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Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane Mémoire en vue de l’obtention du diplôme de « Licence Économie de la construction en contexte européen » Les Écoquartiers - Comment maîtriser et financer leurs coûts ? - Mai 2013

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Mémoire en vue de l’obtention du diplôme de

« Licence Économie de la construction en contexte européen »

Les Écoquartiers

-

Comment maîtriser et financer leurs coûts ? -

Mai 2013

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Sommaire

Introduction............................................................................................................................................. 5

1. Est-ce une idée typiquement française ............................................................................................. 7

1.1. Des origines européennes… .......................................................................................................... 7

1.2. …au concept national ................................................................................................................... 8

1.2.1. Concept politique ..................................................................................................................... 8

1.2.2. Notre fil conducteur : le quartier de la Courrouze à Rennes ...................................................... 9

1.2.2.1. Les acteurs de ce projet ........................................................................................................ 9

1.2.2.2. Les concepts de ce projet .................................................................................................... 10

1.2.2.3. Son macro-planning ............................................................................................................ 11

1.2.2.4. Ses contraintes et ses coûts ................................................................................................ 11

2. Pourquoi ce besoin de créer des écoquartiers ? ............................................................................. 12

2.1. Créer en accord avec les enjeux environnementaux ................................................................... 12

2.2. Créer pour favoriser une mixité sociale ...................................................................................... 13

2.3. Créer pour limiter la périurbanisation......................................................................................... 14

3. Quelles sont les étapes de la gestion d’un projet ? ......................................................................... 14

3.1. La recherche du foncier ............................................................................................................. 14

3.1.1. Pourquoi ? .............................................................................................................................. 14

3.1.2. La gestion du foncier : comment ? .......................................................................................... 17

3.1.2.1. Fonctionnement d’un EPF ................................................................................................... 17

3.1.2.2. Le budget d’un EPF ............................................................................................................. 18

3.1.2.3. Pourquoi passer par l’aide d’un EPF ? ................................................................................. 19

3.2. La maîtrise du budget : comment ? ............................................................................................ 20

3.3. Quels sont les outils de conception ? .......................................................................................... 21

3.3.1. Grille ministérielle .................................................................................................................. 21

3.3.2. Les référentiels ....................................................................................................................... 22

3.3.3. Le référentiel INDI : structure et mise en place ....................................................................... 22

4. Les coûts sont-ils faciles à maîtriser ? ............................................................................................. 27

4.1. Les surcoûts ............................................................................................................................... 27

4.2. Le financement des surcoûts(1) ................................................................................................... 30

4.3. La Courrouze : les coûts en chiffre .............................................................................................. 31

Bilan ...................................................................................................................................................... 33

Glossaire ................................................................................................................................................ 35

Bibliographie ......................................................................................................................................... 37

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ANNEXES ............................................................................................................................................... 38

Acteurs du projet de la Courrouze ...................................................................................................... 39

Les procédures opérationnelles ......................................................................................................... 40

Mission de l'Établissement Public Foncier de Bretagne....................................................................... 41

Grille des écoquartier 2010/2011 ....................................................................................................... 42

Représentation du contrôle de l’EFP de Bretagne ............................................................................... 43

Conseil d’administration de l’EPF de Bretagne.................................................................................... 44

Répartition du capital social et des sièges d'administrateurs au 31/12/07 .......................................... 45

Rôle de l'aménageur .......................................................................................................................... 45

Organigramme de l’Établissement Public Foncier de Bretagne ........................................................... 47

Qualité de l’air sur le site de Rennes (source : www.airbreizh.asso.fr) ................................................ 48

Sols pollués sur le site de la Courrouze (source : www.lacourrouze.fr)................................................ 49

Bilan carbone aménagement (BCA) (source : concevoir et évaluer un projet d’écoquartier – éditions Le

moniteur)........................................................................................................................................... 49

Tableau d’amortissement des emprunts et des frais financiers (source : Bilan Financier de « Rennes

Métropole »)...................................................................................................................................... 52

Programme sur la Courrouze (source Google map) ............................................................................ 53

La Courrouze et les projets immobiliers / phasage (sources google.maps) .......................................... 55

Cessions de logement sur le site de la Courrouze (liste non exhaustive) ............................................. 56

Transport en commun (source : www.rennes-métropole.fr)............................................................... 57

Transport et prix des abonnements (source : www.star.fr ) .................................................................... 61

Études sur la consommation de la ville de Rennes .............................................................................. 62

La Contribution Economique Territoriale (CET) et l'auto-entrepreneur ................................................... 63

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Introduction

Le terme « éco quartier » a été créé sous la présidence de Jean-Louis Borloo, ministre du

MEEDM (Ministère de l’énergie, de l’environnement, du développement durable et de la mer)

lors du grenelle de l’environnement en 2008.

Mais un Eco quartier c’est quoi ? Est-ce seulement un projet économique qui a pour but de

rapprocher des logements pour tous dans un cadre de vie de qualité avec une empreinte

écologique la plus faible possible ? C’est également un quartier durable pour vivre et travailler

maintenant et dans le futur. Il doit répondre aux besoins de l’environnement en constituant une

haute qualité de vie, en offrant des services pour tous. Le MEDDTL (ministère de l’écologie, du

développement durable, des transports et du logement) a décrit le quartier durable comme

une« mutation » dans une « période charnière » vers une croissance des extensions urbaines

en ses souciant du bien être sociale.

Un Ecoquartier doit respecter les principes du développement durable à savoir promouvoir une

gestion responsable des ressources, s’intégrer dans la ville existante et le territoire qui

l’entoure, participer au dynamisme économique, proposer des logements pour tous en prônant

la mixité sociale. Mais il faut offrir les outils d’évaluation et de concertation nécessaires afin

d’avoir une vision partagée dès la conception de l’écoquartier avec les acteurs de

l’aménagement, les collectivités mais également les habitants. Des références européennes

existent en la matière. Celles-ci répondent à des critères différents. A chaque pays, il existe des

références. Nous allons centrer notre étude à la région bretonne et plus spécialement à la ville

de Rennes. Quel est l’état de son territoire et de son aménagement. Y-a-t’ il des contraintes à

respecter ?

En effet, il faut comprendre qu’il n’est pas toujours facile de réaliser de tels projets. Les

partenaires doivent donc s’adapter aux contraintes géographiques, économiques et sociales. Un

écoquartier doit être un levier pour une ville durable. Elle ne doit pas devenir une zone

délaissée. C’est pourquoi, un écoquartier doit se décrire comme une zone de mixité

fonctionnelle ayant un lien fort avec le PADD (Plan d’Aménagement et de Développement

Durable), le Plan de climat énergie territoriale (PCET) : il y a un besoin de l’inscrire dans une

stratégie du développement de la collectivité à long terme.

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Compte tenu des différentes exigences, il est obligatoire de mettre à disposition des outils d’aide

à la décision, un référentiel, qui doit être en accord avec la charte des écoquartier mise en place

par le gouvernement. Cette charte a été élaborée par le MEDDTL(*) afin de regrouper l’ensemble

des engagements et des objectifs d’un projet. Mais est-elle fonctionnelle ?

Dans le cadre de la mise en place de l’écoquartier de la Courrouze, le référentiel INDI(*) a été

choisi. Il s’appuie sur 20 thèmes. Nous allons voir que la mise en place et la maintenance

évolutive d’un référentiel n’est pas chose facile car chaque projet étant différent nous ne

pouvons pas les comparer entre eux. Nous allons nous interroger pour savoir quels sont les

plans entrepris pour évaluer les démarches, les évaluations évolutives.

Cependant, la création d’un écoquartier n’est pas simple à réaliser car une zone à aménager est

nécessaire et quelle zone. Des immeubles, des commerces, des services, des espaces verts…

Comment obtenir une surface nécessaire à proximité d’un centre urbain. Car il ne faut pas

oublier que construire n’est qu’une partie de la mise en place. Il faut trouver le terrain, faire les

études d’implantation dans le paysage urbain, évaluer les déplacements des futurs habitants en

s’appuyant sur le PDU(*)…

Un problème se pose : Qui finance ? Qui pilote le projet ? Et quelle est la répercussion sur le

coût de tels projets ? Un projet est un ensemble de lots privés et publics. Les normes

écologiques imposent des contraintes très fortes, des matériaux durables… La phase des

études est peut-être extrêmement longue et coûteuse. Quels sont les financements de ces

grands projets ? Il faut comprendre l’implication financière des collectivités territoriales et

analyser si des surcoûts peuvent en être déduits, savoir si le coût global d’un éco quartier est

différent d’un quartier dit « classique ».

Alors on peut être en droit de se poser la question : peut-on maîtriser le coût global et surtout les

surcoûts de ces projets ? Des financements existent-ils, et si oui, sont-ils suffisants pour

permettre des cessions acceptables pour les futurs acquéreurs. Car il ne faut pas perdre à l’idée

le besoin originel : mettre à disposition des logements pour une mixité sociale avec des prix de

ventes permettant des opérations immobilières rentables.

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1. Est-ce une idée typiquement française

1.1. Des origines européennes…

Comme nous le savons bien, ces projets ne sont pas propres à la France. Voici des exemples

d’écoquartier à l’échelle européenne :

Le quartier BedZED à Sutton au sud de Londres: C’est en 1986 qu’est née l’idée de cet

écoquartier. BedZED signifie Beddington Zero Energy

(Fossil) Development constitué de 82 logements pour

250 habitants, 2500 m² de bureaux et de commerces,

une salle de spectacle, des espaces verts, un centre

médicosocial, un complexe sportif, une crèche, un café,

un restaurant. Il s’étend sur un espace de 1,7 hectare.

L’objectif résidait dans la mise en place de plus de 50%

de logements pour revenus modestes, la maitrise des

déplacements automobiles…

Le quartier Eva Lanxmeer à Utrecht aux Pays-Bas. Il est situé à proximité de la ville de

Culemborg. L’idée du projet a muri en 1994, dont le

concept repose sur la Permaculture*. Ce projet a été

accompagné d’urbanistes, de paysagistes,

d’hydrauliciens… et des futurs habitants composés de

80 familles. Ce quartier est à énergie positive. Il émet

peu de carbone et fonctionne à l’aide de la géothermie

et de panneaux solaires accompagnés d’une

phytoépuration des eaux usées.

Le quartier Vauban en Allemagne à Hanovre et

Fribourg-en-Brisgau : ce quartier a eu pour intérêt

primordial la réhabilitation d’un ancien quartier militaire

des forces françaises installées en Allemagne, parties

du site en 1992. Un groupe d’habitants a tout de suite

émis le souhait de réhabiliter le quartier en logements.

250 habitants y résident actuellement. Le financement

a été constitué de 15.000 euros de la part de la ville

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de Fribourg, 80.000 euros de la part de la fondation allemande pour l’environnement et

1.400.000 euros de la commission européenne.

Le quartier Hammarbyy Sjöstad à Stockholm en Suède : il est installé sur une ancienne zone

industrielle contaminée et dont la fin est prévue pour

2018. Il accueillera 20.000 habitants pour 11.000

logements. Ce projet consiste en partie en la

réduction d’eau, la réutilisation des eaux usées et

des déchets ménagers pour le chauffage, la

climatisation. La mise en place de panneaux

solaires pour la production d’électricité. Selon Erik

Freudenthal, le concept « Harmmarby » a été

exporté en Chine, en Russie et au Royaume-Uni.

Nous pouvons donc constater que l’origine des ambitions, selon les quartiers, ne sont pas les

mêmes. Ils peuvent partir d’une idée naturellement citoyenne ou étatique mais dont la finalité

est la même à savoir : une autonomie énergétique. Qu’en est-il de notre territoire national ?

1.2. …au concept national

Le pacte de solidarité écologique, pilier social du Grenelle Environnement, repose sur 5

programmes : « les métiers de la croissance verte », « l'engagement national contre la précarité

énergétique », « les modes de vie », « les territoires » et « la citoyenneté ». Sur la base de ces

réflexions associant la société civile, des propositions de mesures opérationnelles ont été

1remises à Nathalie Kosciusko-Morizet en mars 2011.

1.2.1. Concept politique

De son côté, les principes du projet Écoquartiers 20111 du ministère sont les suivants :

Gestion responsable des ressources,

Intégration dans une ville existante et le territoire qui l’entoure,

Participation au dynamisme économique,

Proposition des logements pour tous en prenant en compte la mixité sociale,

Participation croisée des acteurs de l’aménagement et les habitants.

1 MEDDTL

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Voici la carte de la répartition des projets écoquartiers sur le territoire national. Celle-ci présente

les projets d’écoquartier 2011. Seuls les

projets en rouge ont été les lauréats du

projet Écoquartiers 2011 du MEDDTL.

Malgré le quantitatif non négligeable de

projets, seulement vingt-cinq projets ont

été retenus par le ministère dont quatre

pour la seule région francilienne.

Comme nous ne pouvons pas nous

intéresser à l’ensemble des écoquartiers

de notre métropole, nous nous

attacherons à prendre en exemple

l’écoquartier de la Courrouze.

Ce quartier est localisé en Bretagne, dans

l’agglomération rennaise. Ce projet a été

lauréat de l’appel à Écoquartier 2011 – Nature en ville. Cependant, cette agglomération n’a

pas attendu le ministère pour initier ce projet car celui-ci a vu le jour en 2003.

1.2.2. Notre fil conducteur : le quartier de la Courrouze à Rennes2

1.2.2.1. Les acteurs de ce projet

Pour être gérer, l’écoquartier est composé des acteurs suivants :

Initiateur du projet, Décideur des orientations et porteur politique : Rennes Métropole,

D’un maître d’ouvrage et aménageur concessionnaire: Territoires & développement à

Rennes,

Maîtrise d’œuvre urbaine et maîtrise d’œuvre des espaces publics : les architectes

urbanistes, Bernardo Secchi, Paola Vigano, Charles Dard

et AMCO

Pour les différents projets immobiliers, plusieurs maîtres

d’ouvrage (Secib, Icade Promotion, Akerys Pigeault

Immobilier, Nexity Appollania…).

2 Site internet : www.lacourrouze.fr

Figure 1 - Projet écoquartier 2011

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L’aménageur est une Société Anonyme d’Economie Mixte (SEM) dont les principaux

actionnaires sont la Ville de Rennes et Rennes Métropole (cf. en annexes Répartition du

capital social et des sièges d'administrateurs au 31/12/07). Une S.E.M a été choisie car

l’ampleur de ce projet nécessitait l’implantation sur plusieurs communes (Rennes, Saint Jacques

de la Lande, Redon, Cleunay).

1.2.2.2. Les concepts de ce projet

Cet écoquartier, d’après les données fournies par l’aménageur, devrait accueillir en 2020 près

de 10 000 nouveaux habitants et 3 000 emplois sur 115 hectares dont 89 à aménager, avec 40

hectares d’espaces verts.

Cette réalisation permettra, pour Rennes, l’aménagement d’une « coulée verte », la refonte de

l’entrée de ville de Redon et la fin de l’aménagement de Cleunay. Pour Saint-Jacques de la

Lande, c’est l’occasion de donner une nouvelle vie au quartier de la Pilate et de requalifier des

friches militaires, notamment près de la rocade. Pour cela, un relevé biotope(*) a été réalisé afin

de préserver la richesse écologique du site, trame verte bleue que nous expliquerons plus tard.

La Courrouze s’inscrit dans une démarche de développement durable, avec une nouvelle façon

de penser la ville durable de demain. Ces principes sont au cœur de toutes les solutions mises

en œuvre (logements, déplacements, développement économique, solidarité, mixité sociale et

qualité de vie) avec un souci permanent des coûts de production.

Son programme est composé de 5000 logements dont :

50% non aidés,

50% aidés dont 25% PLUS(*), 13% locatifs intermédiaires, 12% accession aidés.

Pour choisir le programme, un appel d’offre a été réalisé afin de nommer les architectes

urbanistes responsables du projet.

Voici la composition des surfaces construites :

Cré

ati

on

Logements 400.441 m²

Équipements 28.021 m² Commerces & bureaux 11.000 m² Bureaux

150.000m² Services Total SHON 543.000 m²

Réhabilitation 4.217 m² Tableau 1 - Surfaces du projet

Et voici les prix des différentes cessions immobilières:

Type de cession immobilière Prix

Logements en accession libre et locatif privé ou De Robien 400 à 460 euros HT/m² Logements en accession libre moyen de gamme 350 à 400 euros HT/m² Logements en accession aidée, locatif intermédiaire ou locatif social 275 euros HT/m² Activités (bureaux, commerces et services) 215 euros HT/m² utile Équipements publics 351 euros HT/m² utile Tableau 2 - Objectifs de prix des logements

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1.2.2.3. Son macro-planning

Vu la grandeur du projet, quatre phases de livraison ont été planifiées, dont le planning de

l’opération est le suivant :

2003 : Création de la ZAC(*)

2006 : Début des acquisitions foncières

2007 : Premiers travaux d’aménagement (déconstruction et dépollution)

2008 : Premiers travaux de construction

Fin 2009 : Premières livraisons de logements

2020 : Date d’achèvement prévisionnelle

Figure 2 - Phasage des projets

Voici ci-dessus le planning prévisionnel par tranche du projet. Comme nous pouvons le voir, le

planning est supérieur à 10 ans. Différents promoteurs ont été sélectionnés pour construire les

différents immeubles des programmes.

1.2.2.4. Ses contraintes et ses coûts

Mais bien avant de pouvoir construire, le terrain doit être aménagé. La rémunération de

l’aménageur, d’après le bilan prévisionnel, est à hauteur de 13.302.000 euros. De son côté, le

bilan prévisionnel des dépenses est estimé à 175.365.000 euros T.T.C. dont :

La participation de Rennes Métropole pour la création du site propre bus est de :

2.307.000 € nets,

La participation sur charges foncières bureaux et services est de 10.952.000 € nets.

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Les contraintes de la maîtrise d’ouvrage sont les suivantes :

La Certification Habitat & Environnement, délivrée par l’organisme Cerqual, est

obligatoire dans le cadre des logements aidés (50% des logements) de la Courrouze

dans le cadre du Programme local de l’habitat (PLH). Mais elle a été étendue à

l’ensemble des logements du site,

Les espaces verts,

Le contrôle de la charge foncière du programme,

La dépollution du site existant.

L’avantage de ce projet est d’avoir pris en compte, dès le départ du projet, la notion des

surcoûts. Ainsi, l’écoquartier se situe à proximité immédiate des services de transport (bus,

équipements publics) et du centre-ville. Néanmoins, il a été planifié la mise en place d’une

deuxième ligne de métro estimée à 1.194 milliard d’euros. De plus, vue la conjoncture

économique actuelle, le programme propose 67% de logements aidés.

Mais avant de rentrer dans le détail, intéressons-nous aux principes élémentaires des

écoquartiers. Quelles sont les prérogatives ?

2. Pourquoi ce besoin de créer des écoquartiers ?

Rappel : Le PCET, Plan Climat Énergie territorial (art. 2 et 51 du la loi de Grenelle et art. 75 de

la loi de Grenelle 2), s’impose aux collectivités de plus de 50.000 habitants et comprend :

Un bilan des émissions de gaz à effet de serre,

La définition des objectifs stratégiques et opérationnels de la collectivité afin d’atténuer et

de lutter contre le réchauffement climatique et de s’y adapter,

Un programme des actions à réaliser conformément aux objectifs issus de la législation

européenne relative à l’énergie et au climat,

Un dispositif de suivi et d’évaluation des résultats.

2.1. Créer en accord avec les enjeux environnementaux

Pour ainsi dire, il s’agit de penser à construire en se souciant des générations futures,

contrairement à ce qui a été fait ces dernières décennies. Comme il ne s’agit pas simplement de

construire, quand nous parlons d’écoquartier nous devons également penser à un ensemble de

notion à savoir :

Éco-conception : cela consiste à intégrer l'environnement dès la phase de conception

des produits, qu'il s'agisse de biens, de services. Cette intégration repose sur une

approche globale et multicritères de l'environnement et est fondée sur la prise en compte

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de toutes les étapes du cycle de vie des produits (fabrication - distribution - utilisation -

valorisation finale) de manière à limiter les impacts du produit sur l'environnement. Pour

faciliter cette notion, l’ADEME* a mis en place différents outils d’analyse qui permettent

d’être sensibilisé sur les impacts des produits sur l’environnement :

○ en matière de transport (Plan de Déplacement Urbain),

○ en matière de consommation de matière première,

○ en matière de production,

○ en matière d’utilisation.

Eco matériaux : Aucun produit ne parcourt son cycle de vie sans consommer ou polluer.

Ne serait-ce que pour obtenir les matériaux : la consommation de ressources minérales,

végétales ou animales est inévitable... sans oublier les ressources énergétiques ou

encore les consommations d'eau et d'espaces naturels liés aux cultures ou à l'élevage.

Dans la pratique, le concepteur vérifie que la modification envisagée ne va pas dégrader

d'autres caractéristiques du produit ou, pour le moins, que cette dégradation sera

compensée par les bénéfices attendus

Éco-construction : bâtiment ayant fait l’objet d’une éco-conception, c’est-à-dire ayant un

faible impact environnemental, dégradant peu l’environnement depuis sa phase de

conception jusqu’à sa phase d’exploitation/maintenance.

2.2. Créer pour favoriser une mixité sociale

L'écoquartier est une opération d’aménagement durable exemplaire. Mesure phare du plan

Ville durable du ministère, il contribue à améliorer notre qualité de vie, tout en l’adaptant aux

enjeux de demain : préserver nos ressources et nos paysages, tout en préparant les conditions

de la création d’une offre de logements adaptée aux besoins (définition du ministère de

l’écologie, du développement durable et de l’énergie)

Tout projet d’écoquartier passe par une étape d’appel d’offre de charge foncière : il s’agit de

mettre en concurrence plusieurs projets architecturaux de promoteurs immobiliers. Plusieurs

types d’appel d’offre existent. Mais avant de lancer l’appel d’offre, le projet de consultation est

préparé en amont. Plusieurs étapes sont nécessaires afin de déterminer le marché ciblé, les

populations visées, les contraintes spécifiques du chantier… Vous trouverez en annexe une

représentation graphique. Le fonctionnent est une opération qui doit respecter les documents

d’urbanisme pour sa politique locale de l’habitat (PLH) qui respecte elle-même le schéma de

cohérence territorial (SCOT) et ses options d’aménagement. Le vieillissement de la population

va continuer de s’accroître dans les années à venir. C’est pour cela, que le pays de rennes doit

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continuer à attirer les populations jeunes en se souciant des personnes âgées d’aujourd’hui et

de demain.

2.3. Créer pour limiter la périurbanisation

Mais il faut limiter la périurbanisation, tout comme la conformité au plan d’aménagement

développement durable (PADD). Il doit prendre en compte les critères du plan de déplacement

urbain (PDU). Le fort attrait de ce pays va générer, d’après le SCOT de rennes, un

dépassement de la population du pays de 500.000 habitants d’ici à 10 ans. De cette politique de

l’habitat découle une mise à jour des PLU et cartes communales.

C’est à partir de ce PLH que le cahier des charges doit être élaboré :

Les critères environnementaux,

Les critères du chantier,

La définition des prestations techniques.

Mais pour créer un écoquartier, un appel d’offre de maîtrise d’œuvre doit être lancé pour définir

le programme réel (nombre de logements, type de logement, aménagements extérieurs,

bâtiments de services…). Le problème de logement sur l’agglomération de Rennes étant

difficile, il est donc primordial de savoir bien définir le nombre et le type de logement.

De plus, une fois le choix de la maîtrise d’œuvre effectué, il faut lancer les appels d’offre que les

promoteurs/constructeurs. Ces derniers sont nombreux pour le quartier de la Courrouze (cf. en

annexe la liste des bâtiments)

3. Quelles sont les étapes de la gestion d’un projet ?

Le projet de La Courrouze se situe en région bretonne : quelle politique d’urbanisation a été

décidée ? Pourquoi et comment fallait-il encadrer et relancer une politique locale de l’habitat,

relevant de la compétence d’un EPCI (Établissement public de coopération intercommunale) ?

3.1. La recherche du foncier 3

3.1.1. Pourquoi ?

En 2005, le ministre des transports, de l'équipement, du tourisme et de la Mer, Monsieur

PERBEN, a demandé à Mme MALGORN, Préfète de la région Bretagne, Préfète du

département d’Ille et Vilaine et de la zone de défense Ouest d’engager la seconde phase du

processus de préfiguration d’un établissement foncier public d’État de taille régionale. Un

3 Rapport définitif de préfiguration de l’EPF de Bretagne

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rapport de préfiguration, ainsi qu’un projet de décret, a eu pour objectif de répondre à cette

demande afin de définir les points suivants :

Une analyse sur l’opportunité de créer un Établissement Public Foncier d’État de taille

régionale en Bretagne

La stratégie et les méthodes d’intervention d’un tel EPF en Bretagne

La viabilité financière de l’EPF

La gouvernance de l’EPF

L’appréciation du niveau de consensus sur ce projet

Le projet de décret de création de l’EPF

Le constat a été le suivant : Il y a une

situation de pression foncière liée à la

croissance des besoins. Cette région est

une région particulièrement sensible à la

protection du territoire. De ce fait, il faut

limiter la croissance économique et

territoriale foncière, qui engendre une

artificialisation importante du territoire.

Voici ci-contre la répartition par type de

logement du parc immobilier en Bretagne

comparée à la moyenne métropolitaine.

Nous pouvons voir qu’il y a une part

importante de résidence secondaire. Il y a

donc une volonté de la part de la

population française à accéder à la propriété immobilière en Bretagne. En effet, cette région est

proche de la région parisienne, région métropolitaine la plus peuplée, et dont les ménages

souhaitent acquérir une résidence secondaire. De même, si nous effectuons la comparaison

entre le taux de croissance de la population de la région et le taux de croissance des résidences

principales (Tableau ci-dessous), nous pouvons constater que la région a un taux de croissance

foncier supérieur au taux de croissance

démographique. Or la Bretagne, surtout

en ce qui concerne le littoral, doit

respecter son territoire. Seule la région de

Rennes n'est pas trop concernée par

cette protection. Il fallait donc repenser le

modèle d’urbanisation de la Bretagne. En

effet, 2 ménages sur 3 habitent dans une résidence individuelle contre 55% pour la moyenne

nationale. Si on entre plus dans le détail, la superficie des terrains peut aller de 400 m² à 900 m²

Tableau 3 - Répartition du parc de logements en 2006

Tableau 4 - Évolution de la croissance démographique en Bretagne

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en zone urbaine et de 1000 à 2000 m² en zone périurbaine. Or, il faut pouvoir préserver une

proximité des logements des centres villes et des lieux de travail, dont le temps acceptable a été

estimé de 30 à 45 minutes. Comme, il y a un constat de raréfaction des terrains constructibles,

notamment liée à la protection du territoire et du littoral, il faut repenser le modèle d'urbanisation.

Une étude de l’INSEE table sur une augmentation de la population d’environ 10 % de

croissance sur les 25 prochaines années. À cela, il faut ajouter une analyse de la montée des

prix, dont les résultats sont sans ambiguïté depuis quelques années. Nous pouvons voir sur le

tableau ci-dessus, l’évolution uniforme de toute la région Bretagne. Le département le plus

impacté par cette croissance est le Morbihan (+63%) et le moins impacté est le département des

côtes d’Armor (34%). Par conséquent, nous pouvons comprendre la baisse des surfaces des

terrains en m². Mais ces données viennent en contrariété avec l’augmentation de la population

moyenne bretonne. Il est important, pour comprendre le prix des terrains constructibles,

d’analyser la croissance du prix des terrains non viabilisés et viabilisés pour la même période

2006-2008 (graphique ci-dessous). Les politiques menées par les principaux EPCI(*) de

Bretagne ont été analysées. Seules trois agglomérations de Bretagne avaient une mise en place

d’une politique d’urbanisme avec une réserve foncière trop faible (7 millions d'euros par an pour

Rennes, 1 à 2 millions d'euros par an pour Brest, 2 millions d'euros par an pour Lorient...). De

ce fait, comment agir pour une politique de l'habitat avec les financements trop faible d'une part,

et les contraintes économiques et territoriales de l'autre.

Tableau 5 - Prix moyen et surface moyenne des terrains à bâtir ayant fait l'objet d'une autorisation de construire une maison individuelle dans la période 2006-2008 (terrains viabilisés et non viabilisés confondus)

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Tableau 6 - Prix moyen et surface moyenne des terrains à bâtir ayant fait l'objet d'une autorisation de construire une maison individuelle dans la période 2006-2008 (terrains viabilisés et non viabilisés confondus)

L'intérêt est donc de mettre en place une structure régionale agissant sur 4 domaines

d'interventions :

o le logement et sa politique sociale,

o le développement économique,

o la protection de l'environnement,

o la reconversion des friches.

3.1.2. La gestion du foncier : comment ?

L’EPF de Bretagne a été créé dans le but de contribuer à :

Pondérer les croissances rapides des prix fonciers induites par un déséquilibre entre l’offre

et la demande,

Remettre à disposition des terrains, qui sont devenus de moins en moins disponibles,

Permettre une mise à disposition de logements à une distance acceptable des lieux de

travail,

Palier à la non-constructibilité des terrains à cause de la protection du territoire,

Réhabilité les terrains et veiller à la protection de l’environnement…

Maintenant que nous savons quel est l’intérêt de créer un EPF en Bretagne, analysons son

fonctionnement.

3.1.2.1. Fonctionnement d’un EPF

Un établissement public foncier d’Etat est un établissement public industriel et commercial

(EPIC) disposant d’une autonomie juridique et financière. L’EPF de Bretagne a été créé par

décret en conseil d’Etat après avis des collectivités territoriales et des intercommunalités

concernées. Ce décret détermine les compétences de l’établissement, ses instances de

gouvernance, son financement et les conditions du contrôle de l’Etat. La représentation (cf. en

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annexe Représentation du contrôle de l’EFP de Bretagne). Comme nous pouvons le voir sur ce

schéma, l’établissement ne fonctionne pas en totale autonomie. Pourquoi ? Il est financé d’une

part par les collectivités locales, et d’autre part doit être en accord avec les besoins du ministère

de l’écologie, de l’énergie, du développement durable et de la mer. Afin de fonctionner l’EPF de

Bretagne est constitué d’un conseil d’administration (cf. en annexe – conseil d’administration).

Mais pour fonctionner, l’établissement a besoin d’un bureau composé de :

3 représentants du conseil régional,

4 représentants des conseils généraux,

5 représentants des intercommunalités,

1 représentant des chambres consulaires.

Le rôle du bureau est d’étudier les sollicitations des collectivités et d’approuver ou non les

conventions opérationnelles. Il a plusieurs cordes à son arc (cf. en annexe Conseil

d’administration de l’EPF de Bretagne)

3.1.2.2. Le budget d’un EPF

Pour pouvoir agir, il est nécessaire qu’il se dote d’un budget. Le premier budget opérationnel est

essentiellement financé par les dotations initiales de l’Etat, des collectivités territoriales, et la

Taxe Spéciale d’Équipement (T.S.E). Voici ci-dessous les financements participatifs des

collectivités pour le quartier de la Courrouze.

Par

tici

pat

ion

colle

ctiv

ités

Participation Collectivités publiques sous MOA de la ville de Rennes 1 534 000,00 €

Participation Collectivités publiques sous MOA de la ville Saint-Jacques de la Lande 257 000,00 €

Participation Collectivités publiques sous MOA Rennes Métropole 257 000,00 €

Tableau 7 - Participation des collectivités dans le cadre du projet de la Courrouze

Pour avoir une idée sur les chiffres, la part du budget toute ZAC confondues de la métropole de

Rennes en 2012 représentait 20,9 millions d’euros4 soit 4% du budget général annuel. Parmi les

recettes, il y a :

les dotations de l’état (DGF, DCTP, DCFB) : 66,5 millions d’euros (cf. tableau en

annexe),

les impôts et taxes : 148,8 millions d’euros,

Reversement RM : 33,9 millions d’euro,

4 Rapport définitif de préfiguration de l’EPF de Bretagne

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Autres recettes : 47,9 millions d’euros,

Cependant, il a également recours à l’emprunt. Mais pour limiter la pression financière. Ces

emprunts ne doivent pas dépasser le 1/3 de la T.S.E. De ce fait, le plan de trésorerie a défini les

emprunts suivants :

Un emprunt de 8.500.000 € en 2005 pour une durée de remboursement de 7 ans avec un

différé d’amortissement de 3 ans,

Un emprunt de 3.500.000 € en 2006 pour une durée de remboursement de 7 ans avec un

différé d’amortissement de 3 ans,

Un emprunt de 1.200.000 € en 2008 pour une durée de remboursement de 6 ans avec un

différé d’amortissement de 2 ans,

Ces emprunts génèrent des frais financiers de 4.203.000 € avec une base de taux d’intérêt de

6% l’an. (cf. tableau d’amortissement en annexe)

Le conseil d’administration, réuni le 28 janvier 2011, après avoir délibéré, a pris acte du

caractère favorable de la consultation relative à la première instauration de la T.S.E (*) pour la

Bretagne. Il a fixé le produit de la T.S.E pour 2011 à 19.32 millions d’euros. Cette taxe vient

appuyer les impositions locales dont le pays de Rennes représente 19% de l’ensemble de la

région Bretagne. En 2006, l’imposition moyenne par habitant était de 5,5 euros. A la création de

la Z.A.C de la Courrouze en 2003, les impositions directes locales pour le département de l’Ille-

et-Vilaine étaient les suivantes :

Taxe d’habitation : 172.000 euros

Taxe foncière sur les propriétés bâties : 174.000 euros

Taxe foncière sur les propriétés non bâties : 15.000 euros

Taxe professionnelle : 320.000 euros (remplacée par la contribution économique

territoriale CET, articles 2 et 3 de la loi de finances de 2010)

Ces taxes représentaient donc un total de 681.000 euros en 2003. Et le rapport définitif pour la

préfiguration définitif de Bretagne précise que la T.S.E est prépondérant à la mise en place d’un

projet d’écoquartier car le produit des ventes des cessions foncières n’interviennent pas lors des

premières années. La T.S.E et autres subventions permettent donc d’alimenter les fonds

propres du projet.

3.1.2.3. Pourquoi passer par l’aide d’un EPF ?

Contrairement à ce que l’on pourrait croire, l’EPF ne fait pas de plus-value foncière. Cet

établissement travaille en aval de la stratégie de l’urbanisation. Il est donc dans l’intérêt, pour les

collectivités territoriales de demander son aide. Grâce à ses fonds propres, il acquière des biens

immobiliers (terrains, friches industrielles…). Son action sera aidée facilité grâce à des

partenariats avec les outils techniques en amont et en aval de l’action foncière (Conservatoire

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du Littoral, SBAFER(*), Agences d’Urbanismes, aménageurs…). Pour fonctionner un EPF doit se

doter d’un PPI (Plan Puri-annuel) généralement d’une durée de 6 ans. L’article 3 du décret du 8

juin 2009 prévoit que « les activités de l’établissement public foncier s’exercent dans le cadre

d’un programme pluriannuel d’intervention réalisé par tranches annuelles ».

Parmi les activités de l’EPF, il y a l’activité de réhabilitation de friches. Ces friches peuvent être

de nature :

Industrielle,

Militaire,

Portuaire,

Ferroviaire…

En effet de par leur situation, leur état physique ou leur superficie, certains espaces restent

délaissés de toutes activités industrielles et humaines. Mais il n’est pas sans risque de

s’aventurer à cette réhabilitation car le temps et le financement sont conséquents. Cela offre

ainsi des opportunités de créations de pôles de développement urbains, économiques et

sociales. Dans le cadre-là, onze collectivités de Bretagne rencontrées ont émis la nécessité de

réhabilité des friches industrielles. Parmi ces friches, les friches militaires du secteur de La

Courrouze à Rennes.

Une fois les terrains dépollués, les bâtiments démolis, les collectivités peuvent racheter les

biens acquis par l’EPF dans les conditions suivantes :

Le prix de revente : il est égal au prix de revient, constitué du prix d’achat et des frais

annexes (frais de notaires, impôts, dépollution, démolition….),

Le taux d’actualisation : annuellement, la collectivité verse un taux d’actualisation fixé à

1% du prix d’acquisition pour les projets de rénovation urbaine et sociaux et à 2% pour

les autres projets.

L’ingénierie foncière et administrative que chaque opération nécessite (négociation,

passation des marchés…) prise en charge par un personnel spécialisé.

3.2. La maîtrise du budget : comment ?

Il est dans l’intérêt des projets de faire financer une partie du projet par les futurs acquéreurs

fonciers. Cependant, ceux-ci ne peuvent que pour partie financier le projet. C’est ainsi que les

collectivités territoriales sont des financeurs à part entière. Il faut donc pouvoir évaluer le projet

en dépense et en recette du projet FINAL.

Pour cela, il faut faire un bilan financier d’aménagement du projet. Ils sont au nombre de 4 :

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Le bilan de faisabilité : comme son nom l’indique, il permet de savoir si le projet est

viable financièrement. Cette étude du projet permet de connaître depuis la phase

préalable le coût global, qui sera affiné au fur et à mesure de l’avancement de l’étude.

Le bilan initial : c’est le bilan à partir duquel le projet est lancé et détermine le résultat

prévisionnel final

Les bilans prévisionnels et actualisés : mis à jour tout au long de l’opération pour le

suivi du projet

Le bilan de clôture : en fin d’opération, il permet de faire la balance financière des

dépenses et des recettes de l’opération

Les éléments constituant le budget sont des coûts et surcoûts qu’il faut ciblés.

Quels ont été les moyens de mesurer ce grand projet ? Comment les acteurs ont-ils réussi à

respecter les critères obligatoires de l’écoquartier ?

3.3. Quels sont les outils de conception ?

Nous allons voir que pour définir correctement un projet, le gouvernement et le ministère de

l’environnement, du développement durable, des transports et du logement a élaboré une grille.

3.3.1. Grille ministérielle

Sa composition

La grille écoquartier 2011 (cf. en annexe - Grille des écoquartier 2010/2011) permet une bonne

conception, réalisation et gestion des quartiers. Elle a permis, entre autre de sélectionner les

projets écoquartier 2011 (cf. carte de France des écoquartiers du paragraphe 1.2). La

conception doit ainsi tendre à une gouvernance participative avec les habitants ou les futurs

habitants et à un pilotage du projet exemplaire (portage des élus, montage financier, procédures

solides, etc.).

Comme on peut le constater, cette grille se décline en 20 ambitions contenant 80 objectifs. Elle

doit respecter la loi du grenelle de l’environnement, article 2.

Ses inconvénients

Que peut-on dire de cette grille ? Elle permet de proposer des pistes de réflexions, d’actions. Le

souci est qu’elle émane de réflexions ministérielles et des réflexions des acteurs économiques

de la construction. Elle reste assez généraliste et ne comporte pas de critères permettant de

mesure de façon très fiable les objectifs. Comment faire pour l’appliquer aux contextes locaux ?

Il est nécessaire de créer des référentiels spécifiques qui s’appuient bien entendu sur la grille

des écoquartiers 2011, qui comportent des critères de mesures, des objectifs ciblés.

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3.3.2. Les référentiels

Différents référentiels

Il existe différents outils sur le marché.

Sous l’impulsion du centre national de la fonction publique territoriale, des collectivités

européennes ont élaborée un tableau de bord intitulé R.E.S.P.E.C.T (Référentiel d’Evaluation et

de Suivi des Politiques Environnementales des Collectivités Territoriales). Cela cible plutôt les

plans d’actions (Agenda 21(*)) ou les programmes (dossiers ANRU(*)). Il comporte des

indicateurs d’état et de résultats mais pas de manière précise ; ce qui ne permet pas une

application aux écoquartiers.

Il existe également des S.I.G (Systèmes d’informations géographiques). Le S.I.G pourrait très

bien être utilisé dans le cadre des écoquartiers. Néanmoins, la collecte des informations est

longue et très coûteuse et aucune commune ne possède les moyens financiers. De plus, tous

les indicateurs ne sont pas précis géographiquement, notamment les revenus des ménages. De

leurs côtés, les labels et certifications existent mais ne concernent que les habitations, les

immeubles et ne s’étendent pas aux quartiers. Il existe également les chartes, qui s’appliquent à

un projet particulier (comme par exemple la charte des écoquartiers de Lille Métropole

Communauté Urbaine (L.M.C.U), la charte de développement durable de l’écoquartier de

Baudens, le tableau de bord de suivi et d’évaluation » de la ville de Paris, le référentiel

« Aménagement construction durable » de la région Île de France…)

Dans le cadre du projet de La Courrouze, le référentiel INDI a été utilisé. Intéressons-nous à

celui-ci.

Le référentiel INDI

Le référentiel INDI a été élaboré par La Calade. Créée en 1998, La Calade est un bureau de

conseil spécialisé dans le développement durable qui réalise :

Des évaluations, des recherches (élaboration d’outils),

L’assistance à Maîtrise d’Ouvrage ou à Maîtrise d’œuvre Développement Durable

Des formations… (Bureau de conseil spécialisé dans le développement durable).

Le référentiel, qu’est l’INDI, a été et est utilisé dans le cadre de l’écoquartier de La Courrouze.

Regardons en détails la structure de ce référentiel.

3.3.3. Le référentiel INDI : structure et mise en place5

Quatre grands enjeux définissent son cadre et sont répartis en 20 thèmes. Nous ne rentrerons

pas en détail dans ce référentiel. Nous regarderons les principaux points et ses impacts sur le

quartier de la Courrouze.

5 « Concevoir et évaluer un projet d’écoquartier », de Catherine Charlot-Valdieu et Philippe Outrequin

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Prendre en compte localement les grands enjeux globaux

A. La gestion de l’énergie dans la conception climatique et l’effet de serre, la préservation

des ressources énergétiques

1. La gestion de l’énergie dans la conception du projet

On pourrait traduire le mécanisme de gestion de l’énergie par le schéma suivant :

Outre cette gestion des ressources énergétiques, il est nécessaire de penser à la gestion de

l’alimentation des réseaux extérieurs (gaz, électricité…) et de savoir quantifier les besoins

énergétiques en MWH*.

2. La gestion de l’énergie dans les bâtiments (neufs et existants)

3. L’ambiance lumineuse : Il faut veiller à la prise en compte des apports en lumière

naturelles des bâtiments afin de limiter l’utilisation d’énergie primaire

4. La gestion des déplacements : faire une étude des déplacements pour le travail,

l’utilisation des services, les achats dans les commerces. Le Plan de déplacement

urbain (PDU) a été défini dans ce sens. Néanmoins, il est nécessaire de définir des

Plans communaux de déplacement (PCD) à intégrer dans les PLU. Ce sont ces

PCD qui permettront de définir les choix stratégiques du PLU et être réalisés en

P.C.E.T (Plan de climat énergie Territoriale)

Études d’approvisionnement

local

Lutter contre l’îlot thermique

Baisse des importations d’énergie

Solaire

Bois Géothermie

Éolien

Orientation des bâtiments

+ Mono mur

Ou Béton Cellulaire

Ou Ossature bois

Orientation des bâtiments

+ Baisse des ouvertures extérieures

+ Isolation par l’extérieure.

Baisse des consommations en climatisation

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concertation avec les communes limitrophes. Plusieurs sortes de déplacement

existent (marche à pied, bus, métro, vélo), il y a une nécessite de bien harmoniser

les plans afin de définir, par exemple les lignes de bus et ses arrêts (qui doivent se

situer à une distance raisonnable des commerces, services, habitations).

B. La gestion de l’énergie dans la conception climatique et l’effet de serre, la préservation

des ressources énergétiques

5. La consommation d’espace : chaque année en France, plus de 60.000 hectares sont

urbanisés. Il faut donc veiller à limiter cette consommation, qui est une des sources

du réchauffement climatique par le bais du béton, des routes…

6. La biodiversité : il faut lutter contre l’artificialisation de l’espace en créant une T.V.B.

(Trame Verte Bleue) qui favorise la circulation des espèces animales, végétales,

aquatiques. Grâce à ces élus, la ville de Rennes a intégré dans son P.L.U la mise en

place de cette trame imposée par la loi S.R.U(*)). Il s’agit d’utiliser :

o le parc boisé existant et constitué de forêt, prairies tout en favorisant les pistes

cyclables et piétonnières,

o Le parc du mur de l’ancienne base militaire,

o La grande prairie de 4,3 hectares.

7. La gestion durable de l’eau : détection des fuites, récupération des eaux pluviales,

limitation des imperméabilisations des sols. A cela, il y a également la prise en

compte de la gestion de la pollution des sols.

8. La gestion durable des matériaux et des ressources naturelles : éco-matériaux

C. La Lutte contre la pauvreté et l’exclusion à l’échelle du territoire

9. Emploi et insertion : prévoir une gestion responsable de lutte contre l’exclusion en

favorisant l’emploi des jeunes et des séniors

Répondre de façon cohérente aux enjeux locaux

10. L’accessibilité à des services et à des équipements de qualité

Il faut lutter contre la gestion des zones monofonctionnelles afin de lutter contre la

désertification des espaces (cas anglais de BEDZED au Royaume-Uni en annexe)

11. La qualité des bâtiments résidentiels, des logements et des espaces privés

12. La qualité des espaces publics et des espaces verts : l’accès aux personnes à mobilité

réduite est obligatoire, tout comme la présence des espaces verts est primordiale pour

obtenir un bon climat social, un confort visuel. Parmi ces critères de qualités, il y a la

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qualité de l’air extérieure. Une étude a été menée par Air Breizh (Association de type loi

de 1901 à but non lucratif, est l'organisme agréé par le ministère chargé de l'Environnement

pour la surveillance de la qualité de l'air en Bretagne.). Sur une échelle de 1 à 10, la qualité

de l’air de l’agglomération de Rennes est de 3. Pour obtenir ces résultats, la société

dispose d’une station de mesure située à Saint-Yves (cf. en annexe Qualité de l’air).

13. Sécurité, risques, santé et réduction des nuisances : prévoir les risques naturels, une

gestion responsable des déchets… Dans le cadre de la Courrouze, après une étude des

sols, il a été prescrit une excavation de 10470m 3 pour un coût total de 350.000 euros

(cf. plan de l’excavation des terres). Ces terres excavées ont été confinées sur le site

afin de servir de barrière phonique vis-à-vis de la rocade dans le but de limiter ces

impacts polluants et réduire son coût de traitement et de logistique.

Contribuer à la durabilité de la ville

14. Participation à l’effort collectif et intégration du quartier dans la ville : c’est le point le plus

important car il concerne la gestion du bilan carbone de l’écoquartier. Il faut savoir

quantifier les besoins en énergie aussi bien lors de la réalisation de la construction mais

également lors de l’exploitation/maintenance, et cela afin de calculer un B.C.A (bilan

carbone aménagement). Ce B.C.A (cf. en Annexe Le bilan carbone Aménagement)

a été réalisé par La Calade. Cette quantification est difficile à effectuer car lors de la

conception, il est très délicat de savoir à l’avance les besoins des ménages (distance et

lieu de travail, habitude de consommation…). Néanmoins, cela est plus facile est ce qui

concerne le bilan carbone de la voirie. Pour la ZAC de la Courrouze (cf. en annexe

Répartition des émissions de CO2 selon le type de voiries - 2012)

15. Solidarités et politique de mixités : logement social et à accession libre. La Z.A.C doit

ainsi respecter le Plan local d’habitation.

16. Culture, éducation et formation : il faut sensibiliser les populations locales au

développement durable et de l’écoquartier, proposer l’implantation d’école

Une nouvelle gouvernance

17. Une nouvelle façon de penser et d’agir : démarches, méthodes et outils

18. L’évaluation et la capitalisation comme méthode d’apprentissage et d’amélioration

19. Les partenariats

20. Participation des habitants et des usagers : la loi Voynet pour l’aménagement du

développement durable du territoire de 1999 et le code de l’urbanisme (art. L.300-1 et

300-2) imposent la participation d’une association des habitants dans les phases

préalables. Dans le cas de la Courrouze, 4 ateliers de travail ont été mis en place :

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Atelier mobilité : mise en place de station Vélo star (vélos en libre-service), prise

en compte de la mise en place des bornes de recharge électrique et

sensibilisation de l’auto-partage (cityroul),

Développement économique : clauses d’insertion dans les marchés promoteurs,

construction d’un bâtiment innovant (et matériaux innovants) valorisant le

savoir-faire des entreprises locales, mise en place des espaces co/working et

e-travail,

Énergie et ressources :

o composteurs collectifs, matériaux locaux pour la construction : en effet,

depuis 2004, la ville de Rennes lutte pour la valorisation des déchets.

Cela s’est traduit par la mise en place de 220 composteurs collectifs, 17

déchetteries, 5 plateformes de déchets verts6. Grâce à cela, les rennais

sont passés de 303 à 211 kilos de déchets d’ordures ménagères ; ce qui

a permis de réduire de 20% le budget déchet des habitants. Rennes a

ainsi atteint les objectifs du Grenelle de l’environnement en réduisant ses

déchets de plus de 30%.

o Extension des options de certification des bâtiments sur la provenance

des matériaux,

o Eclairage public avec les LED,

o 50% des besoins en ECS(*) des logements par le solaire,

o Récupération de la chaleur des eaux usées dans les programmes de

logements,

o Récupération de chaleur issue du métro,

o Expérimentation des smart grids,

o Consolidation du savoir-faire dans les constructions BBC (avec contrôle

et formation),

o Expérimentation sur les bâtiments passifs et BEPOS(*)

Place de l’habitant dans le projet urbain :

o Relance forte du groupe de concertation avec les « nouveaux habitants »

o Action favorisant l’articulation maîtrise d’ouvrage, maîtrise d’œuvre et

maîtrise d’usage (habitants, entreprises et usagers).

Remarque :

Les évaluations INDI ne sont pas différentes de la grille écoquartier 2011. Elles sont

complémentaires à celle-ci et apportent des critères d’évaluations. De même, les évaluations ne

sont pas figées dans le temps car elles sont sans cesse remises à jour tout au long de

6 Nos villes en 2050 – Terraeco Octobre-Novembre 2012

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l’avancement du projet, de la phase de conception jusqu’à la phase de clôture du projet grâce

aux réunions de chantier, aux rendez-vous planifiés avec les acteurs au sens large du projet.

De même, nous ne pouvons pas comparer des projets entre eux car ils ne sont pas de même

grandeur, ne sont pas situés dans la même zone géographique.

Parce les projets d’écoquartiers sont récents, nous n’avons pas le recul nécessaire. Néanmoins,

les projets en cours pourront servir de base aux futurs écoquartiers afin de connaitre les erreurs

à éviter.

Outre la définition d’un écoquartier et parce que ce sont des projets forts coûteux, il est utile de

comprendre le mécanisme de financement et de savoir quels sont les organismes au sens large

du terme.

4. Les coûts sont-ils faciles à maîtriser ?

Qu’est-ce qui différencie son financement d’une opération d’aménagement classique. Pour

comprendre cela, une étude a été commandée aux pôles nationaux d’excellence

« Ecoquartiers » des CETE 7 de Lyon. 6 projets d’écoquartiers ont été analysés afin de

comprendre comment et avec quels moyens financiers peut-on mettre à disposition des

logements à un prix raisonnable pour les primo-accédants et les foyers aux revenus modestes.

Mais cela rentre dans la problématique première de réussir à créer de la valeur foncière entre

l’achat et la revente du foncier. Nous allons voir quels en sont les principaux financeurs. Pour

cela, regardons comment se dessine un projet.

Parce qu’un projet d’écoquartier n’est pas un projet simple et rapide mais un projet urbain de

grande ampleur dont la durée sur plusieurs années voir plusieurs décennies, il est important de

pouvoir identifier les éventuels surcoûts.

Mais pourquoi identifier les surcoûts ? L’objectif d’un éco quartier est de réaliser un programme

viable à un prix non prohibitif. C’est pourquoi, les écoquartiers doivent maîtriser au mieux les

surcoûts pour permettre des offres de logements aux primo-accédants et aux revenus

modestes (logements sociaux). Les contraintes écologiques doivent être respectées mais il faut

pouvoir identifier les éventuels éléments de surcoûts.

4.1. Les surcoûts8

Il est nécessaire d’intégrer la notion comptable du BILAN. Le solde de celui-ci doit pouvoir être

positif : RECETTES > DÉPENSES

Donc, Il faut dès le départ de l’opération identifier les différents postes de dépenses (achat de

terrain, dépollution du site, viabilisation, études…) et de recettes (cession de terrain viabilisé,

loyers d’appartements, baux de commerces…), tout en tenant compte du programme (Type de

7 Études CETE de Lyon 8 Dossier prévisionnel de la Courrouze 2005

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logement, commerces…) et des contraintes urbaines (C.O.S, P.L.U…) ; tout cela afin de prévoir

les besoins en financement. En fonction de ces surcharges, il sera peut-être nécessaire

d’augmenter ou de baisser le niveau de prestation. C’est la logique professionnelle dont a dû

faire face l’aménageur de La Courrouze, Territoire & Développement. Il y a parmi les éléments

de surcoût :

La dépollution du sol (en général, le principe du pollueur-payeur n’est pas

possible) ; Pour cela, il existe la base de données BASOL (Base de données sur

les sites et sols pollués), mise en place et maintenue par le Ministère de l'Écologie,

du Développement Durable et de l'Énergie. Les analyses sont validées par la

Direction Régionale de l'Industrie de la Recherche et de l'Environnement(DRIRE)

et la Direction Départementale des Affaires Sanitaires et Sociales (DDASS). Dans

le cadre de notre projet, la dépollution du site militaire a été chiffrée à 6.000.000

euros (cf. en annexe Sols pollués sur le site de la Courrouze) et dont les études

ont mis en évidence la présence de zones de pollution de deux types :

- une pollution pyrotechnique sur une partie des terrains militaires

(liée notamment aux activités de l’ancienne douillerie où des

munitions étaient fabriquées (douille, culots de chars…). La

dépollution pyrotechnique du secteur de La Grande Prairie, ancienne

propriété du Ministère de la Défense, a débuté en mai 2008. Le

traitement a été effectué par les services de déminage du ministère

de l’Intérieur (protection civile). Les derniers travaux de dépollution

pyrotechnique ont débuté au deuxième semestre 2008.

- une pollution industrielle sur une partie des terrains militaires et sur

certains terrains industriels privés.

Les actions de dépollution ont été engagées début 2007. Celles engagées sur le

secteur du Bois Habité sont achevées. Elles ont été conduites par la société HPC

ENVIROTEC. Cette entreprise a analysé les remblais, sur une profondeur variant

de 0,8 mètres à environ 3,8 mètres. Les analyses ont révélé la présence :

- de polychlorobiphényles et d’hydrocarbures,

- d’éléments traces métalliques (issus de la fabrication de munitions,

douilles, cartouches, obus, caissons),

- des fractions solubles faibles, (soit quelques traces de terres polluées)

attestant de la faible mobilité des polluants contenus dans les

remblais.

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Le prix foncier du terrain, qui représente une part importante et dont l’acquisition

peut se répartir sur différentes communes. Pour le quartier de la Courrouze, les

acquisitions de terrain se sont réparties ainsi :

o Sur la commune de Rennes, 16.746.000 euros,

o Sur la commune de Saint-Jacques de la Lande, 9.726.000 euros.

La situation économique difficile. Il peut y avoir différentes phase possible dû à la

longévité d’un projet d’éco quartier, qui a un impact :

o sur le prix de la revente des logements,

o sur le prix des matériaux de construction, qui peuvent faire augmenter le prix

de construction,

La vente de logements sociaux aux offices HLM prévue par le programme

intercommunal, départemental, qui amoindrit les recettes du projet au vu des prix

de cessions moins élevés,

Les superstructures avec :

o les créations de crèches (financement pris en charge par la collectivité). Dans

notre ZAC, une crèche a été ouverte le 9 novembre 2011 avec une

capacité d’accueil de 42 places.

o les groupes scolaires (financement pris en charge par la collectivité),

Les infrastructures : TCSP(*) (savoir quantifier les recettes des TCSP car

investissement sur plusieurs années). Pour La Courrouze, la charge financière

des dépenses de transports en commun est de 4.616.940,87 euros (cf. annexe

appel d’offre) dont 2.307.000 euros d’aide de la part de Rennes Métropole. Même

s’il n’y a pas eu de création de ligne de bus, le tracé a néanmoins été modifié afin

de desservir la ZAC(*) (4 arrêts supplémentaires), qui permettent aux habitants

d’être à 15 minutes du centre-ville de Rennes. Un bus toute les 10 minutes en

heure de pointe et toute les 15 minutes en heure creuse avec une plage horaire

de 5h30 à 0h30.

À cela, il faut ajouter le projet de création d’une 2ème ligne de métro pour

l’agglomération rennaise dont la fin a été planifiée pour 2020 et dont le coût se

porte à 1029 millions d’euros. Cependant, pouvons-nous considérer la

construction de cette ligne pour le seul quartier de la Courrouze car celle-ci va

desservir d’autre quartier de Rennes. De plus, il faut pendre en compte les

recettes éventuelles des abonnements de transports en commun (cf. en annexe

prix des transports en communs)

En ce qui concerne la mise à disposition, il a été décidé que l’accès à un transport

en commun devait être situé à moins de 500 mètres pour les habitants de la ZAC.

Les fouilles archéologiques (le fond national d’archéologique préventive)

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Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane

La démolition des structures existantes. Pour notre écoquartier, 120.000 m² de

surface ont été détruits (locaux industriels ou militaires) dont le coût a été chiffrés

à 4.200.000 euros et a duré un mois de fin avril 2010 à début juin 2010.

La prise en charge des déménagements des habitants et/ou des industries et

entreprises occupant le site. Pour notre quartier rennais, cette prise en charge de

déménagement/relogement a été chiffrée à 500.000 euros,

Les charges de gardiennage sur site. Dans le cas de relogement, avant la

démolition des structures existantes, il est nécessaire de mettre en place un

gardiennage du site afin d’éviter des occupations dangereuses. Le prix de ce

gardiennage peut se chiffrer jusqu’à 150.000 euros par an et par maître-chien.

Mais s’il on veut aller au-delà des coûts imputables au projet, nous pouvons comprendre les

installations nécessaires à son bon fonctionnement. De ce fait, dans le cadre de l’augmentation

de l’urbanisation de la région rennaise, un transformateur de 225.000 volts a été installé par

ERDF afin de d’alimenter 70.000 foyers.

En fonction de toutes ces dépenses, les collectivités territoriales financeront une partie plus ou

moins importante du projet. Mais regardons plutôt comment peuvent se financer les

écoquartiers.

4.2. Le financement des surcoûts(1)

Afin de diminuer ces charges, il existe différentes solutions :

Pour l’acquisition du terrain, l’aménageur peut avoir recourt à l’achat de friches industriels

(dont le site ne serait pas ou peu pollué) ou dont la valeur foncière serait de faible valeur,

Pour avoir des frais d’infrastructures moins élevés, réaliser une implantation sur une ligne

de transports en commun existante,

Pour la dépollution du site, avoir recours à des aides :

o Nationales : L’ADEME* (40 à 50% du financement) si le programme à

aménagement durable,

o Européennes :

« LIFE + » cofinancement des travaux à hauteur de 50% sur les projets au

titre « Nature et Biodiversité »,

« FEDER » au titre :

des axes 2 « Environnement, pratiques durables et prévention des

risques »

des axes 4 « Volet territorial »

Pour les frais archéologiques, faire un appel de financement auprès du fond national pour

l’archéologique préventive.

Maintenant que nous avons compris non seulement l’origine de l’écoquartier, son analyse de

(1) Études CETE de Lyon

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coûts et les acteurs qui sont impliqués dans le projet, regardons de plus près les chiffres.

4.3. La Courrouze : les coûts en chiffre

Voici le détail des coûts du projet et les recettes de l’écoquartier de la Courrouze

Description Coût Descriptions Recettes

Études 1 855 000,00 € Cessions immobilières 135 666 000,00 €

Maîtrise foncière 37 966 000,00 € recettes diverses 2 783 000,00 €

Aménagements extérieurs 78 266 000,00 €

Participation Rennes Métropole sur travaux aménagement (Bus site propre) 2 307 000,00 €

Honoraires techniques CSPS - géomètre expert - urbaniste - MOE pour aménagement … 9 808 000,00 € Autres participations 10 952 000,00 €

Impôts fonciers 750 000,00 € TVA 23 657 000,00 € Tva sur recettes 23 657 000,00 €

Communication 1 000 000,00 € Frais financiers 4 202 000,00 € Frais divers 2 511 000,00 € Rémunération de l'aménageur 13 302 000,00 € Participation des collectivités 2 048 000,00 € Total 175 365 000,00 €

175 365 000,00 € Tableau 3 - Bilan Prévisionnel du projet de la Courrouze

Afin de mieux cerner les postes les plus importants, nous pouvons traduire chaque coût en ratio

sur le total des dépenses

Description Ratio / coût total

des dépenses

Études 1,06%

Maîtrise foncière 21,65%

Aménagements extérieurs 44,63%

Honoraires techniques 5,59%

Impôts fonciers 0,43%

TVA 13,49%

Communication 0,57%

Frais financiers 2,40%

Frais divers 1,43%

Rémunération de l'aménageur 7,59%

Emprunts 0,01% Tableau 4 - Ratio des dépenses du projet

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Nous pouvons voir ici les postes importants que sont les aménagements extérieurs et la maîtrise

foncière. Il est donc primordial pour avoir un retour sur investissement de bien définir le plan de

déplacement urbain pour inciter les habitants à utiliser les transports en communs. Malgré la

technicité du projet, les études ne représentent à peine plus de 1%, les frais intérêts d’emprunts

ne sont pas très significatifs dans le projet car, comme nous l’avons défini précédemment, les

emprunts ne sont pas significatifs et leur remboursement sur 9 ans, ce qui génère peut de frais

financiers.

Mais il est également utile et nécessaire de savoir interpréter le poste de l’aménagement.

Analyser le coût du poste aménageur, son coût au m² ainsi que celui de la dépollution du site.

Description ratio

Dépollution / m² 5,24 €

Rémunération aménageur par m² 11,62 € Tableau 10 - Autres informations des coûts de l’écoquartier

La dépollution du site ne représente à peine plus de 5 euros par mètre carré. Autre point

important : la mise en vente des logements sera-t-il à un prix abordable ? Pour cela, il est

important d’analyser le contexte économique et ses variables car ce projet est réalisé dans le

but ultime de satisfaire et d’attirer des familles de tous les horizons.

Rennes Nationale

Habitants 210200

Revenu moyen annuel 15 940 € 15 027 €

Prix moyen de vente 3200 €/m² 3197 €/m²

Location €/m²/mois 12,22 €

Logements vacants 5,8% 8% Tableau 11 - Contexte économique de la ville de Rennes

Comme nous pouvons le voir, le revenu moyen annuel sur la région de Rennes est

sensiblement supérieur à celui de la moyenne nationale mais avec un prix de vente au mètre

carré des logements quasi-égal à la moyenne nationale.

Vous trouverez en annexe une liste non-exhaustive des propositions de logements des

promoteurs immobiliers du site. Il est difficile parmi cette liste d’avoir le recul nécessaire quant

au prix du marché. Le graphique ci-dessous permet de mieux apprécier la situation.

Tableau 12 - Courbe des prix au m² /surface vendue

0

1000

2000

3000

4000

5000

33

46

48

54

54

62,

5

64

70

70

76,

5

83

89

89

89

95

98

100

104

105,

5

106

106

108

117

129

153

153

Prix moyen au m²

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Bilan

La réalisation d’un écoquartier est une opération financière pluriannuelle. Des référentiels

permettent de monter cette opération afin de respecter la charte des écoquartier. Néanmoins, il

est nécessaire d’acquérir les terrains non loin des centres urbains. La crise économique et la

rareté des logements à un prix abordable ont poussé les ménages à s’éloigner de leur lieu de

travail. Il est donc nécessaire et obligatoire de ramener les ménages à reprendre possession

des zones urbaines. Les surcoûts économiques n’aboutissent pas à des prix de logements

prohibitifs. Nous pouvons constater, en ce qui concerne le projet de la Courrouze, que le prix de

vente des logements est sensiblement supérieur à la moyenne locale (cf. tableau 9 – Courbe

des prix au m²/surface vendue). Cependant, il faut comprendre que le site dispose non

seulement d’une qualité environnement (logement avec la qualité Habitat&Environnement), mais

également la proximité des services et du centre de Rennes via des transports en commun, des

centres commerciaux, des centres de télétravail. C’est un des atouts qui attire les gens à

acquérir et louer ces propriétés.

Quid des aménagements communs ? De nombreuses villes européennes ont profité des

subventions européennes pour leurs projets de quartier, ceux-ci devenant parfois des vitrines.

Chaque projet étant indépendant, il ne s’agit pas copier son voisin mais de mettre en œuvre des

démarches de développement durable pour un contexte local, avec des objectifs locaux (issus

des diagnostics partagés de développement durable du territoire).

C’est pourquoi, pour ce projet, afin de faire une synthèse, nous pouvons en tirer les conclusions

suivantes : Les aménagements extérieurs représentent un part importante des dépenses (plus

de 45% soit 78,266 millions. Cette dépense prend en compte la requalification des boulevards,

les aménagements de sites de bus, des espaces extérieurs, des traversées SNCF… Nous

pouvons voir que ces dépenses n’ont pas un impact sur le prix des logements. Ce projet ayant

déjà un budget conséquent, le projet de la création d’une nouvelle préfecture ne verra pas le

jour. Estimée à 45 millions d’euros, elle a en effet été abandonnée par l’état pour faute de

budget (source : http://www.20minutes.fr/rennes/1076883-nouvelle-prefecture-sortira-terre).

Nous sommes dans une période économique difficile. Ces opérations immobilières s’étalent sur

plusieurs décennies et subissent un contexte économique en perpétuelle évolution ; les

financements provenant pour partie des collectivités territoriales. Mais il faut prendre en

considération que ces financements proviennent pour une partie de la TSE, taxe ponctionnée

non seulement aux habitants anciens mais également aux futurs habitants.

De plus, comment pourrait-on être sûr du coût total du projet dont la fin de cession des terrains

est planifiée à 2017 ?

Mais il faut aller au-delà de cette étude d’écoquartier. Dans les années à venir, nous devrons

repenser les modes de consommations. Pour l’agglomération, une étude a été menée (cf.

annexe Études sur la consommation de la ville de Rennes) permettant de comprendre

comment repenser les habitudes de consommation, adapter la ville pour consommer des

produits locaux et ainsi avoir un faible impact environnemental avec de faibles émissions en

G.E.S(*). Mais il est aussi important de s’intéresser à la consommation de leur habitant. Plus les

produits consommés sont de source proche, plus le B.C.A sera bon. Ou même changer les

habitudes des consommateurs pour manger moins mais manger mieux.

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Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane

Enfin, les écoquartiers sont réalisés en se souciant des intérêts locaux, des habitants. Grâce à

des ateliers de travail ont permis d’améliorer les points faibles (énergie et ressource, mobilité,

économie et développement, place de l’habitant dans le projet urbain). La ville de Rennes est

depuis plusieurs années portée par des objectifs écologiques. Ce projet s’inscrit dans la

continuité. Il reste maintenant à sensibiliser les habitants dans des notions, qui ne font pas

partie des habitudes, à savoir, le covoiturage, auto-partage…).

Même si les surcoûts ne pas maîtriser en totalité, la conception d’un projet d’écoquartier et

l’implication de la population et des acteurs du marché dès le lancement est une réussite en soi

car cela permet de réconcilier la population avec son quartier.

Peut-on dire que c’est un succès politique ? Oui. Les engagements territoriaux sont bien

encadrés par les nouveaux « Établissements publics foncier », qui sont engagés dans le

respect d’une politique commune : la maîtrise de l’urbanisation territoriale.

Peut-on dire que c’est un succès économique ? D’un côté, « Oui » car l’écoquartier présente

des offres de logements économiques, et d’un autre « Non » car le coût économique est

essentiellement supportée par les collectivités territoriales, ce qui veut dire : taxes, impôts.

Peut-on dire que c’est un succès environnemental ? Oui, car la dépollution des sites

industriels, militaires sont engagées et maîtrisées grâce à des études, des bases de données…

Peut-on dire que c’est un succès social ? Oui car la population est impliquée tout au long du

projet. Mais sans rester concentré sur le quartier, nous pouvons évoquer l’implication des

partenaires du projet(les entreprises, les salariés…) dont les activités sont engagées sur

plusieurs années et qui permette un développement économique très fort. Mais attention, la vie

d’un quartier doit être sans cesse entretenue par les habitants. Ce sont eux qui vont faire

perdurer l’idée originelle et faire que le climat reste bon et chaleureux, à l’inverse des anciennes

citées des banlieues. C’est donc tout l’intérêt d’un programme d’implanter des activités

économiques (bureaux, commerces, services…)

Pour ainsi dire, afin d’avoir le meilleur retour sur investissement, il faut que tous les

aménagements extérieurs et notamment les sites Bus propres, les créations de lignes…

appartiennent au domaine publique car c’est essentielle pour amortir les investissements

engagées

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Glossaire

ADEME Agence Départementale de l’Équipement et de la Maîtrise de l’Énergie

Agenda 21 Plan d'action pour le XXIe siècle. Adopté par 173 chefs d'État lors du sommet de la

Terre, à Rio de Janeiro, en 1992. Avec ses 40 chapitres, ce plan d'action décrit les

secteurs où le développement durable doit s’appliquer dans le cadre des collectivités

territoriales. Il formule des recommandations dans des domaines aussi variés que :

la pauvreté, la santé, le logement, la pollution, la gestion des mers, des forêts et des

montagnes, la désertification, la gestion des ressources en eau et de

l’assainissement, la gestion de l’agriculture, la gestion des déchets

ANRU Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine

BEPOS Bâtiment à Énergie Positive

Biotope Les biotopes terrestres, influencés par la latitude, l'altitude et l'humidité associée,

ainsi que par le régime des températures, varient géographiquement depuis les

tropiques jusqu'à l'Arctique et incluent les différents types de forêts, de prairies, de

landes et de déserts. Ces biotopes associent également les éléments d'eau douce:

les fleuves, les lacs, les étangs et les marécages. L'environnement marin est

constitué par : l'océan proprement dit, le littoral, les eaux peu profondes, les fonds

marins, les rivages rocheux, les rivages sableux, les estuaires et les marécages

associés aux marées. La découverte, ces dernières années, de chaînes vivantes

aux abords des cheminées hydro thermiques des fonds des océans, et dont la base

est le soufre, s'est révélée d'un grand intérêt scientifique.

CETE Centre d’études techniques de Lyon

Cityroul service payant de partage de véhicule pour l’agglomération rennaise

EPCI Etablissement public de coopération intercommunale

ECS Eau Chaude Sanitaire

EP Eaux Pluviales

GES Gaz à effet de serre

Permaculture science de conception de cultures, de lieux de vie, et de systèmes agricoles

humains utilisant des principes d'écologie et le savoir des sociétés

traditionnelles pour reproduire la diversité, la stabilité et la résilience des

écosystèmes naturels.

PCET Plan Climat énergie Territorial est un projet territorial de développement durable dont

la finalité première est la lutte contre le changement climatique.

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PDU Plan de déplacement urbain

PMR Personne à mobilité réduite

MWH Mégawatt/heure

SAEM Société Anonyme à Économie Mixte

SCOT Schéma de cohérence territorial

SBAFER société bretonne d’aménagement foncier et d’établissement rural

Loi SRU loi « relative à la solidarité et de renouvellement urbain »

TCSP Transport en commun en site propre

TSE Taxe spéciale d’équipement

VEFA La vente en l’état futur d’achèvement est un contrat par lequel un tiers construit un

ouvrage dont il revend une partie à l’administration au fur et à mesure de la

construction de cet ouvrage (cf. art. 1601-3 du code civil). Le vendeur conserve les

pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

ZAC Zone d’aménagement concertée

ZAD Zone d'aménagement différé est un secteur où une collectivité locale,

un établissement public y ayant vocation ou une SEM titulaire d'une convention

d'aménagement dispose, pour une durée de 6 ans, d'un droit de préemption sur

toutes les ventes et cessions à titre onéreux de biens immobiliers ou de droits

sociaux.

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Bibliographie

Principes des écoquartiers

Site internet : http://www.developpement-durable.gouv.fr/spip.php?page=article&id_article=20317

« Concevoir et évaluer un projet d’écoquartier », de Catherine Charlot-Valdieu et Philippe

Outrequin

Éditions : Le moniteur

Le financement des écoquartiers

Site internet : Développement durable du gouvernement

« Nos villes en 2050 »,

Éditions : TERRA ECO, Octobre – Novembre 2012

Le financement des écoquartiers, juillet 2010

Rapport du ministère de l’Écologie, du développement durable, des Transports et du logement

en partenariat avec le Centre d'Etudes Techniques de l'Equipement de Lyon, du CETE de Nord-

Picardie, du CETE Sud-Ouest, du CETE de l’Ouest

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ANNEXES

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Acteurs du projet de la Courrouze

Pilotage du projet

Territoire &

Développement

Futur gestionnaire

Ville de Rennes

Futur gestionnaire

Ville de Saint-Jacques de la

Lande

Autres Partenaires

Services de l’État,

Constructeurs,

CDC...

Groupe de

concertation

Collectifs Handicap,

déplacements,

Histoire

Rennes Métropole

Initiateur du projet et concédant-Suivi

Technique et gestionnaire du TCSP

COMITÉ DE PILOTAGE

Instance décisionnelle

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Les procédures opérationnelles

Zone d’aménagement concertée

Acteurs principaux Collectivité, EPCI, SEM

Engagements financiers de la collectivité

Risque pris par l’aménageur mais avec un engagement financier défini en amont par la collectivité

Niveau d’équipement initial

En générale le secteur à aménager n’est pas ou peu équipé

Zonage réglementaire (PLU)

Ce sont les zone U et AU du plan de zonage des PLU

Outils réglementaires d’encadrement du projet

Les PLU intègre les PADD. Un cahier des charges est établi à chaque cession de terrain

Outils de financement s des voies, réseaux, équipements

Le concessionnaire finance les réseaux mais il peut être aidé par les collectivités publiques (sommes qui sont négocié avant le contrat d’aménagement)

Outils de maîtrise foncière de la collectivité

Création d’une ZAD ou d’une déclaration d’utilité publique permettant d’exproprier dans le périmètre de la ZAC

Diversité du programme

Définie dans le cahier des charges de l’écoquartier (mixité sociale…)

Forme urbaine produite

Maîtrise total de la gestion urbaine = gestion des constructions, gestion des déplacements urbains, gestion des aménagements des espaces publics

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Assistant à MOA

Aide à la rédaction d’un

cahier des charges

Aide du choix des

prestataires

Expertise technique…

Études

• Études de définition des périmètres

d’intervention (phase anticipation)

• Réalisation de plans d’actions fonciers

(phase impulsion)

• Études techniques liées aux acquisitions

(notamment en cas de foncier dégradé) et

à la demande de la collectivité lors de la

cession des terrains acquis (mise en

concurrence pour choix du futur

aménageur)

Pertinence du projet

=

Hypothèse de programme

Condition techniques

Conditions juridiques

Conditions économiques

- Expropriation

- Droit de préemption

- Libération des baux

- Indemnités versées

Gestion déléguée à la

Collectivité

Territoriale

Propre Gestion du foncier

Démolition

Dépollution

Aménageur = viabilisation

Mission de l'Établissement Public Foncier de Bretagne

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Grille des écoquartier 2010/2011

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Représentation du contrôle de l’EFP de Bretagne

(Source : http://www.foncierdebretagne.fr)

Exerce une tutelle

E.P.F de BRETAGNE

Ministère de l’écologie,

de l’énergie, du

développement durable

et de la mer

(MEEDDEM),

Le ministère de

l’économie, de

l’industrie et de l’emploi

Le ministère du budget,

des comptes publics et

de la fonction publique

Le Préfet de Bretagne

Contrôle les

délibérations et les

décisions

La Cour des Comptes

Contrôle les

comptes

La Contrôleur financier

Contrôle la gestion

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Conseil d’administration de l’EPF de Bretagne

(Source : http://www.foncierdebretagne.fr)

Objectifs

Détermination de l’orientation de la

politique de l’établissement et le plan

pluriannuel d’interventions

Fixer annuellement le montant de la

Taxe Spéciale d’Equipement

Approuver le budget et autoriser les emprunts

Approuver les conventions-cadres

PRÉSIDENT

Est élu du collège des représentants du

conseil régional

12 représentants des conseils généraux

3 Représentants du conseil général de Côtes d’Armor

3 Représentants du conseil général du Finistère

3 Représentants du conseil général d’Ille et Vilaine

3 Représentants du conseil général du Morbihan

12 Représentants du

conseil régional de

Bretagne

2 Représentants de la

communauté urbaine de

Brest Métropole Océane

10 Représentants des

communautés

d’agglomération (Lannion,

Morlaix, Lorient, Saint-

Malo, Vannes, Vitré,

Quimper, Rennes, Saint-

Brieuc

5 Représentants des

communautés de

communes

3 représentants des chambres consulaires de Bretagne

1 Représentant de la chambre des commerces et d’industrie de la Région Bretagne

1 Représentant de la chambre régionale d’agriculture

1 Représentant de la chambre régionale de métiers et de l’artisanat

3 représentants de l’ÉTAT

La secrétaire régionale pour les affaires étrangères de Bretagne ou son représentant

Le trésorier-payeur générale de la région Bretagne ou son représentant

La directrice de régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement de

Bretagne ou son représentant

CONSEIL D’ADMINISTRATION

Élection Définition

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Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane

Répartition du capital social et des sièges d'administrateurs au

31/12/07

Actionnaires % du

Capital

Capital

souscrit en € *

Nombre

d'actions

Nombre de

sièges

Collectivités Locales 70 %

Ville de Rennes 980 964 81 747 4

Rennes Métropole 980 964 81 747 4

Autres Actionnaires 30 %

Caisse des Dépôts et Consignations 283 632 23 636 1

Archipel Habitat 265 320 22 110 1

Dexia - Crédit Local 65 448 5 454 1

Safidi 55 200 4 600 1

Caisse Régionale du Crédit Agricole 54 540 4 545

Crédit Mutuel de Bretagne 54 540 4 545

Caisse d'Epargne de Bretagne 54 540 4 545

Particuliers (dont le Personnel) 4 032 336

TOTAL 100 % 2 799 180 233 265 12

Rôle de l'aménageur

Vous êtes l’opérateur de la collectivité qui vous a confié la mission de concevoir un projet de quartier durable sur son territoire.

L'intégration des préoccupations de développement durable dans les missions de l'aménageur procède d'une démarche nouvelle, ambitieuse et innovante.

Vous serez amené à dépasser les limites de vos missions strictes de concepteur pour :

traduire concrètement les objectifs de la collectivité en matière d’urbanisme et de développement durable pour ce nouveau projet dans une dimension transversale,

produire les conditions d'un mode de vie durable pour les futurs habitants du quartier, en relation harmonieuse avec le tissu urbain existant,

assembler et mobiliser les moyens nécessaires à la conception et au fonctionnement de votre futur quartier en vous appuyant sur des équilibres financiers qui ne conduisent pas à privilégier les investissements de court terme,

et associer tous les partenaires et institutions nécessaires à la réussite d'un aménagement durable.

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Mécanisme de lancement d’un projet d’écoquartier

CA

HIER

DES C

HA

RG

ES

APPEL D’OFFRE POUR UN PROJET D’ÉCOQUARTIER = choix de l’équipe d’architecte-urbaniste

TYPOLOGIE

DE LOGEMENTS

VALEUR DE CHARGE

FONCIERE

NIVEAU DE PERFORMANCE

ENVIRONNEMENTAL

Environnemental

Niveau de Performance

Énergétique

+Implantation

+Type de label

Cahier des charges de

chantier

Chantier propre…

Prestations Techniques

Gestion des E.P(*)

Déblais/Remblais

Cahier des charges de

cession de terrain (dans le

cas d’une Z.A.C(*)

)

SCOT(*)

Options d’aménagement

Mixité sociale (familles, jeunes couples, personnes âgées…)

Revenus des futurs Locataires

Limitation de la périurbanisation

Conformité au PDD et Grenelle de l’environnement

POLITIQUE LOCALE DE L’HABITAT (PLH)

Marché tendu (25-30% des ventes <2700€/m² et 50%>3000€/m²)

Marché moyen (25-30% des ventes <2400€/m² et 50% entre 2400 et 3000€/m²)

Marché détendu (jusqu’à 80% des ventes <2400€/m²)

Allotissement du projet

Ch

oix

du

Pro

mo

teu

r

Travail collaboratif = Gestion maîtrisée des bilans

financiers des candidats

Promoteur…

Promoteur 2

Promoteur 1 Architecte Urbaniste

+ Bureaux d’études

PDU(*)

Plan d’études du remplacement

du mode de transport routier

par les transports alternatifs

PLUs

Carte

communales

Mises à jour

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Organigramme de l’Établissement Public Foncier de Bretagne

(Source : http://www.foncierdebretagne.fr)

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Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane

Qualité de l’air sur le site de Rennes (source : www.airbreizh.asso.fr)

0

50

100

150

200

250

300

Dioxyde de soufre

Dioxyde d'azote Ozone

Bilan de l'activité 2011 - Rennes St-yves

Moyenne Annuelle µg/m3

Objectif de qualité

Maximum horaire µg/m3

seuil recommandé

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Sols pollués sur le site de la Courrouze (source : www.lacourrouze.fr)

Bilan carbone aménagement (BCA) (source : concevoir et évaluer un projet

d’écoquartier – éditions Le moniteur)

Pour une évaluation des émissions du CO2

Ce qui contribue à réduire les émissions de

carbone Ce qui pourrait contribuer à réduire les

émissions de carbone

Mixité fonctionnelle Voies pour les circulations douces Transports en commun Terres déplacées stockées sur site Béton récupéré et valorisé sur site Matériaux locaux (granit) et à faible contenu en carbone Gestion écologique des espaces verts Puits de carbone créés par les espaces naturels Éclairage très performant Déchets en points d’apport volontaire Orientation optimale des bâtiments

Choix des techniques de voiries moins carbonées Encouragement au covoiturage Rapprochement du domicile au travail des salariés

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Répartition des émissions de CO2 selon le type de voiries - 2012 (source : référentiel INDI)

0,80%

21,20%

3,60%

2,80%

8,50%

13,10% 12,90%

7,40%

29,60%

Voies cyclables

Voies piétonnes

Espaces de jeux et de loisirs

Troittoirs et allées

Routes artérielles

Routes de distribution

Routes de dessertes

Voies Bus

Parkings en surface et espaces minéralisés

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Analyse des dépenses et recettes (source : rapport financier édité par Rennes Métropole)

Recettes Dépenses

Ces

sio

ns

Secteur Cleunay 6 273 000,00 €

Étu

des

Phase Pré-opérationnelle

Secteur Bois habite 13 833 000,00 € réintégration des études réglées par Rennes Métropole 440 000,00 €

Secteur EuroShelter 16 255 000,00 € Phase de dossier de réalisation

Secteur Pôle Courrouze 16 525 000,00 € Honoraires TERRITOIRES 65 000,00 €

Secteur Jules Verne 1 722 000,00 € Honoraires Tiers Divers 984 000,00 €

Secteur Grande Prairie 11 275 000,00 € Phase Opérationnelle

Secteur Maisons dans le bois 8 893 000,00 € Honoraires Tiers Divers 366 000,00 €

Secteur Pôle Mermoz 17 458 000,00 €

Maî

tris

e fo

nci

ère

Acquisition foncière sur Rennes 16 746 000,00 €

Secteur Pilate 11 832 000,00 € Acquisition foncière sur Saint-Jacques de la Lande 9 726 000,00 €

Secteur Domino 27 493 000,00 € Éviction de locataire (indemnisation des entreprises) - €

Secteur grand équipement 4 107 000,00 € Frais d'actes (notaire, géomètre, arpentage…) 794 000,00 €

recettes diverses 2 783 000,00 € Déménagement/relogement de locataires (particuliers) 500 000,00 €

Participation Rennes Métropole sur travaux aménagement 2 307 000,00 € Déconstruction 4 200 000,00 €

Autres participations 10 952 000,00 € Dépollution 6 000 000,00 €

Trav

aux

d'a

mén

agem

ent Espaces publics hors secteur (Boulevards, site Bus Propre…) 22 422 000,00 €

Espaces publics dans le secteur 45 278 000,00 €

Aménagement des traversées SNCF 6 136 000,00 €

Aménagement des traversées de la rocade - €

Imprévus et aléas 4 430 000,00 €

Par

tici

pat

ion

colle

ctiv

ités

Participation Collectivités publiques sous MOA (Ville Rennes) 1 534 000,00 €

Participation Collectivités publiques sous MOA (st-Jacques de la Lande 257 000,00 €

Participation Collectivités publiques sous MOA Rennes Métropole 257 000,00 €

Honoraires techniques CSPS - géomètre expert - urbaniste - MOE pour aménagement … 9 808 000,00 €

Frais divers (fluides, réparations diverses, Nettoyages espaces…) 2 511 000,00 €

Impôts fonciers 750 000,00 €

Plan de communication 1 000 000,00 €

Rémunération aménageur 13 302 000,00 €

Frais financiers 4 202 000,00 €

Tva sur recettes 23 657 Tva sur les dépenses 23 657 000,00 €

Total recette 151 708 000 € 151 708 000 €

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Tableau d’amortissement des emprunts et des frais financiers (source : Bilan Financier de « Rennes

Métropole »)

Dépenses en K€ 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Emprunt 1 8 500 Emprunt 2

3 500

Emprunt 3

1 200

Amortissement 1

1 375 3 000 3 000 1 125 Amortissement 2

1 200 800 750 750

Amortissement 3

300 400 400 100

Capital sur emprunt disponible 8 500 3 500 0 1 200 -1 375 -4 200 -4 100 -2 275 -1 150 -100 0

Capital sur emprunt disponible cumulé 8 500 12 000 12 000 13 200 11 825 7 625 3 525 1 250 100 0 0

Frais financiers 0 510 720 720 792 710 458 212 75 3 0

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Programme sur la Courrouze (source Google map)

Secteur Bois Habité Dominos

Nom

BH

1

BH

4

Gym

nas

e B

H6

Cas

e A

lté

BH

3

BH

2

BH

7

D0

1 -

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lios

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Vila

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du

Cré

dit

Agr

ico

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05

D0

7

D1

0

Commune Renn

es Rennes Rennes Renn

es Renn

es Renn

es St Jacques de

la Lande St Jacques de

la Lande St Jacques de

la Lande St Jacques de

la Lande St Jacques de

la Lande

Type de programme

Logement

Logement

Équipements publics

Logement

Logement

Logement

Bureaux et

Activités

Bureaux et Activités

Commerces et Services

Bureaux et Activités

Commerces et Services

Commerces et Services

Restaurant

Bureaux et Activités

Equipements

publics

Bureaux

SHON 9680 9717 1132

0 6400 9542 7800 18400 7500 20200 10000

No

mb

res

de

loge

men

ts Locatif social 60 64 76

Locatif aidé 59

Locatif libre

accession aidée 12 20

accession libre 57

Financement libre 62 79

Prêt locatif social

Date de permis de construire

déc-07 déc-07

janv-08 juil-07 juin-09 juil-09 nov-08

Date de commercialisatio

n oct-08

en cours

oct-08 en cours en cours fin 2009 sans objet

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Date de livraison prévisionnelle 2011

4 trim. 2009 2010 2011 à 2013 2011 2011

Secteur Maisons dans les bois La Pilate

Tota

l

Nom M

DB

3

MD

B5

Le P

arc

de la

Pila

te P

2

P1

P3

Crè

che,

éco

le

mat

ern

elle

et

élém

enta

ire

Commune Rennes Rennes St Jacques de la

Lande St Jacques de la

Lande St Jacques de la

Lande Rennes

Type de programme

Logements

Logements Logements

Bureaux et Activités Commerces et

Services

Logements collectifs (80) et maisons (24)

Logement Bureaux et Activités

Commerces et Services Services

SHON 3594 1788 3010 5442 m² utiles

No

mb

res

de

loge

men

ts

Locatif social 18 20 238

Locatif aidé 53 30 20 162

Locatif libre 35 35

accession aidée 32

accession libre 66 7 130

Financement libre 141

Prêt locatif social 14 14

Date de permis de construire 06-oct-08 sept-09 06-oct-08

Date de commercialisation 2012 2012 oct-09 2010 2010 sept-15

Date de livraison prévisionnelle 2012 2012 2012 2012

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DO

MIN

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ISO

NS

DES

BO

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Pilate

BOIS HABITÉ

La C

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.maps)

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Cessions de logement sur le site de la Courrouze (liste non exhaustive)

Promoteur Secteur Type Surface moyenne Prix moyen prix moyen/m²

Icade Promotion Bois Habité T1 33 122000 3697

Akerys Promotion T2 46 137525 2990

Pigeault Immobilier Pilate T2 48 172000 3583

Secib Cleunay T2 54 181000 3352

Secib Casé Alté T2 54 181000 3352

Akerys Promotion T3 62,5 183100 2930

Icade Promotion Bois Habité T3 64 200000 3125

Secib Cleunay T3 70 233000 3329

Secib Casé Alté T3 70 233000 3329

Akerys Promotion T4 76,5 223650 2924

Pigeault Immobilier Pilate T3 83 283000 3410

Secib Cleunay T4 89 292000 3281

Secib Casé Alté T4 89 292000 3281

Secib T4 89 242890 2729

Icade Promotion Bois Habité T4 95 258000 2716

Blot immobilier T4 98 399000 4071

Pigeault Immobilier Pilate T4 100 330000 3300

Secib T5 104 265895 2557

Pigeault Immobilier Pilate T5 105,5 345500 3275

Secib Cleunay T5 106 328000 3094

Secib Casé Alté T5 106 328000 3094

Icade Promotion Bois Habité T5 108 290000 2685

Blot immobilier T5 117 479000 4094

Pigeault Immobilier Pilate T5 129 410000 3178

Secib Cleunay T6 153 477000 3118

Secib Casé Alté T6 153 477000 3118

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Transport en commun (source : www.rennes-métropole.fr)

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Transport et prix des abonnements (source : www.star.fr )

Prix des abonnements

Tranche d'âge mensuel Annuel

Moins de 20 ans 26,9 255

20-27 ans 30,3 276

27-65 ans 44,2 426

+ 65 ans 27 267

Gratuité sociale

Composition du ménage Plafond des ressources mensuelles

Personne seule 976,99 €

Couple 1 371,77 €

Couple avec 1 enfant 1 453,51 €

Couple avec 2 enfants 1 650,98 €

Couple avec 3 enfants 1 898,58 €

Couple avec 4 enfants 2 124,99 €

Couple avec 5 enfants 2 376,66 €

Personne seule avec 1 enfant 1 371,77 €

Personne seule avec 2 enfants 1 453,51 €

Personne seule avec 3 enfants 1 650,98 €

Personne seule avec 4 enfants 1 898,58 €

Personne seule avec 5 enfants 2 124,99 €

Par enfant supplémentaire 240,13 €

Remarques : Il faut également noté que la gratuité est bien entendu appliquée pour les personnes

handicapées

Dans le cadre de l’amélioration de la circulation, la carte Korrigo permet de cumuler plusieurs titres de

transport et donc de favoriser l’usage des transports en communs.

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Études sur la consommation de la ville de Rennes

Superficie 640 km²

Communes

38

Habitants 405.214 Tableau 5 - Chiffres de l'agglomération de Rennes

Objectifs 2012 2020

Changer leur consommation

œufs 3,6% 1,5%

viandes et poissons 8,0% 19,8%

Produits laitiers 10,6% 10,1%

Légumes 17,4% 5,9%

Optimiser les terres agricoles

Parcs +50%

Jardins privés +50%

Jardins publics +40%

Squares +30%

Planter les arbres fruitiers dans des équipements sportifs

+10%

Consacrer des forêts à la production de fruits à coques (Châtaigniers, Noyers)

30%

Installer une ceinture agricole autour de la métropole

6,3km de large

Tableau 6 - Objectifs des consommations pour devenir "locavore"

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La Contribution Economique Territoriale (CET) et l'auto-

entrepreneur (Source www.cci.fr)

Depuis le 1er janvier 2010, la Contribution Economique Territoriale (CET) remplace la Taxe Professionnelle. En tant qu’auto-

entrepreneur, vous pouvez être redevable d’une partie de la CET.

La CET, c’est quoi et qui la paie ?

La CET est composée de :

La Cotisation sur la Valeur Ajoutée (CVAE)

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).

En tant qu’auto-entrepreneur :

Vous êtes exonéré automatiquement de la CVAE puisque toutes les entreprises réalisant moins de 152 500€ de chiffre d'affaires en

sont exonérées.

vous êtes exonérés de CFE pour une durée temporaire : l’année de la création de l’auto-entreprise et les deux années suivantes à

conditions :

- d'avoir effectué une déclaration provisoire mentionnant la demande d’exonération temporaire avant le 31 décembre de l’année de

début d’activité (ou dans les 3 mois suivant la création si celle-ci intervient à partir d’octobre),

- de ne pas avoir un conjoint, partenaire de PACS, ascendants et descendants, ayant exercé, au cours des 3 années précédentes, une

activité similaire.

Après cette exonération, tous les redevables de la CFE sont assujettis à une cotisation minimum ; elle sera établie au lieu du

principal établissement du redevable à partir d’une base dont le montant est fixé par l’assemblée délibérante de la commune

(entre 200 € et 2000 € environ en fonction des communes).

Le montant de la cotisation minimum est revu chaque année.