Download pdf - OIB 1er semestre 2010

Transcript
Page 1: OIB 1er semestre 2010

tendancéco > Point de vue P. 1

> Évènements et implantations P. 1

> L’offre de bureaux P. 2

> La commercialisation P. 3

> Les prix P. 4

Sommaire

n°33 - 1 e r s e m e s t r e 2 0 1 0

Évènements et implantations

Observatoire de l’Immobilier de Bureaux

Rouen

Dieppe

Le Havre

Rouen

Dieppe

Le Havre

Périmètre d’étude : La CREA

Point de vueAu regard du semestre précédent, le premier semestre 2010 est marqué par une certaine

stabilité quant au stock de bureaux de seconde main disponibles et au volume de

commercialisation constaté (17 000 m2).

Comme habituellement, plus de 50 % de la commercialisation repose sur moins de dix

opérations.

Avec un cumul de 12 136 m2, le stock de bureaux neufs immédiatement disponibles représente

14 % du stock total. C’est une situation nouvelle et positive sur le marché rouennais qui a

longtemps souffert d’une carence d’immeubles neufs.

Les preneurs potentiels de bureaux à la location disposent donc d’une offre conséquente et

variée à tous points de vue : secteur géographique, niveau de prestations et prix.

Dans ce contexte et avec des perspectives économiques peu encourageantes, les bailleurs

doivent maintenant faire preuve de réactivité et de souplesse pour séduire des locataires

potentiels. Le niveau des loyers reste stable autour de 100 € H.T/m2/an pour l’ancien et 130

à 150 € H.T/m2/an pour le neuf.

Nous ne constatons pas encore de phénomène d’arbitrage sur des biens anciens qui pourtant

nécessiteraient une mise à niveau en termes d’agencements intérieurs mais aussi de mise

aux normes énergétiques et thermiques. L’offre de bureaux proposés à l’acquisition reste

donc pour l’instant très faible face à une demande toujours présente, en particulier pour des

surfaces petites et moyennes.

Thierry DEMEILLIERSALLAN BEKER

L’école du CESI s’étend sur un bâtiment de 1 580 m2 sur le parc d’activités tertiaires de la Vatine sur la commune de Mont-Saint-Aignan (Plateaux Nord).

La CREA (Communauté de l’Agglomération Rouen Elbeuf Austreberthe, regroupe une partie de ses services sur 3 650 m2 dans l’Immeuble le Vauban (Rouen Droite).

COFELY, GDF Suez s’implante sur un bâtiment de 1 700 m2 rue d’Alembert sur Le Petit-Quevilly (Secteur Sud Ouest).

Chiffres clés 1er semestre 2010

en m2

Comparaison avec le 1er

semestre 2009

Stock immédiatement disponible de bureaux neufs

12 136 + 5 102

Surfaces en construction et commercialisables

21 967 + 8 075

Stock disponible seconde main

72 599 + 1 498

Commercialisation 16 913 + 6 %

Pour contribuer à éclairer vos réfl exions, la CCI de Rouen propose une gamme de produits d’information, accessible sur simple clic :

Baseco : une base de données sur les entreprises, les parcs d’activités et les territoires Profi leco : des présentations synthétiques de l’économie des territoires et des secteurs d’activités Tendanceco : l’essentiel de la conjoncture sectorielle vue par les chefs d’entreprises Mapeco : le portail cartographique des entreprises et des territoires Guideco : des présentations détaillées de l’économie des territoires Retrouvez toutes ces informations sur

Le portail des entreprises et des territoires

Pascal Monnet - CCI de Rouen

Page 2: OIB 1er semestre 2010

L’offre de bureaux

2 | OIB n°33 - 1er semestre 2010

Construction et projets en m2

Seconde Main

Neuf

Seconde Main

Neuf

Rouen Droite

Rouen Gauche

Secteur Sud Est

Secteur Sud Ouest

Secteur Nord Ouest

Plateaux Nord

Plateaux Est

Elbeuf

10 577274

4 182

2 737

8 3837 196

2 3093650

24 7841 290

779

20 011

1 275

24623 430

1 486

530

220

3 115

280

1 042

210

1 700

Offre en m2 immédiatement disponible

Le stock de bureaux s’élève à 84 735 m2 au 30 juin 2010, demeurant stable comparé au semestre précédent. L’offre de bureaux de seconde main qui avait pourtant diminué au semestre précédent progresse à nouveau passant de 66 735 à 72 599 m2 (+9 %). Cette croissance s’explique par la libération de deux immeubles ayant des surfaces importantes, respectivement de 11 500 m2 (sur Rouen Rive Gauche) et de 15 650 m2 (sur le secteur Sud Est). La cartographie des disponibilités reste assez inchangée depuis le semestre précédent, le secteur des Plateaux Nord semble absorber à lui seul cette hausse (+30 %).

L’offre neuve immédiatement disponible est en diminution (-31 %) résultant de la commercialisation de surfaces significatives sur l’immeuble le Vauban (il ne restait que 6 400 m2 à commercialiser sur cet immeuble en cette fin de premier semestre 2010). Les autres surfaces neuves sont principalement localisées sur Rouen Gauche (Immeuble l’Europa) et sur le secteur Sud Ouest (Parc du Zénith).

A court terme, l’offre future sera localisée sur les parcs tertiaires de la périphérie de l’agglomération (Technopôle du Madrillet/Parc du Zénith au Sud et CREAPARC la Ronce au Nord). A plus long terme, l’offre de bureaux de centre ville s’étoffera sur le quartier Luciline sur Rouen Droite.

L’offre de seconde main en progression

Stock disponible total en m2

Espace d’observation*

Evolution du stock disponible en m2

SecteurNord Ouest

SecteurAustreberthe

Plateaux Nord

Plateaux Est

SecteurSud Est

SecteurElbeuf

SecteurSud Ouest

Rouen Droite

RouenGauche

Grand-Couronne

Petit-Couronne

Canteleu

Maromme

N.D. de Bondeville

Le Houlme

Oissel

Bonsecours

Darnétal

Bihorel

Bois- Guillaume

Mont-St- Aignan

Isneauville

St-Etienne du-Rouvray

Franqueville- St-Pierre

Le Mesnil- Esnard Sotteville-

lès-Rouen

Le Petit- Quevilly

Déville- lès-

Rouen

Le Grand- Quevilly

Malaunay

Houppeville

St-Martin- du-Vivier

Fontaine- sous-Préaux

Roncherolles- sur-le-Vivier

St-Jacques- sur-Darnétal

St-Léger-du- Bourg-Denis

St-Aubin-Epinay

Amfreville- la-mi-voie

Belbeuf

Boos

La Neuville- Chant-d’Oisel

Montmain

St-Aubin- Celloville

Gouy

Ymare

Quevreville- la-Poterie

Les Authieux-sur- le-Port-St-Ouen

Val-de- la-Haye

Sahurs

La Londe

Orival

Cléon

Freneuse

Tourville-la-Rivière

Sotteville-sous- le-Val

Elbeuf Caudebec-les Elbeuf

Saint Aubin-les Elbeuf

Saint-Pierre-les Elbeuf

Hautot- sur-Seine

St-Pierre-de- Manneville

Le Trait

Yainville

Jumieges

Le Mesnil-sous- Jumièges

Yville-sur-Seine

Anneville- Ambourville

Bardouville

Henouville

Saint-Martin de Bocherville

Quevillon

Ste-Marguerite- sur-Dulair

Dulair

Berville-sur-Seine

Epinay- sur-Dulair

Saint-Paer

Saint-Pierre de Varengeville

Moulineaux

La Bouille

En construction Permis déposé En projet

0 5000 10000 15000 20000 25000 30000

Secteur Elbeuf

Secteur Nord Ouest

Secteur Sud Ouest

Secteur Sud Est

Rouen Rive Gauche

Rouen Rive Droite

Plateau Nord

Plateau Est

0

20000

40000

60000

80000

100000

20102009200820072006S2 S1 S2 S1 S2 S1 S1S2

Seconde main Neuf

Stock disponible neuf 12 136

Stock disponible seconde main * 72 599

Stock disponible total 84 735

*recensement non exhaustif

*L’espace d’observation couvrele périmètre de la CREA

Page 3: OIB 1er semestre 2010

La commercialisation

OIB n°33 - 1er semestre 2010 | 3

Seconde Main

Neuf

Seconde Main

Neuf

Rouen Droite

Rouen Gauche

Secteur Sud Est

Secteur Sud Ouest

Secteur Nord Ouest

Plateaux Nord

Plateaux Est

Elbeuf

10 577274

4 182

2 737

8 3837 196

2 3093650

24 7841 290

779

20 011

1 275

24623 430

1 486

530

220

3 115

280

1 042

210

1 700

Offre en m2 immédiatement disponible Commercialisation totale en m2

Commercialisation neuf/seconde main en m2 du semestre

Avec 16 913 m2, la commercialisation est en hausse de 6 % par rapport au premier semestre 2009, la part de neuf représente 38 % . On note l’importance des opérations en « compte propre » (opération réalisée pour les besoins propres d’un utilisateur qui en est propriétaire) qui ne sont pas comptabilisées dans notre observatoire mais qui atteignent 10 500 m2 ce semestre. Ce chiffre s’explique par l’arrivée sur le marché de foncier dédié au tertiaire.

On dénombre 64 transactions ce semestre : 51 font moins de 500 m2 et seules 3 dépassent 1 000 m2. Il en résulte une médiane faible à 113 m2. Les transactions les plus significatives sont localisées sur les Plateaux Nord, le Secteur Sud Ouest et Rouen Droite (3 650 m2 sur l’immeuble « Le Vauban » pour la CREA). Sur les autres secteurs, le marché est composé de petites surfaces.

Répartition des transactions en m2 Historique de l’offre et de la commercialisation

Un marché de petites surfaces

Evolution de la commercialisation en m2

0

5000

10000

15000

20000

25000

20102009200820072006S2 S1 S2 S1 S2 S1 S1S2

Seconde main Neuf

20000

40000

60000

80000

100000

200920082007200620052004200320022001

CommercialisationOffre

41 %

15 %

18 %

12 %3

7

21

30

En nombre de transactions En % de m2 transactés

100 et moins

101 - 250

251 - 500

501 - 1000

Plus de 10003

14 %

Neuf Seconde main Total Tendance*

Plateaux Est 0 0 0

Plateaux Nord 0 4 182 4 182

Rouen Rive Droite 3 650 2 309 5 959

Rouen Rive Gauche 779 1 042 1 821

Secteur Sud Est 0 1 275 1 275

Secteur Sud Ouest 1 700 1 486 3 186

Secteur Nord Ouest 0 0 0

Secteur Elbeuf 280 210 490

Secteur Austreberthe 0 0 0 -

Total 6 409 10 504 16 913

*sur l’année écoulée

Page 4: OIB 1er semestre 2010

Editeur : CCI de Rouen – Quai de la Bourse – BP 641 – 76007 Rouen cedex 1Directeur de publication : Alain BOISSIÈRERédacteur en chef : François NAITALIRédacteur en chef adjoint : Camille DESCHÈRESMise en page et cartographie : Emmanuel ROBERTSecrétariat de rédaction : Isabelle GALLARDOCréation graphique et maquette : Mad’line communicationRéalisation : CCI de Rouen, Département Observation et Etudes Economiques Impression : ETC – Avenue des Lions – 76196 YVETOT ISSN 1962-2112, dépôt légal : novembre 2010

4 | OIB n°33 - 1er semestre 2010

Les prix

Les informations figurant ci-contre concernent les prix d’offres,

c’est-à-dire les prix affichés tels que communiqués aux preneurs

potentiels. En aucun cas il ne s’agit de prix de transactions, qui eux se

forment au cours de la négociation entre les parties au contrat.

Il faut noter, par ailleurs, que les prix moyens, tant à la vente qu’à la

location, ainsi que les fourchettes de prix mentionnées portent sur

les bureaux neufs et de seconde main, en stock au 30 juin 2010.

Prix moyen à la location en €

0

30

60

90

120

150

0

30

60

90

120

150

Valeur Top Centre ville Périphérie

BOUYGUES IMMOBILIERFrançois BOURDET

119, rue Jean MermozBP 435 76235 BOIS-GUILLAUME CEDEX

Tel : 02 32 76 80 [email protected]

ICADEBruno FUSCO

Le Normandie 1 - 98 av de Bretagne76042 ROUEN Cedex 1

Tel : 02 32 81 43 [email protected]

CAP HORN PROMOTIONChristophe DEMOUILLIEZ

14 rue Pierre Gilles de Gennes76130 MONT SAINT AIGNAN

Tel : 02 76 51 05 [email protected]

A.I.C. - Arthur LoydLucie ROY - Nadia THOREL

1, rue Grand Pont76000 ROUEN

Tel : 02 32 08 16 [email protected]

ALLAN BEKERThierry DEMEILLIERS

18-22, rue des Bons Enfants76000 ROUEN

Tel : 02 35 88 01 [email protected]

CEDRESylvie FLEURY36, rue Henry

76500 ELBEUF SUR SEINETel : 02 35 87 59 50

[email protected]

BNP PARIBAS REAL ESTATEStéphanie RENET

57, avenue de Bretagne76108 ROUEN CEDEX

Tel : 02 35 72 15 [email protected]

LEM CB Richard Ellis Brigitte AUVRÉ

57, Boulevard des Belges76006 ROUEN CEDEX

Tel : 02 35 70 73 [email protected]

GEMOFIS ROUENLudovic HAUGUEL

239 rue du Mont Perreux76230 ISNEAUVILLE

Tel : 02 35 15 16 [email protected]

Comité de rédaction

Prix de vente de bureaux neufs et seconde mainen €/m2

Prix de location de bureaux neufs et seconde mainen € HT/m2/an

Moyennepondérée Fourchette

Neuf Seconde main Neuf Seconde

main

Plateaux Est - 62 - 58-85

Plateaux Nord - 106 - 95-130

Rouen Rive Droite 150* 106 150* 82-130

Rouen Rive Gauche 138 103 135-145 90-120

Secteur Sud Est - 97 - 80-120

Secteur Sud Ouest 130 90 120-135 75-110

Secteur Nord Ouest 110* 90 110* 80-120

Secteur Elbeuf - 93 - 69-109

Secteur Austreberthe - - - -

Moyennepondérée Fourchette

Neuf Seconde main Neuf Seconde

main

Plateaux Est - - - -

Plateaux Nord 1 850* 1 327* 1 850* 1 327

Rouen Rive Droite - 1 443* - 1 443*

Rouen Rive Gauche - 1 155 - 1 024-1 658

Secteur Sud Est - 941* - 941*

Secteur Sud Ouest 1 850* - 1 850* -

Secteur Nord Ouest - - - -

Secteur Elbeuf - 1 101* - 1 101*

Secteur Austreberthe - - - -

*Ne renvoie qu’à un seul programme

Pour contribuer à éclairer vos réfl exions, la CCI de Rouen propose une gamme de produits d’information, accessible sur simple clic :

Baseco : une base de données sur les entreprises, les parcs d’activités et les territoires Profi leco : des présentations synthétiques de l’économie des territoires et des secteurs d’activités Tendanceco : l’essentiel de la conjoncture sectorielle vue par les chefs d’entreprises Mapeco : le portail cartographique des entreprises et des territoires Guideco : des présentations détaillées de l’économie des territoires Retrouvez toutes ces informations sur

Le portail des entreprises et des territoires

Page 5: OIB 1er semestre 2010