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Cette performance s’explique notamment par la signature de cinq transactions d’envergure totalisant à elles seules près de 82 000 m², soit un tiers de la demande placée. Indépendamment de ces grandes transactions, le segment des moins de 500 m² a été particulièrement actif représentant 83% du nombre de transactions signées en 2013. L’offre immédiate reste au même niveau et le taux de vacance se stabilise à 5,3% sur l’ensemble de l’agglomération. Nous avons enregistré quelques réajustements ponctuels et une stabilisation des valeurs faciales autant sur les valeurs prime que de seconde main. Le loyer prime de référence de la Part Dieu s’établit désormais à 270 € HT/m²/an, et la valeur « top » de 310 € HT/m²/an atteinte dans la cadre de la transaction SNCF dans la tour « Incity ».
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Le marché tertiaire en région lyonnaise Janvier 2014
Excellente année 2013 sur le
marché lyonnais
L’agglomération a bénéficié d’une éclaircie économique confirmée
par l’INSEE. L’environnement économique s’est en effet détendu au
fil des mois, avec notamment une sortie de récession de la zone
euro et un redressement du climat des affaires en Europe. Bien que
modestes, ces signaux demeurent encourageants. Cette légère
amélioration ne peut cependant pas être considérée comme une
réelle reprise, et un certain nombre d’indicateurs restent sous
tension. Le nombre de défaillances d’entreprises se maintient à un
niveau élevé , et les quelques annonces de plans sociaux
importants touchant des établissements lyonnais au cours de
l’année ont témoigné des difficultés rencontrées. Ces obstacles
incitent à la vigilance sur l’évolution future de l’emploi salarié dans
un contexte au hausse régulière du chômage depuis 5 ans.
Paradoxalement, l’immobilier tertiaire a enregistré un excellent
niveau de surfaces placées.
Les grandes transactions sont de retour à Lyon
Ce sont plus de 250 000 m² qui ont été transactés en 2013. Un très
bon cru qui s’est construit sur un nombre important de grandes
transactions. Le haut niveau de demande du premier semestre s’est
confirmé sur le reste de l’année, qui est restée très dynamique.
Cette belle performance s’est principalement construite sur des
transactions d’envergure qui représentent un tiers des surfaces
louées en 2013. Il s’agit tout d’abord de la prise à bail par la SNCF
de 22 000 m² dans la Tour Incity, pour y transférer sa direction
régionale, et qui décentralisera de la région parisienne ses services
liés à l’exploitation des TER. Cette transaction permet de remplir à
plus de 50% la future plus haute tour de Lyon, actuellement en
travaux et dont la livraison est prévue pour fin 2015. Autre
transaction notable, les deux signatures du groupe Sanofi : un
BEFA (bail en état futur d’achèvement) pour 22 000 m² sur un
terrain de Plastic Omnium à Gerland dont les travaux s’achèveront
en 2015 ainsi que la prise à bail par Sanofi Pasteur MSD dans la
toute nouvelle opérations Ambre également située à Gerland sur
une surface de 6 100 m². Enfin, la signature d’un clé-en-main locatif
par Alstom Transport de 36 000 m² dont 29 000 m² de bureaux, sur
le pôle multimodal du Carré de Soie à Villeurbanne vient compléter
cette liste. Il s’agit du futur siège régional de l’entreprise qui sera
livré dans le courant de l’année 2015. Ce programme représente la
plus importante transaction locative jamais signée sur le marché
lyonnais. Ajoutons la construction d’un immeuble de bureaux de
5 500 m² par Plastic Omnium sur son terrain à Gerland afin d’y
installer son siège.
Le marché lyonnais évolue vers des opérations de plus en plus
importantes afin de répondre à la concrétisation de schémas
immobiliers conçus par de grandes entreprises visant à regrouper le
plus souvent plusieurs implantations en un site unique.
Bon comportement du segment des PMS
Les surfaces de moins de 500 m² restent un socle solide du marché
lyonnais et ne représentent pas moins de 83% du nombre de
transactions réalisées sur le territoire.
Leur impact sur le volume reste important et représentent en
moyenne un tiers du volume global depuis 6 ans. Cela reste
également un bon indicateur du dynamisme de l’économie locale.
Pulse • Le marché tertiaire en région lyonnaise • Janvier 2014 Page 2
Lyon intra-muros concentre 80% de la demande placée
Le secteur Part-Dieu confirme sa position de marché leader à Lyon
avec plus de 53 000 m² placés sur l’année, soit 21% du volume
global. Cette belle performance est notamment due à la prise à bail
de 22 000 m² par la SNCF sur Incity, mais aussi de MMA sur près
de 5 000 m² sur l’immeuble Be.
Le secteur de Gerland enregistre une excellente année avec près
de 38 000 m² signés. Outre la signature pour 18 500 m² de Sanofi,
on note 4 autres transactions de plus de 1 000 m² : Sanofi Pasteur
MSD sur l’immeuble neuf Ambre pour 6 100 m², Gras Savoye
également sur la même opération pour 1 700 m², CLI 6ème Sens
Quai Claude Bernard pour 1 400 m², et enfin SMC Lyon Sport Santé
preneur de 1 000 m² sur les Jardins d’Entreprises.
Gerland apparait aujourd’hui comme une véritable alternative
d’implantation pour les grands utilisateurs. Le secteur dispose d’un
parc de 585 000 m² de bureaux et propose des immeubles de
bureaux neufs répondant aux dernières certifications
environnementales à des valeur compétitives, autour de 215 € pour
les produits prime (contre 270 € voire 285 € pour La Part-Dieu).
Enfin sur le secteur de Villeurbanne la Soie, on pourra retenir une
signature significative : Alstom sur « Le Silky » sur environ 30.000
m² renforçant l’identité du territoire de ce secteur en pleine mutation.
Les valeurs locatives restent stables
Dans l’ensemble, les valeurs locatives se maintiennent sur les
secteurs disposant d’un bon équilibre entre l’offre et la demande, ce
qui n’est pas le cas sur des marchés plus concurrentiels où les
valeurs locatives sont étudiées de près par les preneurs potentiels,
et peuvent faire l’objet de réajustement. On peut donc assister
ponctuellement à de légères baisses de loyer facial.
Le loyer prime de La Part-Dieu accuse une légère baisse et se
positionne actuellement à 270 € HT/m²/an, la plus haute valeur
enregistrée se le marché restant la transaction signée sur la Tour
Incity à 310 € HT/m²/an.
Même tendance pour les secteurs de la Presqu’Ile, de Confluence,
et du 6ème arrondissement qui affichent des valeurs « top » stables
comprises entre 230 et 250 € HT/m²/an avec un niveau d’offres
disponibles faible.
L’évolution est plus contrastée pour les valeurs locatives dans le
seconde main avec en tête le 6ème arrondissement et la Presqu’Ile
dont les valeurs locatives moyennes se positionnent entre 190 et
210€, valeur soutenue par le déficit chronique d’offres disponibles.
Sur les autres secteurs, les loyers de seconde main sont
généralement en légère baisse et se positionnent entre 150 et 170
euros en intramuros et sous la barre des 130 euros pour la
périphérie.
Statu quo pour l’offre disponible
Le niveau d’offre a légèrement augmenté au fil des trimestres durant
l’année 2013 pour atteindre environ 300 000 m². La stratégie de
rationalisation des surfaces opérées par la plupart des utilisateurs
ainsi que des récentes libérations expliquent en partie ce
phénomène, les surfaces neuves disponibles restant quant à elles
stables. Les pré-commercialisations restent importantes notamment
pour les grandes prises à bail, ce qui n’impacte donc pas
directement le stock d’offres existant disponible immédiatement.
Les taux de vacance restent contrastés d’un secteur à l’autre. La
périphérie se situe en moyenne à un niveau de vacance un peu plus
important avec 6,1% contre 4,9% pour l’intramuros.
Le secteur de La Part Dieu jusqu’alors sous-offreur, avec un taux de
vacance autour de 3% devrait sortir dans les mois qui viennent de
cette situation de pénurie. Les prochaines livraisons des deux
opérations neuves « Equinox » (10 300 m²) et « Be » (11 000 m²
dont 6 200 m² encore disponibles) devraient apporter un peu de
fluidité sur le marché et pourraient susciter l’intérêt d’utilisateurs à la
recherche d’opportunités sur ce secteur. Des libérations de grandes
surfaces de qualité vont également intervenir en 2014 et devraient
retrouver facilement preneur.
A ce jour, on compte 182 000 m² de projets cours de construction
dans l’agglomération livrables d’ici 2017. Les deux tiers de ces
surfaces sont d’ores et déjà pré-commercialisées, ce qui démontre
s’il le fallait encore, l’attrait des grands utilisateurs pour les surfaces
neuves.
Pulse • Le marché tertiaire en région lyonnaise • Janvier 2014 Page 3
Perspectives 2014 : des
raisons d’être optimiste
La bonne dynamique du marché lyonnais n’a pas faibli au cours de
l’année et le bon démarrage amorcé dès le 1er trimestre a perduré
au fil des mois. La qualité et la diversité des offres proposées sur le
marché sont de véritables atouts pour l’agglomération lyonnaise. La
demande pour les produits neufs demeure soutenue et devrait
continuer de se maintenir dans l’année à venir notamment sur les
secteurs recherchés.
Côté offre, l’écart continue de se creuser entre les différents
secteurs géographiques, notamment entre les secteurs tertiaires
recherchés et les secteurs dits « secondaires ». Cette tendance
devrait encore s’accentuer au fil des mois.
Qui plus est, l’agglomération lyonnaise poursuit sa stratégie de
développement tertiaire autour de grands projets urbains,
complémentaires en termes de produits proposés et en adéquation
avec les attentes des utilisateurs. En 2013, les livraisons se sont
accélérées etpas moins de 190 000 m² sont sortis de terre, dont
62% pré-loués.
Actuellement 182 000 m² de bureaux sont en chantier sur
l’agglomération lyonnaise, la quasi-totalité en intramuros. Seules
36% de ces surfaces sont encore disponibles à la
commercialisation. L’engouement des utilisateurs (notamment sur
les grandes surfaces) n’est plus à prouver et démontre
l’inadéquation entre leurs besoins et les offres de seconde main
proposées.
Dans un contexte où la demande pour les produits neufs demeure
soutenue et que l’offre reste maîtrisée sur les secteurs tertiaires les
plus recherchés, les valeurs locatives faciales haut-de-gamme
devraient se maintenir.
Des projets d’envergure, initiés en 2013, doivent se concrétiser
dans le courant du premier semestre 2014 insufflant ainsi une
dynamique positive sur le marché lyonnais.
Pulse • Le marché tertiaire en région lyonnaise • Janvier 2014 Page 4
Les indicateurs clés du marché tertiaire en région lyonnaise en 2013
Secteur CECIM Demande
placée 2013
Evol. demande placéee
2013 vs 2012
Offre immédiate
(m²)
Taux de vacance immédiat
Loyer "top prime"
(€/m²/an)
Loyer moy. de 2nde
main (€/m²/an)
Presqu'île 6 361 m² 8% 7 153 m² 3,0% 270 209
Confluence 5 162 m² 54% 10 718 m² 5,2% 250 144
Vaise / Fourvière 14 853 m² 4% 36 258 m² 7,4% 200 131
Lyon 6° / Préfecture 7 327 m² -15% 17 025 m² 3,7% 230 178
Tonkin / Saint Clair 10 086 m² 13% 16 156 m² 6,9% 185 126
Villeurbanne / Carré de Soie 46 225 m² 141% 18 124 m² 8,9% 185 133
Part Dieu 53 299 m² 44% 36 737 m² 3,3% 270 165
Hôpitaux / Lyon 8° 13 426 m² 60% 13 449 m² 4,7% 160 125
Lyon 7° / Gerland 45 283 m² 144% 32 056 m² 5,5% 215 138
Total Intramuros 202 022 m² 63% 187 676 m² 4,9% 270 150
Grand Lyon Est 20 364 m² -9% 30 648 m² 6,6% 165 114
Grand Lyon Sud Ouest 1 537 m² -76% 4 792 m² 2,9% 135 113
Grand Lyon Nord Ouest 21 206 m² 8% 47 842 m² 7,4% 160 128
Autres secteurs 6 838 m² -41% 29 611 m² 6,7% 170 115
Total Périphérie 49 945 m² -17% 112 893 m² 6,1% 170 125
Total Région Lyonnaise 251 967 m² 37% 300 569 m² 5,3% 270 147
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