.
29
La fiscalité : ISF
• Les biens grevés d'usufruit doivent en principe être compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en toute propriété (article 885-G CGI). Si l'usufruit ne porte que sur une fraction du bien, l'usufruitier n'aura à déclarer que la même fraction de sa valeur en toute propriété.
• Toutefois, la loi a prévu que l'impôt est supporté par l'usufruitier et le nu-propriétaire, chacun à concurrence de la valeur de ses droits, en cas de vente avec réserve d'usufruit et pour l'usufruit légal du conjoint survivant.
30
La fiscalité : ISF
ACTIFSort fiscal de l'actif en matière d'ISF
Conjoint EnfantsUsufruit légal du
conjoint(décès avant le 1er juillet
2002)Article 767 du Code civil
Taxable sur l'usufruit *Taxable sur la nue-
propriété *
Usufruit légal du conjoint
(décès après le 1er juillet 2002)
Article 757 et s. du Code civil
Taxable sur la pleine propriété
Exonéré jusqu'à l'extinction de l'usufruit
* les droits démembrés sont déterminés avec l'article 669 du CGI.
31
DROITS D'ENREGISTREMENT (Y compris les droits de mutation à titre gratuit)
• La valeur des biens transmis en usufruit et en nue-propriété est fixée forfaitairement à une fraction de la valeur de la propriété entière d'après l'âge de l'usufruitier, conformément au barème de l'article 669 du CGI.
32
Art. 669-1 du CGI
Age de l'usufruitier
(art. 669 CGI)
Valeur de l'usufruit
(en %)
Valeur de la nue-propriété
(en %)
Moins de 21 ans 90 10
De 21 à 30 ans 80 20
De 31 à 40 ans 70 30
De 41 à 50 ans 60 40
De 51 à 60 ans 50 50
De 61 à 70 ans 40 60
De 71 à 80 ans 30 70
De 81 à 90 ans 20 80
A partir de 91 ans
10 90
33
Art. 669-2 du CGI
• Usufruit temporaire : 23 % de la valeur en pleine propriété par période de 10 ans (sans égard à l'âge de l'usufruitier).
34
Société civile et
Démembrement
34
35
SCI & Démembrement
• Démembrement de l’immeuble?
• Démembrement des parts ?
• Quand faut-il démembrer ?– A l’acquisition ?– Après l’acquisition ?
• Examen des incidences (IR,IS,DE)
35
36
Le démembrement
Exemple d’un démembrement d’immeuble
36
37
Le cas JACQUES CELAIR
• Il a 56 ans, il est Président d’une société florissante dont la reprise n’intéresse pas ses deux enfants majeurs.
• Il est marié et …heureux !
• Il a un patrimoine confortable
37
38
Le cas JACQUES CELAIR
• Outre sa société, estimé à 1 500 K€:– Résidence principale 350 000– Résidence Cannes 450 000– SCI Bastille 1000 000– Liquidités 100 000
• Son salaire actuel est de 120 000€/an
• Mais quelles sont ses préoccupations?
38
39
Le cas JACQUES CELAIR
• Il craint qu’à 60 ans, sa retraite soit insuffisante!
• Il sait qu’un décès accidentel serait catastrophique.
• Il songe à vendre la SCI, mais elle constitue un complément de revenu appréciable
39
40
Le cas JACQUES CELAIR
• En effet , la SCI constitué en 1976, encaisse de la SA un loyer de 72K€
• La SCI a, bien sûr, remboursé l’emprunt
• La valeur actuelle de l’immeuble est de
1 000 000 € !
40
41
Le cas JACQUES CELAIR
• Le choix est très délicat:– D’un coté la cession n’entraînerait aucune
plus-value (le bien est détenu depuis 35 ans), et son replacement pourrait être facilement optimisé, malgré l’assujettissement à l’ISF.
– De l’autre, le placement a un revenu très satisfaisant, quoique lourdement taxé, et présente une sécurité dont il aimerait faire profiter ses enfants.
41
42
Le cas JACQUES CELAIR
• Quant à l’entreprise, c’est la fierté du père.
• Malgré une légère décrue, les résultats annuels sont de l’ordre de 60K€
• La trésorerie, pléthorique est de 1.2M
42
43
Le cas JACQUES CELAIR
• La SCI cède à la SA l’usufruit des locaux pour une durée de 12 ans.– Prix de cession 600.000,soit 12 ans de
revenu actualisés à 6 %– Droits d’enregistrement de 5.09% sur 46% de
la PP soit 460 000 x 5,09% = 23.460 €
43
44
Situation de la SA
• Les avantages sont nombreux:– Elle pérennise pour une longue durée un coût
d’occupation favorable;– Elle substitue un loyer de 72k€ par un
amortissement de 50K€, qui a le double avantage d’augmenter les résultats et de présenter un meilleur cas-flow
– Enfin, elle prépare une meilleure cession en ayant « dégonflé »sa trésorerie.
44
45
Situation de Jacques CELAIR
• Il encaisse 600 K€ sans impôt, tout en laissant sa société dans une bonne situation
• Il peut utiliser « intelligemment » cette trésorerie
• Il peut en profiter, pour donner, à ses enfants la SCI en optimisant le coût
45
46
Le démembrement
Et lors d’une acquisition ?
46
47
Hypothèses…
• Acquisition d’un bien d’une valeur de 500 K€• Apport de 37.500 € (montant des frais d’acquisition)• Financement sur 15 ans au taux de 4% (remboursement annuel de
44.381 €)• Loyer annuel de 40.000 €• Charges locatives : 3.000 € / an• Charges propriétaires : 1.000 € / an• Amortissement du bien sur 30 ans• Taux d’imposition marginal de 41%, contributions sociales de 13,5%• Impôt sur les sociétés au taux de 33,33%
48
Schéma classique
M. XM. X
Société exploitation SCI à l’IRBail
49
Impact pour M.X
Année Loyers Frais Apports Rembours. Economie[+] Flux
perçus et financiers d’emprunt ou de
charges (adossement) supplément [-] trésorerie
d’impôt
2011 40 000 -1 000 -37 500 -40 683 -39 183
2012 40 600 -1 015 -44 381 -11 468 -16 265
2013 41 209 -1 030 -44 381 -10 924 -15 127
2014 41 827 -1 046 -44 381 -11 822 -15 422
2015 42 455 -1 061 -44 381 -12 706 -15 695
2016 43 091 -1 077 -44 381 -13 619 -15 986
2017 43 738 -1 093 -44 381 -14 560 -16 297
2018 44 394 -1 110 -44 381 -15 532 -16 630
2019 45 060 -1 126 -44 381 -16 535 -16 983
2020 45 736 -1 143 -44 381 -17 570 -17 359
2021 46 422 -1 161 -44 381 -18 639 -17 759
2022 47 118 -1 178 -44 381 -19 741 -18 183
2023 47 825 -1 196 -44 381 -20 880 -18 633
2024 48 542 -1 214 -44 381 -22 057 -19 110
2025 49 270 -1 232 -44 381 -23 272 -19 615
2026 50 009 -1 250 -3 698 -24 527 20 534
2027 50 759 -1 269 -25 451 24 040
2028 51 521 -1 288 -25 813 24 420
2029 52 294 -1 307 -26 200 24 786
2030 53 078 -1 327 -26 593 25 158
2031 -26 992 -26 992
924 948 -23 123 -37 500 - 665 715 - 384 901 - 186 301
Année Loyers Frais Apports Rembours. Economie[+] Flux
perçus et financiers d’emprunt ou de
charges (adossement) supplément [-] trésorerie
d’impôt
2011 40 000 -1 000 -37 500 -40 683 -39 183
2012 40 600 -1 015 -44 381 -11 468 -16 265
2013 41 209 -1 030 -44 381 -10 924 -15 127
2014 41 827 -1 046 -44 381 -11 822 -15 422
2015 42 455 -1 061 -44 381 -12 706 -15 695
2016 43 091 -1 077 -44 381 -13 619 -15 986
2017 43 738 -1 093 -44 381 -14 560 -16 297
2018 44 394 -1 110 -44 381 -15 532 -16 630
2019 45 060 -1 126 -44 381 -16 535 -16 983
2020 45 736 -1 143 -44 381 -17 570 -17 359
2021 46 422 -1 161 -44 381 -18 639 -17 759
2022 47 118 -1 178 -44 381 -19 741 -18 183
2023 47 825 -1 196 -44 381 -20 880 -18 633
2024 48 542 -1 214 -44 381 -22 057 -19 110
2025 49 270 -1 232 -44 381 -23 272 -19 615
2026 50 009 -1 250 -3 698 -24 527 20 534
2027 50 759 -1 269 -25 451 24 040
2028 51 521 -1 288 -25 813 24 420
2029 52 294 -1 307 -26 200 24 786
2030 53 078 -1 327 -26 593 25 158
2031 -26 992 -26 992
924 948 -23 123 -37 500 - 665 715 - 384 901 - 186 301
50
Impact pour la SE
Années Recettes Dépenses Emprunt souscrit Economie (+) Trésorerie
par la société supplément (-)
d’exploitation d’impôt
2011 -43 000 14 333 -28 667
2012 -43 645 14 548 -29 097
2013 -44 300 14 767 -29 533
2014 -44 964 14 988 -29 976
2015 -45 639 15 213 -30 426
2016 -46 323 15 441 -30 882
2017 -47 018 15 673 -31 345
2018 -47 723 15 908 -31 816
2019 -48 439 16 146 -32 293
2020 -49 166 16 389 -32 777
2021 -49 903 16 634 -33 269
2022 -50 652 16 884 -33 768
2023 -51 412 17 137 -34 274
2024 -52 183 17 394 -34 789
2025 -52 965 17 655 -35 310
2026 -53 760 17 920 -35 840
2027 -54 566 18 189 -36 378
2028 -55 385 18 462 -36 923
2029 -56 216 18 739 -37 477
2030 -57 059 19 020 -38 039
2031
- 994 318 331 440 - 662 879
51
Démembrement de l’immeuble
M. XM. X
Société exploitationUsufruit
Nue-Propriété
52
Impact M. X
Année Loyers Frais Apports Rembours. Economie[+] Flux
perçus et financiers d’emprunt ou de
charges (adossement) supplément [-] trésorerie
d’impôt
2011 -1 000 6 951 -8 804 -2 853
2012 -1 015 -9 604 -10 619
2013 -1 030 -9 604 -10 634
2014 -1 046 -9 604 -10 650
2015 -1 061 -9 604 -10 665
2016 -1 077 -9 604 -10 681
2017 -1 093 -9 604 -10 698
2018 -1 110 -9 604 -10 714
2019 -1 126 -9 604 -10 731
2020 -1 143 -9 604 -10 747
2021 -1 161 -9 604 -10 765
2022 -1 178 -9 604 -10 782
2023 -1 196 -9 604 -10 800
2024 -1 214 -9 604 -10 818
2025 -1 232 -9 604 -10 836
2026 -1 250 - 800 -2 051
2027 -1 269 -1 269
2028 -1 288 -1 288
2029 -1 307 -1 307
2030 -1 327 -1 327
2031
-23 123 6 951 - 144 060 - 160 235
53
Impact SE
Années Recettes Dépenses Emprunt souscrit Economie (+) Trésorerie
par la société supplément (-)
d’exploitation d’impôt
2011 -39 251 -33 660 17 370 -55 541
2012 -3 045 -36 720 13 693 -26 072
2013 -3 091 -36 720 13 403 -26 407
2014 -3 137 -36 720 13 099 -26 757
2015 -3 184 -36 720 12 781 -27 122
2016 -3 232 -36 720 12 448 -27 503
2017 -3 280 -36 720 12 100 -27 900
2018 -3 330 -36 720 11 734 -28 315
2019 -3 379 -36 720 11 352 -28 747
2020 -3 430 -36 720 10 951 -29 199
2021 -3 482 -36 720 10 531 -29 670
2022 -3 534 -36 720 10 092 -30 162
2023 -3 587 -36 720 9 632 -30 675
2024 -3 641 -36 720 9 150 -31 210
2025 -3 695 -36 720 8 645 -31 770
2026 -3 751 -3 060 8 330 1 519
2027 -3 807 8 345 4 538
2028 -3 864 8 364 4 500
2029 -3 922 8 383 4 461
2030 -3 981 8 403 4 422
2031
- 105 623 - 550 800 218 806 - 437 610
54
Démembrement des parts
M. XM. X
Société exploitation SCI à l’IRBail
Acquisition par la
SE de l’U. des parts sociales
Nue-Propriété
55
Impact SE
Années Recettes Charges Amortissements Intérêts de Résultats Economie(+)
imposables déductibles déductibles de l’emprunt fiscaux supplément (-)
par la SE souscrit d’impôt
2011 -72 790 -53 -72 843 24 281
2012 7 630 -43 645 -53 -36 069 12 023
2013 9 273 -44 300 -53 -35 080 11 693
2014 10 968 -44 964 -53 -34 050 11 350
2015 12 716 -45 639 -53 -32 976 10 992
2016 14 520 -46 323 -53 -31 856 10 619
2017 16 382 -47 018 -53 -30 690 10 230
2018 18 303 -47 723 -53 -29 474 9 825
2019 20 285 -48 439 -53 -28 207 9 402
2020 22 332 -49 166 -53 -26 886 8 962
2021 24 446 -49 903 -53 -25 511 8 504
2022 26 628 -50 652 -53 -24 077 8 026
2023 28 882 -51 412 -53 -22 583 7 528
2024 31 209 -52 183 -53 -21 026 7 009
2025 33 614 -52 965 -53 -19 405 6 468
2026 35 413 -53 760 -53 -18 400 6 133
2027 36 157 -54 566 -53 -18 462 6 154
2028 36 899 -55 385 -53 -18 538 6 179
2029 37 653 -56 216 -53 -18 616 6 205
2030 38 418 -57 059 -53 -18 694 6 231
2031
461 728 -1 024 108 -1 060 - 563 443 187 814
56
Synthèse
Acquisition classique Acquisition démembrée CTU des parts sociales
Trésorerie Trésorerie Trésorerie Trésorerie Trésorerie Trésorerie
Individuelle Société Individuelle Société Individuelle Société
associée exploitation associée exploitation associée exploitation
-39 183 -28 667 -2 853 -55 541 -36 439 -22 325
-16 265 -29 097 -10 619 -26 072 -36 418
-15 127 -29 533 -10 634 -26 407 -36 809
-15 422 -29 976 -10 650 -26 757 -37 214
-15 695 -30 426 -10 665 -27 122 -37 635
-15 986 -30 882 -10 681 -27 503 -38 072
-16 297 -31 345 -10 698 -27 900 -38 525
-16 630 -31 816 -10 714 -28 315 -38 996
-16 983 -32 293 -10 731 -28 747 -39 485
-17 359 -32 777 -10 747 -29 199 -39 993
-17 759 -33 269 -10 765 -29 670 -40 520
-18 183 -33 768 -10 782 -30 162 -41 067
-18 633 -34 274 -10 800 -30 675 -41 636
-19 110 -34 789 -10 818 -31 210 -42 227
-19 615 -35 310 -10 836 -31 770 -42 840
20 534 -35 840 -2 051 1 519 -2 566
24 040 -36 378 -1 269 4 538 1 078
24 420 -36 923 -1 288 4 500 1 027
24 786 -37 477 -1 307 4 461 976
25 158 -38 039 -1 327 4 422 924
-26 992
- 186 298 - 662 879 - 160 234 - 437 612 -36 439 - 572 324
Solde de Cession net : 660 755 € Solde de Cession net : 660 755 € Solde de Cession net : 660 755 €
57
Le démembrement
Conclusion
57
58
Précautions à prendre
• Clause des statuts– Présence et vote à l’assemblée,– Répartition des résultats
• Rédaction du bail et promesse de bail
• Clause bénéficiaire de l’assurance-vie
• Fonctionnement de la société civile.
59
Conclusion sur le démembrement
• Parts ou immeuble ?– Ca dépend !
• De la situation de la SCI• De sa valeur• De la situation de la société locataire• Du patrimoine du dirigeant• Du banquier• …..??…..??
59
60
En guise de conclusion !
• La société civile est un outil merveilleux lorsque l’on s’en sert bien– Prédominance du civil et de l’économique sur
le fiscal– Réalité de la société– Parcimonie et bon escient.
• et surtout, du bon sens !
60