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nn
Dirigé par Vincent Vlès
Réalisé par Jonathan LoopeMaître de stage
Master 2 : Loisirs tourisme et développement territorial
DIAGNOSTIC &
DE L’HÉBERGEMENT TOURISTIQUE
D’EAUX
Dirigé par Vincent Vlès
Réalisé par Jonathan Loope aître de stage : Laure Angla Gré
: Loisirs tourisme et développement territorial
IAGNOSTIC & STRATÉGIE DE DÉVELOPPEMENT
DE L’HÉBERGEMENT TOURISTIQUE
AUX-BONNES / GOURETTE
Source : Jonathan Loope, google image, OT Eaux-Bonnes Gourette
TRATÉGIE DE DÉVELOPPEMENT
DE L’HÉBERGEMENT TOURISTIQUE
Année
2013
2014
Bonnes Gourette
1
Avant toutes choses, je souhaite adresser mes remerciements à l’ensemble des personnes qui m’ont apporté leur contribu
commencer par mon tuteur de stage M. Vlès pour le Master 2 Loisir
l’Adour, me prodiguant conseils et lectures. Mme Laure
Goemare, directeur général des services, qui m’ont tous deux accueilli
Je remercie également l’ensemble du personnel de l’office de tourisme
questions et me faire découvrir le monde professionnel
Enfin, merci aux autres professionnels et élus que j’ai
nouvelles idées : M. Laurent Dourrieu, directeur de l’EPSA,
Louis Carrère-Gée, ancien maire de la commune des Eaux
Pyrénéa, M. Christophe Urièta, directeur des Chalets d’Ossau,
hébergements touristiques rencontré sur le territoire ou par simple contact téléphonique.
fffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffff
Remerciements
Avant toutes choses, je souhaite adresser mes remerciements à l’ensemble des personnes qui m’ont apporté leur contribu
pour le Master 2 Loisirs Tourisme et Développement des Territoires de l’université de Pau et des Pays de
Laure Angla Gré ma maître de stage pour l’office de tourisme d’Eaux
qui m’ont tous deux accueilli au sein du territoire et permis d’en apprendre beaucoup plus sur ce dernier
l’office de tourisme et de la mairie, qui se sont rendus disponibles pour répondre patiemment à mes
questions et me faire découvrir le monde professionnel en station de montagne.
merci aux autres professionnels et élus que j’ai pu rencontrer ou juste écouter, me permettant d’étayer mes
directeur de l’EPSA, M. Jérôme Mintjana, chargé de mission au conseil général des Pyrénées
des Eaux-Bonnes et propriétaire des Chalets d’Ossau ainsi que des
directeur des Chalets d’Ossau, Christophe Perez, responsable des thermes Valvital ainsi que les au
rencontré sur le territoire ou par simple contact téléphonique.
ffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffff
Avant toutes choses, je souhaite adresser mes remerciements à l’ensemble des personnes qui m’ont apporté leur contribution dans ce travail, à
Tourisme et Développement des Territoires de l’université de Pau et des Pays de
’office de tourisme d’Eaux-Bonnes Gourette et M. Michel
au sein du territoire et permis d’en apprendre beaucoup plus sur ce dernier.
disponibles pour répondre patiemment à mes
er mes connaissances et me forger de
conseil général des Pyrénées-Atlantiques, M.
ainsi que des centres de vacances du Cardet et
Valvital ainsi que les autres responsables des
rencontré sur le territoire ou par simple contact téléphonique. -------------------------------------------------
2
Introduction-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
De quoi parle-t-on ?-----------------------------------------------------------------------------------------------
I . Les points d’influence de l’hébergement touristique en station de montagne
1.1 L’essor des stations : l’hébergement au cœur de l’histoire
1.2 Les clientèles, carburant de l’immobilier touristique
1.3 L’offre de loisirs : vectrice de nuitées pour une
Synthèse-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
II . Les lits touristiques du territoire-------------------------------------------------------------------------------------------------------
2.1 Des lits professionnels en perte de vitesse
2.2 Les lits diffus : un secteur en constante augmentation
2.3 L’occupation des lits touristiques du territoire
Synthèse---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
III . Stratégie de développement de l’héberge
3.1 Caractérisation du positionnement et du concept
3.2 Propositions stratégiques en lien avec les éléments d’analyse de l’existant
3.3 Fiche opérationnelle -----------------------------------------------------------------------------------------
Synthèse ------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Conclusion------------------------------------------------------
Annexes-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Table des matières----------------------------------------------------------------------------------------------------
Table des figures---------------------------------------------------------------------------------------------------
Bibliographie / Webographie-------------------------------------------------------------------------
Sommaire
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
de l’hébergement touristique en station de montagne--------------------------------------
: l’hébergement au cœur de l’histoire--------------------------------------------
ilier touristique--------------------------------------------------
itées pour une station------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------------------------------
Des lits professionnels en perte de vitesse----------------------------------------------------------------
en constante augmentation------------------------------------------------
L’occupation des lits touristiques du territoire : un problème grandissant--------------------------------------
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Stratégie de développement de l’hébergement de tourisme-----------------------------------------
Caractérisation du positionnement et du concept -----------------------------------------------------
Propositions stratégiques en lien avec les éléments d’analyse de l’existant -----------------------
-----------------------------------------------------------------------------------------
------------------------------------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------
------------------------------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------p03
--------------------------------p05
-----------------------------------------------p06
---------------------------------------------p06
-----------------------------------------------------------------p13
-----------------------------------------------------p17
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------p24
------------------------------------------------------------------------------------------------------- p25
--------------------------------------------------------------------------------------------p25
------------------------------------------------p34
----------------------------------------------------p41
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------p45
---------------------------------------------------------------------p46
----------------------------------------------------------------------------------p46
---------------------------------------------------p48
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------p59
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------p62
-------------------------------------------------------------------------------------p63
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-----------------------------------------p71
3
Introduction Le territoire de la commune d’Eaux-Bonnes regroupe quatre villages
dont : Assouste, Aas, Eaux-Bonnes et Gourette sur 38,5 km² et compte
426 habitants en 2012. Il est localisé au sud de la région Aquitaine, dans
les Pyrénées béarnaises. La commune possède une situation
géographique favorable pour un site touristique de montagne, en raison
de sa proximité avec Pau (à une heure en voiture) et de son aéroport
international, de grandes agglomérations comme Toulouse ou Bordeaux
(à trois heures par autoroute) et de sa proximité avec l’Espagne comme
par exemple la ville de Saragosse à moins de trois heures de là.
Cependant, le territoire d’étude est difficile d’accès avec seulement
deux axes routiers : la D934, qui traverse la vallée d’Ossau reliant Pau à la
frontière espagnole, et la D918 reliant la commune au reste des axes
routiers et qui permet, pendant la saison estivale, de rejoindre le
département des Hautes-Pyrénées (65) en région Midi-Pyrénées.
Les bus sont peu fréquents en été comme en hiver et la gare ferroviaire,
(la plus proche se situe à 40 km de la commune) à Pau.
L’histoire de la commune naît d’abord du pastoralisme, la « devette » puis
plus tard la transhumance donne une notoriété au territoire notamment
par les sifflements des bergers qui leur sert de communication à
l’époque.
À partir du XVIIIe siècle le territoire passe d’une notoriété locale à une
notoriété nationale grâce à son établissement thermal de renom.
L’urbanisme se développe rapidement pour répondre aux attentes des
curistes de plus en plus nombreux. Au XIXe siècle le conseil municipal des
Eaux-Bonnes, désireux d’entrevoir une nouvelle source de revenus,
autorise l’exploitation du minerai aurifère et argentifère. Le village de
Gourette se transforme peu à peu en un site industriel qui produit des
tonnes de minerai à destination de Bayonne et de l’Angleterre.
Comme une réponse à la crise des industries qui produisaient du minerai,
le tourisme lié à l’activité de ski apparaît sur la commune dès 1930. En
1935, Gourette aura d’ailleurs le premier téléski de toute la chaîne
pyrénéenne.
Les activités touristiques du thermalisme et des sports d’hiver
florissants jusqu’au XXe siècle, ne le sont plus à l’aube du XXIe siècle. La
commune semble bloquée dans un espace-temps qui ne coïncide plus
vraiment avec la réalité des pratiques attendues aujourd’hui en
montagne.
La baisse continue de la fréquentation globale, été comme hiver, s’accroît.
Bien que l’ensemble du marché des stations de sports d’hiver et d’été
connaisse une baisse, la tendance à Gourette est plus marquée que dans
le reste des stations pyrénéennes.
L’image de la commune doit faire peau neuve. Outre le fait
d’améliorer l’offre des loisirs et des divertissements, le pilier de la
modernisation doit reposer sur l’hébergement des touristes : Au vu de la
faiblesse du poids des séjours dans sa fréquentation, comment
redynamiser l’offre de l’hébergement touristique aux Eaux-Bonnes-
Gourette ? Cette problématique posée, tend à résoudre les problèmes
contemporains de l’hébergement touristique en station de montagne et
s’appuie pour ce faire sur les atouts d’une requalification des lits attendue
sur le territoire.
Après un rapide cadrage des conditions générales qui structurent
l’hébergement touristique en montagne, une analyse détaillée sera
portée sur l’offre touristique de l’hébergement dans les deux stations à
partir des lits professionnels d’une part et des lits diffus d’autre part. Une
stratégie de développement en découlera, qui viendra en réponse aux
différents problèmes soulevés.
4
Un département
Une vallée
Les Pyrénées-Atlantiques
0 18km
La Vallée d’Ossau
Une vallée
Eaux-Bonnes Gourette
0 6km
Villages
Limite communale
Route principale
Hauts sommets
Lacs
0 1km
La Vallée d’Ossau
Une Commune
Une vallée
Bonnes Gourette
5
De quoi parle-t-on ?
Afin d’appréhender au mieux cette étude, un rappel de certaines
définitions concernant l’hébergement touristique est utile :
Les lits professionnels sont ceux proposés habituellement à la clientèle
par l’intermédiaire des agents économiques qui en tirent leur principale
source de revenus. On y retrouve ici les hôtels, les résidences de
tourisme, les appartements mis en gestion via des agences immobilières
ainsi que les villages et clubs de vacances.
Les lits diffus regroupent, ceux dont l’occupation est réservée au
propriétaire et son entourage, ainsi que ceux loués de manière plus ou
moins autorisée sous forme de meublés de tourisme.
Le rapport d’information du sénat n°384* considère qu’un lit est dit
« froid » à partir du moment où il est occupé moins de 4 semaines/an, et
qualifié de « chaud » les lits occupés au moins 12 semaines par an. Les lits
« tièdes » sont qualifiés quant à eux par une occupation entre 1 et 3 mois.
« La résidence de tourisme est un établissement commercial
d’hébergement classé. Elle est constituée d’un ensemble homogène de
chambres ou d’appartements meublés, disposés en unités collectives ou
pavillonnaires, offert en location pour une occupation à la journée, à la
semaine ou au mois à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile.»
(article D321-1 du code du tourisme).
« L’hôtel de tourisme est un établissement commercial d’hébergement
classé, qui offre des chambres ou des appartements meublés en location à
une clientèle de passage ou à une clientèle qui effectue un séjour
caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.»
(article D311-5 du Code du tourisme).
« Le village résidentiel de tourisme est un établissement commercial
d’hébergements classés qui s’inscrit dans le périmètre d’une opération de
réhabilitation de l’immobilier de loisirs définie (article L318-5 du code de
l’urbanisme). Constitué d’un ensemble de locaux d’habitation meublés et
est doté d’équipements et de services communs dans des locaux situés à
proximité » (article R323-1 du code du tourisme).
L’hôtellerie de plein air comprend : « les terrains de camping et
caravaning classés en quatre catégories exprimées par un nombre
d’étoiles croissant avec le niveau de confort des aménagements. » (article
D332-2 du code du tourisme).
« Le village de vacances est un centre d’hébergement, faisant l’objet
d’une exploitation globale de caractère commercial ou non, destiné à
assurer des séjours de vacances, selon un prix forfaitaire comportant,
outre la pension, l’usage d’équipements communs, d’installations
sportives et de distractions collectives. » (article D325-1 du code du
tourisme).
« Les meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios
meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle
de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la
journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile. » (article
D324-1 du code du tourisme).
« Les chambres d’hôtes sont des chambres meublées situées chez
l’habitant en vue d’accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou
plusieurs nuitées, assorties de prestations. » (article L324-3 du code du
tourisme).
*Rapport du sénat n°384, session ordinaire de 2013-2014, rapport d’information par
Mme Hélène Masson-Maret et M. André Vairetto, Sénateurs.
6
I Les points d’influence de l’hébergement touristique en station de montagne
1.1 L’essor des stations : l’hébergement au cœur de l’histoire
1.1.1 Le développement des stations et leurs modernisations :
positives ?
« L’avènement de l’urbanisation en montagne à travers les
stations pionnières » :
L’avènement des stations de sports d’hiver débute en France dès la
première partie du 20e siècle sur des sites où les pentes et les expositions
étaient propices à la pratique du ski. Cette pratique était initialement
réservée à une élite sociale, développée de manière anarchique et par
l’initiative de simples propriétaires ou opérateurs privés, sans
organisation collective.
Les premières stations apparaissent ainsi dans des villages anciens :
« stations-villages ». Elles vont grandir au gré des initiatives locales et en
fonction des opportunités foncières. Ces premières stations ne sont pas
fonctionnelles, non conçues pour le ski. Les moyens de transport restent
limités. Contrairement aux stations dites intégrées, expliquées plus loin, la
multitude des acteurs et le long processus de construction a contribué
aux municipalités d’acquérir un fort pouvoir décisionnel, notamment sur
la maîtrise du développement immobilier face aux nombreux promoteurs.
Ces stations pionnières ont enfin bénéficié d’un développement
touristique annuel (été comme hiver) mais également d’une
reconfiguration urbaine grâce à l’avènement des remontées mécaniques
comme par exemple le développement des commerces et des hôtels aux
pied des pistes.
« L’essor des stations de montagne à partir des années 50 »:
Après la seconde guerre mondiale, l’Etat français met en place une
commission interministérielle d’aménagement de montagne (CIAM),
appelée aussi «commission Michaud », du nom de son directeur. Cette
commission a pour objectif de recenser les domaines susceptibles
d’accueillir des stations de sports d’hiver de qualité.
Pour chaque station, la réalisation va s’appuyer plus tard à partir d’un
promoteur unique (on parle alors de « station intégrée », ou de 3ème
génération) ayant la charge de construire et d’exploiter l’ensemble des
activités (hébergements, commercialisation, équipements collectifs,
remontées mécaniques…). La configuration des terrains est établie de
façon convergente par rapport aux pistes vers une « grenouillère » offrant
la possibilité aux résidents de partir de chez lui à pied vers les pistes.
Le premier exemple d’une t’elle station est celle de Courchevel, issue du
projet des « trois vallées ». De cette première réalisation l’Etat va
poursuivre ses efforts en mettant en place dans les années 60 le « Plan
neige », doctrine française d’aménagement de la montagne qui donne la
priorité au ski alpin, à la maîtrise du foncier, aux résidences construites
sur des plateaux ensoleillés, à un urbanisme compact et fonctionnel. C’est
ainsi plus de 10 000 lits touristiques qui vont être réalisés chaque saison.
Ce « plan neige » donnera le jour à de nouvelles terminologies comme les
stations dites « ex-nihilo » exprimant la réalisation de station en site
vierge destinées à endiguer l’exode rural, à créer des emplois et plus
7
généralement à faire entrer la montagne dans une ère de modernité. « Le
montagnard devant l’écroulement de l’économie pastorale, attend de
l’équipement pour l’hiver de la montagne, un emploi décent et un avenir
viable pour ses enfants » expliquait alors Pialat un urbaniste des années
1970. C’est ce terme de « stations intégrées » qui caractérise leurs modes
de gestion en filière, verticale, hiérarchisée et fondée sur une seule
société d’aménagement et d’exploitation. Ces stations intégrées sont
alors des véritables laboratoires de recherche autour des créations de
l’offre et de la gestion des pratiques de ski et de neige, qu’il s’agisse de
l’architecture, des matériaux de construction, de l’agencement des
logements…
Mais les premières critiques apparaissent et viennent ternir le succès de
l’expansion des stations intégrées. Les retombées économiques et
financières des stations sont au cœur des débats. Les opérateurs privés,
gestionnaires des sites, n’injectent plus les bénéfices réalisés dans la
station préférant réinvestirent vers d’autres destination touristiques. La
station se transforme peu à peu en un outil de production, dont la gestion
échappe totalement aux élus locaux et surtout à la population.
De cette situation va naitre une profonde discorde entre les acteurs
locaux, qui ne va se terminer que par la création de la loi montagne de
1985. Le système de « communo-centriste » est ainsi explicité par l’article
42 rappelant que « en zone de montagne, la mise en œuvre des opérations
d’aménagement touristique s’effectue sous le contrôle d’une commune,
d’un groupement de commune ou d’un syndicat mixte regroupant des
collectivités territoriales » « Chaque opérateur doit contracter avec la
commune ou le groupement de commune ou le syndicat mixte
compétant ; chacun des contrats porte sur un ou plusieurs des objets
constitutifs de l’opération touristique : étude, aménagement foncier et
immobilier, réalisation et gestion des équipements collectifs… ».
Des nouvelles stations qui ne s’adressent plus seulement au fait des
classes aisées et très aisées mais plutôt à la nouvelle classe moyenne de
l’époque, dans un contexte florissant sur le plan économique. Chacun
désire acquérir une part de rêve en étant propriétaire d’un « chez soi » à
la montagne.
Les plans de financement de ses nouveaux propriétaires intègrent alors de
façon plus ou moins explicite une mise en location des biens lorsque ceux-
ci ne les occupent pas. La pratique de la location meublée entre ainsi dans
les coutumes des stations de montagne.
Mais cette structure de l’hébergement fondée sur un « système meublé »
(rapport Rolland 2006) présente aujourd’hui de nombreuses faiblesses…
« Gourette une station de deuxième génération »
D’un point de vue structurel, la station de Gourette a été construite ex-
nihilo dans les années 1960-1970 avec le soutien non négligeable du
Conseil général des Pyrénées-Atlantiques. Sa construction a été réalisée
avant que le concept de «station intégrée» ne fasse florès, c’est à dire au
gré des opportunités foncières des propriétaires locaux ou des
aménageurs venus des grandes villes proches. Elle est située sur un
domaine communal qui fait d’elle une station bipolaire (station thermale,
station de sports d’hiver).
La date du 13 mai 1963 scelle l’avenir de la commune. En effet, un accord
officiel est passé entre Eaux-Bonnes et le département pour que ce
dernier soit propriétaire des terrains de Gourette et du plateau du Ley.
Cette forte implication du Conseil général qui est encore en cours
aujourd’hui est d’ailleurs l’une des spécificités du département des
Pyrénées-Atlantiques. Dominique Aventur évoque cette particularité
comme étant « le fruit de l’euphorie d’une époque qui envisage le
tourisme comme un remède au déclin démographique et à la déprise
agricole ».
8
Le domaine skiable de Gourette dans les années 1960
Photo 1.1.1. source : www.remontées
Son aménagement n’a donc été ni financé et réalisé par un pr
unique, ni orchestré par un architecte en chef : les opportunités ont cré
des aménagements disparates et un paysage d’une grande hétérogénéité.
Tout au plus note-t-on que du fait de l’intervention du département dans
sa création, la station dans les années 1970 passe ainsi d’une urbanisation
en hauteur avec vue sur la montagne et la vallée à une urbanisation en
front de neige au pied d’une fameuse grenouillère.
La partie deux concernant exclusivement les lits touristique
commune présentera un rappel plus détaillé de l’avènement d
hébergements.
1.1.2 L’immobilier au sein du modèle économique
« La fuite en avant »
Les fondements du modèle économique de la station de sports d’hiver
reposent avant tout dans bon nombre de cas sur la triple unité de lieu, de
temps et d’action (Bourdeau, 2008). Afin de permettre la réalisation et le
renouvellement quotidien de cet acte de consommation appelé «
Le domaine skiable de Gourette dans les années 1960 :
www.remontées-mecaniques.net
financé et réalisé par un promoteur
: les opportunités ont créé
des aménagements disparates et un paysage d’une grande hétérogénéité.
l’intervention du département dans
sa création, la station dans les années 1970 passe ainsi d’une urbanisation
en hauteur avec vue sur la montagne et la vallée à une urbanisation en
exclusivement les lits touristiques de la
plus détaillé de l’avènement des
économique des stations :
Les fondements du modèle économique de la station de sports d’hiver
reposent avant tout dans bon nombre de cas sur la triple unité de lieu, de
Afin de permettre la réalisation et le
e consommation appelé « séjour
touristique », l’hébergement devient là un élément incontournable du
fonctionnement économique ordinaire d’une station.
Au-delà de son rôle de « remplissage
historique, à modeler l’aménagement de
contemporaines. Face aux importants investissements
équipements des domaines skiables, les bénéfices immédiats issus du
secteur immobilier permettent d’assurer le financement de la plupart des
équipements. Cette notion concerne particulièrement les gr
d’altitude dites « ex nihilo » comme c’est le cas pour Gourette
volontairement implantée « à l’abri des clientèles de week
1970).
Face à des coups d’investissement et de fonctionnement d’équipement
hors normes, le taux de remplissage de l’hébergement touristique est
donc essentiel au modèle économique des stations. Le débat du
dimensionnement et de l’extension du parc immob
comme la plus grande problématique pour les exploitants
perdons annuellement 2% de lits marchands
de compenser ces pertes est de construire des hôtels et des résidences de
tourisme sachant que pour l’heure nous ne pouvons miser sur la
réhabilitation faute d’avoir trouvé des solutions
En augmentant la capacité d’accueil, cette logique implique une
obligation de réajuster les équipements en remontées mécaniques,
lesquelles seront une nouvelle fois financé
immobilière. Un engrenage qui a très largement participé à alimenter la
croissance immobilière des stations notamment à Gourette
Le marché des sports d’hiver étant arrivé aujourd’hui dans une phase de
maturité, celui-ci provoque une nouvelle
marchands au profit du secteur non marchand
le vieillissement des propriétaires, successions, souhait des nouveaux
acquéreurs, réticence à engager des frais de rénovation…)
, l’hébergement devient là un élément incontournable du
fonctionnement économique ordinaire d’une station.
», l’immobilier a contribué de façon
à modeler l’aménagement de nombreuses stations
aux importants investissements sur les
équipements des domaines skiables, les bénéfices immédiats issus du
d’assurer le financement de la plupart des
équipements. Cette notion concerne particulièrement les grandes stations
comme c’est le cas pour Gourette,
à l’abri des clientèles de week-end » (Lavaud,
Face à des coups d’investissement et de fonctionnement d’équipement
hors normes, le taux de remplissage de l’hébergement touristique est
donc essentiel au modèle économique des stations. Le débat du
dimensionnement et de l’extension du parc immobilier entre donc en jeu
problématique pour les exploitants : « nous
perdons annuellement 2% de lits marchands ! Le seul moyen aujourd’hui
de compenser ces pertes est de construire des hôtels et des résidences de
l’heure nous ne pouvons miser sur la
réhabilitation faute d’avoir trouvé des solutions » (SNTF ,2010).
En augmentant la capacité d’accueil, cette logique implique une
obligation de réajuster les équipements en remontées mécaniques,
uvelle fois financées par la promotion
immobilière. Un engrenage qui a très largement participé à alimenter la
notamment à Gourette.
Le marché des sports d’hiver étant arrivé aujourd’hui dans une phase de
nouvelle baisse des hébergements
marchands au profit du secteur non marchand (expliqué notamment par
le vieillissement des propriétaires, successions, souhait des nouveaux
acquéreurs, réticence à engager des frais de rénovation…). Ce système
9
ainsi appelé « débanalisation » (Atout France 2008) était estimé en 2008
de 1 à 3% du stock/an selon les cas, soit pour une destination dite
« mature » un besoin tous les 10 ans de renouvellement de son stock de
20%.
De cet engrenage infernal apparait ainsi le terme « fuite en avant » ou
« système en spirale » immobilière évoqué par Bourdeau en 2009 ou
encore par Vlès (2008, 2010 et 2014).
« Construire pour oublier »
Dans ce système en spirale, ce sont les résidences de tourisme qui
participent notamment à cette engrenage dans l’optique de répondre de
façon qualitative et surtout quantitative aux difficultés de la station. En
effet, de par un puissant réseau de commercialisation ces hébergements
présentent des performances de remplissage très importantes. Il est
reconnu qu’un lit neuf géré en résidence de tourisme compense la perte
de deux lits anciens (ODIT France 2008).
Organisées d’après certaines conditions de mise en marché et de confort,
elles représentent une composante parfois vitale pour maintenir séjours
et consommation touristique. En effet, elles peuvent représenter jusqu’à
80% de la capacité d’accueil de certaines stations de montagne française.
Elles permettraient également d’aider les destinations touristiques
émergentes : on estime que 52% de ses hébergements implantés dans les
Pyrénées ont été établis sur des sites peu ou pas dotés de résidences de
tourisme en 2000, 34% en stations d’altitude ou encore 61% en vallées.
Les résidences de tourisme présentent d’ailleurs des avantages pour de
nombreux acteurs : tout d’abord les promoteurs spécialisés qui ont trouvé
par ce système, une niche fiscale favorable à la réalisation de marges
intéressantes ; le propriétaire d’une résidence de tourisme classée
bénéficie lui d’une déduction de TVA sur le prix d’achat et d’une réduction
d’impôt via le dispositif « Censi-Bouvard », « Demessine » avec en
contrepartie l’obligation pour l’acquéreur de louer son bien pendant une
durée de neuf ans ; enfin pour les communes, la vente de plusieurs
hectares de terrain constitue également une ressource financière non
négligeable.
Les résidences de tourisme sont donc aujourd’hui abondamment
représentées dans les stations. Toutefois, ce mécanisme génère des
inconvénients :
- Les nouvelles constructions nécessitent en même temps de nouveaux
aménagements, des dépenses publiques d’infrastructures
conséquentes afin de compenser par exemple l’éloignement des
résidences par rapport aux cœurs des stations en déficit d’animation,
avec le phénomène des « volets clos ».
- Elles ne correspondent pas forcément à une croissance du marché
touristique car elle vise son seul maintien et peuvent entrainer à terme
une dilution de l’identité de la station et affecter son attractivité.
- Enfin, les scientifiques, suivis en cela par le législateur s’interrogent
depuis une dizaine d’années déjà sur l’avenir à moyen terme de ces
hébergements qui, neuf ans à douze ans après leur livraison sortent du
marché locatif (équivalant à une perte de fréquentation de 8 à 12
semaines), réamorçant la spirale de la débanalisation et d’un manque
d’hébergements. De même, dans certaines vallées des Pyrénées, on
constate une surcapacité de lits en résidences de tourisme, non loués,
inutiles (par exemple, 30 000 lits en vallée d’Aure).
10
1.1.3 Réhabilitation et inachèvement des programmes de
construction, nouveau problème :
«La difficulté de réhabilitation des parcs immobiliers
Le phénomène de déperdition des meublés s’explique en partie par le
vieillissement du parc. La plupart des grands ensembles d’immeubles
collectifs construits autour des années 60-70 sont aujourd’hui dégradés
du fait de leur âge, d’un manque d’entretien mais également d’une sur
location. Ceux-ci ont engendré une dégradation progressive des biens.
Les représentants des copropriétés eux-mêmes n’ont
à mettre d’accord l’ensemble des propriétaires afin d’effectuer des
rénovations et entretiens jugés jusqu’ici trop coûteux.
Cette réhabilitation est pourtant un enjeu majeur, selon Atout France
dans « Panorama du tourisme de la montagne
destinations de pratique de sports d’hiver déclarent ne pas être
concernées par les problèmes de réhabilitation de l’immobilier de loisirs.
Une station sur cinq considère le problème comme urgent
C’est visiblement les destinations de pratique de ski de descente et de
type mixte qui semble être majoritairement concernées par le
À moyen terme c’est près de 2/5 des stations qui devraient connaître
problèmes de réhabilitation de l’immobilier de loisirs.
Quoi qu’il en soit, il semblerait que la moyenne montagne a
soucis à se faire concernant la question de réhabilitation de l’immobilier
de loisirs en raison d’une meilleure occupation des résidences secondaires
et de leur proximité des villes les plaçant souvent en situation périurbaine
(Miqueil et coll 2010). À contrario, la haute montagne serait
touchée à mesure où l’on se rapproche des stations créées par le «
Neige » (Vlès 2014).
inachèvement des programmes de
La difficulté de réhabilitation des parcs immobiliers anciens:»
Le phénomène de déperdition des meublés s’explique en partie par le
plupart des grands ensembles d’immeubles
70 sont aujourd’hui dégradés
s également d’une sur-
une dégradation progressive des biens.
mêmes n’ont d’ailleurs pas réussi
mettre d’accord l’ensemble des propriétaires afin d’effectuer des
s jusqu’ici trop coûteux.
Cette réhabilitation est pourtant un enjeu majeur, selon Atout France
», seulement ¼ des
ons de pratique de sports d’hiver déclarent ne pas être
lèmes de réhabilitation de l’immobilier de loisirs.
considère le problème comme urgent.
C’est visiblement les destinations de pratique de ski de descente et de
type mixte qui semble être majoritairement concernées par le problème.
2/5 des stations qui devraient connaître des
problèmes de réhabilitation de l’immobilier de loisirs.
rait que la moyenne montagne ait moins de
à se faire concernant la question de réhabilitation de l’immobilier
occupation des résidences secondaires
et de leur proximité des villes les plaçant souvent en situation périurbaine
la haute montagne serait la plus
l’on se rapproche des stations créées par le « Plan
Part des destinations concernées par le problème de réhabilitation de
l’immobilier de loisirs en 2011
Figure 1.1.3.A Source : Panorama du tourisme de la montagne 2012/2013. Atout France
À Eaux-Bonnes / Gourette la question de la requalification des
hébergements avait déjà été évoqué
problèmes grandissants du stationnement
finalement cette problématique qui a retenu
élus de la commune.
Pourtant, à partir de la seconde moitié du XXe siècle l’image du territoire
est remise en question. La crise du thermalisme engendre un vide
progressif des résidences et hôtels du village d’Eaux
l’époque pensent à une crise passagère et estiment que
sports d’hiver à Gourette donnera un second souffle
Aujourd’hui en 2014, au vu de quelques photos du village il semble très
clairement que cette question soit toujours d’actualité
décrépies des bâtiments, les hôtels et autres services fermés / vieillots
donnent une image de plus en plus négative aux touristes
de ressourcement.
0%
Actions entreprises
Urgent
Problème limité
Pourrait devenir un problème
Pas concerné
Ne sait pas
Part des destinations concernées par le problème de réhabilitation de
l’immobilier de loisirs en 2011 :
du tourisme de la montagne 2012/2013. Atout France
Gourette la question de la requalification des
évoquée dès les années 1990. Face aux
grandissants du stationnement des voitures en station, c’est
qui a retenu l’attention particulière des
à partir de la seconde moitié du XXe siècle l’image du territoire
mise en question. La crise du thermalisme engendre un vide
progressif des résidences et hôtels du village d’Eaux-Bonnes. Les élus de
l’époque pensent à une crise passagère et estiment que la pratique des
à Gourette donnera un second souffle aux hébergements.
Aujourd’hui en 2014, au vu de quelques photos du village il semble très
clairement que cette question soit toujours d’actualité. Les façades
ls et autres services fermés / vieillots
négative aux touristes à la recherche
5% 10% 15% 20% 25%
11
Eaux-Bonnes les volets-clos :
Photo 1.1.3.B Source : Jonathan Loope, juillet 2014
De nombreux échecs de réhabilitation existent sur le territoire, mais l’un
des plus connus est sans nul doute, celui de l’hôtel des princes.
Ce véritable chef-d’œuvre haussmannien de 1860 qui servait à l’époque
de lieu de villégiature à l’impératrice Eugénie, a subi de multiples
rebondissements, dont le dernier en date a commencé en 2002.
Durant cette année, le conseil municipal qui possède le bâtiment milite
pour classer ce dernier aux monuments historiques, afin de faciliter la
tâche d’un nouveau repreneur, désireux de le revendre à son tour en lots
défiscalisés.
En 2003, la SARL « Au fur et à mesure » rachète le bien, promettant une
entière réhabilitation au maire et futurs copropriétaires séduits par le
projet. Mais rien ne se passe comme prévu, l’architecte n’est pas payé, la
société dépose le bilan et pire encore, le promoteur seul responsable du
projet décède d’une longue maladie.
Le dossier conduit plusieurs fois devant le tribunal n’aboutit pas à une
réelle solution. En 2014, le bien toujours propriété d’une société qui
n’existe plus attend une expertise pour déterminer les modalités de vente
de l’hôtel. Monsieur Goemare directeur général des services cite pourtant
« J’ai l’impression qu’on va avoir du mal à le vendre. Même si notre
intérêt est de faire sortir le bien ».
« L’échec des outils de réhabilitation : l’ORIL, un modèle
dans son genre »
Emanant d’une intervention de l’Etat Français et des collectivités
publiques en 2000 suite à la loi SRU, un processus de réhabilitation et de
modernisation de l’immobilier de loisirs est engagé, ayant pour objectif
d’inciter les propriétaires à engager des travaux de modernisation et de
mettre en marché leurs appartements : L’opération conduite à l’initiative
des collectivités (ORIL) visait à améliorer l’offre qualitative des logements
locatifs ainsi qu’à maintenir ou à développer l’offre de services de
proximité.
La mise en application de cet outil couplé à un dispositif fiscal très incitatif
n’a malheureusement pas eu les effets escomptés sur la réhabilitation du
patrimoine bâti des stations de sports d’hiver et ce pour plusieurs
raisons :
- Le montant des subventions accordées aux propriétaires a été
perçu comme insuffisant vis-à-vis du coût total des travaux de
rénovation : 3 600€/lit à Tignes, 2 000€ à Aix-les bains ou à Gourette. Cet
argent public n’a donc pas suffit à convaincre de rénover leur bien.
12
- Les lourdeurs administratives ont bien souvent démotivé bon
nombre d’acteurs.
- La nécessité pour les propriétaires de mettre en location via une
agence immobilière leur bien pendant un bail d’une durée de 9 ans, régi
par les dispositions du code du commerce a été perçu comme un ordre,
mal vécu par les propriétaires. En effet, bon nombre des propriétaires
aujourd’hui retraités ont atteint un âge ne leur permettant pas
d’envisager un avenir à long terme. S’engager sur un bail de 9 ans leur
semblait bien difficile.
- Le second mal être vécu par les propriétaires résidait dans une
logique de pleine propriété. Il y a 20 ou 30 ans, les mécanismes
d’investissement locatif étaient sous représentés. La force de la propriété
résidait donc dans le fait de pouvoir disposer quand ils le voulaient de leur
bien. Or, l’incitation à la rénovation impliquait aux propriétaires
d’abandonner leur totale liberté d’usage.
Ils devaient également verser à l’exploitant une indemnité pour le non
renouvellement du bail. Dans le cas où son bien ferait l’objet d’un mandat
d’administration de biens régi par les dispositions du Code civil, c’est cette
fois les coûts honoraires du mandataire qui vont dissuader le propriétaire
non « professionnel ».
Cette réhabilitation fût toujours orientée vers la base de sa fonctionnalité,
vis-à vis de la clientèle de référence de la station (thermalisme, ski de
piste ou encore tourisme de nature). Rares ont donc été les immeubles et
les emplacements qui valorisaient la fréquentation hiver et été. Cela
relativise ainsi fortement la montée en gamme des produits et des
prestations n’étant pas adaptés à la pluri-saisonnalité (Jacottin 2011).
L’association nationale des Maires des stations de montagne dénombrait
en 2010 une vingtaine d’ORIL achevés et autant en projets, totalisant
environ 500 appartements aidées (2800 lits).
La commune des Eaux-Bonnes / Gourette a été l’un des treize sites pilotes
pour la mise en place de cet outil. Elle proposait de mettre le piéton au
cœur de la démarche de développement et de transformer l’image
fonctionnelle et urbaine de Gourette en village station.
Un compte-rendu du 17 juin 2004 de la réunion du comité du pilotage de
l’ORIL évalue la rénovation entre 500€ et 700€ le m². L’enveloppe
financière globale de l’ORIL, prévue pour la rénovation de 165
appartements était estimée à 3 914 000 euros.
Le projet n’a jamais eu lieu, malgré l’intervention d’un chargé de mission
durant presque trois ans. La cause première, d’après le directeur général
des services, était les divisions du conseil municipal sur cette question.
« La difficulté des promoteurs immobiliers »
Le promoteur immobilier vendeur d’un espace construit ou à construire
ne gère aujourd’hui plus le marché locatif des lits d’un immeuble en
station. Ce sont les agences immobilières, qui, avec souvent bien de mal,
essayent d’équilibrer une offre à une demande de plus en plus exigeante.
Les grands promoteurs de moins en moins intéressés au monde rural
cèdent peu à peu la place à des promoteurs locaux.
Ces petits promoteurs disposent de peu de moyens et sont la plupart du
temps dans l’obligation d’effectuer un partenariat avec les collectivités
locales qui ne disposent elles-mêmes que de peu de moyens. Même si les
opérateurs ruraux obtiennent des garanties financières ou encore des
avantages fiscaux, leur faible implication dans la gestion de la réalisation
assure une faible insertion dans les circuits de commercialisation pouvant
entraîner une baisse de fréquentation et donc une diminution de la
rentabilité pour la commune.
13
Tel est le cas de l’échec du programme immobilier à Gourette à travers le
promoteur Phillippe Barroso (directeur d’une agence immobilière sur la
station) accompagné de ses investisseurs espagnols. Ils avaient pour
ambition la création fin 2007 d’une résidence quatre étoiles « Le Portillo,
chalet et spa » comprenant 61 appartements, 380 lits, deux piscines, un
spa, des commerces... La crise immobilière révélée en 2008 à toutefois
remis en question le projet (suite au dépôt de bilan de la société lourdaise
chargée du gros œuvre). Le projet à l’été 2014 n’est toujours pas terminé.
Le Portillo entre projet et réalité :
Photo 1.1.3.C Source : www.leportillo.net et Jonathan Loope, juillet 2014
1.2 Les clientèles, carburant de l’immobilier touristique :
1.2.1 La Fréquentation : l’indice d’une réussite ou d’un échec
La montagne est la cinquième destination touristique en termes de
fréquentation. On estime que quatre Français sur dix déclarent s’y rendre,
mais seulement un sur dix de manière régulière (Sénat.fr, Patrimoine
naturel de la montagne : concilier protection et développement).
D’après le panorama du tourisme de la montagne édité en 2012-2013,
l’espace de montagne dénombrait ainsi en 2010, prêt de 18 909 000
« voyages Français » pour 124 863 000 nuitées.
Même si tous les sites touristiques nationaux connaissent une diminution
des voyages et nuitées entre 2005 et 2010, c’est l’espace de montagne
qui a connu les plus fortes baisses. En seulement cinq ans, la montagne
française a perdu près de 5% de sa fréquentation et jusqu’à 10% sur les
dix dernières années.
D’après cette même étude, dans les Pyrénées, la fréquentation
touristique varie entre été et hiver :
En été, la fréquentation affiche une stabilité depuis près de 15 ans alors
que celle des Alpes ne fait que diminuer. Cet équilibre est principalement
dû à l’activité thermale des stations Pyrénéennes qui permet de maintenir
une fréquentation.
Le cabinet d’étude Comète établi en 2014 que durant cette saison la
fréquentation touristique de Gourette Eaux-Bonnes affiche une baisse de
moins 12,8% par rapport à 2009, montrant ainsi les limites de l’offre
touristique estivale en particulier de l’attractivité des thermes d’Eaux-
Bonnes. Elle montre également les freins d’une station de montagne trop
accès sur l’image des sports d’hiver.
En hiver, la majorité des stations françaises connait une baisse de
fréquentation. Rien que dans le massif Pyrénées cette baisse atteint les
moins 4.3% entre 2009 et 2013. Les fluctuations varient principalement
en fonction des conditions climatiques, comme le montre l’année 2007,
où dans les Pyrénées, un enneigement important avait eu des
conséquences positives sur la fréquentation.
Le territoire d’étude n’échappe pas à cette baisse qui est estimée entre
2009 et 2012 à moins de 15.7%. Il est cependant à noter une hausse de
plus 6.6% entre la période 2012-2013 (contre plus 3.3% dans les
Pyrénées).
14
D’un point de vue global, la station de Gourette Eaux-Bonnes a perdu en
l’espace de 5 ans près de 26 500 nuitées. Depuis l’année 2006, cette
baisse est plus inquiétante puisqu’elle représente une diminution
d’environ 28% de sa fréquentation. (Comètes 2014)
Le poids de la saison d’hiver qui tenait jusque là une baisse de
fréquentation à minima ne durera pas. En effet, là où dans les Pyrénées la
saison hiver perd 0.14% entre 2009 et 2014, le territoire d’étude
enregistre une chute de plus de 10%.
La constante baisse d’une fréquentation annuelle en nuitée
Gourette Eaux-Bonnes :
Figure 1.2.1.A Source : jonathan loope, chiffres Comètes
La fréquentation sur le territoire d’étude affiche donc une baisse de plus
en plus importante. C’est l’économie entière de la station qui est ainsi
susceptible d’être perturbée, le secteur de l’hébergement et de la
restauration tout particulièrement.
Si cette tendance à la baisse venait à s’accroître, la station serait
susceptible d’ici l’horizon 2020 de perdre plus de 50% de la fréquentation
par rapport à 2006.
La station serait-elle capable de survivre dans de telles conditions ?
1.2.2 Connaître le profil de ses touristes :
Selon Atout France, sur le massif Pyrénéen durant l’année 2011,
seulement 7% des touristes ont fait appel à une agence de voyage ou un
tour opérateur. Plus de 49% passent directement par un prestataire de
service lui-même et à 44% en autre catégorie.
La destination « Gourette » est proposée par un tour opérateur à
savoir KI-VOYAGE rubrique KI-MONTAGNE. C’est une plateforme de co-
organisation 100% online ayant pour vocation d’aider les acteurs du
tourisme à commercialiser leurs offres et destinations. Le tour opérateur
travaille ici exclusivement pour la société Belambra basée à Gourette à
travers la résidence Lou Sarri afin d’augmenter leur potentiel de location.
Deux agences de voyages promeuvent la destination à savoir Leclerc
voyages et Carrefour voyages qui sont toutes deux issues du secteur de la
grande distribution. Promovacances et Expédia qui sont des agences de
voyages en ligne offrent également la possibilité de réserver son
hébergement à Gourette. Ces quatre agences de voyages utilisent la
résidence Belambra pour héberger les futurs touristes.
Le constat est flagrant, l’ensemble des opérateurs touristiques proposent
la simple découverte du village Gourette pour sa principale activité à
savoir les sports d’hiver. Le village d’Eaux-Bonnes qui dispose pourtant
d’un centre de thermalisme ne figure aucunement dans les offres (sauf
site spécialisé tel que médecine thermal.fr).
On retrouve enfin des sites de location d’hébergement de particulier à
particulier comme Abritel, Mediavacances ou encore N-PY. Ceux-ci seront
analysés dans la partie concernant les lits diffus de la station.
D’après Atout France, en été comme en hiver la voiture ou les
deux roues motorisées sont en 2011 les modes de transport privilégiés à
0
100000
200000
300000
400000
500000
600000
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
15
88% pour passer des vacances dans les montagnes Pyrénéennes (en
France 85%). Le train se place bien plus en seconde position.
En hiver cependant, les touristes qui se dirigent vers le massif, effectuent
une distance moyenne de 368 kilomètres pour venir (355km moyenne
française). Dans les Alpes du Nord par exemple cette distance est plus
importante, car elle est estimée à 449km.
En été les touristes effectuent une distance moyenne bien plus
importante pour venir avec environ 507km contre 387km pour le reste
des massifs français. Le massif des Pyrénées génère ainsi des trajets de
plus longue distance pour les français sur le lieu de séjour estival à
contrario par exemple des Alpes pour une distance de 390km (Atout
France 2012).
Venir à pied, à vélo ou en véhicule motorisé restent les seuls moyens
pour se rendre à Eaux-Bonnes/Gourette.
La Gare la plus proche se situe sur la commune de Buzy à environ 30
minutes d’Eaux-Bonnes en véhicule motorisé. Elle ne dessert que deux
villes importantes à savoir Oloron-Sainte-Marie et Pau.
Il est également possible de se rendre en bus sur le territoire d’étude à
travers trois horaires en moyenne dans la journée. Ce bus traverse la
vallée d’Ossau de Pau à Gourette.
Enfin, l’aéroport le plus proche se situe à Pau et dessert des grandes
villes : Paris, Lyon ou Marseille.
Cette présentation montre donc la grande difficulté pour se
rendre en station. Même si la voiture est le mode de transport par
excellence, les transports en commun restent trop peu présents pour une
destination touristique. Le covoiturage ne permet d’ailleurs pas de palier
à ce manque au regard du site Blablacar puisque seulement 15
covoiturages étaient disponibles sur la période du mois de juillet.
De plus, les routes de montagne allant vers la station peinent à répondre
aux exigences des automobilistes et la situation se complique davantage
durant la période estivale quand bon nombre de cyclistes viennent
agrémenter une route étroite.
Le tourisme dans le massif Pyrénéen est réalisé par une clientèle
de proximité. Il est estimé d’après l’agence de développement touristique
de France que durant l’hiver 2012, 73% des nuitées avaient été réalisées
par une clientèle française venant de l’ouest et du sud-ouest de la France
(contre 56% en été).
Ces clientèles viennent principalement des régions d’Aquitaine, Midi-
Pyrénées et Poitou-Charentes.
Plus de 1/3 de ces touristes sont issus de catégories socioprofessionnelles
élevées (environ 20% de cadres et professions libérales et 20% de
professions intermédiaires).
Près de 2/3 de la clientèle des Pyrénées à entre 35 et 64 ans. Comme le
montre le tableau qui suit une différence notable marque la période été
et hiver.
Tranche d’âge des touristes venant dans les Pyrénées en 2011 :
Figure 1.2.2. Source : Jonathan Loope , chiffres Atout France
15-24 ans 25-34 ans 35-49 ans 50-64 ans 65 ans et plus
Zone massifs (hiver)
13.2% 17.0% 32.4% 24.3% 13.0%
Pyrénées 14.0% 15.7% 35.9% 22.1% 12.3% Zone massifs (été)
9.8% 15.9% 26.8% 27.3% 20.1%
Pyrénées 6.8% 16.8% 29.5% 27.3% 19.5%
16
En été la part des 50 ans et plus, est plus importante que la période hiver,
expliquée par la pratique des loisirs suivant la saison (ski/randonnée) qui
sera expliquée dans la prochaine sous-partie.
Enfin la taille du foyer des touristes se caractérise en été par une
importante présence de couples. Ce groupe est en total opposition avec la
saison hiver qui est elle en majorité composée d’une famille de 4
personnes, soit les parents accompagnés de deux enfants. D’ailleurs ce
sont les Pyrénées qui reçoivent le plus de familles de grande taille en hiver
que les autres massifs français.
Connaître le profil des touristes est donc vital pour la station, car il permet
de répondre à leurs attentes en fonction de leurs besoins. Une famille
monoparentale n’aura pas les mêmes attentes qu’une famille de 4
enfants, un cadre aura plus d’attentes qu’un ouvrier etc…
À Gourette, c’est principalement une clientèle familiale qui s’y retrouve
notamment pendant la saison hiver. C’est une station de proximité où l’on
y retrouve un large panel socioprofessionnel.
1.2.3 Les nouvelles attentes des consommateurs : les problèmes
d’obsolescences d’une offre :
D’après atout France en 2014, on estime à 73% des Français qui seraient
attirés par la montagne. Pourtant, cette dernière est une destination qui
peine à transformer son attractivité en fréquentation.
Tableau de comparaison entre attirance et fréquentation massif 2011 :
Attirance par massif Fréquentation par massif
Hiver Eté Hiver Eté
Massifs France
64% 57% 34% 30%
Pyrénées 27% 31% 12% 14%
Figure 1.2.3. Source : Jonathan Loope, chiffre Atout France
L’avènement du tourisme de montagne du XXe siècle a changé. Les
clientèles nombreuses de l’époque ne sont plus celles d’aujourd’hui et un
nouveau phénomène a émergé celui des attentes accrues des futurs
visiteurs.
Ce changement s’exprime tout d’abord à travers une exigence accrue de
la qualité et des services proposés. Les consommateurs actuels sont à la
recherche d’un niveau de confort au moins similaire à leur résidence
principale se traduisant par la recherche d’hébergements plus spacieux,
conviviaux, d’une plus grande individualisation et d’un niveau
d’équipement élevé. Cet engouement provient de la transposition du
mode de consommation urbain en vacances, il est bien souvent
disproportionné par rapport au pouvoir d’achat (Vlès 2001).
Les touristes ne partent plus trois semaines ou un mois comme c’était le
cas il y a 15 ans. La révolution des courts séjours a déjà commencé et elle
appelle à un besoin de se créer rapidement des souvenirs, des émotions
sur de courtes durées. Elle amène également la recherche d’un
hébergement moins standardisé et plus personnalisé. Ainsi comme le cite
Vincent Vlès en 2012, là où il fallait il y a 15 ans 100 clients pour remplir
un hôtel, il en faut aujourd’hui pas moins de 250.
17
La recherche de bien-être et d’authenticité est un facteur important du
touriste, qui, désirant sortir de son mode de vie urbain portera une
grande importance à la qualité architecturale de l’établissement, des
paysages qui l’entoure. Il cherche à vivre ses rêves en vacances, sans trop
se forcer.
Le vieillissement de la population amène les stations à porter davantage
de soins sur l’accessibilité des personnes handicapées à repenser
l’hébergement et à satisfaire une clientèle à la recherche de sécurité.
Le changement des structures familiales tels que familles recomposées,
familles monoparentales influe sur les besoins en termes de flexibilité des
structures d’accueil.
La bipolarisation de la demande incite au développement
d’hébergements d’entrée et haut de gamme dans une même station afin
de répondre à des individus qui consomment des produits
d’hébergements radicalement opposés.
Enfin l’explosion d’internet permet désormais aux consommateurs d’avoir
une large connaissance de l’offre afin de plus facilement comparer prix et
qualités. Les politiques de prix se voient de plus en plus devenir des axes
stratégiques pour les stations. (ODIT France 2008, réhabilitation et remise
en tourisme de l’immobilier de loisir).
À Gourette les meublés sortent progressivement des standards des
nouvelles attentes. Ils se louent ainsi de moins en moins bien, jusqu’à ce
que les propriétaires décident finalement de renoncer à mettre leurs
biens sur le marché. Ne percevant plus de revenus locatifs, les
propriétaires n’entretiennent donc plus leur bien, tandis que les charges
continuent de s’accumuler.
1.3 L’offre de loisir vecteur de nuitées :
Dans cette sous-partie le choix est fait de ne présenter que les trois
principales offres de loisirs vectrices de nuitées touristiques pour la
commune d’Eaux-Bonnes / Gourette. Cependant, d’autres activités
peuvent présenter à degré moindre un intérêt favorable aux séjours
comme le cyclotourisme, l’escalade ou encore la simple visite culturelle.
1.3.1 Le domaine skiable
Le ski et le surf sont des spécificités incontournables du tourisme en zone
de montagne. Lors de l’hiver 2010/2011 près de 33,9% des touristes ont
pratiqué ces activités cite ainsi Atout France.
Rien que dans le massif pyrénéen on retrouve 38 stations de ski. Les plus
fréquentées en termes de journées skieurs vendues sont en 2012/2013 :
Saint-Lary (65), Grand Tourmalet (65) et Font Romeu (66), (pyrénées.com).
En 2003, cinq stations de ski des Pyrénées lancent le concept N’PY avec
Peyragudes, le Domaine du Tourmalet, Luz-Ardiden, Gourette et La Pierre
Saint-Martin. L’objectif était de favoriser l’échange d’expériences,
l’accompagnement dans les domaines du marketing, la réflexion sur
l’évolution des compétences et de la commercialisation du produit.
Aujourd’hui N-PY regroupe huit stations de ski qui permettent de donner
au regard de cette étude un moyen d’évaluer le potentiel du domaine
skiable de Gourette.
Le domaine skiable de Gourette à la particularité de ne pas être la
propriété de la commune, c’est en effet le conseil général des Pyrénées-
Atlantiques qui, depuis 1962, en a la charge sous la gestion de l’EPSA
(établissement public des stations d’altitude).
18
La tâche est grande pour l’EPSA, puisque rien que sur la période 2012 la
station Gourette et celle de La Pierre Saint Martin affichaient
l’ordre de deux millions d’euros.
Une part importante de cette cause était d’ailleurs identifiée par le
président de l’EPSA Jean-Claude Coste comme étant «
lits dans les stations ».
La station dispose donc aujourd’hui d’un domaine skiable de 90
hectares sur près de 30km de pistes et 1000 mètres de dénivelé
elles ont retrouvent 46% de pistes rouges, 32% de pistes bleues et 14% de
pistes vertes accessibles grâce à treize remontées mécaniques.
Afin d’optimiser les activités, un snowpark, un rail park, un pump park
un boardercross permettent la pratique du surf. Un espace luge est
également ouvert à tous. Le point fort l’espace débutant de 15 hectares
Un domaine skiable sur près de 90 hectares
(Reproduction schématique à travers la brochure)
Figure 1.3.1.A Source : Jonathan Loope, map info
che est grande pour l’EPSA, puisque rien que sur la période 2012 la
re Saint Martin affichaient un déficit de
Une part importante de cette cause était d’ailleurs identifiée par le
Claude Coste comme étant « le cruel manque de
d’un domaine skiable de 90
1000 mètres de dénivelé. Parmi
elles ont retrouvent 46% de pistes rouges, 32% de pistes bleues et 14% de
s mécaniques.
optimiser les activités, un snowpark, un rail park, un pump park et
boardercross permettent la pratique du surf. Un espace luge est
Le point fort l’espace débutant de 15 hectares
de 90 hectares :
(Reproduction schématique à travers la brochure)
A Source : Jonathan Loope, map info
Le cabinet d’étude Contours qui travail
l’EPSA, permet d’identifier le profil des skieurs sur Gourette.
Ainsi l’activité ski dans la station en 2012/13 a
comprise entre 25 et 44 ans à 58%. Cette
au réseau N-PY estimée elle, à 56%.
Avec une baisse des moins de 35 ans
2012/2013, le profil des clientèles ten
marque ainsi la station par une image vieil
augmentation.
Cette pratique dans la station repose sur une cl
fidèle. Gourette se positionne d’ailleurs en première position du groupe
N-PY sur ce principe. C’est environ 50% des pratiquants qui viennent à la
station trois hivers sur quatre.
La fréquentation du domaine skiable
à plus de 95% dont l’essentiel est composé
venant du sud-ouest et plus largement du grand ouest.
À l’inverse, la clientèle étrangère représente une part très faible de
l’activité. Ce sont les Espagnols qui
clientèle provenant majoritairement du pays basque.
Ces skieurs de proximité déclarent pour moitié, pratiquer l’activité de
façon régulière dans l’ensemble des domaines skiables de
Les Pyrénées se distinguent malgré tout par un taux élevé de débutant
bonnes conditions physiques (20%) par rapport au
Français tels que les Alpes du sud qui sont à 12% ou encore la T
8%.
Le domaine skiable de Gourette est fréquenté par un large panel
socioprofessionnel. En 2013, la part des revenu
3000 euros était de 33% contre 38% des revenu
Légende : Pistes :
faciles
moyennes
difficiles
très difficiles
téléskis,
télésièges,
télécabines
cabinet d’étude Contours qui travaille depuis de longues années pour
l’EPSA, permet d’identifier le profil des skieurs sur Gourette.
en 2012/13 a reposé sur une clientèle
Cette tranche d’âge est comparable
de 35 ans (-5pts) entre la saison 2011/2012 et
tend à devenir de plus en plus âgé et
marque ainsi la station par une image vieillissante en constante
repose sur une clientèle extrêmement
se positionne d’ailleurs en première position du groupe
principe. C’est environ 50% des pratiquants qui viennent à la
La fréquentation du domaine skiable repose sur des clientèles nationales
est composé des pratiquants de proximité
ouest et plus largement du grand ouest.
étrangère représente une part très faible de
spagnols qui constituent l’essentiel de cette
clientèle provenant majoritairement du pays basque.
Ces skieurs de proximité déclarent pour moitié, pratiquer l’activité de
e dans l’ensemble des domaines skiables de France.
malgré tout par un taux élevé de débutants à
(20%) par rapport au reste des massifs
qui sont à 12% ou encore la Tarentaise à
Le domaine skiable de Gourette est fréquenté par un large panel
el. En 2013, la part des revenus estimée entre 1500 et
38% des revenus compris entre 3000 et
19
6000 euros. Cette représentation n’est pas un élément marquant pour la
station puisque le groupe N-PY dispose d’un panel comparable.
Il est à noter cependant
que les revenus les plus
modestes qui sont
inférieurs à 3000 euros
sont en recul de moins
de 7% entre la saison
2012 et 2013. Ce
changement qui tend à
s’accroître au fil des
années, marque une
station de moins en
moins concurrente par
rapport aux stations
voisines en termes
d’équipements et
d’activités proposées.
Les hauts revenus
supérieurs à 3000
euros reposent sur une clientèle fidèle disposant bien
résidence secondaire dans la station.
Gourette se distingue par un taux d’accueil de skieurs excursionniste
est presque 1.5 fois supérieur au reste du groupe N
pratique du ski génère des nuitées, car environ 51%
dans la station.
La part des courts séjours et weekend à Gourette reste élevé
mais ce sont les séjours d’une semaine et longs séjours qui représentent
les types de séjours les plus importants.
Photo 1.3.1.B Source : Jonathan L
6000 euros. Cette représentation n’est pas un élément marquant pour la
PY dispose d’un panel comparable.
disposant bien souvent d’une
Gourette se distingue par un taux d’accueil de skieurs excursionnistes qui
supérieur au reste du groupe N-PY. Malgré tout, la
environ 51% des skieurs logent
tte reste élevée avec 40%,
séjours qui représentent
Pas moins de 75% des skieurs qui consomment au moins une nuitée
logent en appartement ou dans les chalets (contre 84% pour le groupe N
PY), les autres fréquentent les hôtels, villages c
décrient dans la seconde partie de cette étude.
L’étude Contours montre également que l
par les skieurs représente moins de 45% à travers l’activité marchande
(agences de voyages, agences immobilièr
des réservations par ce principe tend au fil des années à diminuer,
puisque depuis 2009 l’activité a perdu près de 10% au profit de l’activité
marchande non professionnelle qui augmente depuis quatre ans.
L’activité privative (nuitée dans un logement par son propriétaire ou un
invité) est de moins de 25%. Elle subi
grandes fluctuations dont la météo et la crise économique sont les
principales raisons.
À Gourette, 52% des réservations d’apparte
skieurs ont été réalisées sur internet. Faisant de la station, la dernière du
réseau N-PY pour ce mode de réservation. Il est principalement pénalisé
par la location de particuliers qui représente ainsi 48%.
Ce phénomène cause de plus en plus de dégât
très largement étudié au cours de la seconde partie traitant des
hébergements diffus.
Comme expliqué dans la sous-partie traitant des clientèles de montagne
au sens large, très peu d’agences de voyages et
mettent en avant la destination Gourette.
observe le pourcentage des clientèles skieurs ayant acheté un package à
travers ses prestataires puisque, seulement 15% a
méthode. Ce sont principalement des revenus supérieurs à 6000
2013 ont adhéré à cette méthode.
Source : Jonathan Loope, 2013
de 75% des skieurs qui consomment au moins une nuitée
en appartement ou dans les chalets (contre 84% pour le groupe N-
les hôtels, villages clubs et centres de vacances
dans la seconde partie de cette étude.
L’étude Contours montre également que la réservation des hébergements
par les skieurs représente moins de 45% à travers l’activité marchande
(agences de voyages, agences immobilières, direct hôtel…). La tendance
e principe tend au fil des années à diminuer,
puisque depuis 2009 l’activité a perdu près de 10% au profit de l’activité
qui augmente depuis quatre ans.
e (nuitée dans un logement par son propriétaire ou un
invité) est de moins de 25%. Elle subit depuis une dizaine d’années des
grandes fluctuations dont la météo et la crise économique sont les
% des réservations d’appartements et chalets par les
sur internet. Faisant de la station, la dernière du
ce mode de réservation. Il est principalement pénalisé
qui représente ainsi 48%.
plus en plus de dégâts pour la station et il sera
très largement étudié au cours de la seconde partie traitant des
partie traitant des clientèles de montagne
s de voyages et de tour-opérateurs
mettent en avant la destination Gourette. Ceci se confirme lorsque l’on
observe le pourcentage des clientèles skieurs ayant acheté un package à
ataires puisque, seulement 15% a eu recours à cette
alement des revenus supérieurs à 6000€ qui en
20
Globalement, le taux de transformation à Gourette des nuitées en
journées ski est important puisqu’il est de l’ordre de 65%
légèrement supérieur à la moyenne N-PY jugée à
2012/2013 (étude Contours 2012/2013).
1.3.2 Le thermalisme
En France, on dénombre 90 stations thermales dont 60 se trouva
la zone des massifs. On comptait en 2012, 21% des stations thermales
engagées dans le thermoludisme, le massif pyrénéen en est d’ailleurs un
précurseur.
A travers le massif pyrénéen ce sont 23 stations thermales
représentent 19% du marché national. Cela représente
fréquentation près de 100 528 curistes pour 50 000 accompagnants soit
1,809 millions de journées thermales pyrénéennes. (Atout France 2011)
Le thermalisme est vecteur de nuitées touristiques
des soins établis sur trois semaines, il oblige le client à résider à proximité
ou à l’intérieur du centre thermal. Dans les Pyrénées les cures thermales
ont ainsi généré d’après le site lespyrénées.net près de 2,
nuitées et représentées près de 50% des dépenses indirectes pour les
curistes et leurs accompagnants.
Le village d’Eaux-Bonnes doit son urbanisation au thermalisme. En 1808,
lorsque Eaux-Bonnes n’était encore qu’un village d’Aas, M
alors préfet des Basses-Pyrénées décide d’établir une route pour
rejoindre Laruns à Eaux-Bonnes afin d’y exploiter les eaux de La Sourde.
Un établissement de bains et une mairie sont construit
proximité de la bute au trésor.
Au début de la moitié du XIXème siècle l’urbanisation s’intensifie, la limite
sud du plateau se voit recouverte de résidences et d’hôtels de type
haussmannien servant à accueillir les curistes qui défilent de plus en plus
nombreux.
Globalement, le taux de transformation à Gourette des nuitées en
de l’ordre de 65%. Il se place
jugée à 60% sur la saison
dont 60 se trouvant dans
. On comptait en 2012, 21% des stations thermales
, le massif pyrénéen en est d’ailleurs un
23 stations thermales qui
Cela représente en termes de
000 accompagnants soit
(Atout France 2011)
s. Du fait de la durée
oblige le client à résider à proximité
Dans les Pyrénées les cures thermales
près de 2,7 millions de
près de 50% des dépenses indirectes pour les
au thermalisme. En 1808,
it encore qu’un village d’Aas, M Castellane
Pyrénées décide d’établir une route pour
Bonnes afin d’y exploiter les eaux de La Sourde.
sont construits dès 1830 à
Au début de la moitié du XIXème siècle l’urbanisation s’intensifie, la limite
de résidences et d’hôtels de type
accueillir les curistes qui défilent de plus en plus
Le peintre Eugène Delacroix se
plaignait d’ailleurs de la foule
et du bruit incessant « J’ai
déjà été chassé du plus bel
hôtel de l’endroit par le tapage
des pianos qui faisaient danser
ces dames jusqu’à onze heures
du soir…». Un casino est
d’ailleurs conçu en 1873 pour
soulager les hôtes aspirant à
davantage de calme.
L’agrandissement du village
d’Eaux-Bonnes s’arrête
brutalement au XXe siècle, la
mode du thermalisme passe,
les cures n’attirent plus qu’une
clientèle régionale moins
aisée.
Les hôtels ferment et les résidences de tourisme sont abandonnées seuls
la pratique des sports d’hiver à Gourette permettent à la commune de
maintenir une activité touristique plus ou moins stable
Aujourd’hui la commune dispose toujours de son établissement
Il est géré par le groupe Valvital aussi appelé la Compagnie Européenne
des Bains.
C’est le 3e groupe thermal français, il a la ges
et d’un centre thermoludique. Cette société reprend au cours de l’année
2010 la gestion des thermes des Eaux
thermes suite à des problèmes de gérance.
Photo
Les hôtels ferment et les résidences de tourisme sont abandonnées seuls
à Gourette permettent à la commune de
plus ou moins stable.
Aujourd’hui la commune dispose toujours de son établissement thermal.
géré par le groupe Valvital aussi appelé la Compagnie Européenne
il a la gestion de onze établissements
un centre thermoludique. Cette société reprend au cours de l’année
2010 la gestion des thermes des Eaux-Bonnes cédés par la société euro-
thermes suite à des problèmes de gérance.
Photo 1.3.2.A Source: Maire Eaux-Bonnes Gourette
21
La fréquentation des thermes est en constante augmentation
reprise de Valvital constate Christophe Perez l’actuel gestionnaire
Elle passe de 1012 curistes en 2012 à 1073 curistes en 2013. Cependant
en 2014-2015 le site risque de subir une importante baisse de
fréquentation, car le vieil édifice des thermes d’Eaux
neuve. Ce projet de modernisation visant à revitaliser l’économie locale et
valléenne est subventionné par la commune, le conseil général, l’état et le
Feder pour un coût estimé à 6.8 millions d’euros.
L’hébergement est au cœur du projet puisque l’édifice dit «
Pommé » mitoyen des thermes et propriété de la commune
réhabilitation de l’édifice pour y accueillir une dizaine de logement
L’une des dernières phases du projet constituera le point d’or
modernisation puisqu’au sommet des thermes sera abriter
vue à 360°.
La rénovation du site thermal, un second souffle pour la station
Maison Pommé
La Bulle
Résidence de la Paix
Photo 1.3.2 B Source Jonathan Loope, juin 2014, mairie
ante augmentation depuis la
Christophe Perez l’actuel gestionnaire du site.
Elle passe de 1012 curistes en 2012 à 1073 curistes en 2013. Cependant,
2015 le site risque de subir une importante baisse de
fice des thermes d’Eaux-Bonnes fait peau
neuve. Ce projet de modernisation visant à revitaliser l’économie locale et
valléenne est subventionné par la commune, le conseil général, l’état et le
L’hébergement est au cœur du projet puisque l’édifice dit « la Maison
» mitoyen des thermes et propriété de la commune, prévoit une
réhabilitation de l’édifice pour y accueillir une dizaine de logements.
du projet constituera le point d’orgue de la
sera abriter une bulle avec
un second souffle pour la station ? :
1.3.2 La randonnée :
La pratique de la randonnée dans les
Pyrénées voit ses premiers exploits dès
le XVIIIe siècle avec l’ascension du
sommet d’Ossau en 1787 par un berger
aspois missionné par les géographes
Rebou et Vidal. La pratique de la
randonnée passe à l’aube du XIXème
siècle d’utilité scientifique à exploit
sportif. Elle est effectuée par un groupe
élitiste qui s’octroie un tourisme de
villégiature dans des stations thermales
de renom comme Eaux-Bonnes
autrefois.
Aujourd’hui cette pratique est ouverte à tous. Elle est
première activité physique de pleine nature pratiquée par les
lorsqu’ils partent en vacances. On estime en 2010 à 15 millions le nombre
de Français la pratiquant même si la Fédération Française de Randonnée
Pédestre (FFRP) ne dénombre que 210
Il est difficile cependant de distingue
randonnée pédestre de ceux concernant la randonnée en montagne
uniquement. Pour cela il faut se pencher sur les études statistiques
concernant les lieux de pratique.
En France en 1998, la pratique de la randonnée se fait essentiellement en
montagne 47,7%, le littoral attire 21,1% des randonneurs, la campagne
22,6%. Au sein de la destination montagne, le massif des Pyrénées
représente 9,2% devancé par le massif d
(FFRandonnée).
Maison Pommé
Résidence de la Paix
Photo 1.3..3.A Source
mairie des Eaux-Bonnes Gourette
La pratique de la randonnée dans les
premiers exploits dès
e siècle avec l’ascension du
sommet d’Ossau en 1787 par un berger
aspois missionné par les géographes
e de la
du XIXème
siècle d’utilité scientifique à exploit
un groupe
un tourisme de
villégiature dans des stations thermales
Bonnes
Aujourd’hui cette pratique est ouverte à tous. Elle est même devenue la
première activité physique de pleine nature pratiquée par les Français
On estime en 2010 à 15 millions le nombre
même si la Fédération Française de Randonnée
bre que 210 000 adhérents.
Il est difficile cependant de distinguer les chiffres concernant la
randonnée pédestre de ceux concernant la randonnée en montagne
uniquement. Pour cela il faut se pencher sur les études statistiques
En France en 1998, la pratique de la randonnée se fait essentiellement en
montagne 47,7%, le littoral attire 21,1% des randonneurs, la campagne
22,6%. Au sein de la destination montagne, le massif des Pyrénées
le massif des Alpes avec 27,6%
Guide de montagne à Gourette du XIXe
Photo 1.3..3.A Source : mairie des Eaux-Bonnes Gourette
22
La montagne présente une double saisonnalité pour la pratique
l’hiver. La saison estivale permet principalement de pratiquer la
randonnée pédestre et la saison hivernale permet de
pratiquer la randonnée à raquettes et le ski de Gourette
offre à ses pratiquants plus de 50 kilomètres balisés à
travers un massif montagneux au relief imposant : Pène
Blanque 2550m, Pic de Ger 2613m ou encore le
Géougue d’Arre culminant à 2619m.
Ce massif est d’ailleurs très préservé puisque
l’ensemble de la commune se situe en site d’intérêt
communautaire (SIC) dont une bonne partie en zone de
protection spéciale (ZPS). Elle est également dans s
globalité un espace ZNIEFF de type 2 et à moindre de
mesure de type 1.
D’autre part la commune se situe dans l’aire optimale
d’adhésion du parc des Pyrénées dans laquelle deux
paysages sont dit classés pour leur beauté
exceptionnelle : le cirque de Gavarnie et la vallée du
Valentin.
De nombreuses balades existent ainsi sur le territoire
pour contempler ses paysages mais l’un des plus
empruntés reste le GR10. Ce sentier de grande
randonnée tracé par un couple de Pyrénéen pure
souche, relie sur environ 870 kilomètres l’océan
Atlantique à la mer Méditerranée. Il est ici tracé sur
près de 8km dans la commune d’Eaux-Bonnes / Gourette.
pour la pratique : l’été et
l’hiver. La saison estivale permet principalement de pratiquer la
randonnée pédestre et la saison hivernale permet de
Gourette
res balisés à
: Pène
Blanque 2550m, Pic de Ger 2613m ou encore le
d’ailleurs très préservé puisque
l’ensemble de la commune se situe en site d’intérêt
communautaire (SIC) dont une bonne partie en zone de
lle est également dans sa
globalité un espace ZNIEFF de type 2 et à moindre de
l’aire optimale
deux
beauté
le cirque de Gavarnie et la vallée du
De nombreuses balades existent ainsi sur le territoire
mais l’un des plus
reste le GR10. Ce sentier de grande
de Pyrénéen pure
, relie sur environ 870 kilomètres l’océan
rranée. Il est ici tracé sur
Bonnes / Gourette.
Des sentiers de randonnées au cœur d’un site N
Légende
Villages
Limite communale
Sentiers randonnées
Route principale
Hauts sommets
Lacs
SIC
ZPC
Figure 1.3.3.B Source : Jonathan Loope, map info
e randonnées au cœur d’un site Natura 2000 :
0 70m
23
Si la pratique de la randonnée en montagne peut s’effectuer aussi bien la
journée que la demi-journée, elle implique malgré tout un potentiel non
négligeable de randonneur susceptible de dormir sur place afin
d’effectuer une plus longue distance de marche.
À partir de l’étude commanditée par l’Agence Française de l’ingénierie
Touristique sur la pratique de la randonnée des Français* il est possible
de faire un bilan de ces pratiquants selon leurs modes d’hébergements :
Parmi ceux-ci on retrouve tout d’abord les hôtels familiaux qui sont de
loin, l’hébergement le plus favorisé par les randonneurs. Ce sont des
pratiquants âgés de 50 à 64 ans et qui appartiennent à des catégories
socioprofessionnelles aisées disposant d’un revenu mensuel supérieur à
2200 euros. Ils sont issus de foyers de deux personnes sans enfant et
résident davantage que la moyenne en milieu urbain. La montagne est
leur destination préférée.
Les résidences de tourisme et locations sont en 2000 utilisées par 16.3%
des randonneurs. Il s’agit ici d’une cible très familiale avec une nette sur
représentation des foyers de quatre personnes avec des enfants. Elle
favorise d’ailleurs cet hébergement pour des raisons de confort.
La chambre d’hôte et le gîte rural sont eux fréquentés par 9% des
randonneurs et s’adressent à un profil sociodémographique comparable à
celui des résidences de tourisme et locations. Leur classe d’âges est en
moyennes de 35-49 ans, appartenant à une cellule familiale de trois
personnes avec un enfant.
Le fait d’être en contact avec les propriétaires constitue l’un des critères
de choix le plus significatif pour des randonneurs en recherche de
convivialité et d’authenticité du lieu de villégiature.
Près de 11% des randonneurs utilisent le camping pour s’héberger au
cours de leurs séjours. Ici on retrouve des classes d’âges inférieures à 50
ans en particulier les 15-24 ans. Le camping est un mode d’hébergement
économique et on y recense une part significative de revenus inférieurs à
2000euros.
Les clubs et villages de vacances sont fréquentés par 10% des
randonneurs, c’est une clientèle qui se situe davantage parmi les gros
randonneurs qui recherchent le dépassement de soi au travers de cette
pratique. Leurs niveaux de revenus sont plus élevés que la moyenne et il
est possible de constater qu’en 2000 une surreprésentation significative
de résidents de l’agglomération parisienne et des individus issus de foyers
de quatre personnes avec deux enfants étaient présents.
Enfin les refuges et gîtes d’étape concernent 5% des randonneurs. En
termes de profil on recense une surreprésentation des plus jeunes 15-24
ans célibataires.
Ils apprécient l’effort physique et avaient prévu de randonner au cours de
leurs séjours. Ils privilégient les sites à proximité des sites de randonnée.
Au travers des nombreux sentiers de randonnées présents sur le territoire
d’étude, il semble que l’offre soit suffisante pour répondre à l’ensemble
des attentes des consommateurs aux profils socio-démographiques et
socio-professionnelles différents.
Mais l’offre en hébergement est-elle assimilable et suffisante à cette
pratique ? C’est ce que la partie deux tentera de juger.
*AFIT, La pratique de la randonnée pédestre en séjour touristique en France, 2004. 111p
24
Le territoire d’Eaux-Bonnes Gourette présente une situation géographique favorable à un attr
touristique. Il est situé à proximité de grande
encore Saragosse à seulement trois heures de route
Afin de capter cette clientèle, le territoire se présente comme une station
établissement thermal de près de deux siècles
sports de glisse.
Les touristes qui s’y rendent sont principalement f
Poitou-Charentes et plus largement du grand
présentent un site en constante perte de fréquentation touristique
cinq ans, la station a perdu près de 26 500 nuitées.
L’image de la station vieillis, elle répond
consommateurs exigeants. Pourtant, les activités
territoire dispose d’un domaine skiable de 90 hectares
reviennent d’année en année. Les 50 kilomètres de sentiers balisés permettent eux de satisfaire
des randonneurs expérimentés. Enfin, l’établissement thermale vieillissant et peu moderne en
2014 pourra compter sur le futur projet « La Bulle
Si les activités peuvent toujours être améliorées, le plus grand problème d’Eaux
Gourette réside comme dans de nombreuse
touristique. Le syndrome de « la fuite en avant
hébergements pour répondre au manque de lit n’est aujourd’hui plus suffisant. L’échec des OR
dans les années 2000 qui visant à répondre à des besoins plus accrus a
crise économique a affaibli un ensemble déjà très instable.
Synthèse 1
Bonnes Gourette présente une situation géographique favorable à un attrait
à proximité de grandes villes telle que Pau, Toulouse, Bordeaux ou
trois heures de route.
le territoire se présente comme une station dite « bipolaire » ; un
de près de deux siècles ainsi qu’un espace dévoué à la pratique des
rendent sont principalement français venus de la région Aquitaine, de
et plus largement du grand-ouest. Depuis plusieurs années, les études
de fréquentation touristique. En l’espace de seulement
500 nuitées.
pond de moins en moins aux attentes des nouveaux
les activités récréatives et de bien être sont présentes : le
dispose d’un domaine skiable de 90 hectares fréquenté par des pratiquants fidèles qui
Les 50 kilomètres de sentiers balisés permettent eux de satisfaire
des randonneurs expérimentés. Enfin, l’établissement thermale vieillissant et peu moderne en
La Bulle » pour accroître sa faible fréquentation.
Si les activités peuvent toujours être améliorées, le plus grand problème d’Eaux-Bonnes
Gourette réside comme dans de nombreuses stations de montagne à une crise d’hébergement
la fuite en avant » qui consistait à l’époque à construire des
hébergements pour répondre au manque de lit n’est aujourd’hui plus suffisant. L’échec des ORIL
ndre à des besoins plus accrus a manqué de réussite. La
crise économique a affaibli un ensemble déjà très instable.
L’essentiel à retenir
Eaux-Bonnes Gourette une
station Bipolaire
426 habitants en 2012.
Chiffres en constante baisse
1963 : Le département
propriétaire du domaine
skiable
ORIL 2004 : abandon de
rénovation de 165
appartements
40% des courts séjours des
pratiquants ski
250 clients pour aujourd’hui
remplir un hôtel (100 en
2000)
Seulement 1073 curistes en
2013
50% de fréquentation en
moins que 2006 d’ici
l’horion 2020
25
II L’hébergement touristique du territoire
2.1 Les lits marchands : Une offre en perte de vitesse.
2.1.1 Etude comparative des lits marchands de Gourette avec le
reste de la France :
D’après Atout France en 2013, on dénombre près de 1 587 973 lits
marchands en France, soit environ 29% de l’offre totale. Le massif
Pyrénéen se situe en troisième position (17% de l’offre) avec pas moins de
264 386 lits marchands.
Même si au sein du massif Pyrénéen ce sont les départements des
Hautes-Pyrénées et des Pyrénées Catalanes qui pèsent le plus avec 160
000 à 320 000 lits en 2011. Le département des Pyrénées-Atlantiques tire
également son épingle du jeu avec un potentiel maximum estimé d’après
Atout France à 50 000 lits.
La station de Gourette quant à elle représente environ 5% de l’offre
marchande des Pyrénées-Atlantiques. La part des lits marchands du
territoire commercialisé pour la saison hiver 2013/2014 était de 2 713 lits
contre 2 458 lits pour l’été 2013 (étude Comètes 2014).
La capacité en lits durant l’été 2013 est comparable à celle de la Mongie
situé dans le département des Hautes-Pyrénées.
Si la station offrait une augmentation de lits marchands depuis plusieurs
années, le tableau issu des données du cabinet d’études Comète montre
que depuis 2011 cette tendance est à la baisse.
Evolution du nombre de lits marchands à Gourette/Eaux-Bonnes :
La capacité d’accueil marchand hivernale de la station entre 2009 et 2014
diminue d’environ 2% tandis que les Pyrénées connaissent une baisse plus
marquée estimée à environ 7%.
La période estivale subit une diminution du nombre de lits marchands
beaucoup plus importante que sur la période hiver. Elle est estimée à
moins 5% entre 2009 et 2013 contre moins 4% dans le massif Pyrénéen.
D’après le cahier « Panorama du tourisme de la montagne » édition
2012/2013, c’est l’hôtellerie de plein-air classée qui représente la part
des lits marchands la plus importante du massif Français (47%). Ce sont
ensuite les résidences de tourisme avec 17%, les hôtels classés à 16% et
enfin les villages de vacances à 8% qui viennent compléter le classement.
Pour le secteur des Pyrénées en 2013 (été/hiver), les villages
clubs/centres de vacances/gîtes/campings représentent la part la plus
important de l’offre en lits marchands. Les hébergements les moins
représentatifs du massif sont les hôtels pour seulement 10%.
Eté (lits) Hiver (lits)
2009 2595 2644
2010 2687 2822
2011 2708 2840
2012 2676 2819
2013 2458 2765
Figure 2.1.1.A Source : Jonathan Loope ; chiffre Comètes 2014
26
Répartition des lits marchands dans les Pyrénées p
d’hébergement en 2012 :
Figure 2.1.1.B Source : Jonathan Loope ;
Sur le territoire d’étude, la répartition des lits marchands (été/hiver)
2013, semble être identique à celui du massif. À ceci près
villages-clubs/centres de vacs/gîtes sont légèrement
Pyrénées au profit d’un secteur locatif plus important.
Répartition des lits marchands sur Eaux- Bonnes
Figure 2.1.1.C Source : Jonathan Loope ; études Comètes
Clubs, centres de vcs, gites,,
hôtels
Agences immobilieres
Residences de tourisme
10%
20%
31%
40%
Hôtels
Villages-clubs, centres de vacs, gites
, campings34%
56%
10%
Répartition des lits marchands dans les Pyrénées par mode
: Jonathan Loope ; Chiffres Atout France 2013
Sur le territoire d’étude, la répartition des lits marchands (été/hiver) en
du massif. À ceci près que les lits des
légèrement inférieurs au
important.
Bonnes Gourette en 2013 :
: Jonathan Loope ; études Comètes 2014
2.1.2 Répartition des lits marchands par secteur
d’étude :
A) Le secteur locatif
Le secteur locatif représente une part importante des lits
territoire (56%). Il recense l’ensemble des lits disponibles à la location en
agence immobilière ou/au travers d’une résidence de tourisme.
Les appartements sous mandat
Deux agences immobilières se situe
partagent l’ensemble des mandats sur les appartements. Elles se situent
sur le village de Gourette et sont :
L’agence Adour Pyrénées Square Habitat
locations dans pas moins de sept stations Pyrénéennes
Bareges, Cauterets, La Mongie, Luz-Saint
Cette agence propose aux futurs vacanciers des locations aussi bie
semaine, au week-end ou encore pour des courts séjours.
Sur le territoire d’étude l’agence dispose de
mandat soit plus de 1/6 de son offre dans les Pyrénées.
répartissent pour 87% d’entre eux à Gourette, les autres à Eaux
Après étude de l’offre de l’agence, il est estimé que 85% des logements
sous leur mandat sont des studios, 9% sont d
pièces et 6% sont des chalets.
Square Habitat permet ainsi à la station d’accueillir un maximum de 576
personnes grâce à leurs appartements
estimée à 33.7m².
Clubs, centres de vcs, gites,,
hôtels
Agences immobilieres
Residences de tourisme
Secteur locatif (agences et résidences)
Répartition des lits marchands par secteur dans le territoire
représente une part importante des lits marchands du
ecense l’ensemble des lits disponibles à la location en
u/au travers d’une résidence de tourisme.
Les appartements sous mandat :
situent sur le territoire d’étude et se
s mandats sur les appartements. Elles se situent
’agence Adour Pyrénées Square Habitat qui propose des
stations Pyrénéennes à savoir : Artouste,
Saint-Sauveur et bien sûr Gourette.
Cette agence propose aux futurs vacanciers des locations aussi bien à la
end ou encore pour des courts séjours.
agence dispose de 114 appartements sous
1/6 de son offre dans les Pyrénées. Les biens se
partissent pour 87% d’entre eux à Gourette, les autres à Eaux-Bonnes.
l est estimé que 85% des logements
sont des studios, 9% sont des appartements de 2 à 3
Square Habitat permet ainsi à la station d’accueillir un maximum de 576
appartements dont la surface moyenne est
27
L’autre, l’Agence Barroso est implantée à Gourette depuis 1982. Elle ne
fait pas partie d’un réseau d’agences immobilières comme c’est le cas
d’Adour Pyrénées. Pourtant, être une agence immobilière franchisée
apporte des atouts certains comme par exemple le partage d’expérience
ou le soutien d’un réseau. D’après « Les Clés du midi » une agence
immobilière franchisée réaliserait même un chiffre d’affaires largement
supérieur aux agences indépendantes puisque 40% du chiffre d’affaires
du secteur de l’immobilier est porté par les agences en franchise.
L’agence Barroso ne propose aux vacanciers que deux types de séjour : la
location à la semaine et le court séjour.
Elle a cependant un fort atout puisqu’elle possède sa propre résidence
« Le Chalet » qui offre 20 logements de grand confort avec restaurant et
d’une piscine intérieure.
Au total cette agence dispose de 65 appartements sous mandat situés
exclusivement dans la station de Gourette. Les studios représentent la
majorité de l’offre, autour de 83% contre 17% pour les appartements
supérieurs à 2 pièces.
L’ensemble des biens permettent une capacité maximum d’accueil de 354
personnes ce qui révèle à proportion égale (appts/lits) avec l’agence
Adour Pyrénées, une hausse de 4%. Ce pourcentage montre ainsi que les
biens sont légèrement moins spacieux pour les vacanciers.
Les tableaux qui suivent, présentent à titre comparatif les prix
moyens des deux agences immobilières de la station :
Tarifs de l’été 2014 des logements sous mandat de Gourette :
Figure 2.1.2 A Source: Jonathan Loope ; tarifs OT Gourette
En été pendant la basse saison (avril à juin et septembre à novembre) les
tarifs varient entre 220€ et 420 € pour des logements de 2 à 8 personnes.
Pendant la haute saison (juillet à août) les tarifs sont compris entre 345
euros et 710 euros pour un même nombre de personnes.
Les tarifs gonflent ainsi de 20 à 23% entre basse saison et haute saison.
Tarifs de l’hiver 2013/2014 des logements sous mandat de Gourette :
Figure 2.1.2 B Source: Jonathan Loope ; tarifs OT Gourette
Basse saison Studio 2pers Studio 4pers Studio 6pers T 2pièces
Square habitat
320€ 390€ 440€ 515€
Moy Barroso 345.3€ 445.6€ 561.8€ 708.6€
Haute saison Studio 2pers Studio 4pers Studio 6pers T 2pièces
Square habitat
491.7€ 616.7€ 708.3€ 808.3€
Moy Barroso 541.2€ 689.7€ 868.5€ 1097.9€
Basse saison Studio 2pers Studio 4pers Studio 6pers T 2pièces
Square habitat
220€ 275€ 315€ 360€
Moy Barroso 207.5€ 257.3€ 332€ 421.3€
Haute saison Studio 2pers Studio 4pers Studio 6pers T 2pièces
Square habitat
240€ 300€ 340€ 390€
Moy Barroso 242.5€ 302€ 387.8€ 492.8€
28
Pendant la saison hiver, les tarifs augmentent de 20 à 35%
saison estivale. Les tarifs varient entre 320 euros et 708 euros pour la
basse saison (hors vacances scolaires) et de 492 euros à plus de 1097
euros pendant la haute saison.
En comparaison sur l’ensemble des deux tableaux l’agence Square habitat
propose un plus grand nombre de tarifs moins élevés que l’Agence
Barroso.
Monsieur Barroso propriétaire de l’agence, ne désirant pas participer
depuis plusieurs années aux enquêtes sur l’immobilier à Gourette
pas possible d’étudier le taux d’occupation et les séjo
des hébergements qu’il met sur le marché. Cependant, il met en avant la
difficulté grandissante des agences immobilières de la station
d’une présentation du bilan de la station pour l’hiver 2012/2013 en juin
2014: « Les mandats se font de plus en plus rare
professionnels se perdent au profit des lits diffus. Les
biens ne louent presque plus par les agences immobilières
de loin passer par les sites de particulier à particulier afin de leur
débourser de l’argent ».
Les résidences de tourismes locatives:
Outre la résidence de tourisme « Le Chalet » propriété de
Barroso, il existe sur le territoire deux autres résidences de tourisme
contenant exclusivement des lits dits professionnels
Les Chalets de l’Ossau construits en 1990 à l’entrée de Gourette
par le propriétaire, l’ancien maire de la commune (Louis
Ces chalets diversifient l’immobilier de la station car ils
nouvelle offre sous la forme d’un village de 50 chalets individuels
mitoyens tout en bois, entièrement équipés, situés en hameau en face et
seulement à 800 mètres de la station.
Pendant la saison hiver, les tarifs augmentent de 20 à 35% par rapport à la
saison estivale. Les tarifs varient entre 320 euros et 708 euros pour la
basse saison (hors vacances scolaires) et de 492 euros à plus de 1097
En comparaison sur l’ensemble des deux tableaux l’agence Square habitat
pose un plus grand nombre de tarifs moins élevés que l’Agence
Monsieur Barroso propriétaire de l’agence, ne désirant pas participer
depuis plusieurs années aux enquêtes sur l’immobilier à Gourette, il n’est
séjours professionnels
. Cependant, il met en avant la
de la station au cours
d’une présentation du bilan de la station pour l’hiver 2012/2013 en juin
Les mandats se font de plus en plus rares à Gourette, les lits
des lits diffus. Les propriétaires des
presque plus par les agences immobilières. Ils préfèrent
par les sites de particulier à particulier afin de leur éviter de
propriété de Monsieur
, il existe sur le territoire deux autres résidences de tourisme
dits professionnels :
à l’entrée de Gourette
maire de la commune (Louis Carrère-Gée).
car ils présentent une
village de 50 chalets individuels
, situés en hameau en face et
Ces chalets ont permis à l’époque une nouvelle dynamique pour
notamment pour l’hébergement estival
recherche d’une plus grande authenticité de la montagne et du calme
qu’il peut s’en dégager.
Aujourd’hui encore ils répondent
consommateurs qui recherchent un niveau de confort au moins similaire
à leurs résidences principales.
Selon les dires de Christophe Uriéta directeur des C
clientèle présente à l’année est majoritairement familiale venant de toute
la France à la recherche de dépaysement.
Parmi les 50 chalets, on retrouve 6 chalets de 41m² pour 4 personnes, 6
chalets de 47m² pour 6 personnes, 18 chalets de 49m² pour 6 personnes,
9 chalets de 57.5m² pour 7 personnes, 5 autres chalets de 67.5m² pouvant
accueillir 8 personnes et enfin 2 chalets de 125m² pour une capacité de 15
places.
Plan et photo d’un hébergement de qualité
Figure 2.1.2.C Source : www.leschaletsdel’ossau.fr
Cinq de ces chalets ont été vendus à des propriétaires particuliers et
n’appartiennent plus à la société Poursiugue (société de M. L
Gee). Parmi eux, trois sont encore ouvert
propriétaires ne disposent pas de leurs biens.
l’époque une nouvelle dynamique pour Gourette
estival. Les touristes étaient à la
recherche d’une plus grande authenticité de la montagne et du calme
parfaitement aux attentes des
consommateurs qui recherchent un niveau de confort au moins similaire
hristophe Uriéta directeur des Chalets de l’Ossau la
est majoritairement familiale venant de toute
la France à la recherche de dépaysement.
Parmi les 50 chalets, on retrouve 6 chalets de 41m² pour 4 personnes, 6
chalets de 47m² pour 6 personnes, 18 chalets de 49m² pour 6 personnes,
personnes, 5 autres chalets de 67.5m² pouvant
accueillir 8 personnes et enfin 2 chalets de 125m² pour une capacité de 15
d’un hébergement de qualité : Chalets de l’ossau :
: www.leschaletsdel’ossau.fr ; jonathan loope juillet 2014
chalets ont été vendus à des propriétaires particuliers et
ociété Poursiugue (société de M. Louis Carrere-
sont encore ouverts à la location quand les
disposent pas de leurs biens.
29
En été, durant la basse saison, les prix à la semaine varient entre 293
euros et 635 euros contre 592 euros et 1 091 euros pour la haute saison.
En hiver, pendant la basse saison les prix/semaine sont de l’ordre de 403
euros à 1 070 euros contre 748 euros à 1 713 euros pour la haute saison.
Cette différence de prix entre été et hiver marque une hausse des prix de
l’ordre de 13 à 23%. Elle montre ainsi que la saison hiver est plus
favorable à des réservations.
La Résidence de la Paix dispose de 16 appartements. Elle est la
propriété de la commune des Eaux-Bonnes qui la loue depuis 2011 à la
société Valvital gestionnaire du centre thermale.
D’après Christophe Perez même si en hiver les curistes se font moins
présents, la résidence de la Paix est malgré tout occupée par «
une clientèle de skieurs » venant des Pyrénées-Atlantiques où plus
largement d’Aquitaine, qui logent à la semaine mais également beaucoup
en court séjour.
Du côté des tarifs, les prix oscillent peu entre été et hiver avec un tarif en
semaine estivale à 248€ ou 305€ selon si l’on se trouve en basse ou haute
saison et respectivement 250€ ou 340 pour la saison hiver (studio de ¾
personnes).
B) Le secteur hôtelier :
Au regard de l’évolution du nombre des lits marchands depuis plusieurs
années, c’est le secteur qui connait le moins de changement. Il est jugé
pourtant insuffisant afin d’attirer une clientèle étrangère qui favorise
davantage ce mode d’hébergement.
Pourtant, au XIXe siècle sur le village d’Eaux-Bonnes existaient vingt
hôtels faisant la gloire de l’immobilier du territoire. À partir de 1950, la
défiance du corps médical envers le thermalisme et la suppression du
remboursement de ces soins entraînent une fermeture des hôtels, ne
laissant aujourd’hui plus que deux hôtels que sont :
-L’hôtel de La Poste * qui dispose d’une bonne situation géographique à
Eaux-Bonnes et proposant 16 chambres.
-L’hôtel Richelieu ** propriété de la commune des Eaux-Bonnes et situé
juste en face de la mairie disposant lui de 32 chambres.
L’avènement de la station de montagne à Gourette à partir de 1930,
entraîne l’ouverture de chalet-hôtel qui permet aux skieurs de ne plus
devoir descendre dormir aux Eaux-Bonnes ou dans le reste de la vallée.
De cette trace, il ne reste aujourd’hui plus que l’hôtel Amoulat **
disposant de 12 chambres, situé au nord de la station et loin du domaine
skiable.
Trois autres hôtels viennent plus tard conforter l’offre hôtelière à
Gourette avec :
-L’hôtel La Boule de Neige ** aménagé dans l’ancien bâtiment qui servait
au premier téléski créé dans les Pyrénées en 1932. Il offre aux vacanciers
22 chambres sur les pistes.
-L’hôtel Le Glacier **créé en 1959, pendant une période phare des
vacances à la montagne pour tous. Il propose lui 8 chambres.
-L’hôtel le Tremplin *qui propose lui 6 chambres au pied des pistes.
Les hôtels d’Eaux-Bonnes Gourette d’époque et de styles différents :
Photo 2.1..2.D Source : Jonathan Loope juillet 2014
30
D’après Booking.com, site internet de renom pour la réservation
d’hébergements, il est possible d’établir une comparaison qualitative à
travers les notes attribuées par les clients :
Représentation qualitative des hôtels sur Booking.com :
Figure 2.1.2.E Source : Jonathan Loope ; notes Booking.com
À travers cette représentation, il semble que l’hôtel Boule de neige soit le
plus apprécié par les touristes même si l’hôtel Richelieu ne figure pas sur
le site internet.
Tableau comparatif des tarifs hôteliers ½ pension :
Eté
Basse Saison Hiver
Moyenne Saison Hiver
Haute Saison Hiver
Le Tremplin 58€ 60€ 63€
L’Amoulat 60€ 69€ 69€ 69€
La Boule de neige
60€ 67€ 72€ 77€
Le Glacier 60€ 55€ 55€ 55€
La Poste 51€ 51€ 51€ 51€
Le Richelieu 52.5€ 54.50€ 54.50€ 54.50€
Après avoir identifié à travers le tableau les tarifs des chambres d’hôtels, il
semble que l’hôtel La Poste soit le moins cher du territoire. L’hôtel le
Glacier est celui qui propose les prix les plus attractifs dans la station de
Gourette.
C’est donc principalement la situation géographique des hôtels qui va
influencer les prix, suivant le village ou la proximité des pistes.
C) Le secteur des villages-clubs, centre de vacances, gîtes,
campings et chambres d’hôtes :
Le secteur regroupe un grand nombre d’hébergements mais pourtant, il
ne représente que 34% de l’offre marchande.
Le village club Belambra
Sur la commune d’Eaux-Bonnes Gourette, il n’existe qu’un seul village
club présent à savoir celui de « LOU SARRI » propriété de Belambra.
La fin des années 1950 marque « la pensée utopiste d’une société
démocratique et égalitaire » (Hatt 2011). Le tourisme est repensé pour et
autour d’une équité sociale dont l’enjeu et de rendre le littoral et la
montagne accessible à tous.
De cette pensée va naître le 20 décembre 1964 à Gourette une imposante
infrastructure VVF (village vacances famille) au travers du complexe Lou
Sarri situé à l’opposé du domaine skiable.
Comme un symbole, il est d’ailleurs le VVF le plus imposant dans toute les
Pyrénées.
En 2006, le VVF Lou Sarri devient un club Belambra. L’objectif de cette
transformation est « de marquer un changement de cap, de remettre à
neuf l’essentiel des sites tout en gardant un cadre toujours aussi
0 2 4 6 8 10
Propreté
Confort
Situation géographique
Equipements
Personnel
Rapport qualité/prix
Moyenne totale
Hôtel Le Tremplin Hôtel Le Glacier Hôtel Boule de Neige
Hôtel l'Amoulat Hôtel de la Poste
Figure 2.1.2.F Source: Jonathan Loope ; chiffres OT Gourette
31
remarquable » cite ainsi en 2013 Jacky Iralde directrice de
l’établissement.
Aujourd’hui le site dispose de 143 logements et offre une capacité
d’accueil de 600 lits.
Les réservations se font aussi bien à la semaine que pour une nuit de
passage. Enfin deux offres se distinguent en fonction de la vue de la
location « Privilège » (face à la station), « confort » (dos à la station).
Comme cité dans la partie 1.2 l’établissement peut s’appuyer sur le tour
opérateur et les agences de voyages pour accroitre son taux de
remplissage.
Belambra est également le seul opérateur national de la station, il est
connu et reconnu dans toute la France et dispose d’une marge suffisante
pour faire baisser les prix en cas de non remplissage des biens. Ce qui a le
don d’exaspérer les agences immobilières qui ne peuvent pas réguler
leurs prix comme ils l’entendent.
Les prix oscillent ainsi été comme hiver entre 400€ et 900€ (adulte) pour
une semaine en demi-pension.
Lou sarri : un ancien géant du tourisme social
Photo 2.1.2 G Source : Jonathan Loope, juillet 2014
Centre de vacances - collectivités- refuges :
Un centre de vacances est avant tout un lieu d’accueil collectif avec
hébergements pour les jeunes qui sont âgés de 4 à 17 ans. Il s’appuie
également sur la pensée de la fin des années 50 accès sur un tourisme
social.
Il y a tout d’abord, Le chalet « Le Cardet » appartenant à la ligue
de l’enseignement des Pyrénées Atlantiques qui accueille toute au long de
l’année des groupes d’enfants en vacances pour des séjours sportifs de
montagne ou en classe de neige.
Cet établissement comporte ainsi 150 places et oblige les futurs touristes
à adhérer aux valeurs du tourisme social.
La section de sports d’hiver de l’ASPTT dispose également d’un
hébergement pour ses abonnés. Deux bâtiments offraient cette possibilité
à travers l’hôtel de collectivité l’Edelweiss et les chalets de montagne les
Jonquilles mais seul ce dernier subsiste. Depuis 2009, l’hôtel est en vente
par l’ASPTT afin d’équilibrer les comptes de l’association. L’établissement
est donc aujourd’hui à l’abandon et semble pour le moment voué à le
rester.
Les chalets de montagne possèdent 60 places pour un tarif de l’ordre de
12 euros à 24 euros la nuit.
La fédération unie des auberges de jeunesse est représentée sur
Gourette à travers le Chalet Pyrénéa construit à la fin des années 1967.
D’une capacité totale de 60 personnes il est affilié à la ligue de
l’enseignement vacances pour tous des Pyrénées atlantiques.
La demande d’adhésion aux valeurs du tourisme social est également
nécessaire.
Enfin le dernier de ces établissements est le chalet Gourette. Déjà
présent depuis les années 30, il est rénové en dur en 1957. La gestion est
32
assurée par le club alpin Français d’Orthez et possède une capacité
d’accueil de 40 places.
Les tarifs été comme hiver sont compris entre 37 euros et 39 euros pour
une demi-pension
Des hébergements favorables au tourisme social :
Figure 2.1.2 H Source : Jonathan Loope, juillet 2014
Les gîtes ruraux :
Les gîtes ruraux tout comme les chambres d’hôtes
sont gérées par le label Gîtes de France qui dispose
d’une centrale de réservation via leur site internet,
permettant un suivi plus poussé de leurs évolutions.
Trois gîtes ruraux se situent sur le territoire : deux dans le village d’Aas et
un autre à Eaux-Bonnes. Ils peuvent accueillir un maximum de vingt
personnes tout au long de l’année.
Pour ce qui est de leurs labellisations, les gîtes Pic du Ger et Chez Pourto
à Aas ont un classement à deux épis, la Grange Artigue dispose elle de
trois épis sur une échelle qui peut aller jusqu’à cinq.
La clientèle est majoritairement française et respecte le profil des
clientèles touristiques de Gourette. Une part de clientèle étrangère est
particulièrement présente dans ce type d’hébergement à travers des
touristes anglais.
La fréquentation est quant à elle plus importante en hiver pour la
pratique du ski plutôt que sur la saison été. « Ce sont des jeunes skieurs
qui sont donc à la recherche d’un hébergement au calme, loin du flux de
touristes » commente ainsi Madame Pourtou responsable de l’un des
gîtes depuis son ouverture en 1991.
Le prix à la semaine de ses gîtes oscille entre 270 euros et 570 euros en
fonction de la saison de réservation.
Les campings :
Au nombre de deux sur la zone d’étude, ils sont répartis exclusivement
sur le village d’Eaux-Bonnes. Ouverts seulement sur la saison été, ils
offrent 69 emplacements pour un potentiel d’occupation maximal de 230
personnes.
Le camping d’Artigues est classé deux étoiles tandis que le second à
savoir le camping d’Iscoo n’est pas classé. Aux travers des discussions, il
semble que le classement importe peu sur le pourcentage des
réservations.
Les touristes viennent ici trouver un hébergement à petit prix dont l’atout
principal est son côté naturel. Il offre aussi la possibilité aux touristes de
rester moins longtemps sur le site pour en découvrir davantage.
Samantha Seles gérante du camping d’Iscoo déplore d’ailleurs la situation
d’une clientèle qui ne consomme finalement qu’une nuitée.
La clientèle n’est pas ciblée, « elle est de tout horizon et de tous les
âges ». (Seles)
33
Selon les dires d’Henri Courtie propriétaire du Camping d’Artigues
clientèle étrangère se caractérise quant à elle par un bon nombre de
Néerlandais, d’Allemands, de Belges et d’Anglais.
Le tarif moyen pour un emplacement adulte est de l’ordre de 8 euros.
Aire d’accueil Camping–car :
Peu de camping-cars se rendent dans les campings pour stationner la nuit.
La première des raisons est que bon nombre des campings
rendent sur le camping du casino pour profiter gratuitement de l’eau et
de l’électricité disponible (illégalement).
La deuxième raison est que la commune dispose d’une aire de camping
car au pied de la télécabine du Ley qui permet d’accéder sans véhicule
motorisé à la station.
Cette aire à la particularité d’accueillir des camping
« caravaneige ». Peu de station dans les Pyrénées propose
puisque l’on en dénombre seulement quatre versant
L’aire des Eaux-Bonnes Gourette offre ainsi de 70 emplacements pour 12
€ /jour, comprenant l’eau et l’électricité.
Les chambres d’hôtes :
Avec seulement une offre de chambre d’hôtes dans le village d’Aa
travers La ferme de la montagne verte, c’est l’hébergement
représenté, là ou pourtant la demande est en constante augmentation.
Cette offre dispose de 3 chambres d’hôtes aménagé
bergerie où l’on y pratique encore l’élevage. Elles ont
d’hébergement de 6 personnes.
La chambre d’hôtes n’est pas classée aux Gîtes de France
l’empêche pas pour autant de recevoir de nombreuses demande
réservation.
e du Camping d’Artigues la
à elle par un bon nombre de
adulte est de l’ordre de 8 euros.
se rendent dans les campings pour stationner la nuit.
La première des raisons est que bon nombre des campings-caristes se
rendent sur le camping du casino pour profiter gratuitement de l’eau et
t que la commune dispose d’une aire de camping-
permet d’accéder sans véhicule
camping-cars même en hiver
s les Pyrénées proposent cette offre,
versants français.
ainsi de 70 emplacements pour 12
bre d’hôtes dans le village d’Aas à
c’est l’hébergement le moins
là ou pourtant la demande est en constante augmentation.
d’hôtes aménagées dans une ancienne
. Elles ont une capacité totale
aux Gîtes de France ce qui ne
l’empêche pas pour autant de recevoir de nombreuses demandes de
Le prix à la nuit pour 2 personnes avec petit déjeuner est de 62 euros tout
au long de l’année.
Pour des raisons de santé de la propriétaire, les chambres d’hôtes
n’accueillent plus de touristes pour le moment.
Localisation de l’hébergement marchand
Gourette
Légende
Chalets
Hôtels
Résidences de tourisme
Office de tourisme
Centres de vacances, villages clubs
Le prix à la nuit pour 2 personnes avec petit déjeuner est de 62 euros tout
Pour des raisons de santé de la propriétaire, les chambres d’hôtes
n’accueillent plus de touristes pour le moment.
marchand et non marchand au cœur de
Gourette :
Figure 2.1.2 I Source : Jonathan Loope, map info
Légende :
Centres de vacances, villages clubs
0 40m
34
2.2 Les lits diffus : Un secteur en constante augmentation
2.2.1 Localisation et description des biens
Echappant à une réelle connaissance de ce type d’hébergement a
contrario de son homologue « les hébergements dit marchands
l’évaluation de ce secteur est présenté de façon moins précise.
Afin de faciliter la compréhension des lits diffus le choix a été porté
d’identifier ces lits en trois secteurs à savoir : la station de Gourette, l
station thermale d’Eaux-Bonnes et le reste du territoire d
Assouste en particulier.
Gourette :
À Gourette, sept chalets et maisons datent de la première moitié du XIXe
siècle, mais les principaux hébergements sont réalisés à partir des années
1960. Ils sont situés principalement sur les hauteurs de la
d’offrir une vue des plus dégagée sur la vallée et/ou la montagne.
De cette contemplation des paysages de montagne, c
principalement les frères André Cames (architecte de Montauban) et
Marcel Cames (un industriel Palois) qui vont être l
premiers plans de lotissement à Gourette.
Entre 1960 et 1996 c’est une dizaine de chalets qui voi
surface est spacieuse puisqu’elle est comprise entre 150 et 60m².
destinés à des familles nombreuses comme le montre
l’époque avec un nombre de pièces compris entre quatre à douze pièces.
Au cours de l’année 1967, la station voit son premier immeuble édifié,
celui de la résidence Neige au Soleil. Cette résidence comporte 71 studios
Un secteur en constante augmentation
e type d’hébergement a
les hébergements dit marchands »
e secteur est présenté de façon moins précise.
Afin de faciliter la compréhension des lits diffus le choix a été porté
: la station de Gourette, la
Bonnes et le reste du territoire dont Aas et
nt de la première moitié du XIXe
les principaux hébergements sont réalisés à partir des années
1960. Ils sont situés principalement sur les hauteurs de la station afin
sur la vallée et/ou la montagne.
ion des paysages de montagne, ce sont
mes (architecte de Montauban) et
Marcel Cames (un industriel Palois) qui vont être les concepteurs des
qui voient le jour. Leur
est spacieuse puisqu’elle est comprise entre 150 et 60m². Ils sont
ontrent certains plans de
compris entre quatre à douze pièces.
Au cours de l’année 1967, la station voit son premier immeuble édifié,
. Cette résidence comporte 71 studios
et appartements ainsi qu’un centre commercial qui doit satisfaire les
besoins de ses propriétaires. Leurs tailles
60m² selon les dispositifs de regroupements de certains, donnant lieu à
des biens de trois à
cinq pièces.
La moitié des biens
dispose d’un
emplacement de
parking et d’une
cave. La résidence
fait face au village
vacances « Lou
Sarri » construit
trois ans
auparavant.
À la fin de l’année 1967, c’est autour
la Vallée d’Ossau de voir le jour. Ils font eux aussi face au site VVF et sont
situés en parallèle de l’immeuble Neige
presque identique aux locataires. La résidence Bellevue, un immeuble de
six étages augmente le nombre de studios et d’app
biens sont également compris entre 28m² et 60m² et disposent d’un
emplacement de stationnement et/ou d’une cave pour la moitié des
propriétaires.
La résidence de la Vallée d’Ossau et un immeuble de plu
envergure. Il ne comporte que 15 appartements et sa conception
architecturale de forme trapèze rectangle se différencie des deux
premiers bâtiments. Les biens se découpent en quatre ou cinq pièces, ont
une surface de 44m² à 48m² et disposent d’une
Photo 2.2.1
ents ainsi qu’un centre commercial qui doit satisfaire les
es propriétaires. Leurs tailles varient actuellement de 28m² à
60m² selon les dispositifs de regroupements de certains, donnant lieu à
la fin de l’année 1967, c’est autour de la résidence Bellevue et celle de
de voir le jour. Ils font eux aussi face au site VVF et sont
situés en parallèle de l’immeuble Neige ET soleil offrant ainsi une vue
presque identique aux locataires. La résidence Bellevue, un immeuble de
mente le nombre de studios et d’appartements à 44. Les
galement compris entre 28m² et 60m² et disposent d’un
emplacement de stationnement et/ou d’une cave pour la moitié des
Ossau et un immeuble de plus petite
envergure. Il ne comporte que 15 appartements et sa conception
de forme trapèze rectangle se différencie des deux
premiers bâtiments. Les biens se découpent en quatre ou cinq pièces, ont
une surface de 44m² à 48m² et disposent d’une place de parking.
Photo 2.2.1.A Source: Jonathan Loope juillet 2014
35
L’ensemble des appartements possèdent une vue sur le versant skiable de
la station.
Cinq constructions de chalets complètent l’année 1967 où le tourisme
gagne de l’envergure. M. Lettour souligne d’ailleurs d’après l’extrait du
procès-verbal de la commission supérieure des sites, perspectives et
paysages du 14 juin 1967 que la station est destinée à un tourisme de
courts séjours et que par conséquent l’immobilier doit être pensé de cette
façon afin « d’amenuiser les risques de la voir ressembler à la Mongie
Durant l’été 1968, « le bas de Gourette devient un chantier colossal
ainsi René Arripe dans son livre ‘Gourette d’hier à aujourd’hui
Le Couadou et Sait Yriex qui ont réalisé la résidence
« Vallée d’Ossau » entreprennent la construction des résidences du
Valentin. L’une des premières à sortir de terre est la résidence du
composée de 23 logements. Les architectes Maneval et Aninos
prévus 43 à l’époque, mais du fait de leur petite taill
d’entre eux a subi un remembrement. Les studios sont donc
compris entre 30 et 45m² et comprennent de trois à cinq
Fin 1968, la demande
dépassant
station.
Paloumère
ses 76 logements avant
même d’être encore
terminé
est construit plutôt à
l’écart
ensemblesPhoto 2.2.1 .B : Photo : Jonathan Loope
L’ensemble des appartements possèdent une vue sur le versant skiable de
Cinq constructions de chalets complètent l’année 1967 où le tourisme
gagne de l’envergure. M. Lettour souligne d’ailleurs d’après l’extrait du
des sites, perspectives et
paysages du 14 juin 1967 que la station est destinée à un tourisme de
courts séjours et que par conséquent l’immobilier doit être pensé de cette
sembler à la Mongie ».
le bas de Gourette devient un chantier colossal » cite
Gourette d’hier à aujourd’hui ‘.
la résidence «Neige et soleil » et
entreprennent la construction des résidences du
à sortir de terre est la résidence du Ger
architectes Maneval et Aninos avaient
de leur petite taille un grand nombre
subi un remembrement. Les studios sont donc aujourd’hui
trois à cinq pièces.
Fin 1968, la demande
dépassant l’offre la
station. La résidence
Paloumère a déjà vendu
ses 76 logements avant
même d’être encore
terminée. Cet immeuble
est construit plutôt à
l’écart des autres grands
ensembles qui se situent
à Gourette. De part une forte restructuration des lots qui compose
immeuble les surfaces des biens varient de 15 à 40m² séparé de trois à
cinq pièces. Elles offrent tous une place de parking et une cave.
Au milieu de l’année 1969 la résidence des
société Baylere de Pau est terminée. Elle se compose de
disposés sur quatre étages. Les biens qui se composent de trois à cinq
vérifier) pièces disposent d’une surface m
résidence possède un procédé révolutionnaire de chauffage et son rez
chaussée est divisé en locaux professionnels et commerciaux.
À la fin de l’année 1969, les résidences du «
terminées. La résidence le Sanctus et celle du
capacité d’hébergement respectivement de 116 et 80 studios/
appartements. Leurs superficies moyennes oscillent autour des 30m² et
comportent de trois à cinq pièces.
Entre 1968 et 1971, huit chalets se rajoutent aux biens immobiliers de la
station. D’une superficie moyenne de 80m², ils se localisent le long de la
route qui mène au VVF.
Durant l’année 1971, le programme immobilier du V
terminé par la construction de la résidence
studios et appartements en tout point identique de ce
Sanctus ou Pène-Médaa.
En 1972 c’est au tour de l’immeuble Christiana 2000
butte Sendeits qui a fait la convoitise de nombreux promoteur
immobiliers. Les 36 studios d’une superficie moyenne de 35m², dispose
d’une vue exceptionnelle sur toute la vallée.
Au cours de l’année 1973, ce sont deux nouveaux immeubles qui s’étalent
sur la butte Sendeits, celui des Isards
à Gourette. De part une forte restructuration des lots qui composent cet
varient de 15 à 40m² séparé de trois à
une place de parking et une cave.
Au milieu de l’année 1969 la résidence des Marcassins entrepris par la
société Baylere de Pau est terminée. Elle se compose de 42 logements
Les biens qui se composent de trois à cinq (A
pièces disposent d’une surface moyenne de 45m². Cette
résidence possède un procédé révolutionnaire de chauffage et son rez-de-
fessionnels et commerciaux.
nnée 1969, les résidences du « Valentin » sont bientôt
et celle du Péna-Medaa augmentent la
d’hébergement respectivement de 116 et 80 studios/
icies moyennes oscillent autour des 30m² et
Entre 1968 et 1971, huit chalets se rajoutent aux biens immobiliers de la
station. D’une superficie moyenne de 80m², ils se localisent le long de la
71, le programme immobilier du Valentin est enfin
terminé par la construction de la résidence Sarrière qui comporte 93
studios et appartements en tout point identique de ceux de la résidence
Christiana 2000 de voir le jour sur la
fait la convoitise de nombreux promoteurs
. Les 36 studios d’une superficie moyenne de 35m², disposent
d’une vue exceptionnelle sur toute la vallée.
e sont deux nouveaux immeubles qui s’étalent
et Primevères avec respectivement
36
48 et 31 studios et appartements dont la surface moyenne et comprise
entre 30 et 60m².
La grande majorité des logements sur cette butte disposent d’un parking
souterrain ou d’un emplacement.
En 1975, ce sont trois autres constructions qui changent le décor de la
station : le Caribou à Sendeits, le Milan bâti à la place d’un des plus
anciens hôtels à savoir celui de « l’Igloo ». Il dispose respectivement de 26
et 29 studios pour une superficie moyenne de 30m² et 20m².
La résidence Euroneige est également terminée. Elle est à l’époque un
complexe hôtelier de 100 chambres qui sont réalisées en copropriété.
Malheureusement, les chambres vont rapidement se transformer en
appartements et faire naître à la station les débuts d’une carence de son
parc immobilier. La résidence Euroneige dispose aujourd’hui de 120 lots
d’appartements/studios d’une superficie moyenne de 33m² disposé en 3
pièces.
En 1976, la résidence Anglas se termine. Située entre les hauteurs de la
butte Sendeits et de la place Sarrière. Cet ensemble augmente la capacité
d’hébergement à 59 appartements/studios. La superficie des biens
avoisine les 30m² divisé en trois pièces et disposent tous d’une place de
parking et d’une cave.
En 1979, Gérard Barroso crée la résidence des Marmottes à la place d’un
établissement commercial de location de ski et à proximité de la
résidence le Milan en face de la place du Sarrière. Elle est composée de 31
hébergements d’une superficie légèrement supérieurs à 20 mètres carrés.
En 1981, c’est au tour de l’immeuble Arcizettes d’ouvrir ses portes à la
place d’un ancien hôtel. D’une capacité de 36 appartements/ studios dont
la superficie avoisine les 27m² pour environ trois pièces la résidence est
située idéalement à proximité du départ des pistes de ski.
En 1985 enfin, Gourette voit sa dernière résidence de tourisme se
terminer à travers Val Soleil implantée sur l’emplacement du premier
chalet-hôtel de la station. De nombreux équipements sont installés par la
municipalité (salle de cinéma et d’animation, caserne de pompier ou
encore école).
Elle se compose de 109 appartements d’une superficie moyenne
d’environ 21m² (3 pièces) qui est moins importante que le reste des
résidences de Gourette.
Enfin, entre 1971 et 1999 se sont 16 lots de chalets et maisons qui vont
voir le jour. Leurs superficies est en moyenne de 105m² et ils sont
disposés sur les emplacements laissés vide par les résidences de tourisme.
Aucun hébergement n’a donc vu le jour depuis presque 15 ans sur la
station de ski de Gourette, seule la reconstruction de l’hôtel Pène-
Blanque en résidence de tourisme a été réalisée. Même si la demande en
hébergement est pourtant forte sur la station la capacité d’accueil est
jugée malgré tout suffisante.
À partir d’une déduction établie sur environ 30% des
appartements/studios et maisons de Gourette qui précise la capacité de
lits, il est possible d’établir une moyenne générale. En prenant pour
référence une surface de 6.58m² habitable par personne d’un
appartement ou d’un studio et de 9m² pour une maison, le potentiel
maximal d’accueil serait de 12 894 personnes rien que pour Gourette (6
887 personnes en maisons ou chalets et 6 188 personnes en
appartements ou studios).
37
Localisation des hébergements habitables à
Figure 2.2.2 Source Jonathan Loope map info
Légende :
Hôtels
Etablissement thermal
Office de tourisme
Résidences de tourisme
Chalets, maisons, immeubles résidences principales
à Eaux-Bonnes :
Figure 2.2.2 Source Jonathan Loope map info
Eaux-Bonnes :
À Eaux-Bonnes, les premiers bâtiments encore présents date
siècle. Ils sont au nombre de huit et disposent d’une superficie moyenne
supérieure à 100m². Peu de document
l’urbanisation du village comme cela
Gourette.
Au vu des documents anciens, l’avènement
réellement à partir XIXe grâce au thermalisme. De nom
sont reconvertis au fil du temps en résidence de
en dénombre 27 dans la station thermale.
On compte près de 296 lots d’appar
biens immobiliers datant de la première moitié du XIX
surfaces est en moyenne de 37m² et 11% disposent d’un garage.
constructions des logements sont établies
thermal.
De 1860 à 1900 ce sont 98 lots d’appartements qui font
surface moyenne et le pourcentage de bien
étrangement le même que celui de la première moitié du
Du côté des maisons ou chalets, il est possible d’
20 hébergements ont vu le jour à Eaux
spacieuses dont la surface moyenne est estimée à 150m². Ils disposent
tous pour la plupart d’une cave, d’un grenier et également d’un garage
Au cours du XX siècle, seul 59 lots d’appartements
dans la station. Leurs surface moyenne est de 45m²
trois pièces. Le fait d’être au plus près de l’établissement thermal importe
peu, les constructions se font au grès des opportunit
Chalets, maisons, immeubles résidences principales
0 35m
ments encore présents datent du XVIIe
s sont au nombre de huit et disposent d’une superficie moyenne
Peu de documents relatent réellement de
cela a été le cas pour la station de
’avènement des hébergements commence
grâce au thermalisme. De nombreux hôtels se
en résidence de tourisme. Aujourd’hui on
dans la station thermale.
On compte près de 296 lots d’appartements/studios construits sur des
de la première moitié du XIXe siècle. Leurs
surfaces est en moyenne de 37m² et 11% disposent d’un garage. Les
établies au plus près de l’établissement
d’appartements qui font surface. Leur
de biens qui possèdent un garage est
étrangement le même que celui de la première moitié du XIVe siècle.
ou chalets, il est possible d’estimer qu’en un siècle,
ont vu le jour à Eaux-Bonnes. Ce sont des habitations
dont la surface moyenne est estimée à 150m². Ils disposent
tous pour la plupart d’une cave, d’un grenier et également d’un garage
, seul 59 lots d’appartements/studios sont édifiés
. Leurs surface moyenne est de 45m² pour globalement
e fait d’être au plus près de l’établissement thermal importe
peu, les constructions se font au grès des opportunités.
38
Les constructions d’appartements/studios au cours du XXIE siècle sont
peu nombreuses, seul 24 lots sont identifiés comme étant construits à
cette époque. Ce sont des biens confortables dont la surface moyenne est
de 80m² soit près du double que celle du siècle dernier.
Enfin, en un peu plus de deux siècles 30 maisons/chalets se sont
construits dans le village. Leurs surface moyenne est identique aux deux
siècles précédents.
A travers les relevés cadastraux, un constat frappant est ainsi identifié en
juin 2014 : près de 27% des hébergements sont jugés comme vacant.
Pour beaucoup le problème réside dans le fait de trouver un acquéreur à
des biens à l’abandon depuis plusieurs années voir même des dizaines
d’années.
Pourtant, en établissant le même principe de calcul qui a déterminé le
potentiel maximum d’accueil à Gourette, il est possible d’estimer que la
station thermale pourrait accueillir environ 3 626 personnes (3124 en
appartements/studios et 501 en maison ou chalets).
Aas, Asouste et le reste :
Le reste du territoire dispose de 228 lots maisons/chalets et de quelques
appartements. Parmi eux, environ 28% ont été construits entre 1700 et
1900 et disposent d’une surface moyenne comprise aux alentours de
100m².
Les autres biens plus récents dont le dernier en date est de 2011, ont une
surface moyenne de 78m².
Le potentiel maximal d’accueil pour cette dernière catégorie est de 2 174
personnes.
2.2.2 Le profil des propriétaires : entre senior et résidence
secondaire :
L’identification de l’ensemble des propriétaires du territoire est rendu
possible grâce à une analyse des divers documents disponibles en mairie
d’Eaux-Bonnes Gourette à travers la taxe d’habitation, les factures d’eau
ou encore les relevés cadastraux.
Tout d’abord, dans la station de Gourette sur les 1320 lots dont elle
dispose, seulement 34 sont désignés comme des résidences principales
par leurs propriétaires. Ces propriétaires qui pour la plupart vivent du
tourisme de la station, ont en moyenne 57 ans et ne résident que pour
20% d’entre eux dans une maison ou un chalet dont la surface équivaut à
environ à 80m².
Les résidences secondaires représentent plus de 97% des lots de la
station. Parmi eux, seuls neufs sont des maisons ou des chalets.
Les propriétaires de ces biens ont en moyenne 63 ans et résident à 73%
en région Aquitaine. La région Poitou-Charentes arrive elle en seconde
position loin derrière avec seulement 13% des propriétaires.
Gourette a du mal à renouveler son stock de touristes qui résident en
station. En effet, les relevés cadastraux montrent que se sont en grande
majorité des propriétaires de longues dates qui transmettent bien
souvent les lots à leurs familles.
Dans la station thermale des Eaux-Bonnes sur les 534 lots qui la
compose, seulement 5% des biens sont identifiés comme des résidences
principales (soit 2,5 fois plus qu’à Gourette). Comme pour la station de
sports d’hiver, ces propriétaires résident en majorité dans des
appartements en moyenne supérieurs à 60m².
Leurs âges, qui en moyenne de 68 ans est comparable à l’image d’une
station thermale vieillissante et dépourvue d’un réel dynamisme.
39
Les résidences secondaires occupent une nouvelle fois une place
importante des biens (~95%). Les biens sont en grande majorité d
appartements avec 484 lots contre 22 lots de maisons ou chalets.
Les propriétaires des résidences secondaires à Eaux-
Gourette 63 ans et viennent essentiellement de la région Aquitaine ou du
Poitou-Charentes.
Pour le reste du territoire qui la compose à savoir Aas, Assouste et
les quelques habitations à l’écart d’un des quatre villages, un total de 228
lots sont identifiables.
Près de 20% sont des résidences principales dont l’essentiel se distingue
par des maisons ou des chalets d’une surface supérieure à 100 m ².
Les propriétaires qui vivent du pastoralisme, du tourisme ou encore de
divers emplois dans la vallée d’Ossau ont en moyenne 63 ans.
Les résidences secondaires au nombre de 185 lots sont ici destinées à des
touristes composés d’une famille nombreuse. Les biens qui sont
essentiellement des maisons ou des chalets dispos
supérieure à 110 m ².
Les propriétaires dont leur âge moyen est de 65 ans,
région Aquitaine à 8% du Poitou-Charentes ou encore à 3% de la région
Rhône-Alpes.
A travers cette étude, il est possible de se rendre compte de
l’importance du tourisme sur les hébergements d’Eaux
car se sont pas moins de 95% des lots qui sont desti
secondaires. Des biens qui sont la propriété d’individus de plus de 60 ans
originaires en grande majorité d’Aquitaine ou plus largement du grand
ouest et qui ne désirent pas vraiment s’investir dans la réhabilitation de
leurs résidences secondaires.
Les résidences secondaires occupent une nouvelle fois une place
Les biens sont en grande majorité des
appartements avec 484 lots contre 22 lots de maisons ou chalets.
-Bonnes ont comme à
Gourette 63 ans et viennent essentiellement de la région Aquitaine ou du
e du territoire qui la compose à savoir Aas, Assouste et
les quelques habitations à l’écart d’un des quatre villages, un total de 228
Près de 20% sont des résidences principales dont l’essentiel se distingue
chalets d’une surface supérieure à 100 m ².
Les propriétaires qui vivent du pastoralisme, du tourisme ou encore de
divers emplois dans la vallée d’Ossau ont en moyenne 63 ans.
résidences secondaires au nombre de 185 lots sont ici destinées à des
istes composés d’une famille nombreuse. Les biens qui sont
essentiellement des maisons ou des chalets disposent d’une surface
65 ans, viennent à 78% de la
Charentes ou encore à 3% de la région
A travers cette étude, il est possible de se rendre compte de
d’Eaux-Bonnes Gourette,
car se sont pas moins de 95% des lots qui sont destinés aux résidences
secondaires. Des biens qui sont la propriété d’individus de plus de 60 ans
en grande majorité d’Aquitaine ou plus largement du grand
pas vraiment s’investir dans la réhabilitation de
La part des propriétaires étrangers est
estimée à 2.5% dont 1,5% sont des Espagnols. Ces faibles pourcentages
d’étrangers renforcent ainsi le poids d’un tourisme de proximité.
Le danger de voir un jour Eaux-Bonnes Go
également envisageable. Selon l’INSEE, en
a perdu près de 20% de sa population.
Le tourisme, pilier de l’emploi sur le territoire y joue pour beaucoup
cette déperdition.
Un profond rajeunissement des deux stations et une prise de conscience
des acteurs du territoire doit donc être envisagé rapidement pour
sauvegarder l’avenir du territoire.
Le grand ouest : Lieu des résidences principales
français d’Eaux-Bonnes Go
Figure 2.2
La part des propriétaires étrangers est quant à elle faible puisqu’elle est
sont des Espagnols. Ces faibles pourcentages
le poids d’un tourisme de proximité.
Bonnes Gourette dépourvu d’habitant est
. Selon l’INSEE, en l’espace de 22 ans la commune
perdu près de 20% de sa population.
e tourisme, pilier de l’emploi sur le territoire y joue pour beaucoup dans
rajeunissement des deux stations et une prise de conscience
ritoire doit donc être envisagé rapidement pour
: Lieu des résidences principales des propriétaires
Bonnes Gourette
Figure 2.2.2.A Source : Jonathan Loope map info
40
Les Pyrénées-Atlantiques et c’est 43% de propriétaires d’hébergements
sur le territoire d’étude :
2.2.3 Le manque de connaissance des lits diffus
Le problème de location des lits diffus est un problème important pour le
territoire d’étude. Il est difficile dans cette catégorie de faire la distinction
entre lits froids, tièdes et chauds, étant donné la complexité à identifier
exactement la présence ou non d’un individu dans un bien.
Les agences immobilières qui possèdent des appartements s
pourraient en partie y répondre, mais encore faudrait
communiquent leurs informations.
Les sites de particulier à particulier n’arrangent rien à la situation. En juin
2014, une étude a été faite pour identifier les hébergements mis en
locations. Ainsi, environ 197 biens ont été
Figure 2.2.2.B Source
0 30km
et c’est 43% de propriétaires d’hébergements
Le manque de connaissance des lits diffus :
des lits diffus est un problème important pour le
territoire d’étude. Il est difficile dans cette catégorie de faire la distinction
froids, tièdes et chauds, étant donné la complexité à identifier
exactement la présence ou non d’un individu dans un bien.
Les agences immobilières qui possèdent des appartements sous mandats
y répondre, mais encore faudrait-il qu’ils
n’arrangent rien à la situation. En juin
2014, une étude a été faite pour identifier les hébergements mis en
ont été relevés comme
potentiellement louables (109 identifiés et 87 avec possibles doublons)
sur des sites comme le Bon coin, Abritel, PAP…
La résidence Neige au soleil et Le Milan sont les biens les plus présents sur
les sites de particulier à particulier.
Ce chiffre est bien plus important que le nombre de biens disponibles à
travers les agences immobilières (179 biens) et ceux présenté dans les
brochures de l’office de tourisme au nombre de 70. Ce système d
location qui présente des atouts certains pour le propriétaire
d’ordre financier, renforce la déperdition des hébergements marchands
au profit d’un secteur non marchand.
Il fait également perdre de l’argent au territoire, puisque seulement
des biens identifiés sur les sites de PAP s
la taxe de séjour pourtant obligatoire.
Répartition en pourcentages des biens
PAP 2,75%MEDIA-
VACANCES 14,68 %
2.B Source : Jonathan Loope, map info
(109 identifiés et 87 avec possibles doublons)
Abritel, PAP…
La résidence Neige au soleil et Le Milan sont les biens les plus présents sur
important que le nombre de biens disponibles à
travers les agences immobilières (179 biens) et ceux présenté dans les
brochures de l’office de tourisme au nombre de 70. Ce système de
des atouts certains pour le propriétaire, notamment
d’ordre financier, renforce la déperdition des hébergements marchands
Il fait également perdre de l’argent au territoire, puisque seulement 35%
dentifiés sur les sites de PAP se sont acquittés du règlement de
la taxe de séjour pourtant obligatoire.
Répartition en pourcentages des biens loués en PAP à travers des sites :
AP 2,75%
ABRITEL 20,18 %
HOMELIDAYS 0,92 %
LE BON COIN 61,47 %
Figure 2.2.3 A Source: Jonathan Loope, EXCEL
41
2.3 L’occupation des lits touristiques du territoire : un
problème grandissant
2.3.1 L’hébergements marchands
Le secteur locatif
Le cabinet d’étude Comète dresse le constat depuis plusieurs années sur
les performances de remplissage des différents types d’hébergements.
D’après eux, le secteur locatif à généré durant l’été 2013 près de 50% des
séjours professionnels contre 64% pendant l’hiver 2013 -2014.
L’hiver : Le taux d’occupations de remplissage des lits a été de 44% en
2014 et de 50% en 2013. Au regard des évolutions depuis 2009, les taux
d’occupations sur le territoire ont toujours été supérieur au reste du
réseau Pyrénéen (de 4% à 7% de plus).
Le nombre moyen de semaine d’occupation d’un lit sur la saison est ainsi
de 9.1 semaine durant l’hiver 2012-2013 contre 8.2 pour le reste des
Pyrénées. Le secteur en hiver se porte donc plus ou moins bien, attention
cependant au dernier hiver qui a subi près d’une semaine en moins en
termes de rendement.
L’été : La situation est bien différente. Le taux de remplissage des lits est
ici moitié moins important que dans le reste des Pyrénées. En 2012 par
exemple le taux de remplissage était au cœur de la saison de 21% à Eaux-
Bonnes Gourette contre 44% dans les Pyrénées.
Le rendement des lits, exprimé en nombre de séjours/semaine était de
trois semaines en 2013 contre 2.7 semaines en 2012 ou encore 2.2
semaines en 2011. Cette évolution tend donc à essayer de rattraper
l’énorme retard qu’elle a vis-à-vis du reste des stations Pyrénéennes.
Les hôtels
Au cours de l’hiver 2013-2014 le secteur a généré environ 4% des séjours
professionnel sur le territoire contre 9% durant l’été 2013. Cette
différence peut s’expliquer à travers la sous-partie 1.3 de cette étude. En
effet, les randonneurs sollicitent davantage l’hôtellerie pour passer la
nuit.
L’hiver : Les taux de remplissage des lits ont été de 18% durant l’hiver
2014. L’évolution est ici inquiétante, car entre 2009 et 2014 le secteur a
perdue près de 11,1%. Les stations Pyrénéennes connaissent également
une baisse des taux à moindre mesure vis-à-vis d’Eaux-Bonnes Gourette
(-3% entre 2009 et 2013).
L’hiver dernier, le nombre de semaine d’occupation d’un lit sur le cœur de
saison a perdue 0,4 semaines d’occupation par rapport à l’année dernière
et représente 3,3 semaines occupées.
L’été : Les taux de remplissage repartent à la hausse et représente pour
l’année 2013 près de 29% contre 26% au cours de l’année 2011. Les taux
de remplissage sont malgré tout très inférieurs au reste du réseau
Pyrénéen comme le montre le tableau ci-dessous :
Taux d’occupation des hôtels en été
Le nombre de semaine d’occupation d’un lit dans l’hôtellerie reste
toutefois de trois semaines en 2013 contre 3,1 semaines durant l’année
2011.
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
2009 2010 2011 2012 2013
Pyrénées
Eaux-Bonnes Gourette
Figure 2.3.1 A Source: Jonathan Loope, Comètes 2014
42
Les villages clubs et centres de vacances-collectivités
Ce secteur représente 41% des séjours professionnels durant l’été 2013 et
31% au cours de l’hiver 2014, d’après les mêmes études réalisés par
Comètes.
L’hiver : Le taux de remplissage des lits subis une évolution stable depuis
2009 en ne perdant que -1,6%. Cet équilibre se retrouve également à
travers le réseau Pyrénéen qui affiche lui une légère hausse de 2% en
l’espace de quatre ans.
Le secteur à Eaux-Bonnes Gourette est le seul à se rapprocher le plus des
autres stations Pyrénéennes.
Le nombre de semaine d’occupation d’un lit au cours des derniers hivers
reste cependant inférieur. Il représente en 2014, sept semaines occupées.
Nombre de semaine occupés durant la période hiver
L’été : L’évolution des taux d’occupation est également presque identique
à celle du réseau Pyrénéen. En 2012, le taux de remplissage des lits en
station était de 50% contre 47% dans les Pyrénées.
Depuis 2011, Eaux-Bonnes Gourette réussi à remplir davantage le secteur
que ses concurrents voisins.
Le nombre de semaine d’occupation d’un lit a cependant diminué de
moins de 0.6 semaines entre 2009 et 2013 pour atteindre 3,4 semaines.
Gîtes, chambres d’hôtes, campings et aire d’accueil de
camping-car
Les études réalisées par le bureau d’étude, responsable de dresser un
bilan sur les hébergements, n’ont pas effectué d’analyses permettant de
présenter ce dernier secteur. Les taux d’occupations n’auront pas été
disponibles également par les principaux acteurs du secteur.
Cependant, le comité départemental du tourisme dresse un bilan global
de l’occupation des hébergements sur les Pyrénées-Atlantiques.
Pour les hébergements classés en Gîtes de France, l’occupation est
fortement variable selon la saisonnalité. Pendant la période hiver les taux
d’occupations avoisinent les 15% depuis les trois dernières années. La
période estivale apparaît comme le moment le plus cruciale pour les
hébergeurs avec des taux d’occupations de l’ordre de 60%. Pendant le
mois d’aout ses chiffres peuvent atteindre les 90% (exemple du moins
d’aout 2012 avec 94% d’occupation).
Du côté de l’hôtellerie de plein air, l’activité est plutôt stable avec de très
légère baisse d’année en année comme par exemple entre 2011 et 2010
avec moins de 0,4% d’occupation. Cependant, le département enregistre
les meilleurs taux d’occupation de la région grâce aux nombreux campings
et aire de camping-car de qualité le long de la côte.
Le secteur de l’hôtellerie de plein air dépend par nature des aléas
climatiques et se caractérise ainsi par une saison qui débute d’avril pour
se terminer en septembre. Les taux d’occupations les plus forts
apparaissent au cours du moins d’aout et peuvent atteindre plus de 70%.
*Globalement*
Globalement, l’hébergement marchand ce distingue par des taux
d’occupations plus important en hiver que durant l’été. Cette raison
6,4
6,6
6,8
7
7,2
7,4
7,6
2009 2010 2011 2012 2013 2014
Pyrénées Eaux-Bonnes Gourette
Figure 2.3.1 B Source: Jonathan Loope, Comètes 2014
43
s’explique avant tout par la pratique des sports d’hivers qui génèrent
d’avantage de nuitée. Les hébergements sont bien souvent adaptés pour
eux, laissant un certain oubli sur la saison estivale qui dépérit au fils des
saisons. Pour autant, les hébergements prévus d’avantages pour des
touristes estivaux affichent des taux d’occupations importants ce qui
laisse penser qu’une niche d’hébergement l’été est possible.
2.3.2 Le secteur des lits diffus
*Hiver* D’après le cabinet d’étude Comète Durent l’hiver 2013
remplissages des résidences secondaires et meublés particuliers loués
occasionnellement était de seulement 8.2%. Ce pourcentage est
cependant à relativiser au regard du taux de remplis
l’ensemble des stations dans les Pyrénées, estimé lui à 10% durant la
période 2012-2013.
L’évolution de ce taux durant la saison hiver subi des légères variations
depuis les six dernières années. La période 2009-2010 est le moment où
le taux de remplissage était le plus fort avec 9.3% contre 10.2% dans les
Pyrénées. La station n’a pourtant jamais réussi à rattraper son retard vis
à-vis de ces concurrents Pyrénéens.
Taux d’occupations durant l’hiver du secteur diffus
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
2009 2010 2011 2012
Pyrénées Eaux-Bonnes GouretteFigure 2.3.2B et C Source: Jonathan Loope, Comètes 2014
s’explique avant tout par la pratique des sports d’hivers qui génèrent
Les hébergements sont bien souvent adaptés pour
eux, laissant un certain oubli sur la saison estivale qui dépérit au fils des
Pour autant, les hébergements prévus d’avantages pour des
ations importants ce qui
qu’une niche d’hébergement l’été est possible.
D’après le cabinet d’étude Comète Durent l’hiver 2013 – 2014 le taux de
remplissages des résidences secondaires et meublés particuliers loués
Ce pourcentage est
cependant à relativiser au regard du taux de remplissage qui globalise
l’ensemble des stations dans les Pyrénées, estimé lui à 10% durant la
L’évolution de ce taux durant la saison hiver subi des légères variations
2010 est le moment où
taux de remplissage était le plus fort avec 9.3% contre 10.2% dans les
Pyrénées. La station n’a pourtant jamais réussi à rattraper son retard vis-
Taux d’occupations durant l’hiver du secteur diffus
L’évolution du rendement des lits diffus sur le territoire, représenté en
nombre de séjours/semaine sur toute la saison, est elle aussi inférieur
celle du reste des Pyrénées. Pour la saison 2012
semaine contre 1.9 dans le réseau Pyrénéens.
C’est une nouvelle fois la période 2009
plus importante sur les six dernières années.
Les pics de remplissage de l’hébergement diffus sont pour l’hiver 2013, les
semaines 52 et 1 qui représentent la fin des vacances de N
les semaines 9, 10 et 11 qui sont des moments favorable
en station de ski puisqu’ils coïncident
l’ensemble des Français.
En fonction des années les pics de remplissage peuvent c
maximum d’une semaine. C’est par exemple le cas pour l’hiver 2011 où la
semaine du 1er janvier avait été plus faible que la semaine 51.
Les vacances d’hiver sont donc à 34%, la période qui génèrent le plus de
séjours diffus en 2014. La période de Noël/ Nouvel an et l’
(janvier/ février) arrivent eux en seconde position avec tout deux 23%. Le
réseau des stations Pyrénéens possède quant à lui des pourcentages
équivalents, cependant des pourcentages plus
d’inter vacances janvier/février sont à noter.
Représentation des périodes de remplissages en pourcentages
2013 2014
Bonnes Gourette
12%
26%
15%
33%
11%
3%
Avant saison
Noël/Nouvel an
Intervacances janvier/fevrierVacances d'hiverIntervacances mars/avrilVacances de printemps
Pyrénées
C Source: Jonathan Loope, Comètes 2014
L’évolution du rendement des lits diffus sur le territoire, représenté en
nombre de séjours/semaine sur toute la saison, est elle aussi inférieure à
celle du reste des Pyrénées. Pour la saison 2012-2013 elle était de 1.5
semaine contre 1.9 dans le réseau Pyrénéens.
C’est une nouvelle fois la période 2009-2010 qui présente la moyenne la
plus importante sur les six dernières années.
Les pics de remplissage de l’hébergement diffus sont pour l’hiver 2013, les
sentent la fin des vacances de Noël ainsi que
les semaines 9, 10 et 11 qui sont des moments favorables pour se rendre
tion de ski puisqu’ils coïncident avec les vacances d’hiver de
s de remplissage peuvent ce décaler au
maximum d’une semaine. C’est par exemple le cas pour l’hiver 2011 où la
janvier avait été plus faible que la semaine 51.
Les vacances d’hiver sont donc à 34%, la période qui génèrent le plus de
urs diffus en 2014. La période de Noël/ Nouvel an et l’inter vacances
eux en seconde position avec tout deux 23%. Le
réseau des stations Pyrénéens possède quant à lui des pourcentages
équivalents, cependant des pourcentages plus faibles pour la période
sont à noter.
Représentation des périodes de remplissages en pourcentages
Avant saison
Noël/Nouvel an
Intervacances janvier/fevrierVacances
Intervacances mars/avrilVacances de printemps
6%
23%
23%
34%
13%
2%
Eaux-Bonnes Gourette
44
*Eté*
Toujours d’après les mêmes sources d’études, le taux de remplissage des
lits diffus pour l’été 2013 était de 2% contre 3% en 2012
beaucoup plus important avec le réseau Pyrénéens qui était estimé à près
de 23% en 2012. Même si au cours de l’année 2009, le taux de
remplissage était estimé à 8%, la moyenne durant les quatre dernières
années n’a jamais atteint plus de 3%.
Ces faibles taux engendrent donc des rendements exprimés en nombre de
séjours/semaines catastrophique comme le schéma prése
le présente.
Nombre de semaines occupées en été
Qu’importe le mois au cours de cette saison, aucun pic de remplissage
n’est identifiable.
Les mois de juillet et d’aout représentent près de 57% du poids des
séjours diffus dans le réseau Pyrénéen durant l’été 2012. À
Gourette, cette même période ne représente que 35% des séjours diffus
en 2013.
Cet aspect de répartition des séjours durant la saison est certes un aspect
positif pour le territoire, car il permet de répartir les flux de touristes et
sont économie. Cependant, face à des taux de remplissages si faible ce
contexte n’a aucun intérêt.
0,00
0,50
1,00
1,50
2,00
2009 2010 2011 2012
Pyrénées Eaux-Bonnes Gourette
Figure 2.3.2 D Source: Jonathan
Toujours d’après les mêmes sources d’études, le taux de remplissage des
en 2012. L’écart est ici
beaucoup plus important avec le réseau Pyrénéens qui était estimé à près
l’année 2009, le taux de
remplissage était estimé à 8%, la moyenne durant les quatre dernières
Ces faibles taux engendrent donc des rendements exprimés en nombre de
séjours/semaines catastrophique comme le schéma présenté ci-dessous
s en été
Qu’importe le mois au cours de cette saison, aucun pic de remplissage
rès de 57% du poids des
durant l’été 2012. À Eaux-Bonnes
Gourette, cette même période ne représente que 35% des séjours diffus
Cet aspect de répartition des séjours durant la saison est certes un aspect
if pour le territoire, car il permet de répartir les flux de touristes et
sont économie. Cependant, face à des taux de remplissages si faible ce
Représentation des périodes de remplissages en pourcentages
*Globalement*
Même si l’hébergement diffus génère la capacité d’accueil
plus importante du territoire (~74%)
fréquentation. Durant l’été 2013, cette fréquentation était estimée à 31%
contre 69%, pendant l’hiver 2013-2014.
La saison hiver permet d’accroitre les rendements des lits diffus et
renforce ainsi l’idée d’un territoire encré sur la pratique des sports divers.
L’été, les lits diffus se vident laissant apparaitre des résidences
dépourvues de touristes, sans vie.
Un soir d’été à Gourette
2013
Bonnes Gourette
12%
10%
27%29%
11%
11%
mai
juin
juillet
aout
septembre
ocobre
Pyrénées
Jonathan Loope, Comètes 2014
Figure 2.3
Photo 2.3
Représentation des périodes de remplissages en pourcentages
*Globalement* Même si l’hébergement diffus génère la capacité d’accueil touristique la
74%), il ne génère que trop peu de
Durant l’été 2013, cette fréquentation était estimée à 31%
2014. La saison hiver permet d’accroitre les rendements des lits diffus et
renforce ainsi l’idée d’un territoire encré sur la pratique des sports divers.
les lits diffus se vident laissant apparaitre des résidences
Un soir d’été à Gourette
juillet
septembre
ocobre
8%15%
19%15
%
20%
22%
Eaux-Bonnes Gourette
Figure 2.3.2 E Source: Jonathan Loope, Comètes 2014
Photo 2.3.2 F Source: Jonathan Loope, 2014
45
Les lits marchands : Ils représentent un pourcentage non négligeable de l’offre globale des
Pyrénées-Atlantiques (~5%). Sur le territoire, le secteur a subi depuis plusieurs années une baisse
progressive de capacité d’accueil. Au regard des études, il semble que c
empathie le plus.
Le secteur locatif est le mieux représenté sur la station, pour autant, il tend peu à peu à perdre de
l’ampleur en raison des mandats de location non renouvelé
Le tourisme solidaire, né de la pensée des années
présence de nombreux centres de vacances et de collectivité
prestations d’hébergement tel que gîtes, chambre d’hôtes ou camping et en revanche trop peu
représenté.
En dépit d’une offre qui ne représentait que 27% du poids des lits du territoire, les taux
d’occupations restent très inquiétants. C’est par exemple le cas du secteur locatif qui, entre 2009
2014 a perdu près de 11% d’occupation.
Les lits diffus : Le plus représenté sur le territoire, il constitue près de 73% du poids des lits. Les
résidences de tourisme apparues d’abord
distancées par la fulgurante ascension des résidences à
son domaine skiable. Cependant, depuis presque 15 ans plus aucun hébergement collectif n’a vu le
jour. Les biens vieillissent et certains sont complètement vacants.
Les propriétaires des résidences secondaires issues
par leurs âges supérieurs à 50 ans. Ne souhaitant pas vraiment entreprendre de location, rare son
donc les individus qui passent par une agence immobilière pour les brochures de l’office de
tourisme. Les sites d’annonces de location de partic
l’ampleur.
Tout comme l’hébergement marchand, les lits diffus révèlent des taux d’occupation problématique
En hiver 2013, le taux de remplissage des résidences secondaires éta
seulement 2%.
Synthèse 2
un pourcentage non négligeable de l’offre globale des
Atlantiques (~5%). Sur le territoire, le secteur a subi depuis plusieurs années une baisse
gard des études, il semble que ce soit la saison été qui
Le secteur locatif est le mieux représenté sur la station, pour autant, il tend peu à peu à perdre de
l’ampleur en raison des mandats de location non renouvelés par les propriétaires.
Le tourisme solidaire, né de la pensée des années 1950, laisse encore sa trace sur le territoire par la
de vacances et de collectivités. Le tourisme rural qui englobe lui des
tes, chambre d’hôtes ou camping et en revanche trop peu
En dépit d’une offre qui ne représentait que 27% du poids des lits du territoire, les taux
d’occupations restent très inquiétants. C’est par exemple le cas du secteur locatif qui, entre 2009-
: Le plus représenté sur le territoire, il constitue près de 73% du poids des lits. Les
d’abord dans le quartier d’Eaux-Bonnes ont progressivement été
des résidences à Gourette nées dans les années 60, grâce à
Cependant, depuis presque 15 ans plus aucun hébergement collectif n’a vu le
jour. Les biens vieillissent et certains sont complètement vacants.
Les propriétaires des résidences secondaires issues majoritairement du grand-ouest se distinguent
par leurs âges supérieurs à 50 ans. Ne souhaitant pas vraiment entreprendre de location, rare son
donc les individus qui passent par une agence immobilière pour les brochures de l’office de
es d’annonces de location de particulier à particulier gagnent quant à eux de
Tout comme l’hébergement marchand, les lits diffus révèlent des taux d’occupation problématique
des résidences secondaires était seulement de 8,2% et en été
un pourcentage non négligeable de l’offre globale des
Atlantiques (~5%). Sur le territoire, le secteur a subi depuis plusieurs années une baisse
é qui
Le secteur locatif est le mieux représenté sur la station, pour autant, il tend peu à peu à perdre de
1950, laisse encore sa trace sur le territoire par la
. Le tourisme rural qui englobe lui des
tes, chambre d’hôtes ou camping et en revanche trop peu
En dépit d’une offre qui ne représentait que 27% du poids des lits du territoire, les taux
- et
: Le plus représenté sur le territoire, il constitue près de 73% du poids des lits. Les
t progressivement été
grâce à
Cependant, depuis presque 15 ans plus aucun hébergement collectif n’a vu le
ouest se distinguent
par leurs âges supérieurs à 50 ans. Ne souhaitant pas vraiment entreprendre de location, rare sont
donc les individus qui passent par une agence immobilière pour les brochures de l’office de
à eux de
Tout comme l’hébergement marchand, les lits diffus révèlent des taux d’occupation problématiques.
en été
L’essentiel à retenir
Hébergements
marchands : 2458 lits l’été
2765 lits l’hiver (2013)
20 hôtels au XIX siècle sur
le territoire
Une seule chambre d’hôtes
actuellement fermée
Des biens davantages
remplis l’hiver qui
génèrent progressivement
une mono-saison
Plus de 95% de résidence
secondaire
65% des biens loués
s’acquittent de la taxe de
séjour
27% d’hébergements
vacants à Eaux-Bonnes
Occupation des lits diffus :
8.2% l’hiver, 2% l’été
(2013)
46
III Stratégie de développement de l’hébergement touristique
3.1 Caractérisation et positionnement du concept
3.1.1 Concept
Au travers des différents enjeux dégagés dans les deux premières parties
ainsi que des recherches effectuées et à partir des rencontres diverses
durant le temps de cette étude, l’idée suivante s’est imposée : « Dans un
contexte peu favorable, Eaux-Bonnes Gourette doit s’appuyer sur ses
biens habitables et habités pour relancer une offre d’hébergements
touristiques de qualité».
Cette notion évoque tout d’abord l’idée du « contexte défavorable » qui
fait, référence globalement aux deux premières parties de cette étude.
En effet, Eaux-Bonnes Gourette à très largement présenté de nombreuses
faiblesses par :
-La difficulté de répondre aux nouvelles attentes des consommateurs
par un profond manque d’engouement et de moyens des propriétaires
d’établissements touristiques ou des résidences secondaires.
-L’échec des plans de réhabilitation et de constructions
d’hébergements touristiques.
-Le manque de logement pour des touristes désireux de passer une ou
plusieurs nuits sur le territoire
-La baisse de fréquentation des excursionnistes, des touristes et
l’exode progressif de sa population
-Et plus généralement le vieillissement d’un territoire qui attire de
moins en moins.
Pour les acteurs du territoire, il est temps d’agir rapidement et de ne plus
se défausser sur la responsabilité des uns ou des autres. Cette idée de
« contexte peu favorable » est donc ici le moyen d’attirer l’attention sur
un problème à résoudre rapidement.
Ensuite, le concept fait référence « à des biens habitables et habités » car
le territoire ne manque pas d’hébergement pour redynamiser l’offre des
lits touristiques.
Si l’ensemble des biens du territoire étaient destinées à l’accueil
touristique, ce serait près de 18 268 touristes qui pourraient être logés
(soit environ 43 fois la population actuelle du territoire).
Bien sûr tous les logements n’offrent pas un accueil aux visiteurs, un
grand nombre est destiné exclusivement à des propriétaires ou à leurs
familles qui ne désirent pas partager leurs biens.
Certains y résident à l’année à travers une résidence dite « principale »
mais d’autres occupent leurs biens de façon beaucoup plus ponctuelle en
résidence « secondaire ». Ce dernier qui n’occupe son bien que quelques
semaines dans l’année, gèle complètement un lit qui pourrait pourtant
être occupé beaucoup plus souvent par un tiers.
Les propositions qui seront présentées à la suite de ce concept,
apporteront des réponses à cette situation.
Enfin, l’idée de « relancer une offre d’hébergements touristiques de
qualité » fait référence une nouvelle fois au vieillissement général de son
offre. Plus aucun lit touristique n’a été construit depuis près de 30 ans sur
le territoire. Même si le projet « la bulle » de l’établissement thermal des
Eaux-Bonnes va engendrer la création d’une dizaine de logement, la
commune doit voir plus large et ne peut s’appuyer que sur cette idée.
47
Les taux d’occupations en constante baisse présentés dans la sous
2.3 attestent d’une offre qui n’est pas suffisamment de «
satisfaire des touristes de montagnes ayant l’envie de découvrir ou de
pratiquer une activité sportive dans le Haut-Béarn.
3.1.2 Positionnement
Le positionnement définit avant tout en quoi le concept précédemment
expliqué positionnera la destination touristique comme unique,
spécifique et donc apte à séduire une nouvelle clientèle ou à attirer
nouveau touristes désertant les lieux. Il résulte donc de plus
éléments qui sont :
Maisons – Chalets :
L’idée d’améliorer le tourisme doit également prendre en compte la
population locale et son hébergement vecteur d’une image devant être
positive.
Gîtes - Chambres-d’hôtes :
Peu présents sur le territoire, se sont des types d’hébergements à forte
demande qui doivent se développer.
Hôtels, résidences de tourismes locatives :
En danger face à l’augmentation des résidences secondaires louées
sans contrôle, le secteur doit subir un profond questionnement
Légende : Couleur de plus en plus foncé en fonction du degré d’action à engager
Les taux d’occupations en constante baisse présentés dans la sous-partie
2.3 attestent d’une offre qui n’est pas suffisamment de « qualité » pour
envie de découvrir ou de
nnement définit avant tout en quoi le concept précédemment
expliqué positionnera la destination touristique comme unique,
spécifique et donc apte à séduire une nouvelle clientèle ou à attirer à
. Il résulte donc de plusieurs
« Changer de facette », c’est donc le positionnement dans lequel Eaux
Bonnes Gourette doit s’avancer. Cette station bipolaire qui a subi de plein
fouet les mésaventures du temps c’est progressivement laissé submergée
par différents problèmes.
La station n’est pour autant pas la seule dans cette situation. Un bon
nombre d’entre elles connaissent ou vont connaitre cette situation.
C’est donc sur cette idée de modèle
d’image que le territoire doit s’appuyer.
Un changement de facette est ainsi bénéfique pour un meilleur captage
d’une clientèle mais également d’
économiques désireux d’investir dans une station qui a des grandes
ambitions.
Centres de vcs, villages vcs, collectivités et refuges
Efficaces et suffisants il
Résidences de tourismes
Oublié dans la tourmente «
d’encrage du changement de facette
Campings, aire d’accueil camping
Suffisants et de bonnes
l’élévation de la qualité de l’offre
: Couleur de plus en plus foncé en fonction du degré d’action à engager
, c’est donc le positionnement dans lequel Eaux-
Cette station bipolaire qui a subi de plein
les mésaventures du temps c’est progressivement laissé submergée
La station n’est pour autant pas la seule dans cette situation. Un bon
nombre d’entre elles connaissent ou vont connaitre cette situation.
de réhabilitation et de changement
d’image que le territoire doit s’appuyer.
Un changement de facette est ainsi bénéfique pour un meilleur captage
d’une clientèle mais également d’attirer de nouveaux acteurs
économiques désireux d’investir dans une station qui a des grandes
Centres de vcs, villages vcs, collectivités et refuges :
Efficaces et suffisants ils doivent être modernisés pour faire perdurer
un tourisme notamment social
Résidences de tourismes :
Oublié dans la tourmente « de résidence secondaire » c’est le point
d’encrage du changement de facette.
Campings, aire d’accueil camping-car :
qualités, le secteur doit participer malgré tout à
l’élévation de la qualité de l’offre.
Figure 3.1.2 Source: Jonathan Loope,
48
3.2 Position stratégiques en lien avec les éléments d’analyse
de l’existant
Cette stratégie doit inclure trois piliers vecteur d’
territoire: les résidences principales, les résidences secondaires, les
établissements touristiques.
Chacun des piliers dispose d’une proposition stratégique afin de mobiliser
l’ensemble du territoire dans une stratégie commune de modernisation.
Ces 3 propositions font ainsi référence à l’étude du SWOT disponible en
conclusion ainsi que des difficultés dégagées dans les deux premi
parties.
Les propositions schématisées
Figure 3.2
éléments d’analyse
d’hébergements sur le
territoire: les résidences principales, les résidences secondaires, les
d’une proposition stratégique afin de mobiliser
l’ensemble du territoire dans une stratégie commune de modernisation.
u SWOT disponible en
conclusion ainsi que des difficultés dégagées dans les deux premières
:
1er proposition : Impliquer la population locale
cohérence stratégique.
Axe 1 : Impliquer la population locale
dans une cohérence stratégique
D’après une étude dirigée par Atout France en a
touriste relève de deux choses : ce que l’on appelle le «
l’environnement matériel dans lequel est le visiteur et «
correspond aux relations humaines entre «
L’environnement « soft » est divisé en trois
de l’avant, pendant et après.
La phase essentielle restant celle du «
étant hospitalier, indifférents ou sur la réserve de la venue des touristes.
Leurs habitations apparaissent comme le cadre originel de la destination.
Le souci est donc d’établir une stratégie
d’une population locale bien souvent austère à tout changement. Les
habitants d’une commune ou d’un village situés en zone de montagne
sont bien souvent cloisonnés dans leurs idées, dans un espace de vie qui
l’est tout autant.
Embellir
Concerter
Figure 3.2. Source: Jonathan Loope,
: Impliquer la population locale dans une
: Impliquer la population locale
dans une cohérence stratégique
de dirigée par Atout France en avril 2014, l’accueil d’un
: ce que l’on appelle le « hard » signifiant
l’environnement matériel dans lequel est le visiteur et « le soft » qui
correspond aux relations humaines entre « le visité » et « le visiteur ».
» est divisé en trois phases chronologiques dites
pendant », les habitants agissant en
étant hospitalier, indifférents ou sur la réserve de la venue des touristes.
Leurs habitations apparaissent comme le cadre originel de la destination.
stratégie cohérente avec les volontés
bien souvent austère à tout changement. Les
habitants d’une commune ou d’un village situés en zone de montagne
sont bien souvent cloisonnés dans leurs idées, dans un espace de vie qui
Concerter
Héberger
49
Eaux-Bonnes Gourette est une commune qui ne compte qu’environ 400
habitants à l’année. Elle dispose ainsi d’une plus grande facilité à
mobiliser sa population dans une action commune.
Elle doit donc sensibiliser l’ensemble de sa population à une
redynamisation du territoire axé en priorité sur l’image du territoire.
Embellir : Divers moyens existent et pourraient être efficace pour donner
davantage une image accueillante du territoire :
La première action retenue, serait la rénovation des façades des
habitations. Trop souvent oublié, un propriétaire doit tenir en bon état de
fonctionnement la façade et les divers accessoires apparents de son bien.
La loi peut prévoir par arrêté préfectoral l’obligation de ravalement tous
les 10 ans (articles L.132-1 à L.132-5 du code de la construction et de
l’habitation). La palette de couleur et les produits autorisés sont d’ailleurs
fixés par le plan local d’urbanisme de la commune.
Même si l’obligation n’est jamais une réelle solution pour inciter, le maire
peut contraindre le propriétaire à réaliser des travaux, sous peine d’une
amende allant 3 750€ à plus 7 500€ en cas de récidive.
La commune peut s’inspirer d’une ville comme celle de Jurançon ayant
signé une convention avec le PACT HD Béarn-Bigorre en matière
d’amélioration de l’habitat.
Par la constitution d’un OPAH (Opération programmée d’amélioration de
l’habitat), la commune bénéficierait d’un outil d’intervention sur le
patrimoine privé. Ce dispositif incitatif, qui s’échelonne de trois à cinq ans
proposera également aux propriétaires des taux majorés de subventions
sous conditions.
Une deuxième action serait l’organisation d’un concours communal des
jardins et maisons fleuris. Il représenterait un réel outil de promotion
touristique en tant qu’élément de qualité de l’accueil.
Un jury de professionnel serait chargé de noter les jardins selon des
critères bien définis comme l’harmonisation d’ensemble, le
fleurissement, l’entretien général (murets, clôtures, allées…).
Afin d’inciter l’ensemble de la population, plusieurs catégories seraient
crée en fonction des biens sur la commune : Jardin visible de la rue, talus
ou décor floral installé sur la voie publique, balcons ou terrasses, fenêtre
ou murs.
Des lots à gagner comme des chèques cadeaux, des végétaux… remis
autour d’une « journée fleurie » invitera les participants à un moment
convivial et incitera le reste de la population à s’inscrire à la prochaine
édition.
Un concours des maisons fleuries à Serres-Castet (64) :
Concertation : L’idée qu’Eaux-Bonnes Gourette doit changer de facette
implique obligatoirement une concertation avec le reste de la population.
Elle doit éviter les recours contentieux et doit viser la participation des
citoyens, nécessaire à l’optimisation de la décision et l’efficacité de
l’action.
Photo 3.2.1.A Source: Serres-Castet ,
50
Avant même d’établir un quelconque projet par la commune le droit
d’expression et de participation des citoyens doit être utilisé. Il permettra
d’une part de faciliter l’appropriation du projet et de l’autre apporter une
expérience de vie et des connaissances aux responsables du projet.
Il favorisera également la création d’un lien entre et avec les gens afin de
définir en commun des règles éthiques du vivre ensemble.
Afin de réussir cette concertation, une première action pourra être
réalisée : celle de la création d’une charte de concertation territoriale
définissant les conditions de participation des acteurs et partenaires
concernés, les modalités de communication et d’information.
Des réunions publiques et des ateliers de concertation seront une
deuxième étape. Le moment de la concertation est capital, le responsable
des réunions n’a pas le droit à l’erreur, d’autant plus avec une population
qui vie en montagne. Si l’approche est jugée trop « stricte » par les
individus, ils risquent de se braquer et de refuser toutes suggestions.
Au contraire, si l’action est trop « douce », la population émettra des
soupçons sur les motivations des dirigeants.
Les discussions doivent être appuyées par des chiffres qui présentent les
dépenses, les recettes et les bénéfices des projets. Elles doivent prouver
que si tout le monde participe au changement, c’est l’ensemble de la
station qui en sera bénéficiaire.
La concertation doit enfin être dans la mesure du possible conviviale. Des
animations à thème sur le changement de facette accompagnées
d’expositions, d’animations ou encore de débats permettront de rendre le
projet attrayant.
Héberger : si la concertation est envisagée dans le plan d’action, elle
faciliterait la mise en place d’une réflexion autour de la création
d’hébergement chez l’habitant.
La première action qui pourra être proposée serait la création de gîtes et
de chambres d’hôtes au sein mêmes des biens des propriétaires.
En 2010 d’après Clotilde Mallard, directrice adjointe des Gîtes de France,
il se crée environ 3000 gîtes ruraux et 1500 chambres d’hôtes. Pour
autant le marché est loin d’être saturé, car ce sont chaque année près de
deux millions de personnes qui fréquentent ces structures.
En Vallée d’Ossau, d’après le site www.valle-ossau.com, on dénombre 14
chambres d’hôtes et 16 gîtes. La grande majorité est située au centre de
la vallée délaissant les hauteurs du Haut-Béarn.
La création d’établissements de ce genre permettrait pour le territoire
d’améliorer son offre d’hébergement et de favoriser la rénovation des
biens.
Pour les propriétaires, c’est le moyen d’obtenir un revenu
complémentaire. D’après l’APCE, une location de gîtes ruraux rapporte en
moyenne 5 500 euros de chiffre d’affaires par an et par hébergements.
Une chambre d’hôtes rapporte quant à elle en moyenne 1 500 à 3 000
euros par an.
La création d’un gîte ou d’une chambre d’hôtes implique des coûts de
travaux qui sont variables. En moyenne, il faudrait compter de 50 000
euros à 100 000 euros pour un gîte rural et environ 15 000 euros pour une
chambre d’hôtes. Le petit matériel électroménager et le mobilier est
capital, c’est lui qui fera la différence dans l’attrait du bien.
Bien que les coûts des investissements puissent paraitre excessifs, des
aides sous forme de subvention peuvent être accordées. Elles
proviennent le plus souvent du conseil général et s’élèvent globalement,
d’après l’APCE à 30% du montant hors taxe des travaux.
51
Il est indispensable pour les futurs propriétaires d’obtenir un label com
Clévavances, Gites de France ou Fleurs de soleil afin de multiplier la
visibilité du produit. La promotion par l’office de tourisme à travers une
place de marché doit également être envisagée.
La deuxième action qui pourra être suggérée est la création d’une offre
tourisme à la ferme tournée davantage vers une clientèle familiale.
Tout comme le gîte ou la chambre d’hôtes cette
parfaitement aux demandes actuelles des nouveaux consommateurs en
recherche d’authenticité et de dépaysement. Comme son nom l’indique
elle se différencie de la première action par son lieu «
Les bénéfices pour le territoire et le propriétaire sont identique
création d’un gîte ou d’une chambre d’hôtes en maison ou chalet.
Cependant, dans l’idée d’un tourisme d’immersion, le visiteur participe à
quelques tâches dans l’exploitation afin de l’initier au te
Une idée intéressante, suggéré par nos voisins Suisse peut
réutilisée afin de renforcer l’idée de dépaysement : celle de dormir sur de
la véritable paille.
Un tourisme en immersion en Suisse
Photos 3.2.1 B et C Source : http://www.myswitzerland.com/
Il est indispensable pour les futurs propriétaires d’obtenir un label comme
Fleurs de soleil afin de multiplier la
l’office de tourisme à travers une
La deuxième action qui pourra être suggérée est la création d’une offre de
clientèle familiale.
chambre d’hôtes cette offre répond
parfaitement aux demandes actuelles des nouveaux consommateurs en
Comme son nom l’indique
elle se différencie de la première action par son lieu « à la ferme »
ur le territoire et le propriétaire sont identiques à la
création d’un gîte ou d’une chambre d’hôtes en maison ou chalet.
, le visiteur participe à
ches dans l’exploitation afin de l’initier au terroir.
Une idée intéressante, suggéré par nos voisins Suisse peut-être
afin de renforcer l’idée de dépaysement : celle de dormir sur de
Un tourisme en immersion en Suisse :
http://www.myswitzerland.com/
2ème proposition : Redynamiser un secteur marchand en perte
de vitesse.
Axe 2 : Redynamiser un secteur
marchand en perte de vitesse
Améliorer : le parc d’hébergement marchand
vieillissant. Comme l’atteste quelques
dédiés à la réservation :
Améliorer
Le
packaging
: Redynamiser un secteur marchand en perte
: Redynamiser un secteur
marchand en perte de vitesse
e parc d’hébergement marchand est sans nul doute
vieillissant. Comme l’atteste quelques commentaires à travers des sites
Le
packaging
Promouvoir
Photo 3.2.2.A Source: Tripadvisor ,
52
Des travaux de rénovation doivent donc être entrepris dans plusieurs
hébergements après étude de chacun d’eux. Pour permettre cette action
le territoire peut soutenir les propriétaires par l’information et l’aide à
l’obtention de subventions:
- L’Europe peut contribuer au financement des projets de rénovation des
hébergements marchands. Cependant, les coups et les critères
d’éligibilités sont de plus en plus sélectifs. Les conditions contraignantes
et le nombre de bénéficiaires restreint, obligent les acteurs à regarder
d’autres subventions à une plus petite échelle.
- L’Etat, par l’intermédiaire de la bpifrance semble être une meilleure
solution pour l’aide à la rénovation des biens. Il intervient notamment par
le biais du PPRH (prêt participatif pour la rénovation hôtelière) qui
soutient des programmes de rénovation d’hôtels. Il permet également de
financer des travaux liés à la sécurité ou à des actions de développement
durable.
Le montant du prêt est compris entre 30 000€ et 600 000 €. Pour les
hôtels dont le classement après travaux n’excède pas trois étoiles, le prêt
peut être accordé à un taux privilégié dans la limite de 300 000€
- L’hôtellerie indépendante en montagne peut également acquérir une
intervention régionale en effectuant un projet global qui intègre des
investissements de rénovation et de modernisation des chambres sous la
réserve de différents critères. L’aide est à hauteur de 20% maximum d’un
coût HT plafonné à 400 000€ HT de dépenses et d’un minimum de
50 000€ de travaux. L’établissement pourra bénéficier d’une seule
subvention sur période de cinq ans.
Renforçant sa politique sociale du tourisme, la région accompagne la
modernisation et la qualification des offres d’hébergement en VV,
auberges de jeunes et en centres internationaux de jeunes.
L’aide est à hauteur de 15% maximum d’un coût HT plafonné à 1 000 000€
pour les centres internationaux de séjours de jeunes, auberges de
jeunesses et villages vacances.
Pour les centres de vacances l’aide est de 20% maximum d’un coût HT
plafonné à 400 000 de dépenses.
L’hôtellerie de plein air qui occupe une place importante dans le poids de
l’économie touristique régional est accompagné par la région par une
aide accompagnant la création ou la modernisation du camping,
l’allongement de la saison ou encore la conservation des espaces et la
préservation de l’environnement naturel. L’aide est à hauteur de 20% du
coût plafonné différemment selon le mode d’intervention.
Enfin, les gîtes d’étapes et de séjour disposent également d’une aide à la
rénovation à hauteur de 15% d’un coût HT plafonné à 100 000€ de
dépenses.
- Le département des Pyrénées-Atlantiques fourni également une aide
précieuse à travers notamment son « Pack hébergement ».
Ce dispositif consiste en une aide sollicitée par les filières
professionnelles. Il permet d’aider les structures indépendantes de
l’hébergement marchands à effectuer un audit concernant trois volets
que sont : le nouveau classement, l’accessibilité, la sécurité/incendie.
Comme l’évoque Yves Larrouture président de l’UMIH Béarn & Soule « le
Pack hébergement permet d’aller vers les priorités et précède tout projet
de modernisation d’un établissement. La modernisation prendra ensuite
en compte, non seulement la mise en conformité globale de
l’établissement, mais également les exigences du nouveau classement en
matière notamment de développement durable. »
53
L’obtention du nouveau classement est essentiels, car les hébergements
marchands non classé perdent de la visibilité sur le marché et se vendent
donc moins bien.
L’amélioration qualitative de l’hébergement doit ainsi s’appuyer sur des
labels fiables et efficaces pour booster l’économie du secteur.
Dans ce sens les labels concernant l’idée de développement durable
semble être la meilleure solution. En effet, la clientèle semble être de plus
en plus soucieuse d’une destination dite « durable ». Selon une étude TNS
Sofres de 2008, 86% des Français ont besoin d’un label pour repérer les
offres et produits respectueux de l’environnement.
De nombreux labels existent mais certains doivent être visés en priorité :
« Le label clef verte », crée par la fondation pour
l’éducation à l’environnement.
Il est attribué chaque année par un jury indépendant à
l’ensemble du secteur de l’hébergement touristique
écologique : hôtels, campings, gîtes, résidences de
tourisme, auberges de jeunesse, chambres d’hôtes.
C’est le premier label environnemental pour
l’hébergement écologique.
« L’écolabel européen » est un autre exemple. Il est le seul label
écologique officiel européen utilisable dans tous les pays membres de
l’Union Européenne. Délivré par AFNOR Certification,
c’est une marque volontaire de certification de produit
et services.
L’écolabel est établi pour une durée de trois à quatre
ans. Les frais d’admission ou de renouvellement sont de
1200 euros. La redevance annuelle est de 500 euros
pour les campings de moins de 130 emplacements et
hébergements de moins de 50 chambres. Les campings de plus de 130
emplacements et les hébergements touristiques de plus de 50 chambres
devront s’acquitter d’une redevance de 750 euros.
La difficulté et les tarifs pour obtenir des labels de prestige comme les
deux exemples ci-dessous sont indéniables. La destination doit cependant
disposer d’hébergements reconnus pour établir une concurrence certaine
avec les autres stations de montagne voisine.
Le packaging : le « Package » touristique est par définition la
combinaison préalable d’au moins deux produits touristiques offert à la
vente ou vendu à un prix tout compris.
L’avantage du forfait voyage proposer, réside dans un voyage tout-en-un
à un prix négocié en amont et donc attractif.
En hiver, certains hébergements marchands de la station utilisent déjà
cette offre en proposant des réductions avantageuses sur les remontés
skiables. Le package existe donc déjà sur le territoire, mais il doit
davantage être utilisé.
Bien qu’en règle générale, une formule package comprend le transport,
l’action proposée ici n’en tiendra pas rigueur. En raison d’un problème de
transport vers la station, il est jugé peu raisonnable d’introduire un
élément si négatif dans cette stratégie.
Deux types de package peuvent permettre ainsi de relancer l’offre en
hébergement et plus largement l’ensemble des acteurs touristes du
territoire :
Tout d’abord, il serait avantageux d’établir un « pre-packaging ».
Le producteur qui ne serait autre que l’OT fixerai les règles de
constructions des produits à l’avance, la disponibilité, la tarification ainsi
que la réservation des produits qui se feraient en temps réel grâce aux
diverses connectivités vers les systèmes informatiques.
54
Pour le client, le produit ressemble à un forfait, mais il est en réalité
construit dynamiquement.
Le pre-packaging pourra être disponible sous trois formes à savoir : une
formule weekend, un forfait semaine et enfin une formule deux semaines.
Si la formule weekend devrait être le packaging le plus convoité par des
touristes de proximité, c’est la formule deux semaines qui rapportera le
plus d’argents à l’ensemble des acteurs.
Les trois formes globaliseront différents secteurs comme l’hébergement,
la restauration, les activités. Elles seront régulées en fonction de la durée
du séjour, mais devront être suffisamment présentes pour assurer la plus
grande satisfaction aux visiteurs.
Dans un souci d’offrir un large panel d’activités et de divertissement aux
touristes, les activités et la restauration pourront l’amener à se déplacer
sur une courte distance dans les communes voisines d’Eaux-Bonnes
Gourette.
La deuxième forme de forfaits serait la mise en place d’un
« packaging dynamique ».
À la mode depuis quelques années, il implique le touriste à construire son
propre produit. Né de développements initiés par les agences de voyages
en ligne américaines, il a rapidement intéressé d’autres secteurs et
acteurs des voyages européens.
L’offre est construite sur les mêmes durées et activités proposées par le
pre-packaging, le packaging dynamique pourra cependant être construit
par le consommateur à travers une page web disponible sur le site
internet.
Schéma d’un exemple de packaging dynamique :
Le packaging devra donc proposer des activités et des restaurants
intéressants et variés pour les clients. Les tarifs devront suffisamment
être proches les un des autres pour amener le client à une certaine
réflexion sur sa décision et l’inciter à revenir plus tard pour réaliser les
activités qu’il n’aura pas choisies.
La mise en place d’un des deux packagings devra impliquer l’office de
tourisme à rassembler l’ensemble des professionnels du tourisme sur le
territoire et au-delà afin d’établir contrat et réflexion globale pour la
survie de cette offre.
Promotion : l’aide à la commercialisation de l’hébergement marchand
doit être soutenu par le territoire. En effet, seul la mise en place d’une
brochure et du site internet, orientent le consommateur vers un
hébergement marchand.
Le site N-PY est le seul à utiliser une place de marché pour faciliter la
réservation de quelques hébergements d’Eaux-Bonnes Gourette.
Hébergement 1
Hébergement 2
Hébergement 3 Activité 3
Activité 2
Activité 1 Repas 1
Repas 2
Repas 3 Activité 6
Activité 5
Activité 4 Repas 4
Repas 5
Repas 6
Tarifs des activités et repas au maximum équivalents entre eux
Figure 3.2.2 B Source: Jonathan Loope,
55
Afin d’imiter voire même de reproduire à l’identique les voyages de ses
proches, le consommateur juge très souvent une destination au travers
de discussion ou encore à l’aide des réseaux sociaux
commentaires…)
Malheureusement, les hébergements marchands
présents (sauf hôtel Le Glacier) sur ce type de supports comme
Twitter ou encore Instagram. En 2011, c’est pourtant 20% des touristes
français qui ont bel et bien plébiscité ces réseaux sociaux afin de préparer
leur séjour (soit 35 millions de touristes) cite
D’autres stations de montagne ont belle et bien compris cette attente
comme par exemple Chamonix où pratiquement l’ensemble des hôtels
dispose au minimum d’un compte facebook.
L’office de tourisme et la mairie doit donc mettre en avant c
inciter les hébergeurs à se créer une place dans les réseaux sociaux.
Il est établi que 73% des touristes s’informent, comparent et
approfondissent leurs recherches concernant leurs attentes au
web.
Ainsi, le site internet propre à la destination envisagée par le touriste doit
permettre à celui-ci de sélectionner une offre, de préparer sa visite par la
présence d’informations pratiques, voire même de réserver son voyage.
Bien que l’OT d’Eaux-Bonnes Gourette dispose d’un si
référence cependant pas suffisamment bien les hébergements et montre
une offre peu attractive. Les Gîtes ne sont par exemple pas
le site.
La mise en place d’une place de marché apparait également comme vitale
pour soulager le travail des propriétaires des hébergements marchands
comme non marchands
Afin d’imiter voire même de reproduire à l’identique les voyages de ses
ur juge très souvent une destination au travers
à l’aide des réseaux sociaux (photos,
, les hébergements marchands s’avèrent trop peu
pe de supports comme Facebook,
Instagram. En 2011, c’est pourtant 20% des touristes
ces réseaux sociaux afin de préparer
veille info tourisme.
nt belle et bien compris cette attente
comme par exemple Chamonix où pratiquement l’ensemble des hôtels
irie doit donc mettre en avant ce manque et
place dans les réseaux sociaux.
établi que 73% des touristes s’informent, comparent et
es concernant leurs attentes au moyen du
propre à la destination envisagée par le touriste doit
une offre, de préparer sa visite par la
, voire même de réserver son voyage.
Bonnes Gourette dispose d’un site dynamique, il ne
référence cependant pas suffisamment bien les hébergements et montre
une offre peu attractive. Les Gîtes ne sont par exemple pas identifiés sur
La mise en place d’une place de marché apparait également comme vitale
travail des propriétaires des hébergements marchands
Un autre problème demeure, celui
hébergements marchands. Après étude de chacun d’eux, la plus grande
inquiétude reste l’hétéroclisme des ma
disponible. Lorsque certains se contente
un maximum d’effets visuelle et de pages qui rendent malheureusement
la tache difficile aux touristes pour se décider.
L’information des sites internet : entre trop et pas suffisamment
Pourtant, lors de la seconde édition de leur indice d’influence du
numérique en 2010, Fleishman Hillard et Harris interactive o
quel point l’internet prenait de la vitesse en ce qui concerne sa part
d’influence numérique (+15 points entre 2008 et 2010).
L’office de tourisme après remaniement de son site doit apporter son
soutien à la refonte de l’ensemble des sites internet des hébergements
marchands de la station.
Photos 3.2.2.C Source:
, celui des sites internet propres aux
Après étude de chacun d’eux, la plus grande
inquiétude reste l’hétéroclisme des manières de présenter la location
se contentent du minimum, d’autres ajoutent
d’effets visuelle et de pages qui rendent malheureusement
la tache difficile aux touristes pour se décider.
: entre trop et pas suffisamment
Pourtant, lors de la seconde édition de leur indice d’influence du
numérique en 2010, Fleishman Hillard et Harris interactive ont mesuré à
prenait de la vitesse en ce qui concerne sa part
d’influence numérique (+15 points entre 2008 et 2010).
L’office de tourisme après remaniement de son site doit apporter son
la refonte de l’ensemble des sites internet des hébergements
Photos 3.2.2.C Source: Agence Barroso et Hôtel richelieu,
56
3ème proposition : Mobiliser les résidents secondaires pour
accroitre l’hébergement touristique
Axe 3 : Mobiliser les résidents secondaires pour
accroitre l’hébergement touristique
Etat des lieux : À travers les recherches qui ont conduit à cette étude, un
constat flagrant a été identifié, celui du manque réel de connaissance des
propriétaires des résidences secondaires.
Pourtant, 95% des biens habitables de la station sont jugés comme tels.
Les syndicats de copropriétés des résidences de tourisme sont les seuls à
établir le lien entre la station et ses habitants. Peu suffisant, il ne permet
pas d’établir un réel état des lieux sur le profil et les attentes des
propriétaires.
L’objectif est donc ici de réduire le lien entre la commune et les résidents
secondaires. Pour le réaliser, deux actions peuvent être établies :
La première d’entre elle, serait l’établissement un questionnaire suggéré
envers les propriétaires via différentes méthodes : Courrier envoyé sur le
lieu de résidence principale, enquête de porte à porte durant la saison
hiver et dans la station ou encore à travers un site internet prévu
exclusivement pour la réalisation des questionnaires.
Il devra être au maximum synthétique pour ne pas saturer le lecteur et
suffisamment complet pour connaitre enfin le profil des propriétaires.
Les questions devront être découpées en plusieurs catégories comme par
exemple : le profil du propriétaire, la description du bien qu’il possède sur
le territoire, le moment et la durée de leurs venues et enfin les attentes et
difficultés qu’ils rencontrent avec leurs hébergements.
Les résultats de cette enquête permettront d’établir une stratégie
répondant aux attentes et besoins de tous.
La deuxième action établie pour la réalisation d’un état des lieux serait la
constitution d’un site internet ayant pour vocation de tisser des liens entre
propriétaires de résidences secondaires.
Après étude sur le terrain, la synthèse présente une absence d’espace
permettant aux résidents de communiquer entre eux. Dans une station
qui accueille pourtant une clientèle généralement familiale, l’idée
d’affinité dans le rapport à la résidence secondaire et les séjours qui s’y
déroulent est importante.
À travers le site, c’est donc le moyen pour le propriétaire de partager son
vécu et d’agrandir ses relations.
Pour les responsables, qui peuvent être l’office de tourisme ou la maire,
c’est le moyen d’en savoir davantage sur les propriétaires sans pour
autant agir directement.
La création d’un profil (obligatoire pour l’inscription sur le site), les
diverses discussions qui s’y déroulent envoies aux responsables
suffisamment d’information pour concevoir une stratégie d’amélioration
des attentes.
Etat des
lieux
Inciter
Pérenniser
57
L’incitation : la sous partie concernant le secteur des lits diffus révèle une
faible volonté de la part des propriétaires de louer leurs biens.
L’idée serait donc de trouver des actions permettant à ses biens de
réintégrer un marché locatif.
L’une des actions qui pourrait être la plus efficace serait la mise en place
d’aide à la rénovation sous réserve de la location de son bien pour une
durée et un moment déterminé préalablement entre propriétaire et
commune.
La commune et le conseil général peuvent soutenir la réalisation des
dossiers qui conduisent à l’attribution d’aide à la rénovation.
Les subventions de l’Anah couvrent par exemple des travaux destinés à
des travaux de gros œuvres, d’électricité, de chauffage et d’isolation
thermique. Les logements âgés de plus de 15 ans sur le territoire
respectent les critères.
L’aide de solidarité écologique est quant à lui une prime comprise entre
1600 euros et 2100 euros, octroyée en complément d’une subvention de
l’Anah pour des travaux d’économie d’énergie.
Les acteurs du territoire peuvent également aider les propriétaires par le
soutient et l’acquisition des prêts bonifiés ou crédit d’impôt.
Le crédit d’impôt développement durable en est un bon exemple. Il
permet aux ménages de déduire de leur impôt sur le revenu une partie
des dépenses faites pour des travaux de performance énergétique. Le
CIDD peut être attribué à tous dans la mesure où le propriétaire met en
location son logement pendant cinq ans. La loi ne précise cependant pas
la durée de location annuelle qui doit être respectée. Le montant du
crédit d’impôt est plafonné à 8000 euros pour une personne et 16 000
euros pour un couple.
La seconde action, plus difficile à mettre en place serait l’incitation fiscale.
L’allègement de la taxe d’habitation, de la taxe foncière dans le cadre
d’une concertation entre collectivités et services de l’état peut-être
envisagé en fonction des biens remis en location.
Pour tenter cet allègement de taxe, la commune peu d’abord s’appuyer
de l’instruction 6 C-1-08- N° 27 DU 3 mars 2008 concernant la taxe
foncière sur les propriétés bâties.
En effet, Eaux-Bonne Gourette située dans une zone de revitalisation
rurale peu sur délibération, être exonéré de la taxe foncière sur les
propriétés bâties, les locaux classés meublés de tourisme (tout comme les
gîtes ruraux, hôtels et chambres d’hôtes). Cette disposition codifiée sous
l’article 1383 E bis du code général des impôts est applicable à compté
des impositions établies au titre de 2008.
Cet allègement suppose donc une transformation d’une résidence
secondaire en un bien classé meublés de tourisme. Rien empêche
cependant le propriétaire de louer à de la famille ou à des amis.
Identifier son bien comme location saisonnière semble une meilleure
solution pour les propriétaires d’Eaux-Bonnes Gourette. En effet, elle
bénéficie d’une fiscalité et d’un cadre réglementaire très souples pour les
propriétaires. L’arrêté du 16 mai 1967 ne limite pas la durée de la location
saisonnière ; tant que la location saisonnière est destinée à des personnes
de passage qui ne les occupent qu’à des fins touristiques ou de vacances.
Les revenus des locations saisonnières sont imposés dans la catégorie des
bénéfices industriels et commerciaux. Dans la majorité des cas, les
propriétaires bénéficient donc d’un abattement forfaitaire de 50% des
loyers et charges perçus, tant que les revenus ne dépassent pas 32 100
euros par an.
L’ensemble des seuils de recettes et le taux des abattements sont fixés
par les articles 50-0 et 1407 du Code général des impôts.
58
Pérennisation : la survie des locations des résidences secondaires louées
et prochainement louable sera un des grands enjeux du territoire afin de
ne pas voir réapparaitre les problèmes actuels.
La première action devra s’engager sur la communication
des biens louables en stations.
Des moyens sont déjà établis pour répondre à cette question à travers des
brochures de l’office de tourisme ou par la place de marché réalisée par le
groupe N-PY (cité dans la première proposition). Cependant, ils ne sont
pas suffisamment mis en avant pour que les propriétaires s
en faire partie.
L’office de tourisme d’Eaux-Bonnes Gourette se voit donc d’une part dans
la nécessité de réaliser sa propre place de marché. Le site sera accessible
à travers un lien identifiable sur la page internet de l’office.
Les propriétaires et les locataires temporaires créeraient
« d’offres » et de « demandes » afin de renforcer le lien ent
logique d’un site de co-voiturage.
La maison de Gourette pourrait également disposer à l’extérieur d’un
écran tactile disponible 24h/24h permettant aux arriv
encore réservé de location (dans un contexte du
minute’) d’être informés sur les biens disponibles en temps réel
La seconde action portera sur la nécessité d’améliorer les services
destinés à la fois aux propriétaires mais également aux occupants.
Sous l’égide d’un « contact service », une associ
services manquants en station.
Cette association offrira la possibilité de nettoyer et d’effectuer des petits
travaux sur les logements après le passage des locataires afin de rassurer
un propriétaire soucieux de sa résidence secondaire.
a survie des locations des résidences secondaires louées
enjeux du territoire afin de
la communication et la promotion
Des moyens sont déjà établis pour répondre à cette question à travers des
brochures de l’office de tourisme ou par la place de marché réalisée par le
. Cependant, ils ne sont
en avant pour que les propriétaires soient incités à
Bonnes Gourette se voit donc d’une part dans
réaliser sa propre place de marché. Le site sera accessible
à travers un lien identifiable sur la page internet de l’office.
et les locataires temporaires créeraient un profil
afin de renforcer le lien entre eux dans la
également disposer à l’extérieur d’un
permettant aux arrivants n’ayant pas
de location (dans un contexte du ‘partir à la dernière
biens disponibles en temps réel.
d’améliorer les services
destinés à la fois aux propriétaires mais également aux occupants.
», une association apportera les
Cette association offrira la possibilité de nettoyer et d’effectuer des petits
travaux sur les logements après le passage des locataires afin de rassurer
e.
Pour les locataires, l’association pourra également rendre des petits
services tels que divers ménages ou courses diverses.
Cette société répondra aux nouvelles attentes des consommateurs de
plus en plus exigeants et sera financé
les bénéfices de la location.
Elle impliquera la signature d’un contrat passé entre le propriétaire et
l’association.
Les Diablerets : une station Suisse disposant de
Pour les locataires, l’association pourra également rendre des petits
services tels que divers ménages ou courses diverses.
Cette société répondra aux nouvelles attentes des consommateurs de
plus en plus exigeants et sera financée à partir d’un pourcentage tiré sur
Elle impliquera la signature d’un contrat passé entre le propriétaire et
station Suisse disposant de nombreux services
Photo 3.2.3 Source: Lesdablerets.com,
59
3.3 Fiches opérationnelles
Kkkkkkk
AXE 1 Enjeux Moyens Actions
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Embellir
Concours jardins et maisons fleuris
Information du concours un an avant via flyers, affiches, articles de presse, page internet… Etablissement d’un jury de professionnel extérieur à la commune pour éviter toute tricherie
Services des espaces verts ouverts à la discussion, au suivi et à la rencontre avec la population une après-midi par semaine
Création d’une journée thématique fleurie pour la remise des prix, concerts, vente de végétaux et produits du terroir issus des producteurs locaux
Rénovation des façades
Mise en place d’un arrêté préfectoral ou d’une réunion pour inciter la population à cette rénovation
Convention avec le PACT HD Constitution d’un OPAH
Soutien au projet par des subventions
Concerter
Réunions avec la
population
Rendez-vous autour d’une table pour débattre de la question Mise en place d’atelier de concertation
Visite dans la ville avec la population pour identifier les problèmes et soumettre des idées Informer la population à travers un site internet
Animations
Conférence avec des professionnels extérieurs sur la question Concerts, théâtres de rue
Journées thématiques qui renforcent population et projet Expositions à l’office de tourisme, au casino
Héberger
Création de gîtes et chambres d’hôtes
Réunions avec la population pour soumettre l’idée et identifier les bénéfices de cette action Soutien de la commune aux projets par l’aide à la subvention, à l’innovation, aux labels
Aide à la construction par l’apport de matériaux et engins à tarifs extrêmement bas Aide aux suivis des hébergements par des bilans annuels
Mise en place d’une offre de tourisme à la
ferme
Réunions avec les agriculteurs pour soumettre l’idée et identifier les bénéfices de cette offre Visite des exploitations pour établir une offre pérenne et viable
Identification des clientèles concernées pour répondre aux attentes Promotion de l’offre par le site internet de l’office de tourisme, brochures, articles de presses….
60
AXE 2 Enjeux Moyens Actions R
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Améliorer
Aides à la rénovation
Information des différentes subventions et aides pour la rénovation des hébergements Soutien de la commune pour obtenir les aides à la rénovation
Aide à la rénovation par l’apport de matériaux et engins à tarifs extrêmement bas Aide à la pérennisation des rénovations par un suivi et la découverte des nouvelles innovations
Labéliser
Présentation des labels potentiellement intéressants pour le secteur marchand Aide à l’obtention des labellisations
Mise en avant des hébergements labélisés via le site internet et les brochures Pérennisation des hébergements labélisés : écoute particulière de la commune sur les
questionnements
Le packaging
Le pre-
packaging
Information et incitation envers les acteurs concernés par cette démarche Réunion de concertation avec les acteurs pour établir une offre simple et attrayante
Officialisation du projet par des signatures de contrats avec les partenaires Promotion des pre-packaging à travers le site internet, brochures, réseaux sociaux
Le packaging dynamique
Information et incitation envers les acteurs concernés par cette démarche Réunion de concertation avec les acteurs pour établir une offre simple et attrayante
Officialisation du projet par des signatures de contrats avec les partenaires Mise en place d’une page internet sur le site pour permettre aux consommateurs de concevoir eux-
mêmes un package
Promouvoir
Réseaux sociaux
Curation des divers outils de promotion à travers les réseaux sociaux Réunion d’information avec les acteurs du secteur sur le potentiel des réseaux sociaux
Aide à la mise en place des outils Suivi régulier des publications pour conserver les bénéfices de cette action
Sites internet
Mobilisation de l’ensemble des acteurs du secteur de l’hébergement marchand à participer à une promotion commune
Mise en place d’une place de marché sur le site internet de l’office de tourisme Diagnostic et étude de faisabilité pour chacun des hébergements
Aide à la mise en place des sites internet
61
AXE 3 Enjeux Moyens Actions
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me
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tou
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Etat des lieux
Etablissement d’un questionnaire
Identification des propriétaires des résidences secondaires Mise en place des questions ciblés
Choix du mode d’envoi en fonction du propriétaire (mail, courrier, téléphone…) Evaluation des questionnaires remplis
Création d’un site internet
Etablissement d’un site dynamique, facile d’utilisation et chaleureux pour retrouver un côté familiale
Communication du site envers les propriétaires Modérateur qui lance les débats
Observation des discussions dans les divers forums
Inciter
Aide à la rénovation
Subvention de l’ANAH Aide à la solidarité écologique
Soutien à l’acquisition des prêts bonifiés via GDF, EDF… Acquisition du CIDD
Incitation fiscale
Réunion d’information sur les avantages de louer une résidence secondaire Incitation fiscale par la transformation en meublé de tourisme Incitation fiscale par la transformation en location saisonnière
Autre incitation fiscale inconnue ou en cours de création
Pérenniser
Promotion et communication
Encourager à utiliser les moyens déjà excitants (N-PY, Brochures) Présenter les inconvénients d’un site PAP pour les inciter à revenir dans une réservation
« professionnelle » Création d’un site internet avec une propre place de marché (type site de covoiturage)
Mise en place d’un écran tactile disponible 24h/24h en face de la maison de Gourette
Association d’aide aux services
Création de l’association et recrutement du personnel Signature des contrats entre propriétaires loueurs et association
Promotion de cette nouvelle offre dans la commune Développement des services proposés : ménages, courses, médecins…
62
«Dans un contexte peu favorable, Eaux-Bonnes Gourette doit s’appuyer sur ses biens habitables et
habités pour relancer une offre d’hébergements touristiques
Pour réaliser cet objectif, l’idée que le territoire s
positionnement afin de mobiliser l’ensemble des acteurs du territoire. En effet,
redynamiser par l’incitation des particuliers comme
Pour que ce changement puisse être pérenne, il
-Eaux-Bonnes Gourette devra impliquer la population locale dans une cohérence stra
3 mesures qui sont : « l’embellissement », «
touristes, visiteurs et habitants.
Redonner du lien entre population locale, tourisme et territoire s’avère nécessaire. Trop souvent
oubliés dans un tourisme de masse, les habitants doivent être les acteurs d’une destination touristique
accueillante.
-Le secteur de l’hébergement marchand doit quant à lui être redynamisé. La rénovation semble être
nécessaire pour satisfaire au mieux une client
qui concernent le développement durable
qui en a bien besoin. Pour ce faire, la mairie et l’offic
cette démarche.
-Enfin, les résidents secondaires qui occupent 95% des biens habitables de la station
ce profond changement. Ils doivent être
certainement eux qui affectionnent le plus un territoire qu’ils considèrent comme un espace de bien
être et de détente.
Les résidents doivent se connaître entre eux et ne pas hésiter à partager leur lieu de villégiature. La
mairie comme l’office de tourisme doivent avant tout les
Synthèse 3
Bonnes Gourette doit s’appuyer sur ses biens habitables et
habités pour relancer une offre d’hébergements touristiques de qualité».
ctif, l’idée que le territoire se doit de ‘changer de facette’ apparait comme le
afin de mobiliser l’ensemble des acteurs du territoire. En effet, elle implique
particuliers comme des professionnels.
hangement puisse être pérenne, il doit s’appuyer sur 3 axes de réflexion :
Bonnes Gourette devra impliquer la population locale dans une cohérence stratégique autour de
», « la concertation » et « l’hébergement » afin de satisfaire
Redonner du lien entre population locale, tourisme et territoire s’avère nécessaire. Trop souvent
dans un tourisme de masse, les habitants doivent être les acteurs d’une destination touristique
Le secteur de l’hébergement marchand doit quant à lui être redynamisé. La rénovation semble être
nécessaire pour satisfaire au mieux une clientèle de plus en plus exigeante. Les subventions et les labels
qui concernent le développement durable permettraient de donner « un coup de neuf » à une activité
our ce faire, la mairie et l’office de tourisme du territoire doivent les aider dans
Enfin, les résidents secondaires qui occupent 95% des biens habitables de la station, doivent soutenir
être le moteur de cette nouvelle facette, car ce sont très
nnent le plus un territoire qu’ils considèrent comme un espace de bien
Les résidents doivent se connaître entre eux et ne pas hésiter à partager leur lieu de villégiature. La
mairie comme l’office de tourisme doivent avant tout les connaitre pour les satisfaire au maximum.
Bonnes Gourette doit s’appuyer sur ses biens habitables et
e doit de ‘changer de facette’ apparait comme le
elle implique de
tégique autour de
» afin de satisfaire
Redonner du lien entre population locale, tourisme et territoire s’avère nécessaire. Trop souvent
dans un tourisme de masse, les habitants doivent être les acteurs d’une destination touristique
Le secteur de l’hébergement marchand doit quant à lui être redynamisé. La rénovation semble être
èle de plus en plus exigeante. Les subventions et les labels
à une activité
s aider dans
doivent soutenir
de cette nouvelle facette, car ce sont très
nnent le plus un territoire qu’ils considèrent comme un espace de bien-
Les résidents doivent se connaître entre eux et ne pas hésiter à partager leur lieu de villégiature. La
pour les satisfaire au maximum.
L’essentiel à retenir
Le « soft » phase
essentielle d’une
destination touristique
14 chambres d’hôtes et 16
gîtes dans la vallée d’Ossau
L’écolabel : 1200 euros de
frais d’admissions et entre
500€ et 750€ de
redevance annuelle
Location saisonnière :
abattement de 50% des
loyers et charges perçus
86% des français ont
besoins d’un label pour
trouver les offres
respectueux de
l’environnement
Le pack hébergement des
Pyrénées-Atlantiques : une
chance pour les hôteliers
« Le contact service » pour
renforcer la qualité
d’accueil d’un touriste
63
Au vue d’une demande de plus en plus accrues
stations Pyrénéennes, Eaux-Bonnes Gourette se doit d’agir rapidement à la mise en place d’une réflexion qui
Cette stratégie présentée, se voit comme l’une des solutions possible au
concernant l’hébergement, pilier d’une destination touristique.
L’idée qu’Eaux-Bonnes Gourette change de facettedes problèmes dégagés dans cette étude.
Si la tache est grande pour les acteurs, la récompense qui en découlera en sera tout autant.
Forces
Une station dite bipolaire Une nature préservée (ZNIEFF, NATURA 2000)
De nombreuses randonnées Une station thermale et son projet «
Un domaine skiable de 90 hectares Un tourisme social encré sur le territoire grâce à des
hébergements prévus à cet effet L’histoire du territoire
Un domaine skiable géré par l’EPSA Des résidents secondaires attachés au territoire
Opportunités
Les aides et subventions de la région, du département pour
la rénovation des hébergements touristiques La location saisonnière pour les résidents secondaires L’augmentation de la demande des consommateurs pour un
packaging dynamique Fort potentiel de développement et de changement de facette
des hébergements du territoire Les différents labels pour les hébergements marchands
Conclusion
Au vue d’une demande de plus en plus accrues des consommateurs et d’une compétitivité redoutable des
Bonnes Gourette se doit d’agir rapidement à la mise en place d’une réflexion qui
pourra la différencier des autres.
, se voit comme l’une des solutions possible au renouvellement de son offre
concernant l’hébergement, pilier d’une destination touristique.
change de facette n’est pas une hypothèse mais une réelle nécessité
des problèmes dégagés dans cette étude.
Si la tache est grande pour les acteurs, la récompense qui en découlera en sera tout autant.
Faiblesses
Une station dite bipolaire NATURA 2000)
De nombreuses randonnées Une station thermale et son projet « la Bulle »
de 90 hectares Un tourisme social encré sur le territoire grâce à des
hébergements prévus à cet effet L’histoire du territoire
Un domaine skiable géré par l’EPSA Des résidents secondaires attachés au territoire
Trois gîtes et une seule chambre d’hôtes ( L’impossibilité de réserver directement des hébergements via le
site internet de l’OT Des résidences secondaires à usage exclusif du propriétaire
Des logements vacants L’accessibilité du territoire (bus, trains…)
Baisse annuelle des nuitées Baisse du nombre de lits marchands
Manque de concertation avec la population locale L’insuffisance de promotion des hébergements
Menaces
Les aides et subventions de la région, du département pour des hébergements touristiques
La location saisonnière pour les résidents secondaires L’augmentation de la demande des consommateurs pour un
Fort potentiel de développement et de changement de facette
différents labels pour les hébergements marchands
Montée des exigences de qualité en particulier des services et
du confort Le changement climatique
d’enneigement La crise économique susceptible d’agir sur
marchand Internet, une source de concurrence
Risque du retour à une débanalisation des lits
et d’une compétitivité redoutable des
Bonnes Gourette se doit d’agir rapidement à la mise en place d’une réflexion qui
renouvellement de son offre
concernant l’hébergement, pilier d’une destination touristique.
n’est pas une hypothèse mais une réelle nécessité au vue
Si la tache est grande pour les acteurs, la récompense qui en découlera en sera tout autant.
Faiblesses
es et une seule chambre d’hôtes (actuellement fermée) L’impossibilité de réserver directement des hébergements via le
site internet de l’OT Des résidences secondaires à usage exclusif du propriétaire
Des logements vacants L’accessibilité du territoire (bus, trains…)
Baisse annuelle des nuitées Baisse du nombre de lits marchands
Manque de concertation avec la population locale L’insuffisance de promotion des hébergements
Menaces
Montée des exigences de qualité en particulier des services et du confort
Le changement climatique : réduction de la période d’enneigement
La crise économique susceptible d’agir sur l’hébergement non marchand
Internet, une source de concurrence Risque du retour à une débanalisation des lits
64
Annexe 1 : Un outil déjà clé en main(base de données par Jonathan
clé en main pour identifier les résidences secondaire (base de données par Jonathan Loope)
pour identifier les résidences secondaire
2
Annexe 2 : Une OPAH c’est quoi(www.lesopah.fr)
Annexe 3 : Eaux-Bonnes au XIXème
siècle (archive départemental Pau)
: Une OPAH c’est quoi ?
Bonnes au XIXème
(archive départemental Pau)
3
Annexe 4 : Témoignage sur
l’ouverture d’une chambre d’hôtes(www.lexpress.fr)
Annexe 5 : Plan de construction d’une
résidence de tourisme à Gourette(Mairie des Eaux-Bonnes)
: Témoignage sur
l’ouverture d’une chambre d’hôtes
construction d’une
résidence de tourisme à Gourette
3
Annexe 6 :
Modalités pour
bénéficier d’une
aide dans
l’hôtellerie
indépendante en
montagne pour la
région Aquitaine (lesaidesaquitaine.fr)
4
Table des matières
Introduction---------------------------------------------------------------------------------------------------
De quoi parle-t-on ?------------- ---------------------------------------------------------------------------
I . Les points d’influences de l’hébergement touristique en station de montagne
1.1L’essor des stations : l ’hébergement au cœur de l ’histoire
1.1.1Le déve loppement des stations et leurs modernisat ions
1.1.2 L’ immobi l ier au sein du modèle économique des stat ions
1.1.3 Réhabi l i tat ion et inachèvement des programmes de construct ion nouveaux
problème :- - - - - -- - -- - -- - -- - -- - -- - --- - - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - --- - - -- - -
1.2Les cl ientèles , carburant de l ’ immobilier tourist ique
1.2.1 La Fréquentat ion : l ’ indice d’une réuss i te ou d’un échec
1.2.2 Connaître le prof i l de ses tour istes : - - - - - - - -- - -- - -- - -- - -
1.2.3 Les nouvel les attentes des consommateurs : les problèmes d’obsolescences
d’une offre : - - - - - - -- - -- - -- - -- - -- - --- - - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - --- - - -- - -- - -- - -- - -- - -
1.3L’offre de lois irs : vectrice de nuitées pour une station
1.3.1 Le domaine sk iable : - - - - - -- - - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - --- - - -- - -- - -- - -- - -- - --
1.3.2 Le thermalisme : - - - - - - - -- -- - - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - --- - - -- - -- - -- - -- - -- -
1.3.2 La randonnée :- - - - - -- - -- - -- - - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - --- - - -- - -- - -- - -- - -- - --
Synthèse---------------------------------------------------------------------------------------------------------
II . Les lits touristiques du territoire--------------------------------------------------------------------
2.1 Des l its professionnels en perte de vitesse--- -- -- -- -- -- -- -- - -- -- -- -- -- -- -- -- -
2.1.1 Etude comparative des l i ts marchands de Gourette avec le reste de la
France :- - - - - -- -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- -- - - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - --- - - -- - -- - -- - --
2.1.2 Réparti t ion des l i ts marchands par secteur dans le terr i to ire d’étude
2.2 Les l its dif fus : un secteur en constante augmentation
2.2.1 Local isat ion et descr iption des biens-- - - - - -- - -- -- - -- - -- - -- - -- - - -- - -- - -- - -- -
2.2.2 Le prof i l des propr iétaires : entre senior et rés idence secondaire
2.2.3 Le manque de connaissance des l i ts di f fus : - - - - - - -- - -- - --- - - -- - -- - -- - -- -
2.3 L’occupation des l its touristiques du territoire : un problème grandissant
p41 2.3 .1 L’hébergements marchands :- - - - - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - --- - - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- -
p41
2.3.2 Le secteur des l i ts d if fus : - - - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - - -- - -- - -- - -- - -- -
Synthèse--------------------------------------------------------------------------------------------------------
des matières
--------------------------------------------------------------------------------------------------- p03
--------------------------------------------------------------------------- p05
ences de l’hébergement touristique en station de montagne----------p06
: l ’hébergement au cœur de l ’histoire--- -- -- -- -- -- -- -- -- -p06
1.1.1Le déve loppement des stations et leurs modernisat ions : pos it ives ?-- - - - --p06
L’ immobi l ier au sein du modèle économique des stat ions :- - - - - - -- - -- - -- - -- -p08
1.1.3 Réhabi l i tat ion et inachèvement des programmes de construct ion nouveaux
- - - - - -- - -- - -- - -- - -- - -- - --- - - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - --- - - -- - -- - -- - -- - -- - -- p10
1.2Les cl ientèles , carburant de l ’ immobilier tourist ique---- - -- -- -- -- -- -- -- -- -- --p13
: l ’ indice d’une réuss i te ou d’un échec - - - -- - -- - -- - -- - -- - - p13
- - - - - - - -- - -- - -- - -- - -- - --- - - -- - -- - -- - -- - -- - p14
: les problèmes d’obsolescences
- - - - - - -- - -- - -- - -- - -- - --- - - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - --- - - -- - -- - -- - -- - -- - - p16
une station--- -- -- -- -- -- -- -- -- - p17
- - - - - -- - - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - --- - - -- - -- - -- - -- - -- - -- p17
- - - - - - - -- -- - - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - --- - - -- - -- - -- - -- - -- - p20
-- - -- - -- - - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - --- - - -- - -- - -- - -- - -- - -- p21
--------------------------------------------------------------------------------------------------------- p24
III . Stratégie de développement de l’hébergement de tourisme
3.1 Caractéris ation du positionnement et du concept
3.1.1 Concept : - - - - - - - -- - -- - -- - -- -- - - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - --- - - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -
31.2 Posit ionnement :- - - - - -- - -- -- - - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - --- - - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -
3.2 Propositions stratégiques en l ien avec les éléments d’analyse de l ’existant p48
1er Propos it ion : Impl iquer la populat ion locale dans une cohérence stratég
2ème Propos it ion : Redynamiser un secteur marchand en perte de vi tesse
3eme Propos it ion : Mobi l iser les rés idents secondaires pour accroitre
l ’hébergement touris tique--- - - -- - - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- -
3.3 Fiches opérat ionnelles --- - -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --
Synthèse--------------------------------------------------------------------------------------------------------
Conclusion-------------------------------------------------------------------
Annexe----------------------------------------------------------------------------
Table des matières---------------------------------------------------------------
Table des figures------------------------------------------------------------------
Bibliographie/Webographie--------------------------
-------------------------------------------------------------------- p25
--- -- -- -- -- -- -- -- - -- -- -- -- -- -- -- -- - p25
2.1.1 Etude comparative des l i ts marchands de Gourette avec le reste de la
- - - - - -- -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- -- - - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - --- - - -- - -- - -- - -- p25
s l i ts marchands par secteur dans le terr i to ire d’étude : - - -p26
: un secteur en constante augmentation -- - -- -- -- -- -- -- -- - p34
- - - - - - -- - -- -- - -- - -- - -- - -- - - -- - -- - -- - -- - p34
: entre senior et rés idence secondaire-- - - - -- - - p38
- - - - - - -- - -- - --- - - -- - -- - -- - -- - p40
: un problème grandissant---
- - - - - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - --- - - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- -
- - - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - - -- - -- - -- - -- - -- - p43
-------------------------------------------------------------------------------------------------------- p44
. Stratégie de développement de l’hébergement de tourisme-------------------------------- p45
3.1 Caractéris ation du positionnement et du concept--- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- - p46
- - - - - - - -- - -- - -- - -- -- - - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - --- - - -- - -- - -- - -- - -- - -- - - p46
- - - - - -- - -- -- - - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - --- - - -- - -- - -- - -- - -- - -- - - p47
3.2 Propositions stratégiques en l ien avec les éléments d’analyse de l ’existant p48
la populat ion locale dans une cohérence stratégique p48
: Redynamiser un secteur marchand en perte de vi tesse-- - - - -- -p51
: Mobi l iser les rés idents secondaires pour accroitre
- - - - - -- - - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - -- - --- - - -- - -- - -- - -- - -- - -- - - p56
--- - -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- - -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- --p59
-------------------------------------------------------------------------------------------------------- p62
------------------------------------------------------------------------------------------------------p63
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------p64
--------------------------------------------------------------------------------------p68
----------------------------------------------------------------------------------------------p69
-------------------------------------------------------------------------------p71
3
Table des figuresPartie 1
Carte de présentation du territoire :
Le domaine skiable de Gourette dans les années 60
Photo 1.1.1. source : www.remontées-mecaniques.net
Part des destinations concernées par le problème de réhabilitation
l’immobilier de loisirs en 2011 :
Figure 1.1.3.A Source : Panorama du tourisme de la montagne 2012/2013. Atout
France
Eaux-Bonnes les volets-clos :
Photo 1.1.3.B Source : Jonathan Loope, juillet 2014
Le Portillo entre projet et réalité :
Photo 1.1.3.C Source : www.leportillo.net et Jonathan Loope, juillet 2014
La constante baisse d’une fréquentation annuelle en nuitée
Figure 1.2.1.A Source: Jonathan Loope, chiffres Comètes
Tranche d’âge des touristes venant dans les Pyrénées en 2011
Figure 1.2.2. Source: Jonathan Loope, chiffres Atout France
Tableau de comparaison entre attirance et fréquentation massif 2011
Figure 1.2.3. Source: Jonathan Loope, chiffre Atout France
Un domaine skiable sur près de 90 hectares :
Figure 1.3.1.A Source: Jonathan Loope, map info
Gourette durant la saison hiver
Photo 1.3.1.B Source: Jonathan Loope, 2013
La station thermale aux xix siècle
Photo 1.3.2.A Source: Maire Eaux-Bonnes Gourette
La rénovation du site thermal, un second souffle pour la station
Photo 1.3.2 B Source: Jonathan Loope, juin 2014, mairie des Eaux
Gourette
Guide de montagne à Gourette du XIXe :
Photo 1.3..3.A Source : mairie des Eaux-Bonnes Gourette
Les espaces protégés et les sentiers de randonnée dans le territoire :
Figure 1.3.3.B Source: Jonathan Loope, map info
Table des figures
Le domaine skiable de Gourette dans les années 60
Part des destinations concernées par le problème de réhabilitation de
du tourisme de la montagne 2012/2013. Atout
et Jonathan Loope, juillet 2014
La constante baisse d’une fréquentation annuelle en nuitée :
Tranche d’âge des touristes venant dans les Pyrénées en 2011 :
chiffres Atout France
Tableau de comparaison entre attirance et fréquentation massif 2011 :
Atout France
La rénovation du site thermal, un second souffle pour la station ?
1.3.2 B Source: Jonathan Loope, juin 2014, mairie des Eaux-Bonnes
Les espaces protégés et les sentiers de randonnée dans le territoire :
Partie 2 Evolution du nombre de lits marchands à Gourette/Eaux
Figure 2.1.1.A Source : Jonathan Loope ; chiffre
Répartition des lits marchands dans les Pyrénées par mode
d’hébergement en 2012 :
Figure 2.1.1.B Source : Jonathan Loope ; Chiffres Atout France 2013
Répartition des lits marchands sur Eaux
Figure 2.1.1.C Source : Jonathan Loope ; études Comètes 2014
Tarifs de l’été 2014 des logements sous mandat de Gourette
Figure 2.1.2 A Source: Jonathan Loope; tarifs OT
Tarifs de l’hiver 2013/2014 des logements sous mandat de Gourette
Figure 2.1.2 B Source: Jonathan Loope ; tarifs OT Gourette Plan et photo d’un hébergement de qualité
Figure 2.1.2.C Source: www.leschaletsdel’ossau.fr
Les hôtels d’Eaux-Bonnes Gourette d’époque et de styles différents
Photo 2.1..2.D Source : Jonathan Loope juillet 2014
Représentation qualitative des hôtels sur Booking.com
Figure 2.1.2.E Source : Jonathan Loope ; notes Booking.com
Tableau comparatifs des tarifs hôteliers ½ pension
Figure 2.1.2.F Source: Jonathan Loope ; chiffres
Lou sarri : un ancien géant du tourisme social
Photo 2.1.2 G Source : Jonathan Loope, juillet 2014
Des hébergements favorables au tourisme social
Figure 2.1.2 H Source : Jonathan Loope, juillet 2014
Localisation de l’hébergement à Gourette
Figure 2.1.2 I Source : Jonathan Loope, map info
Une résidence de tourisme
Photo 2.2.1.A Source: Jonathan Loope juillet 2014
Residence de tourisme
Photo 2.2.1 .B : Photo : Jonathan Loope
Evolution du nombre de lits marchands à Gourette/Eaux-Bonnes :
; chiffre Comètes 2014
Répartition des lits marchands dans les Pyrénées par mode
Figure 2.1.1.B Source : Jonathan Loope ; Chiffres Atout France 2013
épartition des lits marchands sur Eaux- Bonnes Gourette en 2013 :
nathan Loope ; études Comètes 2014
Tarifs de l’été 2014 des logements sous mandat de Gourette :
tarifs OT Gourette
Tarifs de l’hiver 2013/2014 des logements sous mandat de Gourette :
ope ; tarifs OT Gourette Plan et photo d’un hébergement de qualité : Chalets de l’Ossau :
www.leschaletsdel’ossau.fr ; Jonathan Loope juillet 2014
Bonnes Gourette d’époque et de styles différents :
: Jonathan Loope juillet 2014
Représentation qualitative des hôtels sur Booking.com :
Figure 2.1.2.E Source : Jonathan Loope ; notes Booking.com
Tableau comparatifs des tarifs hôteliers ½ pension :
Figure 2.1.2.F Source: Jonathan Loope ; chiffres OT Gourette
: un ancien géant du tourisme social
: Jonathan Loope, juillet 2014
Des hébergements favorables au tourisme social :
: Jonathan Loope, juillet 2014
à Gourette :
: Jonathan Loope, map info
Source: Jonathan Loope juillet 2014
4
Localisation des hébergements habitable à Eaux
Figure 2.2.2 Source Jonathan Loope map info
Le grand ouest : Lieu des résidences principales des propriétaires
français d’Eaux-Bonnes Gourette
Figure 2.2.2.A Source : Jonathan Loope map info
Les Pyrénées-Atlantiques et c’est 43% de propriétaires d’hébergements
sur le territoire d’étude :
Figure 2.2.2.B Source : Jonathan Loope, map info
Répartition en pourcentages des biens loués en PAP à travers des sites
Figure 2.2.3 A Source: Jonathan Loope, EXCEL
Taux d’occupation des hôtels en été
Figure 2.3.1 A Source: Jonathan Loope, Comètes 2014
Nombre de semaine occupés durant la période hiver
Figure 2.3.1 B Source: Jonathan Loope, Comètes 2014
Taux d’occupations durant l’hiver du secteur diffus
Figure 2.3.2B et C Source: Jonathan Loope, Comètes 2014
Représentation des périodes de remplissages en pourcentages
Figure 2.3.2B et C Source: Jonathan Loope, Comètes 2014
Nombre de semaines occupés en été
Figure 2.3.2 D Source: Jonathan Loope, Comètes 2014
Représentation des périodes de remplissages en pourcentages
Figure 2.3.2 E Source: Jonathan Loope, Comètes 2014
Un soir d’été à Gourette :
Photo 2.3.2 F Source: Jonathan Loope, 2014
Partie 3 Les propositions schématisées :
Figure 3.2. Source: Jonathan Loope
Un concours des maisons fleuries à Serres-Castet (64)
Photo 3.2.1.A Source : Serres-Castet ,
Un tourisme en immersion en Suisse :
Photos 3.2.1 B et C Source : http://www.myswitzerland.com/
Commentaire négatif :
Photo 3.2.2.A Source : Tripadvisor
habitable à Eaux-Bonnes :
: Lieu des résidences principales des propriétaires
Atlantiques et c’est 43% de propriétaires d’hébergements
Répartition en pourcentages des biens loués en PAP à travers des sites :
Nombre de semaine occupés durant la période hiver
Taux d’occupations durant l’hiver du secteur diffus
périodes de remplissages en pourcentages
Représentation des périodes de remplissages en pourcentages :
Castet (64) :
http://www.myswitzerland.com/
Schéma d’un exemple de packaging dynamique
Figure 3.2.2 B Source : Jonathan Loope,
L’information des sites internet : entre trop et pas suffisamment
Photos 3.2.2.C Source : Agence Barroso et Hôtel richelieu
Les Diablerets : une station Suisse disposant de nombreux
Photo 3.2.3 Source : Lesdablerets.com,
exemple de packaging dynamique :
: entre trop et pas suffisamment
: Agence Barroso et Hôtel richelieu
: une station Suisse disposant de nombreux services
5
Bibliographie
Assemblée du Pays Tarentaise Vanoise. SCOT Tarentaise : Diagnostic immobilier touristique. APTV, 2014. 16p
Atout France. Ingénierie touristique : tourisme, urbanisme et aménagement sur le littoral et en montagne. Atout France, 2009. 136 p. Guide de savoir-faire
Atout France. Ingénierie touristique : réhabilitation et remise en tourisme de l’immobilier de loisir. Atout France, 2008. 128 p. Guide de savoir-faire
Atout France. Carnet de route de la montagne : pour un développement touristique durable des territoires de montagne. Atout France, 2011. 310p.
Atout France. Panorama du tourisme de la montagne édition 2012/2013. Atout France, 2012. 186p.
Comète. Bilan d’activité saison hiver. Comète, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013
Comète. Bilan d’activité saison été. Comète, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013
Gille Guyomard, Emmanuelle Galiana. Impact sur l’EPSA à l’arrêt du développement immobilier dans la station de Gourette. CONTOURS, 2009. 8p
Hélène Masson-Maret, André Vairetto. Rapport d’information : protection et mise en valeur du patrimoine naturel de la montagne. SENAT, 2014. 142p
Institut Français d’architecture. Le voyage aux Pyrénées ou la route thermale. Conseil imprim, 1987. 110p
Jonathan Loope. Diagnostic et stratégie de développement touristique de la porte du hainaut. LOOPE, 2013. 64p
Pascal Jacottin, Carole Genevray. Mobilisation et valorisation des résidences secondaires des stations du Pays des Vallées des Gaves. PAMIR Conceil, 2010. 27p
Pierre Minvielle. Une enfance à Gourette. Gypaète, 2013. 50p
René Arripe. Gourette d’hier à aujourd’hui. Danona,1996. 130p
Viguancour. Station thermale des Eaux-Bonnes : Guide du baigneur et du touriste. Lalheugue, 1878. 40p
Vincent Vlès. Métastasions : Mutations urbaines des stations de montagne, un regard pyrénéen. 2014. 189p
Vincent Vlès, Sylvie Clarimont, Laurent Arcuset. Tourisme durable en montagne : Entre discours et pratiques. Broché, 2008. 223p
Vincent Vlès. Les stations touristiques. Economica, 1996. 112p
Vincent Vlès. Le projet de station touristique
6
Webographie
Atout-France, [En ligne]. Atout-France, 01 septembre 2014 [entre avril et juillet]. Disponible sur : http://www.atout-france.fr/
Bpifrance, [En ligne] Bpifrance, 01 septembre 2014 [aout]. Disponible sur : http://www.bpifrance.fr/
Clevacances, [En ligne]. Clevacances, 01 septembre 2014 [entre juin et aout]. Disponible sur : http://www.clevacances.com/fr/
Comité départemental du tourisme 64. [En ligne] cdt 64, 01 septembre 2014 [mai à août]. Disponible sur : http://www.tourisme64.com/
Conseil Général des Pyrénées atlantiques, [En ligne] CGPA, 01 septembre 2014 [aout]. Disponible sur : http://www.cg64.fr/accueil.html
CRT Aquitaine, [En ligne] Comité régional du tourisme, 01 septembre 2014 [avril à juin]. Disponible sur : http://www.tourisme-aquitaine.fr/fr/
Deloitte, Les tendances du tourisme et de l’hôtellerie 2014 [En ligne] In extenso [juillet 2014]. Disponible sur :
http://www.vs.ch/NavigData/DS_356/M31727/fr/Touristische%20Beherbergung%20Aktionsplan%20f.pdf
De particulier a particulier, [En ligne]. PAP, 01 septembre 2014 [entre juin et aout]. Disponible sur : http://www.pap.fr/
Gîtes de France, [En ligne]. Gîtes Béarn et Pays Basques, 01 septembre 2014 [ juillet]. Disponible sur : http://www.gites64.com/
Insee.[En ligne] Insee, 01 septembre 2014 [avril à aout]. Disponible sur : http://www.insee.fr/
Leboncoin,[En ligne]. Leboncoin, 01 septembre 2014 [entre juin et aout]. Disponible sur : http://www.leboncoin.fr/
Mopa, [En ligne]. Aquitaine mopa, 28 aout 2014 [juin]. Disponible sur : http://aquitaine-mopa.fr/
Office de tourisme Eaux-Bonnes Gourette. [En ligne] OT Eaux-bonnes Gourette, 01 septembre 2014 [avril à aout].Disponible sur:http://www.gourette.com/ete/fr/index.php
Sion, Stratégie de développement pour l’hébergement touristique [En ligne] Canton du vallais, [juin 2013]. Disponible sur
http://www.vs.ch/NavigData/DS_356/M31727/fr/Touristische%20Beherbergung%20Aktionsplan%20f.pdf
Valvital [En ligne] Valvital Eaux Bonnes, 20 aout 2014 [juin]. Disponible sur : http://www.valvital.fr/stations-thermales/eaux-bonnes/accueil-eaux-bonnes.html
Veille infotourisme. [En ligne] Veille infotourisme, 01 septembre 2014 [avril à juin]. Disponible sur : http://www.veilleinfotourisme.fr/
7
