S49 revue de presse kylia - semaine du 28 novembre au 4 décembre 2016

La revue de Presse KYLIA 1

LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 28 novembre au 4 décembre 2016

LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL

Les loyers progressent plus vite que l’inflation

Le 28/11/2016

L’activité a repris sur le marché locatif selon Clameur : les locataires déménagent plus qu’avant.

(WITT/SIPA)

L’activité a repris sur le marché locatif selon Clameur : les locataires déménagent plus

qu’avant.

Si vous êtes sur le point de déménager pour louer un nouveau logement, attention : depuis le début

de l’année, les loyers ont augmenté de 1 % en 10 mois, contre un recul de 1,1 % l’an dernier sur la

même période de janvier à octobre selon l’Observatoire Clameur. Soit un niveau supérieur au rythme

de progression de l’inflation, qui selon l’Insee a progressé de 0,4 % sur un an. Toutefois, "si on se

limite aux 20 premières villes par le nombre des habitants, dans 25 % d’entre elles les loyers baissent

ou ne progressent que très lentement et moins vite que l’inflation", précise l’Observatoire Clameur.

Dans ces villes de plus de 146 000 habitants, la plus forte hausse des loyers est constatée au Mans,

avec + 3,2 % (9,5 €/m²), puis Nice avec + 2,3 % (15,8 €/m²) et Rennes avec + 2 % (12,5 €/m²). A

Paris, les loyers ont progressé de 1 % à fin novembre 2016, pile dans la moyenne, mais la ville affiche


toujours le plus haut niveau de loyers à 25,2 €/m². La progression des loyers est restée inférieure à 1

% à Grenoble, Angers, Toulon, Nîmes, Strasbourg, Dijon, Toulouse, Nantes et Saint-Etienne. Les

loyers de marché ont même reculé de – 1,9 % à Reims (11,9 €/m²).

L’évolution des loyers varie fortement selon la taille des logements : les loyers des studios et 1-pièce

(21,8 % du marché) augmentent comme la moyenne du marché. En revanche, les loyers des 3-pièces

(26,7 % du marché), avec + 0,6 %, et ceux des 4-pièces (12 % du marché), avec + 0,7 %, progressent

toujours moins rapidement que l’ensemble du marché. Enfin, les loyers des 2-pièces (33,7 % du

marché) et ceux des 5-pièces et plus (5,8 % du marché) augmentent plus rapidement que l’ensemble

du marché, avec respectivement + 1.3 % et + 1.4 %, en glissement annuel.

Mais surtout, les locataires n’ont pas hésité à déménager ces derniers mois : "Le taux de mobilité

s’établit maintenant à 33 %, nettement au-dessus de sa moyenne de longue période qui s’élève à

28,7 % depuis 1998, donc à un niveau très largement supérieur à celui des années récentes". La

mobilité s’est alors établie à son plus haut niveau depuis 1998. Elle a atteint 46,7 % en Bretagne, 46,2

% en Poitou-Charentes et 44 % dans les Pays de la Loire, contre 25,5 % en Ile-de-France. Depuis le

début de l’année, l’activité du marché locatif privé a progressé de + 8.9 % sur les dix premiers mois de

2016, en glissement annuel, après + 11,4 % en 2015.

Source : nouvelobs.com


Immobilier : les prix en hausse dans 82 % des

grandes villes

Le 28/11/2016

La valeur des appartements a augmenté en un an dans la plupart des grandes villes françaises.

Les prix des contrats signés dans l’immobilier ont augmenté dans 82 % des villes françaises depuis un an.


La valeur des appartements a augmenté dans la plupart des grandes villes françaises. Les plus

fortes hausses de ces douze derniers mois ont été constatées à Metz, Nîmes et Bordeaux,

relève le baromètre LPI-SeLoger.

La hausse est presque générale. Les prix des contrats signés dans l'immobilier ont augmenté dans

82 % des villes françaises de plus de 150.000 habitants depuis un an, à la faveur notamment d'une

hausse de la demande, selon le dernier baromètre LPI-SeLoger publié le 28 novembre. Les plus

fortes revalorisations ont été constatées dans les agglomérations de Metz, Nîmes et Bordeaux.

Forte hausse dans les grandes villes

Pour certaines agglomérations, la hausse sur un an atteint presque les 10 %. A Metz, les prix ont

progressé de 9,8 %, avec un prix par m2 signé de 2.192 euros, grâce à un rebond de la demande. « Il

y a une remontée générale des prix depuis un an et certaines villes, dynamiques ou en baisse ces

dernières années, en profitent plus que d'autres », explique Michel Mouillart, responsable du

baromètre LPI-SeLoger.

Profitant de la même dynamique, Nîmes affiche une progression de 9,6 % à 1.894 euros par m2. Du

côté de la gironde, Bordeaux prend 8,5 % sur un an, avec un prix moyen au m2 de 3.654 euros.

Derrière le peloton de tête, se trouvent également Limoges, (+ 7,5 %), Mulhouse (+ 6,4 %),

Strasbourg (+ 5,5 %) et Reims (+ 5,4 %). Parmi les très grandes villes, Paris progresse de 2,3 % à

8.543 euros par m2 et Lyon (+ 3,7 %) à 4.001 euros par m2. « Les plus grandes villes sont toujours

portées par une bonne dynamique », confirme Michel Mouillart.

Le Havre, Perpignan et Besançon encore en baisse

La situation est cependant beaucoup plus compliquée pour certaines communes, selon le baromètre.

Dans la cité portuaire du Havre, les prix signés ont reculé de 7,3 % à 1.892 euros par m2. « Les

grèves de l'été ont durement frappé la ville. La demande s'est contractée », explique Michel Mouillart.

Mille kilomètres plus au sud, dans la ville de Perpignan, les prix signés, faute de demandes

suffisantes, ont également reculé (- 6 % à 1.540 euros). A Besançon, les prix ont aussi chuté (-

4,4 %), avec un m2 d'une valeur moyenne de 1.916 euros.

Source : lesechos.fr


Prix de l'immobilier francilien : le rebond

confirmé

Le 28/11/2016

L'activité du marché de l'immobilier ancien en Ile-de-France est « incontestablement mieux orientée »,

estime la Chambre des notaires Paris-Ile-de-France dans son dernier point de conjoncture. Elle reste

néanmoins « fragile et très dépendante du niveau des taux d'intérêts dont les évolutions pourraient

devenir prochainement un peu moins favorables ».

En région parisienne, les ventes de logements anciens ont progressé de 10 % au cours des neuf

premiers mois de l'année 2016 par rapport à la période équivalente de 2015. Les notaires constatent

que « le retour de la demande a fini par inverser la tendance légèrement baissière des prix observée

depuis 4 ans ». Encore modérées en début d'année et d'abord concentrées à Paris, les hausses de

prix se sont accentuées et étendues au troisième trimestre. Sur un an, la progression du prix moyen

au mètre carré est de 2,6 % en Ile-de-France (5 440 € / m2). Elle est de 3,6 % dans Paris (8 300 € /

m2), de 2,2 % dans la Petite Couronne et de 1,1 % en Grande Couronne. Les notaires s'attendent à

une confirmation du mouvement haussier d'ici la fin de l'année : + 6 % à Paris et de + 2,5 à + 5 % en

Couronne.

Source : efl.fr


Immobilier : impact limité du Grand Paris

Express sur les prix

Le 28/11/2016

L'impact du Grand Paris Express, le métro automatique, ne se fait pas encore sentir sur le prix de

l'immobilier. La mise en service de cet équipement est encore trop lointaine.

Le Grand Paris Express, le métro automatique qui ceinturera la capitale à l’horizon 2030, ne dope pas

les prix de l’immobilier ! C’est le constat dressé par l’Observatoire régional du foncier (ORF) qui a

comparé le prix des ventes de logements effectuées en 2015 dans un rayon de 800 m autour des

gares avec celui du territoire où est implantée la gare. L’ORF s’est appuyé sur la base Bien des

notaires d’Ile-de-France qui recense les transactions de logements dans l’ancien.

Aucun impact sur les prix. Dans les trois quarts des 71 gares étudiées, il n’y a eu aucun effet sur les

prix. Cette conclusion ne surprend pas outre mesure Marie-Antoinette Basciani Funestre, déléguée de

l’Etat à l’Observatoire régional du foncier. « Les acquéreurs anticipent rarement l’arrivée

d’infrastructures de transport lors de leurs projets immobiliers. Tant que ces équipements ne sont pas

là, ils n’y croient pas ! »


Des quartiers mieux valorisés que d’autres. Si l’arrivée du GPE ne s’est pas encore traduite par

une inflation des prix de l’immobilier, certains secteurs sont clairement plus valorisés que d’autres.

Vingt et un quartiers des futures gares affichent en effet un prix moyen supérieur à celui de la

commune ou des communes où cette infrastructure est implantée, des écarts compris entre 6 et près

de 22%. Pourquoi ? Tout simplement car 75% d’entre eux bénéficient déjà d’une connexion

importante au réseau de transport en commun ferré qui accueillera ultérieurement le métro

automatique. C’est le cas notamment de Massy, une commune de l’Essonne qui possède avec

Massy-Palaiseau (ligne 18) une gare TGV, connectée au RER B et C, où les logements se sont

vendus à un prix moyen supérieur de 21,9% en 2015 à celui de la commune, soit entre 3.000 et

5.000 € le m². Même phénomène à Bécon-les-Bruyères (ligne 15 ouest), une gare située à

Courbevoie (92), desservant la capitale en moins de 10 minutes, où les appartements se sont vendus

à un prix moyen supérieur de 6,4% à celui de la commune, 5.000 à 7.000 € le m². Bécon est d’ailleurs

le quartier le plus recherché de la commune car il offre un large choix de commerces aux habitants

sans oublier la proximité du parc.

Un grand choix de transports. Les gares multimodales sont également synonymes d’une meilleure

valorisation pour les propriétaires de logements. Exemple : La Défense (ligne 15 ouest), une gare

desservie par une ligne de tramway, un métro et une liaison ferrée. Dans ce quartier situé sur les

communes des Hauts-de-Seine de Puteaux, Nanterre et Courbevoie, les biens se vendent à un prix

moyen plus élevé de 7,1% par rapport au prix moyen constaté sur les autres communes, 5.000 à

7.000 € le m².

Des opérations d’aménagement dans le quartier. D’autres secteurs connaissent eux aussi une

valorisation des ventes sans pour autant accueillir une gare. A l’image de Villejuif ou du Kremlin-

Bicêtre, ces quartiers sont équipés d’une ligne de métro. « L’effet gare commence à se faire sentir

dans ces secteurs où les communes ont engagé des travaux d’aménagement importants », explique

Marie-Antoinette Basciani Funestre. « Le marché immobilier bénéficie de cette dynamique urbaine. »

Aux abords de la future station Villejuif-Louis-Aragon, les logements se sont vendus à un prix moyen

6% plus élevé que le prix moyen de la commune. Le quartier de la gare de Villefuif est en effet en

pleine renaissance depuis plusieurs années avec la construction de nombreux programmes de

logements et l’ouverture de commerces.

Un quartier dépourvu de transports. Inversement, dans 32 quartiers, le prix moyen des transactions

est inférieur de 9 à 35% au prix moyen enregistré dans la commune. Plusieurs facteurs peuvent

expliquer cette évolution. Ces quartiers, choisis pour accueillir à terme une gare du GPE, sont

dépourvus pour le moment d’une gare ou d’une station de métro. Un manque d’attractivité qui tire le

prix des logements vers le bas. C’est le cas par exemple de Vitry Centre (ligne 15 sud), une commune


du Val-de-Marne où le prix moyen est inférieur de 15% au prix moyen constaté dans la commune.

Même cas de figure à Chevilly-Trois-Communes (ligne 14) où le prix moyen est inférieur de 24,4%, au

prix pratiqué dans la commune.

Un secteur jugé peu attractif. Cette moins-value peut être aussi induite par l’image du quartier,

jugée peu attractive par les acquéreurs alors qu’une station de métro dessert pourtant le secteur. A la

clé des prix faibles qui ne sont pas valorisés par la perspective d’une meilleure desserte apportée par

le GPE. C’est le cas des Agnettes (ligne 15 ouest), un quartier de Gennevilliers (92) qui affiche un prix

moyen inférieur de 12,5% à celui de la commune.

Les cinq marchés immobiliers les plus actifs autour des gares en 2015 dont les prix sont

supérieurs à ceux de la commune

Commune Nombre de

ventes Prix moyen

Ecart constaté par rapport au prix moyen pratiqué sur

la commune ou les communes environnantes

Maison-

Blanche-XIII 485

5 000 à 7

000 € le m² + 8,4%

Bécon-les-

Bruyères 411

5 000 à 7

000 € le m² + 6,4%

Arcueil-

Cachan 283

5 000 à 7

000 € le m² + 9,3%

La Défense 233 5 000 à 7

000 € le m² + 7,1%

Chelles 168 3 000 à 5

000 € le m² + 12,6%

Source : pap.fr


Immobilier : la bonne santé du marché de la

location

Le 29/11/2016

Sur les dix premiers mois de 2016, le nombre de baux conclus en France a augmenté de 8,9 %. Le

montant des loyers repart à la hausse, avec une augmentation moyenne de 1 %.

Le marché de l’immobilier se porte relativement bien en France. N’en déplaise aux nombreux

opposants à la loi ALUR (accès au logement et urbanisme rénové, du 24 mars 2014),

notamment des professionnels de l’immobilier, qui prédisaient que celle-ci, qui a notamment

institué de nouvelles relations entre propriétaires et locataires, allait bloquer le marché. Les

ventes, à 850 000 transactions attendues cette année, battent des records, portées par des

taux de crédit encore faibles. Et le marché locatif privé n’est pas en reste : il n’a jamais été

aussi dynamique.

Selon la banque de données Clameur, qui publie, mardi 29 novembre, une étude réalisée auprès des

gérants, l’activité des locations privées, sur les dix premiers mois de l’année, a progressé de 8,9 % au

vu du nombre de baux conclus, après avoir déjà bondi de 11,5 % en 2015.

Le taux de mobilité des locataires – cet indicateur témoigne de la fluidité du marché – est, lui, au plus

haut, à 33 %. Ce qui revient à dire qu’un appartement sur trois a, sur douze mois au 1er novembre,

changé d’occupant.

« Cette mobilité est alimentée par la démographie, par un meilleur moral des ménages, qui envisagent

à nouveau de déménager, et par le dynamisme de l’accession à la propriété qui libère des logements

à louer », commente Michel Mouillart, économiste, auteur de l’étude.

Les loyers qui, jusqu’en 2015, augmentaient moins vite que l’inflation, voire diminuaient, repartent à la

hausse : en moyenne + 1 % sur les dix premiers mois de 2016. Dans 25 villes de plus

de 100 000 habitants, la hausse dépasse 1,5 %, comme à Mulhouse (+ 2,7 %), Nice (+ 2,3 %),

Rennes, Rouen, Marseille (+ 2 %), Bordeaux et Besançon (+ 1,8 %), Le Havre, Saint-Denis, Nancy

(+ 1,7 %). A Paris, l’appréciation est, en dépit de l’encadrement des loyers, de + 1 %, comme dans sa

voisine Montreuil.


Inquiétudes sur une pénurie de biens

Dans ce contexte, les professionnels commencent à s’alarmer d’une éventuelle pénurie de biens à

louer, souligne M. Mouillart : il y a, explique-t-il, « une sévère crise quantitative de l’offre locative,

notamment à Lille et Paris, du fait de la faiblesse de la construction mais aussi de l’encadrement des

loyers », en vigueur à Paris depuis le 1er août 2015 et annoncé à Lille d’ici au début de 2017.

La Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) du Grand Paris a estimé, dans un communiqué publié

le 14 novembre, que 13 % des mandats de gestion confiés par les propriétaires à ses adhérents

s’étaient, depuis le 1er août 2015 et l’application du plafonnement des loyers dans la capitale,

volatilisés : dans 53 % des cas pour cause de vente, sinon pour passage à la location touristique, type

Airbnb par exemple (23 %).

« Plusieurs de nos adhérents nous ont avoué avoir vendu leur logement à louer pour acheter à

l’étranger ou réinvestir en petite couronne parisienne », confie Denys Brunel, président de la Chambre

syndicale des propriétaires. Pour l’association Consommation logement et cadre de vie (CLCV), « il

est encore trop tôt pour établir que l’encadrement des loyers a un effet sur l’offre ».

Source : lemonde.fr


Immobilier : des avantages fiscaux contre la

vacance locative

Le 1/12/2016

La ministre du Logement et de l'habitat durable a dévoilé les grandes lignes d'un projet visant à

remettre sur le marché locatif 50.000 logements inoccupés. A la clef : un abattement fiscal en fonction

des zones et plafonds de loyers pratiqués.

Le logement vacant s’est trouvé de sérieux pourfendeurs. Après la mairie de Paris qui exprimait

récemment sa volonté d’augmenter la taxe sur les logements vides, c’est au tour d’Emmanuelle

Cosse, la ministre du Logement et de l’Habitat durable, de s’attaquer à la vacance locative.

« Les logements vacants constituent une ressource immédiatement mobilisable pour loger les

ménages modestes au cœur des villes », déclarait-elle à l’occasion de la remise du rapport de la

Fondation Abbé Pierre sur la mobilisation du parc privé à des fins sociales.

Entre exonérations fiscales et incitation à l'intermédiation locative, l’édile souhaite mobiliser, d'ici 2020,

50.000 logements, soit la moitié des logements vacants immédiatement habitables estimés en France.

Lutter contre la vacance locative. Le nombre de logements vacants immédiatement mobilisables et

habitables en zones tendues est estimé à 100.000. Pour lutter contre ce phénomène, et parce que


remettre sur le marché des logements vacants à loyers abordables est une priorité, Emmanuelle

Cosse a lancé le 3 novembre 2016 le premier réseau national des territoires mobilisés contre les

logements vacants « afin de mieux articuler les dispositifs locaux et nationaux ».

Des mesures adaptées. Pour accompagner ce mouvement, la ministre va soumettre au Parlement

un nouveau dispositif fiscal à destination des propriétaires qui remettent sur le marché leur logement

vacant. Au programme : une exonération fiscale proportionnelle à l’effort consenti par le propriétaire

en matière de loyers. Ce dernier pourra déduire de son revenu de 15 à 70% des loyers perçus. Mais

aussi une adaptation à la diversité de nos territoires. Autrement dit, le dispositif sera renforcé dans les

zones tendues. Et enfin une incitation à l’intermédiation locative. Les propriétaires pourront choisir de

confier la gestion à une association agréée (apportant toutes les garanties) et bénéficieront d’un

abattement majoré de 85% sur tout le territoire.

Encourager le dispositif. Pour encourager ce dispositif, le projet de loi Egalité et Citoyenneté

permettra de décompter les logements loués en intermédiation locative comme logements sociaux au

titre de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU).

Le conseil d’administration du Fonds national des aides à la pierre devrait reconduire, dans le cadre

de la programmation 2017 des aides à la pierre, une enveloppe de 3,5 millions d’euros afin de

financer la mise sur le marché de logements en intermédiation, à hauteur de 7.000 euros par

logement (et 10.000 euros par logement en Ile-de-France et Provence-Alpes-Côte d’Azur).

Source : pap.fr


Immobilier : les Français l’estiment au juste

prix

Le 1/12/2016

Près de 40 % des particuliers jugent plutôt réalistes les prix proposés par les vendeurs. - Shutterstock

Près de 40 % des particuliers jugent plutôt réalistes les prix proposés par les vendeurs. Ils sont

même près de 10 % à les juger parfaitement réalistes, selon le dernier baromètre de Logic-

Immo.com.

La dynamique est positive. Près de 40 % des particuliers jugent les prix de l'immobilier de logement

plutôt réalistes au quatrième trimestre, un chiffre en hausse par rapport au T2, selon le dernier

baromètre de la négociation immobilière publié le 1er décembre par Logic-Immo.com et le JDN. Près

de 10 % des acheteurs jugent même les prix parfaitement réalistes.

Un moral en hausse

Les chiffres parlent d'eux-mêmes. Plus d'un particulier sur trois (35,2 %) juge « plutôt réalistes » les

prix proposés par les vendeurs au quatrième trimestre (contre 33,6 % au T2), soit un niveau proche

du record atteint au T4 2015 (36,3 %), selon le baromètre, lancé en 2014. Le chiffre est encore

meilleur pour ceux qui jugent les prix « réalistes » (8,1 %), avec une hausse de 4,8 points par rapport

au T2. « La part des acquéreurs qui estiment que les prix sont réalistes n'a jamais été aussi


importante depuis la création du baromètre », commente Stéphanie Pécault, Responsable des Etudes

chez Logic-Immo.com.

A l'inverse, c'est la première fois que le nombre d'acquéreurs partageant le sentiment que les prix ne

sont pas globalement réalistes est aussi bas, loin de la barre des 50%. Dans le détail, ils sont ainsi

(seulement) 42,1 % à estimer que les prix demandés par les vendeurs ne sont pas en phase avec le

marché, soit une baisse significative de 7,8 points par rapport au T2 (49,9 %). Le constat est le même

pour ceux qui jugent les prix totalement irréalistes, avec une baisse de 7,4 % à 6,3 % entre le T4 et le

T2.

Un contexte favorable

Ce regain d'optimisme sur les prix s'inscrit dans un contexte favorable avec une amélioration des

conditions de marché, selon Cyril Janin, directeur général de Logic-Immo.com. En dépit de la récente

hausse des taux souverains, le prix du crédit est encore à un niveau historiquement bas. Ce ressenti

sur le réalisme des prix couplé à des taux très attractifs, renforce, selon Cyril Janin, « l'idée que les

acheteurs immobiliers sont dans l'urgence de conclure leur projet le plus rapidement possible... à

condition, bien sûr ,de trouver le bien qui leur convient ». Et de garder le moral !



Immobilier neuf : construire son patrimoine en

achetant du Pinel

Le 1/12/2016

Très prisé des trentenaires, le dispositif défiscalisant Pinel permet de se constituer un premier

capital à bon compte. Encore faut-il sélectionner un bien facile à revendre…

Le dispositif Pinel pour investir dans un logement neuf connaît un vif succès auprès des trentenaires.

Dans l’immobilier, il y a trois règles d’or : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Derrière

cette boutade mille fois répétée, il y a une véritable sagesse qu’il faut prendre deux fois plus au

sérieux lorsqu’on investit dans le neuf. Car la carotte défiscalisante, appelée loi Pinel, peut donner lieu

à de véritables déconvenues.

Tout d’abord parce que le neuf se paie régulièrement 20 % plus cher que l’ancien, et que la revente,

dix ou quinze ans plus tard, se fait aux prix de l’ancien. On n’est donc pas toujours certain de

récupérer sa mise à la sortie. Ensuite parce que les acquéreurs en loi Pinel sont souvent jeunes, et

que l’horizon de leur investissement est donc à moyen terme. « Très souvent, ce sont des primo-


investisseurs, affirme Christian Musset, président de Cogedim Vente. La grande majorité a la

trentaine, mais n’a pas les moyens d’acquérir sa résidence principale tout de suite : l’investissement

en loi Pinel les force à épargner et à se constituer un capital, financé essentiellement par les loyers et

la réduction fiscale. » Surtout si cet achat doit servir à un futur apport, il faut vraiment savoir où on met

les pieds.

Zones tendues

« Il faut privilégier les zones très tendues. Avec un petit budget inférieur à 200 000 euros, la première

couronne de Paris est inaccessible, mais certaines communes du Val d’Oise, comme Bezons, Cergy

ou Argenteuil, ont une forte demande locative », affirme Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de

l’immobilier. Un 2-pièces de 40 mètres carrés à deux minutes de la gare de Cergy Saint-Christophe se

vend 178 600 euros. « Il faut aussi regarder attentivement les futures gares du Grand Paris, il y a de

bonnes opportunités à Massy ou Rosny-sous- Bois », poursuit-il.

Quant à la première couronne, la demande locative est forte également, mais les prix dépassent

souvent les 5 500 euros du mètre carré, plafond au-delà duquel la réduction fiscale ne s’exerce plus. «

Certains clients préfèrent payer 6 000 ou 6 500 euros du mètre carré, même s’ils ne profitent pas de

l’abattement fiscal sur la totalité de leur investissement, pour acheter un bien dans une commune sur

laquelle ils sont confiants, comme Asnières », nuance Thibault Colonne, responsable de la

commercialisation de biens neufs en région parisienne à Sergic. Hors Ile-de-France, il est préférable

de prospecter dans les grandes agglomérations très dynamiques et leur première couronne, comme

Bordeaux, Nantes, Lyon ou encore Lille. Mais, alerte Franck Vignaud, « dans la capitale du Nord, le

loyer de marché est parfois inférieur aux plafonds de loyer fixés par la loi Pinel ».

Attention au plafonnement

Une fois le bien choisi, il faut s’engager à le mettre en location, pendant un minimum de six ans,

auprès d’une personne ou d’un ménage à revenus plafonnés. Cet engagement est renouvelable pour

deux fois trois ans. En contrepartie, tant que durera cette location, la réduction d’impôts est de 2 %

par an du montant du bien pendant les six ou neuf premières années, puis 1 % de la dixième à la

douzième année.

La réduction ne s’applique que dans la limite de 300 000 euros d’achat et d’un prix au mètre carré de

5 500 euros au maximum. Attention, le dispositif Pinel entre dans le plafonnement des niches fiscales

: en les cumulant, la réduction d’impôts obtenue ne peut dépasser les 10 000 euros par an et par

foyer. A manier avec précaution, donc, pour ceux qui utilisent déjà largement ces niches avec, par

exemple, un salarié à domicile…


10 communes où investir:

Commune Prix indicatif / m2 (en euros)

Lyon 5.510

Bordeaux 4.870

Nantes 4.600

Toulouse 4.422

Strasbourg 3.560

Rennes 3.870

Lille 3.900

Rosny-sous-Bois 5.470

Bagnolet 5.826

Romainville 5.192

Cas pratique à Lille :

Achat d’un appartement de 72 mètres carrés à Lille Vauban pour 280 800 euros. Les mensualités de

crédit sur vingt ans sont de 1 442 euros. Pendant six ou neuf ans, elles sont quasiment prises en

charge : le loyer mensuel espéré est de 860 euros et la réduction d’impôts est de 5 616 euros par an

(2 808 euros pendant les trois années suivantes). L’effort de trésorerie à fournir est plus important au

terme de la réduction fiscale : près de 600 euros par mois sont à débourser. Attention, pendant toute

la durée de détention, il faudra s’acquitter de la taxe foncière.

Source : challenges.fr


LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE

Vente de fonds de commerce : il faut publier

l'annonce dans un journal d'annonces légales

Le 30/11/2016

Supprimée en 2015 par la loi Macron, cette obligation refait surface.

La loi n° 2016-1524 du 14 novembre 2016 visant à renforcer la liberté, l'indépendance et le pluralisme

des médias a rétablit l'obligation de publication dans un journal d'annonces légales la vente d'un fonds

de commerce.

Dans le but de simplifier la procédure applicable aux cessions du fonds de commerce, la loi du 6 août

2015 dite loi 'Macron' avait supprimé l'obligation de publier la cession de fonds de commerce dans un

journal d'annonces légales (JAL) et seule demeurait obligatoire la publication au Bodacc (Bulletin

Officiel des Annonces Civiles et Commerciales).

La loi du 14 novembre 2016 revient sur cette suppression de sorte que la vente d'un fonds de

commerce doit à nouveau être publiée, dans un délai de 15 jours, à la diligence de l'acquéreur, dans

un journal d'annonces légales (art. 141-12 du code de commerce). Cette formalité, tout comme la

publication au Bodacc à laquelle elle s'ajoute, est destinée à informer les créanciers du cédant. Ceux-

ci disposent d'un délai de dix jours "suivant la dernière en date des publications", pour faire opposition

au paiement du prix par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de

réception (art. L141-14 du code de commerce).

Article L141-12 (Modifié par loi n°2016-1524 du 14 novembre 2016 - art. 21)

"Sous réserve des dispositions relatives à l'apport en société des fonds de commerce prévues aux

articles L. 141-21 et L. 141-22, toute vente ou cession de fonds de commerce, consentie même sous

condition ou sous la forme d'un autre contrat, ainsi que toute attribution de fonds de commerce par

partage ou licitation, est, sauf si elle intervient en application de l'article L. 642-5, dans la quinzaine de

sa date, publiée à la diligence de l'acquéreur dans un journal habilité à recevoir les annonces


judiciaires et légales dans l'arrondissement ou le département dans lequel le fonds est exploité et

sous forme d'extrait ou d'avis au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales. En ce qui

concerne les fonds forains, le lieu d'exploitation est celui où le vendeur est inscrit au registre du

commerce et des sociétés."

Source : hôtellerie-restauration.fr


A savoir sur la clause de non-concurrence

entre associés

Le 30/11/2016

Pour être valide, une clause de non-concurrence à l’égard d’associés doit répondre à différents

critères sous peine de nullité. Complément d’info.

Quelles sont les conditions de validité ?

Une clause de non-concurrence entre associés d’une société figure en règle générale dans les

statuts.

Mais elle peut également être précisée dans d’autres cas de figure comme un « pacte d’associés »*,

ou dans un contrat de cession de parts sociales ou d’actions, ou encore dans un acte de vente de

fonds de commerce ou dans un acte de cession-reprise d’entreprise.

Quelle que soit l’acte et la situation qui matérialise la clause de non-concurrence, la rédaction de

celle-ci doit faire l’objet d’un soin particulier, car elle doit répondre à 2 conditions qui sont cumulatives :

elle doit démontrer sa légitimité dans la protection des intérêts de la société et donc ne pas

être disproportionnée par rapport à ces intérêts ;

elle doit être limitée dans le temps et dans l’espace (périmètre géographique).

*NDLR : le pacte d’associé est un acte juridique extrastatutaire, non porté à la connaissance des tiers

et non déposé au greffe du tribunal de commerce, qui vise essentiellement à organiser les

mouvements de titre et leur incidence sur le fonctionnement de la société.


Le cas de la cession de parts sociales

Rappelons préalablement qu’un acte de cession de part est opposable à la société, lorsque le gérant

de celle-ci l’a accepté dans un acte rédigé par huissier. L’acte doit être signifié par exploit d’huissier

ou déposé au siège de l’entreprise contre remise d’un récépissé.

Si ces formalités ne sont pas remplies, l’acquéreur des parts ne pourra pas se prévaloir de la qualité

d’associé.

Cette protection de l’entreprise vis-à-vis de l’acquéreur des parts s’accompagne aussi d’une garantie

de non-concurrence à l’égard de l’associé cessionnaire des parts.

Cette clause de non-concurrence doit répondre aux 2 critères déjà cités (non disproportionnée par

rapport à l’intérêt de la société et être limité dans le temps et dans l’espace) et en comporter un 3ème

: elle doit octroyer au vendeur des parts une contrepartie financière.

A noter : la jurisprudence montre que le doute dans l’interprétation d’une clause de non-concurrence,

bénéficie presque toujours au vendeur des parts ou actions.

Le cas de la cession-reprise d’entreprise

Lorsqu’une société est cédée à un repreneur, c’est le vendeur de la société qui a l’obligation de non-

concurrence envers son repreneur.

Sauf stipulation contraire, cette obligation s’applique de manière solidaire à tous les associés de

l’entreprise cédée.

Dans ce cas de figure, la clause doit évidemment répondre aux 2 critères déjà cités, mais elle doit

aussi préciser la portée d’exercice de la non-concurrence : interdiction d’exercice en tant

qu’entrepreneur individuel, gérant, associé, voire salarié d’une société concurrente.

Attention toutefois : plus les formes de non-concurrence sont exhaustives, plus il s’agira de démontrer

la proportionnalité par rapport aux intérêts de la société qui vient d’être reprise.

Au global, la complexité des situations possibles pour la non-concurrence entre associés, rend le

recours à un expert-comptable, voire un juriste spécialisé, quasi indispensable pour la rédaction des

textes afférents.

Source : comptanoo.com


Fixation du loyer du bail commercial

renouvelé : le locataire a deux ans pour agir !

Le 01/12/2016

Fixation du loyer du bail commercial renouvelé : le locataire a deux ans pour agir !

L’action du locataire pour faire fixer le loyer du bail renouvelé doit être intentée dans les deux

ans qui suivent la prise d’effet du renouvellement.

Comme chacun sait, lorsqu’un bail commercial arrive à son terme, le locataire bénéficie du droit au

renouvellement. Il doit toutefois en faire la demande au bailleur par acte d’huissier ou par lettre

recommandée dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail ou à tout moment au cours de sa

tacite prolongation. Le bailleur dispose ensuite d’un délai de 3 mois pour faire connaître sa décision

au locataire. À défaut de réponse, le renouvellement du bail est considéré comme accepté.

Mais lorsque la demande de renouvellement du locataire est assortie d’une proposition d’un nouveau

montant du loyer, le silence du bailleur ne vaut acceptation que pour le renouvellement du bail, mais

pas pour les modalités du renouvellement, notamment la fixation d’un nouveau loyer. Le locataire

souhaitant modifier son loyer doit donc agir à cette fin auprès du juge et ce, dans un délai de deux ans

à partir de la prise d’effet du renouvellement du bail.

Ainsi, dans une affaire récente, le locataire avait, le 2 octobre 2009, adressé au bailleur une demande

de renouvellement du bail moyennant un prix inférieur au loyer appliqué jusque-là. Compte tenu du


silence du bailleur, le bail commercial s’était renouvelé le 1er janvier 2010, mais le loyer était resté

identique à celui du contrat précédent. Le locataire avait alors, le 21 février 2012, saisi le juge afin de

faire fixer son montant.

Mais la Cour de cassation a rejeté cette action car elle était prescrite. En effet, elle a d’abord rappelé

que l’action du locataire en fixation du loyer du bail renouvelé se prescrit par deux ans à compter de la

prise d’effet du renouvellement. Les juges ont ensuite relevé que l’action du locataire en fixation du

loyer du bail renouvelé, engagée le 21 février 2012, était intervenue plus de deux ans après la date de

prise d’effet du bail renouvelé (1er janvier 2010). Le locataire aurait donc dû saisir le juge avant

le 1er janvier 2012. Par conséquent, son action était trop tardive.

Précision : le bail renouvelé prend effet au premier jour du trimestre civil suivant la demande de

renouvellement.

Source ; lesechos.fr


Ohlala French Bistro, le pari d'un Français à

Las Vegas

Le 1/12/2016

Las Vegas (ETATS-UNIS) Richard Terzaghi est installé aux États-Unis depuis seize ans. Après

plusieurs ouvertures réussies à San Francisco, il a posé ses valises dans le Nevada. Il s'adresse à

une clientèle locale à la recherche d'une cuisine française simple et accessible.

Seize années passées à San Francisco (États-Unis) ont permis à Richard Terzaghi de passer d'un

job de busboy (celui qui débarrasse les tables) à celui de chef autodidacte, copropriétaire de plusieurs

affaires, parmi lesquelles L'Osteria del Forno. La pression foncière que connait cette ville voisine de la

Silicon Valley l'a poussé à chercher une nouvelle terre d'accueil. Las Vegas (Nevada) réunit le plus de

critères positifs : facilités d'installation et loyers modérés au croisement de toutes les attractions de

l'Ouest américain. "Monter un établissement à Las Vegas peut se faire avec seulement 160 000 $

[environ 150 550 € NDLR] quand il en coûtera 500 000 $ [environ 470 490 €] à San Francisco. Pour

un loyer équivalent de 6 000 $ [environ 5 640 €] par mois, mon établissement de San Francisco fait

70 m², alors qu'ici, je dispose de 180 m²." Richard Terzaghi et son associé ont choisi un quartier

excentré mais habité par de grosses fortunes de la ville, pour développer un bistrot français de

quartier, car il n'y a pas ou peu de concurrence sur ce créneau à Las Vegas "Il y avait une carte à


jouer", souligne-t-il. Ohlala French Bistro a ainsi ouvert ses portes en septembre dernier.

Adapter les techniques et savoir-faire

Pour investir dans sa première affaire, Richard Terzaghi a dû obtenir, il y a seize ans, un visa de type

E2. Dans son cas, l'investissement s'est élevé à 100 000 $ (environ 94 000 €). Il renouvèle ce visa

tous les cinq ans, en passant par l'ambassade des Etats-Unis à Paris, plus les frais d'un avocat en

immigration, soit entre 2 000 $ et 3 000 $ (entre 1 880 € et 2 820 € environ).

Parmi les avantages du système américain, le premier est la souplesse des contrats. Celui-ci peut

être tacite et une poignée de main suffit à sceller une embauche. Si le salarié ne convient pas, il

suffira d'un préavis de quinze jours pour le licencier. En revanche, la réciprocité existe et si un

employé est insatisfait, il peut quitter son poste sans justification. Par ailleurs, "les besoins en

personnel sont plus importants aux États-Unis qu'en France", mais il est trop coûteux pour Richard

Terzaghi d'embaucher un Français, car les frais liés au permis de travail sont souvent à la charge de

l'employeur. Lors des recrutements, il a reçu des dizaines de candidatures, plus ou moins qualifiées :

"Mes quatre premiers cuisiniers ne savaient pas faire une mayonnaise !" Mais il croit plus au potentiel

qu'aux compétences techniques pour réussir et évoluer très vite dans l'entreprise. "Les cuisiniers

américains ne font pas de la cuisine comme nous la connaissons en France. Il a fallu adapter mes

techniques et mon savoir-faire pour proposer une offre qualitative mais en adéquation avec la manière

de travailler des Américains, comme la préparation à l'avance de certains mets ou sauces pour gérer

le débit."

"Une heure suffit à créer une activité"

Richard Terzaghi souhaite transmettre ce qu'il a appris, à l'image de ce que ses chefs lui ont inculqué.

Il souhaiterait accueillir dans son équipe un jeune diplômé français sur du long terme en lui offrant un

visa E2 dependent. Avec la volonté de démocratiser la cuisine française aux États-Unis, en proposant

des plats populaires à des prix accessibles, Ohlala French Bistro a vite démarré. Reste une difficulté à

surmonter : le Strip - le long boulevard où se concentrent les hôtels-casinos les plus vastes et les plus

récents - concentre les plus grands restaurants de Las Vegas, et les fournisseurs s'y précipitent.

Difficile pour un indépendant de trouver les bons fournisseurs, de qualité et disponibles. "À San

Francisco, les restaurateurs bénéficient d'une pléthore d'offres de fournisseurs qui proposent des

produits frais, comme les poissons fraichement pêchés ou les fruits et légumes de Californie. Nous

n'avions aucune difficulté à trouver des produits frais et à nous approvisionner. À Las Vegas, le

marché est cannibalisé par le Strip et les fournisseurs de qualité ne sont pas accessibles. La ville se

trouve en plein désert du Nevada et il est donc difficile de trouver des produits locaux, constate-t-il.


J'ai dû retirer les moules marinières de la carte car pour le moment je n'ai pas réussi à en trouver."

Malgré ces contraintes, Richard Terzaghi voit toujours plus loin. "Les États-Unis offrent de formidables

opportunités pour investir et une heure suffit à créer une activité. Si vous avez une bonne idée, les

investisseurs suivent très facilement", conclut-t-il.

À retenir avant de se lancer

- L'obtention du visa nécessite d'avoir déjà investi les fonds aux États-Unis, d'embaucher des citoyens

américains et de prouver que son business plan tient la route et en être propriétaire à plus de 50 %.

- Les ayants-droits bénéficient d'un visa de type E2 dependent qui permet au conjoint d'avoir un visa

de travail temporaire et aux enfants d'être scolarisés.

- Attention à la disponibilité des fournisseurs, parfois cannibalisés par les grandes structures.

- La souplesse des contrats permet d'embaucher en limitant les risques.

- Il faudra adapter vos méthodes de travail aux cuisiniers américains, pas toujours habitués à la

cuisine minute.



L'hôtel, toujours recherché

Le 02/12/2016

L'hôtel, toujours recherché - Shutterstock

C'est l'actif que tout le monde convoite. Selon les cas, l'investisseur achète les murs et le fonds de

commerce ou seulement le fonds de commerce. Certaines sociétés proposent généralement de

racheter une affaire existante « avec l'ambition de lui redonner un nouvel élan afin de mieux la

valoriser », avance Olivier Carvin, président de Maranatha.

« Nous montons ces opérations en association avec des familles hôtelières qui exploiteront

l'établissement », souligne Jean-Marc Palhon, président d'Extendam. De son côté, Novaxia privilégie

les actifs à reconvertir. « Il s'agit souvent d'immeubles de bureaux vétustes et/ou vacants. On crée de

toutes pièces le fonds de commerce hôtelier », explique Joachim Azan, président de ce groupe.

Beaucoup des hôtels achetés après travaux montent en gamme. Ils disposent d'espaces en rez-de-

chaussée qui génèrent du chiffre d'affaires (bar, restaurant, spa, espaces événementiels).

Les prix ayant fortement grimpé ces dernières années, les rendements s'érodent. « Toutefois, avec la

baisse de la fréquentation touristique observée à Paris depuis un an, les hôtels, dont la valeur est

exprimée en chiffre d'affaires, devraient être moins chers. C'est le moment d'acheter », prévient

Joachim Azan.



Un changement de dénomination dans le bail

remet-il en cause sa validité ?

Le 2/12/2016

"Le titulaire du bail était une indivision. L'un des enfants est devenu titulaire du bail par acte notarié.

Doit-il prévenir le propriétaire ? Si oui, de quelle façon ? Cela remet-il en question le bail existant ?"

Si le locataire était une indivision, le fonds de commerce devait être également en indivision.

L'opération qui a aboutit à l'attribution du bail à l'un des enfants a sans doute également porté sur le

fonds de commerce.

Le notaire rédacteur a dû apprécier les clauses du bail, afin de s'assurer que la cession partielle des

droits des indivisaires sur le fonds pouvait être entreprise, et respecter les stipulations du bail qui

prévoient, peut-être, une information préalable du bailleur...

Dans tous les cas, je vous recommande de procéder à une signification, au bailleur, de l'acte

intervenu, de manière à lui rendre opposable ladite attribution du bail à l'un des indivisaires. Le notaire

rédacteur de l'acte devrait se charger de cette formalité.

Bien évidemment, l'attribution du bail à l'un des indivisaires ne remet pas en cause la validité dudit

bail, qui demeure applicable et dont les clauses régissent les rapports entre les parties.



A propos de Kylia

KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle

Génération : Le 1er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.

Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses

agents immobiliers.

Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com

Contact Presse : KYLIA Immobilier

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S49 revue de presse kylia - semaine du 28 novembre au 4 décembre 2016