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LE RÉSEAU,l’avenir de l’agence ?Si les irréductibles Belges refusent mordicus de s’allier àun réseau d’agences immobilières, les observateurs dumarché s’y résolvent.
pp. 6 et 7
REPO
RTER
S/PH
OTON
ONSTOP
PortraitP.3Les débuts d’un jeunearchitecte bruxelloisprometteur et orienté vert.
Rendez-vous surWWW.LOGIC-IMMO.BE
UrbanismeP.4
Un écoquartier engestation à Engis, enrégion liégeoise.
MarchéP.5
Les tours résidentiellesnew-yorkaises de luxesont en plein boom.
AnnoncesPP.8-20
Dans ce supplément,13 pages pour trouver lebien de votre choix.
D.R.
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Supplément à La Libre Belgique - N°196 - Semaine du 13 au 19 juin 2013
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2 EN VUE SEMAINE DU 13 AU 19 JUIN 2013 LIBRE IMMO
En bref
6 333VISITEURS AU SALON REALTY 2013
Les organisateurs du salon consacré à l’immobilier belge Realty (28 et30 mai derniers) ont tiré le bilan chiffré de l’édition 2013 et se
frottent les mains. Alors qu’ils tablaient sur 5 500 visiteurs, ils ontréalisé… 6 333 entrées. Soit une augmentation de 20 % par rapport à
l’année précédente et le double de leurs prévisions en la matièreavant la tenue de l’événement. Parmi les visiteurs, les organisateursont compté quelque 150 investisseurs internationaux, preuve, seloneux, du rayonnement du marché immobilier belge à l’étranger. Par
ailleurs, la totalité des 8 000 m² des halls d’exposition de Tour&Taxisa été réservée à l’avance par les 126 exposants présents.
ARTEXIS–RE
ALTY
2013
ALEXIS
HAUL
OT
Avant-Après
Le Mont des ArtsLeMont des Arts est créé parallèlement àl’exposition universelle de 1910. Léopold II a lavolonté d’y établir le centre des institutionsculturelles bruxelloises. Mais, en 1897, quandle quartier SaintRoch est démoli, le site estlaissé en friches jusqu’en 1908, les tergiversations sur son aménagement n’en finissant pas.La perspective de l’événement internationalprécipite son affectation. Léopold II, rougissantd’avance devant ses homologues royaux, yfinance personnellement un jardin avec cascades d’eau et gradins. Une solution provisoirequi s’éternise, se fondant dans le paysagependant… 45 ans, avant d’être remplacée – augrand dam des Bruxellois, qui s’y étaient
attachés – par une nouvelle forme plus carrée,bienmoins populaire que la précédente, etrebaptisée les Jardins de l’Albertine, en référence à la construction de la Bibliothèqueroyale (1954) voisine. Conçus par le paysagisteRené Pechère, les jardins utilisent beaucoupmoins la déclivité que leurs prédécesseurs,l’ensemble étant constitué d’un plateau auquelon accède par une volée demarches. S’y ajoutele Palais des Congrès (1955), complété par laproximité desMusées Royaux des BeauxArts,du Palais des BeauxArts, duMusée du Cinéma
et duMusée desInstruments deMusique. Soit, tant soit peu,le pôle des arts dont arêvé Léopold II. Plusrécemment, en 2010,le site est profondément réaménagé dansle cadre du projet derénovation de l’axeGrand PlacePalaisRoyal (très empruntépar les touristes) et du
nouveau Palais des Congrès(Square). (F.Ma.)
URetrouvez une série de vuesanciennes de Bruxelles dans“Bruxelles disparu”, textes deMarc Meganck, 180° Éditions,19€. www.180editions.com
COLLEC
TION
BELFIUS–180°
ÉDITIONS
Master en immobilierUne nouvelle édition de l’ExecutiveProgramme en Immobilier démarre le16 septembre prochain à la Solvay BrusselsSchool of Economics and Management. Leprogramme entame sa 12e année académique,soit un gage de qualité pour la formation, quise veut une réponse à la complexité croissantedu secteur : exigences économiques,techniques et environnementales,réglementations urbanistiques,internationalisation des investissements, cyclede vie des immeubles de plus en plus courts…Le programme, postuniversitaire, compte 450étudiants et est encadré par des professionnelsde l’immobilier d’entreprise et un corpsprofessoral de haut niveau académique. Ils’adresse à tous ceux qui souhaitent compléterleur formation ou réorienter leur carrière.U Infos : 02.650.65.57, [email protected]
Partenariat public-privéLa Régie des Bâtiments remporte le PublicPrivate Partnerships Award 2013, une initiativede la société EBP (European&Belgian PublicProcurement). Le prix récompense sonpartenariat public-privé pour la constructiondes nouvelles prisons à Beveren, Marche-en-Famenne et Leuze-en-Hainaut. Ces prisons sontconstruites via une convention DBFM où laRégie des Bâtiments intervient comme maîtred’ouvrage et paiera une indemnité dedisponibilité au consortium pendant 25 ans.L’État belge devient propriétaire desditesprisons après 25 ans. Le consortium estcomposé de firmes privées et est chargé de laconception, de la construction, du financementet de la maintenance des prisons pendant 25ans. Pour la remise du PPP Award, il a été tenucompte de différents critères comme laconformité du marché, la régularité et le projetd’établissement, la contribution du projet dansson environnement et le caractère innovant.
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2 EN VUE SEMAINE DU 13 AU 19 JUIN 2013 LIBRE IMMO 3EN VUEPLUS D’ANNONCES SUR WWW.LOGIC-IMMO.BE
Cité administrative,clap deuxièmeLa première phase du projetBelair a trouvé acquéreur.Après une défection.
DEPUIS 2003, LES SOCIÉTÉS Breevastet Immobel redéveloppent l’ensembledu complexe de la Cité administrativede l’État à Bruxelles, construite entre 1958 et 1985, et située entre la rueRoyale et le boulevard Pachéco; et ce,en deux grandes phases, sous le nom de“Belair” (même si, sans doute, celui deCité administrative lui restera collé à lapeau encore de nombreuses années).
La première phase concerne le bâtiment à front de rue Royale, à l’ombrede la Tour des Finances. Sa rénovationsera finalisée en décembre 2013. Il totalisera alors 80 000 m², dont65 000 m² de surface de bureaux et14 000 m² d’archives en soussol, unespace multifonctionnel, ainsi que 681emplacements de parking. Le tout réalisé dans un esprit durable (spécifica
tions techniques ‘stateoftheart’ etcertificat Breeam de niveau “très bon”).
En 2010 et 2012, la Police Fédéralebelge a loué une partie de ce futur espace (55 000 m² + 10 000 m²) afin d’yétablir son siège national, rappellentBreevast et Immobel dans leur communiqué. Le site abritera aussi une casernede pompiers et des espaces commerciaux. Le Belair n’a dès lors pas tardé àtrouver un acquéreur, un groupe allemand, qui s’est toutefois désisté suite àdes suspicions de fraude dans le dealavec la police fédérale. Il s’en est trouvéun autre récemment : HannoverLeasing, investisseur allemand international, et un investisseur institutionnelasiatique. Le transfert effectif de la propriété reste toutefois conditionné par laréception provisoire du bâtiment.
Lorsque la seconde phase sera finalisée – ce qui est prévu par Breevast etImmobel pour 2016 –, le site offrira150 000 m² comprenant entre autres43 000 m² de logement, 5 000 m² d’espaces commerciaux, et 19 000 m² d’espace public incluant une école et unecrèche.
C.M.
Question time
La loi sur la copropriété a changé il y a quelque temps. Je suis copro-priétaire d’appartements dans un grand immeuble et j’aimerais con-naître mes nouveaux droits.La copropriété a, en effet, connu une rénovation importante le1er septembre 2010. En particulier en ce qui concerne l’organisation et la gestion des droits et obligations des copropriétaires. Lanouvelle loi garantit plus de transparence et une meilleure gestion. Outre les associations de copropriétaires, qui disposent de lapersonnalité juridique, il existe désormais, dans certains cas, unepossibilité de créer des "sousassociations" de copropriétaires.Si l’indivision principale comprend 20 lots ou plus, l’acte de basepeut prévoir la création d’associations partielles : par immeubledans un groupe d’immeubles ou par élément de cet immeuble, siun immeuble comporte une séparation physique en élémentsclairement distincts.Ces associations partielles ont pour but de régler plus rapidementdes questions concernant une partie des copropriétaires (parexemple dans les immeubles disposant de plusieurs entrées distinctes). De plus, la loi précise le rôle des différents organes de lacopropriété : assemblée générale, conseil de copropriété (anciennement conseil de gérance) et syndic. Enfin, la loi détermine lesrègles qu’il faut respecter lors de la vente d’une partie privative(un appartement, un studio, un garage, une cave). Au moment del’achat de son appartement, l’acquéreur devra être informé sur sesrapports futurs avec les autres copropriétaires. Il y existe également une obligation d’information en cas de vente d’un lot. Avantla signature de la convention ou de l’offre/promesse d’achat,l’acheteur devra recevoir différentes informations et certains documents qui sont détaillés sur le site Internet www.notaire.be.
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Jeune architecte motivé ch. projetComment se faire une place quand on est fraîchement diplômé ? Avec forcetravail (et un peu de chance), depuis la démesure dubaïote jusqu’à la maisonpassive bruxelloise, Arnaud d’Harveng a aujourd’hui 5 ans d’expérience.
“DEPUIS TOUT PETIT, j’aime faire desmaquettes, je suis dans le concret. À18 ans, je n’ai pas douté, mon choixétait fait.” C’est à l’Institut Supérieur SaintLuc à Bruxelles qu’Arnaud d’Harveng étudie l’architecture. Cinq années intensives aéréespar un an d’Erasmus à Grenoble.“Ça a été comme une respiration,comparé au rythme et aux exigencesde la formation belge.”
Fraîchement diplômé, le jeunehomme est d’abord tenté par uneexpérience à l’étranger et répond àl’appel d’un architecte belge installé à son compte en Malaisie. Direction Kuala Lumpur où il rejointune équipe multiculturelle et s’attelle, dix heures par jour, à la conception de villas de luxe pour uneîle dubaïote en forme de revolver.Budget illimité. “Cette démesure
m’a un peu gêné. Et puis, je n’ai jamais été sur chantier, je devais toutgérer par téléphone. Je n’ai pas tropaimé mais j’ai beaucoup appris.”
Sept mois plus tard, le jeune architecte est de retour en terrebruxelloise, prêt à commencer sacarrière. Il débute au bureau Architectes à Meiser, sous la coupe deJeanMichel De Haan, et y travaillependant près de deux ans avant derejoindre le bureau Symetry àSaintGilles, où il vient en renfortde l’équipe, composée de trois architectes associés et d’un dessinateur. Spécialisé dans la construction ou la transformation de logements, bureaux ou complexeshôteliers, le bureau gère des projetsaux budgets variables, allant de15 000 à 10 millions d’euros.“Aujourd’hui, il faut être motivé et sebattre pour réussir, s’intéresser à toutes les nouvelles techniques, normes,matériaux… J’ai eu de la chance
quand je vois mes promotionnaires.Je n’ai jamais dû chercher et je suistrès content de ma place.” Responsabilisé d’entrée, il mène de bout enbout la construction d’une maisonunifamiliale à Uccle. Un habitat enbois aux standards passifs. “L’architecture va dans ce sens, on n’a pasvraiment le choix. L’isolation, c’est legrand débat, précise l’intéressé. Aubureau, on m’apprend à tout anticiper pour éviter les problèmes mais lescombats administratifs avec les communes sont récurrents.”
Collaborateur chez Symetry, Arnaud d’Harveng s’est égalementlancé à son compte. “Après 18 heures et le samedi, je travaille pourmoi.” C’est d’ailleurs un de ses projets personnels qui semble le plusémoustiller le jeune architecte :“C’est une façade végétale en cube àSaintGilles. Le client a un budgetlarge et m’a dit de me lâcher. Cela mepermet de développer mon côté artis
tique, et puis, j’adore les matériauxnaturels” avoue Arnaud d’Harveng,qui avait d’ailleurs consacré sonmémoire à la productivité écologique en milieu urbain. “Je serai vraiment content si ça se fait.” Objet de 5plaintes durant l’enquête publique, le projet en est à sa deuxièmedemande de permis d’urbanisme.
Le jeune professionnel estimetravailler entre 45 et 60 heures parsemaine. Un moindre mal alorsqu’il se dit passionné par son travail. Il confie par ailleurs facturer25 à 50 % moins cher que les bureaux établis. Normal, selon lui,puisque ses frais sont limités etqu’il lui faut se montrer attractifpour se constituer une clientèle. Iln’exclut pas la perspective d’avoirun jour son propre bureau et d’ymener des projets de grande envergure, mais… chaque chose enson temps.
Stéphanie Lepage
D.R.
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4 URBANISME SEMAINE DU 13 AU 19 JUIN 2013 LIBRE IMMO
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Attention écoquartier :priorité au bienêtre
L’écoquartier de la Fontaine SaintJean, en construction à Engis,
offrira à ses habitants un mode devie durable, en relation intime
avec la nature environnante. C’estle 1er écovillage de cette envergure
en région liégeoise.
LE CHANTIER, dont la première phase a débuté en mars 2013, n’en est qu’à ses prémisses.Mais il laisse déjà présagerce que sera la FontaineSaintJean d’ici 2014 : unhabitat groupé savamment agencé, dans unécrin de verdure de cinqhectares. Au programme,153 logements basseénergie, ainsi qu’une crèche et de nombreux espaces verts et de rencontre.Le tout rendu possiblegrâce à un partenariat publicprivé entre BelfiusImmo et la communed’Engis, propriétaire dusite. “C’est un peu paradoxal que ce projet voit lejour ici, alors que notrecommune est d’abord connue pour son industrie,s’étonne Serge Manzato, bourgmestre d’Engis.Nous sommes d’autant plus ravis de la création dece nouveau quartier, qui sera sans conteste unevaleur ajoutée pour la commune et pourrait amener un public plus large à s’intéresser à celleci.”
En proposant à la vente des habitations de 60à 160m² pour 125 à 250 000€, la communeveut favoriser l’accès à la propriété. Public cible : les primoaccédants, soit les jeunes couples, les familles monoparentales ou encore lespersonnes âgées.
L’investisseur privé s’est, quant à lui, lancédans l’aventure en 2010, en répondant à l’appel d’offres lancé par la commune. “Ce projet est
tout à fait dans l’esprit de Belfius Immo, préciseThierry Collard, administrateur délégué de lafilière immobilière de la banque, car il proposeune durabilité qui va bien audelà de l’énergie.”
Le bien-être avant toutC’est, en effet, un cadre de vie “où il fait bon
vivre” que veut créer ici le bureau Artau Architectures, auteur du projet. À noter d’abord,l’organisation variée de la volumétrie. Agencésautour d’une large place centrale où sera situéela crèche, les sousîlots sont composés d’habitations toutes différentes. “Le système est modulaire, ce qui nous a permis de jouer avec les volumes et de créer des logements différenciés par leur
forme ou leur taille, expliqueLuc Dutilleux, administrateurdélégué d’Artau Architectures. Chaque habitation est formée de panneaux préfabriquésen béton de bois qui sont montés à 8 km du chantier par l’entreprise Prefer, ce qui permetl’assemblage d’un logement enun jour et demi.”
Mais ce qui fait le charme dufutur écovillage, c’est aussison parc paysager formé d’espaces verts, bordé d’une maredidactique et d’un merlon deterre qui permettra d’isolervisuellement et phoniquement le quartier de la N90. Lesite sera traversé par deux
voies principales partagées – priorité aux usagers faibles – et par plusieurs voies secondaires.“Ce principe d’écomobilité va renforcer le sentiment de sécurité et donner à l’environnement uncôté familier. L’idée, c’est de permettre aux enfantsde pouvoir circuler aisément dans le quartier et deconsolider une centralité assez fragile dans les villages en confortant les avantages de proximité. Onvise la sortie de la dépendance de la voiture.”
Le 7 juin dernier a été posée, en présence desofficiels, la première pierre de cet écovillage.Symbolique, puisque les travaux ont déjà débuté, mais qui marque néanmoins le début dela commercialisation des logements.
Stéphanie Lepage
“Un projet qui nourritl’optimisme !”
Professeur à l’UCL,sociologue et architecte,Pierre Vanderstraeten fut lepilote de l’étude CPTD“Écoquartiers”. Passionnépar ce nouveau typed’urbanisme, il a suivi deprès le projet engissois et ne
cache pas son enthousiasme. “C’est un projetparticulièrement innovant, qui nourrit notreoptimisme. La réflexion qui a été faite est degrande qualité, notamment quant au rapport entreles espaces intérieurs et extérieurs. On va créerici, avec la présence de terrasses et de coursives,une relation permanente entre l’un et l’autre, quiva permettre de maximiser les opportunitésd’échange. Le rapport public/privé est égalementsagement pensé; il y a, pour les habitants, lapossibilité de s’individualiser comme departager.” Aujourd’hui, l’influence des scienceshumaines sur l’architecture n’est plus àdémontrer. Elle a placé la quête du bien-être aucentre des préoccupations et la qualité de vie“doit être réinventée”, explique PierreVanderstraeten. “Il y a un essoufflement de lamaison 4-façades traditionnelle, les citoyens sonten attente d’autre chose.” Une autre façon devivre que proposera, selon lui, l’écoquartier de laFontaine Saint-Jean, en réunissant les critèresessentiels de la durabilité : la mixité, la diversitésociale, l’écomobilité, la basse énergie, labiodiversité, le confort et la santé, le cycle del’eau ou encore la participation citoyenne. Si laBelgique n’est pas à la traîne en matière d’éco-urbanisme, elle n’est pas non plus en avance,alors que les premiers quartiers de ce type sontapparus en Scandinavie, en Allemagne ou encoreaux Pays-Bas dans les années 1990. Aujourd’hui,les projets bourgeonnent néanmoins sur le solbelge. “La plupart du temps sur terrain public,constate Pierre Vanderstraeten. La maîtrise dufoncier est un autre élément fondamental.” (S.Le.)
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153LOGEMENTS
La Fontaine Saint-Jean en bref :Maître de l’ouvrage : BelfiusImmo. Année de réalisation :2013 (1re des 4 phases detravaux). Type de marché :Partenariat public-privé.
Programme : 153 logements etune crèche de 21 lits. Budget :
2 762 000€. Surface :17 500m² construits (sur53 200m², site et abords).
D.R.
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4 URBANISME SEMAINE DU 13 AU 19 JUIN 2013 LIBRE IMMO 5MARCHÉPLUS D’ANNONCES SUR WWW.LOGIC-IMMO.BE
New York, en plein boomdes tours résidentielles de luxe
La crise de 2008 n’est qu’unlointain souvenir. Les prix ont
dépassé leurs courbes d’avant criseet les projets fusent de toutes parts.
LES TOURS RÉSIDENTIELLES DE LUXE newyorkaises connaissent un vrai boom, leurs prix s’envolent chaque jour un peu plus. Pour les promoteursimmobiliers, la crise financière de 2008 est depuislongtemps oubliée. “Le marché de luxe a rebondi àNew York et atteint aujourd’hui des prix supérieurs audernier pic”, admet Jeff Dvorett, chargé d’un de cesprojets de tours grand luxe, la “0ne 57”, en cours deconstruction au sud de Central Park. “La stabilité dumarché à New York attire de nombreux acheteurs”,ajoutetil. Américains, bien sûr, mais aussi toutdroit venus d’Amérique du Sud, du MoyenOrient,de Chine ou de Russie.
La construction de la tour de 90 étages, conçuepar l’architecte français Christian de Portzamparc adémarré en décembre 2011. 70 % des appartements ont trouvé acquéreur, et quand tous serontvendus, le total des ventes sera proche de 2 milliards de dollars. Deux penthouses au sommet de“One 57” auraient été vendus entre 90 et 100 millions de dollars. Un record pour Manhattan. Plus au
sud de l’île, à Tribeca, la “56 Leonard” et ses appartements vitrés du sol au plafond, dont la construction sera terminée en 2015, affiche un bilan comparable. 75 % des 145 appartements ont été vendusen à peine trois mois, avec un objectif final de ventede plus d’1 milliard de dollars, indique ElizabethUnger, directrice des ventes pour le groupe Corcoran, leader en matière d’immobilier de luxe. Selonelle, ce boom des tours résidentielles de luxe s’explique par le fait que “le marché à New York manquede ces produits nouveaux, uniques, et haut de gamme”.Et de saluer la gouvernance du maire, MichaelBloomberg, qui, depuis 12 ans, a permis “d’énormesprogrès en matière d’infrastructures et de commerce,et a ainsi soutenu l’augmentation des valeurs immobilières”.
Selon le site CityRealty, le nombre d’immeublesdont les appartements dépassent 15 millions dedollars à Manhattan est passé de 33 en 2009 à 49cette année. S’y ajoutera bientôt la “Walker Tower”sur la 18e rue à Chelsea. Construite par l’architecteRalph Walker à la fin des années 1920, avec des éléments art déco soigneusement conservés, elle étaitau départ une centrale téléphonique. Elle a ététransformée ces derniers mois en 47 appartementsde luxe, dont le plus cher, un penthouse en pleinciel, sera prochainement proposé à 55 millions dedollars. “Les acheteurs cherchent la qualité extrême :des appartements spacieux, raffinés, les services hôte
liers de luxe du Park Hyatt (voisin), et des vues inégalées de Central Park”, reprend Jeff Dvorett. Il fautdire qu’à ce niveau, “la plupart des acheteurs payentcomptant”, confie Elliot Joseph, un des promoteursde la Walker Tower.
Du coup, les projets fusent, de plus en plus haut.Une nouvelle tour, conçue par l’architecte uruguayen Rafael Viñoly, “432 Park Avenue”, vise à devenir, à l’horizon 2015, l’immeuble résidentiel leplus haut du continent américain, avec 426 mètresde haut. Là aussi, les ventes ne connaissent pas lacrise : lancées en mars, elles ont déjà dépassé 1 milliard de dollars, pour des logements allant de 7 à95 millions de dollars. (Belga)
Maison |HoeilaartLe 14 mai dernier, une maison à rénover siseTenboslaan n°61 à Hoeilaart a trouvé acquéreuren vente publique au prix de 125 000€. Elle secompose d’un hall, d’un salon, d’une salle debain avec W-C et douche, d’une cuisine, d’uneterrasse et d’un jardin au rez-de-chaussée; ainsique de trois chambres à l’étage. La maison estraccordée à l’eau et à l’électricité, et est chaufféevia un chauffage central au gaz. Toutefois, elledoit être rénovée endéans les cinq ans, faute dequoi elle sera démolie et le terrain devraaccueillir une nouvelle construction dans unmême délai de cinq ans. Superficie : 1 are et 60centiares. Revenu cadastral : 495€.UVente réalisée par Me JeanPhilippe Claesen,notaire à Hoeilaart.
125 000€
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Maison |Woluwe-St-PierreLe 29 avril dernier, une maison avecdépendances située chaussée de Ruisbroek n°11à Woluwe-Saint-Pierre (Bruxelles) a changé demains pour la somme de 300 000€, après avoiratteint 181 200€ lors d’une première séanceavec faculté de surenchère. Elle se compose d’unhall d’entrée avec escalier, un W-C, un salon-salle à manger et une cuisine au rez-de-chaussée; de trois chambres, un hall de nuit, unesalle de bain, un W-C et un balcon couvert au 1erétage; de deux chambres, un hall de nuit et ungrenier sous les toits. Superficie : 6 ares et 85centiares. Revenu cadastral : 1 544€.UVente réalisée par Mes Paul Bauwens et DirkVan Dan Haute, notaires à Dilbeek et Lennik.
300 000€
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Appartement |BruxellesLe 25 avril dernier, un appartement situé au6e étage d’un immeuble à appartementsdénommé “Résidence Le Corrège” etbordant le square Marguerite (n°42) àBruxelles, a été adjugé à 215 000€ aprèsavoir atteint la somme de 183 00€ lorsd’une première séance avec faculté desurenchère. L’appartement comprend deuxchambres, une salle de bain, une terrasse,un parking et une cave. Superficie del’immeuble : 10 ares et 95 centiares. Revenucadastral : 1 529€UVente réalisée par Me Valérie Bruyaux,notaire associé à Bruxelles (1050).
215 000€
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Libre Immo - Supplément hebdomadaire à La Libre Belgique. Coordination rédactionnelle: Frédérique Masquelier. - 02/211.28.28 - [email protected] Illustrations: EtienneScholasse. Réalisation: IPM Press Print. Administrateur délégué - éditeur responsable: François le Hodey. Directeur général: Denis Pierrard. Rédacteur en chef: Vincent Slits. Rédacteur en chefadjoint: Pierre-François Lovens. Conception graphique: Bruno Bausier et Jean-Pierre Lambert (responsable graphique). Publicité: Véronique Le Clercq - +322/211.27.64 - [email protected]
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La vue depuis la terrasse privée d’un appartementde la luxueuse Walker Tower.
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6 DOSSIER SEMAINE DU 13 AU 19 JUIN 2013 LIBRE IMMO
Le réseau est l’avenir de l’agent, le local est la clé du réseauLa Belgique n’est pas fan de
réseaux d’agences immobilières.Pour de multiples raisons.
Son avenir y est toutefois lié.
Dossier Frédérique Masquelier
“IL Y A 20 ANS, ON PRÉDISAIT déjà la fin des agencesimmobilières indépendantes, assurant que l’avenirétait aux réseaux d’agences, se souvient MichelDussart, président de l’Institut des professionnelsde l’immobilier (IPI). Or, aujourd’hui, c’est loind’être le cas. Leur développement est marginal, et, selon moi, la situation n’est pas près de changer.” Àl’échelle européenne, la Belgique, il est vrai, ne faitpas partie des pays où le mouvement des réseauxd’agences immobilières est le mieux ancré. Les observateurs du marché estiment que ceuxci regroupent moins de 10 % des 9 000 agences belges.Soit un taux de pénétration plutôt faible, surtoutlorsqu’on le compare avec les bons résultats duRoyaumeUni (quelque… 80 % des agences !) ou,plus près de chez nous, de la France (plus de 20 %).
Sur le terrain, outre les grands groupes anglosaxons que sont Century 21 (186 agences) et Era(plus d’une centaine), la Belgique accueille des réseaux de plus petite envergure : les Belges TreviGroup (26 agences), Dewaele (16), MacNash (13)et CapSud (11), l’Allemand Engel&Völkers (24),le Français Laforêt (15) et… “c’est quasiment tout !”,assène Michel Dussart. Un nombre à peine contrebalancé par la poignée de “grosses” agences indépendantes qui quadrillent le pays. “Les structuresdont l’équipe compte plus de dix personnes et quimultiplient les bureaux en propre représentent unrien plus d’1 % de l’ensemble des agences immobilières belges, acquiesce le patron de l’IPI. La majeurepartie d’entre elles est, au contraire, le fait de petitsindépendants qui emploient une à trois personnes etsont à la tête d’un seul et unique bureau.”
Des facteurs de développement en réseauComment expliquer ce phénomène ? La Belgi
que estelle revêche aux grands groupes immobiliers ? “Chaque nation réagit à sa façon au maillageplus ou moins important de son territoire en réseauxd’agences”, avance François Gagnon, président deEra France et de Era Europe, qui pointe trois fac
teurs de développement décisifs. Le premier estbien évidemment la taille du marché immobilier.“La Suisse, par exemple, se distingue par l’étroitessede son marché, de telle sorte que les coûts de mise enplace et de développement en réseau ne font pas unbon ratio avec les résultats escomptés.” Même constat pour l’Autriche, dont le potentiel n’est “pasénorme”. “Le marché autrichien n’est pas particulièrement dynamique, ce qui rend plus délicat le succèsd’une grande entreprise immobilière.”
L’encadrement du métier d’agent immobilier influe également sur la bonne santé des grandsgroupes. “Les franchiseurs apportent à leur réseauun soutien qui se marque, entre autres, sur le voletcommercial et marketing, poursuit l’homme fortd’Era France et Europe. Mais outre la valeur ajoutéede la marque, ils supportent aussi leurs membrespour tout ce qui relève de la formation des agents, dela gestion des biens, des aspects juridiques, administratifs, éthiques…” Un rôle qui, selon les pays, est assuré ou non par des instances de référence – tellesque l’IPI, chez nous –, de même que défini et délimité par un cadre législatif clair. “Aux PaysBas, par
exemple, le pourcentage d’agences en réseau est plusfaible du fait de l’excellent travail d’encadrement del’association des professionnels de l’immobilier national, souligne François Gagnon. Par ailleurs, la réglementation en la matière est très pointilleuse, obligeant les futurs agents immobiliers à disposer d’uncertain niveau de compétences pour pouvoir exercer.”Autant de critères qui rendent l’action et la plusvalue d’un réseau d’agences immobilières “moinsnécessaires”. “Le contreexemple est celui du Portugal, où l’absence totale de réglementation expliqueque seuls les grands groupes sont à même de tenir lecap et de réussir là où les plus petites structures coulent”, ajoutetil.
Enfin, le dernier facteur sur lequel le patrond’Era France et Europe met le doigt est la conjoncture économique ambiante. “Si le marché tournebien, la proportion d’agences qui tirent leur épingledu jeu est plus grande, quels que soient leur statut etleur structure. Mais quand la situation devient tendue, voire carrément bloquée, seuls les plus résistantss’en sortent.” L’union fait la force, c’est bien connu,et le regroupement en réseau permet aux mem
MICHEL DUSSARTPrésident de l’IPI
La France affectionne les réseauxÀ la différence de la Belgique, le terreau françaiss’est révélé plus propice au développement desréseaux d’agences immobilières. D’après JeanFrançois Buet, président de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), ceuxci ont approché la France dès les années 1980. Outre lataille du pays, qui se prête plus aisément que lenôtre à un maillage en réseau, à l’époque, lesagents immobiliers français étaient en attented’une nouvelle façon de travailler. “Avant mêmela venue de Century 21, le premier réseau à avoirconquis la France, l’Organisation régionale desprofessionnels de l’immobilier (ORPI) avait mis enplace, au sein d’une structure en coopérative, uneplateforme d’échange de biens sous mandat devente à destination de ses membres”, affirmetil.
Les agents immobiliers français se montraientégalement demandeurs d’une formation etd’un encadrement marketing et commercial,mais aussi d’une méthode de travail, qui leurfaisaient défaut. L’accès à la profession était, eneffet, alors uniquement conditionné à la délivrance d’une carte professionnelle par la préfecture.
“Les clients eux aussi étaient désireux de changement, ajoute JeanFrançois Buet. À la différencedes Belges, plus confiants, les Français sont très critiques et suspicieux. Ils attendent de leur agent immobilier que celuici leur explique, avec force statistiques et études, l’état du marché sur lequel seplace leur bien.” Une connaissance que peut plusaisément offrir un grand groupe immobilier, de
par le rayonnement de son réseau et l’importance de ses moyens financiers comme de seseffectifs.
Dans le sillon de Century 21, d’autres réseauxs’installent un peu partout en France, plus oumoins confortablement. “Aujourd’hui, on compte27 000 agences immobilières – contre 30 000avant la crise – dont 20 à 25 % en réseau.” Et de citer l’ORPI (plus de 1 200 agences), Century 21(900), Laforêt (plus de 900), Era (400), Guy Hoquet (près de 600) et une multitude d’autres,plus modestes, pour atteindre 5 à 6 000 unités.“Le marché français est arrivé à maturité. Les réseaux sont bien implantés et leur attention se portedésormais sur la stabilisation de leurs activités.”
F. Ma.
FRANÇOIS GAGNONPrésident de Era France et Era Europe
ERA
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6 DOSSIER SEMAINE DU 13 AU 19 JUIN 2013 LIBRE IMMO 7DOSSIERPLUS D’ANNONCES SUR WWW.LOGIC-IMMO.BE
Le réseau est l’avenir de l’agent, le local est la clé du réseau
bres de courber le dos ensemble face aux assautséconomiques et financiers de la crise. Pour preuve,la situation italienne, où les faillites se multiplient.“Le marché immobilier italien est largement auxmains de très petites agences, de deux à trois personnes maximum, assure François Gagnon. Sur les2 000 unités que comptait le pays avant 2008, seulessubsistent aujourd’hui 1 200 à 1 300 d’entre elles, lesautres ayant été contraintes de se regrouper ou demettre la clé sous la porte.”
Toutefois, certains pays ne se plient pas aux hypothèses de réponses dégagées par le patron d’EraFrance et Europe. La Scandinavie, par exemple,connaît un développement tout autre. “En Suède,pour ne citer qu’elle, on compte très peu de franchisesparce que les banques ont racheté les grands réseauxd’agences immobilières. De ce fait, la concurrence estrude et il est difficile pour les nouveaux venus de sefaire une place sur le marché.” Autre scénario, celuide l’Espagne, où la crise a fait tellement de ravagesque “le marché immobilier s’en trouve détruit”. “Lamajorité des agences toujours en activité sont de petites tailles, les grands groupes immobiliers ne se ris
quant pas à y investir le moindre cent.”Quid de la Belgique ? Elle cumule un marché im
mobilier de taille modeste et un bon encadrementdu métier d’agent immobilier avec une relativement bonne santé immobilière, forte du soutienindéfectible des candidatsacquéreurs belges, qui,crise ou pas crise, placent leur confiance dans labrique.
L’esprit d’indépendance du Belge francophoneLes réseaux d’agences immobilières ont fait leur
apparition sur le sol belge voici une petite vingtaine d’années. Dans le cas de Era, les partenairesqui ont démarré l’implantation belge étaientnéerlandophones (Flamands et Hollandais). “Leréseau s’est très bien développé en Flandre, région oùsont situées 60 à 70 % de nos agences, tandis que, cesdernières années, l’accent est mis sur Bruxelles et laWallonie”, note François Gagnon. Qui porte un regard extérieur sur la situation belge et conclut que“les Flamands sont plus portés sur la coopération,convaincus de l’intérêt qu’ils ont à rejoindre un réseau pour regrouper leurs forces et améliorer leurs
performances.” À l’inverse, les francophones fontpreuve d’un esprit “plus indépendant”. “Dans beaucoup de cas, le fait de se rallier à un réseau est perçucomme une faiblesse.” De son côté, Michel Dussart,coiffé de sa casquette de patron de l’agence ImmoDussart, confie avoir été approché par les grandsgroupes immobiliers à leur arrivée sur le solbelge… et avoir toujours refusé leurs avances. “Leréseau constitue un avantage pour celui qui démarreson activité, puisqu’il bénéficiera de la notoriété et del’encadrement offerts par la marque établie, observetil. Mais cela a un coût, de l’ordre de 20 000€ dedroit d’entrée, de même que 6 à 9 % de royalties sur lechiffre d’affaires. Ce n’est pas rien, surtout pour unepetite structure, soit l’agence type en Belgique.”
L’avenir est aux réseaux d’agences immobilièresPourtant, selon la plupart des observateurs du
marché, dans un futur plus ou moins proche, cesont les réseaux d’agences immobilières qui seront la norme. Quoique. “Je ne fais pas partie deceux qui pensent que les petits indépendants vont disparaître, objecte François Gagnon. Parce que je suisconvaincu qu’il y aura toujours des individus quiauront les moyens de se mettre à leur propre compte,parce qu’il y aura toujours des individus qui aurontcet esprit d’individualisme et d’indépendance. Mais,et c’est indéniable, la mondialisation et le développement de nouvelles techniques de vente, l’avènementde nouveaux outils de communication et la multiplication de l’information via Internet ont profondément changé le métier d’agent immobilier.” Sanscompter que les velléités immobilières des candidatsacquéreurs se multiplient, au gré de leur mobilité exacerbée. Le nombre de transactions réalisées au cours d’une vie a ainsi considérablementaugmenté en quelques décennies. Autant d’arguments qui apportent de l’eau au moulin des réseaux d’agences. “Il faut des gens de poigne, des gensqui ont une vision de l’avenir pour exercer ce métier àl’heure actuelle, intervient Patrick Balcaen, administrateur délégué du réseau Laforêt, implanté enBelgique depuis 2010 (lire par ailleurs). Ce n’estpas donné à tout le monde. Surtout quand on est lepatron d’une petite PME et que l’on ne peut compterque sur soimême et un ou deux employés pour fairetourner son affaire. On n’a pas le temps de réfléchir etde voir plus loin.” Or, c’est l’ancrage local – la connaissance du marché, des projets en cours et à venir, etc. –, mais aussi l’ouverture sur le monde quifont la réussite d’une agence.
Laforêt, une approche “latine”D’après Michel Dussart, président de l’IPI, laconjoncture économique est telle que les agences immobilières en réseau, comme leurs homologues indépendantes, s’efforcent surtoutde stabiliser leurs affaires, maintenant le cap àtravers la tempête de la crise. Il en est un, toutefois, à qui le climat ambiant semble profiter,poursuivant, depuis trois ans, un développement exponentiel : le Français Laforêt, dontl’implantation belge est conduite par PatrickBalcaen. “Nous avons signé le contrat de franchise pour l’ensemble de la Belgique en octobre 2009 et commencé à commercialiser dèsmars 2010, expliquetil. En partant de deuxagences en propre à nos débuts, nous sommesaujourd’hui à la tête de 15 bureaux.” Et de viser
20 à 25 agences d’ici à la fin 2013 – “nous enavons d’ores et déjà sept dans le pipeline, potentiellement signées” – et 120 à 130 à l’horizon2020. “Nous avons facilement maillé le nord deBruxelles et sommes en passe de rallier le sud et sapériphérie. Nous sommes également présents ça etlà en Wallonie, tandis que nous gagnons la Flandre via Bruges et la Côte, avant de nous attaquerà l’intérieur des terres.”
Le secret de son succès ? Une approche qu’ilqualifie de “latine”, par opposition au caractèreanglosaxon de ses concurrents, et qui tient entrois points : le secteur fermé, le consensualisme et le long terme. “De un, nous travaillonssur des secteurs qui génèrent quelque 800 transactions par an.” Et de glisser que Engel&Völk
ers sectorise un peu plus large, Trevi Group unpeu plus encore, et Century 21 et Era, “pas dutout”. “De deux, nous donnons la parole auxagents locaux dans le cadre de groupes de travail,où l’échange d’information et d’expérience glanées sur le terrain profite à tous.” Ici encore,d’après Patrick Balcaen, la démarche anglosaxonne fait défaut, “plus autoritariste”. Enfin,le patron de Laforêt Belgique explique travailler sur le long terme, attachant une hauteimportance à l’écoute et au contact avec lesclients. “En ciblant leurs besoins et leurs attentes,on qualifie précisément le type de produits susceptible d’y répondre et, là où d’autres font une ventepour 30 à 40 visites, nous nous limitons à 8 à 12.”
F. Ma.
JEAN-FRANÇOIS BUETPrésident de la FNAIM
FNAIM
PATRICK BALCAENAdministrateur délégué de La Forêt Belgique
LAFO
RÊT
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8 SÉLECTION DELA SEMAINE
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