STH - Atelier Sud Gironde - 08/10/09

Schéma territorial de l’habitat / Pays des Landes de Gascogne

Ateliers territoriaux : «Sud Gironde»

Place

1

2

1/ Les éclairages du diagnostic du Schéma Territorial de l’Habitat sur le Sud Gironde

2/ Quels éléments de prospective prendre en compte et quelles orientations souhaitables pour guider la stratégie habitat dans le Sud Gironde ?

3/ Sur quels leviers agir pour mettre en œuvre le Schéma de l’Habitat ?

3

1/ Les éclairages du diagnostic du Schéma Territorial de l’Habitat sur le Sud Gironde

1.1/ Le Sud Gironde s’inscrit dans une très forte dynamique d’accueil. Mais cette mutation s’inscrit avec des intensités variées selon les composantes de ce territoire.

4

source INSEEPopulation

2006

répartition de

la populationcrois 99-06 solde 99-06

répartition des

gains

CC de Captieux Grignols 4979 8% 0,5% 156 4%

CC du Bazadais 9126 15% 1,3% 808 19%

CC du Canton de Villandraut 4468 7% 1,7% 504 12%

CC du Pays Paroupian 4330 7% 3,0% 804 19%

Sud Gironde 22903 37% 2272 53%

Landes de Gascogne 62446 1,0% 4299

1.2/ Les territoires accusent des déséquilibres croissants entre nombre d’emplois et nombre d’habitants. Leurs richesses fiscales sont souvent modestes pour faire face aux enjeux d’accueil.La dynamique d’accueil est peu indexée sur le développement économique local.Celui-ci reste modeste. Bazas reste un pôle d’emplois structurant du territoire.

5

nb d'habitants

pour un

emploi salarié

en 2006

total emplois

salariés 2006

source

INSEE/CLAP

croissance

démographiq

ue annuelle

99-06

TP par

habitant en

2006

CC de Captieux Grignols 7,3 683 0,5% 617

CC du Bazadais 3,6 2 535 1,3% 1 453

CC du Canton de Villandraut 7,4 600 1,7% 449

CC du Pays Paroupian 8,4 513 3,0% 1 068

Landes de Gascogne 5,1 12 248 1,0% 1 166

6

Des territoires (inter) dépendants des pôles d’emplois extérieurs au Pays, mais selon des modalités différentes.

CdC lieu de travail au sein du PLG

nb de postes 2005

source INSEE-DADS

CC

de

Cap

tieu

x

Gri

gno

ls

CC

du

Baz

adai

s

CC

du

Can

ton

de

Vill

and

rau

t

CC

du

Pay

s

Par

ou

pia

n

par

t d

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ctif

s

trav

ailla

nt

à

l'ext

érie

ur

du

Pay

s

la C

U d

e B

ord

eau

x

la C

C d

u P

ays

de

Lan

gon

Cd

C li

eu d

e ré

sid

ence

CC de Captieux Grignols 54% 17% 1% 0% 27% 11% 8%

CC du Bazadais 2% 60% 2% 0% 37% 16% 18%

CC du Canton de Villandraut 2% 14% 37% 3% 41% 20% 17%

CC du Pays Paroupian 0% 2% 1% 28% 63% 47% 6%

part des actifs

travaillant sur

7

Le pôle d’emplois du Bazadais est aussi attractif auprès d’actifs extérieurs au Pays, notamment avec le Langonnais.

8

1.3/ L’irruption du développement résidentiel, porté par l’activité de la construction, constitue un fait nouveau. Il a un très fort impact sur les communes et l’armature urbaine.

Source : *INSEE / **Sitadel

RP

suppléme

ntaires*

90-99

RP

construite

s** 99-08

rythme

annuel 90-

99

rythme

annuel 99-

08

Impact

habita t

accé lé ra tion

du rythme

de

construction

CC du Pays Paroupian 239 504 27 56 35% 3,2

CC du Bazadais 527 786 59 87 23% 1,8

CC de Captieux Grignols 240 322 27 36 16% 1,5

CC du Canton de Villandraut 319 355 35 39 21% 1,2

Landes de Gascogne 3451 4388 383 488 18% 1,5

9

La dynamique de construction se diffuse dans tous les territoires du sud gironde. Elle est indexée sur un produit « unique » .

Résidences principales construites

entre 1999 et 2008Collectif

Individuel groupé

Individue l pur

de Captieux-Grignols 6% 18% 76%

du Bazadais 15% 12% 73%

du Canton de Villandraut 2% 14% 84%

du Pays Paroupian 5% 24% 71%

Landes de Gascogne 7% 14% 79%

Le développement de la construction est porté par l’attractivité foncière du territoire…

Les zones de bas prix offrent des opportunités pour les ménages les moins solvables, dans un contexte d’élargissement inédit des mobilités.

Face aux tensions croissantes dans les zones de « contact », la concurrence sur le marché foncier est de plus en plus difficile pour les ménages locaux.

10

Prix du foncier à bâtir

1.4/ le développement de l’habitat sur le territoire procède de plusieurs facteurs : il n’a pas les mêmes impacts selon les territoires :

- accueil de navetteurs (ménages qui travaillent dans les pôles d’emplois extérieurs) : Pays de Paroupian et de Villandraut,

- accueil de ménages travaillant dans les pôles d’emplois extérieurs (navetteurs) ou proches ET desserrement local de ménages qui se réinstallent sur le territoire (Bazadais, Captieux-Grignols).

11

Source : *INSEE / **SitadelPopulation

2006*

gains de

population

99-06*

RP construites

99-06**

nb habitants

supplémentaires

pour une RP

construiteCC de Captieux Grignols 4979 156 220 0,7

CC du Bazadais 9126 808 593 1,4

CC du Canton de Villandraut 4468 504 263 1,9

CC du Pays Paroupian 4330 804 379 2,1

Landes de Gascogne 62446 4299 3358 1,3

Résidences principales de

particuliers pour usage

personnel

interne à

la CdC

interne

au PLG

externe

au PLG

CU de

Bordeaux

franges agglo Bx

(CC

Montesquieu,

Podensac, Cestas-

Canéjan)

CC du

Pays de

Langon

de Captieux-Grignols 41% 52% 48% 9% 4% 5%

du Canton de Villandraut 24% 29% 71% 17% 18% 11%

du Bazadais 49% 54% 46% 10% 3% 11%

du Pays Paroupian 16% 28% 72% 29% 20% 2%

Origine du Maître d'ouvrage Origine du Maître d'ouvrage

La diffusion et l’accélération de la dynamique d’accueil organise des formes de développement différentes:

- Un développement résidentiel, pour partie associé à un bassin traditionnel d’emplois (Bazas)et qui prend appui sur des pôles de services de proximité. Articulé au couloir de l’A62 et del’A65, ce territoire s’inscrit dans un processus d’ouverture et de désenclavement qui demandeà être organisé.

-Un développement seulement résidentiel dans les communes de l’espace forestier en reculdes pôles d’emplois et du maillage du réseau de transports collectifs. Vulnérables face àl’accélération de l’accueil, ils sont confrontés à l’organisation, la montée en charge et lapérénnité de leur offre de services et de déplacements.

12

13

2/Quels éléments de prospective prendre en compte et quelles orientations souhaitables pour guider la stratégie habitat dans le Sud Gironde ?

14

Les communes portent des objectifs d’accueil ambitieux.

gains

prévus

taux

croissance

projeté

gains

prévus

taux

croissance

projeté

gains

prévus

taux

croissance

projeté

CC du Bazadais 1047 1,5% 1784 2,5% 7074 8,4%

CC de Captieux-Grignols 222 0,6% 779 2,1% 1139 3,0%

CC du Canton de Villandraut 678 2,0% 927 2,6% 1077 3,0%

CC du Pays Paroupian 1183 3,3% 1224 3,4% 1744 4,7%

Sud Gironde 3130 1,6% 4713 2,3% 11033 4,9%

Scénario du fil de

l'eau" à atteindre" " à ne pas dépasser"

Les communes s’inscrivent dans l’élaboration de documents d’urbanisme.

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Face à ce processus, les questions de maîtrise des rythmes d’ouverture à l’urbanisation et de qualification des produits habitat sont prioritaires.

Des aménagements susceptibles de modifier l’attractivité résidentielle du territoire

La mise en service de l’A65 : elle offre une opportunité de consolidation du pôle Langon-Bazas au sein de l’espace régional. A lui seul, le renforcement de l’accessibilité n’est pas générateur de richesse. Il demande à être accompagné pour le devenir.

La LGV : elle va inscrire le territoire dans le maillage des mobilités inter-urbaines davantage que dans l’organisation de son armature de déplacements. Avec l’arrivée de la LGV, c’est l’ensemble du réseau ferré qui pourra être modernisé et optimisé. Le possible cadencement des TER de la Ligne Bordeaux-Langon-Marmande renforcera l’attractivité résidentielle du territoire.

Tendances, signaux et ruptures aptes à modifier l’attractivitédu territoire et de son habitat

La crise de la mobilité : liée à la flambée du coût de l’énergie et aux nouvelles fiscalités, elle pourrait remettre en question les dynamiques d’accueil observées et changer la donne s’agissant de l’attractivité et des modes de vie au sein des territoires (rapprochement des villes et des bourgs structurants, freins à l’habitat isolé ou diffus, évolution de l’armature des services…),

La crise environnementale et la lutte contre la dépendance énergétique : elles commandent la réduction des émissions de gaz à effet de serre et le développement de nouvelles formes d’habitat (économies de charges, qualité environnementale…),

La crise économique : le délitement du salariat s’accompagne d’une instabilité accrue des parcours professionnels et d’une vulnérabilité accrue de nombre de ménages ; il accroît les contraintes face au logement et l’offre d’habitat ne peut plus reposer sur un seul modèle,

Les évolutions sociétales : familles recomposées, séparations/divorce, vieillissement, diminution de la taille des ménages commandent la mise en œuvre d’une offre d’habitat apte à répondre aux différentes situations.

La tempête Klaus : elle est venue secouer durement la forêt, matrice du territoire et vecteur de son identité. Selon les orientations stratégiques qui seront données quant à devenir du massif forestier (nouvelle vocation, gestion et organisation des espaces), les activités économiques associées, sa qualité paysagère et ses modes d’habitat seront plus ou moins affectés.

2.1/ La consolidation de l’habitat dans le Bazadais. Le développement de l’offre de logement vise à consolider l’armature de services et à s’inscrire à proximité des pôles d’emplois, comme à réduire l’empreinte environnementale du modèle de développement du territoire. L’habitat soutient l’offre de services et d’emplois des territoires et optimise les déplacements. Il se décline à travers une diversité de produits et de fonctions pour prendre en compte la multitude des parcours résidentiels. Les pôles de services de proximité associés (Grignols, Captieux, Villandraut) tirent parti de cette polarisation.

2.2/ La maîtrise du développement de l’habitat au sein du massif forestier au bénéfice des bourgs de services actuels ou émergents (Saint Symphorien, Hostens).L’organisation de l’habitat vise à structurer les polarités, pérenniser l’offre de services, préserver et valoriser l’identité du territoire. L’accueil s’inscrit dans une démarche de développement maîtrisée, à la mesure des capacités du territoire. La diversification de l’habitat vient soutenir le fonctionnement du territoire.

19

3/ Sur quels leviers agir pour mettre en œuvre le Schéma de l’Habitat ?

20

3.1/L’action foncière et l’aménagement au service de l’habitat

Constats :

• La plupart des communes se sont engagées dans l’élaboration ou la révision de documents d’urbanisme, avec comme stratégie d’ouvrir l’offre de terrains à bâtir,

• mais la maîtrise foncière est incertaine

Source : Sitadel

hors

document

d'urbanisme

hors zone

opéra tionne ll

e

lotissement




du Bazadais 48% 69% 29%L’offre nouvelle de logements se développe principalement dans le cadre d’une urbanisation en diffus,

et les pratiques d’urbanisme et d’aménagement (recours aux lotissements) restent encore peu répandues.

21

Les freins

•Peu de communes disposent de réserves foncières à même de maîtriser le développementurbain.

•Peu de communes ont installé une fiscalité de l’urbanisme à même de créer des ressourcespermettant de lisser les charges d’équipements,

• Une ouverture foncière diffuse sur l’ensemble du territoire qui privilégie la stratégie desménages à celles d’un développement maîtrisé

Les enjeux

• L’action foncière ne permet-elle pas de maîtriser les sites de développement de l’habitat,alors que l’urbanisation demande à être orientée dans le cadre ou en continuité des limitesurbaines et que le développement en secteur diffus s’avère couteux ou compromis?

• La maîtrise foncière ne permet-elle pas de maîtriser les rythmes d‘urbanisation, autrementdit d’adapter l’offre en fonction des évolutions du marché, de l’intensité des demandes et descapacités d’accueil des communes ?

•L’action foncière ne permet-elle pas d’orienter les types de produits habitat, soit dediversifier les offres de logement, permettant alors de mieux prendre en compte les différentsbesoins ?

•L’action foncière doit-elle être ciblée sur des sites prioritaires ? Peut-elle se décliner selonles problématiques des territoires ?

3.1/L’action foncière et l’aménagement au service de l’habitat

22

3.2/ L’amélioration de l’habitat existant : une cible pertinente ?

Constats :

Les éclairages des enquêtes auprès des communes : des gisements vacants qui se réduisent même s’ils sont significatifs à Bazas.

CANTON DE PISSOS CANTON DE VILLANDRAUT

BAZADAIS

PAYS MORCENAIS

GABARDAN

PAYS DE ROQUEFORT

CAPTIEUX-GRIGNOLS

PAYS PAROUPIAN

VILLENEUVE-DE-MARSANEN ARMAGNAC LANDAIS

PAYS D'ALBRET

HAUTE LANDE

source DGI/enquête pays

Logements

vacants vérifiés

par communes

Logements

vacants

vérifiés et non

renseignés

nb logts

2006

taux de

vacance

de Captieux-Grignols 145 167 2680 6,2%

du Bazadais 107 437 4466 9,8%

du Canton de Villandraut 107 115 2415 4,8%

du Pays Paroupian 59 71 2169 3,3%

Pays Landes de Gascogne 1388 2049 32577 6,3%

Taux de vacance(enquête Pays - juillet 2009)

< à 7 (74)

7 à 10 (14)

10 à 15 (21)

15 à 20 (7)

> à 20 (2)

Logements vacants(enquête Pays - juillet 2009)

10

50

100

23


CAPTIEUX-GRIGNOLS

CANTON DE VILLANDRAUT

PAYS PAROUPIAN

GABARDAN

PAYS MORCENAIS

PAYS DE ROQUEFORT

BAZADAIS

VILLENEUVE-DE-MARSANEN ARMAGNAC LANDAIS

PAYS D'ALBRET

CANTON DE PISSOS

HAUTE LANDE

Constats :• Les éclairages des enquêtes auprès des communes : des situations de mal-logement récurrentes.

Taux d'insalubrité potentielle - en %(enquête Pays - juillet 2009)

< à 7 (40)

7 à 10 (23)

10 à 15 (24)

15 à 20 (10)

> à 20 (21)

Logements potentiellement insalubres(enquête Pays - juillet 2009)

10

50

100

source : DGI/enquête PaysPotentiellement

insalubreNb RP en 2006

Taux

insalubrité

de Captieux-Grignols 296 1990 15%

du Bazadais 185 1759 11%

du Canton de Villandraut 135 1379 10%

du Pays Paroupian 143 1537 9%

Pays 2010 20283 9,9%

24


Les freins• des situations de reconquête de l’habitat existant maîtrisables à partir desdispositifs incitatifs ?

• un parc de logements à recycler qui commande des travaux lourds ?

• une structure de propriété difficile à mobiliser ?

Les enjeux• la mobilisation du parc existant offre t-elle pas des marges de manœuvrepour soutenir le développement de l’habitat au sein des limites urbainesexistantes, consolider la vitalité des points d’appui du territoire ?

• les modes d’intervention doivent-ils être gradués selon les problématiquesdes territoires ?

Appréciation des maires sur

l'impact global des OPAHmodeste encourageant très important


du Bazadais 23% 54% 23%



25

3.3/La diversification des produits habitat

Une offre de moins en moins diversifiéeLa présence du parc locatif, qui apporte davantage de souplesse dans le déroulement des parcours résidentiels, est ténue et de moins en moins présente.

source INSEE 99-06

tx

propriétaires

99

tx

propriétaires

06

tx

Locataires

99

tx

Locataires

06

CC de Captieux Grignols 62% 66% 32% 25%

CC du Bazadais 59% 63% 35% 30%

CC du Canton de Villandraut 63% 69% 30% 22%

CC du Pays Paroupian 58% 65% 35% 25%

Sud Gironde 61% 65% 33% 26%

Gironde 54% 56% 41% 35%

Landes 62% 65% 32% 23%

26

Le parc locatif privé

• Les investissements privés récents ont été significatifs. Dans quelle mesure ne ratent-ils pas leurs cibles ?

• Le parc locatif privé ancien présente des signes d’inconfort parfois problématiques.

Source : Sitadel 99-08

MO privé

tota l

logements

MO privé

logements

destinés à

la loca tion

Poids du

loca tif privé

de Captieux-Grignols 294 50 17%

du Bazadais 698 157 22%

du Canton de Villandraut 335 33 10%

du Pays Paroupian 434 79 18%

Sud Gironde 1 761 319 18%

Pays 3923 667 17%

• Ce parc est polarisé sur Bazas (cette commune représente 10% de la population du Sud-Gironde et concentre 28% du parc locatif privé).

• Le parc locatif privé représente 23% du parc de résidences principales. Mais il accueille 30% des mobilités résidentielles : sa contribution à la prise en compte des besoins de mobilité résidentielle est donc stratégique.

source : FILOCOM CD-ANAH

taux locatif en

mauvais état

(TH 78)

LP en classe TH78Locatif

privé

CC de Captieux Grignols 32% 153 483

CC du Bazadais 16% 154 991

CC du Canton de Villandraut 27% 109 409

CC du Pays Paroupian 20% 74 365

27

Le parc locatif public

•Un déficit du parc locatif public

• Un développement récent significatif (246 logements depuis 1999 soit près de la moitié

du parc locatif public) qui ne parvient pas à suivre le rythme de développement du territoire. Par ailleurs, la politique de vente du patrimoine HLM a contribué à la diminution de la présence du parc HLM (entre 1999 et 2006 le taux de HLM est passé de 5 à 4% des résidences principales)

• Le parc communal est important. Il vient compenser pour partie le déficit d’investissement des opérateurs publics HLM. Existe-t-il encore un gisement ?

source INSEE / EPLS 2007Population

2006

Parc

Locatif

social HLM

densité

pour 1000

habitants

parc

communal

(données

enquête)

Total

locatif

social

public

densité

pour 1000

habitants

CC de Captieux Grignols 4979 81 16 65 146 29

CC du Bazadais 9126 187 20 46 233 26

CC du Canton de Villandraut 4468 64 14 39 103 23

CC du Pays Paroupian 4330 128 30 31 159 37

Sud Gironde 22903 460 20 181 641 28

Landes de Gascogne 62446 1399 22 579 1978 32

Gironde 1 226 108 75 257 61

Landes 272 587 9 401 34

Aquitaine 2 529 231 133 369 53

…dans l’ensemble des territoires et quels que soient les statuts d’occupation

28


Constats

• La population du territoire présente des vulnérabilités qu’il convient de prendre en compte face à la mobilité résidentielle,

…dans un contexte de fragilisation croissante des ménages

Source FILOCOM05évolution globale

des ménages

évolution des

ménages < à

60% des

plafonds

CC du Bazadais 10% 20%

CC de Captieux Grignols 6% 10%

CC du Pays Paroupian 23% 22%

CC du Canton de Villandraut 11% 14%

situtation des ménages face

aux plafonds HLMsource FILOCOM05

nb ménagesinférieur aux

plafonds HLM< à 60% de 60 à 100% plus de 100%

CC du Bazadais 3802 74% 43% 32% 26%

CC de Captieux Grignols 2153 77% 49% 28% 23%

CC du Pays Paroupian 1761 76% 44% 31% 24%

CC du Canton de Villandraut 1881 72% 41% 31% 28%

PLG 26104 75% 43% 31% 25%

29

Constats

• Les préoccupations des communes rendent compte d’une diversification des profils des publics : jeunes actifs, jeunes…


sans réponse

ou sans

importance

important très

important

Le logement des jeunes 31% 50% 19%

le logement des actifs 19% 63% 19%

le logement des personnes âgées 56% 31% 13%

le logement des personnes en difficulté 56% 25% 19%













Canton de Villandraut

Pays Paroupian

Captieux-Grignols

Bazadais

Priorités des communesSource : enquête

30


Les freins•Difficultés à mobiliser des opérateurs dans les zones de faible densité pour desopérations de taille moyenne ou petite,

•Observation insuffisante des différentes demandes,

•Maîtrise foncière insuffisante dans de nombreuses communes pour orienter etdiversifier les types de produits.

Les enjeux•La diversification des offres de logement peut-elle être menée de manièreindifférenciée sur le territoire ou doit-elle venir soutenir/en appui de l’offre deservices, d’emplois et de déplacements ?

•La consolidation des différents projets des communes à l’échelle desCommunautés de Communes permettrait-elle de promouvoir des réponsesadaptées (construction neuve/acquisition-amélioration) déclinant le Schématerritorial de l’Habitat?

Business

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