Cycle de conférences Salon Bois Bulle, le 6 février 2015
Réhabiliter thermiquement
-
un investissement rentable?
Markus Mooser directeur Cedotec-Lignum
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le chauffage représente 50% de
notre consommation d’énergie
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objectif: société à 2000 watts ( environ 1750 litres de mazout/an)
politique énergétique 2050
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1970 18 litres/(m2∙a) 100 %
2007 (SIA 380/1) 8 litres/(m2∙a) 44 %
MINERGIE 2 litres/(m2∙a) 11 %
besoins en chauffage d’un immeuble
en litre de mazout
(soit, par habitant, un passage de 1’000 l/an à 100 l/an)
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comment réhabiliter
thermiquement?
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l’alternative bois
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raccords entre modules Pose entre dalles
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raccords entre modules Pose en nez de dalle
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sans préfabrication ouate de cellulose insufflée
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U= 0.2 W/m2K
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11 m 3 m
1 jour pour déposer la façade rideau existante et
mettre en œuvre les modules préfabriqués, sur la
surface de trois logements en façade (~100 m2)
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profiter de la réhabilitation
pour surélever
• pour rentabiliser l’opération
• pour densifier le bâti
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analyse financière (pour un petit locatif, voir hypothèses)
•pour les locataires
•pour les propriétaires
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• locatif 3 étages, soit 6 appartements de 80 m2
• assainissement complet + surélévation de 1 étage
• étage supplémentaire avec 2 appartements de 80 m2
• avant rénovation: loyer 160.-/m2 charges 25 .-/m2
• après rénovation: loyer 240.-/m2 charges 5 .-/m2
• coûts des travaux: 2’000’000.- (2’700m3 x 700.-/m3)
hypothèse:
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• augmentation de loyer: 50% (160.- à 240.-)
• augmentation loyer + charges: 32% (160.- à 245.-)
• avec prix énergie doublé: 19% (210.- à 250.-)
pour un appartement avec tout confort
résultat pour le locataire:
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• revenu locatif avant travaux:
6 x 80 m2 x 160.- = 76’800.-
• revenu locatif après travaux:
8 x 80 m2 x 240.- = 153’600.-
résultat pour le propriétaire:
augmentation du revenu locatif:
76’800.- (doublé) 1.33 x 1.5 = 2
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• 1 mio par le fond de rénovation
• 1 mio par une nouvelle hypothèque
• taux hypothécaire = 2.5% → bénéfice: 52’000.-/an
• taux hypothécaire = 5.0% → bénéfice: 27’000.-/an
+ • réduction des coûts d’entretien:10’000.-/an
• parkings supplémentaires: 10’000.-
• etc…
financement de l’opération:
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à cela s’ajoute:
• programme bâtiment: 40’000.-
• réduction d’impôts: 80’000.-
• autres subsides cantonaux, etc…
et en cas de vente du bien immobilier:
• réduction de l’impôt sur le gain immobilier: 70’000.-
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• mauvaise étude préliminaire (sans architecte, ingénieur, etc…)
• blocage du projet (monuments historiques, asloca, etc…)
• confort du bâtiment (surfaces des pièces, ascenseurs, etc…)
• coûts effectifs des travaux (dépassements)
• évolution des taux hypothécaires
• évolution des loyers (image du quartier, taux de vacance)
les risques:
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quelques exemples réalisés :
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consommation énergétique divisée par sept
surface habitable doublée
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conclusions
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réhabiliter notre parc immobilier:
un besoin urgent…
qui parfois est évident
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réhabiliter notre parc immobilier:
un résultat parfois mitigé…
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pour qu’une réhabilitation soit un
investissement rentable il faut:
• satisfaire les critères objectifs (coûts effectifs, hauteurs d’étages, confort, etc…)
• évaluer correctement les critères aléatoires (blocage du projet, copropriété, règlements de construction, hypothèques, loyers, etc…)
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il faut donc:
• travailler avec des professionnels (architectes, ingénieurs, thermiciens, etc…)
• savoir prendre des risques calculés (analyser l’évolution du marché)
• se documenter (ne pas se fier à une seule source)
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et surtout éviter…
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CAPITAL: émission du 12 octobre 2014
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résultat:
investissement: 47’000 €
facture chauffage: triplée
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merci pour votre attention