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Brookfield Office Properties
RAPPORT DU DEUXIÈME TRIMESTRE Le 30 juin 2011
À nos actionnaires Le résultat net attribuable aux détenteurs d’actions ordinaires pour le trimestre clos le 30 juin 2011 s’est établi à 631 M$, ou 1,11 $ par action après dilution, comparativement à 172 M$, ou 0,31 $ par action après dilution, pour le deuxième trimestre de 2010. Les flux de trésorerie liés aux opérations pour le trimestre clos le 30 juin 2011 se sont élevés à 166 M$, ou 0,30 $ par action ordinaire après dilution, comparativement à 156 M$, ou 0,30 $ par action ordinaire après dilution sur une base comparable, pour la période correspondante de 2010. Les flux de trésorerie liés aux opérations de la période précédente, majorés des profits de placement, s’élevaient à 209 M$, soit 0,40 $ par action ordinaire diluée. Le résultat opérationnel net tiré des biens commerciaux a augmenté pour le deuxième trimestre de 2011, s’établissant à 217 M$, comparativement à 180 M$ au deuxième trimestre de 2010, principalement en raison de l’apport du portefeuille australien acquis en septembre 2010. PERSPECTIVES Puisque nous sommes témoins d’une amélioration du taux d’inoccupation, ainsi que d’une demande stable et d’une offre contrôlée au sein de nos principaux marchés, nous demeurons optimistes quant à notre rendement pour le reste de l’exercice et pour les quelques exercices à venir. Notre portefeuille de biens commerciaux de grande qualité situés dans les quartiers commerciaux les plus dynamiques à l’échelle mondiale nous permet de tisser des liens solides et à long terme avec des locataires commerciaux aux quatre coins du monde. FAITS SAILLANTS DU DEUXIÈME TRIMESTRE Location de 1,6 million de pieds carrés au cours du trimestre à un loyer net moyen de 26,74 $ par pied carré. Le taux d’occupation du portefeuille s’élevait à 93,3 % à la fin du trimestre. Les faits saillants du trimestre sont les suivants : Houston – 454 000 pieds carrés
Renouvellement du bail avec Chevron pour une durée de sept ans, visant 311 000 pieds carrés, dans le Continental Center I. Signature d’un bail avec Forrest Oil d’une durée de onze ans, visant 43 000 pieds carrés dans le One Allen Center.
Toronto – 322 000 pieds carrés
Renouvellement et prorogation du bail avec Citco Inc. pour une durée de 10 ans, visant 116 000 pieds carrés, dans le Hudson Bay Centre.
Renouvellement et prorogation du bail avec the McGraw‐Hill Companies pour une durée de 10 ans, visant 37 000 pieds carrés, dans la Exchange Tower.
New York – 254 000 pieds carrés Prorogation du bail avec la Banque Royale du Canada pour une durée de 11 ans, visant 112 000 pieds carrés, dans le Three World
Financial Center. Signature d’un bail avec Kilpatrick Townsend & Stockton pour une durée de 12 ans, visant 45 000 pieds carrés dans le Grace Building.
Los Angeles – 219 000 pieds carrés
Renouvellement du bail avec Bank of America pour une durée de 10 ans, visant 173 000 pieds carrés, dans la Bank of America Plaza. Boston – 169 000 pieds carrés
Signature d’un bail avec LPL Holdings pour une durée de 12 ans, visant 69 000 pieds carrés dans le 75 State Street, après la fin du trimestre.
Signature d’un bail avec L.E.K. Consulting pour une durée de 10 ans, visant 61 000 pieds carrés, dans le 75 State Street.
Deuxième trimestre de 2011BPO : NYSE/TSX
2 Deuxième trimestre/Rapport intermédiaire 2011
Acquisition d’une participation de 75 % dans le 450 West 33rd Street à Manhattan par l’entremise d’une coentreprise avec Broadway Partners évaluée à environ 520 M$. Le bâtiment de 1,8 million de pieds carrés jouxte le site de la société destiné à l’aménagement de 5,4 millions de pieds carrés de Manhattan West, sur la 9th Avenue. Acquisition d’une participation supplémentaire de 50 % dans deux tours à bureaux australiennes prestigieuses, soit le Southern Cross West à Melbourne et la BankWest Tower à Perth, pour une contrepartie totale de 250 M$ AU (263 M$ US), après la fin du trimestre. Les deux acquisitions ont été effectuées par l’entremise de Brookfield Prime Property Fund (ASX : BPA), dans laquelle Brookfield Office Properties détient une participation de 73 %. Acquisition d’une participation supplémentaire de 20 % dans les actifs gérés par Brookfield du Fonds d’immeubles de bureaux aux États‐Unis auprès d’un partenaire institutionnel pour une contrepartie de 360 M$ après la fin du trimestre. L’acquisition porte à 83 % la participation de Brookfield dans le Fonds. Annonce d’un plan de rénovations de 250 M$ pour les galeries marchandes du World Financial Center dans le Lower Manhattan afin d’attirer davantage de locataires commerciaux, ainsi qu’un nombre sans cesse croissant de résidents des alentours. Le plan prévoit une nouvelle terrasse de restauration de 600 places assises surplombant la marina North Cove et la rivière Hudson, un marché d’influence européenne de 25 000 pieds carrés, ainsi qu’une nouvelle galerie mode à deux étages. Conclusion d’un placement de droits à l’intention des actionnaires visant l’acquisition d’actions de Brookfield Residential Properties Inc. (NYSE : BRP) au prix de 10 $ l’action. Brookfield Office Properties a réalisé un produit net de 515 M$ grâce à la vente d’actions de BRP. Vente du 1400 Smith Street à Houston au locataire de l’ensemble de l’immeuble, Chevron, pour une contrepartie de 340 M$. Brookfield Office Properties avait fait l’acquisition du 1400 Smith Street en 2006 pour une contrepartie de 120 M$. Refinancement ou garantie d’un nouveau financement de 1,1 G$, dont le produit sera affecté au remboursement du financement de l’acquisition de Fonds d’immeubles de bureaux aux États‐Unis d’un montant de 846 M$, ainsi que d’un ancien financement adossé à des créances hypothécaires commerciales d’un montant de 297 M$ arrivé à échéance en mai 2011. Les financements conclus au cours du trimestre comprennent :
Des actifs d’un groupe de huit fonds d’immeubles de bureaux aux États‐Unis pour un montant de 650 M$ au TIOL majoré de 3,25 % pour une durée de trois ans assortie de deux prolongations de un an.
Two Allen Center, à Houston, pour un montant de 200 M$ à un taux de 6,45 %, pour une durée de sept ans. Three Allen Center, à Houston, pour un montant de 165 M$ à un taux de 6,12 %, pour une durée de cinq ans. RBC Plaza, à Minneapolis, pour un montant de 66 M$ au TIOL majoré de 2,0 %, pour une prorogation de deux ans. 2401 Pennsylvania Ave., à Washington, D.C. pour un montant de 30 M$ au TIOL majoré de 2,20 %, pour une durée de trois ans
assortie de deux prorogations de un an. Acquisition et résiliation de titres d’un financement mezzanine d’un montant de 50 M$ lié au 75 State Street, à Boston, à escompte par rapport à sa valeur nominale. Augmentation de la taille de la facilité de crédit générale renouvelable de 565 M$ pour la porter à 600 M$ et obtention d’un engagement visant une augmentation subséquente de 35 M$ pour porter la facilité à 635 M$ après la fin du trimestre. Établissement, en outre, d’une facilité de crédit générale de 125 M$ CA renouvelable au Canada auprès d’un certain nombre de banques à charte canadiennes pour une durée de trois ans assortie d’une option de prorogation de un an et d’un taux d’intérêt correspondant au taux des acceptations bancaires majoré de 2 %. Annonce de changements au sein de la direction. M. Mitch Rudin, auparavant chef de l’exploitation de CB Richard Ellis’ Tri‐State, a été nommé président et chef de la direction des activités commerciales américaines. M. Dennis Friedrich, qui occupait auparavant ce poste, a pour sa part été promu au titre de président et chef des placements mondiaux. M. Tom Farley a été promu au titre de président et chef de la direction mondiale et M. Jan Sucharda a été promu président et chef de la direction des activités commerciales canadiennes. Le président, Le chef de la direction,
Gordon E. Arnell Richard B. Clark Le 5 août 2011
Brookfield Office Properties 3
Portefeuille de biens commerciaux ACTIFS SOUS GESTION QUOTE‐PART1
QUOTE‐PART, DÉDUCTION FAITE DES PARTICIPATIONS
MINORITAIRES2
(EN MILLIERS DE PIEDS CARRÉS) NOMBRE DE
BIENS SUPERFICIE
LOUÉE (EN %) BUREAUXCOMMERCE DE DÉTAIL
SUPERFICIE LOCATIVE
STATION‐NEMENT TOTAL
PARTICIPA‐TION (EN %)
SUPERFICIE LOCATIVE TOTAL
SUPERFICIE LOCATIVE TOTAL
Participation directe NEW YORK World Financial Center One 1 99,4 1 603 52 1 655 58 1 713 100 1 655 1 713 1 645 1 703Two 1 100,0 2 671 35 2 706 — 2 706 100 2 706 2 706 2 690 2 690Three 1 99,6 1 254 — 1 254 53 1 307 100 1 254 1 307 1 246 1 299Commerce de détail 70,2 — 168 168 122 290 100 168 290 167 288
One Liberty Plaza 1 90,0 2 327 20 2 347 — 2 347 100 2 347 2 347 2 333 2 333300 Madison Avenue 1 100,0 1 089 5 1 094 — 1 094 100 1 094 1 094 1 087 1 087 5 97,7 8 944 280 9 224 233 9 457 100 9 224 9 457 9 168 9 400BOSTON 53 State Street 1 82,1 1 164 30 1 194 41 1 235 100 1 194 1 235 1 187 1 22875 State Street 1 50,2 771 25 796 235 1 031 100 796 1 031 791 1 025 2 69,3 1 935 55 1 990 276 2 266 100 1 990 2 266 1 978 2 253WASHINGTON, D.C. 1625 Eye Street 1 100,0 370 16 386 185 571 10 39 57 39 57701 9th Street 1 100,0 340 24 364 183 547 100 364 547 362 544Potomac Tower 1 97,0 238 — 238 203 441 100 238 441 237 438601 South 12th Street 1 100,0 309 — 309 — 309 100 309 309 309 309701 South 12th Street 1 100,0 253 — 253 — 253 100 253 253 253 25377 K Street 1 91,3 307 19 326 — 326 100 326 326 324 324650 Massachusetts 1 72,0 231 82 313 74 387 100 312 387 312 387 7 94,4 2 048 141 2 189 645 2 834 82 1 841 2 320 1 836 2 312HOUSTON 1201 Louisiana Street 1 91,3 836 8 844 48 892 100 844 892 844 892Heritage Plaza 1 84,8 1 150 — 1 150 671 1 821 100 1 150 1 821 587 929 2 87,5 1 986 8 1 994 719 2 713 100 1 994 2 713 1 431 1 821DENVER Republic Plaza 1 92,7 1 281 48 1 329 503 1 832 100 1 329 1 832 1 329 1 832 1 92,7 1 281 48 1 329 503 1 832 100 1 329 1 832 1 329 1 832MINNEAPOLIS 33 South Sixth Street 2 94,4 1 108 370 1 478 325 1 803 100 1 478 1 803 1 478 1 803RBC Plaza 2 92,4 610 442 1 052 196 1 248 100 1 052 1 248 1 052 1 248 4 93,6 1 718 812 2 530 521 3 051 100 2 530 3 051 2 530 3 051Participation directe dans des biens situés aux États‐Unis 21 92,0 17 912 1 344 19 256 2 897 22 153 98 18 908 21 639 18 272 20 669
TORONTO Brookfield Place Bay Wellington Tower 1 98,9 1 297 42 1 339 — 1 339 100 1 339 1 339 1 111 1 111Commerce de détail et stationnement 1 94,5 — 52 52 690 742 70 36 519 30 430
22 Front Street 1 100,0 137 8 145 — 145 100 145 145 120 120Exchange Tower 1 94,2 963 66 1 029 131 1 160 50 515 580 432 487105 Adelaide 1 97,7 176 7 183 49 232 100 183 232 152 193Hudson’s Bay Centre 1 97,9 536 261 797 295 1 092 100 797 1 092 662 906Queen’s Quay Terminal 1 97,9 427 78 505 — 505 100 505 505 419 419HSBC Building 1 100,0 188 6 194 31 225 100 194 225 161 187Bay Adelaide West 1 89,3 1 155 37 1 192 382 1 574 100 1 192 1 574 989 1 306151 Yonge Street3 1 64,6 289 11 300 72 372 25 75 93 75 932 Queen Street East3 1 98,9 448 16 464 81 545 25 116 136 116 136 11 94,4 5 616 584 6 200 1 731 7 931 81 5 097 6 440 4 267 5 388CALGARY Bankers Hall 3 99,7 1 944 224 2 168 409 2 577 50 1 084 1 289 911 1 082Bankers Court 1 100,0 256 7 263 62 325 50 132 163 110 137Suncor Energy Centre 2 98,9 1 710 22 1 732 220 1 952 50 866 976 727 820Fifth Avenue Place 2 99,9 1 428 47 1 475 206 1 681 50 738 841 620 706Altius Centre3 1 91,5 303 3 306 72 378 25 77 95 77 95 9 99,1 5 641 303 5 944 969 6 913 49 2 897 3 364 2 445 2 840OTTAWA Place de Ville I3 2 100,0 571 12 583 502 1 085 25 146 271 146 271Place de Ville II3 2 99,2 598 12 610 433 1 043 25 152 261 152 261Tours Jean Edmonds3 2 100,0 541 13 554 95 649 25 138 162 138 162 6 99,7 1 710 37 1 747 1 030 2 777 25 436 694 436 694VANCOUVER Royal Centre 1 97,0 494 95 589 264 853 100 589 853 489 708 1 97,0 494 95 589 264 853 100 589 853 489 708AUTRES Autres 1 100,0 70 3 73 — 73 100 73 73 73 73 1 100,0 70 3 73 — 73 100 73 73 73 73Participation directe dans des biens situés au Canada 28 97,1 13 531 1 022 14 553 3 994 18 547 62 9 092 11 424 7 710 9 703
TOTAL, PARTICIPATION DIRECTE 49 94,5 31 443 2 366 33 809 6 891 40 700 78 28 000 33 063 25 982 30 372
1. Tient compte de la participation de Brookfield Office Properties avant la prise en compte des participations minoritaires des autres filiales, dont Brookfield Financial Properties L.P. (0,6 %), Brookfield Office Properties Canada (« BOX ») (16,7 %) et Brookfield Heritage Partners LLC (49,0 %).
2. Tient compte de la participation de Brookfield Office Properties, déduction faite des participations minoritaires décrites ci‐dessus, ce qui comprend une participation de 99,4 % dans Brookfield Financial Properties L.P., une participation de 83,3 % dans BOX et une participation de 51,0 % dans Brookfield Heritage Partners LLC.
3. Correspond aux actifs du Fonds d’immeubles de bureaux au Canada.
4 Deuxième trimestre/Rapport intermédiaire 2011
ACTIFS SOUS GESTION QUOTE‐PART1
QUOTE‐PART, DÉDUCTION FAITE DES PARTICIPATIONS
MINORITAIRES1
(EN MILLIERS DE PIEDS CARRÉS) NOMBRE DE BIENS
SUPERFICIE LOUÉE (EN %) BUREAUX
COMMERCE DE DÉTAIL
SUPERFICIE LOCATIVE
STATION‐NEMENT TOTAL
PARTICIPA‐TION (EN %)
SUPERFICIE LOCATIVE TOTAL
SUPERFICIE LOCATIVE TOTAL
FONDS D’IMMEUBLES DE BUREAUX AUX ÉTATS‐UNIS
NEW YORK The Grace Building 1 96,2 1 537 20 1 557 — 1 557 31 489 489 489 489 One New York Plaza 1 75,5 2 556 31 2 587 — 2 587 63 1 630 1 630 1 630 1 630 Newport Tower 1 89,1 1 059 41 1 100 — 1 100 63 693 693 693 693 3 93,9 5 152 92 5 244 — 5 244 54 2 812 2 812 2 812 2 812 WASHINGTON, D.C. 1200 K Street 1 99,4 366 24 390 44 434 63 246 273 246 273 1250 Connecticut Avenue 1 90,4 163 21 184 26 210 63 116 132 116 132 1400 K Street 1 99,9 178 12 190 34 224 63 120 141 120 141 2000 L Street 1 93,5 308 75 383 — 383 63 241 241 241 241 2001 M Street 1 99,6 190 39 229 35 264 62 141 163 141 163 2401 Pennsylvania Avenue 1 86,4 58 19 77 16 93 63 49 59 49 59 Bethesda Crescent 3 90,1 241 27 268 68 336 63 169 212 169 212 One Reston Crescent 1 100,0 185 — 185 — 185 63 117 117 117 117 Silver Spring Metro Plaza 3 83,4 640 47 687 84 771 63 433 486 433 486 Sunrise Tech Park 4 87,9 315 1 316 — 316 63 199 199 199 199 Two Reston Crescent 1 100,0 182 3 185 — 185 63 117 117 117 117 Two Ballston Plaza 1 73,7 204 19 223 — 223 63 140 140 140 140 Victor Building 1 93,0 302 45 347 — 347 31 109 109 109 109 1550 & 1560 Wilson Blvd 2 94,7 248 35 283 76 359 63 178 226 178 226 22 91,5 3 580 367 3 947 383 4 330 60 2 375 2 615 2 375 2 615 LOS ANGELES 601 Figueroa 1 77,2 1 037 2 1 039 123 1 162 63 655 732 655 732 Bank of America Plaza 1 94,2 1 383 39 1 422 343 1 765 63 896 1 112 896 1 112 Ernst & Young Tower 1 72,7 910 335 1 245 391 1 636 63 784 1 031 784 1 031 Landmark Square 1 86,9 420 23 443 212 655 63 279 413 279 413 Marina Towers 2 88,3 356 25 381 87 468 32 120 147 120 147 6 83,2 4 106 424 4 530 1 156 5 686 60 2 734 3 435 2 734 3 435 HOUSTON One Allen Center 1 93,9 914 79 993 — 993 63 626 626 626 626 Two Allen Center 1 95,4 987 9 996 — 996 63 627 627 627 627 Three Allen Center 1 92,5 1 173 22 1 195 — 1 195 63 753 753 753 753 Continental Center I 1 94,1 1 048 50 1 098 411 1 509 63 692 951 692 951 Continental Center II 1 95,3 428 21 449 81 530 63 283 334 283 334 KBR Tower 1 99,8 985 63 1 048 254 1 302 32 330 410 330 410 500 Jefferson Street 1 97,7 351 39 390 44 434 63 246 273 246 273 7 95,3 5 886 283 6 169 790 6 959 57 3 557 3 974 3 557 3 974 Fonds d’immeubles de bureaux aux États‐Unis – biens gérés 38 88,9 18 724 1 166 19 890 2 329 22 219 58 11 478 12 836 11 478 12 836
Fonds d’immeubles de bureaux aux États‐Unis – biens non gérés 19 87,5 5 993 253 6 246 1 019 7 265 57 3 487 4 117 3 487 4 117
TOTAL – FONDS D’IMMEUBLES DE BUREAUX AUX ÉTATS ‐UNIS 57 88,6 24 717 1 419 26 136 3 348 29 484 57 14 965 16 953 14 965 16 953
1. Tient compte de la quote‐part de Brookfield Office Properties avant la prise en compte des participations ne donnant pas le contrôle, qui représente une participation de 63 % dans le Fonds d’immeubles de bureaux aux États‐Unis.
ACTIFS SOUS GESTION QUOTE‐PART1
QUOTE‐PART, DÉDUCTION FAITE DES PARTICIPATIONS
MINORITAIRES2
(EN MILLIERS DE PIEDS CARRÉS) NOMBRE DE BIENS SUPERFICIE LOUÉE (EN %) BUREAUX COMMERCE DE DÉTAIL SUPERFICIE LOCATIVE STATION‐NEMENT TOTAL PARTICIPA‐TION (EN %) SUPERFICIE LOCATIVE TOTAL SUPERFICIE LOCATIVE TOTALBIENS SITUÉS EN AUSTRALIE SYDNEY One Shelley Street 1 100,0 329 26 355 37 392 100 355 392 355 392 KPMG Tower 1 100,0 295 4 299 15 314 50 150 158 150 158 American Express House3 1 100,0 156 5 161 10 171 100 161 171 118 125 World Square Retail 2 97,4 1 176 177 76 253 50 89 127 89 127 52 Goulburn Street 1 100,0 247 1 248 29 277 50 125 140 125 140 King Street Wharf Retail 1 95,4 — 61 61 — 61 100 61 61 61 61 7 99,4 1 028 273 1 301 167 1 468 71 941 1 049 898 1 003 MELBOURNE Southern Cross East Tower3 1 100,0 839 19 858 133 991 100 858 991 801 925 Southern Cross West Tower 1 99,7 496 14 510 — 510 50 255 255 255 255 Defence Plaza3 1 100,0 202 3 205 9 214 100 205 214 150 157 3 100,0 1 537 36 1 573 142 1 715 85 1 318 1 460 1 206 1 337 PERTH 235 St. Georges Terrace 1 100,0 192 — 192 14 206 50 96 103 96 103 1 100,0 192 — 192 14 206 50 96 103 96 103
TOTAL 11 99,8 2 757 309 3 066 323 3 389 77 2 355 2 612 2 200 2 443
1. Tient compte de la participation de Brookfield Office Properties avant la prise en compte des participations minoritaires des autres filiales, dont Brookfield Prime Property Fund (26,8 %).
2. Tient compte de la participation de Brookfield Office Properties, déduction faite des participations minoritaires décrites ci‐dessus, ce qui comprend une participation réelle de 73,2 % dans Brookfield Prime Property Fund.
3. Correspond aux actifs de Brookfield Prime Property Fund.
Brookfield Office Properties 5
ACTIFS SOUS GESTION QUOTE‐PART1
QUOTE‐PART, DÉDUCTION FAITE DES PARTICIPATIONS MINORITAIRES2
(EN MILLIERS DE PIEDS CARRÉS) NOMBRE DE
BIENS SUPERFICIE LOUÉE (EN %) BUREAUX COMMERCE DE DÉTAIL SUPERFICIE LOCATIVE STATION‐NEMENT TOTAL PARTICIPA‐TION (EN %) SUPERFICIE LOCATIVE TOTAL SUPERFICIE LOCATIVE TOTALBIENS CONTRÔLÉS CONJOINTEMENT
245 Park Avenue (NY) 1 95,7 1 719 68 1 787 — 1 787 51 911 911 911 911 Four World Financial Center (NY) 1 100,0 1 861 43 1 904 48 1 952 51 971 996 971 996 450 West 33rd Street (NY) 1 96,5 1 684 108 1 792 — 1 792 75 1 344 1 344 1 344 1 344 First Canadian Place (Toronto)3 1 91,3 2 378 232 2 610 170 2 780 25 653 695 653 695 NAB House (Sydney)4 1 99,1 424 6 430 31 461 25 108 116 108 116 IAG House (Sydney)4 1 100,0 382 35 417 11 428 50 209 215 209 215 E&Y Complex (Sydney)5 1 100,0 731 1 732 56 788 50 366 394 267 288 Darling Park Complex (Sydney)4 3 98,0 1 098 107 1 205 94 1 299 30 361 389 361 389 Bourke Place Trust (Melbourne)4 1 98,9 670 34 704 109 813 43 303 350 303 350 TOTAL 11 96,5 10 947 634 11 581 519 12 100 45 5 226 5 410 5 127 5 304
TOTAL DES BIENS 128 92,8 69 864 4 728 74 592 11 081 85 673 68 50 546 58 038 48 274 55 072TOTAL DES BIENS GÉRÉS 109 93,3 63 871 4 475 68 346 10 062 78 408 69 47 059 53 921 44 787 50 9551. Tient compte de la participation de Brookfield Office Properties avant la prise en compte des participations minoritaires d’autres filiales du Fonds, dont Brookfield Financial Properties L.P.
(0,6 %), BOX (16,7 %) et Brookfield Prime Property Fund (26,8 %). 2. Tient compte de la participation de Brookfield Office Properties, déduction faite des participations minoritaires décrites ci‐dessus, ce qui comprend une participation de 99,4 % dans
Brookfield Financial Properties L.P., une participation de 83,3 % dans BOX et une participation de 73,2 % dans Brookfield Prime Property Fund. 3. Correspond aux actifs du Fonds d’immeubles de bureaux au Canada. 4. Correspond aux actifs détenus par le biais de quotes‐parts dans des prêts participatifs. 5. Correspond aux actifs de Brookfield Prime Property Fund.
6 Deuxième trimestre/Rapport intermédiaire 2011
Rapport de gestion PARTIE I – OBJECTIFS ET FAITS SAILLANTS FINANCIERS ...................................................................................................................... 7 PARTIE II – ANALYSE DES ÉTATS FINANCIERS .................................................................................................................................... 14 PARTIE III – RISQUES ET INCERTITUDES ............................................................................................................................................ 42 PARTIE IV – MÉTHODES ET ESTIMATIONS COMPTABLES CRITIQUES ............................................................................................... 48
DÉCLARATIONS PROSPECTIVES Le présent rapport intermédiaire aux actionnaires comprend des déclarations et des informations prospectives au sens des lois sur les valeurs mobilières applicables. Ces déclarations prospectives reflètent l’opinion actuelle de la société et elles se basent sur des hypothèses et sur l’information dont la direction de Brookfield Office Properties dispose à l’heure actuelle. Dans certains cas, les déclarations prospectives sont formulées avec des expressions telles que « pourrait », « pourra », « s’attend à », « planifie », « anticipe », « croit », « compte », « estime », « prévoit », « possible », « continu », ou avec le pendant négatif de ces expressions ou autres expressions similaires. La direction est d’avis que les résultats, les rendements ou les réalisations futurs prévus qui sont présentés ou sous‐entendus dans les déclarations et les informations prospectives se fondent sur des hypothèses et des attentes raisonnables, mais le lecteur ne devrait pas s’y fier de façon indue, car elles comportent des hypothèses, des risques connus et inconnus, des incertitudes et d’autres facteurs qui peuvent faire en sorte que les résultats, les rendements ou les réalisations réels de Brookfield Office Properties se révèlent sensiblement différents des montants prévus, présentés ou sous‐entendus dans les déclarations et les informations prospectives. Les facteurs qui pourraient entraîner un écart entre les résultats réels et ceux des déclarations et des informations prospectives comprennent les éléments suivants, sans s’y limiter : la conjoncture économique en général, le contexte local de l’immobilier, notamment l’aménagement immobilier à proximité des propriétés de la société, la location en temps opportun de biens venant d’être aménagés et la reconduction de la location des superficies occupées à l’échéance, la dépendance à l’égard de la situation financière des locataires, les incertitudes entourant l’aménagement immobilier et les activités d’acquisition, la capacité d’intégration efficace des acquisitions, les taux d’intérêt, l’accessibilité au financement par action et par emprunt, l’incidence des principes comptables nouvellement adoptés sur les méthodes comptables de la société et sur les comparaisons des résultats financiers d’une période à l’autre, et d’autres risques et facteurs décrits périodiquement dans les documents déposés par la société auprès des autorités de réglementation du commerce des valeurs mobilières au Canada et aux États‐Unis, y compris dans le présent rapport intermédiaire, à la rubrique « Rapport de gestion – Risques et incertitudes », et la notice annuelle, à la rubrique « Activités de Brookfield Properties – Risques liés à la société et à l’industrie immobilière ». La société n’assume pas la responsabilité de mettre à jour ni de réviser les déclarations ou les informations prospectives pour le public, que ce soit en raison de nouveaux renseignements, d’événements futurs ou d’autres facteurs, sauf dans la mesure prévue par la loi.
Brookfield Office Properties 7
Rapport de gestion Le 5 août 2011 PARTIE I – OBJECTIFS ET FAITS SAILLANTS FINANCIERS MODE DE PRÉSENTATION Le rapport de gestion du trimestre et du semestre clos le 30 juin 2011 comprend l’information importante pour la période allant jusqu’au 5 août 2011. Les données financières présentées dans le rapport de gestion ont été établies selon les méthodes comptables conformes aux Normes internationales d’information financière (les « IFRS »), telles qu’elles sont publiées par l’International Accounting Standards Board (l’« IASB »). Sauf indication contraire, tous les montants présentés en dollars sont exprimés en millions de dollars américains, sauf les montants par action. Les mentions « $ CA » et « $ AU » se rapportent aux montants exprimés en dollars canadiens et en dollars australiens, respectivement. Les mentions « GBP » et « £ » se rapportent aux montants exprimés en livres sterling.
Le rapport de gestion qui suit vise à fournir aux lecteurs une évaluation de la performance de Brookfield Office Properties Inc. (« Brookfield Office Properties ») au cours des six derniers mois et de la situation financière de la société, ainsi que ses perspectives pour l’avenir. Il faut en prendre connaissance parallèlement aux états financiers consolidés résumés et aux notes annexes qui commencent à la page 50 du présent rapport. Dans notre analyse du rendement opérationnel, nous faisons référence au résultat opérationnel net et aux flux de trésorerie liés aux opérations sur une base globale et par action. Le terme « résultat opérationnel net » s’entend du bénéfice provenant des activités liées aux biens immobiliers, après les charges opérationnelles, mais avant les frais de financement et les frais administratifs, l’amortissement, l’impôt sur le résultat, les profits et les pertes liés à la juste valeur, et notre quote‐part du bénéfice net ou de la perte nette des participations comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence. Le terme « flux de trésorerie liés aux opérations » s’entend du bénéfice avant les profits et les pertes liés à la juste valeur, l’impôt sur le résultat et certains autres éléments sans effet de trésorerie, le cas échéant, moins les participations ne donnant pas le contrôle dans les éléments susmentionnés. Les flux de trésorerie liés aux opérations comprennent les flux de trésorerie liés aux opérations de nos biens consolidés, notre quote‐part des flux de trésorerie liés aux opérations de notre participation comptabilisée selon la méthode de la mise en équivalence, et les fonds provenant des activités abandonnées, le cas échéant. Le résultat opérationnel net est une mesure importante dans l’évaluation de la performance opérationnelle, et les flux de trésorerie liés aux opérations constituent une mesure couramment utilisée pour analyser les biens immobiliers. Nous présentons les composantes du résultat opérationnel net à la page 33 et un rapprochement du résultat net attribuable aux détenteurs d’actions ordinaires et des flux de trésorerie liés aux opérations à la page 32. Nous rapprochons les flux de trésorerie liés aux opérations et le résultat net, plutôt que les flux de trésorerie liés aux activités opérationnelles, car nous sommes d’avis que le résultat net constitue la mesure la plus comparable. Le résultat opérationnel net et les flux de trésorerie liés aux opérations sont des mesures pour lesquelles les IFRS ne fournissent pas de définition standardisée; par conséquent, ces montants ne sont pas toujours comparables aux mesures semblables présentées par d’autres sociétés. Dans notre calcul des flux de trésorerie liés aux opérations et des capitaux propres attribuables aux détenteurs d’actions ordinaires par action, après dilution, présentés dans ce rapport de gestion, nous ne tenons pas compte des effets du règlement de nos titres de capital – société par l’émission d’actions ordinaires, car nous avons l’intention de racheter contre espèces ces titres de capital avant leur conversion. Les montants après dilution ne sont pas calculés conformément aux IFRS. Le résultat net par action après dilution est calculé conformément aux IFRS.
Il est possible d’obtenir des renseignements supplémentaires, y compris notre notice annuelle, sur le site Web de la société à l’adresse www.brookfieldofficeproperties.com, ou aux adresses suivantes : www.sedar.com ou www.sec.gov.
APERÇU DE LA SOCIÉTÉ Brookfield Office Properties est une société immobilière commerciale d’envergure internationale cotée à la Bourse de New York et à celle de Toronto sous le symbole « BPO ». Elle exerce des activités dans le principal secteur qui consiste à détenir, à aménager et à gérer des immeubles de bureaux de premier ordre dans des villes choisies en Amérique du Nord et en Australie. Depuis 2005, la société a créé deux principaux fonds d’immeubles de bureaux entièrement investis afin d’améliorer sa position de principal gestionnaire de biens immobiliers. Le Fonds d’immeubles de bureaux aux États‐Unis est un fonds créé dans le but unique d’acquérir le portefeuille de Trizec; le Fonds d’immeubles de bureaux au Canada est un fonds créé dans le but unique d’acquérir le portefeuille d’O&Y. L’expression « participation directe de Brookfield Office Properties » (« participation directe ») concerne les biens entièrement détenus ou ceux détenus dans le cadre de coentreprises immobilières à parts égales. Dans l’ensemble de notre rapport de gestion, nous tenons compte également de notre participation proportionnelle dans le Fonds d’immeubles de bureaux aux États‐Unis et dans certains autres biens que nous détenons par l’intermédiaire d’entités que nous contrôlons conjointement avec nos partenaires.
Au 30 juin 2011, la valeur comptable des actifs de Brookfield Office Properties se chiffrait à 20,8 G$. Au cours du trimestre clos le 30 juin 2011, nous avons dégagé un résultat net attribuable aux détenteurs d’actions ordinaires de 631 M$ (1,11 $ par action après dilution) et des flux de trésorerie liés aux opérations de 166 M$ (0,30 $ par action). Au cours du semestre terminé le 30 juin 2011, nous avons généré un bénéfice net attribuable aux détenteurs d’actions ordinaires de 937 M$ (1,65 $ par action après dilution) et des flux de trésorerie liés aux opérations de 321 M$ (0,58 $ par action).
8 Deuxième trimestre/Rapport intermédiaire 2011
FAITS SAILLANTS FINANCIERS Les résultats financiers de Brookfield Office Properties se présentent comme suit :
Trimestres clos les 30 juin Semestres clos les 30 juin (en millions, sauf les montants par action) 2011 2010 2011 2010Résultats opérationnels Total des produits 388 307 768 606Bénéfice net attribuable aux détenteurs d’actions ordinaires 631 172 937 422Bénéfice par action attribuable aux détenteurs d’actions ordinaires, après dilution 1,11 0,31 1,65 0,75Flux de trésorerie liés aux opérations 166 209 321 342Flux de trésorerie liés aux opérations par action 0,30 0,40 0,58 0,65Dividendes par action ordinaire 0,14 0,14 0,28 0,28
30 juin 2011
31 décembre 2010
Bilan Total de l’actif 20 757 $ 20 420 $Biens commerciaux1 13 921 13 058Emprunts grevant des biens commerciaux1 7 353 7 426Capitaux propres 9 613 8 807Capitaux propres attribuables aux détenteurs d’actions ordinaires, par action, après dilution2 17,27 15,75
Capitaux propres attribuables aux détenteurs d’actions ordinaires, par action, après dilution (avant impôt)2, 3 18,21 16,46
1. Comprend les actifs et les passifs liés détenus en vue de la vente. 2. Le calcul des capitaux propres attribuables aux détenteurs d’actions ordinaires, par action tient compte du nombre potentiel d’actions ordinaires au 30 juin 2011 et au 31 décembre
2010 provenant de l’exercice d’options, mais exclut l’incidence du règlement de nos titres de capital – société en actions ordinaires, car nous avons l’intention de racheter nos titres de capital contre de la trésorerie avant la conversion. Se reporter à la page 7.
3. Ne comprend pas les passifs d’impôt différé.
ACTIVITÉS LIÉES AUX BIENS COMMERCIAUX Notre portefeuille géré de biens commerciaux se compose de participations dans 109 biens totalisant 78 millions de pieds carrés, y compris 10 millions de pieds carrés d’espaces de stationnement. Notre portefeuille de biens destinés à l’aménagement se compose de 15 sites représentant 16 millions de pieds carrés. Les secteurs financier, gouvernemental et de l’énergie des villes de New York, de Boston, de Washington, D.C., de Houston, de Los Angeles, de Toronto, de Calgary et d’Ottawa, en Amérique du Nord, et de Sydney, de Melbourne et de Perth, en Australie, constituent les principaux marchés de la société. Nous restons centrés sur les priorités stratégiques suivantes :
réaliser de la valeur avec les biens de la société en appliquant une stratégie de location proactive et en menant des projets de réaménagement choisis;
effectuer une gestion prudente du capital, y compris le refinancement des biens arrivés à maturité; monétiser les biens destinés à l’aménagement à mesure que l’économie se redresse et que les contraintes en matière d’espaces à
louer créent des occasions.
Nos participations dans des biens commerciaux sont détenues par l’intermédiaire de filiales entièrement ou partiellement détenues, qui sont totalement consolidées dans nos bilans, et par l’intermédiaire d’entités que nous contrôlons conjointement avec nos partenaires; pour ces dernières, nous comptabilisons notre participation dans leur actif net selon la méthode de la mise en équivalence. Nous comptabilisons également nos investissements dans certains actifs en Australie sous forme de quotes‐parts dans des prêts participatifs.
Brookfield Office Properties 9
Le tableau suivant présente notre portefeuille d’immeubles de placement, par mode de détention (se reporter à la liste des biens commerciaux en portefeuille, à la page 3, pour en savoir plus) :
Actifs sous gestion Quote‐part1
Quote‐part, déduction faite des participations minoritaires2
(en milliers de pieds carrés) Nombre de biens
Superficie locative Total
Superficie locative Total
Superficie locative Total
Participation directe3 Biens situés aux États‐Unis 17 16 726 19 102 16 378 18 588 15 742 17 618Biens situés au Canada 28 14 553 18 547 9 092 11 424 7 710 9 703Biens situés en Australie 11 3 066 3 389 2 355 2 612 2 200 2 443 56 34 345 41 038 27 825 32 624 25 652 29 764Actifs détenus en vue de la vente 4 2 530 3 051 2 530 3 051 2 530 3 051 Participations comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence et quotes‐parts dans des prêts participatifs
Biens gérés du Fonds d’immeubles de bureaux aux États‐Unis 38 19 890 22 219 11 478 12 836 11 478 12 836
Biens non gérés du Fonds d’immeubles de bureaux aux États‐Unis 19 6 246 7 265 3 487 4 117 3 487 4 117
Autres entités contrôlées conjointement et quotes‐parts dans des prêts participatifs 11 11 581 12 100 5 226 5 410 5 127 5 304
68 37 717 41 584 20 191 22 363 20 092 22 257Total 128 74 592 85 673 50 546 58 038 48 274 55 072Total des biens gérés 109 68 346 78 408 47 059 53 921 44 787 50 9551. Tient compte de la participation de Brookfield Office Properties avant la prise en compte de la participation ne donnant pas le contrôle des filiales du Fonds, qui est de 14,0 %, et des
autres filiales, dont Brookfield Financial Properties L.P. (0,6 %), BOX (16,7 %), Brookfield Prime Property Fund (26,8 %) et Brookfield Heritage Partners LLC (49,0 %). 2. Tient compte de la participation de Brookfield Office Properties, déduction faite des participations ne donnant pas le contrôle décrites ci‐dessus, ce qui comprend une participation
de 99,4 % dans Brookfield Financial Properties L.P., une participation de 83,3 % dans BOX, une participation réelle de 47,0 % dans le Fonds d’immeubles de bureaux aux États‐Unis, une participation de 73,2 % dans Brookfield Prime Property Fund et une participation de 51,0 % dans Brookfield Heritage Partners LLC.
3. Comprend 34 biens totalement consolidés et 26 biens consolidés proportionnellement, dont 9 font partie de notre Fonds d’immeubles de bureaux au Canada.
De tout temps, nous avons considéré la possibilité de coentreprises immobilières à parts égales avec des partenaires institutionnels stratégiques. Bien que nous ayons l’intention de poursuivre nos démarches à cet égard, nous examinons également des occasions d’acquérir des actifs et des portefeuilles particuliers par l’entremise de fonds établis en coentreprises. Nous avons créé le Fonds d’immeubles de bureaux au Canada en 2005, aux fins de l’acquisition du portefeuille d’O&Y. En 2006, nous avons créé le Fonds d’immeubles de bureaux aux États‐Unis aux fins de l’acquisition du portefeuille de Trizec et en 2009, conjointement avec notre société mère, Brookfield Asset Management Inc. (« BAM »), nous avons cofinancé le programme de redressement immobilier en vue d’investir dans les actifs immobiliers sous‐performants. Notre participation dans ce programme est exclusivement composée d’investissements dans des immeubles de bureaux, dont un investissement qui, jusqu’à présent, était limité à une participation dans un emprunt garanti par un portefeuille de biens situés à Washington, D.C., et sur lequel nous avons réalisé un profit important en 2010. De nos 128 immeubles de bureaux, y compris les immeubles non gérés, 33 sont entièrement détenus, 28 sont détenus dans le cadre de coentreprises immobilières à parts égales, de cotenances ou sous forme de quotes‐parts dans des prêts participatifs, et 67 sont détenus dans nos fonds. Notre Fonds d’immeubles de bureaux au Canada se compose d’un consortium d’investisseurs institutionnels, dont nous assurons la direction et la gestion. Des entreprises associées aux membres du consortium détiennent des participations directes dans des coentreprises immobilières à parts égales et ont conclu plusieurs ententes concernant la gestion immobilière, les honoraires, les droits de transfert et les autres questions importantes liées à l’exploitation des biens. Nous effectuons une consolidation proportionnelle de notre participation dans ce Fonds, à l’exception de notre participation dans First Canadian Place, que nous détenons par l’entremise d’une entité contrôlée conjointement et que nous consolidons par conséquent selon la méthode de la mise en équivalence. Notre Fonds d’immeubles de bureaux aux États‐Unis se compose d’un consortium d’investisseurs institutionnels, dont nous assurons la direction et la gestion; il procède à des placements directs et indirects et a également conclu plusieurs ententes relatives à la gestion immobilière, aux honoraires, aux droits de transfert et à d’autres questions importantes liées à l’exploitation des biens. Nous comptabilisons notre participation dans ce Fonds selon la méthode de la mise en équivalence.
10 Deuxième trimestre/Rapport intermédiaire 2011
Nous sommes d’avis que le fait d’investir nos liquidités avec des partenaires au moyen de fonds nous permet d’accroître les rendements. Les fonds et les frais de gestion d’actifs connexes représentent un secteur de croissance important en raison de l’expansion de nos actifs sous gestion. L’achat de biens ou de portefeuilles de biens au moyen de fonds se traduit par les frais ou honoraires suivants :
Frais de gestion d’actifs Frais de base stables tirés de la prestation régulière de services permanents. Coûts de transaction Activités d’aménagement, de réaménagement et de location effectuées au nom de ces
fonds. Honoraires en fonction du rendement Honoraires touchés lorsque le rendement obtenu excède des niveaux prédéterminés. Les
honoraires en fonction du rendement susceptibles d’accroître considérablement les revenus sous forme d’honoraires sont généralement touchés plus tard durant le cycle de vie du Fonds et, par conséquent, les résultats de l’exercice considéré ne reflètent pas intégralement ces honoraires.
Au troisième trimestre de 2010, nous avons acquis une participation dans le portefeuille de biens situés en Australie (le « portefeuille australien ») en effectuant un investissement de 1,6 G$ AU en échange de quotes‐parts dans des prêts participatifs grâce auxquelles nous détenons une participation dans les résultats opérationnels et dans les variations de la juste valeur des biens. Ces quotes‐parts dans des prêts participatifs sont convertibles au gré de la société, à tout moment, en une participation directe dans les biens du portefeuille australien ou dans les entités qui détiennent une participation directe dans les biens (les « filiales commerciales »). Certaines de ces quotes‐parts dans des prêts participatifs nous permettent d’obtenir le contrôle sur les filiales commerciales à l’égard desquelles les prêts participatifs peuvent être convertis et, par conséquent, nous consolidons les actifs, les passifs et les résultats opérationnels des filiales commerciales. Conformément à notre politique à l’égard de l’évaluation des transactions entre des entités sous contrôle commun, les actifs et les passifs de ces filiales commerciales étaient initialement évalués à leur valeur comptable. Lorsque les quotes‐parts dans des prêts participatifs ne nous donnent pas le contrôle sur une filiale commerciale, elles sont présentées comme des quotes‐parts dans des prêts participatifs et comptabilisées à titre de prêts et créances. Par suite de cette entente, nous avons aussi obtenu une participation donnant le contrôle à hauteur de 73,2 % dans Brookfield Prime Property Fund (« Prime »), une entité qui détient une participation directe dans certains biens du portefeuille australien, et nous avons comptabilisé, dans les capitaux propres, la participation ne donnant pas le contrôle dans les actifs nets de Prime. Notre filiale, BOPA Investments Ltd. (« BOPA »), détient également une participation de 70 % dans Brookfield Properties Management Pty Ltd., qui gère les biens du portefeuille australien et certains autres biens détenus par des filiales de BAM, et cette dernière détient la participation restante de 30 %. Nous avons la possibilité d’acquérir la participation de BAM dans Brookfield Properties Management Pty Ltd. pour une contrepartie symbolique en tout temps avant le 30 septembre 2015. Se reporter à la note 23 des états financiers consolidés résumés pour de plus amples détails. La qualité de crédit supérieure de nos locataires est l’une des principales caractéristiques de notre portefeuille. Une attention spéciale est portée à la qualité du crédit, tout particulièrement dans le contexte économique actuel, afin d’assurer la durabilité des revenus locatifs d’un cycle économique à l’autre. Parmi les principaux locataires qui louent une superficie supérieure à 1 000 000 de pieds carrés, on trouve notamment Bank of America/Merrill Lynch, des ministères et organismes d’État des gouvernements des États‐Unis et du Canada, Wells Fargo/Wachovia, la CIBC, Suncor Énergie, RBC, Kellogg Brown & Root, la Banque de Montréal et Target Corporation. Une liste détaillée des principaux locataires est présentée à la Partie III du présent rapport de gestion, intitulée « Risques et incertitudes », commençant à la page 42. Notre stratégie consiste à conclure des baux à long terme en vue d’atténuer les risques et de réduire l’ensemble des coûts liés aux nouvelles locations engagés par le portefeuille. Nous amorçons généralement des discussions avec les locataires au sujet de la superficie dont ils ont besoin bien avant l’échéance de leur bail et, quoique chaque marché soit différent, la majorité de nos baux ont, au moment de la signature, des durées variant de 10 à 20 ans. En raison de cette stratégie, environ 9 % de nos baux, en moyenne, viendront à échéance annuellement pour les cinq prochaines années et, en excluant Bank of America/Merrill Lynch, notre plus important locataire, 7 % de nos baux, en moyenne, viendront à échéance annuellement pour les cinq prochaines années.
Brookfield Office Properties 11
La durée moyenne de nos baux est de sept ans. Au 30 juin 2011, les échéances par région et les taux de location connexes en vigueur des biens composant notre portefeuille géré, y compris les actifs et entités contrôlés conjointement et les participations dans des actifs détenus par le biais de quotes‐parts dans des prêts participatifs, s’établissaient comme suit : 2011 2012 2013 2014
Courant
(en milliers de pieds carrés)
Loyer net
(en milliers de pieds carrés)
Loyer net
(en milliers de pieds carrés)
Loyer net
(en milliers de pieds carrés)
Loyer net
Biens situés aux États‐Unis Midtown New York 198 365 18 $ 53 22 $ 620 33 $ 153 33 $Downtown New York 1 053 89 24 367 8 4 533 35 313 37Washington 456 78 23 564 24 408 25 1 480 26Los Angeles 762 38 18 589 24 164 26 275 23Houston 541 596 15 625 15 588 17 461 13Boston 610 43 29 49 24 6 4 57 35Denver 97 21 7 50 11 161 23 75 22Minneapolis 163 14 15 117 15 166 8 207 13
3 880 1 244 17 $ 2 414 19 $ 6 646 32 $ 3 021 24 $Biens situés au Canada
Toronto 575 122 29 $ 268 30 $ 1 071 30 $ 304 30 $Calgary 54 27 28 140 34 126 34 118 36Ottawa 5 8 16 13 22 1 148 20 9 26Autres 18 8 18 36 23 108 23 25 27
652 165 28 $ 457 30 $ 2 453 25 $ 456 31 $Biens situés en Australie
Sydney 35 38 72 $ 190 57 $ 138 81 $ 65 86 $Melbourne 9 44 35 62 38 23 50 166 43Perth — — — — — — — — —
44 82 52 $ 252 52 $ 161 77 $ 231 55 $Total 4 576 1 491 20 $ 3 123 23 $ 9 260 31 $ 3 708 27 $Pourcentage du total des baux venant à échéance 6,7 % 2,2 % 4,6 % 13,5 % 5,4 %
Au début de l’exercice 5,0 % 5,7 % 6,0 % 15,4 % 5,4 %Écart 1,7 % ‐3,5 % ‐1,4 % ‐1,9 % 0,0 % 2015 2016 2017 Par la suite Total (en milliers
de pieds carrés)
Loyer net
(en milliers de pieds carrés)
Loyer net
(en milliers de pieds carrés)
Loyer net
(en milliers de pieds carrés)
Loyer net
(en milliersde pieds carrés)
Biens situés aux États‐Unis Midtown New York 448 31 $ 328 22 $ 54 54 $ 4 011 50 $ 6 230Downtown New York 2 089 19 439 29 754 28 4 084 35 13 721Washington 395 31 155 29 106 25 2 494 42 6 136Los Angeles 278 22 412 28 125 29 1 887 26 4 530Houston 1 039 15 215 19 283 22 3 815 20 8 163Boston 3 45 481 31 28 30 713 30 1 990 Denver 118 17 177 24 9 17 621 22 1 329Minneapolis 180 6 375 16 98 16 1 210 13 2 530
4 550 20 $ 2 582 25 $ 1 457 26 $ 18 835 33 $ 44 629Biens situés au Canada
Toronto 628 29 $ 735 29 $ 436 30 $ 4 671 28 $ 8 810Calgary 1 224 29 823 22 71 27 3 361 34 5 944Ottawa 547 15 6 20 — 140 11 26 1 747 Autres 75 25 41 26 48 24 303 15 662
2 474 26 $ 1 605 25 $ 555 29 $ 8 346 30 $ 17 163Biens situés en Australie
Sydney 588 77 $ 779 66 $ 95 71 $ 2 157 83 $ 4 085Melbourne 196 53 84 52 148 49 1 545 56 2 277Perth — — — — 57 61 135 61 192
784 71 $ 863 65 $ 300 58 $ 3 837 71 $ 6 554Total 7 808 27 $ 5 050 32 $ 2 312 31 $ 31 018 37 $ 68 346Pourcentage du total des baux venant à échéance 11,4 % 7,4 % 3,4 % 45,4 % 100,0 %
Au début de l’exercice 11,0 % 7,0 % 3,2 % 41,3 % 100,0 %Écart 0,4 % 0,4 % 0,2 % 4,1 %
12 Deuxième trimestre/Rapport intermédiaire 2011
BIENS COMMERCIAUX DESTINÉS À L’AMÉNAGEMENT Nous détenons des participations dans 16 millions de pieds carrés de biens destinés à l’aménagement de grande qualité au centre‐ville. Ces sites destinés à l’aménagement en sont à différentes étapes de planification, sauf en ce qui a trait à City Square, à Perth. Nous chercherons à monétiser ces biens en les aménageant uniquement lorsque le taux de rendement ajusté en fonction du risque sera adéquat et lorsque les cibles de prélocation auront été atteintes avec au moins un locataire principal. Le tableau suivant présente nos projets d’aménagement au 30 juin 2011 : (en milliers de pieds carrés)
Participation
Actif sous
gestion
Quote‐part, déduction faite des
participations Bien Région Emplacement Immeubles (en %) Total Quote‐part1 minoritaires2
Aménagement en cours
Australie City Square
Perth, Australie
Immeuble‐tour City Square de 45 étages situé au cœur du quartier des affaires de Perth 1 100 % 926 926 926
Aménagement planifié Participation directe États‐Unis Manhattan West New York Entre la 31e et la 33e rue, de l’autre côté
de la gare ferroviaire Moynihan 1 100 % 5 400 5 400 5 400
1501 Tremont Place Denver À un pâté de la Republic Plaza 1 100 % 733 733 733
Block 173 Denver À un pâté de la Republic Plaza 1 100 % 600 600 600
3 6 733 6 733 6 733
Canada Bay Adelaide Centre East & North Toronto À l’intersection des rues Bay et Adelaide 1 100 % 1 400 1 400 1 400
Brookfield Place III Toronto Troisième tour du projet en cours 1 54 % 800 432 432Bankers West Parkade Calgary Garage aérien ouest, attenant au
Bankers Hall 1 50 % 250 125 125 Herald Site Calgary À un pâté de la Fifth Avenue Place, de
Bankers Hall et du Suncor Energy Centre 1 100 % 1 200 1 200 1 200 300 Queen Street3 Ottawa Troisième phase du projet Place de Ville 1 25 % 577 144 144 5 4 227 3 301 3 301Australie 123 St Georges Terrace4
Perth, Australie
Immeuble de 14 étages attenant à City Square 1 100 % 300 300 300
Fonds d’immeubles de bureaux aux États‐Unis Reston Crescent Washington
Campus paysager de 36 acres attenantà Reston, en Virginie 1 63 % 724 456 456
1500 Smith Street Houston Entre le Continental Center I et le 1400 Smith Street 1 63 % 500 315 315
Five Allen Center Houston Passerelle aérienne vers le Allen Center 1 63 % 1 100 693 693 Allen Center Clay Street Houston Au centre du complexe Allen
Center/Cullen Center 1 63 % 600 378 378 4 2 924 1 842 1 842Autres entités contrôlées conjointement 100 Bishopsgate Londres, R.‐U. Au cœur du centre‐ville de Londres 1 50 % 950 475 475Aménagement planifié 14 15 134 12 651 12 651 Total des projets d’aménagement 15 16 060 13 577 13 5771. Tient compte de la participation de Brookfield Office Properties avant la prise en compte de la participation ne donnant pas le contrôle des filiales du Fonds, qui est de 14 %, et des
autres filiales, dont Brookfield Financial Properties L.P. (0,6 %) et BOX (16,7 %). 2. Tient compte de la participation de Brookfield Office Properties, déduction faite des participations ne donnant pas le contrôle décrites ci‐dessus, ce qui comprend une participation
de 99,4 % dans Brookfield Financial Properties L.P., une participation de 83,3 % dans BOX et une participation réelle de 47 % dans le Fonds d’immeubles de bureaux aux États‐Unis. 3. Compris dans le Fonds d’immeubles de bureaux au Canada. 4. Nous avons obtenu le contrôle d’une entité qui détient un bien commercial destiné à l’aménagement, à Perth, en Australie, dans le cadre d’une entente conclue avec BAM.
Brookfield Office Properties 13
MESURE DU RENDEMENT Nous mesurons notre rendement au moyen des indicateurs clés suivants :
résultat net attribuable aux détenteurs d’actions ordinaires; résultat opérationnel net; flux de trésorerie liés aux opérations; niveau d’endettement global; coût moyen pondéré de la dette; taux d’occupation.
Bien que la surveillance et l’analyse de notre rendement financier soient assurées au moyen de certains indicateurs, notre principal objectif commercial, qui consiste à dégager des flux de trésorerie fiables et à la hausse, est surveillé et analysé au moyen du résultat net attribuable aux détenteurs d’actions ordinaires, du résultat opérationnel net et des flux de trésorerie liés aux opérations. Le résultat net attribuable aux détenteurs d’actions ordinaires est calculé conformément aux IFRS, mais le résultat opérationnel net et les flux de trésorerie liés aux opérations sont des mesures financières pour lesquelles les IFRS ne fournissent pas de définition standardisée; par conséquent, ces montants ne sont pas toujours comparables aux mesures semblables présentées par d’autres sociétés. Les composantes du résultat opérationnel net sont présentées à la page 33 et un rapprochement complet du résultat net attribuable aux détenteurs d’actions ordinaires et des flux de trésorerie liés aux opérations est présenté à la page 32 du présent rapport de gestion. Résultat net attribuable aux détenteurs d’actions ordinaires Le résultat net attribuable aux détenteurs d’actions ordinaires est calculé conformément aux IFRS. Le résultat net attribuable aux détenteurs d’actions ordinaires est un indicateur clé pour évaluer la rentabilité de la société. Résultat opérationnel net Le résultat opérationnel net correspond au bénéfice tiré des biens immobiliers, après les charges opérationnelles, mais avant les frais de financement, les frais administratifs, l’amortissement, l’impôt sur le résultat, les profits et les pertes liés à la juste valeur et notre quote‐part du bénéfice net ou de la perte nette des participations comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence. Le résultat opérationnel net est un indicateur clé du rendement, puisqu’il s’agit d’une mesure qui est sous le contrôle de la direction. Nous évaluons le rendement de la direction en comparant le rendement du portefeuille immobilier, ajusté pour tenir compte des cessions et des acquisitions de l’exercice en cours et de l’exercice précédent, des éléments non récurrents et du change. Flux de trésorerie liés aux opérations Le terme « flux de trésorerie liés aux opérations » s’entend du bénéfice avant les profits et les pertes liés à la juste valeur, l’impôt sur le résultat et certains autres éléments sans effet de trésorerie, le cas échéant, moins les participations ne donnant pas le contrôle dans les éléments susmentionnés. Même si les flux de trésorerie liés aux opérations constituent une mesure couramment utilisée pour analyser les biens immobiliers, nous sommes d’avis que les flux de trésorerie liés aux opérations, le résultat opérationnel net et le résultat net attribuable aux détenteurs d’actions ordinaires sont tous des paramètres de mesure adéquats. Les flux de trésorerie liés aux opérations ne correspondent pas, même de façon approximative, aux flux de trésorerie liés aux activités opérationnelles établis selon les IFRS. Nous fournissons un rapprochement des flux de trésorerie liés aux opérations et du résultat net attribuable aux détenteurs d’actions ordinaires, car nous pensons que le résultat net attribuable aux détenteurs d’actions ordinaires est la mesure qui leur est la plus proche. FACTEURS DE RENDEMENT CLÉS Nous surveillons et analysons le rendement sous l’angle du résultat net attribuable aux détenteurs d’actions ordinaires, du résultat opérationnel net et des flux de trésorerie liés aux opérations; nous estimons en outre que les éléments suivants sont des facteurs importants favorisant notre rendement financier actuel et prévu :
augmentation du taux d’occupation par la location des espaces vacants; augmentation des taux de location en maintenant ou en améliorant la qualité de nos actifs et en fonction des conditions du marché; diminution des charges opérationnelles par des économies d’échelle et une bonne gestion des contrats.
Nous sommes d’avis également que les facteurs de rendement externes clés sont les suivants :
accès aux capitaux propres à un coût raisonnable; accès à des capitaux d’emprunt à un coût et à des conditions favorisant nos objectifs; possibilité de conclure de nouvelles acquisitions immobilières s’intégrant à notre plan stratégique.
14 Deuxième trimestre/Rapport intermédiaire 2011
PARTIE II – ANALYSE DES ÉTATS FINANCIERS
PROFIL DE L’ACTIF Au 30 juin 2011, le total de la valeur comptable de notre actif s’élevait à 20,8 G$, comparativement à 20,4 G$ au 31 décembre 2010. Le tableau suivant présente notre actif : (en millions) 30 juin 2011 31 décembre 2010Actifs non courants Immeubles de placement Biens commerciaux 13 560 $ 12 742 $Biens commerciaux destinés à l’aménagement 1 261 1 050
Participations comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalenceet quotes‐parts dans des prêts participatifs Participation dans le Fonds d’immeubles de bureaux aux États‐Unis 1 670 1 285Autres entités contrôlées conjointement 1 332 1 243Participations dans des entreprises associées 15 18Quotes‐parts dans des prêts participatifs 465 411
Autres actifs financiers non courants 1 310 1 022 19 613 17 771Actifs courants Débiteurs et autres actifs 602 574Liquidités et dépôts soumis à restrictions 18 42Trésorerie et équivalents de trésorerie 162 142 782 758Actifs détenus en vue de la vente 362 1 891Total de l’actif 20 757 $ 20 420 $ BIENS COMMERCIAUX Les biens commerciaux se composent de nos participations directes et indirectes dans des immeubles entièrement détenus et de notre quote‐part des actifs contrôlés conjointement.
La juste valeur de nos biens commerciaux était de 13,6 G$ au 30 juin 2011, en hausse de 0,8 G$ par rapport au solde au 31 décembre 2010. Cette hausse s’explique par l’augmentation de la juste valeur de nos biens immobiliers. L’augmentation de la juste valeur de nos biens immobiliers est principalement attribuable au calendrier de nos flux de trésorerie et des dépenses en immobilisations, ainsi qu’aux ajustements apportés aux paramètres d’évaluation et à l’incidence des taux de change. Au 30 juin 2011, la juste valeur consolidée de nos biens commerciaux en Amérique du Nord et en Australie s’élevait à environ 438 $ par pied carré.
Le tableau suivant présente la répartition des biens commerciaux dans lesquels nous détenons une participation directe :
30 juin 2011 31 décembre 2010
(en millions, sauf les données par pied carré) Valeur (en milliers de pieds carrés)
Valeur par pied carré Valeur
(en milliers de pieds carrés)1
Valeur par pied carré
États‐Unis2 7 229 $ 18 588 389 $ 6 801 $ 18 588 366 $Canada 4 399 11 424 385 4 180 11 424 366Australie 1 932 2 612 740 1 761 2 611 673 Total 13 560 $ 32 624 438 $ 12 742 $ 32 623 408 $1. Retraité pour tenir compte des réévaluations effectuées au cours du premier trimestre de 2011. 2. Ne comprend pas la valeur liée aux actifs détenus en vue de la vente, pour un montant de 361 M$ (316 M$ au 31 décembre 2010), ou 118 $ par pied carré (104 $ par pied carré au
31 décembre 2010).
Brookfield Office Properties 15
Le tableau suivant présente les principaux paramètres d’évaluation des biens commerciaux, y compris les biens comptabilisés selon la méthode de la mise en équivalence :
30 juin 2011 31 décembre 2010
Maximum Minimum Moyenne pondérée Maximum Minimum
Moyenne pondérée
États‐Unis Taux d’actualisation 9,50 % 6,75 % 7,41 % 12,25 % 6,25 % 7,77 %Taux de capitalisation final 7,50 % 5,75 % 6,21 % 10,00 % 5,75 % 6,41 %Horizon d’investissement (en années) 24 10 13 25 10 13
Canada Taux d’actualisation 8,25 % 6,50 % 6,87 % 8,25 % 6,75 % 7,08 %Taux de capitalisation final 7,50 % 6,00 % 6,29 % 7,50 % 6,25 % 6,46 %Horizon d’investissement (en années) 15 10 11 15 10 11
Australie Taux d’actualisation 10,00 % 9,00 % 9,06 % 10,50 % 9,00 % 9,08 %Taux de capitalisation final 8,50 % 7,00 % 7,34 % 9,50 % 7,00 % 7,37 %Horizon d’investissement (en années) 10 10 10 10 10 10
Les valeurs sont particulièrement sensibles aux variations des taux d’actualisation, de même qu’au calendrier et à la variabilité des flux de trésorerie. La juste valeur de 13 560 M$ au 30 juin 2011 (12 742 M$ au 31 décembre 2010) est liée à l’utilisation d’un taux de capitalisation d’entrée de 5,8 % (6,1 % au 31 décembre 2010) fondé sur le résultat opérationnel net annualisé du deuxième trimestre de 2011 ajusté pour exclure certains produits non récurrents. À la signature de la plupart de nos baux, nous prévoyons une provision visant des améliorations aux locaux pour les superficies louées en vue de répondre aux besoins précis des locataires en ce qui a trait aux installations. Outre cette provision, des commissions de location sont versées à des courtiers indépendants représentant les locataires dans le cadre des négociations de baux. Les dépenses en immobilisations pour des améliorations locatives qui accroissent la valeur de nos biens et les commissions de location sont capitalisées au cours de l’exercice dans lequel elles ont été engagées. Pour le trimestre et le semestre clos le 30 juin 2011, ces dépenses liées à l’installation des locataires ont totalisé 21 M$ et 50 M$, respectivement, comparativement à 11 M$ et à 18 M$ de dépenses pour les périodes correspondantes de 2010. Nous investissons également dans des projets permanents d’entretien et d’amélioration des immobilisations en vue de préserver la grande qualité de l’infrastructure et des services offerts aux locataires dans nos immeubles. Les dépenses en immobilisations pour le trimestre et le semestre clos le 30 juin 2011 ont totalisé 4 M$ et 9 M$, respectivement, comparativement à 10 M$ et à 16 M$ pour les périodes correspondantes de 2010. Ces montants ne comprennent pas les coûts de réparation et d’entretien, dont une partie est recouvrée à même le loyer des locataires. Nos dépenses en immobilisations varient d’une période à l’autre en fonction des activités requises et planifiées relativement à nos biens. Au cours de l’exercice considéré, nous avons engagé des coûts liés à la réparation de toits, à la modernisation d’ascenseurs, à la rénovation de halls et à la sécurité‐incendie de divers immeubles. Les dépenses en immobilisations comprennent les dépenses en immobilisations productives de produits supplémentaires qui correspondent aux améliorations apportées à un bien et au réaménagement des locaux en vue d’accroître la superficie à louer ou les taux courants de location, de même que les dépenses non productives de produits supplémentaires qui correspondent aux dépenses exigées pour maintenir la durée de vie d’un actif. Pour le trimestre et le semestre clos le 30 juin 2011, une tranche de 5 M$ et de 7 M$ de nos dépenses en immobilisations totales était recouvrable, par rapport à 2 M$ et à 4 M$ à l’exercice précédent. Le tableau suivant présente les variations de la valeur de nos biens commerciaux pour le semestre clos le 30 juin 2011 : (en millions) 30 juin 2011Solde au début 12 742 $Ajustements à la juste valeur 500Opérations de change 239Dépenses et autres 79Solde à la fin 13 560 $
16 Deuxième trimestre/Rapport intermédiaire 2011
BIENS COMMERCIAUX DESTINÉS À L’AMÉNAGEMENT Les biens commerciaux destinés à l’aménagement comprennent des sites destinés à l’aménagement, des droits d’aménagement et l’infrastructure connexe. La juste valeur totale des lots et des infrastructures destinés à l’aménagement s’élevait à 1 261 M$ au 30 juin 2011, soit une augmentation de 211 M$ comparativement aux 1 050 M$ inscrits au 31 décembre 2010. Cette augmentation s’explique principalement par les dépenses d’aménagement liées à l’aménagement de City Square, à Perth, ainsi que par notre acquisition d’une participation dans un site potentiel destiné à l’aménagement situé à Londres, au Royaume‐Uni. En tenant compte d’une superficie de 14 millions de pieds carrés pour les biens destinés à l’aménagement dans lesquels nous détenons une participation, la valeur au 30 juin 2011 représente environ 93 $ par pied carré. Bien que, en règle générale, nous ne soyons pas un promoteur spéculateur, nous sommes une société immobilière à service complet ayant une expertise interne en aménagement. Nous possédons 16 millions de pieds carrés de biens destinés à l’aménagement de qualité supérieure situés au cœur de New York, de Washington, D.C., de Houston, de Toronto, de Calgary, d’Ottawa, de Denver, de Perth, en Australie, et de Londres, au Royaume‐Uni, et nous entreprenons habituellement des activités d’aménagement lorsque les objectifs au chapitre du taux de rendement ajusté en fonction du risque et des contrats de prélocation sont atteints. Les dépenses d’aménagement des biens commerciaux se sont élevées au total à 79 M$ et à 162 M$, respectivement, pour le trimestre et le semestre clos le 30 juin 2011, contre 7 M$ et 13 M$ au cours du trimestre et du semestre clos le 30 juin 2010. Cette augmentation est imputable aux frais de construction liés à l’aménagement de City Square à Perth, en Australie, acquis au troisième trimestre de 2010, ainsi qu’à une augmentation des coûts d’emprunt inscrits à l’actif. Les dépenses d’aménagement et de réaménagement se détaillent comme suit : Trimestres clos les 30 juin Semestres clos les 30 juin(en millions) 2011 2010 2011 2010Frais de construction 57 $ — $ 118 $ — $Coûts d’emprunt capitalisés 21 6 41 12Impôts fonciers et autres 1 1 3 1Total 79 $ 7 $ 162 $ 13 $ Le tableau suivant présente les variations de la valeur de nos biens commerciaux pour le semestre clos le 30 juin 2011 : (en millions) 30 juin 2011Solde au début 1 050 $Ajustements à la juste valeur (13)Opérations de change 34Acquisitions1 25Dépenses et autres 165Solde à la fin 1 261 $1. Représente l’acquisition d’une participation dans un site potentiel destiné à l’aménagement à Londres, au Royaume‐Uni.
PARTICIPATIONS DANS LE FONDS D’IMMEUBLES DE BUREAUX AUX ÉTATS‐UNIS Notre participation dans le portefeuille de Trizec a été initialement acquise au quatrième trimestre de 2006, en contrepartie d’un montant de 857 M$, après la prise en charge de la dette et le financement de l’acquisition totalisant 3,7 G$. Nous avons effectué une restructuration des participations des investisseurs dans le Fonds d’immeubles de bureaux aux États‐Unis (le « Fonds ») au deuxième trimestre de 2009, ce qui a donné lieu à une petite augmentation de notre participation financière dans le Fonds, laquelle est passée de 45 % à 47 %. Notre participation dans le Fonds est en partie détenue par l’entremise d’une participation indirecte dans TRZ Holdings LLC (la « coentreprise »), une entité que nous avons créée en collaboration avec notre coentrepreneur, The Blackstone Group (« Blackstone »). La coentreprise possède un portefeuille de biens commerciaux dont la gestion en sous‐traitance est assurée par nous et Blackstone. Conjointement avec Blackstone, nous avons le contrôle des décisions stratégiques à l’égard des politiques financière et opérationnelle relatives aux activités de la coentreprise; par conséquent, nous comptabilisons notre participation dans la coentreprise selon la méthode de la mise en équivalence. Nous gérons le portefeuille géré en sous‐traitance de Brookfield au nom de la coentreprise et nous gérons la participation dans le Fonds au nom d’un consortium d’investisseurs. Par suite de la restructuration des participations des investisseurs dans le Fonds, notre participation dans le Fonds est détenue principalement par l’entremise d’une participation de 76 % dans une filiale, BPOP Holdings (U.S.) LLC. La portion restante de 24 % est détenue par un de nos partenaires au sein du Fonds. BPOP Holdings (U.S.) LLC détient elle‐même une participation de 60 % dans la coentreprise. Nous consolidons BPOP Holdings (U.S.) LLC dans nos états financiers, en comptabilisant la participation de 24 % détenue par un partenaire du Fonds au titre des participations ne donnant pas le contrôle – filiales du Fonds. Le reste de notre investissement est détenu par l’entremise d’une participation de 7 % dans Brookfield Properties Office Partners, Inc., qui détient à son tour une participation de 14 % dans la coentreprise. Avant la restructuration, notre participation dans le Fonds d’immeubles de bureaux aux États‐Unis était détenue principalement par l’intermédiaire d’une filiale entièrement détenue, BPOP (Canada) Inc., qui détenait une participation indirecte de 38 % dans une filiale de la coentreprise, TRZ Holdings II Inc. (auparavant Trizec Properties Inc.).
Brookfield Office Properties 17
Le tableau suivant présente les participations financières dans le Fonds au 30 juin 2011 : Part détenue Participation financièreBrookfield Office Properties 76 % de BPOP Holdings (U.S.) LLC, qui détient 60 % de la coentreprise1 47 %Partenaires du Fonds 24 % de BPOP Holdings (U.S.) LLC, qui détient 60 % de la coentreprise 14 % 61 %Blackstone 26 % de la coentreprise 26 %Autres partenaires du Fonds 93 % de Brookfield Properties Office Partners, Inc., qui détient 14 % de la coentreprise 13 % 100 %1. De plus, Brookfield Office Properties détient 7 % de Brookfield Properties Office Partners, Inc., qui détient 14 % de la coentreprise.
En vertu des modalités de l’entente de coentreprise avec Blackstone, à compter de 2011, celle‐ci pourra, pour une période de neuf mois, exercer une option de remboursement anticipé des biens gérés en sous‐traitance par Blackstone en échange de sa participation dans la coentreprise. Si Blackstone n’exerce pas cette option, le consortium mené par Brookfield pourra, à compter de 2013, exercer pendant une période de 14 mois une option d’encaissement anticipé des biens gérés en sous‐traitance par Blackstone en échange de la participation de Blackstone dans la coentreprise. À l’exercice de l’une ou l’autre de ces options (collectivement, les « options relatives au Fonds d’immeubles de bureaux aux États‐Unis »), les parties sont assujetties à certains paiements d’ajustement en espèces afin de contrebalancer les écarts entre les distributions versées et les flux de trésorerie réels des biens gérés en sous‐traitance par chacune des parties. Ces ajustements en espèces prévoient également une participation croisée dans les flux de trésorerie et des variations de la juste valeur des biens gérés en sous‐traitance par chacune des parties. Notre option d’encaissement anticipé est un instrument financier dérivé classé comme étant à la juste valeur par le biais du résultat net et est présentée dans les actifs financiers non courants. Notre obligation liée aux paiements d’ajustement représente un instrument financier comprenant un dérivé incorporé lié à l’ajustement au titre de la variation de la juste valeur des biens. Les paiements d’ajustement sont évalués au coût amorti à l’aide de la méthode du taux d’intérêt effectif, sauf en ce qui concerne la portion représentant le dérivé incorporé, qui est évaluée à la juste valeur et est présentée dans les passifs financiers non courants. Les profits et les pertes découlant de ces instruments financiers sont enregistrés dans le résultat, à titre de profits (pertes) liés à la juste valeur. La juste valeur de l’option liée au Fonds d’immeubles de bureaux aux États‐Unis est évaluée comme étant la différence entre la valeur de la participation de Blackstone dans la coentreprise et la valeur de la participation dans les biens gérés en sous‐traitance de Blackstone qui sera transférée à Blackstone à la date d’exercice prévue. La juste valeur du dérivé incorporé lié aux paiements d’ajustement est évaluée en actualisant les flux de trésorerie futurs prévus en vertu des paiements d’ajustement relativement aux variations de la juste valeur des biens gérés en sous‐traitance par les parties jusqu’à la date de règlement prévue en utilisant le taux d’actualisation applicable. La tranche restante des paiements d’ajustement es
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