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Bilan et perspectives, analyse conjoncturelle, offre et demande placée, transactions et valeurs.
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Rive Gauche CBRE
5 rue de Dublin
BP 40032
67013 Strasbourg Cedex
Tel : 03.88.37.11.00
Fax : 03.88.62.02.77
www.rivegauche-cbre.com
Votre contact:
Claude GENG
ETUDE DE MARCHE 2011
STRASBOURG RIVE GAUCHE CBRE
2
3
FAITS MARQUANTS 2011
CONTEXTE ÉCONOMIQUE NATIONAL
Quartier d’affaire « Wacken Europe »
Présentation lors du SIMI du futur quartier d’affaires
international « Wacken Europe » dont la première
tranche a été attribuée à Bouygues Immobilier associé
aux architectes Christian de Portzamparc et Jean Mérat.
Cette opération développera à terme près de 100 000 m²
comprenant une extension possible du Parlement
Européen ainsi que 40 000 m² de bureaux, un complexe
hôtelier, 250 logements et des commerces.
Ce quartier d’ affaires de nouvelle génération, avec une
mixité d’activités, sera à énergie positive, une première
mondiale.
2011 fut inégale, avec une croissance proche de + 1,6 %
contre + 1,4 % en 2010. L’aggravation de la crise des
dettes souveraines en zone euro à partir de l’été 2011 a
généré une forte perte de confiance. La consommation
des ménages n’a augmenté que d’environ + 0,6 % en
2011 (+ 1,3 % en 2010) et devrait à nouveau croître
mollement en 2012 autour de + 0,5 % (faible confiance,
taux d’épargne élevé, possibles hausses des
prélèvements obligatoires, restrictions budgétaires,
chômage …). L’inflation serait modérée cette année,
autour de + 1,5 %, contre + 2,1 % en 2011.
L’investissement des entreprises a augmenté de près de
+ 4 % en 2011 (+ 2 % en 2010) et devrait afficher une
hausse modeste cette année (durcissement des
conditions de financement, perspectives économiques
incertaines, faible trésorerie des entreprises …).
Le déficit de la balance commerciale a approché 70
milliards d’euros en 2011 (hausse des prix des matières
premières, trop faible compétitivité, euro relativement
élevé …) et devrait rester conséquent en 2012.
Dans ce contexte très incertain, 2012 ne sera pas l’année
du redémarrage annoncé, avec une croissance faible et
incertaine.
Eco-Quartier « Danube »
Lancement de l’éco-quartier « Danube », nouveau
quartier urbain sur une ancienne friche portuaire.
650 logements et des activités tertiaires constituent ce
nouveau quartier à 15 mn de la cathédrale, desservi par
deux lignes de tramway.
Il s’inscrit dans le projet de développement « Heyritz-
Kehl», qui porte sur la reconquête de 250 hectares de
friches en direction du Rhin et de l’Allemagne.
Le projet d’éco-quartier «Danube» a été désigné lauréat
dans la catégorie «Mobilité» dans le cadre de l’appel à
projet «Eco-Quartiers» lancé par l’État suite au Grenelle
Environnement.
FAITS MARQUANTS STRASBOURG / RÉGION
L’ampleur et la solidité de la reprise que pourrait préparer
un redémarrage en douceur en 2013 sont conditionnées
au relèvement de certains défis (régler la crise de l’euro,
assainir les finances publiques, rétablir la confiance,
améliorer la compétitivité, faire face à la perte du triple
A …).
La situation économique alsacienne s’est dégradée en fin
d’année dernière et le 1er trimestre 2012 s’annonce
délicat. Une enquête réalisée mi-décembre 2011 par
L’Observatoire de L’Économie Alsacienne, révèle la perte
de confiance des entreprises alsaciennes, tous secteurs
confondus.
Plus de la moitié d’entre-elles prévoit une stabilité de leur
chiffre d’affaires, de même concernant leur rentabilité.
Cependant, près d’une entreprise sur trois anticiperait
une baisse de sa rentabilité ou de son chiffre d’affaires au
1er trimestre 2012.
Ce pessimisme risque de se répercuter en partie sur
l’emploi, 15% des entreprises envisagent de réduire leurs
effectifs en 2012. Enfin prés des 2/3 des entrepreneurs
alsaciens estiment que les risques pesant sur l’Euro sont
réels.
4
LES CHIFFRES CLÉS
CHÔMAGE : COURBES COMPARÉES
La région Alsace (chiffres INSEE) Superficie (en km²) 8 280
Population estimée 1 856 000 PIB (en millions d'€) 44 568
Nombre d’établissements (au 31/12/09) 130 936
Le département du Bas-Rhin Superficie (en km²) 4 755
Population (2010) 1 099 578
PIB (en millions d’€) 25 742
Nombre d’établissements (au 31/12/09) 80 154
La communauté urbaine de Strasbourg (C.U.S) Superficie (en km²) 306
Population ( 2008)
468 501
Strasbourg 276 693
Population active 238 900
5
LES BUREAUX
6
LES BUREAUX - DONNÉES GÉNÉRALES
OFFRE
Offre immédiate au 31/12/2011 144 000 m²
dont neuve et restructurée 30 240 m²
OFFRE FUTURE
Offre future certaine livrable en 2012 (non pré-commercialisé)
14 400 m²
Part du neuf dans l'offre future certaine totale (2012, 2013 et +)
14 460 m²
Offre future probable* totale (en gris, prêt à démarrer)
78 000 m²
DEMANDE PLACÉE
Demande placée 62 000 m²
dont pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres
6 100 m²
Part du neuf et restructuré dans la demande placée totale
34 100 m²
2010 2011
Parc au 31/12 2 935 000 m² 2 951 000 m²
Offre disponible au 31/12
163 200 m² 144 000 m²
Part du neuf ou restructuré
20 % 21 %
Demande placée dans l’année
58 100 m² 62 200 m²
Dont pré-commercialisation, Clés-en-main et compte-propres
6 690 m² 6 100 m²
Part du neuf et restructuré dans la demande placée totale
26,7 % 55 %
Délai théorique d’écoulement
2,8 années 2,3 années
Taux de vacance 5,5 % 4,8 %
Fourchette des Valeurs locatives faciales observées lors des transactions (en € HT HC/m²/an)
Neuf et restructuré 125 / 195
Récent 100 / 150
Ancien 75 / 120
Fourchette des Taux de rendements net immédiats (immeuble loué) constatés ou estimés si plus de
référence (en %)
Neuf et restructuré 6,8 / 8
Ancien 8,5 / 10
7
LES BUREAUX - DONNEES GENERALES
8
BUREAUX - L’OFFRE
L’OFFRE
Offre immédiate au 31/12/2011 144 000 m²
dont neuve et restructurée 30 240 m²
OFFRE FUTURE
Offre future certaine livrable en 2012 (non pré-commercialisé)
14 400 m²
Offre future certaine livrable en 2013 (non pré-commercialisé)
2 800 m²
Part du neuf dans l'offre future certaine totale (2012, 2013 et +)
17 200 m²
Offre future probable* totale (en gris, prêt à démarrer)
78 000 m²
ÉVOLUTION DE L’OFFRE
QUELQUES OFFRES SIGNIFICATIVES
Surface m²
Immeuble Localisation État
4 959 Le Lawn Strasbourg/Wacken Neuf
3 000 Esca Strasbourg/Place
des Halles Restructuré
3 500 Ex Ventana Parc Innovation
Illkirch Ancien
2 150 SXB1 E3 Schiltigheim Récent
2 167 Saint -
Exupéry Aéroparc Entzheim Neuf
2 014 Espace
Plein Sud 3 Aéroparc Entzheim Neuf
2 360 Le
Lafayette Strasbourg/Meinau Neuf
L’offre immédiate en recul
Avec 144 000 m², l’offre immédiatement
disponible en bureaux dans la région
strasbourgeoise est en baisse de 12 % par
rapport à fin 2010. Un faible niveau de
construction et l’absence de livraison « en
blanc » ont permis au marché d’absorber une
partie du stock immédiat et de confirmer la
tendance décroissante observée à partir de
2010. La part de l’offre neuve, toujours faible,
ne représente que 21% du stock total.
L’offre est majoritairement localisée dans les
parcs tertiaires mais un rééquilibrage s’opère
vers Strasbourg ville. En effet, la ville de
Strasbourg est à l’initiative du quartier d’affaires
international dénommé « Wacken Europe » qui
sera développé dans sa première tranche par
Bouygues Immobilier à partir de fin 2013 et
devrait accueillir 40 000 m² de bureaux.
Le marché peut être considéré à l’équilibre
avec 4,8 % de vacance. Cependant, en raison
de la crise financière actuelle, il n’existe aucun
projet d’immeuble « en blanc », ce qui devrait
conduire à une tension sur le neuf dès fin 2013,
début 2014. Les immeubles en cours de
construction au sein des parcs tertiaires
développeront en moyenne 2500 m² en 2012.
Secteur Total m² Part du neuf m²
Strasbourg - ville 35 655 13 654
Schiltigheim - E3 15 616 6 755
Strasbourg - Meinau 2 307 1 586
Entzheim 11 317 7 915
Illkich - PII 3 286 -/-
Oberhausbergen - Valparc
2 140 -/-
Lingolsheim -Tanneries 1 752 -/-
L’OFFRE PAR SECTEURS
9
BUREAUX - L’OFFRE
LOCALISATION DE L’OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE
010002000300040005000600070008000
2012 Certaines Total : 14 460 m²
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
Probables à compter de 2013 /2014Total : 86 663 m²
0100002000030000400005000060000
Projets éventuels à compter de 2014 Total : 58 000 m²
Offre future certaine et probable
Au cours de l’année 2012 , 14 500 m² vont
arriver sur le marché de Strasbourg en 7
programmes dont 6 en parcs tertiaires. L’offre
future certaine sera localisée en grande partie
dans la ville de Strasbourg et à Schiltigheim au
sein de l’Espace Européen de l’Entreprise.
L’Offre future probable est de 86 000 m², hors
Wacken-Europe et se répartira essentiellement
dans l’Espace Européen de l’Entreprise et
Strasbourg ville. Le futur quartier d’affaires
international Wacken Europe constitue
l’essentiel de l’offre à compter de 2014.
Cependant la programmation des immeubles de
bureaux n’est pas à ce jour définitivement
arrêtée.
10
BUREAUX - LA DEMANDE
DEMANDE PLACEE (en m²)
Demande placée 62 000 m²
dont pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres
6 100 m²
Part du neuf et restructuré dans la demande placée totale
34 100 m²
ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACEE
Une demande exprimée stable mais de
qualité
La demande exprimée auprès de Rive Gauche
CBRE a été soutenue au 1er semestre, puis son
rythme s’est ralenti au 2ème semestre pour
finalement stagner par rapport à 2010.
De manière générale, elle correspond aux
offres immédiates exception faite des critères
de localisation. La demande privilégie des
implantations à Strasbourg par rapport aux
parcs tertiaires, alors que l’offre se concentre
principalement dans les parcs tertiaires.
La demande exprimée reste, néanmoins,
significative même si plusieurs projets
importants, en raison du manque de visibilité,
sont reportés.
Une pression croissante sur l’offre neuve
La demande, avec 62 000 m² commercialisée,
est supérieure de 7 % à celle de l’an passé.
Elle se situe proche de la moyenne de ces 5
dernières années ( 63 000 m² ) mais loin des
années 2001 à 2005 (74 000 m²).
Plus de la moitié, soit 55% du volume placé,
concerne des bureaux neufs ou restructurés,
ce qui est un fait nouveau par rapport aux
années précédentes. Les entreprises préfèrent
s’installer dans des constructions neuves,
fonctionnelles et valorisantes pour leur image.
Par ailleurs, l’arbitrage d’investisseurs ayant
des difficultés à remplir certains immeubles
acquis en 2007/2008, a boosté la part du neuf .
11
TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES
SURFACE (m²)
IMMEUBLE SITUATION TYPE ETAT PRENEUR BAILLEUR/VENDEUR
4 100 Etoile du
Rhin Strasbourg-
ville Loc Neuf AXA
La Française
2 500 Alpha Entzheim Vente Neuf Aterno Alecta
2 188 UIMM Eckbolsheim Loc Ancien LIDL SCI
1 300 Le Planeo Entzheim Vente Neuf Vega SCI
1 231 Le Lawn Strasbourg-
ville Loc Neuf C.D.C CIC
Ainsi, 4 des 5 transactions > 1 000 m² réalisées
en 2011 portaient sur des locaux neufs dont la
prise à bail de 4 100 m² par Axa dans
l’immeuble Etoile du Rhin développé par
CIRMAD à Strasbourg.
La demande placée est orientée pour un tiers à
l’acquisition et ce sont notamment des PME
locales qui ont saisi ces opportunités. Le
volume des clés-en-main et comptes-propres
est sensiblement identique à 2010, 6 100 m² en
2011 contre 6 700 m² en 2010 et s’est
principalement porté sur l’Espace Européen de
l’Entreprise.
Les principaux motifs de déménagements des
entreprises proviennent essentiellement d’une
volonté de modernisation de leurs locaux ou
encore de recherche d’économies, et enfin
d’agrandissement.
La plupart des sociétés ont préféré la périphérie
à la ville par manque d’offres ou pour des
questions de coût, d’accessibilité et de
stationnement.
Localisation Surfaces Neuf Comptes Propres
Autres 16 250 m² 1 880 m²
Strasbourg Ville 14 200 m² 7 100 m²
E3 10 500 m² 8 280 m² 4 700 m²
Entzheim 7 825 m² 5 617 m² 1 400 m²
Zones Franches
4 830 m² 3 965 m²
Meinau 1 970 m² 590 m²
PII 525 m² 330 m²
BUREAUX - LA DEMANDE
LOCALISATION DE LA DEMANDE PLACÉE
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LES BUREAUX - VALEURS ET INVESTISSEMENTS
Fourchettes des prix de vente observés lors de transac-tions (€ HT ou HD / m²)
Bas Haut
Neuf et restructuré 1 600 2 500
Ancien 800 1 500
Fourchettes des valeurs locatives faciales observées lors de transactions ( € HT HC/m²/an)
Bas Haut
Neuf et restructuré 125 195
Récent 100 150
Ancien 75 120
LES VALEURS
EVOLUTION DES VALEURS
Evolution des loyers Neufs et Restructurés
Evolution des loyers Récents et Anciens
Des prix de vente qui s’apprécient
Les valeurs locatives faciales des bureaux
neufs et restructurés sont stables et comprises
entre 125 € et 195 €/HT/HC/m²/an. Plus
particulièrement, les loyers des bureaux neufs
oscillent entre 165 € et 195 €/HT/HC/m²/an à
Strasbourg ville et entre 130 € et 145 € dans
les parcs tertiaires. Celles des loyers bureaux
de seconde main s’ajustent très légèrement à
la baisse entre 75 € et 150 €.
Les avantages commerciaux accordés sont en
moyenne de 1 à 3 mois par année d’engagement.
En parcs tertiaires, les prix du neuf ont
augmenté passant de 1 600 € à 2 000 €/HT/ m²
en raison du surcoût qu’implique la construction
des nouveaux immeubles soucieux de
l’environnement (HQE, BBC ou THPE).
En revanche, la fourchette haute des prix de
vente des bureaux de seconde main est
passée de 1 650 € à 1 500 € / HD/m².
13
Fourchette des Taux de rendements net immédiats (immeuble loué) constatés ou estimés si plus de référence
(en %)
Bas / Haut
Neuf et restructuré 6,8 / 8
Seconde main 8,5 / 10
Montants investis 24 300 000 €
Surfaces totales 16 000 m²
LES INVESTISSEMENTS
LES BUREAUX - VALEURS ET INVESTISSEMENTS
Le marché français
En 2011, près de 15,3 milliards d’euros ont
été échangés sur le marché français de
l’investissement en immobilier d’entreprise
banalisé, soit une progression de 30 % sur un
an. Contre toute attente, nous avons retrouvé
des niveaux comparables à ceux enregistrés
avant la crise, exception faite du pic de 2006-
2007, et ce en plein réveil de la crise des dettes
souveraines européennes.
Après un 1er semestre relativement calme, la
2ème partie de 2011 a été très active avec 10,6
milliards d’euros échangés. La fin programmée
du 210 E, les incertitudes quant à l’évolution
future des valeurs, le besoin pour certains
acteurs de dégager des plus-values afin de
compenser des pertes mobilières ont permis de
réalimenter en produits de qualité le marché,
qui est devenu, à partir de l’automne, clairement
vendeur.
En 2011, les engagements en régions
(portefeuilles inclus) atteignent 2,8 milliards d’€,
soit + 22 % par rapport à fin 2010. Ils
représentent 18,5 % du montant investi cette
année sur le territoire français. Les meilleurs
taux de rendement observés se trouvent à
Marseille fin 2011 (5,75 %).
Le marché strasbourgeois
Les montants engagés en bureaux s’élèvent à
24,3 millions d’€ en 2011 dans l’agglomération
de Strasbourg et sont en augmentation (+10 %)
par rapport à l’an passé, mais toujours en repli
par rapport à 2009 (- 56 %).
Les immeubles neufs ou récents, indépendants
et loués à 100 %, sont les plus recherchés par
les investisseurs mais sont aussi les plus rares
sur le marché, ce qui explique en partie le faible
montant des investissements. Parallèlement,
les immeubles ne présentant pas un taux de
remplissage de 100 % ont du mal à trouver
preneur.
Ce sont les investisseurs institutionnels qui ont
été les plus actifs et leurs recherches
concernaient des surfaces moyennes de
1 200 m² pour des bureaux situés en parcs
tertiaires à une exception près, l’achat de
6 820 m² par la Française AM de l’Etoile du
Rhin développé par CIRMAD à Strasbourg.
14
LES LOCAUX D’ACTIVITÉS
15
LES LOCAUX D’ACTIVITÉS - DONNÉES GÉNÉRALES
COMPARATIF 2010 2011
Offre disponible au 31/12
393 700 m² 454 766
Part du neuf ou restructuré
6,7 % 5%
Demande placée dans l’année
181 300 m² 160 470 m²
Dont pré-commercialisation, Clés-en-main et comptes-propres
48 900 m² 74 000
Part du neuf et restructuré
27 % 10,3 %
Délai théorique d’écoulement
2,1 années 2,8 années
OFFRE (en m²)
Offre immédiate au 31/12/2010 454 766 m²
dont neuve et restructurée 22 516 m²
Offre future (en m²)
Projets "en blanc" (déjà lancés, sans utilisateurs)
5 960 m²
Projets "en gris" (obtenus toutes formalités administratives; ne manque
plus que le positionnement des utilisateurs…)
4 818 m²
Projets éventuels 5 860 m²
DEMANDE PLACEE (en m²)
Demande placée 160 470 m²
dont pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres
74 000 m²
Part du neuf et restructuré dans la demande placée totale
16 559 m²
Fourchette des Valeurs locatives faciales observées lors des transactions (en € /HT/ HC//m²/
an)
Neuf et restructuré 63 / 95
Récent 58 / 90
Ancien 24 / 72
Fourchette des Prix de ventes observés lors des transactions ( €/HT ou HD / m²)
Neuf et restructuré 760 / 1 150
Ancien 215 / 575
Fourchette des Taux de rendements net immédiats (immeuble loué) constatés ou estimés si plus de
référence (en %)
Neuf et restructuré 8,3 /9,4
Seconde main 8,4 /11,5
16
LES LOCAUX D’ACTIVITÉS - DONNÉES GÉNÉRALES
ÉVOLUTION DE L’OFFRE ET DE LA DEMANDE PLACÉE
17
LES LOCAUX D’ACTIVITÉS - L’OFFRE
L’OFFRE
Offre immédiate au 31/12/ 2011 454 766 m²
Dont neuf et restructuré 22 516 m²
Projets « en blanc » (déjà lancés, sans utilisateurs)
5 960 m²
Offre future probable / Projets "en gris ", prêts à démarrer
4 818 m²
Projets éventuels 5 860 m²
PRINCIPALES OFFRES DISPONIBLES
et « FUTURES CERTAINES »
Situation Date de livraison
Surfaces Propriétaire V/L Loyer HT/HC/m²/AN
Strasbourg Meinau
Disponible 5.837 m² UNOFI L
Hall
Bureaux
Show-room
60 €
115 €
87 €
Haguenau ZI Disponible 7.132 m² SATA L 36 €
Brumath Disponible 4.025 m² REVOLUTION 5 L 42 €
Rosheim Disponible 5.600 m² VETTER L 51 €
Strasbourg Certain
3.600 m²
2. 000 m²
Poudreed L
Hall
Bureaux
67 €
115 €
ÉVOLUTION DE L’OFFRE
L’offre immédiate a atteint son niveau le
plus haut
L’offre immédiatement disponible s’établit à
454 800 m² fin 2011,marquant la tendance
haussière, avec une progression du stock de
11,5 % par rapport à fin 2010.
Le mouvement de restructuration, initié par les
grands utilisateurs, s’est poursuivi et engendre
une augmentation significative du stock d’offres
obsolètes, ne répondant plus aux attentes du
marché.
Peu d’opérations neuves ont été livrées et ont
pour la plupart déjà trouvées preneurs ce qui
explique la baisse du stock (-12%).
Le marché bas-rhinois est confronté à la
difficulté d’écouler son important stock de
seconde main.
La part de l’offre disponible présente dans la
communauté urbaine de Strasbourg décroît et
n’atteint plus qu’un tiers, les deux tiers restants
étant situés hors CUS.
La production de neuf ralentit fortement, les
propriétaires ayant pour objectif prioritaire la
mise aux normes du parc existant, à des coûts
compatibles avec les capacités des utilisateurs.
Les projets « en blanc » totalisent 6 000 m² .La
moitié sera construite par Proudreed dans le
Parc des Forges à Strasbourg et le reste en
secteur diffus, hors CUS.
Des possibilités de développement foncier
existent toutefois à l’extérieur de la CUS. Elles
portent pour l’essentiel sur les communautés de
communes de Brumath et d’Erstein.
4 800 m² « en gris » et 5 900 m² de projets
éventuels sont répertoriés.
18
LES LOCAUX D’ACTIVITÉS - LA DEMANDE
LA DEMANDE
Demande placée au 31/12/2011 160 470 m²
dont pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres
74 000 m²
Part du neuf et restructuré dans la de-mande placée totale
16 559 m²
Importance des comptes-propres et clés-en-
main
Au terme de l’année 2011, 160 500 m² ont été
commercialisés avec une part importante, 46 %
soit 74 000 m², de comptes-propres et clés-en-
main.
Cela traduit l’intérêt permanent des PME/PMI
locales pour l’acquisition de leur bien immobilier
et leur volonté de rationaliser leurs espaces.
Le marché s’est révélé plus dynamique en fin
d’année, permettant au volume commercialisé
en 2011 de se rapprocher de son niveau de
2006 mais baisse de - 11,5 % par rapport à
2010.
Cette bonne performance est en décalage avec
les indicateurs économiques, imputable
principalement au délai de réalisation des
transactions et à la volonté des utilisateurs de
tirer profit des conditions de marché.
La raréfaction de l’offre de qualité et la baisse
continue de la production de biens neufs
risquent de nourrir l’attentisme des entreprises
ayant exprimés un besoin, engendrant ainsi un
report des transactions.
D’autres facteurs ternissent ce bilan positif, à
savoir des perspectives de croissance du PIB
revues plusieurs fois à la baisse, la progression
du chômage, la dégradation du marché de
l’emploi, la volatilité des taux d’intérêt, les coûts
et conditions du financement...
Des vente de surfaces > 4 000 m² se sont
conclues en 2011 : HURON a fait l’acquisition
de 7 800 m² neufs à Eschau, WURTH de
5 960 m² à Erstein et l’Alsacienne de Boissons
de 4 500 m² à Mundolsheim
TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES
VENTE SURFACES PRENEUR OFFREUR SITUATION PRIX
4 500 m² L’ALSACIENNE DE BOISSONS
BAYROL Mundolsheim 3 000 000 €
7 787 m² HURON CREDIT BAILLEUR
Eschau 7 000 000 €
5 960 m² WURTH HENKEL Erstein NC
1 989 m² MANU ALSACE
Privé Marlenheim 450 000 €
2 253 m² EMR SCI Mundolsheim 1 250 000 €
LOCATION € HT/HC/AN 1 800 m² CMO SCI Strasbourg
Meinau 90 000 €
1 280 m² FOUR SEASONS
SCI Rosheim 65 000 €
1 700 m² ALUSOR BATOR Reichstett 68 000 €
1 616 m² ABB SCI Rosheim 105 000 €
2 900 m² FEDEX SCI Souffelweyersheim
280 000 €
ÉVOLUTION DE LA DEMANDE
19
LES LOCAUX D’ACTIVITES - VALEURS ET INVESTISSEMENTS
LES VALEURS
MONTANTS INVESTIS 11 300 000 €
TAUX DE RENDEMENTS CONSTATES (%)
Haut
Neufs et restructurés
9,4
Seconde main 11,5
Bas
8,3
8,4
FOURCHETTES DES VALEURS LOCATIVES FACIALES € /HT/ HC /m²/ an
Bas Haut
Neuf et restructuré 63 95
Récent 58 90
Ancien 24 72
Évolution des loyers Neufs et Restructurés
Évolution des loyers Récents et Anciens
EVOLUTION DES VALEURS
Les transactions recensées portant sur des
locaux d’activités sont en baisse de - 16 % par
rapport à 2010 et représentent un volume
d’engagement de 11,3 millions d’euros.
Les taux de rendements restent stables et sont
compris entre 8,75 % et 9,4% pour les biens
récents.
LES INVESTISSEMENTS
Des valeurs locatives faciales relativement
stables
Les valeurs locatives faciales des locaux d’activités
neufs et restructurés retrouvent leur niveau de 2009
et s’échelonnent de 63 € à 95 €/ HT/ HC/m²/an. A
noter, les mesures d’accompagnement sont plus
que jamais d’actualité et créent un écart entre loyers
faciaux et loyers économiques de 10 à 15 % en
moyenne.
Les prix de vente des locaux d’activités neufs et
restructurés quant à eux s’apprécient puisqu’ils
enregistrent une hausse moyenne de 7%, alors que
la fourchette haute des prix de vente des locaux de
seconde main a baissé de 10%.
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LES ENTREPOTS
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LES ENTREPOTS - DONNEES GENERALES
OFFRE (en m²)
Offre immédiate au 31/12/2011 238 361 m²
dont neuve et restructurée 34 797 m²
Offre future (en m²)
Offre future probable / Projets "en gris", Prêts à démarrer
24 200 m²
DEMANDE PLACÉE (en m²)
Demande placée 111 072 m²
dont pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres
66 567 m²
Part du neuf et restructuré dans la demande placée totale
14 933 m²
Fourchette des Valeurs locatives faciales observées lors des transactions (en €/ HT/ HC/m²/
an)
Neuf et restructuré 46 / 50
Récent 37 / 46
Ancien 25 / 40
Projets en "blanc " ( déjà lancés , sans utilisateurs )
0 m²
COMPARATIF 2010 2011
Offre disponible au 31/12/2010
221 700 m² 238 367m²
Part du neuf ou restructuré
18,5 % 14 %
Dont pré-commercialisations, Clés-en-main et comptes-propres
26 140 m² 66 567 m²
Part du neuf et restructuré dans la demande placée totale
9,6 % 13,4 %
Délai théorique d’écoulement
4,6 années 2,15 années
Demande placée dans l’année
47 500 m² 111 072 m²
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LES ENTREPÔTS - L’OFFRE
L’OFFRE
Offre immédiate au 31/12/2011 238 361 m²
dont neuve et restructurée 34 797 m²
Projets en "blanc " ( déjà lancés , sans utilisateurs )
0 m²
Offre future probable / Projets "en gris" , Prêts à démarrer
24 200 m²
Un stock disponible abondant et de qualité
Le stock d’offres immédiatement disponibles en
entrepôts sur le marché de Strasbourg a
augmenté de 7,5 % sur l’année 2011, s’élevant
à 238 400 m².
La libération de 2 grands ensembles de
seconde main, l’un de 25 000 m² , l’autre de
12 000 m² au Port Autonome de Strasbourg, et
la réalisation d’opérations clés-en-main ou de
comptes-propres ne venant pas puiser dans les
disponibilités immédiates, expliquent en partie
cet accroissement.
Les disponibilités restent à hauteur de 85 %
localisées au sein de la Communauté Urbaine
de Strasbourg et plus particulièrement 69 % au
Port Autonome.
Le stock est constitué à 41,5 % d’offres
récentes bénéficiant au moins de l’ICPE 1510
ce qui représente une diminution de 20 % par
rapport à 2010. La part d’entrepôts de classe A
est faible et également en recul. Elle représente
30 445 m², soit 13 % du volume total
immédiatement disponible.
Aucun lancement « en blanc » n’est annoncé,
ou en cours, jugé trop risqué financièrement.
24 200 m² de projet « en gris » au Sud de
Strasbourg sont en attente de
commercialisation.
EVOLUTION DE L’OFFRE
PRINCIPALES OFFRES DISPONIBLES
Surfaces Etat Propriétaire Situation
21 197 m² Réhabilité SCI Strasbourg
19 532 m² Neuf ICADE Strasbourg
6 277 m² Neuf PROLOGIS Strasbourg
25 000 m² Ancien SCI Strasbourg
9 500 m² Ancien SCI Strasbourg
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LES ENTREPÔTS - LA DEMANDE
LA DEMANDE
Demande placée au 31/12/2011 111 072 m²
dont pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres
66 567 m²
Part du neuf et restructuré dans la de-mande placée totale
14 933 m²
Un marché dynamique et performant
Les 111 100 m² qui ont été commercialisés
dans le Bas-Rhin en 2011 redonnent des
couleurs au marché qui se place au niveau de
celui réalisé en 2006. Au total, 21 transactions
dont 9 clés-en-main et comptes-propres se sont
signées sur l’année avec un tiers d’entre-elles
comprises entre 5 000 m² et 10 000 m² et 3
opérations > 10 000 m². Le phénomène de
rationalisation des surfaces (ex. CODICO), a
permis d’observer une progression des comptes
-propres dans le volume placé.
L’accroissement du degré d’exigence des
utilisateurs les amène à se positionner sur des
bâtiments dédiés, leur permettant de regrouper
leurs stocks ou de poursuivre leur politique de
réduction des coûts de stockage. Ainsi, des
opérations de clés-en-main locatifs et de
comptes-propres ont été menées par des
sociétés telles que Wincanton-Mondia/LANXESS
à la Wantzenau, les Transports Fuchs/CODICO
à Erstein, et les Transports Herberich à
Dambach. Ces dernières totalisent 60 % de la
demande placée.
Le marché des entrepôts strasbourgeois souffre
d’un manque de locaux de classe A disposant
d’autorisations ICPE 1510 et plus. Seuls 3
immeubles sont recensés.
Les rares appels d’offres émanant des
prestataires logistiques et le contexte
économique difficile laissent présager une
année 2012 peu active. Les acteurs du marché
restent prudents, même attentistes, et diffèrent
leurs projets à fin 2012, début 2013.
EVOLUTION DE LA DEMANDE
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LES ENTREPÔTS - VALEURS ET INVESTISSEMENTS
LES VALEURS
FOURCHETTES DES VALEURS LOCATIVES FACIALES €/ HT/ HC /m²/ an
Bas Haut
Neuf et restructuré 46 50
Récent 37 46
Ancien 25 40
LES INVESTISSEMENTS
Concernant les entrepôts, aucune transaction significative n’a été observée en 2011 mais la cession
d’opérations d’envergures (> 15 000 m²) est envisagée pour le 1er semestre 2012.
Les taux de rendement devront être corrigés à la baisse pour trouver preneur et inciter les acteurs
les plus opportunistes à se porter acquéreurs d’actifs de seconde-main.
Des valeurs stables
Après un repositionnement en 2010, les loyers
sont restés stables en 2011. Les valeurs
locatives faciales des entrepôts neufs et de
classe A sont compris entre 46 € et 50 € HT
HC/m²/an et les incertitudes économiques
n’induisent aucun phénomène de « repricing ».
A défaut d’une réduction nette des valeurs
locatives faciales, les avantages commerciaux
s’élèvent à environ 1,5 mois de franchise par
année de bail ferme.
Des disparités importantes persistent selon la
localisation et l’ancienneté des bâtiments, la
fourchette de valeurs varie ainsi de 25 € HT/HC/
m²/an à 50 € HT /HC/m²/an.
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LEXIQUE
Clés-en-main et compte-propre : immeuble dont la construction est lancée après engagement définitif d’un utilisa-teur, même si un projet de promoteur existait auparavant sans que les travaux aient démarré. Seules sont comptabili-sées les opérations certaines, c’est-à-dire après obtention des autorisations, en particulier du permis de construire, et du financement.
La distinction entre clés-en-main et compte-propre porte sur la maîtrise d’ouvrage :
- dans le cadre d’un clés-en-main, l’utilisateur délègue la maîtrise d’ouvrage à un promoteur de plus il n’est pas systématiquement propriétaire du terrain
- dans le cadre d’un compte-propre, l’utilisateur ne délègue pas la maîtrise d’ouvrage et est propriétaire du ter-rain.
Délai théorique d’écoulement : rapport, exprimé en années ou en mois, entre le stock de bureaux vacants au 31 dé-cembre 200X et le volume de transactions réalisées en 200X, pour un secteur donné. Ce ratio indicatif ne prend pas en compte les libérations potentielles, ni les livraisons à venir. Il ne préjuge pas non plus du rythme de commercialisa-tion futur.
Demande placée : ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y com-pris les pré-commercialisations, les clés-en-main et les comptes propres.
Immeuble ancien : immeuble de plus de 10 ans non rénové ou restructuré.
Immeuble neuf : immeuble nouvellement construit, de moins de 5 ans et n’ayant jamais été occupé. Cette catégorie d’immeubles est fiscalement assujettie à la TVA en cas de vente.
Immeuble restructuré : immeuble ayant fait l’objet d’une restructuration lourde avec passage en TVA.
Immeuble récent : immeuble de moins de 10 ans, ayant déjà été occupé, non rénové ou restructuré.
Immeuble rénové : immeuble ayant déjà été occupé et ayant fait l’objet d’une rénovation légère, sans obtention d’un permis de construire.
Offre immédiate : ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation au 31 décembre 200X.
Offre certaine disponible dans l’année : ensemble des surfaces proposées à la commercialisation entre le 1er janvier 200X et le 31 décembre 200X.
Offre certaine disponible à plus d’un an : ensemble des surfaces proposées à la commercialisation au-delà du 1er janvier 200X+1.
Parc : ensemble des surfaces existantes, vacantes ou occupées.
Pré-commercialisation : engagement ferme d’un utilisateur plus de 6 mois avant la disponibilité effective de l’immeu-ble.
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LEXIQUE
Projets
Projets certains : ils comprennent :
- les locaux en cours de construction, de restructuration ou de rénovation
- les locaux dont les travaux n’ont pas commencé, mais pour lesquels la date de début du chantier est définie
- les libérations certaines
Projets probables : ils comprennent :
- les locaux pour lesquels les autorisations administratives ont été obtenues, mais dont les travaux ne débuteront qu’après engagement d’un ou plusieurs utilisateurs pour tout ou partie des surfaces ;
- les locaux pour lesquels une demande de permis de construire a été déposée ou pour lesquels le délai de re-cours des tiers, après l’obtention du permis de construire, n’a pas encore été purgé ;
- les libérations probables.
Projet « en blanc » : immeuble destiné à la location (en général), dont la construction est lancée sans qu’il ait été loué à l’avance à un ou plusieurs utilisateurs.
Projet « en gris » : immeuble pour lequel l’ensemble des démarches préalables au lancement de la construction sont déjà réalisées (acquisition du foncier, études préparatoires, obtention du permis de construire…), mais dont la cons-truction est lancée uniquement quand un utilisateur s’est positionné sur tout ou partie de l’immeuble.
Taux de vacance : ratio mesurant le rapport entre le stock immédiat et le parc total de bureaux existant.
Entrepôt : local destiné aux activités de stockage et de distribution. Principales caractéristiques : hauteur sous plafond généralement supérieure à 7 m ; pourcentage de bureaux associés de l’ordre de 5 à 15 % ; baies de livraison multiples à quai ou de plain-pied ; aire de manœuvre importante ; espace et volume homogènes, avec en particulier des formes et hauteurs régulières.
Local d’activités : immeuble ou lot individuel destiné aux activités traditionnelles de production et permettant de re-grouper toutes les fonctions d’une entreprise sous un même toit. Principales caractéristiques : hauteur sous plafond supérieure à 4,50 m pour les halls d’activités ; pourcentage de bureaux associés généralement compris entre 15 et 30 %.
Investissement
Taux de rendement net immédiat : Il exprime en pourcentage le rapport existant entre le revenu net (HT HC) d'un immeuble et le capital engagé par l'acquéreur (prix d'acquisition + frais et droits de mutation). Le bas de la fourchette peut être assimilé au taux "prime" et le haut à une moyenne pour ce type d'actifs dans le sec-teur considéré.
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Achevé de rédiger le 22 janvier 2012
Par Rive gauche CBRE
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