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Planification des coûts de construction

APPLICATION DE LA NORME UNIFORMAT II

POUR LA PLANIFICATION DE COÛT

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UNIFORMAT II

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L'industrie de la construction a réalisé qu’elle avait besoin d’une structure de classification pouvant servir de référence cohérente pour la description, l'analyse des coûts et la gestion de la construction pendant toutes les phases du cycle de vie du bâtiment.

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UNIFORMAT MASTERFORMAT

A INFRASTRUCTURE 01 EXIGENCES GÉNÉRALESA10 Fondations 02 AMÉNAGEMENT DE L'EMPLACEMENTA1010 Fondations standard 03 BÉTONA1020 Fondations spéciales 04 MAÇONNERIEA1030 Dalle inférieure 05 MÉTAUXA20 Construction du sous-sol 06 BOIS ET PLASTIQUEA2010 Excavation du sous-sol 07 ISOLATION ET ÉTANCHÉITÉA2020 Murs du sous-sol 08 PORTES ET FENÊTRESB SUPERSTRUCTURE ET ENVELOPPE 09 FINITIONSB10 Superstructure 10 PRODUITS SPÉCIAUXB1010 Construction de plancher 11 ÉQUIPEMENTB1020 Construction de toiture 12 AMEUBLEMENT ET DÉCORATIONB20 Enveloppe extérieure 13 INSTALLATIONS SPÉCIALESB2010 Murs extérieurs 14 SYSTÈME TRANSPORTEURSB2020 Fenêtres extérieures 15 MÉCANIQUEB2030 Portes extérieures 16 ÉLECTRICITÉB30 ToitB3010 CouvertureB3020 Ouvertures de toit

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Uniformat II - Définition Uniformat II est une norme de classification

qui lie dans une structure commune toutes les phases du cycle de vie d'un projet de construction (planification, programmation, conception, construction et opération).

Elle regroupe les éléments majeurs des composantes de bâtiment et de travaux extérieurs d'un projet spécifique habituellement reconnus dans l'industrie de la construction.

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Historique

La classification « Uniformat II » a pris naissance aux États-Unis par la décision de l’American Society for Testing and Material (A.S.T.M.) d’instaurer et de développer un standard de classification officiel des éléments de construction à partir de méthodes déjà connues.

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Norme ASTM no. E-1557-02

Les groupes d'éléments de cette classification qui englobe des éléments inclus et des éléments exclus composent la norme ASTM

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Fonctionnement de la classification La classification incorpore trois niveaux

hiérarchiques soit les niveaux 1, 2 et 3. De plus, un quatrième niveau est suggéré. Niveau 1 : Groupe principal d’éléments – code

alphabétique d’une lettre Niveau 2 : Groupe d’éléments – code

alphanumérique de trois caractères Niveau 3 : Éléments – code alphanumérique de

cinq caractères

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ÉLÉMENT DE BÂTIMENT UNIFORMAT II

 Fondation A Infrastructure

 Structure et enveloppe B Superstructure et enveloppe

 Construction intérieur C Aménagement intérieur

 Services D Services

 Ameublement E Équipements et ameublement

 Constructions spéciales F

Constructions spéciales et démolition

 Travaux extérieurs G Aménagement d'emplacement

Les groupes majeurs d’éléments sont toujours identifiés de la même façon par les lettres ABCDEFG :

Uniformat II

Niveau 1

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Uniformat II

Niveau 2

Le niveau 2 représente la subdivision de niveau 1 divisée en 22 groupes d’éléments et est identifié par 3 caractères alphanumériques :

NIVEAU1 2

A INFRASTRUCTUREA10 FONDATIONSA20 CONSTRUCTION DE SOUS-SOL

B SUPERSTRUCTURE ET ENVELOPPEB10 SUPERSTRUCTUREB20 ENVELOPPE EXTÉRIEUREB30 TOITURE

C AMÉNAGEMENT INTÉRIEURC10 CONSTRUCTION INTÉRIEUREC20 ESCALIERSC30 FINITIONS INTÉRIEURES

D SERVICESD10 MOYENS DE TRANSPORTD20 PLOMBERIED30 CHAUFFAGE, VENTILATION ET CONDITIONNEMENT D'AIR (CVCA)D40 PROTECTION INCENDIED50 ELECTRICITÉ

E ÉQUIPEMENTS ET AMEUBLEMENTE10 EQUIPEMENTSE20 AMEUBLEMENT ET DÉCORATION

F CONSTRUCTIONS SPECIALES ET DÉMOLITIONF10 CONSTRUCTIONS SPÉCIALESF20 DÉMOLITION SÉLECTIVE DE BÂTIMENT

G AMÉNAGEMENT D' EMPLACEMENTG10 PRÉPARATION D'EMPLACEMENTG20 AMÉLIORATION D'EMPLACEMENTG30 SERVICE DE MÉCANIQUE SUR L'EMPLACEMENTG40 SERVICES D'ÉLECTRICITÉ SUR L'EMPLACEMENTG90 AUTRE CONSTRUCTION SUR L'EMPLACEMENT

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Uniformat II

Niveau 3

Le niveau 3 représente la subdivision du niveau 2 divisée en 79 éléments et est identifié par 5 caractères alphanumériques 

Tableau classement – Niveau 1-2-3

Section 3

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Uniformat II

Niveau 4

Le niveau 4 de la classification provient des tables X1.1 et X1.2 de la norme ASTM E1557 -02 et a été adapté de la section 5 de NIST report 6389 sur Uniformat II.

Le niveau 4 suggéré représente l’ajout de 402 éléments identifiés par 5 caractères alphanumériques.

Entente Québecoise sur le niveau 4

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Classement des éléments

On classe les éléments de bâtiment en se servant de ceux qui sont inclus et de ceux qui sont exclus dans la classification.

Voir section 4 pour les éléments inclus et exclus qui proviennent de la norme.

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Exercices d’application de la norme

Voir section 5

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La planification des coûts par étape

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Processus d’élaboration d’un projet de construction doit répondre à ces 3

objectifs  Les objectifs Les outils

Satisfaire les attentes du client

Programmes des besoins

Respecter les limites budgétaires fixées

Budget

Livrer au moment convenu Échéancier

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Phases du cycle de vie du bâtiment  

Cycle de vie du

bâtiment

Budget

Planification

Période durant laquelle un besoin est reconnu et des solutions sont développées et analysées afin de répondre aux besoins exprimés par le client.

Programmation

Période durant laquelle les conditions du projet relatives à la portée, la qualité, le coût et la durée sont définies. La programmation définit les besoins des utilisateurs et précise les objectifs et les directives pour les concepteurs.

ConceptionPériode au cours de laquelle les besoins énoncés dans la programmation sont traduits en plans et en spécifications.

Coût réel

Construction

Période au cours de laquelle les plans et les spécifications sont exécutés conformément au programme de construction et au budget.

OpérationPhase du cycle de vie où le bâtiment est opérationnel selon les objectifs du client.

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Cycle de vie du

bâtiment

Budget

Planification 1- Avant-projet

Programmation2- Études de faisabilité3- Définition du projet

Conception4- Choix des professionnels et concours d’architecture

5- Plans et devis5- Plans et devis

Coût réel

Construction

6- Appels d’offre6- Appels d’offre

7- Travaux7- Travaux

8- Livraison de l’ouvrage8- Livraison de l’ouvrage

Opération 9- Exploitation de l’immeuble9- Exploitation de l’immeuble

Phases Étapes

Processus d’élaboration d’un projet de construction

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Cycle de vie du

bâtiment

Budget

PlanificationPréliminairePréliminaire: sert aux études de faisabilité et de : sert aux études de faisabilité et de rentabilité ainsi qu’à déterminer le coût limite du rentabilité ainsi qu’à déterminer le coût limite du projetprojet

Programmation

ParamétriqueParamétrique: permet l’évaluation des coûts : permet l’évaluation des coûts associés aux différents choix conceptuels, sert aux associés aux différents choix conceptuels, sert aux études sur le coût global, et permet de suivre les études sur le coût global, et permet de suivre les coûts du projetcoûts du projet

Conception

ParamétriqueParamétrique: permet l’évaluation des coûts à : permet l’évaluation des coûts à l’étape conceptuel l’étape conceptuel

ApproximativeApproximative: permet une évaluation finale avant : permet une évaluation finale avant d’aller en appel d’offres d’aller en appel d’offres

Coût réel

Construction DétailléeDétaillée: les entrepreneurs utilisent l’estimation : les entrepreneurs utilisent l’estimation détaillée pour établir le montant de leur soumissiondétaillée pour établir le montant de leur soumission

OpérationParamétriqueParamétriqueApproximativeApproximativeDétailléeDétaillée

Phases Formes d’estimation

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Cycle de vie du

bâtiment

Budget

Planification 1- Avant-projet1- Avant-projet

Programmation 2- Études de faisabilité2- Études de faisabilité3- Définition du projet3- Définition du projet

Conception4- Choix des professionnels et concours 4- Choix des professionnels et concours d’architectured’architecture

5- Plans et devis5- Plans et devis

Coût réel

Construction

6- Appels d’offre6- Appels d’offre

7- Travaux7- Travaux

8- Livraison de l’ouvrage8- Livraison de l’ouvrage

Opération 9- Exploitation de l’immeuble9- Exploitation de l’immeuble

Phases Étapes

Processus d’élaboration d’un projet de construction

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ÉTAPE  1: L’AVANT-PROJET Période durant laquelle un besoin est

reconnu L’objectif de cette première étape est de

juger de l’opportunité offerte ainsi que de la pertinence du projet

Budget de réalisation => ordre de grandeur

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ÉTAPE  1: L’AVANT-PROJET Le rapport devrait contenir:

Mise en situation  Présentation du projet

Besoins immobiliers  Énoncé des besoins : fonctions, superficies, liens fonctionnels.

Études Présentation des études déjà réalisées

Solutions immobilières anticipées  Brève description du projet

Budget de réalisation  Mention d’un ordre de grandeur du budget anticipé pour la réalisation complète du projet.

Plan de financement  Présentation de tous les partenaires financiers du projet ainsi que du montage financier prévu.

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Budget de réalisation: ordre de grandeur

Méthodes d’estimationÀ l’étape d’avant projet, on peut utiliser certaines méthodes d’estimation qui ont une précision de +/- 25%

• la méthode de l’unité de destination

• la méthode du volume construit

• la méthode de la superficie de plancher

• la méthode du modèle construit

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La méthode de l’unité de destination Basée sur un coût unitaire tel que le coût par

lit, par siège etc. Les coûts unitaires proviennent de projets

exécutés antérieurement dont on connaît le coût et le nombre mesurable d’unité

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Unité de destination à surface

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La méthode du volume construit Consiste à appliquer au volume total d’un

édifice le prix au mètre cube obtenu dans des ouvrages antérieurs

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La méthode de la superficie de plancher La méthode la plus utilisée et la plus

documentée dans les statistiques des différents organismes

Basée sur le calcul de la superficie brute totale des planchers

Doit tenir compte de données comparables: même destination, de qualité et de forme comparables

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Superficie nette à brute

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Coûts unitaires

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La méthode du modèle construit Basée sur un ou des modèles de budget de

projet élaboré par éléments Uniformat C’est cette méthode que nous allons

maintenant examiné à travers la planification de coût

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Élaboration d’un budget

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Élaboration d’un budget étape par étape 1 - Établir des paramètres de coûts  2 - Préparer le devis estimatif 3 - Procéder à l’estimation détaillée 4 - Produire le sommaire des coûts 5 - Finaliser le budget de projet

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1 - Établissement des paramètres de coûts  Dans un premier temps, il s’agira d’établir la

superficie des espaces fonctionnels et de procéder à la configuration du bâtiment.

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2- Préparation du devis estimatif  Dans un deuxième temps, il faut faire une

brève description des interventions relatives aux composantes majeures du projet, regroupées selon la classification Uniformat

Au stade de la planification, le descriptif des éléments doit être simple mais suffisamment élaboré pour bien transmettre les intentions des concepteurs afin de chiffrer les éléments avec une précision acceptable

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3 - Procéder à l’estimation détaillée  Après l’élaboration du devis estimatif

comprenant les quantités et la modélisation, il faut appliquer les prix unitaires appropriés.

Rappelons que les prix unitaires employés pour évaluer chaque système indiquent l'échelle de prix allouée à un élément

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4- Produire le sommaire de coût   Il s’agit de reporter le total au niveau 3 de

l’estimation détaillé dans le sommaire des coûts.

Appliquer les majorations en terme de frais généraux, d’administration et profit, de condition de mise en œuvre etc.

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5- Finaliser le budget de construction Il s’agit d’appliquer les majorations en terme

d’honoraires professionnels et de gestion de projet

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Revue de conception du budget Lorsque le budget est défini lors de la phase de la

planification, il est recommandé de procéder à une revue de la conception du budget.

Selon l’ampleur du projet, cette revue se fera en présence de tous les participants au projet et les clients concernés afin de valider les scénarios et concepts avancés dans le budget.

Elle peut aussi être plus formelle si on utilise la méthode de l’analyse de la valeur. (voir section 10)

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Revue de conception du budget Objectifs Valider le budget en fonction des scénarios et

concepts avancés Optimiser la valeur (rapport qualité-prix) du projet Déterminer toutes les possibilités de gains relatifs

aux coûts Proposer des solutions de rechange Commenter les méthodes de construction S’assurer que le projet répond aux besoins du client Voir exemple

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La méthode du modèle construit Basée sur un ou des modèles de budget de

projet élaboré par éléments Uniformat Pour chaque élément on utilise les ratios des

quantités de l’élément par rapport à la superficie brute du projet

Des ajustements sont apportés à partir des quantités et des coûts unitaires

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Contrôle du budget

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ÉTAPE  2: ÉTUDES DE FAISABILITÉ Consiste essentiellement à produire de façon

précise et détaillée, le programme des besoins ainsi qu’à identifier les contraintes liées à la réalisation du projet

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Les études préparatoires

Ces études techniques visent à identifier toutes les données et les contraintes ayant un impact direct sur : le choix des solutions immobilières le budget les délais et le scénario de réalisation le design et la qualité des différentes

composantes du projet

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Les études préparatoires

Le résultat de ces études permettra au promoteur de prendre des décisions éclairées quant à l’orientation du projet et à son contenu. Le nombre, la portée et les échéances des études seront dictés par la nature du projet ainsi que par sa complexité.

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Les études techniques

Études géotechniques Relevés et mesurage Audit technique sur le bâtiment Conditions particulières de mise en oeuvre Subventions Financement Développement durable

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PHASE PROGRAMMATION Le programme fonctionnel et technique (PFT)

constitue le document de définition du projet. Il a pour but de déterminer précisément l’envergure du projet.

Le PFT détermine les objectifs liés au délai d'exécution, au coût et la qualité des futures installations.

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ÉTAPE  3: LA DÉFINITION DU PROJET Cette étape vise à définir le projet, c’est-à-dire

à faire état des données et des paramètres qui vont orienter et baliser la conception des plans et devis, les appels d’offres ainsi que la réalisation des travaux.

Ces informations ainsi que les directives du donneur d’ouvrage seront consignées dans le programme de construction (voir section 12)

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Estimation de la phase programmationObjectifs Valider la compatibilité de la programmation et de l’enveloppe

budgétaire prévue par le client lors de la phase planification. Confirmer que le coût de construction estimé convient au

client comme coût objectif des concepteurs. Permettre une révision de l’envergure de la programmation et

des niveaux de qualité si le coût estimé dépasse l’enveloppe budgétaire prévue, avant même que le design soit commencé. Si les révisions ne sont pas acceptables, demander une augmentation du budget.

Établir un coût objectif réalisable pour les concepteurs, ventilé par éléments, qui reflète les niveaux de qualité prévus.

Servir de repère pour le suivi des coûts à la phase de design.

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Estimation de la phase programmationDocuments à produire Sommaire des coûts du projet d’immobilisation Coût estimé des travaux – Tableau synthèse  Coût estimé des travaux – Sommaire » doit être

produit pour chacune des catégories de travaux suivantes :

a) neuf, b) agrandissement, c) réaménagement, d) emplacemente) toute autre façon utile de fractionner l’ouvrage

Estimation détaillée des coûtsVoir Exemple de programme et exemple d’estimation.

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ÉTAPE  4: CHOIX DES PROFESSIONNELS

À cette étape le gestionnaire du projet doit constituer sa nouvelle équipe de professionnels, soit par appel d’offres publiques ou par la tenue de concours d’architecture pour la sélection de l’architecte.

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PHASE CONCEPTION ÉTAPE  5: LES PLANS ET DEVIS On discerne trois étapes dans la

conception des plans et devis:

1. l’étape de l’esquisse ou du concept

2. l’étape du dossier préliminaire

3. l’étape du dossier définitif.

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Conception

le coût objectif total prévu lors de la programmation a été réparti entre les disciplines : architecture, structure et génie civil, mécanique et électricité.

Le professionnel de chaque discipline est responsable du coût objectif de sa spécialité. L’architecte est normalement responsable de faire la compilation des données.

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L’étape de l’esquisse

Afin que l’estimation de cette étape reflète bien les intentions des concepteurs, le devis par éléments Uniformat doit inclure : les critères de design; la description des éléments;

le choix des éléments constitue un ensemble de solutions acceptables qui seront chiffrées pour valider le budget.

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L’étape de l’esquisse

Suivi de la modélisation entre l’étape de la programmation et l’étape de l’esquisse

Voir section 6 page 11.

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Estimation de l’étape de l’esquisse La modélisation par éléments Uniformat préparée

par chaque discipline à l’étape de l’esquisse permet de chiffrer aussi par éléments le coût de construction et de concilier l’estimation avec celle du programme fonctionnel et technique (PFT).

Un tableau comparatif des coûts estimés élément par élément de la phase de la programmation et de l’étape de l’esquisse doit être présenté, accompagné des précisions jugées nécessaires pour les écarts d’importance. Voir section 6 page 9.

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L’étape du dossier préliminaire Toutes les décisions importantes quant au choix des

systèmes, des produits et des matériaux doivent en principe être prises à la fin de l’étape du dossier préliminaire et le devis de cette dernière doit incorporer ces décisions

Suivi de la modélisation entre l’étape du dossier préliminaire et l’étape de l’esquisse

Éléments Étape de l’esquisse Étape du dossier préliminaire Uniformat II MODÉLISATION Qté MODÉLISATION Qté

Superficie brute de plancher SB Superficie brute de plancher SB Liste des éléments de niveau 3

Descriptifs des éléments qui représentent une solution acceptable

Descriptifs des éléments qui représentent une solution finale

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Estimation de l’étape du dossier préliminaire Les plans et devis doivent être suffisamment détaillés

pour que le coût puisse être chiffré avec précision il ne devrait plus y avoir de décisions importantes qui

auraient un impact majeur sur les coûts à la prochaine étape

Un tableau comparatif des coûts, élément par élément, de l’étape de l’esquisse et de celle du dossier préliminaire doit être présenté, accompagné des précisions nécessaires quant aux écarts jugés importants.

En cas de dépassements, il faut développer d’autres solutions afin de réduire les coûts et de respecter le budget ainsi que le programme

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L’étape du dossier définitif

À cette étape, tous les plans et spécifications du projet sont terminés. Le gestionnaire de projet peut maintenant lancer un appel d’offres.

une estimation détaillée par éléments doit être soumise ainsi qu’une comparaison des coûts avec ceux de l’estimation de l’étape précédente. Les précisions sur les écarts doivent aussi y figurer

Pour faciliter l’analyse des soumissions et le suivi des coûts durant la construction, l’estimation devrait aussi être faite selon le répertoire normatif section 6 page 8.

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EXEMPLE DE PROJET

Projet d’aménagement laboratoire

Projet construction neuve

Projet de bureaux

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Synthèse et discussions

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Tisseur de toile économique

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Tisseur de toile économique Définition: Organisation qui offre un produit ou un

service qui définit un standard de qualité ou d'adhésion dans un marché et que d'autres organisations doivent se procurer pour optimiser leurs propres produits ou services afin de percer leur marché ou de s'y maintenir.

Note: Pour répondre à ses objectifs, le tisseur de toile économique doit créer une nécessité chez le plus grand nombre possible d'organisations satellites, les attirer dans sa toile économique, comme l'araignée qui tisse sa toile.