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Renaud. Algérie 021221 1
POLITIQUES DE L’HABITAT:POLITIQUES DE L’HABITAT:L’EXPÉRIENCE INTERNATIONALEL’EXPÉRIENCE INTERNATIONALE
Séminaire sur la politique de
l’habitat en Algérie
ALGER, 21-22 décembre 2002
Bertrand RENAUD, Ph.D.Consultant de la Banque Mondiale
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Organisation de la présentationOrganisation de la présentation
1.Tendances économiques mondiales
2.Des changements historiques dans les politiques de l’habitat: la décennie 1990.
3.Crise et effondrement des systèmes administrés-centralisés à la soviétique.
4.Les réformes en cours vues dans le cadre des sept piliers de la politique de l’habitat
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1.1.Tendances économiques Tendances économiques mondiales mondiales
et dynamique des villeset dynamique des villes
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Fin de l’état providence
•Contraintes fiscales sur les choix de politiques
•Offre privée de services “publics”
• libéralisation du secteur financier
•Privatisation et ouverture des marchés
•Décentralisation politique et organisations civiques
Intégration mondiale croissante
• Technologie de l’informations et innovation financières
• intégration et convergence entre économies
Changementsdémographiques•Croissance démographique
•Les villes locomotives de la croissance
•Classes moyennes et richesse urbaine
• Pauvreté urbaine
Tendances mondialesTendances mondiales
Renaud. Algérie 021221 5The World Almanac and Book of Facts 1996
1 AD 500 1000 1500 2000
Milliards
6.0
5.0
4.0
3.0
2.0
1.0
0
200 Million
1650: 500 Millions
1850: 1 Milliards
1930: 2 Milliards
1975: 4 Milliards
1995: 5.73 Milliards
Population 2000: 6 MilliardsPopulation 2000: 6 Milliards
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1900:Pays Urbains à plus de 50%1900:Pays Urbains à plus de 50%
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Plus de 50%
Moins de 50%
Moins urbanisés
2000: 2000: Pays urbains à plus de 50%Pays urbains à plus de 50%
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Poids de l’immobilier dans la richesse nationalePoids de l’immobilier dans la richesse nationale100 %
50 %
1. Industrialisation et Urbanisation
2. Investissement en logement et niveau d’urbanisation
3. Part de l’immobilier urbain dans la richesse nationale
Zone d’investissement maximal dans le logement
2-3 % of GNP3-4 % of PNP
Taux d’urbanisation75-80 %
PNB par personne
PNB par personne
PNB par personne
50-60 %Croissance des actifs immobiliers
7-9 % of PNB
15%
Chine Algérie Russie①
②
③
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2. 2. Tendances internationalesTendances internationales
en politique de l’habitat en politique de l’habitat
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Fin de l’expansion de “l’État Providence”– Conférence majeure à l’OCDE en 1980– Nouvelle division du travail et partenariat entre:
(1) gouvernements centraux et gouvernements locaux, (2) secteur public et secteur privé (3) Émergence du secteur privé non-commercial et des NGOs
Effort international d’analyse du développement urbain et des politiques du logement– Plus de 30 ans de recherches systématiques sur le logement– Intégration des politiques urbaines, foncières et immobilières:
changement fondamentale de la planification urbaine intégrant la dynamique des marchés urbains
Le “nouveau monde” du financement du logement Effondrement des systèmes administrés à la soviétique: un
tournant fondamental pour la politique du logement
Politiques de l’habitatPolitiques de l’habitat ::des changements majeurs des changements majeurs
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3. 3. L’évènement des années 1990: L’évènement des années 1990:
La fin des politiques La fin des politiques administrées et centralisées administrées et centralisées
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Caractère des systèmes Caractère des systèmes administrés-centralisésadministrés-centralisés
Le logement n’est pas considéré ni géré comme un secteur économique majeur et distinct.
Nationalisation du système tout entier: (1) foncier, (2) construction, (3) financement
Accent exclusif sur l’offre et les objectifs du plan. Élimination des préférences des ménages en tant qu’investisseurs et contrôle par les planificateurs.
Centralisation au niveau national. Rôle négligeable des gouvernements locaux.
Gestion lente et pesante. Information très faible ou nulle. (faible rapport valeur/coût des logements).
Rigidité et pénurie permanente. Pas de mobilité dans le parc de logements.
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Échec universel des systèmesÉchec universel des systèmesadministrés-centralisésadministrés-centralisés
• Un taux de rendement négatif prolongé sur un tiers de la richesse nationale a contribué au déclin économique du système soviétique – et à la pauvreté.
• Les instruments indirects de politique qui agissent au travers de systèmes de marchés décentralisés sont beaucoup plus efficaces que les interventions centralisées avec la production et le financement par l’État - - et une pénurie chronique de fonds.
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Russie Soviétique . . . . . . . . . . 87% Chine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67% Pologne . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56% Suède . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38% UK . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .30% Hongrie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25% France . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17% Allemagne Fed. . . . . . . . . . . . . . 7% USA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2%
Parcs de logement publics en 1989.Parcs de logement publics en 1989.(urbains et ruraux)(urbains et ruraux)
Source: Renaud-Matras, 1992
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Caractéristiques économiquesCaractéristiques économiquesuniques du bien logementuniques du bien logement
Le logement: techniquement un produit peu complexe à produire, mais un bien économique des plus complexes à gérer.
• Durabilité: mesurée en décennie
• Hétérogénéité: taille, âge, plan, rattachement aux réseaux, aménités de quartier, impôts et taxes.
• Immobilité spatiale:rôle fondamental du quartier et qualité des infrastructures, des services, accés à la ville, écologie locale, composition sociologique, vie associative.
• Réglementation par les pouvoirs publics.
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EUROPE DE L’EST: Convergence et intégration avec l’UE RUSSIE: 60% du parc est privatisé en 2000 CHINE:
Privatisation rapide dans les 36 villes les plus grandes:1991 – 1993 . . . . . . . . . . 13.3%1994 – 1997 . . . . . . . . . . 22.8%1998 – 2000 . . . . . . . . . . 31.0%Fin 2000 . . . . . . . . . . . . . 70.0%
Directive 23 du Conseil d’État en 1998. Rejet du système de 1949. Retour complet au marché dans la politique de l’habitat avec trois niveaux différenciés: privé, aidé, social.
VIETNAM:Réformes depuis 1986. Rééquilibre des politiques en faveur de la demande. Droit de propriété privé et titres. Vente des logements publics. Réforme des loyers. Réformes du financement. Encouragement de l’auto-promotion. Émergence des promoteurs privés organisés dans le sud. Systèmes et services d’information du public (privés avec Internet: Ho-Chi-Minh ville).
Reformes engagReformes engagéées depuis 1990 es depuis 1990 et privatisation des parcs publicset privatisation des parcs publics
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1. Réduction progressive et continue du parc public et des héritages institutionnels du passé.
2. Développement rapides des institutions et des professions des marchés du logements. Cadre: les sept piliers de la politique du logement. Retour au politiques basées sur la demande et non
pas sur l’offre Mais beaucoup de contraintes subsistent souvent
durant la transition. Elles varient souvent d’un marché immobilier local à l’autre dans un même pays.
Durant la transition vers le marchDurant la transition vers le marché:: une gestion à deux vitesses une gestion à deux vitesses
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4. 4. Les sept piliersLes sept piliers
de toute de toute politique de l’habitatpolitique de l’habitat
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LES SEPT PILIERS LES SEPT PILIERS D’UNE POLITIQUE DE L’HABITATD’UNE POLITIQUE DE L’HABITAT
A. STRUCTURER,STABILISER LA DEMANDE
1. Améliorer les droits de propriété et les choix entre accession et location;
2. Développer les systèmes de financement hypothécaires et les intégrer dans le système financier;
3. Développer un système de subvention ciblé et progressif basé sur les aides à la personne;
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THE SEVEN PILLARS OF HOUSING POLICY
B. MODERNISER ET ORGANISER L’OFFRE
4. Politiques d’urbanisme s’appuyant sur les règles de marchés pour l’offre de terrains équipés.
5. Développement et coordination de la réglementation et de l’aménagement foncier, de la construction et de la promotion immobilière.
6. Appui à l’émergence d’une industrie privée de la construction efficace, et à une industrie immobilière compétitive et souple.
LES SEPT PILIERS LES SEPT PILIERS D’UNE POLITIQUE DU LOGEMENTD’UNE POLITIQUE DU LOGEMENT
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C. GÉRER LA POLITIQUE DE L’HABITAT
7. Développer le cadre institutionnel de décision et de gestion pour la politique nationale du logement et son exécution au niveau local. (« Toute bonne politique du logement est locale dans sa dynamique»)
LES SEPT PILIERS LES SEPT PILIERS D’UNE POLITIQUE DU LOGEMENTD’UNE POLITIQUE DU LOGEMENT
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1. 1. Droits de propriété Droits de propriété
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Des droits de propriété clairs:Des droits de propriété clairs:le fondement d’une ville fonctionnellele fondement d’une ville fonctionnelle
LE SYSTÉME DE PROPRIÉTÉ: PIERRE ANGULAIRE – Les systèmes d’enregistrement sont une condition nécessaire au
développement urbain. Trop de systèmes en PVD sont submergés. – Une faiblesse fatale des économies planifiées: Les droits de propriétés
restent vagues et sont mal gérés par les administrations DROITS DE PROPRIÉTÉ CLAIRS OU “ACTIFS MORTS”?
– Droits clairs: permettent la mobilité à l’intérieur de la ville – Pourquoi les citadins choisissent-ils d’opérer hors du cadre légal?– Ce n’est pas une question d’impôts, mais de coûts de transactions!– Coûts élevés et délais extrêmement long dominent trop de systèmes
d’enregistrement…– Les “effets de quartiers : l’informel devient la norme!– “Actifs morts”: des structures d’habitation sans statuts légal formel,
difficilement échangeables, socialement marginalisées.
LES EXTERNALITÉS DE RÉSEAUX DES VILLES– Plus il y a de gens connectés à un réseau, plus ce réseau a de valeur
pour ceux qui y sont rattachés
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Problèmes des parcs locatifs publicsProblèmes des parcs locatifs publics Droits de propriété ambigus des économies planifiées (Russie, Europe
Centrale, Chine, Vietnam) Des problèmes massifs de rendement négatif: les ménages des
économies planifiées dépensaient moins de 5% de leurs revenus pour leur loyer. Cela mèna au déclin du système économique tout entier. Aucun entretien du parc locatif qui se dégrade très vite Russie, loyers 1990: un paquet de cigarettes par mois pour 55m2! Réformes des loyers en Chine associée à la Directive 23 de 1998 Nécessité d’un parc locatif privé: la location de voisinage ne doit pas pas
etre brimée par les réglements (experience très positive en Indonésie). Rôle stratégique du secteur locatif privé pour la mobilité et l’emploi
Villes de marché: jusqu’à 20% du parc logement change d’occupants tous les ans. Environ 5% des emplois se déplacent aussi par an dans la ville.
France. Parc locatif privé: 30% sont locataires depuis moins d’un an. Parc locatif public: 30% sont des locataires depuis plus de 12 ans. (Enquête 98)
Les parcs locatifs publics gèlent la mobilité dans les villes ou il n’y a plus de parc locatif privé.
Études en Pologne et Royaume Uni fin 1980s: l’absence de marché locatif contribue à accroître le chômage d’environ 1.6% à 1.8%
Raisons: files d’attente, désir de capturer les subventions de loyer. Se retrouvent aussi dans les parcs publics des pays de marché
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2. 2. Système de financement Système de financement
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Financement informel: – Baromètre visible de l’échec des politiques et des institutions publiques– Construction de logement progressive, basée sur l’épargne du ménage– “auto-promotion” lente par les propriétaires avec l’aide de petits artisans
Financement par l’état:– Produits standardisés, monotones au coût en ressources souvent élevé
mais à valeur d’usage pour les « bénéficiaires » basse.– Systèmes de production industrialisés rigides, produits non modifiables.– Un problème majeur: Élimination des professions financières et
immobilières. Contraintes de ressources humaines sévères. Manque d’information qui accroît les risques techniques, économiques et financiers dans ces systèmes. Financement commercial:
– Offre de logement diversifiée, – Cycles de production plus courts et plus souples– Développement d’une industrie immobilière
Trois types de financement du logementTrois types de financement du logement
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Systèmes de financementSystèmes de financement
0%
10%
20%
30%
40%
50%
Systèmes Non-développés
Systèmesdisparus desÉconomiesPlanifiées
Systèmesfragmentés etinstables
Systèmesspécialisés
stables
Systèmesintégrésstables
Systèmesavancés
Encours des prêts en % du PNB
Prêts dans l’année en % du PNB
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ALGÉRIE 2000: ALGÉRIE 2000: Un financement du logement très faibleUn financement du logement très faible
Encours Prêts Logement/PNB
0.7%1.5%2.2%2.9%
4.5%6.0%7.0%
12.0%16.0%
21.0%35.0%
53.0%
0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0%
PakistanALGÉRIE
BangladeshIran
BrésilTunisieMaroc
ChiliThailandeMalaysie
Union Euro.USA
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Conséquences du Conséquences du manque d’accès au financementmanque d’accès au financement
Impact négatif: coût élevés des logements et de leur financement implicite
Longues périodes d’attente pour l’accès à la propriété. Entassement dans les logements
Période de construction très longues
Utilisation inefficace des infrastructures
Secteur immobilier petit, inefficace et peu fiable
Un cercle vicieux: la pénurie cause une perception fausse de besoins massifs de subventions!
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Le « nouveau monde » du Le « nouveau monde » du financement du logementfinancement du logement
La création d’un système de financement du logement peut et doit contribuer au développement financier de l’économie
Fin des « circuits spéciaux »: l’expérience mondiale avec les banques spécialisées et les institutions étroitement spécialisées dans un seul secteur et a été très décevante
Le rôle central du secteur privé dans la création et la gestion des banques et dans l’offre des services financiers au public n’est plus mis en doute dans le monde.
Les autorités financières jouent un rôle critique dans la réglementation et la supervision d’un système financier ou la compétition doit être forte. Mais la gestion directe doit être évitée: les banques gérées par l’état causent partout des problèmes d’inefficacité et de pertes.
La réforme des système de retraite et l’émergence rapide des investisseurs institutionnels et un atout majeur pour le développement du financement du logement dans le monde
En Algérie beaucoup de travail reste à faire pour réformer le système financier nationalisé et le financement du logement embryonique.
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Séminaires pourLes décideurs
Associations professionnelles
Instituts de formation
Système de paiements
Plancomptable
lois
Réglementation
Supervisionbancaire
Créer les professions
Créer les professions
LE FINANCEMENT DU LOGEMENTCOMPOSANTE DU DÉVELOPPEMENT FINANCIER
DévelopperL’infrastructurefinancière
DévelopperL’infrastructurefinancière
Ordre des réformes
Macrostabilité
Taux de change et taux d’intérêt
Politique du crédit MarchésMonétaires et des changes
Financement à long-terme
Marchés de la dette publique
Bourses et marchés de titres privés
Marché Hypothécaire
Réorganisation des banques
Financement rural et PME
Reforme des retraites et des assurances
PolitiquesMacro-économiques
PolitiquesMacro-économiques
Créer lesinstitutionsCréer lesinstitutions
Développer les
marchés
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Niveau d’urbanisation et système financierNiveau d’urbanisation et système financier
35% urban
US$4,41075% urban
0.0
0.2
0.4
0.6
0.8
1.0
1.2
1.4
1.6
1994 1999
Mexico
Thailand
Taux de financement de l’économie
US$2,410US$2,41035% urban35% urban
US$4,410US$4,41075% urban75% urban
Renaud. Algérie 021221 33Credit: J.M. Agudo 3
Population
Commercial Banks
FOVI
Informal Sector
4%
12%
15%
15%
54%
INFONAVIT
FONHAPO
Autofinanciamientos
FOVISSSTESOFOLES
State Agencies
Accès au financement: MexiqueAccès au financement: Mexique
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Accès au financement: Thaïlande, 2000Accès au financement: Thaïlande, 2000
Banks
BMA, construction neuve
Banks
GHB
CODI
Thrifts
NHA 60th percentile
50th percentile
33th percentile20th percentile
Credit: Marja Hoek-Smit
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Des performances très contrastéesDes performances très contrastées
MEXIQUE: 50% de la production de logement est informelle aujourd’hui La logique de la promotion informelle est l’opposé de celle de la
promotion immobilière: logements construits d’abord, viabilisation et aménagements de quartier beaucoup plus tard
Résultat: des coûts de viabilisation de 3 a 7 fois plus élevés que dans la promotion immobilière professionelle!
THAILANDE 1980: moins de 15% des logements construits par des promoteurs 2000: plus de 85% des logements par des promoteurs privés, le
reste par l’auto-promotion privée Environ 40 promoteurs sont cotés en bourse en 1997 La National Housing Authority produit moins de 5% des nouvelles
unités: uniquement pour les groupes sociaux très pauvres (D1, D2). Avant la crise de 1997 un Thailandais pouvait trouver et acheter un
logement en moins d’un mois. Le système a redémarré en 2000.
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3. 3. Politiques de subvention Politiques de subvention
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1984: Évolution vers l’aide à la personne1984: Évolution vers l’aide à la personne
0.768 0.232
0.742 0.258
0.603 0.397
0.548 0.452
0.525 0.475
0.505 0.495
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Part du montant total des aides
Allemagne
Pays-Bas
Suède
Royaume-Uni
Danemark
France
1984: PART DE L'AIDE A LA PERSONNE
Aide à la pierre
Aide à la personne
SOURCE: E&S No. 343. 2001-3
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1998: l’aide à la personne domine1998: l’aide à la personne domine
0.589 0.411
0.413 0.587
0.368 0.632
0.361 0.639
0.264 0.736
0.163 0.837
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Part du montant total des aides
Allemagne
Pays-Bas
Suède
Royaume-Uni
Danemark
France
1998: PART DE L'AIDE A LA PERSONNE
Aide a la pierre
Aide à la personne
SOURCE: E&S No. 343. 2001-3
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4. 4. Planification urbaine etPlanification urbaine et
accès aux terrains équipés accès aux terrains équipés
Renaud. Algérie 021221 40
Types de distorsions crTypes de distorsions créées par les es par les systsystèmes fonciers administrmes fonciers administréss
Absence de marchés fonciers: les villes « socialistes » ont été soumises à des distorsions importantes, amplifiées avec le temps
Leur système d’urbanisme administrés ne permet pas le recyclage des terrains déjà urbanisés
La valeur économique réelle et le coût d’opportunité des terrains ne sont plus connus
Le développement urbain devenait toujours plus inefficace et la diversité de l’offre avait disparu
Cas de Moscou et des villes chinoises avant les reformes urbaines de Deng Xiao Pin en 1988 (Constitution amendée, marchés fonciers, etc..)
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Loyers/m2
Limite de la villeCentre Ville
Agriculture
Industries
Logements
Bureaux
Km
VILLE de MARCHÉ : Ajustement constant de la localisation des activités dans un marché foncier dynamique.
Renaud. Algérie 021221 42
GRADIENT DE DENSITÉ DE LA POPULATION Contraste entre les densités construites de Moscou et Paris
0
50
100
150
200
250
3001 2 3 4 5 6 7 8 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
Distance depuis le centre de la ville (km)
Den
isté
de
Po
pu
lati
on
(p
ers
on
ne/
Ha
)
Moscow
Paris
file:R_mblup.xls
Source: A. Bertaud, B. Renaud, JUE, 1997
GRADIENTS de DENSITÉ: PARIS et MOSCOU
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5.5.coordination entre
aménagement foncier,
construction et promotion immobilière
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• Les systèmes de production de logement privés et publics répondent a des incitations complètement différentes
– Systèmes public administrés: • l’objectif est d’atteindre les cibles du plan et de minimiser les coûts
budgétaires. • Le sens du client est perdu dans les files d’attentes.• Critères administratifs basés sur des « formules » statistiques• Manque total de diversification des produits
– Promotion immobilière privée: • le promoteur « chef d’orchestre » des acteurs du marché• Veut maximiser la valeur de ses produits et sa réputation• Analyse attentivement la demande et les segments du marché• Doit comprendre et gérer les risques de chaque client
Problèmes de manque de coordination et offre rigide
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Villes administrées et villes de marché –
DIVERSITÉ DES CHOIX EN LOGEMENT: MALAYSIE
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
0 20 40 60 80 100 120 140
Mètres carrés au sol par unité de logement
M
ètre
s ca
rré
s b
ruts
de
terr
ain
/un
ité
de
log
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t
Logements informels
Appartements – 6 étages
Maisons ouvrieres
Maisons individuelles
Appartements de luxe
Source: Alain Bertaud, 1988
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Villes administrées et villes de marché–
PAUVRETÉ DES CHOIX: CHINE 1949-1989
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
0 20 40 60 80 100 120 140
Mètres carrés au sol par unité de logement
Mèt
res
carr
és
bru
ts d
e te
rrai
n/u
nit
é d
e lo
gem
ent
Source: Alain Bertaud, 1989
RURAL SUBURBAN HOUSES
PUBLIC HOUSING ESTATES
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Villes administrées et villes de marché– CHOIX COMPARÉS: CHINE et MALAYSIE
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
0 20 40 60 80 100 120 140
Mètres carrés au sol par unité de logement
Gro
ss S
qu
are
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f L
and
/Dw
elli
ng
Un
it
Logements informels
Low Rise Apartments
Maisons ouvrières
Maisons individuelles
Tours d’appartements de luxe
Source: Alain Bertaud, 1988
Maisons de banlieue ?
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6. 6. Industrie de la cIndustrie de la construction onstruction
et et iindustrie ndustrie iimmobilière mmobilière
Renaud. Algérie 021221 49
Des Secteurs BTP et immobilierDes Secteurs BTP et immobilierprivés, compétitifs et souplesprivés, compétitifs et souples
Modernisation des codes pour la gestion des risques techniques,commerciaux et financiers. Codes cohérents, transparents et évolutifs de:
L’aménagement foncier La construction De l’immobilier
Passation de marchés (expérience de l’Union Européenne)
Amélioration des risques dans les contrats et « garanties de bonne fin »
Formation professionnelle (tous les niveaux) Centres technologiques
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7. 7. Rôles des gouvernements Rôles des gouvernements
Renaud. Algérie 021221 51
Développement du cadre institutionnel de décision et de gestion pour la politique nationale du logement:
Au niveau national: déveloper un cadre légal et réglementaire stable et facilitateur des activités du secteur;
Au niveau local: encourager les activités autonomes et innovatrice des gouvernements pour assurer une offre locale diversifiée suivant la demande et le bon fonctionnement du marché local immobilier résidentiel;
Au deux niveaux: développer des systèmes d’information immobilière fiables et rapides nécessaires aux décisions d’investissement et de gestion.
LE BUT: Des systèmes décentralisés qui seront beaucoup moins lourds à gérer et dépolitisés
GESTION COORDONÉE DE LA POLITIQUE DE L’HABITAT
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