La revue de presse de la semaine du 28 septembre au 4 octobre 2015

La revue de Presse KYLIA 1

LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE

Du 24 au 30 août 2015

LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL

Immobilier : 83 % des Français jugent la

politique publique inefficace Le 28/09/2015

L’enquête Orpi/Ipsos sur les Français et le logement a été menée du 1 au 5 septembre 2015. - Shutterstock

Une récente étude Orpi/Ipsos sonde les Français en matière de politique publique du logement.

L’enquête dévoile aussi leurs réactions concernant neuf propositions portées par ce réseau

immobilier pour relancer le secteur.

Le constat est sans appel. Interrogés au sujet du degré d’efficacité de la politique menée par les

pouvoirs publics en France en matière de logement, les Français la jugent à 83 % « pas efficace »,

dont 30 % estiment qu’elle n’est « pas efficace du tout ». Seuls 17 % répondent qu’elle est « plutôt

efficace ». Ce bilan on ne peut moins flatteur est quasi identique que l’on soit propriétaire ou locataire.

L’enquête Orpi/Ipsos a été menée du 1 au 5 septembre 2015 sur un échantillon de 1.061 personnes

http://patrimoine.lesechos.fr/medias/2015/09/28/1160084_immobilier-83-des-francais-jugent-la-politique-publique-inefficace-web-tete-021360737902.jpg


représentatif de la population française. Une majorité d’interviewés considère notamment que l’on ne

rénove ou que l’on ne construit aujourd’hui en France pas assez de logements (62 % des réponses),

un avis naturellement plus prégnant chez les locataires (72 % d’entre eux) que chez les propriétaires

(57 %).

L’enquête s’est également intéressée aux réactions des Français concernant neuf nouvelles

propositions portées par le réseau Orpi et qui visent à « une véritable relance du secteur ». Sans

surprise, les mesures qui ont pour objectif d’élargir des aides d’Etat existantes ou d’en créer de

nouvelles sont très positivement accueillies. Ainsi, alors que le gouvernement a récemment annoncé

l’élargissement du prêt à taux zéro dans l’ancien à 30.000 communes rurales, les Français se disent à

84 % favorables à étendre cette fois-ci sans limite le PTZ dans l’ancien, à tous les primo-accédants,

sans conditions de ressources, de travaux ou de localisation. Autre proposition d’Orpi qui fait échos

aux peurs des ménages de se retrouver, devenus âgés, sans logement décent, la création d’un « plan

d’épargne sénior », qui serait « ouvert à tout âge, disponible au moment de la retraite pour acheter ou

rénover un logement, avec exonération fiscale, notamment en matière de donation. » Ils sont 87 %

des interrogés à le plébisciter.

Les mesures de soutien à la rénovation des logements, défendues par Orpi, sont également

appréciées. Ils sont 94 % à se déclarer favorables à « simplifier les taux réduits de TVA en

généralisant le taux à 5,5 % pour les travaux de rénovation, de qualité énergétique ou l’achat dans

l’immobilier neuf dans certaines zones. » En outre, les Français se disent aussi en accord, pour 92 %

d’entre eux, avec la création d’un guichet unique d’information et de financement pour les aides,

primes, crédits d’impôt et prêts à la rénovation des logements. Ce qui confirme que les aides à la

rénovation énergétique demeurent encore méconnues du grand public alors même que le

gouvernement a déjà mis en place ce guichet unique !

Une majorité favorable à l’encadrement des loyers

Pour donner un nouveau souffle au segment de l’investissement locatif, particulièrement à la peine

dans l’ancien, Orpi propose d’exonérer, à titre exceptionnel et pour une durée de deux ans seulement,

de droits de donation et/ou d’impôts sur la plus-value de tout acheteur d’un logement, neuf ou ancien,

dédié à la location. Selon l’enquête, 76 % des Français approuvent cette mesure. Par ailleurs, alors

que François Hollande vient de communiquer, parmi plusieurs annonces sur le logement social, sur le

maintien de l’APL (aide personnalisée au logement) accession, ils sont, pour 73 % d’entre eux,

d’accords avec des réformes visant à faciliter l’accession à la propriété, notamment en modifiant les

APL actuelles par l’intermédiaire de l’attribution d’une somme unique. Celle-ci permettrait d’augmenter

l’apport personnel lors de l’achat d’un bien immobilier.


L’étude montre également que les ménages sont très sensibles à une plus grande équité dans

l’attribution des logements sociaux. Ainsi, concernant la proposition d’Orpi de supprimer « le bail à

vie », de façon à prendre davantage en compte l’évolution des revenus des occupants, 85 % des

Français répondent par l’affirmative.

En revanche, « supprimer l’encadrement des loyers dans les agglomérations aujourd’hui concernées

», est la seule mesure, parmi les neuf proposées par le réseau, à ne pas susciter l’adhésion. 66 % des

sondés s’y déclarent opposés, dont 27 % tout à fait opposés ..... Bien que largement décrié ,

l’encadrement des loyers se révèle, dans cette enquête, un rare point de satisfaction vis-à-vis de la

politique publique en faveur du logement.

Source: LesEchos.fr


HLM et accueil des réfugiés : le vrai du faux

Le 28/09/2015

La France va accueillir 24 000 réfugiés d’ici deux ans et une grande partie d’entre eux sera hébergée

dans le parc social. Ces arrivées prochaines suscitent des interrogations et quelques malentendus. Le

Moniteur.fr se propose de démêler le vrai du faux.

© phovoir - Façade d’HLM.

Tous les migrants pourront être logés dans les HLM – Faux

« Actuellement, un migrant ne peut pas déposer une demande de logement social car pour constituer

ce dossier, une personne doit disposer d’une pièce d’identité ou d’un titre de séjour », fait-on savoir à

l’Union sociale pour l’habitat (USH). Seules les personnes disposant d’un titre de séjour pourront donc

être logées dans le parc social. Une fois qu’un migrant a ce document en main il devient un « réfugié

».

77 310 logements sociaux vacants accueilleront les réfugiés – Faux

Dans une tribune publiée sur le site Le Plus de l’Obs, Marie-Arlette Carlotti, présidente du Haut

Comité pour le logement des personnes défavorisées, propose de « mobiliser une partie du parc


social laissé vacant pour loger les réfugiés » et de les héberger dans les 77 310 logements sociaux en

attente de locataires. Cette proposition est difficilement réalisable, puisque l’USH estime à « 30 000 à

40 000 le nombre de logements sociaux en bon état pouvant accueillir les réfugiés ». Les 37 000 ou

47 000 logements restants font l’objet d’une réhabilitation en vue d’un relogement – c’est ce que les

professionnels appellent « la vacance frictionnelle » – ou doivent être détruits car jugés obsolètes.

Les demandes des réfugiés seront prioritaires sur les autres – Faux

« Nous sommes vigilants à ce qu’il n’y ait pas de concurrence entre les demandes des réfugiés et

celles des résidents, assure l’entourage de Sylvia Pinel, ministre du Logement. C’est pourquoi les

réfugiés seront hébergés dans le parc en zone détendue, dans les logements vacants. » De son côté,

l’USH précise que « la dénomination ‘logements vacants’ regroupe les habitations sociales n’ayant

pas fait l’objet d’une demande depuis plus de trois mois ».

Pour être logés dans des logements vacants situés en province, les ménages réfugiés ne devront pas

cibler leur demande sur le parc francilien. Les institutions chargées de les accueillir devront donc les

sensibiliser à la question, car la plupart des familles arrivent à Paris et connaissent mal la géographie

de l’Hexagone. Par ailleurs, « nous travaillerons au cas par cas avec les collectivités locales

concernées pour mettre en oeuvre des plans d’insertion de ces ménages qui devront travailler,

envoyer leurs enfants à l’école, etc. », signale-t-on à l’USH.

1 000 euros par place seront débloqués pour les maires souhaitant accueillir les réfugiés –

Vrai

Le Premier ministre Manuel Valls a annoncé le versement d’une prime de 1 000 euros par place

d’hébergement créée. « Au total, ce sont 279 millions d’euros qui seront mobilisés d’ici à la fin de

l’année 2016 au titre du premier accueil, de l’hébergement d’urgence, de l’aide forfaitaire aux

communes », a-t-il précisé mercredi 16 septembre dans le cadre de son discours à l’Assemblée

nationale sur l’accueil des réfugiés en France. Ces 279 millions d’euros seront directement financés

par le fonds d’1 milliard dédié à soutenir l’investissement des collectivités locales.

Enfin, selon le cabinet de Sylvia Pinel, sur les 1 500 nouvelles places en hébergement d’urgence

prévues, 1 100 sont actuellement ouvertes. Le ministère souhaite également créer 5 000 nouvelles

places pour les réfugiés statutaires (ceux ayant obtenu le statut de réfugié) : 3 000 dans le parc social

en zone détendue, 1 000 places dans le cadre de l’intermédiation locative et 1 000 places en

résidences sociales.


Adoma hébergera la moitié des 24 000 réfugiés

Adoma, filiale de la SNI, a signé un prêt de 100 millions d’euros octroyé par la Banque de

développement du Conseil de l’Europe lors du Congrès de l’USH à Montpellier. Pour rappel, Adoma

héberge les ménages en insertion ou en grande difficulté économique. « Nous devrions accueillir au

moins la moitié des 24 000 réfugiés, prévoit Patrick Doutreligne, président du conseil d’administration

de la société. Ces 100 millions d’euros auront un fort effet de levier, il y a de fortes chances pour que

l’on augmente notre patrimoine. On a commencé à repérer 15 000 à 20 000 places et logements

potentiels. » Adoma s’est rapproché de l’AFPA, un organisme de formation professionnelle, pour

acquérir 4 000 à 9 000 places ou logements d’ici deux ans. Ces locaux, « bâtis il y a une trentaine

d’année dans toute la France en périphérie de grandes villes nécessiteront des travaux de remise en

état aux normes électriques, d’incendie, d’hygiène… Nous devrons également y opérer des travaux

de rénovation. »

Source : LeMoniteur.fr


Budget 2016 : 3 pistes pour réduire les

dépenses de logement

Réforme des APL, harmonisation des revalorisations, dépenses de l'Etat... sont au programme des mesures attendues.

Budget 2016 : 3 pistes pour réduire les dépenses de logement (Jacques Brinon/AP/SIPA)

Pour tenir ses promesses de baisse des impôts et de crédits exceptionnels annoncés ces dernières

semaines pour les communes, les agriculteurs ou l'accueil des migrants, l'Etat va devoir réaliser en

2016 plusieurs milliards d'euros d'économies. Plusieurs pistes concernent les dépenses liées au

logement.

1 Réduire les aides personnelles au logement

En 2014, les aides personnelles au logement (APL) ont atteint près de 18 milliards d'euros, sur les 41

milliards dépensés par l'Etat en soutien au logement et à l'immobilier. Un chiffre qui pourrait être

légèrement réduit sans remettre en cause, selon Bercy, le rôle d'amortisseur social joué par le

dispositif chez les plus modestes.

Deux rapports, celui du député PS François Pupponi et celui de l'Institut Montaigne, ont proposé de

réserver les APL aux étudiants "qui en ont le plus besoin", les boursiers uniquement, pour économiser

entre 300 et 400 millions d'euros par an. Moins restrictive, la Cour des comptes a préconisé de mettre

fin au rattachement des étudiants percevant l'APL au foyer fiscal de leurs parents.


La ministre du Logement Sylvia Pinel a déclaré à plusieurs reprises qu'elle ne souhaitait pas que soit

modifié le régime des étudiants. Bercy dit viser uniquement les situations "anormales". Parmi les

pistes à l'étude: un écrétage du niveau des aides au-delà d'un seuil de loyer et une prise en compte

du patrimoine, et non du seul revenu des bénéficiaires.

2 Les revalorisations des aides "harmonisées"

Dans le cadre du projet de budget de la sécurité sociale, le gouvernement a annoncé qu'il

harmoniserait le calendrier des revalorisations de prestations sociales, hors retraites. Actuellement

étalées tout au long de l'année, ces dernières seront désormais effectuées au 1er

avril et seront

indexées sur l'inflation constatée les douze derniers mois et non plus sur l'inflation prévisionnelle.

Si elle n'est pas présentée comme une mesure d'économie à proprement parler, l'harmonisation des

revalorisations permettra à l'Etat de gagner quelque 500 millions d'euros en 2016, en reculant de trois

mois la revalorisation du RSA et des aides au logement, plus coûteuses que l'allocation adulte

handicapée, avancée pour sa part de septembre à avril.

3 Réduire les dépenses immobilières de l'Etat

C'est un vieux serpent de mer : comment améliorer la gestion du patrimoine immobilier de l'Etat ? Les

dépenses immobilières de l'Etat, hors dépenses de personnel et opérateurs, s'élèvent à près de

7 milliards d'euros par an. Un budget qui selon Bercy pourrait être réduit, notamment grâce à la

réforme de la carte territoriale, qui fera passer de 22 à 13 le nombre de régions le 1er

janvier 2016.

En juin, Bercy a ainsi demandé à France Domaine de réaliser un "état des lieux précis du parc actuel

et des besoins futurs", pour "rationnaliser" son utilisation. Avec à la clé de possibles cessions de

bâtiments, ou bien le remplacement de locaux onéreux ou mal isolés par des locaux plus économes

pour l'Etat.

Source : L’Obs.com


Encadrement des loyers à Paris: une annonce

sur trois ne respecte pas la loi Le 28/09/2015

L'entrée en vigueur cet été à Paris de l'encadrement des loyers est plébiscitée par trois Français sur

quatre, mais n'est pour l'instant pas vraiment suivi d'effets.

Une enquête publiée ce lundi par France Bleu révèle que 30% des annonces immobilières dans

la capitale ne respectent pas le plafond fixé par la loi en vigueur depuis le 1er août.

Bon nombre de propriétaires ne veulent pas en entendre parler. Selon une étude de France Bleu Ile-

de-France, près d'un tiers des annonces immobilières proposées à Paris excèdent les plafonds fixés

dans le cadre de la loi sur l'encadrement des loyers. Le dispositif "ALUR", mis en place depuis le 1er

août, a pour but de limiter les prix des loyers qui, dans la capitale, atteignent très souvent des

sommets. Mais cet objectif semble loin des préoccupations des propriétaires. Ces derniers devraient,

s'ils respectaient la loi, ne pas fixer un loyer supérieur au loyer de référence majoré de 20%.

Certains quartiers de Paris sont particulièrement pointés du doigt par l'enquête. C'est par exemple le

cas du quartier Jardin des Plantes, situé dans le 5e arrondissement, dans lequel 69% des annonces

dépassent le loyer médian majoré. Avec 63%, le quartier de la gare, dans le 13e arrondissement, fait

également figure de mauvais élève. De même que le quartier des Archives, dans le 3e

arrondissement avec 61% des annonces qui ne respectent pas le plafond.

Une baisse légère des loyers

Interrogé par France Bleu Ile-de-France, Ian Brossat, adjoint d'Anne Hidalgo chargé du logement,

rappelle qu'une commission de conciliation a été créée pour permettre aux locataires de signaler les

abus dont ils sont victimes. Pour l'heure, cette dernière n'a pas encore été saisie. Les locataires

disposent de trois ans pour contester leur bail de location.

L'étude souligne toutefois que la situation en matière de loyers dans la capitale s'est légèrement

améliorée depuis l'entrée en vigueur de la loi, début août. Avant cette date, 46% des loyers

dépassaient le plafond, ce taux est aujourd'hui de 30%.

Source: L’Express.fr


Comment acheter un logement loué, le conseil

du notaire

Le 29/09/2015

Le Figaro Immobilier, en partenariat avec les notaires de France, répond aux questions que vous vous

posez. Cette semaine, Maitre Hervé Drouault explique la marche à suivre dans l’achat d’un logement

occupé par un locataire.

Des motivations variées peuvent inciter à l’acquisition d’un bien loué: la perspective d’une plus-value

en cas de revente lors de la libération des lieux ou la constitution d’un patrimoine locatif, évitant les

démarches liées à la recherche d’un locataire, mais aussi l’établissement d’une nouvelle résidence

principale une fois les lieux libérés.

Ces motivations nécessiteront un examen attentif de la situation locative pour éviter toute déconvenue

mais également une étude de marché pour parvenir à une juste appréciation du prix, domaine où les

conseils du notaire seront précieux. La première démarche consiste à déterminer qui est propriétaire,

la durée légale d’un bail d’habitation étant, sauf dérogation, de trois ans pour une personne privée et

obligatoirement de six années pour une personne morale.


Examiner le bail

Ensuite, on s’attardera à examiner le bail. En cas de vente du logement loué, le bail en cours se

poursuit au profit du locataire. Néanmoins, l’investisseur d’un logement loué devra vérifier si

l’acquisition envisagée ne constitue pas la première vente après sa mise en copropriété. Le locataire

bénéficiera alors d’un droit de préemption dont la purge lui permettra d’acquérir le logement au prix

proposé dans la notification. Si la vente du bien loué est réalisée moyennant un prix plus faible que

celui indiqué dans la notification, un droit de substitution est alors ouvert au profit du locataire.

En outre, le Législateur a récemment institué par la Loi ALUR un droit de préemption en cas de vente

en bloc et en une seule fois d’un immeuble à usage d’habitation de plus de cinq logements au profit

d’un acquéreur ne s’engageant pas à proroger les différents contrats de location à usage d’habitation

en cours pour une durée de six ans, à la date de la conclusion de la vente. De cette manière, il n’est

plus possible pour le propriétaire de donner congé pour vendre suite à un achat en bloc, il doit alors

attendre que les baux se renouvellent une fois après l’acquisition. Le propriétaire ne pourra donc

donner congé que six ans après avoir acquis le logement.

Acheter pour habiter dans le logement

Si l’investisseur souhaite reprendre le logement loué, une fois celui-ci acquis afin de constituer sa

résidence principale ou celle de l’un de ses enfants, indépendamment du congé que peut toujours lui

donner le locataire en respectant les délais légaux, il adressera au locataire ou à chacun de ceux-ci

en cas de colocation, un congé avec reprise pour habiter sous forme de lettre recommandée avec

accusé de réception, de préférence par acte extra judiciaire (d’huissier) en raison des mentions

impératives que ce congé devra contenir.

Cette formalité devra être réalisée plus de six mois avant l’expiration d’une période triennale, mais ne

pourra être faite qu’au plus tôt deux ans après l’acquisition par l’investisseur, d’où l’importance de

connaître la durée du bail en cours et surtout le début de celle-ci. Si le propriétaire après avoir acquis

le logement désire donner congé pour vendre à son locataire, il ne pourra le faire que six mois avant

l’expiration du délai de trois ans constitué par le premier renouvellement du bail. Si le logement est

acheté en cours de la troisième année de bail, l’investisseur devra alors attendre trois années

supplémentaires pour pouvoir valablement donner congé pour vendre à son locataire.

Prendre en compte la durée du bail

L’investisseur s’interrogera avant tout sur le prix à payer pour un tel bien. La durée du bail sera

notamment prise en compte, tout comme le montant du loyer et l’âge du locataire. Il est admis qu’un


logement grevé d’un bail de trois ans en cours, dont le loyer est régulièrement acquitté, est affecté

d’une réduction de prix estimée entre 15 et 20% par rapport à un logement libre. Si la durée du bail

est de six ans, on augmentera ce pourcentage. De même celui-ci pourra atteindre 40 à 50 % de la

valeur libre s’il s’agit d’un occupant bénéficiant d’une location soumise à la loi de 1948 en raison du

loyer souvent très bas et de la quasi impossibilité pour l’investisseur de récupérer le logement avant le

décès de l’occupant. En revanche, ce pourcentage ne sera que de 10 à 20% pour les locations dites

en meublé, la durée du bail étant au minimum d’un an renouvelable, voir même neuf mois quand il

s’agit d’un logement loué à des étudiants.

L’achat d’un logement loué suppose pour l’investisseur un objectif clairement défini mais aussi un

examen attentif de l’environnement juridique, sans négliger une juste appréciation du prix, facteurs

que les conseils du notaire l’aideront à définir.

Source: LeFigaro.fr


Logement : l'Etat va-t-il favoriser une offre très sociale ?

Le 29/09/2015

Les ménages les plus modestes bénéficieront-ils des annonces de François Hollande sur le logement

? (Crédits : Décideurs en région)

François Hollande a annoncé le doublement à 250 millions d'euros des aides à la pierre directes au

logement social. De quoi soutenir l'offre de logements pour les plus démunis.

Annoncé à Montpellier par François Hollande ce jeudi, le doublement des aides à la pierre directes de

l'Etat pour la construction de logements sociaux à 250 millions d'euros en 2016 a donc globalement

satisfait le monde HLM. Même la sénatrice frondeur Marie-Noëlle Lienemann, qui accusait pourtant il

y a quelques jours le président de la République de mener jusqu'ici une politique du logement

imposée par la technocratie de Bercy, a déclaré sur Twitter que François Hollande a enfin renoué à

Montpellier « avec ses engagements de campagne pour le logement social et a entendu la

mobilisation des HLM ».

Il faut dire que les revendications principales des acteurs du logement social, qui portent sur les

difficultés des ménages les plus modestes à se loger, commencent à être entendues. En effet, « ce

sont les aides à la pierre qui garantissent dans la durée, avec d'autres fonds gratuits (fonds propres

des organismes issus des loyers, subventions des collectivités territoriales), le niveau des loyers de

sortie des organismes », explique Frédéric Paul, le délégué général de l'Union sociale pour l'habitat.


Un équilibre économique à soutenir

Dans une période de précarisation croissante des ménages, les organismes HLM demandent à l'Etat

d'agir pour accroître la part des logements à loyers bas dans leurs programmes, c'est à dire les

logements dits PLAI ou « super PLAI ». Or l'équilibre économique de ces logements nécessite une

aide substantielle de l'État. Et si, hors surcharges foncières, celui-ci ne subventionne déjà plus que les

logements dits PLAI, il le fait en nombre insuffisant au regard de l'ampleur des besoins sociaux,

estiment la plupart des acteurs du monde HLM. Peut-être que le doublement des aides à la pierre,

dont on ne connait pas encore la répartition exacte, permettra de répondre à ces besoins.

La tendance est donc à l'intervention directe de l'Etat pour soutenir la construction de logements à

destination des plus démunis. Mais celui-ci fixe tout de même un cadre avantageux pour le reste des

logements sociaux. Ils bénéficient, eux aussi, pour leur construction, de réductions du taux de TVA, de

prêts à taux bonifiés, de décote sur le foncier etc. « L'Etat donne aujourd'hui les moyens aux

organismes privés de s'organiser pour construire des logements sociaux et intermédiaires destinés

aux classes moyennes », reconnait un acteur du logement social.

Le Plan Juncker sollicité

D'ailleurs, au congrès HLM de Montpellier, François Hollande a aussi annoncé la baisse du

commissionnement des banques qui collectent les fonds déposés sur le livret A, servant à financer le

logement social. Une réduction de ce taux de 10 points de base (0,10%), telle qu'elle est envisagée,

aura pour effet de réduire le coût de financement de 250 millions d'euros pour les bailleurs sociaux.

Cette mesure, couplée au doublement des aides à la pierre, correspond, selon la Société national

immobilière (SNI), « à un potentiel d'investissement de l'ordre de 3 milliards d'euros, permettant la

mise en production d'environ 20 000 logements sociaux supplémentaires ».

De quoi contribuer à atteindre l'objectif gouvernemental de 150.000 logements sociaux construits par

an, pour l'instant loin d'être atteint. Et ce, en attendant la contribution du Plan Juncker et de la Banque

européenne d'investissement (BEI), qui se sont mis d'accord avec Pierre-René Lemas, le directeur

général de la Caisse des dépôts, pour renforcer en quasi fonds propres les organismes HLM pour la

production de logements sociaux, à condition de respecter la règlementation thermique 2018 pour les

constructions neuves.

Source : LaTribune.fr


Assurance des crédits immobiliers: les

banques ne jouent pas le jeu

Le 01/10/2015

L'UFC-Que choisir dénonce le comportement des banques, qui freinent des quatre fers quand leurs clients cherchent à changer d'assurance emprunteur.

Depuis la loi Hamon, les Français ont le droit de changer d'assurance emprunteur plus facilement. (c)

L'association de consommateurs UFC-Que choisir, qui "s'alarme de la résistance des établissements

bancaires" à la substitution des contrats d'assurance emprunteur pour les crédits immobiliers, a

annoncé mardi 29 septembre avoir saisi l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution

(ACPR). Ouverte par la Loi Hamon et soutenue par l'association, cette possibilité concerne les

contrats pour les crédits immobiliers souscrits à compter du 26 juillet 2014.

"Alertée par des consommateurs s'étant vus refuser par leur établissement bancaire la substitution de

leur assurance emprunteur, l'UFC-Que Choisir a analysé 45 réponses faites par ces organismes",

explique le communiqué. "Force est de constater que les établissements bancaires multiplient les

prétextes pour s'opposer à la substitution", souligne l'association. Parmi les tentatives de diversions

utilisées, est par exemple "invoquée la nécessité d'un courrier émanant de l'emprunteur lui-même, et

non du nouvel assureur (pourtant dûment mandaté)".


Les grandes banques réfractaires

"L'obligation d'une renonciation préalable par l'emprunteur au contrat d'assurance initial alors qu'elle

est pourtant susceptible de laisser celui-ci sans garantie en cas de refus par la banque du nouveau

contrat d'assurance proposé", fait également partie des stratagèmes dévoilés par l'UFC. Parmi "les

champions du refus", selon l'UFC, figurent le Crédit Foncier de France, BNP Paribas, la Caisse

d'Epargne ainsi que plusieurs caisses du Crédit Agricole.

Alors qu'une fiche d'information doit venir simplifier les démarches de substitution à partir du 1er

octobre, la Fédération bancaire française évoque une entrée en vigueur "au plus tard au 1er janvier

2016", s'insurge par ailleurs l'association. L'UFC a donc saisi l'ACPR, le régulateur français des

banques et des compagnies d'assurances, "pour qu'elle diligente une enquête aux fins de contrôler le

respect de leurs obligations par les établissements bancaires et sanctionner toute violation constatée".

Elle lance également un appel à témoignages auprès des souscripteurs de crédit immobilier s'étant

vus opposer un refus dans le cadre de la demande de substitution de leur assurance emprunteur, et

se réserve le doit d'agir en justice.

Source : Challenges.fr


Immobilier : les aides aux particuliers sont

bichonnées Le 30/09/2015

Les aides à l’immobilier et au logement ont été maintenues voire accrues. - Pascal Guyot/AFP

Epargnées par les coupes budgétaires, les aides à l’immobilier et au logement ont été

maintenues voire accrues, hormis les APL, pour lesquelles il s’agit de mettre fin aux abus.

Le budget du ministère du Logement a finalement été épargné. Il ressortira en 2016 à plus de 32,5

milliards d’euros, stable par rapport à 2015, voire en légère hausse car certaines aides au logement

augmenteront par amendements gouvernementaux lors de l’examen au Parlement, le temps ayant

manqué pour passer ces retouches dans le budget présenté ce mercredi, précise le ministère du

Logement. Mais cette stabilité masque des plus et des moins. Passage en revue.

Economies sur les APL

Principal poste d’économies : les aides personnalisées au logement (APL), réduites d’un peu plus de

1% avec 185 millions d’euros d’économies en 2016 et 274 millions en année pleine, à partir de 2017.

Les APL représentant 15,5 milliards d’euros (la moitié du budget !), c’est finalement modeste. Car le

tour de vis sur cette aide très grand public lutte surtout contre les abus et devrait toucher de l’ordre de

http://www.lesechos.fr/medias/2015/09/30/1160844_immobilier-les-aides-aux-particuliers-sont-bichonnees-web-tete-021366633415.jpg


500.000 ménages sur les 6,5 millions de bénéficiaires actuels. L’économie compensera la hausse des

montants alloués aux HLM et à l’hébergement des réfugiés et des sans abris.

Aide accrue pour le PTZ

Pour le reste, les dispositifs à l’intention des particuliers sont maintenus (comme le Pinel pour le locatif

neuf), voire accrus, pour ne pas casser la relance du BTP. Dans la catégorie des aides à l’accession à

la propriété, l’APL Accession, destinées aux premiers acheteurs modestes (500.000 bénéficiaires dont

35.000 nouveaux chaque année), est maintenue. Tout comme, côté neuf, le PTZ classique, qui se voit

assigner un objectif de 60.000 à 65.000 octrois l’an prochain (c’est le rythme annualisé observé en

2015). Vu le plafond de ressources du PTZ, « 85 % des ménages locataires sont éligibles au PTZ, soit

les deux tiers des ménages français », souligne l’entourage de Sylvia Pinel, la ministre du Logement.

Le prêt à taux zéro (PTZ) dans l’ancien, lui, est accru. Il aide l’achat d’un logement ancien quand sa

réhabilitation représente au moins 25% du coût total de l’opération (le coût total moyen observé est de

150.000 euros). Ce PTZ dans l’ancien est étendu à 30.000 communes. Mais le succès n’est pas

assuré. Cette année, la mesure existait déjà pour 6.000 communes rurales et seuls 800 PTZ dans

l’ancien ont été octroyés ! « Le dispositif était peu lisible, il sera plus clair dorénavant, puisque

quasiment toutes les communes situées en zone détendue seront éligibles », estime le ministère du

Logement, qui table sur 15.000 octrois de PTZ dans l’ancien l’an prochain. A voir. Déjà, il y a cinq ans,

le Scellier, dans le locatif neuf, était aussi ouvert à l’ancien avec rénovation, or cette option n’avait

jamais décollé non plus, au point que beaucoup ignoraient même l’existence du Scellier dans l’ancien.

Neuf et ancien confondus, c’est 1 milliard d’euros qui sont budgétés pour le PTZ l’an prochain, contre

un coût réel estimé à 600 millions cette année (moins que prévu, du fait de la baisse des taux

d’intérêt).

Hausse des moyens pour les réfugiés

L’enveloppe budgétaire de l’hébergement d’urgence va aussi augmenter dans les comptes du

ministère du Logement, passant de 1,365 milliard d’euros cette année à 1,44 milliard en 2016. Cette

augmentation n’est pas dans le budget présenté mercredi, elle fait partie de celles qui passeront en

amendement au Parlement, précise le cabinet de Syvia Pinel. Des moyens supplémentaires ont été

alloués aussi bien à l’hébergement des réfugiés (279 millions, dont 120 millions à la charge du

ministère du Logement) qu’à celui des sans abri (250 millions, dont 130 millions pour le ministère du

Logement)... en prenant garde de ne pas donner l’impression de favoriser les uns par rapport aux

autres.


Coup de pouce à la rénovation énergétique

Autre thème important, la rénovation énergétique a aussi droit à un coup de pouce, avec une hausse

de 70 millions d’euros du budget de l’agence nationale de l’habitat (Anah) à ce titre, en faveur des

propriétaires modestes. Et un nouveau dispositif de micro-crédit à taux zéro par les banques (la

Banque Postale notamment) va être mis en place pour financer leur reste à charge. L’éco-PTZ, lui, est

reconduit pour trois ans. L’éco-PTZ collectif, destiné aux emprunts des copropriétés, pour les

rénovations d’immeubles, a traîné, mais le premier devrait enfin être octroyé (par le Crédit Foncier) en

octobre, ce dispositif devrait donc se développer en 2016, espère le ministère. Mais il coince : les

banques ne veulent pas le distribuer, à cause de la difficulté à obtenir une caution des copropriétaires

(seules deux filiales de la BPCE acceptent de la donner). A ce jour, « seul le Crédit Foncier a signé

l’avenant » à la convention éco-PTZ pour le rendre accessible aux copropriétés, reconnaît le cabinet

de Sylvia Pinel. Au passage, le crédit d’impôt transition énergétique (CITE), mis en place en

septembre 2014, et qui représente un coût d’environ 1,4 milliard cette année (à la charge du ministère

de l’écologie, et non du logement), est prolongé d’un an, jusque fin 2016.

Premières primes aux maires bâtisseurs

Communes et HLM ne sont pas oubliés. Annoncées en novembre 2014, les primes aux maires

bâtisseurs vont commencer à être distribuées en octobre à de premières communes (qui construisent

plus de 1% de leur parc de logement dans l’année). Et comme les particuliers, les HLM ont été bien

traités, avec notamment une augmentation des aides sous forme de fonds propres (les « aides à la

pierre »). Les crédits de paiement de l’Etat passent de 160 millions cette année à 250 millions l’an

prochain et les autorisations d’engagement de 400 à 500 millions. François Hollande avait par ailleurs

détaillé toutes les mesures en faveur des HLM lors de son déplacement à leur congrès annuel jeudi

dernier, elles sont confirmées.

Source : LesEchos


Réforme des aides au logement : qui va être

pénalisé ?

Le 30/09/2015

Pour les acteurs de l’habitat, le pire a été évité avec le budget de l’Etat présenté mercredi

30 septembre par le gouvernement : l’enveloppe consacrée au logement pour 2016 s’élève à

17,7 milliards d’euros, soit à peine moins qu’en 2015 (17,9 milliards d’euros, à périmètre

constant).

Les principales économies concernent les trois types d’allocations logement (APL, ALF et ALS). Après

moult réflexions et rapports – de la Cour des comptes, de l’Inspection des finances –, ce sont

finalement les propositions d’un groupe de parlementaires, piloté par François Pupponi, député PS du

Val-d’Oise et maire de Sarcelles, qui ont été retenues.

Les économies se montent à 225 millions d’euros en 2016, et à 317 millions d’euros en 2017, quand

les nouvelles mesures auront pris leur plein effet. Des sommes modestes, comparées à l’énorme

poste des aides au logement : celles-ci pèsent 18 milliards d’euros, dont 15,5 milliards d’euros à la

charge du ministère du logement, et sont versées à 6,5 millions de bénéficiaires, dont 95 % de

http://www.lemonde.fr/economie-francaise/article/2015/09/30/cinq-chiffres-pour-comprendre-le-projet-de-budget-pour-2016_4777740_1656968.html

http://www.lemonde.fr/economie-francaise/article/2015/09/30/cinq-chiffres-pour-comprendre-le-projet-de-budget-pour-2016_4777740_1656968.html


locataires. L’objectif est bien de maîtriser cette dépense, qui s’alourdit de près de 400 millions d’euros

chaque année.

Quatre nouvelles mesures vont concerner les locataires, notamment dans les modalités plus

restrictives du calcul des aides au logement. Les accédants à la propriété et les étudiants sont

épargnés.

Le patrimoine des allocataires pris en compte

La première de ces mesures, assez symbolique, est d’intégrer aux ressources des bénéficiaires, donc

dans le calcul de leur aide, un revenu théorique de leur patrimoine (résidence secondaire, assurance

vie, dépôt sur un livret A, etc.). Le rapport Pupponi, remis en mai à Bercy, avait suggéré un taux : 3 %

de la valeur de ces biens. Selon l’étude d’impact préparatoire, 10 % des allocataires détiennent en

effet un patrimoine de plus de 30 000 euros, et 2 % un patrimoine de plus de 150 000 euros. Pour un

célibataire percevant plus d’un demi-smic, tout euro de revenu théorique supplémentaire se traduit par

33 centimes de baisse de l’allocation.

L’économie attendue pour l’Etat, en année pleine, est de 133 millions d’euros, mais cette disposition

étant difficile à mettre en œuvre puisqu’elle oblige les caisses d’allocations familiales chargées de

calculer et verser l’aide à modifier leurs logiciels, elle n’entrera en vigueur qu’au 1er

octobre 2016,

réduisant l’économie attendue à 33 millions d’euros sur cet exercice.

Réduction de l’aide pour les loyers très élevés

La deuxième mesure concerne les locataires qui paient un loyer très élevé, soit deux fois supérieur au

loyer plafond pris en compte dans le calcul de l’aide personnalisée au logement. Par exemple, le loyer

plafond est d’environ 400 euros par mois pour un couple en Ile-de-France : le seuil qui déclenchera la

baisse s’élevera donc à 800 euros.

Au-delà du seuil, l’allocation serait diminuée, dans l’idée de ne pas encourager les ménages à louer

des appartements trop chers et d’alimenter ainsi l’inflation des loyers. Les ménages réglant des loyers

supérieurs aux plafonds sont 475 000. L’économie attendue est, en année pleine, de 123 millions

d’euros, mais le nouveau mode de calcul ne prendra effet qu’au 1er

juillet 2016, réduisant ce gain de

moitié cette année-là.


Les locataires de moins de 25 ans mis à contribution

Les salariés de moins de 25 ans qui bénéficient, l’année de leur embauche, d’un calcul favorable,

verront leur régime désormais aligné sur le droit commun. Cette simplification procure immédiatement

109 millions d’euros à l’Etat.

Des allocations arrondies à la baisse

Les petits ruisseaux font les grandes rivières : la règle d’arrondir les allocations logement à l’euro, en

oubliant les centimes, permet 20 millions d’euros d’économies supplémentaires.

Source : LeMonde.fr


Île-de-France : le logement au cœur du débat

des élections régionales

Le 30/09/2015

Quel sera le rôle de la région Île-de-France en matière de politique du logement ? (Crédits : Décideurs

en région) Les candidats aux élections régionales des deux principaux partis politiques ont détaillé

leurs propositions en faveur du logement, lors d'un colloque se tenant à la fédération française du

bâtiment.

Il y a quelques jours au siège de la fédération française du bâtiment (FFB), dans le très chic sud du

17ème arrondissement parisien, les lobbys de l'immobilier (FFB, fédération des promoteurs

immobiliers (FPI) et fédération national de l'immobilier (Fnaim)) se sont réunis afin d'évoquer la

politique du logement dans la métropole du Grand Paris. Eatient notamment présents les deux

principaux candidats à la présidence du conseil régional d'Île-de-France, Valérie Pecresse (LR) et

Claude Bartolone (PS), invités à exposer leurs propositions sur ce sujet.

Les intentions des deux candidats intéressent, car si l'Etat, les communes et les intercommunalités

possèdent les principales compétences en matière de logement, le conseil régional a aussi son mot à

dire. Son rôle a même été récemment renforcé dans la loi NOTRe, qui lui donne « la compétence pour

promouvoir (...) le soutien à l'accès au logement et à l'amélioration de l'habitat ». La région peut donc

concrètement venir en appui financier des communes - d'autant plus que celles-ci connaissent en ce


moment des difficultés financières, et participer à l'organisation d'un cadre règlementaire favorable à

la production de logements.

Identifier le foncier constructible

Devant un parterre de professionnels acquis à sa cause, Valérie Pécresse fut la première à détailler

son programme. Sur les sujets liés à l'urbanisme, elle a tout d'abord assuré vouloir préserver « l'esprit

village » des communes résidentielles franciliennes, tout en prônant le maintien « des espaces verts

et des forêts ».

D'où la nécessité d'identifier finement les réserves foncières sur le territoire francilien pour construire

davantage de logements.

Ainsi, la candidate Les Républicains assure qu'elle prendra la présidence de l'établissement public

foncier d'Ile-de-France si elle est élue. Plus précisément, Valérie Pécresse s'est engagée à mobiliser

les réserves foncières des lycées (elle a recensé 10 millions de mètres carrés de foncier non bâtis

autour des lycées) afin d'y construire 25.000 nouveaux logements pour les jeunes et notamment les

étudiants. Elle a aussi indiqué qu'il fallait construire au-dessus des 72 gares du Grand Paris, « ce qui

n'est pas prévu partout » déplore-t-elle.

Inciter les maires à construire

Claude Bartolone promet de son côté qu'il réformera la gouvernance du logement en Île-de-France en

créant une nouvelle instance dédiée spécifiquement au logement francilien, « un peu à la manière de

ce qui existe dans les transports avec le Syndicat des transports d'Île-de-France (Stif) », explique-t-il.

Celle-ci sera notamment motrice dans d'identification des réserves foncières, ainsi que dans la

planification des objectifs fixés en matière de construction de logement.

Les compétences en matière d'urbanisme des communes sont aussi au centre des débats.

Intransigeant, Claude Bartolone milite pour que les maires franciliens qui ne respecteront pas les

exigences fixées dans les documents d'urbanisme en matière de production de logements, se voient

retirer l'octroi des permis de construire. Valérie Pécresse se limite pour sa part à appeler à la

mobilisation des maires pour qu'ils construisent.

Des divergences sur les sujets sociaux

Du reste, s'il y avait un sujet de divergences à dégager, il concernerait clairement la vision sociale du

logement. Ainsi Valérie Pécresse souhaite casser les ghettos par une solution propre à la droite : si


elle est élue, la région ne cofinancera plus la construction de logements très sociaux dans les villes

comptant plus de 30 % de logements sociaux. En parallèle, elle soutiendra les classes moyennes à

devenir propriétaire - elle regrette la baisse du taux de propriétaires en Île-de-France de 50 % en 2007

à 47,5 % aujourd'hui - par la distribution d'un « prêt à taux zéro (PTZ) cumulable avec celui de l'Etat,

et qui sera accessible pour un achat dans le neuf comme dans l'ancien », propose-t-elle.

Claude Bartolone met pour sa part l'accent sur la location très sociale, sociale et intermédiaire, ainsi

que sur l'accession sociale à la propriété. Comme Valérie Pecresse, il propose une aide

complémentaire au PTZ de l'Etat, mais seulement dans les communes situées en zone A (386

communes d'Ile-de-France) pour accroître le nombre de primo-accédants. Enfin pour les jeunes, le

candidat PS souhaite élargir la caution locative étudiante - qui avait en quelque sorte remplacé la très

polémique garantie universelle des loyers promise par Cécile Duflot - à l'ensemble des jeunes de

moins de 30 ans.

Bref, si les programmes des deux candidats se rapprochent sur les sujets qui font consensus

(mobilisation du foncier, soutien aux primo-accédants, limitation de l'étalement urbain...), en revanche

les divergences idéologiques sur le terrain du logement social restent prégnantes. Le contexte est il

faut dire houleux : le ministre de la Ville Patrick Kanner a rendu vendredi une visite très médiatique à

la maire Les Républicains d'Ormesson-sur-Marne (Val-de-Marne), afin de dénoncer la part ridicule

d'1,7% de logements sociaux que compte la ville, pour rappeler aux maires leurs obligations en la

matière.

Source : LaTribune.fr


Immobilier : chute des ventes de terrains constructibles en Ile-de-France Le 01/10/2015

Les ventes de terrains constructibles en grande couronne résistent mieux qu’en petite couronne. - SIPA

La politique de mobilisation du foncier constructible en zone tendue est un échec. En petite

couronne parisienne, le nombre de terrains cédés a encore chuté de 17 % au premier semestre

2015.

C’est la Berezina. HLM et promoteurs se plaignant de la pénurie de foncier constructible, l’Etat n’a pas

ménagé ses efforts depuis deux ans pour mobiliser des terrains constructibles privés dans les zones

les plus tendues. Pour mémoire, il a notamment allégé la fiscalité sur la vente des terrains nus et vient

juste, le premier septembre, de créer une mission de mobilisation, confiée à Dominique Figeat,

président de l’Observatoire régional du foncier d’Ile-de-France (ORF).

Le point de conjoncture fait par l’ORF ce jeudi matin sonne donc comme un camouflet : le nombre de

terrains déclarés constructibles vendus au premier semestre 2015 a encore chuté de 17% en petite

couronne parisienne par rapport à la même période en 2014. C’est le plus important recul depuis

début 2009. La grande couronne étant plus dynamique, la baisse globale pour l’Ile-de-France (hors

Paris) ressort à 5%, avec 2.300 ventes. Ceci alors que 2014 était déjà une année de chute des

transactions, avec 6.900 ventes de terrains franciliens constructibles en 2014, soit –10% (les ventes

http://www.lesechos.fr/medias/2015/10/01/1161179_immobilier-chute-des-ventes-de-terrains-constructibles-en-ile-de-france-web-tete-021369929850.jpg


foncier nu constructible ou potentiellement constructible a chuté l’an dernier de 16% en petite

couronne et de 9 % en grande couronne).

La baisse des prix s’amorce

Il ne s’agit même pas d’un effet de rétention visant à faire se renchérir les terrains, puisqu’une baisse

des prix des terrains déjà déclarés constructibles s’amorce. « Les prix, qui résistaient encore en 2014,

baissent de 13% en petite couronne et de 9% en grande couronne, retrouvant les niveaux de 2006 »,

analyse l’ORF. Au deuxième trimestre 2015, le prix moyen – lui aussi identique à 2006, période

d’euphorie immobilière – ressortait à 227.000 euros en petite couronne, 146.800 euros en grande

couronne et 157.000 euros pour l’ensemble de l’Ile-de-France hors Paris.

Pourtant, dans le même temps, l’activité du marché des logements neufs a fortement rebondi, avec

13.400 logements mis en vente au premier semestre 2015 soit +22 %. Le marché est tiré par les

particuliers investissant en locatif Pinel (leur part dans les ventes nettes a bondi de 28 % en 2014 et

de 43 % au deuxième trimestre 2015). Conclusion de l’ORF : « Si les signes de reprise d’activité

devaient se confirmer, la question de l’offre foncière mobilisable pour la construction se posera avec

une acuité nouvelle »... En clair, les promoteurs n’ont pas fini de se plaindre de la pénurie de foncier.

Elle devrait logiquement s’accroître sur l’ensemble de cette année (on voit mal pourquoi la tendance

s’inverserait au second semestre), au risque de devenir un goulet d’étranglement menaçant la reprise

du marché des logements neufs.

Source : LesEchos.fr


Immobilier : la hausse des prix se confirme à Paris et dans sa banlieue Le 01/10/2015

Shutterstock

Les notaires de Paris-Ile-de-France confirment la tendance à une petite remontée des prix en

Ile-de-France sur trois mois, à fin juillet. L’activité s’inscrit également en hausse sur la période.

Un léger vent haussier souffle sur le marché francilien. Dans la droite ligne de leur point de

conjoncture du 10 septembre dernier, qui reflétait l’état du marché au deuxième trimestre 2015 , les

notaires de Paris-Ile-de-France confirment, dans leurs chiffres de juillet, la nouvelle tendance à la

remontée des prix de l’immobilier ancien francilien ainsi qu’à la bonne tenue de l’activité dans cette

région.

Retour au-dessus des 8.000 euros le m2

Dans la capitale, les prix sont ainsi repartis à la hausse : + 0,7 % en trois mois, à fin juillet (comparé à

février-avril 2015). Le prix de vente au mètre carré ressort à 7.980 euros en juillet 2015 (7.880

euros/m2 au 2e trimestre 2015). Toutefois, nuancent les notaires, « corrigé de l’effet de la

saisonnalité, qui accélère toujours la hausse pendant l’été », le prix de la pierre parisienne reste en

http://patrimoine.lesechos.fr/medias/2015/10/01/1161223_immobilier-la-hausse-des-prix-se-confirme-a-paris-et-dans-sa-banlieue-web-tete-021370283000.jpg


baisse de 0,2 %. La décélération des prix parisiens s’accentue mais elle demeure modérée. Sur un

an, les prix sont encore en diminution de 2,6 % (mai-juillet 2015 comparé à mai-juillet 2014). Reste

que les indicateurs avancés des notaires (projection de l’évolution des prix par l’analyse des

promesses de vente signées en juillet 2015, à échéance d’octobre) traduisent un retournement de la

tendance baissière. Les prix franchiraient à nouveau la barre des 8.000 euros le m2, à 8.090

euros/m2 en octobre, avant toutefois de s’infléchir à nouveau très légèrement en novembre à 8.060

euros le m2. Les notaires mettent ainsi en garde : « il serait prématuré de conclure à une inversion

durable de tendance concernant la variation des prix, les récentes évolutions étant encore irrégulières

et peu marquées. »

En petite et grande couronne, comme à Paris, le recul des prix des appartements anciens ralentit : -

2,4 % pour l’ensemble de l’Ile-de-France, sur un an, à fin juillet, à 5.270 euros le m2, en moyenne,

contre - 2,5 % sur un an, au 2e trimestre 2015. En trois mois, le prix des appartements a augmenté de

0,7 % et celui des maisons de 1,8 %. Mais là aussi, tempèrent les notaires, « la correction de la

saisonnalité (...) laisse persister une baisse de 0,2 % du prix des appartements et une progression de

0,4% pour les maisons en trois mois. » Au demeurant, « les avant-contrats prolongent ces évolutions

plutôt haussières pour l’automne 2015, au-delà de la traditionnelle hausse saisonnière en été. »

Côté activité, la reprise des ventes se poursuit. De mai à juillet 2015, 45.800 logements ont été

vendus en Ile-de-France, soit une progression de 23 % par rapport à la même période, il y a un an.

« La demande de logements s’est davantage portée sur les appartements que sur les maisons »,

précisent les notaires. Dans la période, les ventes d’appartements ont, en effet, crû de 27 % alors

qu’elles ont augmenté de 16 % pour les maisons. En revanche, modèrent-ils « les tous premiers

résultats pour le mois d’août viennent nuancer cette apparente reprise d’activité en Ile-de-France. »

Paris : les quartiers les moins chers ont quadruplé !

Pour peut-être mieux comprendre les évolutions actuelles des prix à Paris, les notaires ont scruté le

passé. En vingt ans, les prix de l’immobilier parisien ont flambé, passant d’un peu plus de 2.000 € le

m² en 1996 à plus de 8.000 € le m² en 2011 avant de diminuer légèrement depuis.

« Proportionnellement, relèvent les professionnels du notariat, les quartiers les plus populaires ont

davantage augmenté que les quartiers les plus huppés. Le quartier le moins cher voit son prix

quadrupler et le plus cher tripler ».

En 1996, détaillent-ils, il fallait débourser 2,6 fois plus dans le quartier le plus cher pour devenir

propriétaire que dans le quartier le moins cher. En 2001, l’écart atteint son maximum avec un prix 3,5


fois plus élevé pour le quartier le plus cher toujours par rapport au moins cher. Mais l’écart s’est

ensuite réduit entre 2,2 et 2,5.

« Au final, concluent les notaires, il semble que dans les quartiers les plus chers, les prix ont atteint

une sorte de plafond et qu’ils ne peuvent pas s’y maintenir. A l’inverse, dans les quartiers les moins

chers, la pression des acheteurs cherchant à rejoindre la capitale empêche une diminution des prix :

le quartier le moins cher est resté à 6.000 € le m² depuis quatre ans. Le resserrement des prix se fait

donc par une diminution des prix des secteurs les plus coûteux ».

Source : LesEchos.fr


Aides au logement des étudiants : où trouver des économies ?

Le 01/10/2015

Faut-il baisser les APL pour les étudiants ? (Crédits : Camille Stromboni)

Le gouvernement ne prévoit pas, a priori, de raboter les aides aux logements des étudiants en 2016.

Pourtant des propositions visant à les réduire émanent des parlementaires, de la Cour des comptes et

maintenant du think tank Terra Nova.

Faut-il réformer les aides personnelles aux logements dédiées aux étudiants ? Celles-ci coûtent un

peu plus de 1,6 milliard d'euros par an à l'Etat, sur un total d'un peu moins de 18 milliards d'euros

d'aides personnelles au logement (APL). Mais jouer sur les aides aux étudiants est un sujet

éminemment sensible, celles-ci jouant un rôle social qui n'est plus à démontrer.

C'est d'ailleurs certainement pour cela que le gouvernement a apparemment décidé d'exclure les

étudiants du rabotage des aides au logement annoncé ce mercredi dans le cadre de la présentation

du Budget 2016. En outre, s'il avait annoncé réduire au moins en partie les APL pour les étudiants,

l'exécutif aurait certainement fait face à des mouvements sociaux gênants à un an du lancement de la

campagne présidentielle.

Moduler en fonction des revenus ?


Pourtant, un certain nombre d'experts (élus, hauts fonctionnaires, groupes de réflexion) ont déjà

réfléchi à différents moyens de réduire les soutiens financiers de l'Etat aux étudiants. Un rapport d'un

groupe parlementaire présidé par le député PS François Pupponi avait proposé en mai dernier de

mieux cibler les aides vers les étudiants qui en ont le plus besoin.

Les parlementaires proposaient de moduler les APL en fonction des revenus des parents et de

l'éloignement géographique, tout en intégrant une notion de rupture familiale. Car des enfants

étudiants issus de famille aisés peuvent jusqu'ici percevoir des APL puisqu'il ne leur est tout

simplement pas demandé de communiquer la situation financière de leurs parents.

Faire un choix entre APL et avantage fiscal

La proposition parlementaire allait donc plus loin que ce qui a finalement été acté dans le projet de loi

de finances 2016. De son côté, la Cour des comptes préconise un autre dispositif d'économies. Les

magistrats de la rue de Cambon souhaitent interdire le cumul de la perception d'une aide au logement

pour un étudiant et le bénéfice d'une demi-part fiscale supplémentaire pour ses parents. Une question

de justice fiscale. C'est aussi cette stratégie que propose le think tank Terra Nova, proche du parti

socialiste, dans une étude publiée mercredi et intitulée « faire du logement une stratégie

universitaire ».

L'APL plus intéressante

Selon Terra Nova, le choix final de l'étudiant et de ses parents ira le plus souvent vers l'APL car des

deux options proposées, elle est la plus intéressante : l'aide au logement s'élève en moyenne à 200

euros par mois, alors que le gain lié à une demi part fiscal est plafonné à 1500 euros par an, soit 125

euros par mois.

Un tel dispositif pourrait permettre de dégager 250 millions d'euros par an, selon Terra Nova. Ces

sommes pourraient être allouées pour moitié « au système de bourses pour les étudiants issus des

classes moyennes », propose Alain Weber, l'un des auteurs de l'étude de Terra Nova. Et pour l'autre

moitié, vers la construction de résidences sociales pour étudiants qui pourrait s'intégrer dans un plan

de construction de 100.000 nouvelles résidences sociales dédiées aux étudiants entre 2018 et 2022,

prône l'organisme dirigé par Thierry Pech.

Faire baisser les loyers ?

Du reste, si l'objectif voulu de ces mesures est de rendre le poids du logement dans le budget des

étudiants soutenable, pourquoi alors ne pas soutenir des dispositifs limitant la hausse des loyers, ou


bien les réduisant ? Cette question est d'actualité puisque le débat sur l'extension de l'encadrement

des loyers à d'autres villes que Paris intramuros fait rage. Martine Aubry (PS) souhaite notamment

faire appliquer le dispositif dans sa ville de Lille.

Sur ce sujet, Terra Nova est l'un des rares organismes à encore soutenir la version initialement votée

en mars 2014 du dispositif encadrant les loyers dans la loi Alur, et qui a été détricoté en août dernier

par le gouvernement de Manuel Valls. Le think tank milite ainsi pour une extension du dispositif aux

28 grandes zones urbaines initialement déterminées. Et dont les premiers bénéficiaires seraient de

facto les étudiants.

Source : La Tribune.fr


Comment calculer vos frais de notaire pour un achat immobilier

Le 01/10/2015

Lors d'un achat immobilier, l'acquéreur doit s'acquitter des frais de notaire. Voici comment

calculer ces frais et les astuces pour en limiter le montant.

Les frais de notaires recouvrent la rémunération des notaires et les taxes versées au Trésor public. (c)

Afp

En France, chaque vente d'un bien immobilier doit passer devant les notaires. L'enregistrement de la

transaction génère des frais et des taxes, qu'on regroupe sous le terme de "frais de notaire".

Challenges vous aide à calculer ces frais et vous dévoile quelques astuces pour les faire baisser.

Le principe des frais de notaire

La vente d'un bien immobilier entraîne des frais de notaire. Ces frais sont à la charge de l'acheteur,

comme le rappelle l'article 1593 du code civil. Ces frais regroupent la rémunération des notaires et les

taxes applicables à la transaction (voir plus bas). Le notaire est en effet le garant de la collecte de ces

droits pour le compte du Trésor public. Il veille également à l'enregistrement de la transaction au

cadastre et vérifie les droits du propriétaire sur son bien.


Calculer ses frais de notaire

Si vous souhaitez simuler vos frais de notaire, il faut prendre en compte les frais suivants :

La rémunération du notaire (voir plus bas)

Les débours : ils correspondent à l'argent que le notaire doit payer à des tiers auxquels il fait

appel (comme le syndic de copropriété ou un géomètre-expert)

Les taxes versées au Trésor public (voir ci-dessous)

Tout compris, les frais de notaire représentent de 7 à 7,7% du prix de vente d'un bien ancien.

De nombreux simulateurs en ligne existent, en particulier celui du site officiel des notaires, qui calcule

les frais en fonction du type de bien immobilier concerné, du département et même du type d'emprunt.

Que touche vraiment le notaire ?

La rémunération du notaire ne représente qu'une petite partie (moins de 20%) de ce que l'on appelle

les frais de notaire. Sa rémunération se décompose en une partie fixe et une partie variable.

D'un côté, il y a les émoluments proportionnels, fixés par le décret du 8 mars 1978. Cette part

variable de la rémunération du notaire va dépendre du prix de vente, auquel s'applique un taux

dégressif. Le barème, modifié par le décret du 17 février 2011, est le suivant :

De 0 à 6.500 euros : le notaire touche 4% du prix de vente

De 6.501 euros à 17.000 euros : 1,65%

De 17.001 euros à 60.000 euros : 1,10%

Au-delà de 60.000 euros : 0,825%

Concrètement, sur un bien acheté 100.000 euros, le notaire percevra des émoluments proportionnels

de : (6.500 X 4%) + (10.500 X 1,65%) + (43.000 X 1,10%) + (40.000 euros X 0,825%) = 1.236,25

euros HT.

Il convient ensuite d'y ajouter une TVA à 20%, ce qui donne 1.483,5 euros, arrondis à 1.484 euros.

Soit dans cet exemple un peu moins de 1,5% du prix de vente. Proportionnellement, ces émoluments

diminuent donc avec le prix de vente. Par exemple, ils tombent à moins de 1% du prix de vente pour

un bien vendu plus de 200.000 euros.


De l'autre côté, il y a les émoluments fixes. Ils sont eux aussi définis par le décret du 8 mars 1978. A

chaque acte correspond un certain nombre d'unités de valeur, dont la valeur est actuellement fixée à

3,90 euros HT (il faut y ajouter 20% de TVA). Par exemple, la demande des documents cadastraux

est tarifée à 3 unités de valeur, soit 11,70 euros HT.

Dans le cadre d'une vente d'un bien ancien sans emprunt et sans négociation via le notaire, ces

émoluments fixes et les différents débours (recherche des pièces administratives, appel à un

géomètre-expert, …) représentent environ 800 euros.

En outre, le notaire peut toucher des émoluments de négociation s'il avait reçu un mandat de vente

pour le bien en question ou des émoluments de transaction si le notaire avait mis en relation

l'acheteur et le vendeur.

Les taux de taxation par département

Les taxes versées vont dépendre de la nature du bien.

1. Taxes sur un logement ancien

L'acquéreur va devoir s'acquitter des droits d'enregistrement suivants :

Droits de mutation qui reviennent aux départements : de 3,8 à 4,5% du prix de vente (voir plus

bas)

Taxe communale : 1,20%

Frais d'assiette : 0,09% du prix de vente (ou 2,5% de la taxe départementale)

Soit, au total, de 5,09% à 5,79% du prix de vente.

La loi de finances 2014 a autorisé les départements à relever les droits de mutation à titre onéreux

(DMTO), qui comprennent la taxe sur la publicité foncière et les droits d'enregistrement, de 3,8 à 4,5%

du prix de vente. L'écrasante majorité des départements ont décidé de les faire passer à 4,5%.

Voici les départements qui sont restés à un taux de 3,5% :

Indre (36)

Isère (38)

Loire-Atlantique (44)

Mayenne (53)


Morbihan (56)

Paris (75)

Yvelines (78)

Martinique (972)

Guyane (973)

Mayotte (976)

Les notaires tiennent à jour sur cette page une liste des départements ayant décidé ou non une

hausse du taux des droits de mutation depuis 2014.

2. Taxes dans le cadre de l'achat d'un logement neuf

Les logements qui n'ont jamais été habités ou qui sont vendus pour la première fois dans les 5 ans

suivant leur achèvement sont considérés comme neufs. Attention, cela ne s'applique qu'aux biens

achetés par un particulier à un promoteur en VEFA (vente en état futur d'achèvement). Les maisons

individuelles que les vendeurs ont fait construire ne sont pas concernées.

Un acheteur devra payer dans ce cas :

Une TVA de 20% sur le prix de vente

Une taxe de publicité foncière de 0,715%

Comment limiter les frais de notaire

1. Exclure les frais d'agence de la base taxable :

Les acheteurs qui sont passés par un professionnel de l'immobilier ont tout intérêt à s'acquitter des

frais d'agence en les mentionnant clairement sur le compromis de vente. Car les différentes taxes ne

s'appliquent qu'au prix de vente net du bien immobilier et à lui seul. Les acheteurs peuvent donc

déduire les frais d'agence de la base taxable. A la clé, plus de 1.000 euros de gagné pour un bien de

300.000 euros.

2. Acheter le mobilier à part :

Cette technique est moins connue mais elle repose sur le même principe. Comme pour les frais

d'agence, il s'agit de sortir une partie de la transaction de la base taxable. En effet, les frais de notaire

ne s'appliquent pas sur les meubles laissés par l'ancien propriétaire. Il suffit de mentionner

séparément dans le compromis de vente les achats de meubles meublants (cuisine équipée,


électroménager, salle de bain, …). Attention toutefois à ne pas surestimer le prix de ces meubles. Si

le fisc conteste l'estimation des biens, il vous demandera les factures et le coefficient de vétusté que

vous avez appliqué. Il faut donc rester raisonnable (3 à 5% du prix au maximum).

Source : Challenges.fr


Combien rapporte un appartement loué à Paris

Le 04/40/2015

INFOGRAPHIE - En s’appuyant sur les montants retenus pour l’encadrement des loyers, les

rendements bruts moyens s’étalent de 1,9% à 5,1% dans la capitale. Les petites surfaces et les

quartiers bon marché sont les plus rentables.

A Paris, les rendements locatifs bruts démarrent à un très faible 1,9% et peuvent se hisser jusqu’à un

respectable 5,1%. Ensuite, tout est question de fiscalité, de coût d’entretien et de charges de ces

propriété pour que chacun puisse déterminer son rendement net, souvent bien plus faible. Pour

obtenir ce résultat, le site Internet Paris Estimation s’est appuyé sur les prix d’achat des logements

(les tarifs calculés par les notaires sur les 12 derniers mois) rapporté au revenu que l’on peut en tirer

dans le cadre de l’encadrement des loyers: le «loyer de référence majoré» précisé pour chaque

quartier (la seule valeur retenue concerne les immeubles datant d’avant 1946, de loin les plus

courants dans la capitale).

Comme on pouvait s’y attendre, avec des loyers plafonnés ce sont les logements les moins chers qui

rapportent proportionnellement le plus. Par type de logement, les studios parisiens rapportent ainsi en

moyenne 3,8% brut quand les 4 pièces et plus doivent se contententer de 3%. La moyenne, quant à

elle, s’affiche à 3,3%.


Piètres performances pour les beaux quartiers

Plus encore que la taille du logement, c’est sa situation qui va faire la différence. Ainsi, les quartiers

les plus recherchés et donc les plus coûteux affichent de piètres performances. C’est pourquoi la

lanterne rouge de ce classement est détenue par les grands logements (4 pièces et plus) du quartier

Notre-Dame (4e arrondissement). A l’inverse, le quartier de la Goutte d’or, dans le 18e

arrondissement, tire bien son épingle du jeu avec des studios qui y rapportent 5,1%, talonnés par les

petites surfaces du quartier de la Chapelle (18e) ou de celui d’Amérique (19e).

Globalement, le site Paris Estimation relève que le rendement baisse de 0.3% tous les 1000€/m²

environ et que c’est le nord-est parisien qui est le plus rentable. Il relève aussi quà budget équivalent,

certains quartiers se montrent bien plus intéressants que d’autres. Ainsi, à 7000€/m² mieux vaut

investir à Belleville ou Epinettes qu’à Charonne ou au Père-Lachaise. A 9000€/m² le secteur de la

place Vendôme ou de Madeleine s’annoncent plus alléchants que Necker ou Grenelle. Et à

11.000€/m², il vaudrait mieux opter pour l’école militaire que pour Saint-Paul.

Source : LeFigaro.fr


LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE

Décorer sa salle Le 30/09/15

Une multitude de paramètres doivent être pris en compte quand on choisit de créer ou de refaire son

restaurant.

Pierre Canot revisite la brasserie traditionnelle, comme aux Grandes

Marches à Paris.

La décoration d'une salle de restaurant ne s'improvise pas. Elle doit être mûrement réfléchie par son

exploitant. La réflexion doit porter sur l'ensemble du restaurant, de l'assiette à la carte. Certes, le

restaurateur peut s'inspirer du style adopté par des confrères proposant le même type de prestation

que la sienne (pizzeria, american'diners, asiatique, etc.). En allant dans ce type d'endroit, le client y

trouvera une identité qui le rassure.

Mais en s'affranchissant des thématiques habituelles, le restaurateur réalisera un lieu qui

correspondra à sa propre identité. Le client découvrira alors une ambiance et un décor originaux.

Pour de nombreux étoilés, l'épure est de mise, pour s'apparenter à la cuisine du chef. Les nappages


laissent la place à des plateaux de table en bois polis ou en pierre. Les arts de la table sont

concordance avec une vaisselle et des accessoires revisités.

Pour certains clients urbains, l'ambiance cosy des bistros chics et modernes reste un atout indéniable.

Pour d'autres, ce sera la convivialité dans les espaces de restauration rapide où le tabouret et la table

haute s'imposent.

Le décor peut aller de pair avec la géographie : le bord de mer avec ses terrasses et parasols, la

montagne avec l'esprit chalet et la chaleur du bois ou encore la campagne avec l'auberge plutôt

rustique agrémentée de son feu de bois. Naturellement, ces ambiances peuvent se recréer en ville,

mais le charme et le dépaysement ne seront pas toujours présents.

Le choix des couleurs doit s'harmoniser avec l'ambiance. Des couleurs vives pour des thématiques

toniques, joyeuses, et des couleurs douces pour une atmosphère plus zen. Les murs et plafonds

peuvent être recouverts de revêtements textiles spécifiques atténuant considérablement les nuisances

sonores.

Mais attention, le résultat n'est pas toujours à la hauteur : gare aux fautes de goût et aux erreurs

d'organisation. Il en faut peu pour ruiner tous ses efforts comme la couleur d'un nappage discordant

ou pire, le congélateur que l'on rajoute dans la salle parce que c'est pratique.

Pour Edmond Garnier (DCA-Designer à Marseille), "un restaurant ou une brasserie, c'est comme une

personne vivante : il respire, il consomme de l'énergie, il évacue de l'eau, des déchets… La rentabilité

d'un lieu passe par un design ergonomique. Le tout dans le respect absolu des règles de l'art -

sécurité et accessibilité - et en phase avec l'état d'esprit et le budget du client... Il faut du cachet, de la

charge émotive à l'intérieur pour faire rêver les hommes et femmes qui viennent passer un moment de

détente".

Le recours à des architectes décorateurs ou des designers qui maîtrisent les règles techniques peut

se révéler une option efficace. Ces professionnels ne proposent pas uniquement des idées dans l'air

du temps. Après plusieurs entretiens, études des lieux, du type de cuisine réalisée, ils vous offriront

des solutions adaptées à l'établissement. Ainsi, Pierre Canot revisite des brasseries traditionnelles en

les remettant au goût du jour. L'espace est redessiné, les éclairages modifiés sans pour autant perdre

'l'esprit brasserie'. Autre grand nom, Philippe Starck, modernise la décoration de restaurants d'hôtels


prestigieux mais a aussi créé un style cantine pour Ma Cocotte, aux puces de Saint-Ouen. Maxime

Faure (Groupe Idoine) conçoit lui des espaces ludiques, contemporains et généralement très

lumineux.

Pour offrir à ses clients le petit plus qui fera la différence, le restaurateur a de nombreuses options à

sa disposition. Mais il ne doit surtout pas négliger le confort des clients et bien réfléchir à ce que son

organisation permette un service fluide.

Source : L’hotellerie-restauration.fr


Peut-on céder un bail commercial à différents

preneurs successifs ? Le 01/10/2015

Bail commercial - article 11 de la loi du 30 avril 1951– Cassation cass 28 janvier 2005 – faillite du preneur – obligation solidaire – fin de bail – résolution unilatérale – cession de bail – preneurs successifs

La cession de bail est assimilable à une cession de créance, c’est-à-dire une opération par laquelle le « cédant » cède au « cessionnaire », les droits (et non les obligations) tirés du bail.

L'article I, alinéa 1er

de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, dispose qu'en cas de cession portant sur l'intégralité des droits du locataire principal, le cessionnaire devient le locataire direct du bailleur.

Lorsqu’un bail commercial est cédé à différents preneurs successifs, le cédant et les cessionnaires suivants sont tous tenus solidairement des dettes issues du bail initial. Ainsi, lorsque le dernier cessionnaire est en défaut de paiement, suite à une faillite, les cédants seront tenus solidairement aux arriérés de loyers courant jusqu’à la fin du bail initial, quelle que soit la façon par laquelle il est mis fin à celui-ci.

Source: .actualitesdroitbelge.be


La mode "food truck" arrive dans les

restaurants scolaires

Le 01/10/2015

Après un test concluant réalisé dans 300 restaurants d'entreprise par Eurest, Scolarest, la marque de

restauration scolaire de Compass Group reprend l'idée et va proposer cette fois l'expérience

« foodtruck » dans les restaurants scolaires. Pendant une semaine au mois d'octobre, les jeunes

convives des établissements Scolarest verront leur restaurant relooké à la mode de rue où leur seront

proposées des recettes empreintes de saveurs du monde.



Révolutionnez vos cartes et présentations de

menus

Le 02/10/2015

Pouvant être de véritables leviers de chiffre d'affaires, les supports de présentation de l'offre des

restaurants doivent parvenir à capter l'attention de leur clientèle et à la séduire.

© Thinkstock

La bistronomie, qui s'est totalement décomplexée des codes de la gastronomie, penche vers une

tendance où la carte n'a plus une place prépondérante au sein du service.

Outils de vente primordiaux pour le restaurateur, les cartes et menus boards méritent une réflexion et

un soin particulier pour leur élaboration.

C'est justement en séduisant le client, qu'un établissement de restauration peut le fidéliser. La carte,

doit ainsi lui réserver quelques surprises et susciter son intérêt pour faire fonctionner le bouche à

oreille, faire parler du restaurant et se démarquer de la concurrence.


Les cartes disparaissent

Néanmoins, on observe qu'une véritable révolution est en marche en ce qui concerne la présentation

de l'offre produit au sein des restaurants. La bistronomie, qui s'est totalement décomplexée des codes

de la gastronomie, penche vers une tendance où la carte n'a plus une place prépondérante au

sein du service. Le produit est star et c'est lui qui est mis en valeur dans le restaurant. Dans

certains restaurants, on laisse même le choix au client de regarder les intitulés des plats au début du

repas, ou d'en garder la surprise. Les cartes disparaissent donc progressivement.

Présenter ses produits

De son côté, la vente au comptoir montre davantage ses produits : c'est parce que le client les voit

qu'il aura envie de les acheter. Les modèles traditionnels de menus boards disparaissent également

au profit de nouvelles enseignes, mixant les modes de distribution et présentant les plats autrement.

L'approche produit au sein de l'expérience client est donc complètement modifiée.

"La carte d'un restaurant, le menu board ou la PLV, après avoir été des instruments commerciaux sont

désormais des outils de communication et d'information indispensables auprès de consommateurs de

plus en plus attentifs aux produits", analyse Bernard Boutboul.

Dans cette nouvelle étude de la collection Boîte à Outils, Gira Conseil dresse les grands principes

de la présentation de l'offre produit. Quels sont les messages que le restaurateur doit faire passer au

client ? Quelle doit être la forme de la carte ou du menu board ? Comment être certain que les prix de

la carte correspondent aux attentes de la clientèle ? Toutes ces questions fréquentes trouvent

réponse dans ce cahier de tendances. Enfin, Gira Conseil met en lumière quelques astuces et

innovations de la carte, pour se démarquer de la concurrence, susciter l'envie chez le client et lui

procurer de l'émotion.



A propos de Kylia

KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1

er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.

Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier

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Business

La revue de presse de la semaine du 28 septembre au 4 octobre 2015