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• L’offre de bureaux à double vitesse, mais des propriétaires tous très attentifs aux contraintes opérationnelles et financières des locataires ; • Une baisse encore limitée des loyers de présentation, mais des loyers économiques se négociant nettement en deçà des valeurs faciales ; • Face à un marché porteur et à l’environnement économique incertain, les choix à la fois prudents et avisés des entreprises : optimisation des surfaces, renégociations des loyers, déménagements au plus proche et/ou dans des immeubles de qualité. • A l’avenir, dans un contexte toujours chahuté, d’intéressantes opportunités à saisir, compte tenu de l’érosion des loyers faciaux, du niveau des loyers économiques et des mesures d’accompagnement « sur-mesure » que les propriétaires sont prêts à accorder.
Citation preview
Perspectives Entreprises Ile-de-France 1er semestre 2013
Nouveaux comportements côté propriétaires : l’écoute est plus que jamais de mise !
Une offre de bureaux à double vitesse, mais des
propriétaires tous très à l’écoute de leurs locataires
A l’issue du 1er semestre, et après de nombreux trimestres
de stabilité, l’offre de bureaux disponible en Ile-de-France
augmente, pour atteindre près de 3,7 millions de m². Elle
entraine dans sa hausse le taux de disponibilité des bureaux,
qui progresse de 0,1 point et s’établit à 6,9%. C’est à La
Défense que la progression est la plus importante, en raison
de la livraison de la tour « Carpe Diem ».
Les disponibilités restent très inégalement réparties, et la
part des immeubles neufs dans l’offre demeure limitée ;
elle s’établit à 20%. Résultat : des disparités notables
subsistent d’un secteur à l’autre, avec dans l’ensemble une
offre très réduite dans Paris intra-muros - voire une
situation de pénurie sur le segment du neuf - tandis que
les disponibilités sont abondantes en périphérie.
Les importantes disponibilités en banlieue parisienne sont à
associer à deux phénomènes : d’abord, d’importants
programmes de bureaux neufs, récemment livrés et toujours
disponibles ; ensuite, un nombre non négligeable de bureaux
de seconde main venant d’être libérés et peinant à retrouver
preneur.
Compte tenu du contexte économique, les propriétaires
sont très attentifs aux contraintes opérationnelles et
financières des entreprises. Les conditions de négociation et
de renégociation sont toujours plus intéressantes : franchises
de loyer, prise en charge des travaux, montages financiers
sur-mesure, etc.
Les loyers faciaux « haut de gamme » actent une baisse
encore limitée ce semestre dans les quartiers d’affaires
traditionnels. Toutefois, sur tous les segments de marché
et dans tous les secteurs géographiques, les loyers
économiques se négocient nettement en deçà de ces
loyers faciaux, compte tenu des efforts consentis par les
propriétaires. Une situation qui devrait perdurer.
Aux côtés du segment premium, l’Ile-de-France offre une large
gamme de loyers ; les écarts entre zones centrales et zones
périphériques continuent de se creuser, mais partout la
tendance est à la baisse : le loyer moyen de seconde main,
après plusieurs trimestres de stabilité, acte en effet une légère
baisse (-2%) par rapport à la même période l’année dernière.
Source: Jones Lang LaSalle
Source: Jones Lang LaSalle / Immostat Source: Jones Lang LaSalle / Immostat
Offre immédiate 3 684 000 m²
Conditions de marché
Loyers €/m²/an
Très favorables aux locataires
Pulse •Perspectives Entreprises • 1er semestre 2013 - Page 2
Face à ce marché porteur et à l’environnement
économique incertain, les entreprises font des choix à la
fois prudents et avisés
Depuis maintenant de longs mois, les entreprises
baignent dans un contexte récessif, peu propice aux
décisions de déménagement. Beaucoup d’entre elles sont à
la recherche d’économies via l’optimisation des mètres
carrés ou la renégociation des loyers. Une tendance
entretenue par des propriétaires soucieux de garder leurs
locataires.
Lorsqu’elles franchissent le cap du déménagement, les
entreprises sont le plus souvent motivées par des
regroupements d’effectifs ou par la volonté de modifier
en profondeur les modes de travail et d’utilisation de
l’espace. Grâce aux conditions financières attractives
qu’elles peuvent obtenir, elles choisissent généralement de
rester dans le même secteur géographique ou à
proximité. Une façon de limiter le potentiel risque social
lié à un changement de localisation. La 2ème couronne est
de ce fait moins plébiscitée, son attrait financier diminuant en
raison de l’érosion des loyers réels dans les secteurs
centraux, devenus compétitifs.
Tant qu’à déménager, les entreprises font le choix de la
qualité. Une orientation particulièrement marquée dans le
cas des grosses opérations : 75% des déménagements
dans des surfaces supérieures à 5.000 m² se portent sur
des immeubles de Grade A au cours des 12 derniers mois.
Cette importante demande d’immeubles de Grade A vient se
porter, au choix, sur des immeubles immédiatement
disponibles ou sur des projets non livrés : l’anticipation des
acteurs permet ainsi d’éviter un éventuel goulot
d’étranglement sur les immeubles de qualité.
Demain : dans un contexte toujours chahuté,
d’intéressantes opportunités à saisir en matière de
productivité, d’image et d’attractivité
L’érosion des loyers faciaux, qui avait débuté l’an passé,
devrait se confirmer dans les mois qui viennent sur
l’ensemble des secteurs de l’Ile-de-France. Les loyers
économiques, obtenus après négociation, devraient
continuer à être particulièrement attractifs. Les
propriétaires sont effectivement prêts, aujourd’hui, à
accorder des mesures d’accompagnement de plus en
plus « sur-mesure » pour répondre aux impératifs
opérationnels et financiers des locataires : prise en compte
des doubles loyers, gestion des indemnités de fin de bail,
lissage des coûts, etc.
L’offre pourrait s’accroitre dans certains secteurs et
accentuer les déséquilibres, impactant à la baisse les
loyers des secteurs les plus pourvus : la majeure partie
des développements disponibles se situe en effet en 1ère
périphérie, notamment dans le Croissant Ouest et à La
Défense, en raison de l’arrivée de grands programmes livrés
en blanc et n’ayant pas encore trouvé preneur.
D’intéressantes opportunités continueront donc à se
présenter pour les entreprises, avec la possibilité de
s’installer dans de très beaux immeubles, dotés des dernières
certifications environnementales, à des niveaux de loyers
particulièrement attractifs.
Répartition géographique des transactions
> 5 000 m² par année glissante
Source: Jones Lang LaSalle
Source: Jones Lang LaSalle / Immostat
Source: Jones Lang LaSalle
Mouvements d’entreprises
Livraisons attendues dans les 3 ans
Pulse • Perspectives Entreprises • 1er semestre 2013- Page 3
Part et nombre de mètres carrés neufs dans l’offre
disponible de bureaux
Source: Jones Lang LaSalle
Taux de disponibilité des bureaux en Ile-de-France
Cartographies de l’offre de bureaux immédiatement disponible
Source: Jones Lang LaSalle
Pulse •Perspectives Entreprises • 1er semestre 2013 - Page 4
Loyers haut-de-gamme
(en €/m²/an)
Cartographies des loyers
Loyers moyens de seconde main (en €/m²/an)
Source: Jones Lang LaSalle
Source: Jones Lang LaSalle
Pulse • Perspectives Entreprises • 1er semestre 2013- Page 5
Les livraisons d’immeubles attendues : nombre de mètres carrés actuellement en chantier et encore disponibles à la commercialisation
Cartographie des livraisons de bureaux pour demain et de
l’évolution des loyers « haut-de-gamme »
Source: Jones Lang LaSalle
2013
2014
Source: Jones Lang LaSalle
Evolution des loyers « haut-de-gamme » sur les 12 derniers mois
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