Petit déjeuner ADI AGILIA Consulting - Cercle Union Interalliée

Le bail commercial est-il créateur de valeur ?

Est-il toujours adapté aux besoins des entreprises ?

Petit-déjeuner ADI Businessimmo

Cercle de l’Union Interalliée, le 9 février 2016

Guillaume Savard, Associé AGILIA Consulting

1Petit déjeuner ADI Business Immo - Cercle Interallié - Le 9 février 2016

Le bail triple net dans l’environnement actuel


Tendances de fond

• L’incertitude comme donnée structurelle

• Pas ou peu de croissance

• Evolution vers une économie de l’usage

• Diffusion des nouveaux modes de travail

• Généralisation de la géolocalisation

• Progrès rapides de l’impression 3D

Points spécifiques à l’immobilier d’entreprise

• Déménager pour les entreprises = contrainte !

• Niveau de service proposés par les propriétaires = des marges d’amélioration3Petit déjeuner ADI Business Immo - Cercle Interallié - Le 9 février 2016

Caractéristiques d’un bail vs besoins d’une entreprise type (<5.000 m²)

• Objet complexe

• Visibilité et prévisibilité

• Négociation une fois pour toutes

• Droit d’utilisation concédé par propriétaire

• Relation conflictuelle

• Usage

• Variation

• Flexibilité

• Contrat de prestation de services

• Relation « Satisfait/Satisfait »


Les attentes des entreprises « type »



1. Une approche en coût complet

Loyer

Charges locatives

Fiscalité

Services aux occupants

Amortissements Entretien/Aménagements

Facturé par propriétaire

Pris en charge par locataire

Facturé par propriétaire

Pris en charge par locataire

350

50

120

120

25

Source : Analyses AGILIA Consulting – En € HT par m²6

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• Pourquoi ? ‒ Indicateur opérationnel

‒ Refacturation facilitée

‒ Appréhension de l’efficacité de l’espace

‒ Prise en compte du coût de la conformité

€par poste


2. Un coût retraité par poste

Nbde postes

x


21

6

55%


3. Un coût variabilisé dans le temps et l’espace

Evolution de la durée ferme des baux à Londres (années) (2010 à 2014)

Taux d’utilisation moyen par poste de travail en IDF (2013-2015)

Source : DTZ Source : JLL8


La problématique des propriétaires


Evolution du marché simulé de la location de bureaux en IDF (Take Up x Loyer Prime retraité de l’inflation et des franchises)

Marché 2005 = Base 100

La problématique des propriétaires


Source : Brokers, analyses AGILIA Consulting

Que se passe-t-il à l’étranger ?


• There will be higher demand for dynamically configurable spaces

• Subleasing will be bigger than leasing

• A Google+ or Uber like-entrant will completely disintermediate the brokerage business


Source : DELOITTE



Nombre de postes de travail

Niveau de service et de personnalisation

Serviced Offices

Coworking & Shared

Offices

Source : Analyses AGILIA Consulting13



Nombre de postes de travail

Niveau de service et de personnalisation

Serviced Offices

Coworking & Shared

Offices

ManagedOffices

Source : Analyses AGILIA Consulting



800.000 m²

200.000

65.000

D’ici 2020 2015 2018

Source : Communication financière


Petit déjeuner ADI Business Immo - Cercle Interallié - Le 9 février 2016 16Source : DTZ

Quel coût ?

26.330 14.300

Coût annuel moyen par poste en 2014(Centre de Londres – En € HT par poste)

« Conventional Office » « Flexible working space »

Quels scénarios possibles en France ?



Option 1. Une impulsion donnée par les bailleurs

• Un toilettage du bail pour le rendre plus systématiquement ‘tenant friendly’

• Une réorganisation du parc locatif des bailleurs les plus importants autour d’immeubles bien placés, multi-locataires, intégrant des services étendus

• La mutualisation des espaces communs et espaces support dans ces immeubles

• L’organisation d’une relation bailleur/locataires autour d’une Direction Commerciale…

• Employant des Account Managers accompagnant des besoins dans la durée

• La réalisation des travaux d’aménagement et d’équipement par les propriétaires

Un moyen puissant de prolonger l’offre locative actuelle… et de créer des barrières à l’entrée



Option 2. Une impulsion donnée par les utilisateurs

• Le développement d’une logique de collaboration entre utilisateurs

• L’organisation d’un marché rationnel de la colocation, grâce à la géolocalisation :• A la maille d’un immeuble

• A la maille d’un secteur géographique

• La création d’une impulsion par des groupes d’acteurs partageant des besoins proches et organisés en club ou filière :• L’ADI

• France Domaine

• Des entreprises ne se connaissant pas mettant en œuvre un GIE

• Les membres d’un écosystème industriel

Une prolongation du portefeuille d’implantation des grands groupes profitant à des tiers



Option 3. Une impulsion donnée par un « Disrupteur »

• Des nouveaux acteurs pénétrant le marché, créant des ‘foncières virtuelles’

• … prenant à bail des immeubles et supportant le risque d’une commercialisation au poste

• … en s’appuyant sur des produits assuranciels pour se couvrir contre le risque de vacance

• … en s’appuyant sur une double compétence : mutualiser l’ensemble des coûts et supprimer les inefficiences

• … en créant un actif non physique constitué de la relation créée avec le client

Acteurs les mieux placés :Opérateurs existants, spécialistes PM/FM, brokers…


Real Estate

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