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Le magazine de l'immobilier commercial au Québec.
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VOLUME 4 | NUMÉRO 1
le répertoire annuel des décideurs en immobilier commercial au QuébecSupplément à l’intérieur:
PP 41614528
Cameron CharleboisUn capitaine pour le Nouveau Havre
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Page 1
Le magazine
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UNE CROISSANCE À SOULIGNERSITQ est heureuse de la confi ance que lui témoigne à nouveau le cabinet Bélanger Longtin et salue son expansion au 1 Place Ville Marie.
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QUAND L’EXPERTISE S’UNIT À L’INVENTIVITÉ,LE SUCCÈS DEVIENT RÉALITÉ.
4 IMMOBILIER COMMERCIAL— Printemps 2011
PHOTO: IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ROSAIRE TURCOTTE
DE L’ÉDITEUR AUX LECTEURS
Arrivée prochaine du magazine MaintenancePour paraphraser nos lecteurs promoteurs immobiliers, je dirais que la première phase dumagazine Immobilier commercial est maintenant complétée avec succès. Nous avons atteintnos objectifs de ventes et, plus important encore, nos clients sont satisfaits. De plus, l’excellente équipe éditoriale en place a le potentiel nécessaire pour combler tous vosbesoins en information sur le secteur pendant plusieurs années !
Il est donc temps de passer à une deuxième phase. Ainsi, j’ai le plaisir de vous annoncerl’arrivée prochaine d’un nouveau magazine, complémentaire à Immobilier commercial :Maintenance.
Plus technique, le magazine Maintenance sera entièrement dédié à l’entretien et au réamé-nagement d’édifices, ainsi qu’aux produits et services innovateurs. Il s’adressera princi-palement aux gestionnaires de bâtiments, aux fournisseurs de produits et de services dequalité, aux entrepreneurs spécialisés en réaménagement, etc. Cela nous permettrad’élargir le lectorat du magazine Immobilier commercial, car Maintenance sera ensachéavec lui. Les propriétaires d’édifices et les promoteurs pourront y jeter un coup d’œil, etvice versa. Car qui a dit que les nouveaux produits et services n’intéressaient pas les propriétaires ? On se préoccupe tous de ce qui est connexe à notre secteur d’activité principal. Vous pourrez d’abord lire votre magazine préféré d’une couverture à l’autre, puisfeuilleter le second en vous arrêtant aux articles principaux. Ensuite, ces deux produitspourront circuler dans l’entreprise et atteindre des personnes directement concernées parleur contenu. D’où l’idée d’offrir deux produits distincts. Et comme l’on ne change pas uneformule gagnante, nous avons choisi le même plan de match pour Maintenance que pourImmobilier commercial : trois numéros la première année, quatre la deuxième, et selon lademande du marché par la suite.
Je profite de l’occasion pour vous remercier tous et toutes de votre apport indispensable,lecteurs, membres de l’équipe, collaborateurs, annonceurs, ainsi que notre partenaireprincipal, l’Institut de développement urbain du Québec, qui publie à la suite de cenuméro, son répertoire des membres pour une quatrième année consécutive. De plus,comme par les années passées, nous serons présents, quelques personnes du magazineImmobilier commercial et moi-même, à la Soirée immobilière de l’IDU, qui ouvrira le Sommetimmobilier de Montréal, événement incontournable pour tous les acteurs importants dusecteur. N’hésitez pas à venir nous rencontrer à notre kiosque pour nous faire part de voscommentaires et de vos suggestions. Nous vous y attendons !
Jacques BoisvertPrésident et éditeurImmobilier commercial
Jacques Boisvert
Printemps 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL 5
Les rencontres avec des gens passionnés sont toujours stimulantes etréjouissantes. Plusieurs personnes interviewées dans le présent numérod’Immobilier commercial sont de véritables amoureux de leur ville, qui ontà cœur son développement harmonieux.
D’entrée de jeu, Cameron Charlebois, ce « montréaliste » comme il se définitlui-même, s’enthousiasme pour sa ville d’adoption, son patrimoine archi-tectural et ses perspectives géographiques intimement liées à son histoire.L’objectif de conserver l’accès à ce patrimoine teintera ses activités desprochaines années au cours de la mise en valeur du Nouveau Havre et dusilo no5, dans le secteur ouest du port.
D’autres acteurs du domaine immobilier à Montréal vantent les attraits d’uneville qu’ils aiment profondément. Jean Laurin, président et chef de la direc-tion de NKF Devencore, apprécie sa beauté, Laurent Bennarous, directeurgénéral de Avison Young au Québec, loue son multiculturalisme et BrettMiller, vice-président exécutif et directeur général de l’est du Canada de CBRichard Ellis, pointe les immeubles industriels historiques qui constituentun marché original pour des clients qui recherche un style loft.
Les tours de la Cité du commerce électronique, boulevard René LévesqueOuest,suscitent l’admiration et de nombreux locataires peuvent y apprécier de leursbureaux la vue saisissante sur le mont-Royal ou sur le fleuve Saint-Laurent.
À Québec, le toujours très coloré maire Régis Labeaume envisage la densifi-cation de sa ville pour la rendre plus attrayante. Il lance pour sa part un défiaux promoteurs du domaine de l’immobilier commercial, celui de démontrerconcrètement leur intérêt pour son projet.
Bienvenue enfin à un nouveau collaborateur, Guy De Repentigny, chef de laDivision des affaires économiques et institutionnelles, Direction du dévelop-pement économique et urbain, Ville de Montréal, qui se joint à l’équipe deschroniqueurs d’Immobilier commercial.
Bonne lecture et... une année 2011 fructueuse !
Danielle OuelletRédactrice en chef, Immobilier commercialouellet.danielle@videotron,ca
5
Danielle Ouellet
Danielle Ouellet possède une expérience
solide et variée de tous les aspects de la direction
de magazine, de l'édition et du journalisme. Elle a été
rédactrice en chef de Commerce Collection Prestige,
de Découvrir, la revue de la recherche, et du magazine
Les Diplômés. Elle a réalisé divers documents, écrits et
électroniques, pour le Journal Les Affaires, La Presse,
Le Devoir ainsi que pour des universités québécoises.
Mathématicienne (M.Sc), historienne des sciences (Ph. D),
communicatrice et journaliste scientifique, Danielle Ouellet
a publié plusieurs livres grand public notamment
chez Boréal, Libre Expresssion, Guérin Éditeur,
Éditions Multi-Mondes et Les Presses de l’Université Laval.
Elle a créé et dirigé une collection de livres chez
VLB Éditeur. Ses très nombreux articles dans les secteurs
économique, scientifique et culturel ont paru entre
autres dans les magazines Forces, Québec Science,
Plan, Contact, P.O.L.Y., Immobilier commercial.
PHOTO: IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER
MOT DE LA RÉDACTION
Pour l'amour DE SA VILLE
6 IMMOBILIER COMMERCIAL— Printemps 2011
VOLUME 4 | NUMÉRO 1
Immobilier commercial est publié par Magazine Immobilier commercial inc.
599, boulevard Sir-Wilfrid-LaurierBelœil (Québec) J3G 4J1
Téléphone: 450 446-2006 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 446-1442
info@jacquesboisvert.com www.immobilier-commercial.ca
PRÉSIDENT ET ÉDITEUR :Jacques Boisvert
RÉDACTRICE EN CHEF :Danielle Ouellet
ÉQUIPE DE RÉDACTION :Louis Baribeau, Serge Beaucher, Catherine Flores,Danielle Ouellet, François Perreault, Mathieu-Robert Sauvé
COLLABORATION À CE NUMÉRO :Me Lise Bergeron, Guy De Repentigny, Steve Gilbert, Me James Papadimitriou, Julie Roy et Caroline St-Hilaire
RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES :Hélène Larue
DIRECTRICE ARTISTIQUE :Carole Bordeleau
PUBLICITÉ :Zoé Lafond
GESTIONNAIRE DE PROJET :Audrey Gravel
PHOTOS :© Immobilier commercial par Denis Bernier, Denis Lemelin et Rosaire Turcotte(sauf indication contraire)
PHOTO EN PAGE COUVERTURE :© Immobilier commercial par Denis Bernier
IMPRESSION :Imprimeries Transcontinental S.E.N.C.2850, rue Jean-Perrin, Québec (Québec) G2C 2C8
DISTRIBUTION EN KIOSQUE :Messageries de Presse Benjamin
ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS :Convention no PP 41614528
ADRESSE DE RETOUR :599, boulevard Sir-Wilfrid-LaurierBelœil (Québec) J3G 4J1
ABONNEMENTS :450 446-2006, 1 866 446-3185 ou www.immobilier-commercial.ca
Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque nationale du Québec, 2009.
La direction laisse aux auteurs l’entière responsabilité de leurs textes. Elle se dégage de toute responsabilité face au matériel non sollicité. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur.
ISSN 1916-6656
www.jacquesboisvert.com
5 MOT DE LA RÉDACTION Pour l’amour de sa villePar Danielle Ouellet, rédactrice en chef
7 ENTREVUE Cameron CharleboisUn capitaine pour le Nouveau HavrePar Danielle Ouellet
12 ENJEURésidences privées pour aînés : l’âge d’or d’un marché ? Par Catherine Flores
19 FOCUSMontréal :attraits, tendances et défis Par Danielle Ouellet
24 MONTRÉALLe Havre :réinventer MontréalPar Guy De Repentigny
26 GESTIONLa sécurité : une valeur ajoutéePar Julie Roy et François Perreault
29 DROITS ET OBLIGATIONSIncertitude économique et location commercialePar ME James Papadimitriou
30 MONDE MUNICIPAL Le regard tourné vers les étoilesPar Caroline St-Hilaire
32 COUP D'ŒILLa Cité du commerce électronique remporte son pariDossier par Mathieu-Robert Sauvé
39 QUÉBEC Écoquartiers et densification à QuébecAux promoteurs de jouer !Par Serge Beaucher
La densification est rentable pour tousPar Steve Gilbert
46 EN TOUTE JUSTICEClauses de non-concurrence et baux : soyez prudentsPar ME Lise Bergeron
49 BRÈVES IMMOBILIÈRES
52 MOT DE L’IDUPar Guy Charron
12
32
POSITIONNEMENT
DU LOGO FSC
Profondément attaché à Montréal, où s'est déroulée toute sa carrière, Cameron Charlebois
envisage actuellement l'avenir du Nouveau Havre et du silo no5, dans le secteur ouest du
port. Le nouveau vice-président immobilier de la Société immobilière du Canada pour le
Québec a souvent eu, au fil des ans, l'occasion de réfléchir à la vocation des installations
portuaires de la métropole : « Aujourd'hui, donner une nouvelle vie à ce secteur signifie en
révéler la complexité et, avant tout, écouter les gens. » L'horizon de 2017 peut paraître
court, mais les expériences variées, sociales et communautaires, politiques, patrimoniales
et immobilières de M. Charlebois jalonnent un parcours qui augure le meilleur.
Printemps 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL 77
ENTREVUE
Cameron CharleboisUN CAPITAINE POUR LE NOUVEAU HAVRE
Par Danielle Ouellet
PHOTO: IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER
LE PLAISIR DE L'ACTION COMMUNAUTAIREL’un des rares anglophones de la ville de Québec à l’époque, CameronCharlebois choisit de s’inscrire enarchitecture à l'Université McGill, un
séjour qui marque le début de sonaventure montréalaise. Dans le cadred'un projet d'études, il s'intéresse en1974 à l'église Saint-James, rue SainteCatherine, alors camouflée derrière descommerces : « Si la congrégation avait
déménagé, il aurait fallu démolir. »Devenu ami de cette communautéreligieuse, le jeune architecte travaillebénévolement. Il obtient que l'églisesoit classée monument historique, cequi la rend admissible à des subven-
8 IMMOBILIER COMMERCIAL— Printemps 2011
tions : « J'ai réussi à avoir des milliersde dollars, tout en dessinant des plansde réaménagement. » Lors de la démo-lition des boutiques et des bureaux,en 2006, l’entrepreneur laisseraentendre que les plans réalisés deuxdécennies plus tôt par M. Charleboislui avaient été fort utiles…
En s'inscrivant au YMCA « pour se mettreen forme », il ignore qu'il y découvriraune véritable passion : « Je voulais fairedu sport et j'ai effectivement donné descours de conditionnement physique etcouru trois marathons. Mais j'ai surtoutpris conscience de l'immense plaisirlié à l'action communautaire. La valeurajoutée du bénévolat est immense. Au delà des relations personnelles,l'implication dans des comités et desconseils d'administration m'a appris àsolutionner des problèmes en équipeet, surtout, j'y ai fait l'apprentissage de la gestion et de la gouvernance. » Il fera des études supérieures dans cedomaine à McGill, soit une maîtriseen gestion pour les dirigeants dumilieu bénévole, et plus récemment àLondres, où il obtiendra un doctoraten management de l'Université deHertfordshire : « J'ai adhéré d'emblée à
l'idée que les changements dans uneorganisation se produisent surtoutgrâce aux interactions humaines. »
Cameron Charlebois demeure aujour-d'hui très actif au sein de nombreuxorganismes, notamment en santé, endéveloppement et coopération inter-nationale, et en littérature. Cetteimplication communautaire l'a mêmeentraîné vers la politique municipale,le temps d'une élection : « En 1986, j'ai perdu un poste de conseiller par48 voix, contre une icône de l'époque,
le journaliste et activiste Nick Auf derMaur », confie-t-il avec un sourire.
UNE VISION POUR LE VIEUX-PORT DE MONTRÉALÀ l'aube des années 1980, les villescontemplent l'idée d'ériger de grandscomplexes immobiliers sur leurs terrainsportuaires. À Montréal, la firme degénie-conseil Lavalin s'adresse alors àl'entreprise immobilière Devencorepour évaluer un projet de bureaux dansle Vieux-Port. Cameron Charlebois faitpartie de l'équipe comme consultanten aménagement urbain.
Au même moment, trois acteurs montréalais se battent vigoureusementcontre la construction d'un centrecommercial au milieu de l'avenueMcGill College. L'architecte PhyllisLambert, Stephen Cheasley, deFasken Martineau, et Philip O'Brien,qui dirige Devencore, proposent uneconsultation publique et gagnent lapartie. Ils sont rapidement nommésau conseil d'administration du Vieux-Port de Montréal... et, forts d’une formule gagnante, ils lancent unenouvelle consultation au sujet del'aménagement du Vieux-Port.
IMMOBILIER COMMERCIAL— Automne 2010
ENTREVUE
J'ai adhéré d'emblée
à l'idée que les
changements dans
une organisation
se produisent
surtout grâce aux
interactions humaines.
«
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10 IMMOBILIER COMMERCIAL— Printemps 2011
Ayant déjà travaillé en collaborationavec la Société immobilière du patri-moine de Montréal, Cameron Charleboisconnaît bien alors la problématique. Ildevient l'un des stratèges et rédacteursdu fruit de cette consultation. « Nousavons circonscrit le Vieux-Port dansun grand ovale, le long de la rue de laCommune jusqu'aux îles situées prèsde l'autoroute Bonaventure : la placemaritime de Montréal s'arrêterait làoù la ville rejoint la mer ! Nous avonsinscrit le lieu à l'échelle des grandsespaces, des grandes jetées. L'amé-nagement actuel respecte cette vision.J'en suis très fier ! J'ai aussi eu le plaisirde participer par la suite à l'implanta-tion de cette vision. »
AMÉNAGER LA VILLEÀ titre de responsable du dévelop-pement des terrains montréalais qui
appartiennent au Canadien National,Cameron Charlebois raffine sa com-préhension des enjeux immobiliersdans la ville : « Nous avons construit leCLSC de Lachine, l'édifice Rogers et leCostco rue Bridge, et nous avons reliécelle-ci à l'autoroute Bonaventure enouvrant le rue des Irlandais. »
Le secteur de l'immobilier à Montréalcommence alors à s'organiser, notam-ment avec la création de l'Institut dedéveloppement urbain du Québec(IDU) qui regroupe les promoteursmontréalais : « L'arrivée du maire JeanDoré portait la promesse d'un premierplan d'urbanisme. Il importait d'intro-duire de la rigueur dans le traitementdes dossiers urbains. » L'industrieimmobilière devait s'organiser. Aprèsavoir travaillé au sein du comité exé-cutif puis comme président du conseil
à titre bénévole, Cameron Charlebois endevient le premier président-directeurgénéral (1996 à 2002) : « Il fallait aug-menter la crédibilité de l'organisation.Pour cela, nous devions élaborer undiscours sérieux, réfléchi et extrê-mement respectable, notamment surla fiscalité municipale et les enjeux detaxation. Nous avons influencé la législation. J'ai beaucoup aimé cettepériode. » Aujourd'hui président de la Table de concertation du centre-ville ouest, avec Phyllis Lambert à sescôtés – qu'il admire profondément –,le développement urbain reste aucœur de ses préoccupations.
POUR L'AMOUR DE MONTRÉALAmoureux incontestable de Montréal,Cameron Charlebois n'hésite pas àmonter sur le toit du silo no 5 pourregarder la ville : « Comme du haut de
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ENTREVUE
Printemps 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL 11
la coupole de la cathédrale Saint-Paulde Londres, on voit les différentescouches de développement de la ville.D'un même regard, on aperçoit lestours modernes du centre-ville et lacroix érigée sur le mont Royal, qui rappelle en arrière-plan l'arrivée deJacques Cartier. Et quelle bonne idée,lance-t-il à la blague, d'avoir placé lamontagne dans le prolongement del'avenue Mc Gill College ! C'est magni-fique ! Sans compter le Quartier inter-national, sur la route vers le fleuve, etle Quartier des spectacles, deux réussitesincontestables. Le Nouveau Havres'inscrira dans cette perspective. »
Un consensus semble déjà se dégager :la vue du haut du silo doit être accessibleà tous. « Nous devons reconnaître qu'ils'agit d'une construction emblématique,mais le débat sur sa vocation reste à
faire. Au cours des deux prochainesannées, nous inviterons les personnesconcernées à dialoguer, à interagir. »
Le site lui-même est complexe : « Lebâtiment n'est pas situé sur un terrain,mais sur une jetée, elle-même un bâti-ment en soi, traversée jusqu'à huit mètresde profondeur par des coursives. À l'origine, celles-ci laissaient passer l'eaudu canal Lachine, qui faisait tournerdes turbines pour faire fonctionner les
minoteries installées le long de la rueMill. La jetée est une véritable machineénergétique. Cet ensemble industriela permis de nourrir les gens, on nepeut pas en exagérer l'importance. »
ESPOIRS ET DÉFISMême s'il souhaite vivement la dispari-tion de tous les terrains de stationnementdans la ville, le regard de CameronCharlebois sur l'avenir de Montréalest résolument et très sincèrementoptimiste : « La métropole est solidementancrée dans ma conscience et mêmesi la société montréalaise semble parfois mettre du temps à réaliser unconsensus sur des projets, ces tempsde réflexion sont tout à son honneur. Il est inutile de développer et deconstruire si la demande n'est pas aurendez-vous. Il faut vivre Montréal. Il faut faire vivre Montréal ! » ,
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12 IMMOBILIER COMMERCIAL— Printemps 2011
ENJEU
n tel contexte démographiqueannonce-t-il un avenir pro-metteur pour le marché des
résidences privées pour aînés? La prudence est de mise, répondent les spécialistes.
UN MARCHÉ TEMPORAIREMENT SATURÉ« Le vieillissement de la population adéjà fait croître énormément l’offrerésidentielle privée pour aînés aucours de la dernière décennie, aupoint qu’on constate actuellementune suroffre », explique Luc Maurice,président du Groupe Maurice, quigère 4 500 unités réparties dans unequinzaine de résidences implantéessur l’axe Québec-Montréal-Ottawa. Lesecteur marchand des résidencesprivées est celui qui, de 1980 à aujour-d’hui, a connu la croissance la plusimportante1. Dans les années 2000, la construction de ces résidences aconnu un essor tel que le nombre de
mises en chantier a quadruplé, repré-sentant en 2004 le tiers des logementslocatifs construits au Québec.
Aujourd’hui, la moitié des mises enchantier de logements locatifs dans larégion de Montréal est consacrée à cetype de résidences, selon Bertrand
Recher, analyste principal de marché àla SCHL2, qui souligne l’ajout de 6 000unités entre 2009 et 2010. Consé-quence : le taux d’inoccupation globaldans les habitations pour personnesâgées est passé de 1 % en 2000 à 8,4 %en 2010, et même à 9 % dans la régionmontréalaise. Ce seuil de vacance, quidevrait normalement se situer autourde 3 % pour que l’équilibre du marchésoit atteint, représente une menace pourla marge bénéficiaire. À cela s’ajoute lacrise du crédit accompagnée d’unedemande de garanties plus importantesde la part des banques, d’où un ralen-tissement des transactions durant les18 derniers mois. Certes, il s’agit d’unesituation temporaire. La classe d’âge des 75 ans est moins nombreuse qu’il ya quelques années, car elle représenteune cohorte née pendant la GrandeDépression, époque de recul de lanatalité. « Le marché vit une situationparticulière », souligne Mathieu Duguay,vice-président exécutif de la société
Résidences privées pour aînés:L’ÂGE D’OR D’UN MARCHÉ?
Par Catherine Flores
Cela n’a échappé à aucun investisseur : la population canadienne vieillit à grande vitesse.
La proportion de personnes âgées de 65 ans et plus, qui représente 14,4 % de la
population en 2011 selon Statistique Canada, grimpera dans les prochaines décennies
au point de constituer un quart de la population vers 2040. Au Québec, on estime
que le nombre de personnes âgées de 75 ans et plus, qui oscille actuellement autour
de 594 000, frôlera les 700 000 en 2020, soit une croissance de 17,6 %.
U
1 Conseil des aînés, 2000; Charpentier 2002 et 2005; Aubry, 2005, cités dans Yves Vaillancourt et Michèle Charpentier (dir.) 2005. « Les passerelles entre l’État, le marché et l’économie sociale dans les servicesde logement social et d’hébergement pour les personnes âgées », Fonds québécois de recherche sur la société et la culture.
2 Cité dans Canoe.ca, « Les résidences pour aînés cherchent des retraités » par Carl Renaud, 28 juin 2010.
LUC MAURICEPrésident du Groupe Maurice
PHOTO: IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ROSAIRE TURCOTTE
Printemps 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL 13
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de gestion COGIR, qui regroupe plusd’une trentaine de résidences pouraînés sous la bannière RésidencesAzur. « Il n’y a pas assez de résidencespour faire face aux besoins futurs, maistrop pour les besoins d’aujourd’hui. »À l’horizon de 2020, lorsque les pre-miers baby-boomers atteindront 75 ans,la demande devrait en effet de nouveauconnaître une croissance soutenue.
LES ENJEUX D’UNE INDUSTRIE SPÉCIFIQUE« Notre industrie n’est pas purementimmobilière, sa composante service estessentielle. Ce qu’ont ignoré nombrede nouveaux joueurs en provenancedu secteur immobilier, qui n’avaient nila connaissance opérationnelle denotre industrie ni la bonne mesure deses défis », constate M. Maurice. La
relation avec le secteur public est unde ces enjeux. Depuis 2007, toutes lesrésidences privées pour personnesâgées au Québec sont soumises à l’obtention d’un certificat de confor-mité délivré par l'Agence de la santé etdes services sociaux, obtention dontles critères devraient être encoreresserrés prochainement. Favorables àl’amélioration des normes de qualité,
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14 IMMOBILIER COMMERCIAL— Printemps 2011
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les gestionnaires soulignent toutefois les difficultésliées à la façon dont les instances gouvernementalesinterprètent leurs activités. Ils appellent aussi de leursvœux une plus grande participation du secteur publicà la prise en charge des soins. « Leur collaboration varied’une région à une autre. Un fonctionnement plusrigoureux serait souhaitable, de même qu’une vision àplus long terme : les ententes passées avec l’État nesont que d'environ cinq ans au Québec, contre 20 à25 ans dans les autres provinces », soulève MathieuDuguay, qui préside par ailleurs le Regroupementquébécois des résidences pour aînés (RQRA).
Les gestionnaires signalent également l’augmentationrégulière des coûts d’exploitation, liée à celle des coûtsdes soins donnés aux résidents ainsi qu’à celle de lamasse salariale (3,5 % en moyenne chaque année). Cettehausse n’est pas équilibrée par celle des loyers, fixée àun maximum de 1,5 % par an par la Régie du logement.« Les coûts augmentent beaucoup plus vite que l'infla-tion, ce qui représente un risque d’affaires important »,souligne Luc Maurice.
Autre sujet d’inquiétude : le recrutement de personnelqualifié. La pénurie de spécialistes de la santé est unemenace dans un secteur où la clientèle est une grandeconsommatrice de soins. Le secteur a également besoind’autres professionnels, dont des administrateurs. « Recruterces derniers est un défi, témoigne M. Pierre Ferland,président du Groupe Maestro présent dans quatre
ENJEU
MATHIEU DUGUAYVice-président exécutif de la société de gestion COGIR
N O U S C O N S T R U I S O N S A V E C F I E R T É , P A S S I O N E T T R A D I T I O N D E P U I S 1 9 4 9 .
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son siège social canadien à Montréal, Broccolini Construction a été un choix
naturel pour en assurer l’aménagement. Le résultat? Le « 2344, Alfred-Nobel »,
situé dans le Technoparc Saint-Laurent, l’un des emplacements corporatifs
les plus vastes et convoités au Canada.
La générosité de l’espace est l’une des caractéristiques premières de ce
développement de catégorie supérieure localisé à proximité de l’aéroport et
du centre-ville. Parmi les atouts disponibles sur place: des stationnements
extérieurs et souterrains, une sécurité renforcée, un centre de conditionnement
physique ainsi qu’une cafétéria munie d’une terrasse offrant un service complet.
Des remboursements de la taxe foncière générale pendant 5 ans sont disponibles.
La deuxième phase de ce projet sera bientôt en construction; pour obtenir plus d’information, contactez-nous au 514 737-0076.
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16 IMMOBILIER COMMERCIAL— Printemps 2011
provinces du Canada. Il n’existe pasencore de formation spécifique dansce domaine. L’industrie travaille à lamise en place d’un programme avecl’Institut de tourisme et d’hôtelleriedu Québec. » La rareté de main-d'œuvrequalifiée accroît la pression sur lesdépenses. Mathieu Duguay désigne lescoûts de main-d'œuvre comme le postede dépense le plus important, pouvantatteindre 75 % des frais d’une résidenceselon le niveau des services offerts.
Quant à ces derniers, leur gamme necesse de s'élargir : cafés Internet, sallede spectacle, salle de quilles, etc., l'imagedes ennuyeuses maisons de retraite sem-ble appartenir au passé. « Avec l’arrivéedes baby-boomers, clientèle qu’on sait
exigeante, on s’attend à une demandeaccrue en services de plus en plussophistiqués. Maintenir l’équilibreentre la satisfaction de cette demandeet la rentabilité sera un défi majeur »,prévoit M. Duguay. Facteur déterminantdans le choix d’une résidence, le loyerdevra correspondre aux moyens finan-ciers de la clientèle. La facture mensu-elle dans une résidence privée s’élèveaujourd’hui au Québec à 1 400 $ enmoyenne pour des retraités n'ayant pasbesoin de soins de santé coûteux, ceux-cipouvant multiplier par trois cette facture.Comme on prévoit que la moitié desbaby-boomers québécois ne disposerontpas d’un revenu mensuel supérieur à 1 500 $, leur clientèle ne sera peut-êtrepas la manne espérée…
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Printemps 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL 17
LES TENDANCES ANNONCÉESL’heure n’est cependant pas au pessi-misme chez les gestionnaires interrogés,qui voient dans tous ces défis desoccasions d’innover. Tous s’accordentà reconnaître que les nouvelles exi-gences gouvernementales et la com-pétition accrue ont favorisé une augmentation de la qualité des habita-tions et des services.
Selon Pierre Ferland, la disparitiond'acteurs moins solides devrait assainirle marché, et les tendances observéesannoncent le succès de certains typesde modèles résidentiels et de produits.Le groupe Allegro prévoit ainsi undéveloppement marqué des résidencesen copropriété dans tout le Canada.L’appartement avec une ou deux cham-bres à coucher, associé à un serviced’assistance, sera lui aussi recherché.Luc Maurice croit qu’il s’agit là d’unetendance forte, notamment pour répon-dre à la demande de couples dont lasanté de l'un des membres décline.
La résidence de grande taille, assortiede soins d’assistance, devrait être lemodèle phare du marché, car il permet
de suivre l’évolution d’un résident enle maintenant au même endroit, maisavec une offre de services qui s’adapte àsa situation de vie. Luc Maurice souligneaussi cependant le danger de construiretrop grand : « Dans les mégacomplexes,il peut y avoir de 40 à 60 déménage-ments par mois. Ce va-et-vient génèrede l’inconfort et de l’insécurité chez lesrésidents, qui n’apprécient pas non plusl’impersonnalité de l’environnement. »Quid des villages protégés (gated communities), comme aux États-Unis ? Àoublier, selon les experts, car ils ne sontpas du tout adaptés aux mentalitésd’ici, où le réflexe du repli sur soi sécu-
ritaire est beaucoup plus rare. Trèscoûteux à bâtir et à faire fonctionner,de tels modèles représentent un tropgrand risque financier.
S’ajuster aux besoins des générationsvieillissantes et offrir localisationpropice, qualité de construction etqualité des services seraient les com-posantes du succès. Et surtout, accorderune place prépondérante à la qualitédes relations entre le personnel et lesrésidents. « C’est l’élément qui fait toutela différence, conclut Luc Maurice. Notreressource de base, ce n’est pas la pierre,c’est l’humain. » ,
> Principaux marchés canadiens : Québec, Ontario, Alberta etColombie-Britannique
> Population de 75 ans et plus en 2010 : près de 1,9 million au Canada, dont 526 600 personnes au Québec
> D’ici 2020 : augmentation de 44 % de cette population
> 66 % de cette croissance proviendra des 75-84 ans, dont les effectifs grimperont de 70 % dans les quatre principaux marchés canadiens
> Revenu moyen actuel des 75 ans et plus : 41 954 $ au Québec50 803 $ en Ontario54 031 $ en Alberta51 827 $ en Colombie-Britannique
> Loyer moyen mensuel en résidence pour aînés au Québec : 1 400 $
> Situation particulière du Québec :
> plus haut taux d’hébergement des 75 ans et plus avec 17,8 % (4,8 % en Ontario, 7,9 % en Colombie-Britannique et en Alberta)
> 50 % des 190 000 unités existantes au Canada – forte concen-tration de ce parc immobilier au sud-ouest et au centre du Québec
> taux de pénétration le plus élevé au Canada
FAITS SAILLANTS D’UN MARCHÉ NÉVRALGIQUE
La résidence de grande taille,
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devrait être le modèle phare
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Printemps 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL 19
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Montréal :ATTRAITS, TENDANCES ET DÉFIS
L’attrait qu’éprouvent les grands locataires d'espaces commerciaux pour Montréal
s'étend au-delà des simples considérations d'emplacement et de coûts. Profondément
originale par sa diversité culturelle et architecturale, riche de ressources humaines de
haut niveau et dotée d'infrastructures avantageuses, la ville a beaucoup à offrir à une
entreprise qui souhaite s'y installer.
FOCUS
e ralentissement économique dela fin de la décennie s'estompeet le marché de l'immobilier
commercial reprend son souffle.L'espoir renaît chez les promoteurstandis que le marché des lofts indus-triels prend de la vigueur. Mais malgrécet optimisme, des défis demeurent.La rationalisation des espaces pré-occupe les entreprises et plusieurssouhaitent vivement la densificationdémographique de la métropole.
PETITES ET GRANDES SÉDUCTIONS DE MONTRÉAL« Lorsque des dirigeants étrangersprennent des décisions immobilièresd'entreprise, ils ne pensent pas d'em-blée à s'installer à Montréal, note leprésident et chef de la direction del'entreprise de services immobiliersNKF Devencore, Jean Laurin. Maislorsqu'ils prennent le temps de la parcourir, ils en découvrent rapide-ment les avantages. »
« À lui seul, le boulevard Saint-Laurentpermet de faire un véritable tour dumonde ! », lance Laurent N. Benarrous,directeur général au Québec desactivités du courtier commercial
Avison Young. En quelques minutes,on passe d'une culture à une autre:asiatique, espagnole, portugaise,juive, grecque, italienne, etc. J’aigrandi dans des milieux, familial etscolaire, multiculturels de différentssecteurs de Montréal, et je connais etapprécie, à l'instar de Nelson Mandela,l'importance de la diversité. L'aspectmelting pot, plus marqué que dansd'autres grandes villes canadiennes,donne parfois lieu ici à une architec-
ture hétéroclite, mais l'ensemble serévèle un atout. »
La métropole québécoise se distinguesur plusieurs plans. Ainsi, le coût deslocaux pour bureaux y est moindre qu‘àNew York, Toronto ou Vancouver. Deplus, sa modernité se traduit par unensemble d'avantages souvent méconnusqui, de l'avis de Jean Laurin, séduisent :« La ville est belle, et les gens aiment sonouverture sur l'eau, son architecturequi s'incarne dans l'histoire, sa sécurité,tout comme le bouillonnement artis-tique qui y règne ainsi que la proximitédes lacs et des montagnes pour lesactivités sportives d'été et d'hiver. Letout offre une qualité de vie unique. »
« Montréal est une ville résolumentmoderne, dotée d'une infrastructureéconomique importante, poursuit-il :ses quatre grandes universités four-nissent un bassin de talents formés icidans lequel peuvent puiser les entre-prises. Les grandes firmes de génie-conseil, les installations de transport –notamment aéroportuaires –, l'énergieabondante à des coûts très compé-titifs, tous ces facteurs contribuent àsa valeur. »
L
Par Danielle Ouellet
JEAN LAURINPrésident et chef de la direction de NKF Devncro
20 IMMOBILIER COMMERCIAL— Printemps 2011
ESPACESUne fois convaincus de l'intérêt de la ville, les locatairespotentiels peuvent être rassurés : « Les occasions de se localisersont nombreuses, confirme Jean Laurin. Il y a de la place, etplusieurs options intéressantes s'offrent aux organisations. »
L'étude de marché nationale sur les immeubles à bureauxpubliée par NKF Devencore l'automne dernier indique quele taux d'inoccupation est monté jusqu'à 8 % à Montréal. Il se stabilise présentement, en lien avec la moyenne cana-dienne, et l’on prévoit une hausse probable des locations aucours des premiers trimestres de 2011 : « Avant le ralentisse-ment lié à la récession mondiale de 2008, le taux d'inoccu-pation était de 4,9 % dans les immeubles de classe A et B ducentre-ville. Nous anticipions alors la construction immi-nente de nouvelles tours de bureaux. Aujourd'hui, la crises'estompe et les signaux sont encourageants. La reprise del'activité locative que nous constatons devrait se refléterbientôt dans les statistiques. »
Brett Miller, vice-président exécutif et directeur général del'est du Canada pour l'entreprise de courtages et de servicesen immobilier commercial CB Richard Ellis, fait remarquerque les entreprises qui cherchaient à sous-louer leurs espacescommerciaux en 2009 sont maintenant en meilleure postureet certaines sont en mode expansion : « Par exemple, lesvacances sur l'avenueMcGill College diminuent avec la venuede locataires importants tels Financière Desjardins, AstralMédia, SNC-Lavalin qui requiert plus d'espace, ou encore,RSM-Richter Chamberland, auparavant situé dans l'ouest ducentre-ville, qui a voulu se rapprocher du marché franco-phone des affaires. »
MOUVANCE SILENCIEUSEDans ce contexte, des tendances se dessinent. Laurent N.Benarrous mentionne le rôle du concept « work, live, play »qui sous-tend cette « mouvance silencieuse » observée aujour-d'hui dans le marché de l'immobilier commercial : « Les gensaspirent à plus de plénitude, de convivialité, d'altruisme.Parmi la génération Y, certains de nos clients dirigent oupossèdent des entreprises promises à un brillant avenir etils n'éprouvent absolument aucun attrait pour les tours àbureaux traditionnelles du centre-ville. Pour répondre àcette réalité, les anciens immeubles à vocation industriellese transforment en lofts et leur valeur augmente beaucoupplus rapidement que celle des tours traditionnelles. »
FOCUS
Le côté latin des
Montréalais se
reflète dans le choix
du courtier immo-
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Printemps 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL 21
Montréal peut offrir des lieux qui correspondent aux besoinsdes entreprises de la nouvelle économie de la ville et quirecherchent des immeubles non conventionnels propices àla créativité, les tours en granit s'adressant plutôt aux entre-prises du secteur financier ou à des firmes de services pro-fessionnels. « Actuellement, précise Brett Miller, les immeublesqui présentent un bon potentiel pour devenir des espacesstyle loft couvrent 9 millions de pieds carrés, soit l'équivalent
de la superficie de neuf immeubles comme le 1000 De LaGauchetière. L'impact sur le marché est énorme. Ces immeublessont principalement situés autour du centre-ville, tels l'édificeindustriel historique Nordelec situé à Pointe-Saint-Charles,le Balfour, le 4480 Saint-Hubert et le 5800 Saint-Denis sur lePlateau, d’autres dans le Vieux Montréal ou rue Chabanel, ouencore, le 400 De Maisonneuve Ouest, qui abritait jusqu'àrécemment des ateliers de fourrure. »
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22 IMMOBILIER COMMERCIAL— Printemps 2011
Cette situation explique que la construc-tion de nouvelles tours tarde à Montréal :« Nous avions une soupape de réserve,explique Brett Miller. Le marché deslofts correspond très bien au profil decertaines organisations comme l'entre-prise californienne de logiciels de jeuxTHQ, qui s'est installée dans l'ancienimmeuble de La Gazette, rue Saint-Antoine,en face du palais des Congrès. »
OPTIMISER L'ESPACEÀ cette tendance s'ajoute celle de larationalisation de l'espace : « Les locatairesévoluant dans des secteurs de servicestraditionnels tels que les firmes comp-tables ou les bureaux d'avocats profi-tent des échéances de leurs baux pourréoptimiser l’aménagement de leurslocaux, explique Laurent N. Benarrous.C’est ce qui explique en grande partie
le fait qu’il y ait beaucoup moins d’ab-sorption en termes relatifs dans lestours traditionnelles par rapport auximmeubles reconvertis. La croissancese fait en quelque sorte par l’intérieur. »
Jean Laurin précise qu'une décisionimmobilière est prise à 75 % pour desraisons financières et à 25 % pour desconsidérations qualitatives. L'attention
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District central des affaires
Centre des affaires 23 396 716 2 060 045 2 169 270 2 177 930 2 119 664 1 935 028 9,1 % 9,6 % 9,6 % 9,4 % 8,3 % 224 251 348 432 288 813 $18,63 $17,01 $35,64
Centre-v ille Sud 5 188 421 473 177 470 630 486 892 437 938 410 232 9,1 % 9,1% 9,4 % 8,4 % 7,9 % 60 423 27 706 62 945 $17,07 $16,02 $33,08
Centre-v ille Ouest 3 675 739 302 965 307 360 312 622 388 180 448 452 8,2 % 8,4 % 8,5 % 10,6 % 12,2 % 129 524 -60 272 -145 487 $13,55 $15,31 $28,86
Centre-v ille Est 4 638 411 227 623 226 034 218 548 168 403 152 806 4,9 % 4,9 % 4,7 % 3,6 % 3,3 % 4 695 15 597 74 817 $13,03 $12,83 $25,86
Vieux-Montréal 3 088 703 385 193 404 045 332 367 305 952 274 327 12,5 % 13,1% 10,8 % 9,9 % 8,9 % 30 030 31 625 110 866 $13,23 $11,01 $24,24
Berri-UQAM 1 525 779 59 906 65 483 155 770 146 326 125 571 3,9 % 4,3 % 10,2 % 9,6 % 8,2 % 0 20 755 -65 665 $12,85 $13,46 $27,98
Atwater et Westmount 1 567 652 187 759 183 064 185 122 151 041 125 571 12,0 % 11,7 % 11,8 % 9,6 % 8,0 % 0 25 470 62 188 $15,06 $15,77 $30,82
Total DCA 43 081 421 3 696 668 3 825 886 3 869 251 3 717 504 3 471 987 8,7 % 9,0 % 9,1% 8,8 % 8,1% 482 060 409 313 388 477 $16,89 $15,83 $32,71
Banlieue
Couronne centrale 10 037 906 1 177 899 1 510 803 1 560 846 1 502 849 1 211 719 12,2 % 15,2 % 15,5 % 15,0 % 12,1% 27 280 326 757 335 435 $10,61 $9,45 $20,06
Banlieue Ouest 6 062 890 1 294 981 1 127 027 1 117 618 1 150 873 1 049 050 22,1 % 18,3 % 18,4 % 19,0 % 17,3 % 119 776 101 823 82 986 $13,62 $11,49 $25,11
Laval 3 212 273 237 236 240 759 234 407 242 469 253 245 7,6 % 7,6 % 7,4 % 7,6 % 7,9 % 18 644 28 632 30 081 $12,89 $11,92 $24,73
Banlieue Est 2 337 024 123 217 164 000 217 348 198 523 164 318 5,5 % 7,0 % 9,3 % 8,5 % 7,0 % 19 595 34 205 -39 824 $12,47 $12,33 $24,80
Rive-Sud 2 568 191 157 343 172 933 171 299 263 015 279 019 6,6 % 7,3 % 7,1% 10,6 % 10,9 % 12 760 66 996 94 074 $13,02 $10,35 $23,37
Total Banlieue 24 218 284 2 990 676 3 215 522 3 301 518 3 357 729 2 957 351 12,9 % 13,4 % 13,8 % 13,9 % 12,2 % 215 585 558 413 502 752 $12,16 $10,59 $22,75
Total Bureaux 67 299 705 6 687 344 7 041 408 7 170 769 7 075 233 6 429 338 10,2 % 10,6 % 10,8 % 10,6 % 9,6 % 664 508 967 726 891 229 $14,64 $13,34 $27,97
4T2009
1T2010
2T2010
3T2010
4T2010
4T2009
1T2010
2T2010
3T2010
4T2010
Espace de sous-location
4T2010
Cumul annuel
Inoccupation Taux d'inoccupation A b so rp t i o n
Inventaire total
Changement
Taux brutTaux net Loyer additionnel
Source : CB Richard Ellis Québec - Q4 2010
FOCUS
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Printemps 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL 23
portée au confort des employésrelève de ces deux aspects : « Lesorganisations réalisent de plus enplus que leur force et leur succèspassent par leur personnel. Créerun environnement plus intéres-sant devient alors un objectif, maissans oublier la performance. Lestendances émergent habituellementlà où les coûts sont le plus élevés,notamment à Londres ou à New York.Les firmes américaines attaquentactuellement de front le défi de l'opti-misation de l'espace et les bureauxfermés ont de moins en moins lacote. Montréal suit la tendance. Lesespaces sont moins grands, mais de plus en plus ouverts. Nous avonsrécemment proposé à un client, parexemple, de positionner les espacesde travail près des fenêtres pour tousles employés, et de garder les bureauxfermés à l'intérieur de la surface. »
DES DÉFIS SUR TOUS LES FRONTSL'immobilier commercial disposeà Montréal d'un fort potentiel dedéveloppement, mais plusieurs défisse pointent. « Nous avons besoin denouveaux leaders, explique JeanLaurin, qui assureront la relève dela classe d'affaires désignée commele “ Québec inc. ”. Ces gens ont faitévoluer le Québec, mais il faut allerplus loin. Nous devons assurerl'avenir économique de Montréalet miser sur ses forces. »
Laurent N. Benarrous mentionnepour sa part le défi de l'augmentationdes prix des loyers, qui se heurtentactuellement à un « plafond deverre », et rappelle l'importance degarder sans cesse un sain équilibreentre les trois principales variablesà la base de toute transaction immo-bilière, soit la qualité de l'immeuble,la flexibilité que procure le bail etles coûts qui s'y rattachent.
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Comme plusieurs, Brett Miller prévoitla construction d'au moins une nouvelletour de bureaux à Montréal pour livrai-sonen 2014 ou en 2015. Et à l'instar deses collègues, il insiste sur l'importancede la densification et de la croissancedémographique de la métropole : « La performance de Toronto dans ledomaine de l'immobilier commercials'appuie sur une forte immigrationavec entre 80 000 et 100 000 nouveauxarrivants chaque année, ce qui corres-pond à 40 millions de pieds carrésd'espace résidentiel supplémentaireet à une importante activité écono-mique. En comparaison, Montréal reçoitentre 15 000 et 20 000 personnes. La demande de locaux pour bureauxs'en ressent. Dans le contexte généralactuel, conclut-il, je suis un optimisteconservateur. » ,
PHOTO: IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER
24 IMMOBILIER COMMERCIAL— Printemps 2011
omment se réapproprier lesespaces urbains et riverains du Havre pour mieux servir
Montréal et ses citoyens? L’adminis-tration municipale a fait de cettequestion une initiative économiqueprioritaire. De sa réflexion est né leprojet du quartier Bonaventure, dontla mise en œuvre, soit les plans et devis,a commencé à l’automne 2010 et sepoursuivra en 2011 avec le début destravaux. Ce projet de plus de 200 millionsde dollars consiste à aménager uneentrée de ville prestigieuse, notammentpar le démantèlement de l’autorouteBonaventure; celle-ci deviendra uneartère urbaine à échelle humaine etcèdera ainsi sa place à un nouveauquartier habité. La transformation, quipermet de retisser les liens entre l’ouest
du Vieux-Montréal et Griffintown,soit entre le centre des affaires et lecanal de Lachine, fera revivre unsecteur historique de Montréal touten donnant la priorité au transportcollectif et actif.
Grâce au savoir et à la créativité deplusieurs intervenants, un ancienquartier jadis existant en bordure duSaint-Laurent sera recréé. Une renais-sance de grande ampleur, moderne,digne de Montréal.
L’intervention municipale dans leHavre s’étend également au secteurGriffintown lui-même, où la Villeinvestit 30 millions pour l’aménagementdu domaine public. En pleine efferves-cence grâce à des projets comme le
Quartier de l’innovation de l’École detechnologie supérieure, le Lowney, leDistrict Griffin et Gallery sur le canal,ce quartier retrouvera une identitéqui sera à la fois le reflet de son passéet l’expression de son avenir.
Évidemment, la Ville n’agit pas seuleen vue de valoriser le littoral du Havre,qui s’étend sur plus de 30 km de berges.Plusieurs partenaires sont aussi à pied d’œuvre. Ainsi, le Vieux-Port sedéveloppe, tout comme le canal deLachine et le musée Pointe-à-Callière,sans oublier le secteur nord de l’Île-des-Sœurs, qui, depuis l’arrivée du campusBell, est en profonde mutation.
Un des sous-projets d’importance estsans aucun doute celui du Nouveau
Composante majeure du paysage montréalais, le Havre est au cœur de l’identité de
la métropole. Ce territoire d’une superficie de 10 km2 connaît actuellement une transformation
sans précédent axée sur la mise en valeur de ses différents secteurs. L’objectif derrière
cette vaste redynamisation : ramener la ville vers son fleuve.
C
MONTRÉAL
Le Havre :
RÉINVENTER MONTRÉAL GUY DE REPENTIGNY
Guy De Repentigny est chef de division – Soutien au développement économique – Direction du développement économique et urbain, à la Ville de Montréal.
Printemps 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL 25
Havre de Montréal de la Sociétéimmobilière du Canada (SIC), qui a lemandat de mettre en valeur cinqsecteurs différents du Havre : laPointe-du-Moulin et le silo n° 5, lebassin Welllington, le secteur de la ruedes Irlandais, deux parcelles de la Citédu Havre et l’ancien centre de tripostal rue Ottawa aux abords du canalde Lachine.
Déjà, les projets de la SIC vont bon train :le partenariat Prével/ConceptionsRachel-Julien a été sélectionné pourla vente des lots résidentiels du projet
des Bassins du Nouveau Havre (ancientri postal) et l’acquisition de la Pointe-du-Moulin a été complétée en novembre.
La Ville de Montréal a une vision clairede ce que doit devenir le Havre : un
endroit où il fait bon vivre, s’amuser ettravailler. Avec ses partenaires, elle a lepouvoir de profondément transformeret réinventer Montréal. Et, surtout, deredonner un accès de qualité au fleuveSaint-Laurent. ,
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> Pointe-du-Moulin et silo n°5
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> Solano
> Vieux-Port de Montréal
LES PROJETS EN COURS
26 IMMOBILIER COMMERCIAL— Printemps 2011
ans l’immobilier commercial,qui dit sécurité dit bien plusqu’un simple gardien posté àl’entrée d’un édifice. L'accueil
est important, bien sûr, mais la sécu-rité englobe aussi des notions de pro-tection et de prévention, et, malgré lesnouveaux outils électroniques, unesurveillance humaine demeure essen-tielle dans tout l’immeuble.
PROTECTION« On protège la vie des gens, mais peude personnes en sont conscientes, expli-que Charles Vallée, de SNC-Lavalin O&M,gestionnaire de la sécurité pour lesbâtiments de Radio-Canada au Québec.Ce qui est embêtant avec la sécurité,c’est que ce n’est pas quantifiable. »
Il faut plutôt voir la sécurité commeune valeur ajoutée, estime pour sa part
Marc-André Aubé, chef de l’exploitation,sécurité physique, chez Garda, encoresurpris que des immeubles valant desmillions de dollars ne soient pasmieux protégés. « Aujourd’hui, les gar-diens de sécurité sont bien loin del’image du vieux monsieur endormi latête dans son journal. Ils sont nette-ment plus proactifs. »
Un gardien de sécurité remplit plusieursrôles. D’abord, il assure une présencedans un immeuble, souvent à desmoments où personne d’autre ne s’ytrouve, ce qui diminue les risques devol ou de vandalisme. De plus, diversoutils de communication lui permettentmaintenant de produire des rapportsd'incident en temps réel. Qu'il s'agissed'une fenêtre brisée, d'un extincteurd'incendie vide ou d'une porte malverrouillée, le gestionnaire est assuré
Fortement revalorisée à la suite des événements du 11 septembre 2001, la sécurité dans
les immeubles commerciaux et les édifices à bureaux est encore vue comme une dépense
par plusieurs décideurs. Pourtant, elle représente un investissement inestimable.
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La sécurité :
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28 IMMOBILIER COMMERCIAL— Printemps 2011
d'être informé et il peut pren-dre rapidement des mesurespour régler le problème.
PRÉVENTIONMarc-André Aubé juge aussique le volet préventif occupeune place importante dansle travail des professionnelsde la sécurité. « Ce sont euxqui gèrent les multiplessous-traitants qui circulentdans un édifice chaque jourpour des tâches d’entretien,de maintenance ou autre. »À ce chapitre, un bâtimentcomme celui de Radio-Canada présente des enjeuxtrès particuliers. « Des gens
s’y présentent en espérant rencontrer des journalistes pourleur livrer ce qu’ils croient être le scoop du siècle. D’autresviennent pour voir des vedettes. De plus, on y trouve dumatériel inflammable. Sans oublier la vaste quantitéd’archives, qu’il faut absolument protéger. »
La prévention passe également par l’élaboration de scéna-rios, l’implantation de politiques et l’identification demesures à déployer en cas d’événements hors normes. Lesexperts de la sécurité, qu’ils soient de l’interne ou qu’ilsproviennent de firmes spécialisées, contribuent grande-ment à la préparation et à la mise à jour des manuels deprocédure. Ces documents regroupent toute l’informationrelative à la sécurité, des mécanismes d’urgence jusqu’auxnuméros de contrats des divers fournisseurs.
PRÉSENCE HUMAINEOn le constate, malgré les outils et les progrès techno-logiques, une présence humaine demeure impérative pourassurer la sécurité. « Il y a 25 ans, on pensait que les camérasallaient suffire, rappelle Luc Dupont, vice-président,développement des affaires, chez Garda. Rapidement, tousont constaté que la sécurité assurée par une personnephysique était nécessaire, les caméras et autres outils servantdavantage à soutenir le travail des agents. »
Les technologies apportent néanmoins une contributionmajeure à la sécurité de tous les types de bâtiments. Unexemple parmi plusieurs autres : à Radio-Canada, un systèmede caméras d’identification permet de débarrer des portesà distance; ainsi, de Montréal, il est possible de déverrouillerune porte à Sept-Îles. Et l’avenir regorge de possibilités.Plusieurs spécialistes estiment notamment que la normesera très bientôt établie par des caméras IP, ces appareilsintelligents qui cibleront un visiteur suspect et qui le suivrontd’un écran à un autre peu importe où il circulera.
LUC DUPONTVice-président, développement des affaires, Garda
GESTION
MOINS CHER QU'IL N'Y PARAÎTNombre de décideurs et degestionnaires d’immeublesconsidèrent que les sommesinvesties en sécurité sont desdépenses plus ou moinsessentielles. Luc Dupontindique que cet aspect faitencore l’objet de croyanceserronées et de fausses per-ceptions. « Il en coûte aussipeu que 20 $ l’heure pourengager un gardien formé,dit-il. Et les assureurs offrentsouvent des réductions deprimes quand on diminueles risques de vandalisme,d’accident, etc. » ,��
MARC-ANDRÉ AUBÉChef de l’exploitation, sécurité physique, Garda
Printemps 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL 29
Bien que le Québec ait bien tiré son épingle du jeu pendant la dernière récession,
l’incer-titude économique qui persiste a des incidences dans le domaine de la location
commerciale. Ainsi, les bailleurs continuent de se montrer plus exigeants sur plusieurs plans.
Les locataires emboîtent le pas et s'inquiètent, de leur côté, de la solvabilité des bailleurs.
Incertitude économique et
LOCATION COMMERCIALE
DROITS ET OBLIGATIONS
ME JAMES PAPADIMITRIOU
Me James Papadimitiou est avocat spécialisé en droit commercial, particulièrement en droit immobilier et en services financiers, associé au sein du cabinet Blakes, à Montréal.PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER
es bailleurs scrutent plus atten-tivement la situation financièredes locataires. Ils ont tendance
à privilégier certains types de sûretés,ces garanties qui leur assurent derecouvrer leur créance en cas d'inca-pacité du débiteur de rencontrer sesobligations. Comme les lettres de créditconstituent des engagements auto-nomes, non assortis de l’obligation degarantie, elles sont en général mieuxconsidérées que d’autres sûretés. Ceslettres peuvent offrir des avantages,notamment dans le contexte d’unefaillite ou en cas d’insolvabilité. Parailleurs, les dépôts sont appréciés etefficaces.
De plus, si le local qui fait l'objet dubail n'est pas occupé par le signatairedu bail, mais plutôt par un autrelocataire, la situation financière de ce dernier sera elle aussi étudiéeattentivement. Les clauses de cessionet de sous-location sont donc àreconsidérer dans ce contexte afin de s’assurer, comme la majorité desbailleurs le font régulièrement, que le locataire ne sera pas libéré en casde cession ou de sous-location et que tout sous-locataire se verra dansl’obligation de fournir des garanties
additionnelles. Les bailleurs s'assu-reront également que les locatairesne réduisent pas la couverture ou laqualité de leurs assurances.
Depuis quelques années, les bailleursoffrent de plus en plus des périodesde loyer gratuites plutôt que de s’en-gager à effectuer des améliorationslocatives. De leur côté, les locatairesqui ont des inquiétudes quant à lasolvabilité de leur bailleur et à leurcapacité à exécuter les améliorationslocatives qu'ils souhaitent apporterpeuvent contourner le problème : ilest en effet possible de prévoir uneclause en vertu de laquelle ils pour-ront eux-mêmes exécuter et payer lestravaux d’amélioration, pour ensuitedéduire ce montant de leur loyer.
Étant donné le contexte économiqueinstable, les bailleurs ont aussi ten-dance à raccourcir les périodes d’avisde départ des locataires et à prévoirune clause de résiliation automatiqueen cas de défaut du locataire.
Les clauses pour retard de paiementde loyer, notamment celles concer-nant le montant d’intérêt sur cesarrérages et les pénalités associées,sont également révisées et resserrées.De même, les propriétaires peuventréduire les clauses d’usage et d’exclu-sivité des locaux loués, ce qui offreune certaine flexibilité aux nouveauxlocataires.
Enfin, les bailleurs ne sont pas les seuls inquiets. Advenant le cas où un ou plusieurs locataires majeurscessent leurs activités dans un centrecommercial, un autre locataire pourraexiger que son loyer soit réduit, converti en loyer à pourcentage ou,ultimement, que son bail soit résilié.Et certains locataires veulent qu’onajoute dans le bail des clauses leurdonnant le droit de vérifier la condi-tion financière du bailleur avant de seprévaloir d’options de renouvelle-ment ou d’expansion. ,
LComme les lettres decrédit constituent desengagements autonomes,non assortis de l’obligationde garantie, elles sont engénéral mieux considéréesque d’autres sûretés.
«
»
30 IMMOBILIER COMMERCIAL— Printemps 2011
a notion de pollution lumineuseremonte au début des années1980. On commença à constater,
à cette époque, que les éclairages arti-ficiels, de plus en plus nombreux etomniprésents, nuisaient à l'obscuriténormale et bénéfique de la nuit. Lacroissance importante de la population,l’introduction de nouvelles technolo-gies, le besoin de sécurité, ou encore,le simple souci d’esthétisme provoquentla multiplication des sources d’éclairageet l’illumination incontrôlée de notreciel étoilé. Ce phénomène, généré tantpar les citoyens, les entreprises que lesmunicipalités, s’observe partout dansle monde, dans les grands centresurbains comme dans les petits villages.
Au Québec, la pollution lumineuse aplus que doublé en l'espace de 20 ans,par exemple dans la région du montMégantic, une situation qui pourraitcompromettre la qualité des recher-ches en astronomie qu'on y mène. En2003, l'ASTROLab du Mont-Méganticlance donc un projet bien original,celui de créer une « réserve de cielétoilé ». L’idée fait sourire au départ,mais de Sherbrooke à Lac-Mégantic,en passant par Notre-Dame-Des-Boiset une trentaine d'autres municipalités,
on décide bientôt d’agir pour assurerla pérennité des activités de recherche,d'éducation et de tourisme en astro-nomie de la région. Un programme deconversion de l'éclairage public etprivé est mis en œuvre, et la Ville deSherbrooke et les MRC du Granit et Le Haut-Saint-François adoptent unrèglement à cet effet. Résultat encoura-geant – et surprenant pour les scep-tiques : en 2007, la pollution lumineuseavait déjà diminué considérablementet la région était déclarée premièreRéserve internationale de ciel étoiléau monde !
L’Union des municipalités du Québeca abordé la question de la pollutionlumineuse lors de ses dernières assisesannuelles. La Ville de Sherbrooke faitpartie de cette réserve et fait office dechef de file dans le domaine. Elle a cibléquatre axes d’intervention : la sensibili-sation, l’élaboration d’une politique,l’adoption d’une réglementation ainsiqu’une série d’actions sur le terrain.La population est mise à contribution :les citoyens doivent s’adapter à unéclairage différent et les commerçantsdoivent s’afficher un peu plus sobre-ment, par exemple en réduisant l’éclairagede leurs enseignes et en éteignant dès
23 heures tout dispositif d’éclairagenon résidentiel ne visant pas la sécu-rité du public. La Ville a réglementél’éclairage des rues, des parcs et desbâtiments municipaux, ce qui préservel’écologie et entraîne des économiesd’énergie.
Dès 2001, l’éditeur du magazine Sky &Telescope, John Bortle, a créé uneéchelle d'évaluation de la qualité duciel noir. Mais la pollution lumineuseest encore peu évoquée si on la compareà toutes les autres. Pourtant, outre lefait d’améliorer l’observation des étoiles,la protection de l'environnement nocturne apporte de nombreux avan-tages : moins de gaspillage d’énergie,diminution des fuites de lumière,éblouissements réduits, impact positifsur l’environnement et la santé.
La pollution lumineuse n'est pas la seulenuisance subie par les municipalités.La Ville de Longueuil, par exemple, aété appelée à analyser sérieusement lapollution sonore, y compris son impactsur la santé publique.
Il n’en tient qu’à nous tous de mettrede l’avant des initiatives en vue deretrouver le ciel de nos aïeux… ,��
L’être humain a toujours porté un regard admiratif vers les étoiles. Depuis la nuit des temps, le ciel
l’a guidé, inspiré, fait rêver ou effrayé. Mais aujourd’hui, la pollution lumineuse est telle, dans bien
des milieux, que la Voie lactée ne peut plus offrir son spectacle.
L
MONDE MUNICIPAL
Le regard tourné
VERS LES ÉTOILES CAROLINE ST-HILAIRE
Caroline St-Hiliare est présidente de la Commission de l'aménagement et des transports de l'Union des municipalités du Québec et mairesse de Longueuil.PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER
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OÙ CONVERGENT MONTRÉAL ET LE MONDE
Où convergent aéronautique et aéroportuaire
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32 IMMOBILIER COMMERCIAL— Printemps 2011
Par Mathieu-Robert Sauvé
Dans cet édifice d’un million de piedscarrés, répartis en deux tours, boule-vard René-Lévesque Ouest à Montréal,plus de 4 000 personnes viennentchaque jour mettre au point des élé-ments de la nouvelle économie. Ici, ona fait le pari que les plus importantesentreprises électroniques du continentgagneront à travailler dans un mêmeespace, même si elles demeurentindépendantes l’une de l’autre.Construites en 2003 et 2004, les toursde la Cité du commerce électroniquehébergent trois de ces entreprises :CGI occupe 98 % de la tour 1, alorsque la tour 2 est occupée à 67 % parIBM et à 30 % par CSC. Les trois multi-nationales sont spécialisées en tech-nologies de l’information et en gestiondes processus d’affaires.
Près de huit ans après l’ouverture de lapremière phase de la Cité, soit une tourde 27 étages située au 1350 boulevardRené-Lévesque Ouest, nul ne met endoute la pertinence du pari du gou-vernement. IBM, dont une partie deslocaux était encore aménagée dans lapremière tour, vient de compléter son déménagement à côté, au 1360. « La cohabitation se passe très bien »,confirme M. Gilbert.
« Le gouvernement du Québec voulaitretenir les meilleurs cerveaux à Montréalet stimuler la concentration d’entre-prises spécialisées dans un secteur en
émergence. Un peu comme la Cité dumultimédia, qui a attiré des entreprisesdu domaine de la nouvelle technolo-gie dans ce quartier du sud du centre-ville. C’est là l’idée derrière la Cité du commerce électronique », ajoutel'homme de 36 ans, qui donne à l'oc-casion des conférences sur son métierà l'Université Laval dans le cadre duprogramme Gestion urbaine et immo-bilière afin d’intéresser la relève à cedomaine.
La Cité du commerce électronique amérité en 2009 le Prix de l'immeublede l'année, décerné par la filiale cana-dienne de la Building Owners andManagers Association (BOMA) dans lacatégorie des édifices à bureaux de500 000 pi 2 à 1 million. C'est la deuxième fois seulement qu'unimmeuble montréalais remportait ceprix prestigieux, l'autre étant la PlaceMontréal Trust, en 2002. Propriétédepuis 2008 de la Fondation KanAm
La Cité du commerce électronique REMPORTE SON PARI« Des compétiteurs travaillant dans un immeuble à la fine pointe entièrement conçu en
fonction de leurs besoins technologiques et de leur confort, voilà la Cité du commerce
électronique », lance Dominic Gilbert, directeur de la Cité.
Printemps 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL 33
DOMINIC GILBERTDirecteur de la Ciité du commerce électronique
PHOTO: IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER
COUP D’ŒIL
34 IMMOBILIER COMMERCIAL— Printemps 2011
Grund, d'Allemagne, la Cité du com-merce électronique est administréepar Gestion Canderel, une entreprisem o n t r é a l a i s e .
L’immeuble dispose d’un système decartes d’accès et est sous surveillance24 heures par jour et 365 jours par an.On trouve deux stations de métro àproximité – Bonaventure et Lucien-
Lallier – et, à partir du stationnementde cinq étages, on accède en quelquesminutes à l’autoroute Ville-Marie.Actuellement, 90 % de l’espace locatifest occupé et un seul étage demeuredisponible : le 14e du 1360. La vue surle mont Royal et le fleuve Saint-Laurenty est saisissante. « Nous sommes à larecherche d'un locataire de prestigequi pourrait se montrer intéressé par
cet environnement de haute techno-logie », signale M. Gilbert, qui nousaccompagne sur place.
Les plafonds sont hauts et le systèmede ventilation est installé dans leplancher surélevé, une innovation duconsortium d’ingénieurs formé dePageau Morel & Ass. et Dupras Ledoux& Ass. Les architectes Béique LegaultThuot, de Montréal, ont signé cet édificeà la silhouette géométrique spectacu-laire. Cylindres et rectangles semblentse superposer comme dans un jeu deconstruction.
Partout où l’on s'aventure, l'édifice brillecomme un sou neuf. Dans les sallesmécaniques, on croirait que les peintresviennent tout juste de remballer leurspinceaux.
Au sein de l’atrium lumineux, où lesrestaurants de cuisine minute ont bienmeilleure mine que dans les sous-solsoù on les confine généralement, oncompte 325 places pour des repasd’affaires et des pauses café. L'immeu-ble dispose de trois terrasses extérieureset d'une esplanade.
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Salle des machines de la Cité du commerce électronique
PHOTO: OSA IMAGES 2008
Printemps 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL 35Hiver 2010-2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL 35
« C’est un édifice à toute épreuve »,dit Pierre Sénécal, directeur del'exploitation à la Cité. Aprèsavoir été 12 ans au service du1000 De La Gauchetière, unautre immeuble de prestige ducentre-ville, il a assisté à la con-struction des deux phases de laCité et c’est lui qui a accueilli leslocataires après la livraison del’immeuble par les entrepre-neurs. Les améliorations se pour-suivent, notamment avec le pro-jet de certification LEED-EBentrepris en 2010.
LE PASSÉ INDUSTRIEL REVITLes architectes ont eu le souciconstant de la préservation. Lafirme Béïque Legault Thuot s'estd'ailleurs distinguée pour l'inté-gration des pièces du patrimoinedans ses plans, méritant à deuxreprises le Prix du patrimoine
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36 IMMOBILIER COMMERCIAL— Printemps 2011
commercial de la Chambre immobi-lière du Grand Montréal.
L'occasion était trop belle de faireréférence au riche passé industriel dece quartier du centre-ville jadis floris-sant. Dès la fin du 19e siècle, on y aconstruit la gare Windsor, dont unepartie a été intégrée au Centre Bell.Plusieurs laiteries – John DuncanDairy Co., Purity Ice Cream Co. etGuaranteed Pure Milk – se sont instal-lées à proximité du chemin de fer. LaCité du commerce électronique reprenddes éléments d'architecture de l'édificeart déco d'origine de la GuaranteedPure Milk, construit en 1930-32 par lesarchitectes Hutchison, Wood & Miller.
Le mur de l’atrium, par exemple, présenteun vaste bas-relief blanc avec des tex-
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Lobby de la Cité du commerce électroniquePHOTO: OSA IMAGES 2008
Printemps 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL 37
tures rappelant les vagues dans un bolde lait. Des puits de lumière de l’an-cienne laiterie ont été conservés etsont suspendus au-dessus de nos têtes.On y a laissé bien en évidence les élé-ments architecturaux avec leur patinede cuivre oxydé.
Canderel cherche depuis longtempsà s'il-lustrer par son engagement commu-nautaire. Chaque année depuis 20 ansse tient au printemps, dans les rues ducentre-ville de Montréal, une activitévisant à amasser des fonds pour larecherche sur le cancer. Au total, plusde six millions ont été versés aux cen-tres de recherche des universitésMcGill et de Montréal à la suite decette activité à laquelle participent descentaines de représentants d'entreprisesprivées et d'organismes publics.
De plus, les vendeurs itinérants qu’onaccepte dans la Cité – le jour de notrevisite, c’est le chocolatier Douce Sœur– doivent s'engager à verser une partiede leurs profits à une œuvre charitable;
ainsi, c’est le secteur de la recherche surla fibrose kystique qui recevra la sommedu chocolatier. On tient aussi, sous le vasteplafond de verre, une collecte annuelle desang supervisée par Héma-Québec. ,�
PHOTO: OSA IMAGES 2008
Aire de restauration de la Cité du commerce électronique
38 IMMOBILIER COMMERCIAL— Printemps 2011
« La pinte est sauvée ! », peut-on lire sur uneaffiche d'Héritage Montréal distribuéel'an dernier à la suite d'une opération derestauration couronnée de succès. Consi-déré en 2009 par l'organisme de défensedu patrimoine architectural comme undes 10 sites emblématiques de Montréalmenacés, le château d'eau en forme debouteille de lait, construit en 1930 et situésur les terrains de la Cité du commerceélectronique, s'offre désormais dans toutesa splendeur à la vue des passants ducentre-ville de Montréal. « C'est une desréalisations dont nous sommes le plus fiers. Voilà le résultat concret d'un travaild'équipe », se réjouit le directeur des poli-tiques à Héritage Montréal, Dinu Bumbaru.
Témoignant d'une forme d'art commercialqui offrait à la laiterie Guaranteed Pure Milk
une visibilité promotionnelle constante,la structure signée par les architectesHutchison, Wood et Miller pèse 6 tonneset mesure près de 10 mètres. Longtemps,on l’a crue en perdition, car la rouille avaitgagné sur le logo de l'entreprise disparuedepuis longtemps. La structure étaitpourtant demeurée solide.
Dès la première approche d'HéritageMontréal pour la restauration du site, lepropriétaire, la Fondation KanAm Grund,et le directeur de la Cité, Dominic Gilbert,se sont montrés ouverts à un partenariat.La Fédération des producteurs de lait duQuébec a financé la plus grande partiedu budget, évalué à 100 000 $. D'autrespartenaires tels que l’agence publicitaireSid Lee, AkzoNobel, Trans-Optique, leséchafaudages Du-For et le cabinet Ryan
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« LA PINTE EST SAUVÉE ! »
Affaires publiques ont aussi participéà l'aventure, qui s'est échelonnée sur16 mois.
Chez Héritage Montréal, on se réjouitque la pinte de lait géante « retrouvesa place dans notre paysage urbaincomme dans notre mémoire collective ».La Guaranteed Milk, ainsi nommée àl'époque pour rassurer les acheteurssur l'innocuité du lait qu'ils buvaientà la suite de cas d'intoxication, s'étaitinstallée à deux pas de la gare. Ony recevait le lait des fermes des envi-rons depuis que l'île de Montréal avaitvu disparaitre ses derniers élevages.
La campagne « Sauvons la pinte » aremporté un prix d’excellence de laSociété québécoise des professionnelsen relations publiques (SQPRP) alorsque l’agence de communicationsRyan Affaires publiques a reçu un prixdans la catégorie Campagne sociétale.L’agence Sid Lee avait remporté enfévrier 2010 le grand prix Grafika,qui récompense les meilleures réali-sations en design graphique, dansla catégorie Cause sociétale.
Pour Dinu Bumbaru, cet exempleillustre que les gens du secteur del'immobilier commercial sont deplus en plus sensibles à la mise envaleur des sites patrimoniaux. Celales sert, car l'opération sauvetage acertainement contribué à l'obtentiondu prix décerné à la Cité en 2009par BOMA. ,
PHOTO: OSA IMAGES 2008
Printemps 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL 39
e défi s’est présenté sous laforme d’un appel de proposi-tions préliminaires afin de
sonder l’intérêt des promoteurs, « car-net de chèques à l’appui », à l’égarddes concepts élaborés pour la réalisa-tion de deux écoquartiers sur d’an-ciens terrains à vocation industrielle :la Pointe D’Estimauville, située près
du fleuve à la jonction des arrondisse-ments Beauport et Cité-Limoilou,ainsi que la Pointe-aux-Lièvres, quilonge la rivière Saint-Charles, à deuxpas du centre-ville et du Vieux-Port. « Nous voulons connaître l’appétit denos promoteurs pour ce genre de pro-jets, voir ce qu’ils ont à nous offrir », adit M. Labeaume, en précisant qu’un
appel d’offres formel pourrait suivre ledépôt de ces propositions, en mars2011, pour que des travaux puissentdémarrer en 2012.
UN MILLIARD ET DEMI DE DOLLARSAu total, les deux projets pourraientnécessiter des investissements de 1,5milliard de dollars en plusieurs phases.
Avec Régis Labeaume, les réponses sont claires. « Oui, nous allons cesser de nous
”éjarrer” à l’est et à l’ouest, et nous allons densifier la ville. » Cette densification passera
entre autres, selon le maire de Québec, par la création d’écoquartiers, dont on trouve
quelques rares exemplaires en Amérique du Nord, mais aussi par la requalification de
plusieurs quartiers existants. Une question demeure : les promoteurs immobiliers
voudront-ils relever le défi que M. Labeaume leur a lancé à l’issue du 2e Colloque sur
l’innovation Architecture et densification urbaine, tenu par la Ville au début de décembre ?
Par Serge Beaucher
Écoquartiers et densification à QuébecAUX PROMOTEURS DE JOUER !
QUÉBEC
C
40 IMMOBILIER COMMERCIAL— Printemps 2011
QUÉBEC
Ces coûts seront assumés en grande partiepar les promoteurs, qui devront acheteret développer les terrains, y compris laconstruction des infrastructures à l’inté-rieur des lots. La Ville se chargera poursa part des espaces verts et des infrastruc-tures destinées au public, entre autres leréaménagement dès cette année de l’ave-nue D’Estimauville, au coût de 25 millions.
Les immeubles, de trois à dix étages selonleur emplacement, devraient ajouter prèsde 2 700 logements au parc résidentielde la ville et au-delà de 100 000 m2 delocaux pour bureaux et de commerces. « L’accent sera mis sur l’innovationécologique, de façon à minimiser l’em-preinte de ces quartiers sur l’environ-nement et à maximiser les usages pourles citoyens », indique, en entrevue,Charles Marceau, coordonnateur auxgrands projets économiques pour la Ville.
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Il s’agira de véritables milieux devie où voisineront résidences,commerces et bureaux, souventdans un même bâtiment. On ytrouvera aussi des services com-munautaires, des espaces verts etdes équipements récréatifs, le toutsillonné de liens piétonniers etcyclables, et bien desservi par letransport en commun, le tramwayéventuellement, pour offrir unesolution de rechange à l’automo-bile. Le nombre de places de sta-tionnement sera d’ailleurs limité àune par ménage et presque tous lesstationnements seront souterrains.
Les promoteurs auront beaucoupde latitude pour l’architecture desédifices, pour autant qu’elle soit dequalité, innovatrice et qu’elleprésente une certaine harmonie tout en offrant une belle diversité,a dit en substance Régis Labeaume.« Mais il y a des choses sur les-quelles nous ne plierons pas, a-t-ilajouté, à savoir tous les principesdu développement durable quisous-tendent notre concept. Là-dessus, nous ne dérogerons pas denotre cadre. » Celui-ci comprendentre autres des mesures de gestionécologique de l’eau, de l’énergie etdes déchets ainsi que l’enfouisse-ment des réseaux d’utilité publiqueet l’aménagement, dans les deux cas,d’une grande esplanade regroupantdivers espaces communs.
Quant à la clientèle que pourraientintéresser ces deux écoquartiers, ildevrait s’agir en bonne partie dejeunes familles et de préretraitésdésireux de quitter la banlieue,prévoit Charles Marceau : « Despersonnes sensibles au discoursenvironnemental et à la qualité devie en ville, qui accepteront de payerun peu plus cher que dans d’autresquartiers. »
PHOTO: VILLE DE QUÉBEC
Printemps 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL 41
Des ghettos de riches alors ? « Espérons que non, répond M. Marceau. Nous visons une mixité de fonctions, maisaussi une mixité de clientèles. Il n’y a pas de pourcentageobligatoire de logement social ou abordable dans notreappel de propositions, mais cela fait partie de notre discours;c’est prévu. Nous voulons d’abord voir l’orientation queprendront les promoteurs à cet effet. » La Ville souhaite aussiqu’il y ait du logement locatif dans ses écoquartiers, mêmesi elle n’en a pas fait une exigence non plus. « En tout cas,parmi les promoteurs qui nous ont fait part de leur intérêtjusqu’à maintenant, certains ne font que du locatif », confiele fonctionnaire municipal.
D’AUTRES QUARTIERS À DENSIFIERAvec Saint-Roch, qui a connu toute une revitalisationdepuis 10 ans, et la Cité-Verte, premier écoquartier de laville, présentement en chantier, D’Estimauville et Pointe-aux-Lièvres deviendront les nouvelles références urbaines àQuébec, est convaincu Régis Labeaume. « Mais ils ne serontpas les seuls quartiers à se doter d’une identité forte et dis-tinctive. » Énumérant les secteurs par où passera la densifi-
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Une esplanade pour la Pointe-D’Estimauville
PHOTO: VILLE DE QUÉBEC
42 IMMOBILIER COMMERCIAL— Printemps 2011
QUÉBEC
CHARLES MARCEAUCoordonnateur aux grands projetséconomiques pour la Ville de Québec
cation, le maire parle de la proche banlieue Lebourgneuf, « qui doit se donner plus de caractère », de Sainte-Foy « où iln’y a pas d’espace public qui vaille, où on ne peut même pascirculer à pied confortablement, mais où le potentiel dedéveloppement est exceptionnel », et du site d’Expo-Cité,prochain cheval de bataille de la Ville, qui accueillera le désor-mais célèbre, mais toujours éventuel amphithéâtre : « Il fau-dra une complète requalification de ce secteur mal struc-turé, mal organisé et néanmoins grouillant d’activité. »
Sans oublier les axes de transport collectif, ceux des circuitsrapides actuels du métrobus et ceux du futur tramway,notamment le long du boulevard Charest. Ces axes, qui tra-versent plusieurs quartiers, ont un énorme potentiel, selonCharles Marceau. Dans toutes les grandes villes, c’est làqu’on densifie, parce que les gens sont proches du transporten commun mais aussi des services, parce que les infrastruc-tures sont déjà présentes, ce qui réduit d’autant lesinvestissements nécessaires, et « parce qu’il y a de la placepour densifier ».
Plusieurs de ces axes routiers souffrent en effet du « syndromede la galette », comme on le mentionnait dans l’une desprésentations au colloque du mois de décembre : une multi-tude d’édifices d’un étage, le long de voies souvent troplarges et entourés d’une mer de stationnements. Rien qu’endensifiant le long de ces artères, la Ville pourrait se doter de35 000 nouveaux logements, soit près de 70 % de la demandeanticipée d’ici 2031, selon une étude du Service de l’aménage-ment du territoire.
Il s’agirait, fait valoir Charles Marceau, d’assouplir les règle-ments de zonage pour permettre, par exemple, d’ajouter unétage résidentiel à de petits immeubles commerciaux ouindustriels, de construire du logement sur des terrains vacantsou des stationnements, etc. « Sans les obliger à aller aussiloin que dans nos écoquartiers, nous donnerons des orien-tations aux promoteurs quant au genre d’aménagement quenous voulons voir là, et c’est clair que ça ira dans le sens dudéveloppement durable. »
Dans un sondage effectué par la Ville pour son Plan demobilité durable – déposé l’été dernier –, les trois-quartsdes personnes interrogées se sont dites d’accord avec unetelle densification le long des axes de transport collectif. Lesgens se sont également dits favorables aux écoquartiers.
LA RÉPONSE DES PROMOTEURSNe reste plus qu’à attendre la réponse des promoteurs à toutcela, et en particulier à l’appel de propositions pour Pointe-
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aux-Lièvres et D’Estimauville. L’undes premiers intéressés pourrait êtreJean Campeau, de GM Dévelop-pement. À l’origine d’une grandepartie de la revitalisation de Saint-Roch, ce développeur est justementen train de construire un édificeLEED de huit étages devant loger 750fonctionnaires du gouvernementfédéral, et qui sera intégré au futurécoquartier, avenue D’Estimauville.M. Campeau n'a pas dévoilé sonintention de répondre ou non àl’appel de propositions de la Ville.
« Ce sont de gros projets qui néces-sitent des investissements impor-tants et dans lesquels il y a plusieursaspects à considérer », remarqueStéphane Dion, directeur généraldu Conseil régional de Québec del’Institut de développement urbaindu Québec, dont plusieurs promoteursimmobiliers sont membres. Selonlui, les développeurs intéressésétaient déjà en train d’analyser lesdocuments de la Ville en décembre
et leur décision dépendra de l’évalua-tion d’affaires qu’ils en feront chacunde leur côté. « Chose certaine, dit-il,l’industrie voit ce genre de projetsd’un bon œil et les promoteurs, trèsconscientisés, sont déjà dans cettevague de construire des immeublesmoins énergivores, plus écologiqueset avec une moins grande empreinteenvironnementale. Rien qu’à Québec,cinq grands projets d’un million de pieds carrés sont en attente decertification LEED présentement. »Les promoteurs sont aussi favorablesà la densification et à la mixité desfonctions préconisée par la Ville,selon M. Dion. « Notre organisme ad’ailleurs félicité publiquement laVille pour ses projets. »
La balle est donc maintenant dansle camp des promoteurs. En un sens,c’est d’eux que dépendra le succèsde la densification à Québec. Cars’ils ne sont pas au rendez-vous, aindiqué le maire, le projet ne seréalisera pas. ,��
Pointe-aux-Lièvres
MAQUETTE: VILLE DE QUÉBEC
44 IMMOBILIER COMMERCIAL— Printemps 2011
Complexe Jules-Dallaire
QUÉBEC
omme nous l’avons maintesfois répété dans cette chronique,le développement immobilier
à Québec bat son plein. Les terrainsse font plus rares et sont de plus enplus chers. La densification en hauteurpermet de récupérer la hausse mar-quée de leur coût, laquelle se reflètedirectement sur le coût unitaire desnouveaux projets. Sur le marché dudéveloppement multirésidentiel àQuébec, par exemple, le coût du terraincorrespond à près de 20 000 $ parporte, par rapport à seulement 10 000 $en 2005. Pour les plus petits projets,ceux de moins de 12 logements, ce tauxunitaire peut atteindre 40 000 $ la porte.
Boulevard Laurier, les prix au pied carréde sites propices au développementd’édifices de bureaux oscillaient entre45 $ et 50 $ il y a cinq ans à peine;ces terrains peuvent valoir aujourd’huijusqu’à 90 $ le pied carré. BoulevardLebourgneuf, le prix des terrains aplus que doublé au cours de la mêmepériode et se transige actuellementautour de 15 $ le pied carré.
Dans ce contexte, la construction enhauteur et la densification des sitessont des moyens tout indiqués derentabiliser un projet, car les loyers,bien qu’en progression, n’ont pasaugmenté aussi rapidement.
À l’ère du développement durable, il est souvent question de densification. L’étalement urbain, on le
sait, accentue le gaspillage des ressources et la pollution. La densification favorise un usage optimal
des terrains destinés au développement et génère une économie d’échelle à plusieurs niveaux. Mais
pour les promoteurs immobiliers, la densification est également une façon de rentabiliser leur site.
C
La densification est rentable
POUR TOUS STEVE GILBERT, É.A., AACI
Steve Gilbert, É.A., AACI est directeur général, Groupe Altus QuébecPHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS LEMELIN
Sur le marché du développement multirésidentiel
à Québec, par exemple, le coût du terrain
correspond à près de 20 000 $ par porte,
par rapport à seulement 10 000 $ en 2005.
«»
PHOTO: FPI COMINAR
Printemps 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL 45
Dans cet exercice théorique, les 9e et10e étages représentent des revenustotaux additionnels de plus de 350 000 $par année. Si la différence entre lesloyers économiques n’est que dequelques sous le pied carré, le promo-teur de l’édifice de 6 étages doitajuster ses critères de rendement de25 points de base pour que son loyeréconomique puisse rivaliser aveccelui du projet de 8 étages et d’unautre 40 points pour concurrencercelui de l’édifice de 10 étages.
L’administration municipale se trouvedans la délicate situation d’assurer undéveloppement harmonieux d’un tissubâti comptant peu d’édifices en hauteurtout en considérant que le nombred’étages permis doit être suffisantpour répondre aux critères de rende-ment des promoteurs. En bout de ligne,pas de projets, pas de densification. ,
AJOUTER UN ÉTAGE DE BUREAUXLe Groupe Altus analyse chaque année le loyer économique minimal requispour rentabiliser la construction d’un édifice fictif sis boulevard Laurier. Enreprenant cet exercice, nous avons voulu estimer la valeur, pour un promoteur,d’ajouter ou non un étage à une potentielle tour de bureaux.
À partir de ces paramètres, il est intéressant de comparer le loyer économiquede trois scénarios, soit un édifice de six, huit ou dix étages :
10Nombre d’étagesAire brute du bâtiment 100 000Aire locative du bâtiment 95 000Nombre de place de stationnements permis 200
880 00076 000
160
660 00057 000
120
Coût total du projet 24 625 000 $Revenu total 2 014 590 $
20 125 000 $1 646 441 $
15 625 000 $1 278 293 $
Loyer économiqueTaux unitaire net (aire locative) 18,93 $Loyer brut total requis 30,43 $
19,39 $30,89 $
20,15 $31,65 $
ÉDIFICE À DÉVELOPPER | BOULEVARD LAURIER
Superficie de terrain 25 000 $/pi 2
Superficie brute par étage 10 000 $/pi 2
Coût de construction (LEED) 225 $/pi 2
Valeur du terrain 85 $/pi 2
Frais d'exploitation 11,50 $/pi 2
Taux d'actualisation (ITS, 4e T 2010) 7,70 %
CONSTRUCTIONÉdifice Stein Monast
70, rue Dalhousie, bureau 300Québec (Québec) G1K 4B2
Téléphone : 418.529.6531www.steinmonast.ca
L'IMMOBILIER SOUS TOUS SES ANGLESLise BergeronSimon ClémentKarine DionneSylvie DrouinDavid Ferland
Louis P. HuotRichard LaflammeCatherine LangloisAnne-Julie LapointePierre Pelletier
SOURCE: GROUPE ALTUS QUÉBEC
SOURCE: GROUPE ALTUS QUÉBEC
46 IMMOBILIER COMMERCIAL— Printemps 2011
Haddad contre Le Groupe Jean Coutu(PJC) inc.1
Le jugement du 6 décembre dernierde la Cour d'appel, dans l'affaire Haddadcontre Le Groupe Jean Coutu (PJC) inc.,constitue un exemple éloquent.
M. Haddad, pharmacien, et une com-pagnie liée à ce dernier sont proprié-taires de plusieurs immeubles rueKing, une artère commerciale de laville de Sherbrooke.
La compagnie était locataire d’un localsitué dans un immeuble, propriété deM. Haddad. Elle bénéficiait d’une « servitude » de non-concurrence ainsique d’une clause de non-concurrenceincluse au bail et empêchant le bailleurde lui faire concurrence essentiellementsur cette rue.
La servitude de non-concurrenceexpirait à la plus rapprochée des datesindiquées, soit i) à l’expiration du bailou ii) un an après la cessation des
opérations de PJC ou iii) le 31 mars2012 (date de fin prévue du bail), alorsque la clause de non-concurrenceétait stipulée pour la durée du bail.
Par la suite, PJC s’est portée acquéreurde l’immeuble à l’intérieur duquel setrouvait le local qu'il louait. Or,lorsqu’un locataire devient le proprié-taire de l’immeuble, le bail prend finautomatiquement. Le bail de PJC s'estdonc terminé.
M. Haddad plaidait que puisque le bailavait pris fin et que la clause de non-concurrence et l’acte de « servitude »étaient valables pendant la durée dubail, il n’existait plus de clause de non-concurrence. Il était donc libre d’exercerson métier de pharmacien rue King.
PJC a tenté de faire valoir que la clausede non-concurrence contenue dans sonbail survivait à l’expiration de celui-ci.
Elle soumettait notamment que lesparties, en inscrivant que la clause de
non-concurrence s’appliquait pendantla durée du bail, faisait référence à la date de fin du bail prévue, soit le 31 mars 2012, et donc que même si lebail était effectivement expiré, la clausede non-concurrence qu'il contenaitcontinuait d’avoir effet.
La Cour d’appel n’a retenu aucun desarguments de PJC. Elle a plutôt confirméque M. Haddad pouvait effectivementexercer son métier où il le voulait.
Ce jugement s'appuie sur le bénéficed’une clause de non-concurrence etsur la définition d'une servitude,celle-ci étant « une charge grevant unimmeuble au bénéfice d’un autreimmeuble, » selon l'article 1177 duCode civil du Québec. La Cour d’appela donc statué qu’une clause de non-concurrence bénéficie à l’entrepriseen faveur de laquelle elle a été consen-tie et non pas à un immeuble. Il n'y adonc pas création de servitude, maisplutôt création d’une obligation per-sonnelle.
Plusieurs locataires ou bailleurs désirent se protéger contre l’usage concurrent au leur que
pourraient faire ou permettre de faire leur cocontractant ou ses successeurs dans un immeuble
voisin. Pour prévenir de telles situations, des clauses ou « servitudes » de non-concurrence sont
apparues, soit directement dans les baux, soit dans des actes distincts. Mais attention : il faut
bien en comprendre les implications et, surtout, ne pas confondre ces « servitudes » de
non-concurrence avec les véritables servitudes telles que définies dans le Code civil du Québec.
EN TOUTE JUSTICE
ME LISE BERGERON
Me Lise Bergeron est associée au sein de la firme Stein Monast S.E.N.C.R.L. de Québec et bâtonnière du Barreau de Québec, spécialiste du droit immobilier, administratif et municipal.PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS LEMELIN
Clauses de non-concurrence et baux: SOYEZ PRUDENTS
Printemps 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL 47
Déjà en 2001, dans l'affaire Épiciersunis Métro-Richelieu contre Standard LifeAssurance Co.2, la Cour d’appel s’étaitprononcée dans ce sens sur ces clausesou « servitudes » de non-concurrenceet leur opposabilité aux successeursdes parties. Dans l’affaire Haddad contre Le Groupe Jean Coutu (PJC) inc.,elle a donc affirmé de nouveau qu’uneclause de non-concurrence contenuedans un bail ou un acte de « servitude »conclu à l’occasion d’un bail ne cons-tituaient pas une servitude au senslégal du terme. Elles ne sont donc pasopposables à des tiers. Dans le dossierHaddad c. PJC, ce raisonnement s’ex-plique d’autant plus que le vocabulaire
utilisé permettait assez clairement decomprendre que c’est l’entrepriseexploitée dans le local loué que l’onvoulait protéger et non pas un immeu-ble avoisinant.
POUR ÉVITER LES MALENTENDUS...Selon l’état de la jurisprudence actuelle,les clauses de non-concurrence neconstituent qu’une obligation person-nelle de votre cocontractant et nesont pas opposables à tout futur successeur de celui-ci.
Évidemment, si votre cocontractantviole la clause de non-concurrence,vous avez un recours personnel contre
lui, mais encore faut-il que la clause de non-concurrence soit valide et envigueur.
Vous avez donc intérêt à faire atten-tion à la rédaction de vos clauses denon-concurrence pour être certainque l’objectif recherché sera atteint.N’hésitez donc pas à vous adresser àun professionnel du droit!
1 Épiciers unis Métro-Richelieu c. Standard Life Assurance Co.,500-09-007731-995, 21 mars 20012 Haddad c. Le Groupe Jean Coutu (PJC) inc., C.A.M. 500-09-018921-080, 6 décembre 2010
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Comment les médias sociaux peuvent-ils vous aider à réaliser vos projets immobiliers ?
Les bâtiments verts : une valeur ajoutée à promouvoir.
Le marché des locaux pour bureaux de Montréal : stagnation ou progression ?
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9 mars à 7 h 30Hilton Montréal Bonaventure
6 avril à 7 h 30Hilton Montréal Bonaventure
20 avril à 11 h 30Québec
4 mai à 7 h 30Hilton Montréal Bonaventure
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Printemps 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL 49
> Le vice-président exécutif de la sociétéde gestion COGIR, Mathieu Duguay,annonce la nomination de Marc Doré.,c.a., au poste de premier vice-président,exploitation, division commerciale. Cenouveau poste regroupe l’ensemble desactivités de la division commerciale sousun même cadre.
M. Doré cumule plusde 20 ans d’expé-rience en gestiond’entreprise, dontquatre années entant que chef desinvestissements,Managing DirectorBureau, Managing
Director USA et Europe et premier vice-président, gestion d’actifs, au sein de SITQ.Il aura la tâche de participer activementau développement de l’entreprise et depoursuivre l’amélioration des processusd’affaires. www.cogir.net
Nominations
Une première canadienne en certification LEEDL’immeuble Eight Avenue Place, dont SITQ est copro-priétaire, est une tour de 49 étages d’une superficiede 1 100 000 pi2 située en plein cœur de Calgary.L’édifice vient d’obtenir la précertification LEEDPlatine de la part du U.S. Green Building Council, unepremière au Canada dans la catégorie des gratte-cielà bureaux. Deux immeubles ont reçu cette certificationaux États-Unis.
Cet édifice est le premier au Canada où l’on utilise destechniques de distribution de chaleur qui contribuentà diminuer les coûts de construction et d’exploitation,tout en améliorant le confort thermique des occupants.Autres caractéristiques durables : système de gestionet de poste de commande de l’immeuble pour mesurer
et gérer la consommation d’énergie; utilisation de l’air extérieur, à certaines tempéra-tures, pour rafraîchir l’immeuble; réduction de 40 % de la consommation d’eau grâceà l’emploi d’urinoirs à débit très faible; 300 places de stationnement pour vélo avecdouches à proximité. L’immeuble possède l'un des plus grands toits verts au Canada,couvrant une superficie de 30 000 pi2.
> Le président de l'entreprise de nettoyage industriel GSF Canada, Marcel Langelier,annonce deux nominations : Michel Périard au poste de directeur adjoint, comptesmajeurs, et José Luis Ribeiro au poste de directeur adjoint, opérations, complètentl'équipe dirigée par François Brassard, directeur des opérations.
> Côté Conseil immobilier (CCIMMO) est fière de compter depuis janvier 2011 surles services de Daniel Cormier, évaluateur agréé. M. Cormier possède un savoir-faireà la fois en évaluation municipale et en expertise. CCIMMO ajoute ainsi un sixièmemembre à son équipe de Québec, qui offre des services en évaluation mobilière etimmobilière, secteurs commercial et industriel, dans l’ensemble de l’est du Québec.
> Groupe Distinction inc. (TSX : GDI),chef de file au Canada dans le secteur desservices aux immeubles, est heureused’annoncer la nomination de NormandLegault à titre de président du conseild’administration.
M. Legault est membrede ce conseil depuisnovembre 2007 etpossède plus de 30ans d’expérience dansdes postes de hautedirection. Présidentdu conseil d’adminis-tration de la Société
du parc Jean-Drapeau depuis le mois d’oc-tobre 2010, il est également membre duconseil d’administration de Aéroports deMontréal (ADM) et de la Fondation de laChambre de Commerce du MontréalMétropolitain (CCMM). Il a été présidentet chef de la direction du Grand Prix duCanada de 1996 à 2008. M. Legault esttitulaire d’un baccalauréat en adminis-tration des affaires de l’Université deSherbrooke.
> L’équipe de l’Institut de développement urbain du Québeccompte un nouveau membre! Mylène Dumoulin se joint à l’IDUen tant que coordonnatrice aux événements et au marketing. Sonexpérience et sa formation en planification d’événements auCollège LaSalle apporteront une aide précieuse à l’organisation.
Un nouveau site Internet pour FPI Homburg CanadaFPI Homburg Canada a lancé son nouveau site Web à la fin de décembre 2010, une vitrine conviviale et efficace pour ce fonds de placement immobilier canadien axé surl’acquisition, la mise en valeur et l’entretien d’immeubles de haute qualité qui apportentune plus-value à long terme. Le site fournit une gamme complète de renseignementssur FPI Homburg Canada et met en lumière ses éléments distinctifs : un portefeuilleétabli, des services de gestion immobilière de première qualité et à valeur ajoutée,une culture d’exploitation qui favorise la croissance, une gouvernance solide et uneéquipe de gestion chevronnée formée à partir de l’interne. Il intègre notamment unmoteur de recherche d’immeuble, une section dédiée aux investisseurs actuels etpotentiels, et un service de nouvelles. www.fpihomburgcanada.com.
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12e édition des Prix d’excellence en immobilier de l’IDU En partenariat avec Gascon et associés, avocats, et Hydro-Québec, l’IDU Québec inviteles personnes à la tête d’un projet immobilier d’envergure et innovant, et substan-tiellement terminé au courant de l’année 2010, à poser leur candidature pour les Prix d’excellence en immobilier 2011 dans l’une ou l’autre des deux catégories, soitcommerciale ou multirésidentielle. Depuis 2000, les Prix d’excellence en immobilierde l’IDU récompensent le travail d’individus responsables du succès d’un projetimmobilier québécois remarquable. Cette remise de prix permet de faire connaître lesmeilleures réalisations immobilières au Québec. Elle aura lieu à l’occasion du lunchdu Forum immobilier de Montréal, le 12 avril prochain. Vous avez jusqu’au 9 marspour présenter votre candidature. http://prixexcellence.iduquebec.com
Danièle Lalande, Gascon et associés (présidente de la catégorie Multirésidentiel)
Andrée Houle, Hydro-Québec (présidente de la catégorie Commercial)
50 IMMOBILIER COMMERCIAL— Printemps 2011
BRÈVES IMMOBILIÈRES
Le groupe Solroc a 30 ans en 2011Le groupe Solroc offre un large éventail de services dans divers domaines : étudesgéotechniques, géologiques, hydrogéologiques et environnementales, réhabilitationde sites contaminés, sciences des bâtiments et des matériaux, témoignages d’expertsen cour de justice. Il a pour mission de contribuer au succès des projets de ses clientsen leur proposant des solutions fiables, économiques et adaptées en géologie, eningénierie géotechnique, en génie civil et en environnement.
Le groupe remercie chaleureusement les milliers de clients qui lui font confiance. Fortde son expertise, il offre des services de haute qualité et respecte le calendrier et lebudget prévus, et ce, quel que soit le projet immobilier. www.solroc.com
Une acquisition du Groupe Montoni Montoni annonce l’acquisition de 2,5 millions de pieds carrés de terrain dans l’arron-dissement du Faubourg Boisbriand, aux intersections des autoroutes 15 et 640 etaux abords d’une voie ferrée. Fondée en 1995, la division Construction du GroupeMontoni, chef de file dans le développement de bâtiments commerciaux et indus-triels, en est à son quinzième anniversaire. Son excellence a été reconnue à maintesreprises depuis 2001. L’entreprise fait partie du groupe très sélect des 50 sociétésprivées les mieux gérées au Canada. Elle est devenue membre du Club Platine en 2007.www.groupemontoni.com
Des conférences enimmobilier chez BDO BDO Canadaa inauguré en octobre dernierune série de conférences axées sur lesdéfis comptables, fiscaux et financiersen immobilier. Plus de 50 personnes ontassisté à ce premier volet, qui traitait de l’application des nouvelles normescomptables entrées en vigueur le 1er janvier2011. Le calendrier des conférencestrimestrielles sera publié sous peu!www.bdo.ca
Croissance chez JonesLang LaSalle Montréal Jones Lang LaSalle Montréal, leader dusecteur conseil en immobilier d'entrepriseet présente dans 60 pays, a connu uneimportante croissance en 2010 avecl'acquisition d'une équipe de représen-tation de propriétaires, l’ouverture d'unbureau dans l’est de la ville ainsi que l’ajout de cinq courtiers. L’année 2011s’annonce tout aussi passionnantegrâce à plusieurs initiatives prévues àMontréal et partout au Canada.www.joneslanglasalle.ca
Espaces revisités au Palais des congrès En misant en grande partie sur sa galeriecommerciale au niveau 1, le Palais des congrèsredéfinit ses superficies disponibles pourl’accueil d’expositions d’envergure. Grâceaux 200 000 pi2 supplémentaires affectésaux expositions commerciales et publiques,ce sont maintenant 398 618 pi2 dont disposentles entreprises à la recherche de salles multi-fonctionnelles au cœur de la ville, soit ledouble de surface depuis l’agrandissementdu Palais en 2002.
Coaching privé en vue de l’examen de l’OACIQ Le Collège de l’immobilier du Québecoffre une gamme complète de produitset services pour préparer les futurs courtiersà l’examen de l’Organisme d'autorégle-mentation du courtage immobilier duQuébec (OACIQ). En plus du programmecomplet Courtier commercial (EEC.2F)et de la Reconnaissance des acquis etcompétences, les candidats intéressés àse présenter à l’examen de courtiercommercial de l’OACIQ peuvent se pré-valoir de l’option de coaching privé, enpetits groupes ou individuellement, enfrançais ou en anglais. Ce coaching estaussi offert pour les programmes Courtierrésidentiel et Courtier hypothécaire.Renseignements : Gaëtan Bourgoin au514 762-1862, poste 169 ou gbourgoin@collegeimmobilier.com.
De l'or pour Le Delta Le Delta a reçu une certification LEED-CSOr le 22 décembre dernier, devenant lepremier édifice LEED de sa catégorie dansla région de Québec. www.lacapitale.com
Brocollini Construction à Gatineau Deux édifices certifiés LEED® Or sont actuellement en construction à Gatineau pour le comptedu ministère des Travaux publics et Services gouvernementaux Canada (TPSGC), qui souhaitepallier son manque d'espace.
455 de la CarrièreBoulevard de la Carrière, onconstruit un édifice à bureauxde 12 étages et de 484 000 pi2qui témoigne d’un justeéquilibre entre planificationefficace, préservation etrestauration d’un champ vertnaturel. Il s’intégrera avanta-geusement à son environ-nement en tirant profit desattraits du site, notammentl’abondance d’arbres mûrset une superbe vue sur le lacLeamy. Son architecture, à lafois intemporelle et à la finepointe de la technologie,traduit l’engagement envi-ronnemental de Broccoliniainsi que ses préoccupationsquant à la qualité de sondéveloppement.Pour observer la constructionen temps réel : http://www.broccolini.com/455DLC.html
22 Eddy Street L’édifice à bureaux de 15 étages et d’une superficie de 690 000 pi2 qu’on érige sur la promenadedu Portage, au cœur du centre-ville, est adjacent à l’édifice existant du TPSGC. Son architecture,alliant certaines caractéristiques patrimoniales et d’autres issues des technologies modernes,optimise l’espace tout en restaurant et améliorant un important élément du tissu urbain du centre-ville. Pour observer la construction en temps réel : http://www.broccolini.com/22 eddy.html
Une solution de rechange auxampoules à incandescence 2012 marquera la fin des ampoules àincandescence classiques, progressive-ment retirées des rayons à partir de jan-vier 2011. Dès novembre, Philips offrira,à travers le pays, une nouvelle gammed’ampoules à DEL à intensité variable etfaciles à utiliser. Elles éclairent 25 foisplus longtemps qu'une ampoule àincandescence classique, consommentdeux fois moins d'énergie qu'une fluo-compacte et représentent uneéconomie d'énergie de 80 % par rap-port aux ampoules classiques.
Printemps 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL 51
BRÈVES IMMOBILIÈRES
Nouveau programme dereconnaissance chez GardaChef de file dans le secteur de la sécu-rité physique au Canada, Garda est fièrede dévoiler son nouveau programme dereconnaissance Ambassadeur Garda,qui permet aux clients de souligner letravail exceptionnel des employés à leurservice. www. gardaambassadeurs.com
Projet de Peikko Canada à Saskatoon Spécialiste de la conception et de la fabrica-tion de produits structuraux, Peikko Canada,située à Québec, est sur le point de compléterson plus grand projet en Amérique du Nordà Saskatoon. Ce dernier, conçu avec le systèmestructural préfabriqué de Peikko, consisteen un hôtel en béton de 11 étages. L’année2011 s’annonce très prometteuse pourPeikko, avec des projets d’envergure dansplus de 25 pays.
Reconnaissance mondiale pour l'hôtel Le Germain-Dominion L’hôtel Le Germain-Dominion fait partie de la Gold List 2011 du magazine CondeNast Traveler, une référence mondiale dans le domaine du voyage et du tourisme.L’hôtel a eu une note globale de 94 %, l’une des plus élevées que puisse obtenir unétablissement à partir d’une appréciation des lecteurs du magazine, pondérée seloncinq critères de qualité : chambre, service, repas, localisation et design. Le Germain-Dominion est un favori de cette liste depuis 2006. « Nous sommes particulièrementflattés de cet honneur parce qu’il résulte de la compilation des commentairesprovenant d’un sondage annuel auprès de plus de 25 000 lecteurs », s’est réjouieChristiane Germain, coprésidente et chef de la direction du Groupe Germain. www.groupegermain.com
52 IMMOBILIER COMMERCIAL— Printemps 2011
année 2011 sera cruciale pour ce qui concerne lesreprésentations nécessaires auprès des instancesgouvernementales, autant au provincial qu’au
municipal, afin que les villes du Québec puissent affronterleurs défis à court et long terme et se doter d’une visiond’avenir.
Heureusement, je constate depuis mon arrivée que les pro-priétaires, les gestionnaires et les développeurs peuventêtre rassurés : ils sont représentés par un conseil d'adminis-tration expérimenté dont les membres proviennent de toutesles professions de l'immobilier. Ils peuvent aussi compter surl'équipe du Conseil régional présidé par M. Michel Bélanger,qui effectue un excellent travail.
Comme le mentionnait le maire Tremblay lors d’un point depresse le 1er décembre dernier, « nous ne pouvons pas indéfini-ment augmenter les taxes ». La Ville doit faire le ménage,alléger le poids de ses structures et de ses unités de services,et repenser les conditions de travail qu’elle consent à sesemployés. Elle promet de le faire.
Il faut nourrir des ambitions pour Montréal et choisir unedirection de développement. L’IDU Québec a favorisé despistes de solution au cours des dernières années, dont unehausse des droits d’immatriculation et de la taxe sur l’essence.Toutefois, il est impératif que la Ville procède aux rationali-sations qui s’imposent dans les dépenses de l’appareilmunicipal, et ce, dans les plus brefs délais. De plus, il ne faut pasempoisonner la vie des utilisateurs de véhicules en rendantle stationnement impossible ou ridiculement onéreux dansles quartiers centraux.
Le récent budget fait plus de tort que de bien aux jeunesfamilles, sans lesquelles l’avenir de la métropole pourrait serévéler fort sombre. Par ailleurs, le marché des édifices àbureaux stagne à Montréal. L’absence de nouvelles tours àbureaux au centre-ville depuis quelque temps est sympto-matique d’un malaise. De plus en plus, les entreprises qui ysont déjà installées sont attirées par les prix plus abordablesde la banlieue, souvent plus facile d’accès.
L’IDU Québec est plus que déterminé à appuyer la Ville deMontréal en canalisant la mobilisation des divers acteurs dela scène immobilière et de la scène économique montréalaisede sorte que, tous ensemble, nous puissions amener le gou-vernement provincial à doter notre métropole de réelsmoyens financiers qui permettront d’abolir la taxe sur lesstationnements et de contenir la hausse des taxes foncières.
L’IDU Québec, en plus de s’intéresser de près à la fiscalitémunicipale, poursuit son travail relativement à plusieurs autresenjeux, avec la collaboration des membres de ses nombreuxcomités. Le comité sur l’urbanisme a déposé un mémoiresur la révision de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme àQuébec, qui sera présenté en commission parlementaire auministère des Affaires municipales en début d’année. Le comitésur l’environnement a rencontré les représentants du minis-tère du Développement durable, de l’Environnement et desParcs (MDDEP) en partenariat avec l’Union des municipalitésdu Québec et le Conseil patronal de l’environnement duQuébec (CPEQ); d’autres rencontres sont prévues sous peu.Le comité Bâtiment vert/LEED a terminé son étude sur lamise en œuvre d’incitatifs municipaux à l’écoconstructionet à l’écorénovation. L’IDU Québec présentera les demandesaux instances gouvernementales au cours de l'année 2011.
Je remercie tous nos membres pour leur confiance et leurconstant support, et je nous souhaite un succès retentissantpour l’année 2011!
Guy CharronPrésident du conseilInstitut de développement urbain du Québec
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