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Recommandations méthodologiques sur les O.A.P. pour les zones AU
Tout PLU comporte un dossier d’OAP. Ces orientations sont obligatoirement produites pour les zones à urbaniser à court terme de type 1 AU (art. R123-6 du code de l’urbanisme).
Les OAP ont plusieurs intérêts :
• Avoiruneréflexionglobaleetapprofondiesurdessecteursstratégiquespourl’aménagementetledéveloppementdelacommune.
• Exprimerdesambitionsdequalité,respectueusesdel’environnementetsedonnerdesoutilspourconcevoirdesinterventionsréfléchies,adaptéesauxattentesdesrésidents,desusagersetdesfuturshabitants.
• Définiruncadred’intérêtgénéralvouluparlesélusetquelesaménageursdevrontrespecter.
• Informerleshabitantsdefaçonpréciseetouvertesurl’aménagementdeleurterritoireproposépuisdécidéparlesélus.
LesOAPpeuventporter,parexemple,surlesmodalitésderestructurationd’unquartier,lenombreetlestatutdelogementsenvisageables,l’insertionduprojetdans lepaysage, la réalisationd’espacespublics, la créationdenouveauxéquipements...
Les objectifs des Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP)
Panneau implanté sur le site d’une zone AU de la ville d’Hennebont dans le Morbihan
Plan-masse issu de la concertation avec le talweg central élargi Document officiel retenu pour l’OAP
Guide OAP Orne - Novembre 2015Publication : Préfet de l’Orne Direction Départementale des TerritoiresConception : Minea - Jean-Pierre Ferrand Crédits photos : Minea - Jean-Pierre Ferrand Cartes : Minea Impresion : Pro Créa en 1000 exemplaireswww.orne.gouv.fr
Le présent document est issu d’un travailréalisé en 2014 par le bureau d’étudesMineapourlepréfetdel’Orne.Àpartird’uncas concret conduit sur une zone AU de lacommunedeSilly-en-Gouffernavecsesélus,unguidedesOAPaétérédigé.Cetteplaquetteenreprendlesprincipauxéléments.
Passer de l’étude du projet au document réglementaire
L’existence d’une opportunité et son exploitation peuvent décider de la compositionspatialedelazoneAU.LePOSavaitfaitdesréservesfoncièresdanslecentredubourgetuneparcellenonconstruitesubsisteenfacedecesréserves,ducôtédelazoneAU.
Une grande liaison naturelle nord-sud est à conforter. Elle longe l’ouest du bourg, près du centre. Des terrains en friche sont disponibles dans ce secteur.
Comprendre le contexte et ses opportunités(Exemple de la commune de Kervignac en Morbihan)
Lesétudesd'aménagementurbain,qu'ellesportentsurlesPLUousurlaproductiond'OAP,relèventaujourd'huidecompétencesdiversesetcomplémentaires.
Ellesportent,parexemple,surlacompositionurbaine,l'écologie,l’ingénieriedesvoiriesetdesréseaux,oul'assainissement.
Ils'agitdoncd'untravaild'équipepluridisciplinaire.
Il convient de choisir l’équipe prestataire en fonction de sa capacité à traiter et intégrer les différents thèmes.
Si l'étude des OAP fait partie de l'étude du PLU, le cahier des charges détaillé doit prévoir une marge d'adaptation ultérieure pour tenir compte du fait qu'en général, ni le nombre, ni les caractéristiques des zones à doter d'OAP ne sont connus en début d'étude d'un PLU.
Définir le cahier des charges
Bien choisir son prestataire
Conduire l'étude d’une OAP
Dans le cas d’une zone AU, il s’agit notammentde préciser ce qui concerne la destination de lazone (habitat, activités, équipement...), commepar exemple les types et le statut des logementssouhaités, l’importanceet letraitementdesfutursespacespublics,etc.
Laréalisationdelevéstopographiquesesttrèsutile,notammentpourintégrercorrectementleslimites,lesarbresetlerelief;c’estimportantpourconcevoirleprojetetasseoirsacrédibilitétechnique.
Lesélusdoivent,enoutre,àmesureque leprojetestétudié,faireconnaîtreauprestataireleurspointsd’accord, leurs désaccordsou leurs interrogations,leurpréférencepourtelleoutelleoption,demanièreà ce que l’étude proposée soit véritablement lerefletdeleursattentes.
Les élus doivent apporter à leur prestataire toutes les informations utiles à l’élaboration d’une OAP.
Une démarche méthodique et minutieuse en sept étapes
LesOAPsontopposablesauxtiersdansunrapportdecompatibilité.Ilfautdoncfaireparticulièrementattentionàcequel’onimposeauxaménageurs.Laprésence,dansledossierduPLU,desétudespréalablesaudocumentréglementairedonneauxéluslesmoyensd‘orienterlesaménageursversunesolutiondéjàacquiseparlacommunetoutenpermettantd’évoluerdans lecadred’undocumentofficiel.C’estaussiungaindetempspourtous,aménageurs,commune,investisseurs.
Dans le cas où l’étude des OAP constitue une missionindépendante du PLU, le cahier des charges spécifique doitapporterlemaximumd’informationssurlecontextelocaletlesobjectifsdel’opérationprojetée,ainsiquedesprécisionssurdespointsdeméthodetelsque:
• les investigations à réaliser sur le terrain et les contacts àprendre;
• l’éventueltravaildeconsultationetdeconcertation;
• laproductiondevariantesdeprojet.
Réussir son Orientation d’Aménagement et de Programmation
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Décider de l’objet de l’OAP et se donner les moyens techniques et financiers : Cahier des charges, prestataire ...
Analyser le contexte, site, intérêt général, impact potentiel, crédibilité opérationnelle,
foncier, éléments remarquables ...
Engager une démarche de projet concret en jouant le jeu de la réalité : « le projet des élus ».
« Déconstruire le projet ». Placer le « curseur » des obligations à retenir
pour le document graphique, l’OAP et le PADD.
S’assurer de la cohérence de l’ensemble du PLU en particulier vis-à-vis du SCoT, s’il y en a un.
Concerter avec les partenaires, les riverains et la population, en expliquant bien
la démarche et les enjeux.
Mettre en oeuvre l’OAP et la faire respecter. Négocier avec les investisseurs et tenir bon !
Contexte global du PLU
Parti retenu pour la zone AUCes opportunités, liées à la volonté des élus de relier le bourg à la liaison naturelle qui jouxte le bourg à l’ouest, offrent une belle façon d’affirmer une trame verte structurante sur la commune.
Limite zone AU proposée
Limite zone AU mini
Voie à modifier
Possibilité d'accès à préserver
Espace arboré à préserver
Secteur inconstructible
Chemin piéton à protéger
Zone de lagunage
Protection du talweg
Principe de desserte de la zone
Habitat en hameaux
Habitat linéaire
Marie
Pour Silly, les propriétés foncières sont relativement claires et permettent un
phasage opérationnel approprié. Les limites de la zone AU sont à bien cadrer
pour mieux intervenir sur le foncier. La limite bleue était celle retenue
avant notre étude.
Lagunage
La première chose à faire est d'envisager le projet dans le temps : il ne sert à rien de se précipiter si le secteur n'est pas aménageable ni opérationnel à court terme.
Ladeuxièmeprioritéestdedéfinirlamaîtrised'ouvragefoncière.Est-ce lacommune,unétablissementpublicouencoreunaménageurprivéquivaacheterleterrainavant saviabilisation? L'intérêtdeproduiredesOAPetlamanièredelesréaliserneseprésententalorspasobligatoirement de lamême façon. Si la commune adéjàunprojetrelativementabouti,ellepeutl'inscriredans une OAP. Si elle n'en a pas, un classement duterrainen zone2AUauPLUpeut laisser le tempsderéfléchiràunprojetplusapproprié,àconditionquelesitenesoitpasdesserviparlesréseaux.
Repérer les éléments remarquables
Leprestatairedoitprendresoindereleversurleterraintous les éléments remarquables susceptibles d'avoiruneincidence,soitparcequ'ilscréentdescontraintes,soit parce qu'ils représentent des opportunités àpréserveretàmettreenvaleur.
Concevoir un projet « comme si on allait
construire »
Trois solutions pour Silly
La solution retenue par les élus est en couverture de la plaquette avec un renforcement du talweg central.
Il est intéressant de pouvoir dessiner le projet de lazoneAU : ceci permetdedonnerdu sens au site etd'en cerner toute l'importance, voire de déterminerunphasaged'ouvertureàl'urbanisation.
LacompositionurbainedelazoneAUpeutconduireàévaluerl'impactdescontraintesetenamenerd'autres.Pour les élus, c'est un excellent entraînement pourapprendre à mieux répondre aux futures demandesdesinvestisseurs.
Pour les élus, retenir « leur projet »
Enconcertationétroiteaveclesélusetlesriverains,ce travail de conception permet d'estimer lacapacité d'accueil de la zone, notamment ennombredelogementset,bienentendu,deretenirlesdispositionsimportantesàprendre.
Ces dispositions concernent les accès, les voiries,les espaces publics et les espaces verts, lesélémentsécologiquesoupaysagersàconserveretles principes d’assainissement, d’implantation etd’orientationdesconstructions...
Pour les élus et les services de la commune, cesdocuments peuvent aussi grandement aider,accéléreret faciliter lesnégociationsà venir aveclesinvestisseurs.
Approfondir l’aménagement du site avec des variantes
Lesélusdoivent,àmesurequeleprojets’étudie,faireconnaître au prestataire leurs points d’accord, leursdésaccords ou leurs interrogations, leur préférencepourtelleoutelleoption,demanièreàcequeleprojetproposésoitlerefletfidèledeleursattentes.
Les élus gagnent toujours à engager, avec leur prestataire, une étude approfondie du secteur de la zone AU.
Àpartirduprojetconcerté,lecurseurdesexigencespeutvarierenfonctiondustatutfoncieràvenirouexistant(propriétécommunale-propriétéprivée).LeséluspeuventopterpourdesOAPpeuexigeantesou,aucontraire,déciderquel’urbanisationsefassesousuneformetrèsprécise.
Où placer le « curseur » d’exigence de l’OAP ?
Démarche utilisée pour l’étude d’une OAP sur zone à urbaniser (AU)
Ce règlement peut être spécifique à la zone oureprendredesélémentsdurèglementglobal.C'estlecasenparticuliersurlesvolumes,lesimplantations,les reculs. Il peut aussi s'en différencier pour êtreplusinnovant.
La lutte contre la consommation d’espace estprioritaire.Celaconcerneplusieurséléments:
• Leréseauviaireetlagestiondel’automobile.
• Les reculs devant et en limites latérales ou defonddeparcelle.
• Les volumes en hauteur et en formearchitecturale.
Sans entrer dans l’élaboration du règlement du PLU proprement dit, la zone AU figure dans le document graphique et réglementaire.
Le réglementaire figure dans les OAP L’alignement sur rue et le recul de la construction
Les règles d’alignement sur la rue peuvent aller d’un impératif absolu de construire à l’alignement, comme en centre-ville, par exemple, à des reculs variables ou obligatoires, en fonction du tissu urbain.
Alignement rural traditionel
Urbain avec commerce
Pavillon Mitoyenneté
L’implantation par rapport aux limites séparativesImposer une marge de recul traditionnelle de 3 m consomme de l’espace et allonge les voiries.Réduire cette marge à 1 m ou 1,5 m économise des longueurs de voirie en permettant l’entretien du mur ou le passage d’une brouette.Construire un bâtiment en mitoyenneté apporte un gain de place sur la parcelle et une économie en réseaux de desserte et de viabilité.
L’exempleci-aprèsestissud’uneétudemenéepourlacommunedeSilly-en-Gouffern
Décider des reculs avec un objectif d’économie d’espace
Affinement et phasage du projet HameauxLa volonté concertée de mieux affirmer le talweg central déplace le hameau du nord plus à l’ouest et élimine quatre maisons du projet.Une prolongation de l’espace public du talweg vers le nord peut aussi permettre de rejoindre les maisons implantées le long de la route départementale et créer une trame verte, nord-sud, de qualité.
« Déconstruire » le projet pour en faire l'OAP
Une fois le projet validé par les élus et soumis à la concertation, il faut le simplifier, le « déconstruire » pour n'en garder que les lignes directrices :• Dispositions réglementaires (document graphique,
règlementécrit...).
• Orientations à proprement parler (note deprésentation et transcription graphique dans ledossier).
• Notionsdeprogrammationavecunedéfinitiondustatutdeslogements(mixitésociale)etunegestionopérationnelle(calendrierdestravaux,phasage).
• Autres dispositions nécessaires (emplacementsréservés,élémentsextérieursàlazoneAU...).
Il est intéressantque ledocument«Orientationsd’AménagementetdeProgrammation»présente« pour information » l’image d’un projet pluscomplet que le document réglementaire, demanièreàcequetouteslespersonnesintéressées,propriétaires, riverains, investisseurs, puissentbien comprendre l’esprit, les ambitions et « lesorientations»duprojetvouluparlesélus.
La solution « Anneau »
La qualité de ce projet réside dans sa
lisibilité et sa densité.
la solution « Hameaux »
Le regroupement en hameaux offre un
mode de vie collectif de qualité, avec des
sous-ensembles.
Cadrer les aspects fonciers
Les parcelles colorées représentent les unités de propriétés
Première Limite de la zone NALimite de la zone AU pour l’OAP
2
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3A
La solution « Axe central »
La desserte sécurisée du bourg est une
disposition intéressante. L’assainissement par
l’axe central est efficace.
B
C
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3
3
4La mise à l’étude « grandeur nature » d’un vrai projet avec les élus permet de bien s’approprier le site, d'ouvrir les idées, de cadrer les contraintes, d'approfondir les choix ...
Déconstruction maximale et inscriptions
minimales pour les documents réglementaires.
Les exigences se limitent à des accès et une
haie protégée à l’ouest.
C
Les exigences diminuent avec
la déconstruction du projet : accès, végétation, relief.
B
Le caractère des hameaux
est précisé avec l’ensemble des
exigences du projet.
A
Phase 1
Phase 2
Phase 3
Phase 4
Phase 5
Talweg
Recul de protection
Limite de propriété
Rue Rue Rue
Fente d’ajustement
de 20 cm
Recul de 1,50 m pour escalier
et jardin
Parcelles de 400 m²
Le phasage tient compte des propriétés foncières et de l’assainissement
Dans le respect des orientations définies par le projetd’aménagement et de développement durables, lesorientations d’aménagement et de programmationcomprennentdesdispositionsportantsurl’aménagement,l’habitat,lestransportsetlesdéplacements.
Encequiconcernel’aménagement,lesorientationspeuventdéfinirlesactionsetopérationsnécessairespourmettreenvaleurl’environnement,lespaysages,lesentréesdevilleset le patrimoine, lutter contre l’insalubrité, permettre lerenouvellementurbainetassurerledéveloppementdelacommune.
LesOAPpeuventportersurdesquartiersoudessecteursàmettreenvaleur, réhabiliter, restructurerouaménageretprendrelaformedeschémasd’aménagementaveclesprincipalescaractéristiquesdesvoiesetespacespublics.
Encequiconcernel’habitat,ellesdéfinissentlesobjectifset les principes d’une politique visant à répondre auxbesoinsenlogements,enhébergements,etàfavoriserlerenouvellementurbainetlamixitésociale.
Encequiconcernelestransportsetlesdéplacements,ellesdéfinissent l’organisation des transports de personnes etdemarchandises,delacirculationetdustationnement.
Le contexte réglementaire Article L123-1-4 du code de l’urbanisme
Assurer la cohérence du PLU : PADD, OAP, document graphique, règlement
Concernant le caractère réglementaire, les élus et les techniciens doivent veiller à la cohérence entre les OAP et les autres pièces du PLU, ce qui peut éventuellement nécessiter une modification du PADD ou du règlement.
Locmariaquer (Morbihan) : exemple de trame verte que les futures zones AU doivent respecter.
Secteur bâti, jardins
Limite zone NA au POS
Limite zone AU proposée par la Ville
Prairie
Friche
Fourré à prunellier
Fourré / boisement
Boisement
Parcelle cultivée
0 200m
La zone AU du PLU (tiret bleu) modifie la zone NA du POS (pointillé rouge) pour laisser passer la trame verte (flèche verte).
En relation soutenue avec les élus, il peut paraîtrepréférable,avantl'enquêtepublique,demettreenplaceune concertation spécifique, très ouverte, sur touteétudedeprojetdestinéeàfairel'objetd'OAP.Eneffet,lors de l’enquête publique, les débats sur les droits àconstruirepeuventocculter ledébatsur lesOAP.Ellesrisquent,auxyeuxdespropriétaires,deprésentermoinsd'enjeuxquelesdroitsàconstruire.
La concertation enrichit et valide les projets
Photo Carnac
Les OAP doivent, en effet, respecter les objectifs duPADD. Si tel n’est pas le cas et si les élus souhaitentfinalementfaireprévaloiruneOAPsurunedispositioncontraire du PADD, c’est celui-ci qu’il convient demodifier.Lasolutionlaplusefficaceconsisteàmenerl’étudedesOAPenparallèleaveccelleduPADD.
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Schéma directeur du PADD
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