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Rive Gauche CBRE 5 rue de Dublin BP 40032 67013 Strasbourg Cedex Tel : 03.88.37.11.00 Fax : 03.88.62.02.77 [email protected] www.rivegauche-cbre.com Votre contact: Claude GENG ETUDE DE MARCHE 2011 STRASBOURG RIVE GAUCHE CBRE

Etude Rive Gauche CBRE 2011

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Bilan et perspectives, analyse conjoncturelle, offre et demande placée, transactions et valeurs.

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Page 1: Etude Rive Gauche CBRE 2011

Rive Gauche CBRE

5 rue de Dublin

BP 40032

67013 Strasbourg Cedex

Tel : 03.88.37.11.00

Fax : 03.88.62.02.77

[email protected]

www.rivegauche-cbre.com

Votre contact:

Claude GENG

ETUDE DE MARCHE 2011

STRASBOURG RIVE GAUCHE CBRE

Page 2: Etude Rive Gauche CBRE 2011

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Page 3: Etude Rive Gauche CBRE 2011

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FAITS MARQUANTS 2011

CONTEXTE ÉCONOMIQUE NATIONAL

Quartier d’affaire « Wacken Europe »

Présentation lors du SIMI du futur quartier d’affaires

international « Wacken Europe » dont la première

tranche a été attribuée à Bouygues Immobilier associé

aux architectes Christian de Portzamparc et Jean Mérat.

Cette opération développera à terme près de 100 000 m²

comprenant une extension possible du Parlement

Européen ainsi que 40 000 m² de bureaux, un complexe

hôtelier, 250 logements et des commerces.

Ce quartier d’ affaires de nouvelle génération, avec une

mixité d’activités, sera à énergie positive, une première

mondiale.

2011 fut inégale, avec une croissance proche de + 1,6 %

contre + 1,4 % en 2010. L’aggravation de la crise des

dettes souveraines en zone euro à partir de l’été 2011 a

généré une forte perte de confiance. La consommation

des ménages n’a augmenté que d’environ + 0,6 % en

2011 (+ 1,3 % en 2010) et devrait à nouveau croître

mollement en 2012 autour de + 0,5 % (faible confiance,

taux d’épargne élevé, possibles hausses des

prélèvements obligatoires, restrictions budgétaires,

chômage …). L’inflation serait modérée cette année,

autour de + 1,5 %, contre + 2,1 % en 2011.

L’investissement des entreprises a augmenté de près de

+ 4 % en 2011 (+ 2 % en 2010) et devrait afficher une

hausse modeste cette année (durcissement des

conditions de financement, perspectives économiques

incertaines, faible trésorerie des entreprises …).

Le déficit de la balance commerciale a approché 70

milliards d’euros en 2011 (hausse des prix des matières

premières, trop faible compétitivité, euro relativement

élevé …) et devrait rester conséquent en 2012.

Dans ce contexte très incertain, 2012 ne sera pas l’année

du redémarrage annoncé, avec une croissance faible et

incertaine.

Eco-Quartier « Danube »

Lancement de l’éco-quartier « Danube », nouveau

quartier urbain sur une ancienne friche portuaire.

650 logements et des activités tertiaires constituent ce

nouveau quartier à 15 mn de la cathédrale, desservi par

deux lignes de tramway.

Il s’inscrit dans le projet de développement « Heyritz-

Kehl», qui porte sur la reconquête de 250 hectares de

friches en direction du Rhin et de l’Allemagne.

Le projet d’éco-quartier «Danube» a été désigné lauréat

dans la catégorie «Mobilité» dans le cadre de l’appel à

projet «Eco-Quartiers» lancé par l’État suite au Grenelle

Environnement.

FAITS MARQUANTS STRASBOURG / RÉGION

L’ampleur et la solidité de la reprise que pourrait préparer

un redémarrage en douceur en 2013 sont conditionnées

au relèvement de certains défis (régler la crise de l’euro,

assainir les finances publiques, rétablir la confiance,

améliorer la compétitivité, faire face à la perte du triple

A …).

La situation économique alsacienne s’est dégradée en fin

d’année dernière et le 1er trimestre 2012 s’annonce

délicat. Une enquête réalisée mi-décembre 2011 par

L’Observatoire de L’Économie Alsacienne, révèle la perte

de confiance des entreprises alsaciennes, tous secteurs

confondus.

Plus de la moitié d’entre-elles prévoit une stabilité de leur

chiffre d’affaires, de même concernant leur rentabilité.

Cependant, près d’une entreprise sur trois anticiperait

une baisse de sa rentabilité ou de son chiffre d’affaires au

1er trimestre 2012.

Ce pessimisme risque de se répercuter en partie sur

l’emploi, 15% des entreprises envisagent de réduire leurs

effectifs en 2012. Enfin prés des 2/3 des entrepreneurs

alsaciens estiment que les risques pesant sur l’Euro sont

réels.

Page 4: Etude Rive Gauche CBRE 2011

4

LES CHIFFRES CLÉS

CHÔMAGE : COURBES COMPARÉES

La région Alsace (chiffres INSEE) Superficie (en km²) 8 280

Population estimée 1 856 000 PIB (en millions d'€) 44 568

Nombre d’établissements (au 31/12/09) 130 936

Le département du Bas-Rhin Superficie (en km²) 4 755

Population (2010) 1 099 578

PIB (en millions d’€) 25 742

Nombre d’établissements (au 31/12/09) 80 154

La communauté urbaine de Strasbourg (C.U.S) Superficie (en km²) 306

Population ( 2008)

468 501

Strasbourg 276 693

Population active 238 900

Page 5: Etude Rive Gauche CBRE 2011

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LES BUREAUX

Page 6: Etude Rive Gauche CBRE 2011

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LES BUREAUX - DONNÉES GÉNÉRALES

OFFRE

Offre immédiate au 31/12/2011 144 000 m²

dont neuve et restructurée 30 240 m²

OFFRE FUTURE

Offre future certaine livrable en 2012 (non pré-commercialisé)

14 400 m²

Part du neuf dans l'offre future certaine totale (2012, 2013 et +)

14 460 m²

Offre future probable* totale (en gris, prêt à démarrer)

78 000 m²

DEMANDE PLACÉE

Demande placée 62 000 m²

dont pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres

6 100 m²

Part du neuf et restructuré dans la demande placée totale

34 100 m²

2010 2011

Parc au 31/12 2 935 000 m² 2 951 000 m²

Offre disponible au 31/12

163 200 m² 144 000 m²

Part du neuf ou restructuré

20 % 21 %

Demande placée dans l’année

58 100 m² 62 200 m²

Dont pré-commercialisation, Clés-en-main et compte-propres

6 690 m² 6 100 m²

Part du neuf et restructuré dans la demande placée totale

26,7 % 55 %

Délai théorique d’écoulement

2,8 années 2,3 années

Taux de vacance 5,5 % 4,8 %

Fourchette des Valeurs locatives faciales observées lors des transactions (en € HT HC/m²/an)

Neuf et restructuré 125 / 195

Récent 100 / 150

Ancien 75 / 120

Fourchette des Taux de rendements net immédiats (immeuble loué) constatés ou estimés si plus de

référence (en %)

Neuf et restructuré 6,8 / 8

Ancien 8,5 / 10

Page 7: Etude Rive Gauche CBRE 2011

7

LES BUREAUX - DONNEES GENERALES

Page 8: Etude Rive Gauche CBRE 2011

8

BUREAUX - L’OFFRE

L’OFFRE

Offre immédiate au 31/12/2011 144 000 m²

dont neuve et restructurée 30 240 m²

OFFRE FUTURE

Offre future certaine livrable en 2012 (non pré-commercialisé)

14 400 m²

Offre future certaine livrable en 2013 (non pré-commercialisé)

2 800 m²

Part du neuf dans l'offre future certaine totale (2012, 2013 et +)

17 200 m²

Offre future probable* totale (en gris, prêt à démarrer)

78 000 m²

ÉVOLUTION DE L’OFFRE

QUELQUES OFFRES SIGNIFICATIVES

Surface m²

Immeuble Localisation État

4 959 Le Lawn Strasbourg/Wacken Neuf

3 000 Esca Strasbourg/Place

des Halles Restructuré

3 500 Ex Ventana Parc Innovation

Illkirch Ancien

2 150 SXB1 E3 Schiltigheim Récent

2 167 Saint -

Exupéry Aéroparc Entzheim Neuf

2 014 Espace

Plein Sud 3 Aéroparc Entzheim Neuf

2 360 Le

Lafayette Strasbourg/Meinau Neuf

L’offre immédiate en recul

Avec 144 000 m², l’offre immédiatement

disponible en bureaux dans la région

strasbourgeoise est en baisse de 12 % par

rapport à fin 2010. Un faible niveau de

construction et l’absence de livraison « en

blanc » ont permis au marché d’absorber une

partie du stock immédiat et de confirmer la

tendance décroissante observée à partir de

2010. La part de l’offre neuve, toujours faible,

ne représente que 21% du stock total.

L’offre est majoritairement localisée dans les

parcs tertiaires mais un rééquilibrage s’opère

vers Strasbourg ville. En effet, la ville de

Strasbourg est à l’initiative du quartier d’affaires

international dénommé « Wacken Europe » qui

sera développé dans sa première tranche par

Bouygues Immobilier à partir de fin 2013 et

devrait accueillir 40 000 m² de bureaux.

Le marché peut être considéré à l’équilibre

avec 4,8 % de vacance. Cependant, en raison

de la crise financière actuelle, il n’existe aucun

projet d’immeuble « en blanc », ce qui devrait

conduire à une tension sur le neuf dès fin 2013,

début 2014. Les immeubles en cours de

construction au sein des parcs tertiaires

développeront en moyenne 2500 m² en 2012.

Secteur Total m² Part du neuf m²

Strasbourg - ville 35 655 13 654

Schiltigheim - E3 15 616 6 755

Strasbourg - Meinau 2 307 1 586

Entzheim 11 317 7 915

Illkich - PII 3 286 -/-

Oberhausbergen - Valparc

2 140 -/-

Lingolsheim -Tanneries 1 752 -/-

L’OFFRE PAR SECTEURS

Page 9: Etude Rive Gauche CBRE 2011

9

BUREAUX - L’OFFRE

LOCALISATION DE L’OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE

010002000300040005000600070008000

2012 Certaines Total : 14 460 m²

0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

Probables à compter de 2013 /2014Total : 86 663 m²

0100002000030000400005000060000

Projets éventuels à compter de 2014 Total : 58 000 m²

Offre future certaine et probable

Au cours de l’année 2012 , 14 500 m² vont

arriver sur le marché de Strasbourg en 7

programmes dont 6 en parcs tertiaires. L’offre

future certaine sera localisée en grande partie

dans la ville de Strasbourg et à Schiltigheim au

sein de l’Espace Européen de l’Entreprise.

L’Offre future probable est de 86 000 m², hors

Wacken-Europe et se répartira essentiellement

dans l’Espace Européen de l’Entreprise et

Strasbourg ville. Le futur quartier d’affaires

international Wacken Europe constitue

l’essentiel de l’offre à compter de 2014.

Cependant la programmation des immeubles de

bureaux n’est pas à ce jour définitivement

arrêtée.

Page 10: Etude Rive Gauche CBRE 2011

10

BUREAUX - LA DEMANDE

DEMANDE PLACEE (en m²)

Demande placée 62 000 m²

dont pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres

6 100 m²

Part du neuf et restructuré dans la demande placée totale

34 100 m²

ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACEE

Une demande exprimée stable mais de

qualité

La demande exprimée auprès de Rive Gauche

CBRE a été soutenue au 1er semestre, puis son

rythme s’est ralenti au 2ème semestre pour

finalement stagner par rapport à 2010.

De manière générale, elle correspond aux

offres immédiates exception faite des critères

de localisation. La demande privilégie des

implantations à Strasbourg par rapport aux

parcs tertiaires, alors que l’offre se concentre

principalement dans les parcs tertiaires.

La demande exprimée reste, néanmoins,

significative même si plusieurs projets

importants, en raison du manque de visibilité,

sont reportés.

Une pression croissante sur l’offre neuve

La demande, avec 62 000 m² commercialisée,

est supérieure de 7 % à celle de l’an passé.

Elle se situe proche de la moyenne de ces 5

dernières années ( 63 000 m² ) mais loin des

années 2001 à 2005 (74 000 m²).

Plus de la moitié, soit 55% du volume placé,

concerne des bureaux neufs ou restructurés,

ce qui est un fait nouveau par rapport aux

années précédentes. Les entreprises préfèrent

s’installer dans des constructions neuves,

fonctionnelles et valorisantes pour leur image.

Par ailleurs, l’arbitrage d’investisseurs ayant

des difficultés à remplir certains immeubles

acquis en 2007/2008, a boosté la part du neuf .

Page 11: Etude Rive Gauche CBRE 2011

11

TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES

SURFACE (m²)

IMMEUBLE SITUATION TYPE ETAT PRENEUR BAILLEUR/VENDEUR

4 100 Etoile du

Rhin Strasbourg-

ville Loc Neuf AXA

La Française

2 500 Alpha Entzheim Vente Neuf Aterno Alecta

2 188 UIMM Eckbolsheim Loc Ancien LIDL SCI

1 300 Le Planeo Entzheim Vente Neuf Vega SCI

1 231 Le Lawn Strasbourg-

ville Loc Neuf C.D.C CIC

Ainsi, 4 des 5 transactions > 1 000 m² réalisées

en 2011 portaient sur des locaux neufs dont la

prise à bail de 4 100 m² par Axa dans

l’immeuble Etoile du Rhin développé par

CIRMAD à Strasbourg.

La demande placée est orientée pour un tiers à

l’acquisition et ce sont notamment des PME

locales qui ont saisi ces opportunités. Le

volume des clés-en-main et comptes-propres

est sensiblement identique à 2010, 6 100 m² en

2011 contre 6 700 m² en 2010 et s’est

principalement porté sur l’Espace Européen de

l’Entreprise.

Les principaux motifs de déménagements des

entreprises proviennent essentiellement d’une

volonté de modernisation de leurs locaux ou

encore de recherche d’économies, et enfin

d’agrandissement.

La plupart des sociétés ont préféré la périphérie

à la ville par manque d’offres ou pour des

questions de coût, d’accessibilité et de

stationnement.

Localisation Surfaces Neuf Comptes Propres

Autres 16 250 m² 1 880 m²

Strasbourg Ville 14 200 m² 7 100 m²

E3 10 500 m² 8 280 m² 4 700 m²

Entzheim 7 825 m² 5 617 m² 1 400 m²

Zones Franches

4 830 m² 3 965 m²

Meinau 1 970 m² 590 m²

PII 525 m² 330 m²

BUREAUX - LA DEMANDE

LOCALISATION DE LA DEMANDE PLACÉE

Page 12: Etude Rive Gauche CBRE 2011

12

LES BUREAUX - VALEURS ET INVESTISSEMENTS

Fourchettes des prix de vente observés lors de transac-tions (€ HT ou HD / m²)

Bas Haut

Neuf et restructuré 1 600 2 500

Ancien 800 1 500

Fourchettes des valeurs locatives faciales observées lors de transactions ( € HT HC/m²/an)

Bas Haut

Neuf et restructuré 125 195

Récent 100 150

Ancien 75 120

LES VALEURS

EVOLUTION DES VALEURS

Evolution des loyers Neufs et Restructurés

Evolution des loyers Récents et Anciens

Des prix de vente qui s’apprécient

Les valeurs locatives faciales des bureaux

neufs et restructurés sont stables et comprises

entre 125 € et 195 €/HT/HC/m²/an. Plus

particulièrement, les loyers des bureaux neufs

oscillent entre 165 € et 195 €/HT/HC/m²/an à

Strasbourg ville et entre 130 € et 145 € dans

les parcs tertiaires. Celles des loyers bureaux

de seconde main s’ajustent très légèrement à

la baisse entre 75 € et 150 €.

Les avantages commerciaux accordés sont en

moyenne de 1 à 3 mois par année d’engagement.

En parcs tertiaires, les prix du neuf ont

augmenté passant de 1 600 € à 2 000 €/HT/ m²

en raison du surcoût qu’implique la construction

des nouveaux immeubles soucieux de

l’environnement (HQE, BBC ou THPE).

En revanche, la fourchette haute des prix de

vente des bureaux de seconde main est

passée de 1 650 € à 1 500 € / HD/m².

Page 13: Etude Rive Gauche CBRE 2011

13

Fourchette des Taux de rendements net immédiats (immeuble loué) constatés ou estimés si plus de référence

(en %)

Bas / Haut

Neuf et restructuré 6,8 / 8

Seconde main 8,5 / 10

Montants investis 24 300 000 €

Surfaces totales 16 000 m²

LES INVESTISSEMENTS

LES BUREAUX - VALEURS ET INVESTISSEMENTS

Le marché français

En 2011, près de 15,3 milliards d’euros ont

été échangés sur le marché français de

l’investissement en immobilier d’entreprise

banalisé, soit une progression de 30 % sur un

an. Contre toute attente, nous avons retrouvé

des niveaux comparables à ceux enregistrés

avant la crise, exception faite du pic de 2006-

2007, et ce en plein réveil de la crise des dettes

souveraines européennes.

Après un 1er semestre relativement calme, la

2ème partie de 2011 a été très active avec 10,6

milliards d’euros échangés. La fin programmée

du 210 E, les incertitudes quant à l’évolution

future des valeurs, le besoin pour certains

acteurs de dégager des plus-values afin de

compenser des pertes mobilières ont permis de

réalimenter en produits de qualité le marché,

qui est devenu, à partir de l’automne, clairement

vendeur.

En 2011, les engagements en régions

(portefeuilles inclus) atteignent 2,8 milliards d’€,

soit + 22 % par rapport à fin 2010. Ils

représentent 18,5 % du montant investi cette

année sur le territoire français. Les meilleurs

taux de rendement observés se trouvent à

Marseille fin 2011 (5,75 %).

Le marché strasbourgeois

Les montants engagés en bureaux s’élèvent à

24,3 millions d’€ en 2011 dans l’agglomération

de Strasbourg et sont en augmentation (+10 %)

par rapport à l’an passé, mais toujours en repli

par rapport à 2009 (- 56 %).

Les immeubles neufs ou récents, indépendants

et loués à 100 %, sont les plus recherchés par

les investisseurs mais sont aussi les plus rares

sur le marché, ce qui explique en partie le faible

montant des investissements. Parallèlement,

les immeubles ne présentant pas un taux de

remplissage de 100 % ont du mal à trouver

preneur.

Ce sont les investisseurs institutionnels qui ont

été les plus actifs et leurs recherches

concernaient des surfaces moyennes de

1 200 m² pour des bureaux situés en parcs

tertiaires à une exception près, l’achat de

6 820 m² par la Française AM de l’Etoile du

Rhin développé par CIRMAD à Strasbourg.

Page 14: Etude Rive Gauche CBRE 2011

14

LES LOCAUX D’ACTIVITÉS

Page 15: Etude Rive Gauche CBRE 2011

15

LES LOCAUX D’ACTIVITÉS - DONNÉES GÉNÉRALES

COMPARATIF 2010 2011

Offre disponible au 31/12

393 700 m² 454 766

Part du neuf ou restructuré

6,7 % 5%

Demande placée dans l’année

181 300 m² 160 470 m²

Dont pré-commercialisation, Clés-en-main et comptes-propres

48 900 m² 74 000

Part du neuf et restructuré

27 % 10,3 %

Délai théorique d’écoulement

2,1 années 2,8 années

OFFRE (en m²)

Offre immédiate au 31/12/2010 454 766 m²

dont neuve et restructurée 22 516 m²

Offre future (en m²)

Projets "en blanc" (déjà lancés, sans utilisateurs)

5 960 m²

Projets "en gris" (obtenus toutes formalités administratives; ne manque

plus que le positionnement des utilisateurs…)

4 818 m²

Projets éventuels 5 860 m²

DEMANDE PLACEE (en m²)

Demande placée 160 470 m²

dont pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres

74 000 m²

Part du neuf et restructuré dans la demande placée totale

16 559 m²

Fourchette des Valeurs locatives faciales observées lors des transactions (en € /HT/ HC//m²/

an)

Neuf et restructuré 63 / 95

Récent 58 / 90

Ancien 24 / 72

Fourchette des Prix de ventes observés lors des transactions ( €/HT ou HD / m²)

Neuf et restructuré 760 / 1 150

Ancien 215 / 575

Fourchette des Taux de rendements net immédiats (immeuble loué) constatés ou estimés si plus de

référence (en %)

Neuf et restructuré 8,3 /9,4

Seconde main 8,4 /11,5

Page 16: Etude Rive Gauche CBRE 2011

16

LES LOCAUX D’ACTIVITÉS - DONNÉES GÉNÉRALES

ÉVOLUTION DE L’OFFRE ET DE LA DEMANDE PLACÉE

Page 17: Etude Rive Gauche CBRE 2011

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LES LOCAUX D’ACTIVITÉS - L’OFFRE

L’OFFRE

Offre immédiate au 31/12/ 2011 454 766 m²

Dont neuf et restructuré 22 516 m²

Projets « en blanc » (déjà lancés, sans utilisateurs)

5 960 m²

Offre future probable / Projets "en gris ", prêts à démarrer

4 818 m²

Projets éventuels 5 860 m²

PRINCIPALES OFFRES DISPONIBLES

et « FUTURES CERTAINES »

Situation Date de livraison

Surfaces Propriétaire V/L Loyer HT/HC/m²/AN

Strasbourg Meinau

Disponible 5.837 m² UNOFI L

Hall

Bureaux

Show-room

60 €

115 €

87 €

Haguenau ZI Disponible 7.132 m² SATA L 36 €

Brumath Disponible 4.025 m² REVOLUTION 5 L 42 €

Rosheim Disponible 5.600 m² VETTER L 51 €

Strasbourg Certain

3.600 m²

2. 000 m²

Poudreed L

Hall

Bureaux

67 €

115 €

ÉVOLUTION DE L’OFFRE

L’offre immédiate a atteint son niveau le

plus haut

L’offre immédiatement disponible s’établit à

454 800 m² fin 2011,marquant la tendance

haussière, avec une progression du stock de

11,5 % par rapport à fin 2010.

Le mouvement de restructuration, initié par les

grands utilisateurs, s’est poursuivi et engendre

une augmentation significative du stock d’offres

obsolètes, ne répondant plus aux attentes du

marché.

Peu d’opérations neuves ont été livrées et ont

pour la plupart déjà trouvées preneurs ce qui

explique la baisse du stock (-12%).

Le marché bas-rhinois est confronté à la

difficulté d’écouler son important stock de

seconde main.

La part de l’offre disponible présente dans la

communauté urbaine de Strasbourg décroît et

n’atteint plus qu’un tiers, les deux tiers restants

étant situés hors CUS.

La production de neuf ralentit fortement, les

propriétaires ayant pour objectif prioritaire la

mise aux normes du parc existant, à des coûts

compatibles avec les capacités des utilisateurs.

Les projets « en blanc » totalisent 6 000 m² .La

moitié sera construite par Proudreed dans le

Parc des Forges à Strasbourg et le reste en

secteur diffus, hors CUS.

Des possibilités de développement foncier

existent toutefois à l’extérieur de la CUS. Elles

portent pour l’essentiel sur les communautés de

communes de Brumath et d’Erstein.

4 800 m² « en gris » et 5 900 m² de projets

éventuels sont répertoriés.

Page 18: Etude Rive Gauche CBRE 2011

18

LES LOCAUX D’ACTIVITÉS - LA DEMANDE

LA DEMANDE

Demande placée au 31/12/2011 160 470 m²

dont pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres

74 000 m²

Part du neuf et restructuré dans la de-mande placée totale

16 559 m²

Importance des comptes-propres et clés-en-

main

Au terme de l’année 2011, 160 500 m² ont été

commercialisés avec une part importante, 46 %

soit 74 000 m², de comptes-propres et clés-en-

main.

Cela traduit l’intérêt permanent des PME/PMI

locales pour l’acquisition de leur bien immobilier

et leur volonté de rationaliser leurs espaces.

Le marché s’est révélé plus dynamique en fin

d’année, permettant au volume commercialisé

en 2011 de se rapprocher de son niveau de

2006 mais baisse de - 11,5 % par rapport à

2010.

Cette bonne performance est en décalage avec

les indicateurs économiques, imputable

principalement au délai de réalisation des

transactions et à la volonté des utilisateurs de

tirer profit des conditions de marché.

La raréfaction de l’offre de qualité et la baisse

continue de la production de biens neufs

risquent de nourrir l’attentisme des entreprises

ayant exprimés un besoin, engendrant ainsi un

report des transactions.

D’autres facteurs ternissent ce bilan positif, à

savoir des perspectives de croissance du PIB

revues plusieurs fois à la baisse, la progression

du chômage, la dégradation du marché de

l’emploi, la volatilité des taux d’intérêt, les coûts

et conditions du financement...

Des vente de surfaces > 4 000 m² se sont

conclues en 2011 : HURON a fait l’acquisition

de 7 800 m² neufs à Eschau, WURTH de

5 960 m² à Erstein et l’Alsacienne de Boissons

de 4 500 m² à Mundolsheim

TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES

VENTE   SURFACES PRENEUR OFFREUR SITUATION PRIX

4 500 m² L’ALSACIENNE DE BOISSONS

BAYROL Mundolsheim 3 000 000 €

7 787 m² HURON CREDIT BAILLEUR

Eschau 7 000 000 €

5 960 m² WURTH HENKEL Erstein NC

1 989 m² MANU ALSACE

Privé Marlenheim 450 000 €

2 253 m² EMR SCI Mundolsheim 1 250 000 €

LOCATION € HT/HC/AN  1 800 m² CMO SCI Strasbourg 

Meinau 90 000 € 

1 280 m² FOUR SEASONS

SCI Rosheim 65 000 €

1 700 m² ALUSOR BATOR Reichstett 68 000 €

1 616 m² ABB SCI Rosheim 105 000 €

2 900 m² FEDEX SCI Souffelweyersheim

280 000 €

ÉVOLUTION DE LA DEMANDE

Page 19: Etude Rive Gauche CBRE 2011

19

LES LOCAUX D’ACTIVITES - VALEURS ET INVESTISSEMENTS

LES VALEURS

MONTANTS INVESTIS 11 300 000 €

TAUX DE RENDEMENTS CONSTATES (%)

Haut

Neufs et restructurés

9,4

Seconde main 11,5

Bas

8,3

8,4

FOURCHETTES DES VALEURS LOCATIVES FACIALES € /HT/ HC /m²/ an

Bas Haut

Neuf et restructuré 63 95

Récent 58 90

Ancien 24 72

Évolution des loyers Neufs et Restructurés

Évolution des loyers Récents et Anciens

EVOLUTION DES VALEURS

Les transactions recensées portant sur des

locaux d’activités sont en baisse de - 16 % par

rapport à 2010 et représentent un volume

d’engagement de 11,3 millions d’euros.

Les taux de rendements restent stables et sont

compris entre 8,75 % et 9,4% pour les biens

récents.

LES INVESTISSEMENTS

Des valeurs locatives faciales relativement

stables

Les valeurs locatives faciales des locaux d’activités

neufs et restructurés retrouvent leur niveau de 2009

et s’échelonnent de 63 € à 95 €/ HT/ HC/m²/an. A

noter, les mesures d’accompagnement sont plus

que jamais d’actualité et créent un écart entre loyers

faciaux et loyers économiques de 10 à 15 % en

moyenne.

Les prix de vente des locaux d’activités neufs et

restructurés quant à eux s’apprécient puisqu’ils

enregistrent une hausse moyenne de 7%, alors que

la fourchette haute des prix de vente des locaux de

seconde main a baissé de 10%.

Page 20: Etude Rive Gauche CBRE 2011

20

LES ENTREPOTS

Page 21: Etude Rive Gauche CBRE 2011

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LES ENTREPOTS - DONNEES GENERALES

OFFRE (en m²)

Offre immédiate au 31/12/2011 238 361 m²

dont neuve et restructurée 34 797 m²

Offre future (en m²)

Offre future probable / Projets "en gris", Prêts à démarrer

24 200 m²

DEMANDE PLACÉE (en m²)

Demande placée 111 072 m²

dont pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres

66 567 m²

Part du neuf et restructuré dans la demande placée totale

14 933 m²

Fourchette des Valeurs locatives faciales observées lors des transactions (en €/ HT/ HC/m²/

an)

Neuf et restructuré 46 / 50

Récent 37 / 46

Ancien 25 / 40

Projets en "blanc " ( déjà lancés , sans utilisateurs )

0 m²

COMPARATIF 2010 2011

Offre disponible au 31/12/2010

221 700 m² 238 367m²

Part du neuf ou restructuré

18,5 % 14 %

Dont pré-commercialisations, Clés-en-main et comptes-propres

26 140 m² 66 567 m²

Part du neuf et restructuré dans la demande placée totale

9,6 % 13,4 %

Délai théorique d’écoulement

4,6 années 2,15 années

Demande placée dans l’année

47 500 m² 111 072 m²

Page 22: Etude Rive Gauche CBRE 2011

22

LES ENTREPÔTS - L’OFFRE

L’OFFRE

Offre immédiate au 31/12/2011 238 361 m²

dont neuve et restructurée 34 797 m²

Projets en "blanc " ( déjà lancés , sans utilisateurs )

0 m²

Offre future probable / Projets "en gris" , Prêts à démarrer

24 200 m²

Un stock disponible abondant et de qualité

Le stock d’offres immédiatement disponibles en

entrepôts sur le marché de Strasbourg a

augmenté de 7,5 % sur l’année 2011, s’élevant

à 238 400 m².

La libération de 2 grands ensembles de

seconde main, l’un de 25 000 m² , l’autre de

12 000 m² au Port Autonome de Strasbourg, et

la réalisation d’opérations clés-en-main ou de

comptes-propres ne venant pas puiser dans les

disponibilités immédiates, expliquent en partie

cet accroissement.

Les disponibilités restent à hauteur de 85 %

localisées au sein de la Communauté Urbaine

de Strasbourg et plus particulièrement 69 % au

Port Autonome.

Le stock est constitué à 41,5 % d’offres

récentes bénéficiant au moins de l’ICPE 1510

ce qui représente une diminution de 20 % par

rapport à 2010. La part d’entrepôts de classe A

est faible et également en recul. Elle représente

30 445 m², soit 13 % du volume total

immédiatement disponible.

Aucun lancement « en blanc » n’est annoncé,

ou en cours, jugé trop risqué financièrement.

24 200 m² de projet « en gris » au Sud de

Strasbourg sont en attente de

commercialisation.

EVOLUTION DE L’OFFRE

PRINCIPALES OFFRES DISPONIBLES

Surfaces Etat Propriétaire Situation

21 197 m² Réhabilité SCI Strasbourg

19 532 m² Neuf ICADE Strasbourg

6 277 m² Neuf PROLOGIS Strasbourg

25 000 m² Ancien SCI Strasbourg

9 500 m² Ancien SCI Strasbourg

Page 23: Etude Rive Gauche CBRE 2011

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LES ENTREPÔTS - LA DEMANDE

LA DEMANDE

Demande placée au 31/12/2011 111 072 m²

dont pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres

66 567 m²

Part du neuf et restructuré dans la de-mande placée totale

14 933 m²

Un marché dynamique et performant

Les 111 100 m² qui ont été commercialisés

dans le Bas-Rhin en 2011 redonnent des

couleurs au marché qui se place au niveau de

celui réalisé en 2006. Au total, 21 transactions

dont 9 clés-en-main et comptes-propres se sont

signées sur l’année avec un tiers d’entre-elles

comprises entre 5 000 m² et 10 000 m² et 3

opérations > 10 000 m². Le phénomène de

rationalisation des surfaces (ex. CODICO), a

permis d’observer une progression des comptes

-propres dans le volume placé.

L’accroissement du degré d’exigence des

utilisateurs les amène à se positionner sur des

bâtiments dédiés, leur permettant de regrouper

leurs stocks ou de poursuivre leur politique de

réduction des coûts de stockage. Ainsi, des

opérations de clés-en-main locatifs et de

comptes-propres ont été menées par des

sociétés telles que Wincanton-Mondia/LANXESS

à la Wantzenau, les Transports Fuchs/CODICO

à Erstein, et les Transports Herberich à

Dambach. Ces dernières totalisent 60 % de la

demande placée.

Le marché des entrepôts strasbourgeois souffre

d’un manque de locaux de classe A disposant

d’autorisations ICPE 1510 et plus. Seuls 3

immeubles sont recensés.

Les rares appels d’offres émanant des

prestataires logistiques et le contexte

économique difficile laissent présager une

année 2012 peu active. Les acteurs du marché

restent prudents, même attentistes, et diffèrent

leurs projets à fin 2012, début 2013.

EVOLUTION DE LA DEMANDE

Page 24: Etude Rive Gauche CBRE 2011

24

LES ENTREPÔTS - VALEURS ET INVESTISSEMENTS

LES VALEURS

FOURCHETTES DES VALEURS LOCATIVES FACIALES €/ HT/ HC /m²/ an

Bas Haut

Neuf et restructuré 46 50

Récent 37 46

Ancien 25 40

LES INVESTISSEMENTS

Concernant les entrepôts, aucune transaction significative n’a été observée en 2011 mais la cession

d’opérations d’envergures (> 15 000 m²) est envisagée pour le 1er semestre 2012.

Les taux de rendement devront être corrigés à la baisse pour trouver preneur et inciter les acteurs

les plus opportunistes à se porter acquéreurs d’actifs de seconde-main.

Des valeurs stables

Après un repositionnement en 2010, les loyers

sont restés stables en 2011. Les valeurs

locatives faciales des entrepôts neufs et de

classe A sont compris entre 46 € et 50 € HT

HC/m²/an et les incertitudes économiques

n’induisent aucun phénomène de « repricing ».

A défaut d’une réduction nette des valeurs

locatives faciales, les avantages commerciaux

s’élèvent à environ 1,5 mois de franchise par

année de bail ferme.

Des disparités importantes persistent selon la

localisation et l’ancienneté des bâtiments, la

fourchette de valeurs varie ainsi de 25 € HT/HC/

m²/an à 50 € HT /HC/m²/an.

Page 25: Etude Rive Gauche CBRE 2011

25

LEXIQUE

Clés-en-main et compte-propre : immeuble dont la construction est lancée après engagement définitif d’un utilisa-teur, même si un projet de promoteur existait auparavant sans que les travaux aient démarré. Seules sont comptabili-sées les opérations certaines, c’est-à-dire après obtention des autorisations, en particulier du permis de construire, et du financement.

La distinction entre clés-en-main et compte-propre porte sur la maîtrise d’ouvrage :

- dans le cadre d’un clés-en-main, l’utilisateur délègue la maîtrise d’ouvrage à un promoteur de plus il n’est pas systématiquement propriétaire du terrain

- dans le cadre d’un compte-propre, l’utilisateur ne délègue pas la maîtrise d’ouvrage et est propriétaire du ter-rain.

Délai théorique d’écoulement : rapport, exprimé en années ou en mois, entre le stock de bureaux vacants au 31 dé-cembre 200X et le volume de transactions réalisées en 200X, pour un secteur donné. Ce ratio indicatif ne prend pas en compte les libérations potentielles, ni les livraisons à venir. Il ne préjuge pas non plus du rythme de commercialisa-tion futur.

Demande placée : ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y com-pris les pré-commercialisations, les clés-en-main et les comptes propres.

Immeuble ancien : immeuble de plus de 10 ans non rénové ou restructuré.

Immeuble neuf : immeuble nouvellement construit, de moins de 5 ans et n’ayant jamais été occupé. Cette catégorie d’immeubles est fiscalement assujettie à la TVA en cas de vente.

Immeuble restructuré : immeuble ayant fait l’objet d’une restructuration lourde avec passage en TVA.

Immeuble récent : immeuble de moins de 10 ans, ayant déjà été occupé, non rénové ou restructuré.

Immeuble rénové : immeuble ayant déjà été occupé et ayant fait l’objet d’une rénovation légère, sans obtention d’un permis de construire.

Offre immédiate : ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation au 31 décembre 200X.

Offre certaine disponible dans l’année : ensemble des surfaces proposées à la commercialisation entre le 1er janvier 200X et le 31 décembre 200X.

Offre certaine disponible à plus d’un an : ensemble des surfaces proposées à la commercialisation au-delà du 1er janvier 200X+1.

Parc : ensemble des surfaces existantes, vacantes ou occupées.

Pré-commercialisation : engagement ferme d’un utilisateur plus de 6 mois avant la disponibilité effective de l’immeu-ble.

Page 26: Etude Rive Gauche CBRE 2011

26

LEXIQUE

Projets

Projets certains : ils comprennent :

- les locaux en cours de construction, de restructuration ou de rénovation

- les locaux dont les travaux n’ont pas commencé, mais pour lesquels la date de début du chantier est définie

- les libérations certaines

Projets probables : ils comprennent :

- les locaux pour lesquels les autorisations administratives ont été obtenues, mais dont les travaux ne débuteront qu’après engagement d’un ou plusieurs utilisateurs pour tout ou partie des surfaces ;

- les locaux pour lesquels une demande de permis de construire a été déposée ou pour lesquels le délai de re-cours des tiers, après l’obtention du permis de construire, n’a pas encore été purgé ;

- les libérations probables.

Projet « en blanc » : immeuble destiné à la location (en général), dont la construction est lancée sans qu’il ait été loué à l’avance à un ou plusieurs utilisateurs.

Projet « en gris » : immeuble pour lequel l’ensemble des démarches préalables au lancement de la construction sont déjà réalisées (acquisition du foncier, études préparatoires, obtention du permis de construire…), mais dont la cons-truction est lancée uniquement quand un utilisateur s’est positionné sur tout ou partie de l’immeuble.

Taux de vacance : ratio mesurant le rapport entre le stock immédiat et le parc total de bureaux existant.

Entrepôt : local destiné aux activités de stockage et de distribution. Principales caractéristiques : hauteur sous plafond généralement supérieure à 7 m ; pourcentage de bureaux associés de l’ordre de 5 à 15 % ; baies de livraison multiples à quai ou de plain-pied ; aire de manœuvre importante ; espace et volume homogènes, avec en particulier des formes et hauteurs régulières.

Local d’activités : immeuble ou lot individuel destiné aux activités traditionnelles de production et permettant de re-grouper toutes les fonctions d’une entreprise sous un même toit. Principales caractéristiques : hauteur sous plafond supérieure à 4,50 m pour les halls d’activités ; pourcentage de bureaux associés généralement compris entre 15 et 30 %.

Investissement

Taux de rendement net immédiat : Il exprime en pourcentage le rapport existant entre le revenu net (HT HC) d'un immeuble et le capital engagé par l'acquéreur (prix d'acquisition + frais et droits de mutation). Le bas de la fourchette peut être assimilé au taux "prime" et le haut à une moyenne pour ce type d'actifs dans le sec-teur considéré.

Page 27: Etude Rive Gauche CBRE 2011

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Achevé de rédiger le 22 janvier 2012

Par Rive gauche CBRE

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