Des clés pour comprendre la situation du logement en France mars 2007 Des clefs pour comprendre la...

Des clés pour comprendre la situation du logement en France mars 2007

Des clefs pour comprendre la situation du logement en

France

mars 2007

• Le contexte

• les acteurs

• les outils

• Quelles perspectives ?

Le contexte:

Quelques chiffresL’évaluation des besoinsBulle spéculative ou crise

structurelle?

Le contexte: Quelques chiffres

Évolution de la construction

Aides personnelles et avantages conférés au logement

PIB : 1689 milliards €

Le taux d’effort

Taux d’effort

Le contexte: Connaître les besoins en logements

EVALUATION DES BESOINS

• La méthode:

Les besoins en logements sont constitués de trois facteurs:– la démographie– Le renouvellement du parc– Le besoin de fluidité du marché

• La démographie:

Elle se constitue de trois éléments:1. La croissance naturelle: Solde entre

naissances et décès2. La croissance migratoire: Solde entre

les arrivées et les départs3. L’évolution de la taille des ménages:

Décohabitations, regroupements

• Le renouvellement du parc:

Il est issu de l’évolution du parc:1. Transformation de logements en une

autre affectation, voire en résidences secondaires, ou l’inverse

2. Disparition de logements par obsolescence

• Le besoin de fluidité du marché:

Pour fonctionner, le marché du logement a besoin de suffisamment de logements vacants pour permettre la rotation. Sinon, il se tend, les prix montent, la mobilité diminue.

• Cas particulier de la Haute-Savoie

Phénomènes renforcés par:• La proximité de la Suisse;• Le fort flux migratoire;• La jeunesse de la population;• La concurrence des résidences secondaires• Le territoire contraint (montagne, sites

protégés)

• Les erreurs de l’INSEE:– Sous-estimation de la croissance

démographique, tant naturelle que migratoire;

– Sous-estimation de la baisse de la taille des ménages;

– Non prise en compte du besoin de renouvellement du parc;

– Non prise en compte de l’impact de la mobilité géographique

• Les conséquences de cette sous-estimation:

– Des besoins estimés à 290 000

logements par an (INSEE en 2002)

– Des besoins réels probablement

supérieurs à 500 000 par an

Le contexte: Bulle spéculative ou crise structurelle ?

Bulle spéculative = résultat des acteurs économiques qui anticipent une hausse et entretiennent artificiellement cette hausse

Crise structurelle = résultat du déficit entre offre et demande, ou plus précisément entre marché du logement et besoins

Le contexte: Bulle spéculative ou crise structurelle ?

• Compte tenu de la sous production passée et des perspectives démographiques,

La crise est structurelle et durable

Les acteurs

• Les acteurs politiques• Les acteurs financiers• Les opérateurs• Le secteur associatif• Les usagers.

Les acteurs Les acteurs politiques

• L’État, garant de la solidarité nationale. A conservé la compétence en matière d’habitat,

• Les Régions, compétentes en matière de développement économique,

• Les départements, compétents en matière d’action sociale,

• Les agglomérations et les communes, compétentes en matière d’aménagement.

Les acteurs Les acteurs financiers

• La CDC, collecteur de l’épargne du Livret A et financeur traditionnel du logement social,

• Le réseau bancaire traditionnel, financeur des PLS et de prêts « non réglementés »

• Les collecteurs du 1%, de plus en plus recentrés sur le logement locatif social.

• L’ANAH, alimentée auparavant par la TADB

Les acteurs Le 1% logement

• Participation des employeurs à l’effort de construction (0,45% de la masse salariale)

• L’Anpec contrôle la collecte, l’Uesl contrôle l’utilisation, gestion paritaire.

• Sommes considérables en jeux :Utilisation : prêts au salariés, Pass-travaux et loca-Pass, prêts aux organismes (plans de relance), utilisation automatique dans montage financier opérations de démolition et les dossiers ANRU

Les acteurs Les opérateurs

• LES ORGANISMES HLM• LE BTP• LES ARCHITECTES

Les acteurs Les organismes HLM

plafonds de loyers

POSITIONNEMENT RELATIF DES LOYERS DES DISPOSITIFS D'AIDE A LA PIERRE AU LOCATIF

selon le zonage A / B1 / B2 / C

r (€

r 80 m

loyer marché

De Robien recentré (plafonds)

Borloo populaire (plafonds)anah intermédiaire

hlm (pls) neufs

anah social

hlm (plus) neufs hlm anciens réhabilités (80% du parc hlm)

A B 1 B2 C

loc NON hlm > 30% loc HLM >30% loc NON hlm >20% loc HLM >20%et loc hlm < 25% et loc NON hlm < 25% et loc hlm < 20% et loc NON hlm < 20%

GRENOBLE Pays de GexANNECY AGGLO ANNECYAGGLO LYON Sallanches BronCluses AGGLO ANNEMASSE Echirolles

AGGLO VILLEFRANCHE ThononAGGLO GRENOBLE

Voiron CHAMBERY (?) AGGLO CHAMBERYAGGLO VALENCE Bourgoin Jallieu Montélimar

Pays viennois Pays voironnaisAGGLO BOURG EN BRESSE

AGGLO ST ETIENNE Annonay PAYS DE ROMANSAGGLO ROANNE

nb: sources: INSEE 1999, CLAMEUR 2005

HIERARCHISATION DE LA PROBLEMATIQUE "ACCES A UN LOGEMENT LOCATIF"

PAR CROISEMENT DES NIVEAUX DE LOYERS ET DES TAUX DE LOGEMENTS LOCATIFS

FAIBLES

>50% <50%

TRES ELEVES

ELEVES

MOYENS

loyers marché

% log locatifs

Plafonds de ressources

LES OUTILS

• Financiers:– Aide à la pierre– Aide à la personne

• Fiscaux:– Réductions de TVA– Amortissement fiscal (Périssol, Besson)

• Partenariaux:– OPAH,PLH, politique de la ville

L’aide à la pierre

• Pour la création de logements:– Le PLUS (prêt locatif à usage social):

Bénéficie d’une subvention de l’Etat, d’un prêt bonifié de la CDC (3,45% sur 35 ans), de l’exonération de la TFPB pendant 15 ans et de la TVA à 5,5%

– Le PLA-I (prêt locatif aidé d’intégration) Subvention majorée, prêt à 2,95%

– Le PLS (prêt locatif social)

L’aide à la pierre

• Pour la création de logements:– Le PTZ (prêt à taux zéro): prêt

complémentaire à destination des particuliers

• Pour la réhabilitation:– La PALULOS (parc HLM)– L’ANAH (propriétaires privés)

LES OUTILS

• Financiers:– Aide à la pierre– Aide à la personne

• Fiscaux:– Réductions de TVA– Aides fiscales (Périssol, Besson, ...etc)

• Partenariaux:– OPAH,PLH, politique de la ville

LES REDUCTIONS DE TVA

La TVA à 5,5% a progressivement été instituée en faveur:

• Des travaux de gros entretien des organismes HLM

• Des mêmes travaux pour les particuliers

• Des opérations PLUS• Des opérations PLS

LES AIDES FISCALES

• Exonération d’impôt sur les sociétés pour les organismes HLM

• Amortissement fiscal (Périssol, De Robien et Borloo): déduction fiscale d’une partie de la valeur du bien en contrepartie d’un engagement de location minimal de 9 ans, avec plafonds de loyer et avec ou sans conditions de ressources des locataires

•Quelles perspectives ?

• Nombre de ménages : 24 millions

– 11 millions locataires dont 4,5 HLM• 5,4 millions perçoivent 12,6 milliards €

d’aides personnelles au logement

– 13 millions propriétaires

• Dont 0,7 million perçoit 1,3 milliard € d’aides personnelles au logement

Les questions récurrentes

• Logement aidé spécialisé ou logement pour tous remise en cause des plafonds de ressource?

• Arbitrage du socle : aides à la pierre, aides à la personne, aides fiscales

• Réhabilitation ou démolition• Logement bien de consommation et d’usage

mais aussi bien d’investissement• Mixité sociale et droit au logement

Les questions rarement posées• Et si on dissociait foncier et construction (cf les

Pays-Bas)• La fiscalité (TP, TFPB, TH), outil d’exclusion ?• Rôle de l’État ou des Collectivités ?• Problème de logement ou problème de précarité ?• Remise en cause du droit sacré à la propriété:

problème de la valorisation des terrains dans les documents d’urbanisme

• Remise en cause du droit au maintien dans les lieux?

• Distinguer construction et gestion du parc locatif social

Le droit au logement opposable en Écosse

1999-2002 : Homelessness Task Force : élaboration du droit opposable

Obligation pour les communes d’élaborer une stratégie du homelessness

Obligation de fournir des infos

Obligation de fournir un logement durable aux homeless prioritaires

Population concernée : cinq conditions :

Être éligible à une aide

Être homeless « mal logé »

Avoir un besoin prioritaire

Être de bonne foi « involontairement homeless »

Avoir un lien territorial par défaut

2003 : Homeless Act :

Suppression progressive des priorités avant 2012

Réduction progressive des critères d’intentionnalité

Supression à terme du lien territorial

Bibliographie :

Crise et politique du logement, collection Regards sur l’actualité n°320, avril 2006, La Documentation Française. Articles de M Mouillart, A-M Fribourg, Christophe Robert, René Ballain, J-C Driant

La crise du logement : des chiffres pour comprendre, des pistes pour agir, Patrick Grépinet, L’Harmattan, septembre 2006

L’état du mal-logement en France, rapport annuel 2006, Fondation Abbé Pierre

11° rapport du haut comité pour le logement des personnes défavorisées, la documentation française, décembre 2005 : Face à la crise, une obligation de résultat

Le logement de demain, pour une meilleure qualité de vie, rapport 2005 du Conseil Économique et Social

la politique du logement en question, article de Ph Zittoun in revue Mouvements n°35 février 2005

Logement : quelques adresses

• http://www.vie-publique.fr/politiques-publiques/• http://www.vie-publique.fr/politiques-publiques/logement-social/index/• http://www.vie-publique.fr/politiques-publiques/politique-ville/index/• http://www.logement.gouv.fr/• http://www.legifrance.gouv.fr/• http://www.anil.org/ infos et simulations• http://www.caf.fr/catalogue/ catalogue des prestations et simulations• http://www.indices.insee.fr/ • http://www.statistiques.equipement.gouv.fr faire « rechercher sur le

site : Comptes logement»• http://www.comite-actions-logement.org• http://www.globenet.org/dal Droit Au Logement • http://www.fondation-abbe-pierre.fr/rml.html Rapport 2006• http://www.ladocumentationfrancaise.fr/rapports-publics/ 11° rapport Haut

Comité Logement• http://www.bip40.org/fr Baromètre des Inégalités et de la Pauvreté• http://www.inegalites.fr/• http://www.gauche-en-europe.org/ les positions de la gauche sociale-démocrate

Rocard et DSK

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