PRIME STONEEN SELLE POUR LA CRÉATION

DE VALEUR IMMOBILIÈRE

2018

QUI SOMMES-NOUS ? ROHAN INVEST et PRIME STONE, un attelage gagnant

ROHAN INVEST, Société de Gestion de Portefeuille agréée par l’AMF*, est spécialisée dans la création et la gestion de fonds d’investissement en immobilier d’entreprise (bureaux, commerces et locaux d’activités situés en France) destinés à des investisseurs avertis.

Pour nous, les actifs « pierre » conjuguent stabilité et potentiel de valeur ajoutée sur le moyen-long terme. Nos produits répondent ainsi à la demande d’une clientèle soucieuse de préserver ses investissements ou son patrimoine des fluctuations des marchés financiers, par essence cycliques et volatiles.

Forts de notre expertise, nous proposons à nos investisseurs - particuliers, entreprises et institutions financières -, une gamme de fonds de placement, notamment sous forme de sociétés par actions, à l’instar de PRIME STONE, notre foncière de référence.

Le marché de l’immobilier d’entreprise est générateur d’opportunités en adéquation avec les exigences de la stratégie d’investissement de PRIME STONE, dont l’objectif est de trouver et sélectionner des immeubles permettant la création de valeur.

À la clé, la constitution et la gestion d’un patrimoine en immobilier d’entreprise diversifié et performant.

Le tout dans une logique d’éthique professionnelle, PRIME STONE s’imposant des règles prudentielles dans l’intérêt de ses clients.

*Autorité des Marchés Financiers.

Il est rappelé, conformément à la réglementation, que tout investissement dans un fonds présente un risque de perte en capital.

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PRIME STONEEn selle pour la création de valeur immobilière

Capital social 33 180 000 €

Nombre d’actions 79

Nombre d’immeubles 14

Valorisation du patrimoine 72 617 000 €

Encours bancaires 41 444 915 €

Au 31 mars 2018.

PRIME STONE est une foncière à capital variable, ouverte à tout souscripteur, dont la stratégie d’investissement consiste en l’acquisition et la revente d’actifs immobiliers.

Son but ? Maximiser les rendements offerts à ses clients tout en tenant compte des risques.

Comment ? En générant une récurrence de revenus locatifs et une perspective de plus-value, tout en préservant la liquidité de l’investissement et en mutualisant le risque.

Un objectif patrimonial précisPRIME STONE a pour ambition la constitution et la gestion efficace d’un patrimoine diversifié en immobilier d’entreprise situé dans des marchés dynamiques français.

Les chiffres-clés

Un véhicule d’investissement structuré Outil professionnel de placement au service des investisseurs, PRIME STONE est fondée sur des valeurs de prudence, de pertinence et de performance.

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VALEUR D’EXPERTISE DES IMMEUBLES * OBJECTIF 2018 INTÉGRANT LES ACQUISITIONS PROJETÉESVALEUR DE L’ACTION

80 000 000 €

70 000 000 €

60 000 000 €

50 000 000 €

40 000 000 €

30 000 000 €

20 000 000 €

10 000 000 €

0 €

550 000 €

500 000 €

450 000 €

400 000 €

Les performances ne sont pas constantes dans le temps et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

43 180 000 €

448 645 €

77 767 000 €

100 000 000 €*

37 525 000 €

425 672 €

61 000 000 €

492 156 €

25 020 000 €

VALEUR DE L’ACTION (prime d’émission comprise) et DES ACTIFS DE PRIME STONE

2013 2014 2015 2016 2017 2018

420 000 €

517 840 €

550 070 €

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PRIME STONELa stratégie en tête

Une architecture financière judicieuse Le point fort de notre Foncière réside dans son mécanisme de levier financier contribuant à la performance des montages de chaque opération. En moyenne, 60% de la valeur d’acquisition des immeubles s’effectue par le crédit bancaire. Les actionnaires apportent en fonds propres les 40% des besoins de financement résiduels. 95% des fonds levés (apport en capital + emprunt) sont alloués aux acquisitions. Afin de maintenir un niveau de trésorerie sécuritaire au sein de la Foncière, les 5% des fonds restants viennent renforcer la trésorerie de la société. Enfin, dans le but de générer une rentabilité potentielle maximisée et de profiter des opportunités du marché immobilier, les actifs de PRIME STONE peuvent être vendus au terme d’une détention comprise entre 5 et 7 ans. Nous offrons ainsi la possibilité d’investir de façon optimale en immobilier d’entreprise, classe d’actifs dont le potentiel de création de valeur demeure élevé.

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Un patrimoine diversifié dûment sélectionné Si l’immobilier de bureau demeure notre cœur de cible, la stratégie de PRIME STONE est d’y adjoindre des murs de commerce en pied d’immeubles de centre-ville (afin de bénéficier de la liquidité généralement associée à ce type de biens), ainsi que des locaux d’activités pour leur potentiel de valorisation permettant d’accroître le rendement global du portefeuille. Étant précisé, conformément à la réglementation, qu’un rendement minimum ne peut être garanti. La sélection des opportunités d’investissement fait appel à plusieurs critères, au premier rang desquels figurent :

> une implantation française dans des bassins d’emploi et de consommation importants,

> la qualité de la localisation et la visibilité de l’actif immobilier sur son site,

> la solidité financière et la multiplicité des locataires,

> les caractéristiques des baux de location. Enfin, PRIME STONE offre également l’avantage d’un portefeuille d’immeubles diversifié propice à mutualiser le risque, ce qu’un seul actif ne procure pas

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PRIME STONE En bref

RÉPARTITION PAR TYPE D’ACTIFS EN SURFACE

AU 31/03/2018

RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DES ACTIFS EN SURFACE

AU 31/03/2018

3%

27% 70%

22%

78%

Surface totale des actifs 35 837 m2

BUREAUX* IDF

COMMERCES

RÉGIONSACTIVITÉ

* Bureaux en copropriété 10% Bureaux en pleine propriété 60%

Une politique d’acquisition ciblée - Zone géographique : France- Montant d’investissement par actif :

entre 1 et 15 millions d’euros- Mutualisation du risque assurée

par des implantations géographiques diversifiées et des locataires solides financièrement.

Un financement avec effet de levier Le financement des immeubles est généralement réalisé dans les proportions suivantes : 40 % en fonds propres, 60 % en financement bancaire.

Un modèle économique performant - Création de valeur par capitalisation

les 6 premières années (jusqu’au 31/12/2018).- Distribution de dividendes envisagée

à partir de l’exercice clos au 31/12/2018.- Arbitrage de tout ou partie des actifs

dans des délais de 5 à 7 ans, afin d’optimiser le rendement attendu.

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Une valorisation indépendante La détermination de la valeur de l’action PRIME STONE est effectuée sur la base d’expertises indépendantes en valeur vénale par KPMG, expert-comptable de PRIME STONE, et validée par le Commissaire aux Comptes In Extenso Deloitte.

Politique de distribution - Jusqu’à fin 2018 - capitalisation :

l’absence de distribution permet de favoriser le développement de la Foncière et de privilégier la valorisation des actions en déployant naturellement ses capacités d’investissement.

- À partir de 2019 - distribution de dividendes : au terme de l’exercice se clôturant le 31 décembre 2018, il est prévu une distribution annuelle de dividendes à hauteur de 30% du résultat net de la Foncière (sous réserve de l’approbation de l’Assemblée Générale) auteur de 30% du résultat net de la Foncière (sous réserve de l’approbation de l’Assemblée Générale)

Modes de souscription de PRIME STONE Il est possible d’investir via deux modes de souscription :

- directement au capital de PRIME STONE (minimum de souscription : une action)

PRIX DE SOUSCRIPTION (au 26 avril 2018) Valeur nominale : 420 000 € Prime d’émission : + 130 070 € Prix de souscription : 550 070 €

La valeur de l’action est déterminée annuellement. Elle est rendue officielle à l’occasion de la tenue de l’Assemblée Générale annuelle.

- au travers de ROHAN PARTICIPATIONS, fonds investissant la totalité de son actif en actions de PRIME STONE (minimum de souscription : une part sociale)

PRIX DE SOUSCRIPTION (au 26 avril 2018) Valeur nominale : 20 000 € Prime d’émission : + 6 194 € Prix de souscription : 26 194 €

La valeur de la part sociale est déterminée annuellement. Elle est rendue officielle à l’occasion de la tenue de l’Assemblée Générale annuelle.

PRIME STONE Investir

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PRIME STONE Le pedigree

CARACTÉRISTIQUES

DÉNOMINATION SOCIALE PRIME STONE

FORME JURIDIQUE Société par Actions Simplifiée (SAS) à capital variable

NATURE Foncière par capitalisation

DATE DE CRÉATION 7 décembre 2012

DURÉE DE VIE STATUTAIRE 99 ans

CAPITAL MAXIMUM AUTORISÉ 100 380 000 €

PÉRIODE DE SOUSCRIPTION En continu

DURÉE DE PLACEMENT RECOMMANDÉE Minimum 8 ans

GOUVERNANCE

SOCIÉTÉ DE GESTION ROHAN INVEST

COMITÉ D'ENGAGEMENT ET DE VALORISATION

+ COMITÉ CONSULTATIF

Le Comité est composé de :

- 1 actionnaire de PRIME STONE

représentant ROHAN PARTICIPATIONS,

Fonds nourricier de PRIME STONE (membre de droit)

- 2 actionnaires de PRIME STONE élus en AG pour 3 exercices

- 3 experts indépendants élus en AG pour 3 exercices

- Le Président de ROHAN INVEST (membre de droit)

DÉPOSITAIRE CACEIS Bank France (Groupe Crédit Agricole)

EXPERT COMPTABLE KPMG France

COMMISSAIRE AUX COMPTES IN EXTENSO DELOITTE France

PROPERTY MANAGER ROHAN NÉOGÈRE

EXPERTS IMMOBILIERS INDÉPENDANTS CRÉDIT FONCIER EXPERTISE et JLL

FRAIS

COMMISSION DE SOUSCRIPTION 5% HT (majorée de la TVA en vigueur) comprise

dans le prix de souscription (valeur nominale + prime

d’émission), acquise à la Société de gestion ou reversée

en tout ou partie aux distributeurs

COMMISSION DE RACHAT Néant

FRAIS DE GESTION ANNUELLE 8% HT sur les loyers quittancés hors taxes et hors charges

FRAIS D'ACQUISITION DE BIENS IMMOBILIERS

(DIRECTES OU INDIRECTES)

4% HT (majoré de la TVA en vigueur) sur le montant

des immeubles acquis acte en main, commissions incluses

FRAIS DE CESSIONS DE BIENS IMMOBILIERS 4% HT (majoré de la TVA en vigueur) sur le prix

de revente, net vendeur

GESTION DE LA LIQUIDITÉ

LIQUIDITÉ DES TITRES La liquidité est assurée de la façon suivante :

- Cession des actions : délai minimum de 3 mois prévus

statutairement avec l’agrément du Président

- Réserve de trésorerie minimum de 5%

- Cession de gré à gré

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Risque de perte en capitalPRIME STONE ne présente aucune garantie de capital ou de performances. Votre investissement est donc exposé à un risque de perte en capital, notamment en cas de cession d’actions.

Risque lié à la gestion discrétionnaireLa gestion discrétionnaire mise en place dans le cadre de PRIME STONE repose sur l’anticipation de l’évolution des différents marchés immobiliers. Ainsi, il existe un risque que PRIME STONE ne soit pas investie en permanence sur les marchés immobiliers ou immeubles les plus performants.

Risque lié au marché de l’immobilierLes investissements réalisés par PRIME STONE seront soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d’actifs immobiliers physiques et aux risques de dépréciation des actifs immobiliers physiques : tous ces risques sont susceptibles de se traduire par une baisse de la valeur liquidative. En particulier, la valeur des actifs immobiliers physiques détenus par PRIME STONE, et plus particulièrement des actifs immobiliers physiques à usage de commerce, bureaux, est liée à l’évolution des marchés immobiliers, et notamment à l’évolution du marché locatif.

Risque lié à la liquiditéIl s’agit de la difficulté que pourrait avoir un investisseur à céder ses actions PRIME STONE. Il est rappelé que PRIME STONE ne garantit pas la revente des actions. La revente des actions

dépend de l‘équilibre entre l’offre et la demande, que ce soit dans le cadre de la variabilité du capital ou, en cas de suspension de celle-ci, du marché par confrontation des ordres d’achat et de vente. D’une façon générale, il est rappelé que l’investissement en actions de PRIME STONE doit s’envisager sur une durée longue. La durée de placement recommandée est fixée à au moins huit (8) ans.Par ailleurs, le risque de liquidité se traduit aussi par la difficulté d’acheter, de vendre (notamment pour faire face à des demandes de rachats) ou de valoriser un actif immobilier physique ou un titre à sa juste valeur du fait d’un manque d’acheteurs ou de vendeurs. Le marché immobilier n’offre pas une liquidité immédiate compte tenu des délais de transactions, notamment juridiques et commerciaux et des coûts fiscaux afférents. Des cessions peuvent, le cas échéant, dégrader la performance des FIA* si elles interviennent à un moment défavorable du cycle immobilier.

Risque de taux et de créditIl est susceptible de réduire les sources de financement et augmenter de façon sensible le coût de ce financement notamment en cas d’augmentation des taux d’intérêts pour les emprunts souscrits à taux variable (risque de taux).

Risque de contrepartieIl s’agit du risque de défaillance des locataires ou des acquéreurs des actifs immobiliers physiques ou des contreparties financières pouvant conduire à un défaut de paiement.

À CHEVAL SUR LES RISQUES

Nous vous rappelons que tout investissement dans un fonds présente des risques, dont voici les principaux :

* Fonds d’Investissement Alternatifs.

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STRASBOURG

8 rue de Dublin

BP 80054 - SCHILTIGHEIM

67013 STRASBOURG Cedex

PARIS

Carré Champerret

7 rue Anatole France

92300 LEVALLOIS-PERRET

NOUS CONTACTER

Strasbourg : 03 88 18 92 30

Paris : 01 57 64 75 30

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Agrément AMF N°GP-15000011.Cartes professionnelles Transaction N°3/2015 et Gestion N°586/2007Siège Social et Administratif : Espace Européen de l’Entreprise - 8 rue de Dublin - 67300 SCHILTIGHEIMBureaux Paris : Carré Champerret - 7 rue Anatole France - 92300 LEVALLOIS-PERRETSAS ROHAN INVESTISSEMENT au capital de 800 000 € immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Strasbourg N° SIREN 518 811 468. SAS PRIME STONE à capital variable immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre N° SIREN 790 047 443, dont le siège social est situé 7 rue Anatole France 92300 LEVALLOIS PERRET. Da

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