RAPPORT ANNUEL - Rohan Invest · 2018-06-19 · En 2017, le capital de ROHAN PARTICIPATIONS a progressé de 97% - une augmentation record -, permettant à PRIME STONE d’accroître

STRASBOURG 8 rue de DublinBP 80054 - SCHILTIGHEIM67013 STRASBOURG Cedex

PARIS Carré Champerret7 rue Anatole France92300 LEVALLOIS-PERRET

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Agrément AMF N°GP-15000011.Cartes professionnelles Transaction N°3/2015 et Gestion N°586/2007Siège Social et Administratif : Espace Européen de l’Entreprise - 8 rue de Dublin - 67300 SCHILTIGHEIMBureaux Paris : Carré Champerret - 7 rue Anatole France - 92300 LEVALLOIS-PERRETSAS ROHAN INVESTISSEMENT au capital de 800 000 € immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Strasbourg N° SIREN 518 811 468. SAS PRIME STONE à capital variable immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE N° SIREN 790 047 443, dont le siège social est situé 7 rue Anatole France 92300 LEVALLOIS PERRET. D

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RAPPORT ANNUELPRIME STONE

2017

ÉDITO

PRIME STONE CHANGE D’ALLURE

2017 ? Une année riche en changements sur de nombreux points !

C’est ainsi que ROHAN INVEST a vu se concrétiser la transformation impulsée en interne il y a bientôt 2 ans : nouveau nom, nouvelle identité, nouveau logo, nouvelle équipe commerciale...PRIME STONE a pleinement profité de cet élan symbolisé par un cheval, incarnation parfaite de performance et de précision. Investir dans la Foncière PRIME STONE et/ou via son actionnaire de référence ROHAN PARTICIPATIONS, c’est investir différemment à moyen-long terme : accéder au marché de l’immobilier d’entreprise tout en mutualisant son risque, être dégagé des contraintes de gestion tout en bénéficiant d’une information claire et régulière, autant de bénéfices synonymes de tranquillité d’esprit.

En 2017, le capital de ROHAN PARTICIPATIONS a progressé de 97% - une augmentation record -, permettant à PRIME STONE d’accroître son capital de près de 25% et d’acquérir de nouveaux immeubles sur les marchés de Lyon, Toulon (Six-Fours Plages), Nantes et Toulouse. 2017 a également vu PRIME STONE procéder à ses premiers arbitrages.

La performance des titres de PRIME STONE et ROHAN PARTICIPATIONS vient récompenser le travail de l’ensemble de nos équipes et souligne la pertinence de la stratégie d’investissement mise en place.

Le changement d’allure opéré lors de l’exercice écoulé va permettre à ROHAN INVEST de poursuivre activement le développement de PRIME STONE tout en respectant les fondamentaux mis en place il y a bientôt 6 ans. La tendance observée au 1er trimestre 2018 va d’ores et déjà dans ce sens.

Yves JAKUBOWICZPrésident de ROHAN INVEST

PRIME STONE - Rapport annuel 2017 PAGE 3

PRIME STONE est une Société par Actions Simplifiée à capital variable, créée le 7 décembre 2012 par la société ROHAN INVEST*. PRIME STONE est qualifiée d’Autre Fonds d’Investissement Alternatif (Autre FIA) suivant la réglementation de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

OBJECTIFS

PRIME STONE a pour objectif de proposer une récurrence de revenus locatifs et une perspective de plus-value à moyen-long terme sur un patrimoine immobilier composé de plusieurs actifs situés en France

et diversifiés aux plans sectoriel et géographique.La stratégie de gestion est guidée par des perspectives de distribution de dividendes à compter du 6e exercice, soit au terme de l’exercice clos le 31/12/2018.

STRATÉGIE IMMOBILIÈRE

La stratégie d’investissement consiste en l’acquisition (apport en capital + emprunt) et en la revente d’actifs immobiliers diversifiés en France sur cycle moyen terme compris entre 5 et 7 ans. Les actifs immobiliers peuvent représenter 100% de l’actif de PRIME STONE. L’objectif de gestion se réalisera au travers d’investissements dans des actifs immobiliers principalement en détention directe (bureaux, activité, commerces, logistique). Les immeubles détenus seront situés dans des marchés actifs et à des emplacements recherchés. Les immeubles seront de taille moyenne par rapport

à leur marché de manière à permettre à terme des arbitrages faciles. Cette analyse devra être réalisée pour chaque localisation sur laquelle une acquisition est envisagée. Les actifs acquis pourront ne pas être totalement loués ou être loués à des valeurs inférieures au marché lors de leur acquisition. Ils pourront également nécessiter des travaux d’amélioration. Ces investissements seront complétés par des liquidités. Chaque poche d’actifs sera gérée de façon discrétionnaire.

STRATÉGIE FINANCIÈRE

PRIME STONE a recours directement à l’endettement (effet de levier) à hauteur de 60% pour le financement des immeubles, le reste étant financé en fonds propres par les actionnaires. Ce mécanisme de levier financier contribue à la performance des montages financiers de chaque opération.

À titre accessoire, le Gérant pourra investir dans des Fonds d’Investissement liés à l’immobilier.

Pour le reste, le Gérant s’interdit d’investir en actions de sociétés cotées françaises et/ou européennes, en obligations, ainsi qu’en titres de titrisation.

STRATÉGIE DE GESTION DE LA LIQUIDITÉ

Afin de maintenir un niveau de trésorerie sécuritaire sur PRIME STONE, il est prévu une poche de liquidités disponibles représentant au minimum 5% des ressources stables correspondant à la somme du capital, des primes d’émission et de l’emprunt bancaire tel qu’ils ressortent du bilan. En cas d’anticipation de crise de liquidité, ce ratio pourra ponctuellement augmenter.

Cette poche peut comporter des dépôts à terme, des contrats de capitalisation, ainsi que des titres de créance et instruments du marché monétaire

tels que des bons du trésor, des certificats de dépôt, billets de trésorerie, etc., directement ou via des OPCVM monétaires.

Les acquisitions de locaux commerciaux permettent d’augmenter la liquidité globale du portefeuille.

La composition de l’actif pourra différer des ratios présentés ci-dessus. Par ailleurs, il est entendu que l’allocation des actifs pourra évoluer en fonction des opportunités d’investissement.

À PROPOS DE PRIME STONE

PRIME STONE est un produit destiné à une clientèle avertie et fortunée cherchant un placement à moyen-long terme dans des actifs immobiliers diversifiés. La durée recommandée de placement est de 8 ans minimum.

Le capital est susceptible d’accroissement ou de diminution dans les limites de 2 100 000 € au minimum et de 100 380 000 € au maximum.

*La Société par Actions Simplifiée ROHAN INVESTISSEMENT, présentée sous le nom commercial de ROHAN INVEST, est une Société de Gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) sous le numéro GP-15000011 en date du 30 avril 2015, placée sous les seuils fixés par la directive AIFM n° 2011/61/UE.

PAGE 4 PRIME STONE - Rapport annuel 2017 PRIME STONE - Rapport annuel 2017 PAGE 5

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GESTION ET CONTRÔLE ................................................. PAGE 08

PERFORMANCES ET CHIFFRES CLÉS ........................... PAGE 10

LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER ...................................... PAGE 14

GOUVERNANCE ............................................................... PAGE 18

CONTRÔLE INTERNE, CONFORMITÉ ET RISQUES ..... PAGE 20

INFORMATIONS AUX INVESTISSEURS ........................ PAGE 22

STRATÉGIE D’ACQUISITION ET D’ARBITRAGE ............ PAGE 24

EMPRUNTS ...................................................................... PAGE 30

ÉTAT LOCATIF ET PATRIMOINE ..................................... PAGE 32

BILAN ET COMPTE DE RÉSULTAT ................................. PAGE 50

RAPPORT DU COMMISSAIRE AUX COMPTES ............. PAGE 52

TEXTE DES RÉSOLUTIONS ............................................. PAGE 60

PROFIL DE RISQUE .......................................................... PAGE 62

SOMMAIRE


SOCIÉTÉ DE GESTION

ROHAN INVESTSIÈGE SOCIAL : 8 RUE DE DUBLINBP 80054 – SCHILTIGHEIM67013 STRASBOURG CEDEX

03 88 18 92 [email protected]

DÉPOSITAIRE

CACEIS Bank France (groupe Crédit Agricole)

EXPERT COMPTABLE

KPMG France

COMMISSAIRE AUX COMPTES

IN EXTENSO DELOITTE France

PROPERTY MANAGER

ROHAN NÉOGÈRE

ÉVALUATEURS IMMOBILIERS INDÉPENDANTS

CRÉDIT FONCIER EXPERTISE et JLL

YVES JAKUBOWICZPrésident fondateur de ROHAN INVEST en charge du montage des opérations et de la réalisation des investissements. 36 années d’expérience en immobilier d’entreprise (Associé Auguste Thouard, Associé DTZ), 9 années membre du Conseil de Surveillance de la SCPI Alsace Pierre Investissements (Groupe Banque Populaire) devenue la SCPI FructiRégions.

JEAN-LOUIS SCUDIERDirecteur Général de ROHAN INVEST et président de ROHAN & ASSOCIÉS, il contribue au développement des nouvelles activités du groupe ROHAN et supervise également le déploiement de la foncière PRIME STONE. A été membre du directoire et DG chez Auguste Thouard, Président de Sogetex, Président de Colliers UFG Property Management (transaction et gestion), puis Président de Nexity Gestion. Plus de 40 ans d’expérience dans le secteur du Property Management et du conseil en immobilier d’entreprise.

PATRICK TIBLEDirecteur Général de ROHAN INVEST, il met au service son expérience acquise lors de 12 années passées comme Directeur Immobilier dans le groupe Saint-Gobain (élu Directeur Immobilier de l’année en 2010) et 15 années dans le conseil en immobilier d’entreprise en qualité de Directeur Associé chez Auguste Thouard, Directeur Régional Sari conseil et DTZ Jean Thouard.

PASCAL GUIETResponsable des Acquisitions et des Relations Investisseurs, en charge des relations avec les investisseurs ainsi que de l’origination et de l’analyse d’investissements d’actifs immobiliers ; 20 années comme Conseil en immobilier d’entreprise, spécialisé en investissement sur le territoire national.


1 GESTION ET CONTRÔLE

* TAUX DE RENTABILITÉ INTERNE (TRI) : Il est calculé en prenant en considération le prix acquéreur initial (prix pour les actionnaires entrants) au début de l’exercice de la période considérée (janvier 2013) et la valeur de retrait (prix pour les actionnaires sortants) à l’issue de la période considérée au 31 décembre 2017.

* pour l’immeuble situé rue Henri-Monnier à Paris et les bâtiments A et B localisés à Marcq-en-Barœul, il a été décidé de retenir les prix de vente et non les valeurs d’expertises** excluant les 4 900 000 € du projet de Marcq-en-Barœul qui ont été accordés mais non débloqués

ÉVOLUTION DE LA VALEUR LIQUIDATIVE DE L’ACTION PRIME STONE

VALEUR DE L’ACTION

AU 19/12/2012 AU 31/12/2013 AU 31/12/2014 AU 31/12/2015 AU 31/12/2016 AU 31/12/2017

VALEUR D’EXPERTISE DES IMMEUBLES 5 560 000 € 26 020 000 € 37 335 000 € 43 180 000 € 58 313 000 € 77 767 000 €*

NOMBRE D’ACTIONS 5 38 41 46 57 71

CAPITAL SOCIAL 2 100 000 € 15 960 000 € 17 220 000 € 19 320 000 € 23 940 000 € 29 820 000 €

PRIME D’ÉMISSION PAR ACTION - 5 672 € 28 645 € 72 156 € 97 840 € 130 070 €

VALEUR EXPRIMÉE DE L’ACTION(PRIME D’ÉMISSION COMPRISE)

420 000 € 425 672 € 448 645 € 492 156 € 517 840 € 550 070 €

ENDETTEMENT 4 000 000 € 15 471 189 € 23 464 683 € 27 051 492 € 30 044 141 € 39 894 033 €**

TRÉSORERIE (Y COMPRIS DÉPÔTS DE GARANTIE)

420 000 € 4 889 288 € 4 044 677 € 6 745 684 € 5 691 918 € 6 395 852 €

VALEUR D’EXPERTISE DES IMMEUBLES VALEUR DE L’ACTION * OBJECTIF 2018 INTÉGRANT LES ACQUISITIONS PROJETÉES

Les performances ne sont pas constantes dans le temps et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

AU 26 AVRIL 2018

L’ACTION A UNE VALEUR DE 550 070 € RÉPARTIE ENVALEUR NOMINALE 420 000 €

PRIME D’ÉMISSION 130 070 €

VALEUR DE L’ACTION +30,97 % depuis l’origine (janvier 2013)

+6,22 % sur les 12 derniers mois

TRI* 5 ANS +5,54 %

43 180 000 €

448 645 €

77 767 000 €

100 000 000 €*

37 525 000 €

425 672 €

61 000 000 €

492 156 €

25 020 000 €

2013 2014 2015 2016 2017 2018

420 000 €

517 840 €

550 070 €


2 PERFORMANCES

IDF

RÉGIONS

AU 31/12/2017

DATE DE CRÉATION 7 décembre 2012

NOMBRE D’ACTIONS 71

NOMBRE D’ACTIONNAIRES

25Les trois plus importants investisseurs représentent respectivement 39,43% (Fonds nourricier ROHAN PARTICIPATIONS avec 28 actions), 9,86% et 9,86% du capital.

CAPITAL SOCIAL SOUSCRIT EN 2017 5 880 000 € (soit 14 actions)

RETRAITS 3

CAPITAL SOCIAL 29 820 000 €

NOMBRE D’IMMEUBLES 15 IMMEUBLES ET LOTS DE COPROPRIÉTÉS

NOMBRE DE LOCATAIRES 52

NOMBRE DE M2 EN GESTION 36 421 m2

TAUX D’OCCUPATION EN SURFACE 94,23%Pour des raisons de bonne lisibilité des immeubles « actifs », le site de Marcq-en-Barœul réceptionné le 22/12/2017 a été neutralisé dans les calculs de taux d’occupation et de rentabilité immobilière. Son potentiel de loyer s’élève à 555 170 € HT/HC par rapport à 400 000 € d’échéance annuelle de prêts.

TAUX D’OCCUPATION FINANCIER* 82,42%

LOYERS ENCAISSÉS ET INDEMNITÉS 3 304 109 €

* TAUX D’OCCUPATION FINANCIER (TOF) : est égal au rapport entre le total des loyers et indemnités d’occupation perçus, majorés des indemnités compensatrices de loyers et le montant total des loyers facturables dans le cas où la totalité du patrimoine immobilier de la Foncière serait occupé. Le TOF est mesuré le dernier jour d’un trimestre civil, pour les 3 mois constituant le trimestre écoulé. Il est donc affecté par les événements intervenus sur le patrimoine au cours du trimestre, tels que les acquisitions et cessions d’immeubles.

VALEUR EXPRIMÉE DE L’ACTION PRIME STONE

La détermination de la valeur de l’action PRIME STONE est effectuée par KPMG, expert-comptable de PRIME STONE, et validée par le Commissaire aux Comptes In Extenso Deloitte.

La méthode retenue pour le calcul de la valeur de l’action est celle de l’actif net réévalué (ANR) : les valeurs d’expertises se substituent aux valeurs nettes comptables (VNC) des actifs immobiliers.

Le Gérant a retenu la moyenne arithmétique des expertises réalisées par le Crédit Foncier Expertise et JLL, sur l’ensemble des immeubles, à l’exception de l’immeuble situé rue Henri-Monnier à Paris et des bâtiments A et B localisés à Marcq-en-Barœul, pour lesquels il a été décidé de retenir les prix de vente et non les valeurs d’expertise.

PRIME STONE capitalise ses revenus jusqu’au terme du 6e exercice qui sera clos au 31 décembre 2018. Ensuite il est envisagé une distribution d’un tiers des bénéfices issus des loyers et des cessions d’actifs.

RÉPARTITION PAR TYPE DES ACTIFS (EN SURFACES) AU 31/12/2017

60%

27%

3%

10%

SURFACE TOTALE DES ACTIFS36 421 M2

BUREAUX PLEINE PROPRIÉTÉ

COMMERCES

ACTIVITÉ

BUREAUX COPROPRIÉTÉ

RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DES ACTIFS (EN PRIX AEM) AU 31/12/2017

31%

69%

PRIX AEM TOTAL DES ACTIFS

71 425 517 €


2 CHIFFRES CLÉS

L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE EN FRANCE EN 2017

La croissance du PIB, qui suite à de nettes augmentations sur la fin 2016 et en 2017 connaît son plus haut rythme annuel depuis 2011, devrait atteindre les 2% en 2018. La France bénéficie en outre d’une amélioration globale de la conjoncture européenne poussée par l’augmentation du pouvoir d’achat des ménages et de l’investissement. En incluant les actifs de service et les méga deals conclus en fin 2016, le montant total des investissements en immobilier d’entreprise en France s’est clôturé à 31,9 milliards d’euros. Avec 26,4 milliards d’euros engagés en 2017, nous pouvons constater une baisse de 17% du volume global investi.

Ce ralentissement s’explique principalement par un manque d’offre qui freine l’ensemble du marché ; les investisseurs peinent à trouver de nouveaux biens et hésitent donc également à arbitrer. Il faut aussi considérer une baisse significative des transactions sur les actifs de service (5 755 milliards d’euros en 2016 contre 1 279 milliards d’euros en 2017).

FOCUS SUR LES MARCHÉS

LE MARCHÉ DES BUREAUX PAR RAPPORT À 2016

Le marché des bureaux est toujours numéro 1 avec près de 18,9 milliards d’euros investis en 2017 soit environ 71% du volume d’investissement global. L’Île-de-France concentre 75% du marché français (stable depuis 2015), et reste très dynamique :

la demande placée connaît un nouveau record : 2 633 000 m² (+9,25% comparé au record atteint en 2016) ; un taux de vacance toujours au plus bas : 6,4% ; une augmentation considérable des « grandes transactions » (+ 5 000 m²) : 65 transactions en 2016 contre 88 en 2017, soit 35% de plus ; 4 opérations d’un montant supérieur à 600 millions d’euros (dont Cœur Défense pour 1,8 milliard d’euros) ; une offre future livrable à 3 ans de 1 747 500 m² dont 48% déjà louée.

Les bureaux en régions suivent la même impulsion avec une demande placée record de 1 121 000 m², portée notamment par les marchés de Lyon, Lille et Bordeaux qui représentent à eux seul 58% de la demande placée en régions.

LE MARCHÉ DES LOCAUX D’ACTIVITÉ PAR RAPPORT À 2016

Suite à une année 2016 exceptionnelle en raison de plusieurs grandes transactions, le marché de l’activité revient à des niveaux ordinaires pour un volume d’investissement approchant les 437 millions d’euros en 2017.

Ce marché reste le plus lucratif avec un taux de rendement « Prime » en région parisienne avoisinant les 6%.

LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER LOGISTIQUE PAR RAPPORT À 2016

Portés par l’essor du e-commerce, les entrepôts logistiques connaissent des sommets :

1,9 milliard d’euros investis en 2017, contre 1,6 milliard d’euros en 2016 ; 2 487 000m² de demande placée pour les surfaces supérieures à 5 000 m² ; 70% du marché concentré en Île-de-France développement de « méga » entrepôts

(Conforama : 180 000 m² / Amazon : 142 000 m²).

Il est bon de préciser que plus de 80% du volume investi est réalisé sur des bâtiments de classe A (comptes propres et clé en mains compris).

LE MARCHÉ DES COMMERCES PAR RAPPORT À 2016

Le volume d’investissement en commerce connaît une baisse significative (3,8 milliards d’euros en 2017 contre 5,2 milliards d’euros en 2016) en raison d’une raréfaction des biens de ce secteur présents sur le marché.

L’année 2017 est impactée par l’absence en nombre de produits notables (>100 M€) - 8 transactions de ce type se sont signées sur l’année, dont 5 sur le 4e trimestre. À titre d’exemple, la Place des Halles à Strasbourg a été cédée entre octobre et décembre pour 291 millions d’euros.Le commerce de pied d’immeuble reste l’actif favori des investisseurs et représente 52% de ce segment.

INVESTISSEMENT 2017 PAR TYPOLOGIE D’ACTIF

INVESTISSEMENTS EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE EN FRANCE

2016 31,9 MILLIARDS € BAISSE 17%

2017 26,4 MILLIARDS €

BUREAUX

LOGISTIQUE

LOCAUX D’ACTIVITÉ

COMMERCES

Sources : BNP Real Estate, JJL, Nexity, Cushman & Wakefield, Knight Frank


3 LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER

TAUX DE RENDEMENT PRIME

4e TRIMESTRE 2016

4e TRIMESTRE 2017 TENDANCE

BUREAUX

ÎLE-DE-FRANCE

Bureaux Paris QCA 3,15% 3,05%

Bureaux Paris hors QCA 3,50% 3,40%

Bureaux La Défense 4,75% 3,90%

Bureaux Croissant Ouest 3,65% 3,25%

Bureaux 1re couronne 4,35% 4,05%

Bureaux 2e couronne 5,50% 5,20%

RÉGIONS

Aix/Marseille 5,75% 5,20%

Lyon 4,80% 3,90%

Lille 5,10% 4,50%

Bordeaux 5,90% 5,10%

Toulouse 6,20% 5,40%

Nantes 6,10% 6,10%

Strasbourg 5,95% 5,95%

LOGISTIQUE (ENTREPOTS CLASSE A)

Région parisienne 5,50% 4,90%

Régions 4,60% 4,90%

LOCAUX D’ACTIVITÉ

Région parisienne 6,70% 5,90%

COMMERCES

Pied d’immeuble Paris 2,75% 2,75%

Centre commercial France 4,20% 4,20%

Parc d’activité commerciale France 4,60% 4,50%

FOCUS SUR L’INVESTISSEMENT

Malgré une baisse significative, le marché français de l’investissement en immobilier d’entreprise conforte sa 3e place européenne. L’élection d’Emmanuel Macron associée aux effets « Grand Paris », JO 2024 et Brexit renforcent l’image de la France et rassure ainsi les investisseurs aussi bien français, européens ou étrangers. En témoigne un 4e trimestre 2017 très prolifique avec 11,9 milliards d’euros investis contre 11,5 milliards d’euros lors de l’année 2016 (année record avec 31,9 milliards d’euros investis au total). Cette tendance se confirme sur le début 2018 avec un peu plus de 4 milliards d’euros investis au premier trimestre.

Les volumes sont ainsi supérieurs de 14% à ceux de la même époque l’an passé et de 39% par rapport à la moyenne de chaque 1er trimestre depuis dix ans.

LES TAUX ONT-ILS TOUCHÉ LE FOND ?

Dès 2016, les commerces ont atteint des taux de rendement historiquement bas et sont restés stables sur 2017. Ce n’est pas le cas des autres typologies d’actifs dont les taux de rendement ont continué leur baisse ininterrompue depuis 2010. La chute des taux ne s’observe pas seulement en Île-de-France ; le phénomène s’est également propagé en régions.

Ainsi, à titre d’exemple, le taux de rendement « Prime » des bureaux à Lyon passe à 3,90% au 4e trimestre 2017 contre 4,80 % au 4e trimestre 2016, 5,10% contre 5,90% à Bordeaux et 4,50% contre 5,10% à Lille. La prime de risque s’est donc réduite, bien qu’elle reste engageante au vu de la remontée de l’OAT 10 ans (Obligations Assimilables du Trésor) qui se fait très progressivement. Selon Nexity France, les taux de rendement « Prime » devraient se stabiliser sur 2018, mais il reste des possibilités de compressions sur certains marchés secondaires.

Sources : BNP Real Estate, JJL, Nexity, Cushman & Wakefield, Knight Frank


3 LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER

GÉRANT DE PORTEFEUILLE : LA SOCIÉTÉ DE GESTION ROHAN INVEST

ROHAN INVEST met à la disposition des investisseurs des véhicules différenciés en fonction de leurs objectifs de placement. La Société dispose de tous les moyens humains et techniques et de l’expertise nécessaire pour développer et gérer des programmes d’acquisition ciblés.

Les véhicules gérés sont principalement investis dans des biens immobiliers physiques, et ce, en conformité avec les règles déontologiques publiées par l’AMF et l’ASPIM.

Au 31/12/2017, l’ensemble des actifs immobiliers gérés, après les arbitrages et les acquisitions réalisées, représente une surface de 102 624 m² pour une valorisation indépendante et comprenant des expertises externes s’élevant à 181 757 477 €.

La gouvernance de PRIME STONE est confiée à la Société de Gestion ROHAN INVEST qui assure notamment :

le montage de dossiers d’investissement ayant pour support l’immobilier d’entreprise, la recherche d’actifs immobiliers, le montage juridique, la recherche de financements bancaires, la mise en place de tours de table investisseurs, la gestion du FIA immobilier (administrative, comptable et locative), la gestion des actifs immobiliers et les arbitrages éventuels, les informations périodiques aux investisseurs, la tenue des Assemblées Générales, la tenue des registres.

LES FRAIS PERÇUS

Les frais servent à couvrir les coûts de fonctionnement de PRIME STONE, y compris les coûts de commercialisation et de distribution des actions.

COMITÉS PRIME STONE

L’instance de gouvernance de PRIME STONE est représentée par un Comité d’Investissement et de Valorisation (dit « CIV ») ainsi que par un Comité consultatif (dit « Comité d’Engagement PRIME STONE »).

COMITÉ D’INVESTISSEMENT ET DE VALORISATION Le Comité d’Investissement et de Valorisation (CIV) est en charge de l’analyse et de la sélection d’opportunités d’investissement et de désinvestissement et de la valorisation des actifs immobiliers.

Ce Comité est composé de : l’équipe de gestion financière (« Asset Management ») disposant d’un droit de vote pour les décisions d’investissement et de désinvestissement ; un analyste en charge de l’origination (« sourcing ») des investissements, du montage de dossiers d’investissement et des due diligences.

COMITÉ CONSULTATIF

Le Comité est composé de : 1 actionnaire : ROHAN PARTICIPATIONS, Fonds nourricier de PRIME STONE (membre de droit) ; 2 actionnaires de PRIME STONE élus en AG pour 3 exercices ; 3 experts indépendants élus en AG pour 3 exercices ; le Président de ROHAN INVEST (membre de droit).

Les dossiers d’investissement et de désinvestissement sont analysés au cours desdits Comités qui se tiennent en tant que de besoin.

Seuls les gérants de l’équipe de gestion financière (« Asset Management ») ont un droit de vote ; le Comité consultatif ne donne que son avis et est entendu par le Comité d’Investissement et de Valorisation sans participer aux délibérations ni aux décisions de celui-ci.Le RCCI, quant à lui, intervient sur les aspects liés à la conformité relatives aux décisions d’investissement et de cession (risque LCB/FT, conflits d’intérêts potentiels, abus de marché, fraude…) et, plus généralement, du respect des règles relatives au véhicule concerné.

RAPPEL DES FRAIS STATUTAIRES FRAIS PERÇUS EN 2017

COMMISSION DE SOUSCRIPTION

5% HT (majorée de la TVA en vigueur) comprise dans le prix de souscription (valeur nominale + prime d’émission), acquise à la Société de Gestion ou reversée en tout ou partie aux distributeurs

406 515 € HT

COMMISSION DE RACHAT Néant Néant

FRAIS DE GESTION ANNUELLE 8% HT sur les loyers hors taxes et hors charges quittancés 251 294 € HT

FRAIS D’ACQUISITION DE BIENS IMMOBILIERS (DIRECTES OU INDIRECTES)

4% HT (majorée de la TVA en vigueur) sur le montant des immeubles acquis acte en main, commissions incluses 712 255 € HT

FRAIS DE CESSIONS DE BIENS IMMOBILIERS

4% HT (majorée de la TVA en vigueur) sur le prix de revente, net vendeur 62 000 € HT


4 GOUVERNANCE

la responsabilité des opérationnels : une grande partie du Contrôle Permanent est intégrée dans l’organisation opérationnelle, sous la responsabilité directe des équipes opérationnelles. En effet, chaque responsable a, à son niveau, le devoir d’un contrôle efficace des activités placées sous sa responsabilité,

la séparation des tâches, notamment d’engagement et de contrôle : elle s’exerce particulièrement entre l’origination et l’exécution des opérations, leur comptabilisation, leur règlement, et leur contrôle ; elle se traduit aussi par la mise en place de fonctions spécialisées indépendantes :• la production comptable des FIA

(tenue de la comptabilité courante, travaux d’arrêté et fiscalité) déléguée à KPMG France,

• la séparation claire entre les acteurs du Contrôle de Premier Niveau, de Contrôle Permanent et ceux du Contrôle Périodique,

• la formalisation et la maintenance d’un corps de procédures. Ces procédures sont mises à disposition de l’ensemble des collaborateurs au moyen de l’Intranet et du réseau partagé,

• l’existence de systèmes de contrôle, comprenant des contrôles permanents (dits de 1er niveau et 2e niveau) et des contrôles périodiques (dits de 3e niveau),

• la mise en place du Plan de Continuité d’Activités (PCA). Des tests de restauration du PCA sont effectués au moins une fois par an sur l’ensemble des applications métier et le résultat de ces tests est communiqué au Responsable de la Conformité et du Contrôle Interne.

DESCRIPTION DU DISPOSITIF DE CONTRÔLE INTERNELe dispositif de Contrôle Interne repose sur un référentiel de procédures, sur la responsabilisation des directions en charge des activités, la collégialité dans le processus de prise de décision, la séparation des fonctions d’exécution et de contrôle. De plus, la Société de Gestion dispose de procédures de contrôle qui passent par des actions préventives ou correctives.

Les acteurs du Contrôle Permanent : le Contrôle Permanent de 1er niveau est assuré par :• les opérationnels (qu’ils soient dans les activités

commerciales, dans des rôles plus administratifs ou encore dans les fonctions supports). Ils exercent des contrôles directement sur les opérations qu’ils traitent et dont ils sont responsables,

• leur hiérarchie, qui exerce des contrôles et une revue matérialisée, dans le cadre de procédures opérationnelles. Ces contrôles (opérationnels et hiérarchie) sont désignés comme des contrôles permanents de premier niveau.

le Contrôle Permanent de 2e niveau, ainsi que la fonction de conformité, sont placés sous la responsabilité du RCCI. À ce titre, ce dernier s’assure de l’efficacité du dispositif de Contrôle Interne et du dispositif de contrôle des risques. En outre, il s’assure du respect de la conformité des activités de la Société de Gestion qui se définit comme « le respect des dispositions législatives et réglementaires, des normes professionnelles ».

le contrôle périodique, dit contrôle de 3e niveau, est assuré de manière indépendante.

La Conformité s’articule notamment autour des thématiques suivantes :- la primauté du respect de l’intérêt du client,- la prévention du blanchiment des capitaux et la lutte

contre le financement du terrorisme,- la prévention et la gestion des conflits d’intérêt,- l’éthique professionnelle.

Ces thématiques sont reprises dans les procédures internes, dites transversales, s’appliquant à l’ensemble des collaborateurs. Ces règles font l’objet d’une formation systématique en cas de mise à jour ou lors de l’arrivée de tout nouveau collaborateur de ROHAN INVEST.

Plus particulièrement, ROHAN INVEST a mis en place une politique et des procédures de prévention et de gestion des conflits d’intérêt afin d’assurer la protection et la primauté des intérêts des clients de la Société de Gestion. La cartographie des conflits d’intérêt est actualisée annuellement.

En complément, ROHAN INVEST a mis en place les procédures adéquates pour identifier, mesurer et contrôler, pour chaque FIA géré, les risques financiers (liquidité, contrepartie et marché).

CONTRÔLE INTERNE

Le Contrôle Interne constitue le dispositif global permettant à la Société de Gestion d’assurer la maîtrise de ses activités et de ses risques. Le Président de la Société, agissant au nom et pour le compte des véhicules gérés, a la responsabilité de la rédaction et du contenu du rapport annuel et des contrôles internes mis en place dans la Société de Gestion.

SOURCES RÉGLEMENTAIRESEn tant que Société de Gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), ROHAN INVEST est soumise à des dispositions, notamment légales et réglementaires, strictes en matière de Contrôle Interne dont les sources sont les suivantes :

le Règlement Général de l’Autorité des Marchés Financiers, dans ses livres III et IV, le Code de Déontologie de l’association professionnelle dont elle est membre (ASPIM), l’ensemble des procédures internes définies par la Société de Gestion pour l’ensemble de ses activités.

PILOTAGE DU DISPOSITIF DE CONTRÔLE INTERNELe RCCI est en charge du pilotage du dispositif de conformité et de Contrôle Interne. Il veille à sa cohérence et son efficacité.La coordination de l’ensemble des questions relatives au Contrôle Interne et aux risques fait l’objet de présentations périodiques au Comité de Contrôle Interne de ROHAN INVEST.

PRINCIPES D’ORGANISATIONLes principes d’organisation du dispositif de Contrôle Interne de ROHAN INVEST sont :

l’exhaustivité du Contrôle Interne : il s’applique aux risques de toute nature et à toutes activités de ROHAN INVEST, sans exception. Il s’étend à l’externalisation d’activités comme celles confiées aux délégataires. Cette couverture exhaustive des activités et des risques est résumée dans une cartographie revue annuellement,


5 CONTRÔLE INTERNE

Au moment de la commercialisation de PRIME STONE, les avertissements suivants sont clairement portés à la connaissance des investisseurs :

• le niveau d’investissement relève de sa propre appréciation, de ses besoins et de ses capacités financières,

• les rendements annoncés sont sous réserve d’une occupation régulière des locaux loués,

• le profil des risques inhérents à PRIME STONE, dont le risque de perte en capital.

Les investisseurs sont également régulièrement informés tout au long de la vie de PRIME STONE. Une information trimestrielle est adressée aux investisseurs trois fois par an, et se compose de la façon suivante :

une lettre d’information sur un sujet d’actualité macro-économique, législative, réglementaire, etc ; un focus portant sur la gestion de PRIME STONE et comportant les points suivants :• situation locative,• rapport de gestion locative,• financements en place,• acquisitions et arbitrages,• état de la trésorerie,• point sur les marchés immobiliers.

L’Assemblée Générale se substitue à la quatrième lettre trimestrielle.

DROITS DE VOTE, NATURE ET MAJORITÉ

Les décisions collectives des actionnaires sont dites ordinaires ou extraordinaires, La nature de ces décisions sont données dans les statuts de PRIME STONE, Les décisions de nature ordinaire doivent, pour être valables, être adoptées par un ou plusieurs actionnaires représentant plus de la moitié du capital social, Les décisions extraordinaires doivent, pour être valables, être adoptées par un ou plusieurs associés représentant plus des deux tiers du capital social, Il existe un Pacte d’Actionnaires relatif à la non distribution de dividendes pour les 6 premiers exercices.

POLITIQUE DE RÉMUNÉRATION DE LA SOCIÉTÉ DE GESTIONConformément à la directive AIFM 2011/61/UE du 08/06/2011, dite « Directive AIFM », concernant les gestionnaires de Fonds d’Investissement Alternatifs (FIA), la Société de Gestion ROHAN INVEST a mis en place une politique de rémunération applicable aux collaborateurs dont les fonctions sont susceptibles d’influencer le profil de risque de la Société de Gestion ou des FIA gérés.

Compte tenu de l’analyse de ces fonctions, 8 collaborateurs ont été identifiés, pour l’exercice 2017, comme preneurs de risques.

La Société de Gestion retient un certain nombre de critères d’application du principe de proportionnalité prévus dans cette directive, à savoir :

la structure juridique de la Société de Gestion ou de celle des FIA gérés : ROHAN INVEST est détenue par D4 et n’a pas de filiale, la complexité de la structure de gouvernance interne de la Société de Gestion : ROHAN INVEST dispose d’une charte de gouvernance composée de plusieurs Comités spécifiques adaptés à son activité. En cela, la structure de la gouvernance peut être considérée comme non complexe.

De plus, les décisions d’investissement et d’arbitrage immobilier sont prises de manière collégiales à travers la validation d’un Comité d’Investissement comme vu supra, la nature et la complexité de l’activité de la Société de Gestion : ROHAN INVEST gère exclusivement des produits non complexes (Autres FIA immobiliers par objet), le niveau de la rémunération variable des collaborateurs et la ventilation entre rémunération fixe et rémunération variable.

Le Comité de Rémunération de ROHAN INVEST a pour mission d’apprécier les politiques et pratiques de rémunération et les incitations créées pour la gestion des risques. Il se tient au moins une fois par an.

Le montant total des rémunérations brutes (fixes et variables) versées par ROHAN INVEST pour l’exercice 2017 a représenté 419 414 € pour un effectif de 8 personnes au 31/12/2017.

ROHAN INVEST a consacré 93,65 % de ce total aux rémunérations fixes et 6,35% aux rémunérations variables.


6 INFORMATIONS AUX INVESTISSEURS

ORIGINATION (« SOURCING ») DES INVESTISSEMENTSL’origination et l’analyse des dossiers d’investissement sont placées sous la responsabilité de l’analyste et des gérants.

Le sourcing des immeubles est multi canal. La Société de Gestion ROHAN INVEST est reconnue pour son professionnalisme et dispose d’un réseau établi d’apporteurs d’affaires et de relations de longue date avec des Institutionnels qui arbitrent régulièrement leurs portefeuilles (Général Electric, AEW Natixis, SOGEPROM, Wurtemberguish, Fonds étrangers, La Française, GDF-Suez, Carrefour…).

La sélection des immeubles est rigoureuse et basée sur une analyse immobilière. Les étapes du processus d’investissement d’actifs immobiliers seront classiquement les suivantes :

l’origination des opportunités d’investissement, soit directement, soit auprès de propriétaires, d’apporteurs d’affaires, de promoteurs, d’investisseurs, de banques avec lesquels des relations d’affaires existent, les réseaux professionnels, etc. l’analyse des actifs sur le plan juridique, administratif, technique et commercial en s’appuyant sur des prestataires et/ou experts (notaires, cabinets d’avocats, consultants, auditeurs techniques et environnementaux), la recherche de financement, l’élaboration de dossiers d’investissement présentés en Comité d’Investissement, la formalisation des justifications concernant les décisions d’acquisitions à travers des procès-verbaux.

NB : des restrictions quant à l’origination pourront être mises en œuvre spécifiquement en cas d’apports d’actifs immobiliers par le Client, afin d’éviter les conflits d’intérêts dans l’allocation des actifs.

Le taux de transformation entre le nombre de dossiers étudiés et les acquisitions tangente les 1%. ROHAN INVEST a analysé 432 dossiers d’investissement en 2017. PRIME STONE a réalisé 4 acquisitions en 2017.

La zone d’investissement se répartit sur le territoire national sur les trois segments immobilier du bureaux, du commerce et du local d’activité. L’objectif est d’optimiser le couple rendement/risque de PRIME STONE au travers d’emplacements de qualité (tissu économique actif), de bons états locatifs et d’une adéquation entre les caractéristiques des biens immobiliers (typologie, usage, qualité) et leur localisation.

Les actifs se situent donc sur une douzaine de marchés de bureaux en France, sur des villes de plus de 100 000 habitants pour les locaux d’activité et sur des villes de plus de 25 000 habitants pour les commerces.

La politique de répartition du deal flow entre les différents FIA gérés (FIA fermés de type SCI et PRIME STONE) se fait principalement en tenant compte des critères suivants :

typologie des immeubles, taille des ensembles immobiliers, positionnement sur le marché, capacité d’investissement des FIA.

Les immeubles multi locataires sont alloués soit aux SCI soit à PRIME STONE, en fonction de leur implantation géographique, du type de biens et du montant unitaire de l’investissement.

POLITIQUE D’INVESTISSEMENT

Au 31/12/2017 PRIME STONE est propriétaire de 15 immeubles répartis sur le territoire national et loués à 52 locataires. Deux immeubles situés à Marcq-en-Barœul construits en VEFA ont été réceptionnés le 22 décembre 2017. Ils n’ont pas de locataire au 31/12/2017.

L’ensemble représente 36 421 m2 de surface, réparti de la façon indiquée par le graphique ci-dessous.La stratégie d’investissement de PRIME STONE vise à accroître et à diversifier son portefeuille avec un objectif d’investissement de 250 millions d’euros à fin 2020, avec l’allocation d’actifs cible présentée par le schéma ci-dessous.Afin d’optimiser le TRI et de gérer la liquidité de PRIME STONE, la stratégie d’arbitrage des actifs à 5 - 7 ans se met en place.(1) La proportion d’actifs à usage de commerce et/ou de lots de copropriété permet de dégager rapidement de la liquidité si besoin.

(1) ARBITRAGES

Une étude issue d’expertises immobilières indépendantes a été menée afin de sélectionner les premiers actifs susceptibles d’être proposés à la vente. Les critères pris en compte sont les suivants :

• appétence et maturité du marché, • état locatif, • capital restant dû, • plus value dégagée, • stabilité de PRIME STONE en cas de vente de l’actif.

Trois immeubles avaient été sélectionnés sur la base de ces critères en 2016. Deux des trois immeubles

ont été cédés. Il s’agit du plateau de bureaux du Madura à Lyon, vendu le 25 septembre 2017, et de l’immeuble Monnier à Paris, actuellement sous promesse et qui sera cédé début 2018.

Grâce à une politique d’acquisition ciblée et des services totalement intégrés, comme la gestion locative, technique et financière, PRIME STONE bénéficie d’une rentabilité optimale.

Concernant les loyers perçus, la mutualisation du risque est assurée par des implantations géographiques diversifiées, des acquisitions multiples et de types différents (bureaux, commerces, locaux d’activité), ainsi que par la qualité et le nombre des locataires.

STRATÉGIE D’INVESTISSEMENTALLOCATION DES ACTIFS

(EN SURFACE)

40%

20%

20%

20%

BUREAUX PLEINE PROPRIÉTÉ COMMERCESACTIVITÉBUREAUX COPROPRIÉTÉ

RÉPARTITION PAR TYPE DES ACTIFS AU 31/12/2017(EN SURFACE)

60%

27%

3%

10%

SURFACE TOTALE DES ACTIFS36 421 M2


7 STRATÉGIE D’ACQUISITION

ACQUISITIONUN IMMEUBLE DE BUREAUX À LYON (69007) - 42 RUE DE L’UNIVERSITÉ

PRIME STONE a fait l’acquisition, le 19 juillet 2017, de l’immeuble «LE BRUMAIRE» à LYON.Localisé au sein du 7e arrondissement de Lyon, cet immeuble se situe à proximité des universités tel que Lumière Lyon 2, la faculté du droit, ou encore Sciences Po Lyon.

À proximité des lignes de bus et du tram, ce dernier bénéficie également d’un accès aisé au réseau autoroutier.L’actif développe 2 522 m² avec 49 emplacements de parking en sous-sol.

ACQUISITIONUN IMMEUBLE DE BUREAUX À TOULON, SIX-FOURS-LES-PLAGES (83140) - PARC DE L’ARBORETUM, RUE DE ST-MANDRIER-SUR-MER

PRIME STONE a fait l’acquisition, le 31 octobre 2017, de l’immeuble «B» situé sur la commune de SIX-FOURS-LES-PLAGES. Localisé dans la zone d’activité mixte des Playes, plus précisement dans le campus Millone, il est situé

à proximité de l’A50 reliant Toulon en 5 minutes et Marseille en 30 minutes.

L’actif a été construit il y a 10 ans. Il développe 1 655 m² avec 55 places de parking.


7 ACQUISITIONS ET ARBITRAGES

VENTEUN LOT DE BUREAUX EN COPROPRIÉTÉ À LYON (69003) - QUARTIER LA PART-DIEU - 236/264 RUE GARIBALDI

PRIME STONE a cédé, le 25 septembre 2017, un plateau de bureaux à LYON d’une superficie de 602 m² détenu en copropriété depuis le 21 décembre 2012.

Le lot a été vendu pour un montant de 1,5 million d’euros net vendeur.

ACQUISITIONDES LOTS DE BUREAUX EN COPROPRIÉTÉ À TOULOUSE, MATABIAU (31000) - 7, 9 ET 11 RUE MATABIAU

PRIME STONE a fait l’acquisition, le 28 décembre 2017, de deux plateaux à usage de bureaux à TOULOUSE. Situé en centre-ville de Toulouse, l’immeuble est au cœur du quartier Jeanne d’Arc en plein développement

et est proche des transports en communs (métro, bus et gare). Les plateaux totalisent 933 m² ainsi que 14 parkings en sous-sol.

ACQUISITIONDES LOTS DE BUREAUX EN COPROPRIÉTÉ À NANTES, SAINT-HERBLAIN (44800) - 1 ET 3 IMPASSE SERGE-REGGIANI

PRIME STONE a fait l’acquisition, le 27 décembre 2017, de trois étages de copropriété au sein de l’immeuble «L’OPALE A» à SAINT-HERBLAIN.Le bâtiment se situe dans une zone tertiaire bénéficiant d’un accès direct au réseau autoroutier nantais,

ainsi que d’un accès au réseau bus, à proximité de la zone commercial de Saint-Herblain et du Zénith de Nantes.Les trois étages représentent 2 735 m² et sont accompagnés de 31 emplacements de parking.


7 ACQUISITIONS ET ARBITRAGES

Le montant des emprunts initiaux concernant les actifs immobiliers en portefeuille est de 50 825 000 €.Le capital restant dû s’élève à 44 794 031 € au 31/12/2017 (y compris le prêt de Marcq-en-Barœul d’un montant de 4 900 000 € accordé mais non débloqué).

Les placements long terme de trésorerie sont valorisés à 2 143 233 € au 31/12/2017 contre 2 105 760 € au 31/12/2016.Les ratios financiers de la Foncière PRIME STONE sont représentés dans les tableaux ci-dessous :

EMPRUNTS PAR ACTIF

AU 31/12/2017

LTV (LOAN TO VALUE)

2017 2016

57,60 % 59,61 %

DSCR (DEBT SERVICE COVERAGE RATIO)

2017 2016

116,96 % 101,92 %

IMMEUBLES TYPOLOGIE

VALEUR NETTE COMPTABLE (VNC)

VALEUR IMMEUBLE EXPERT « NET VENDEUR »

CAPITAL RESTANT DÛ DES EMPRUNTS

CHARGES ANNUELLES D’EMPRUNT SUR 2017

LYON MADURA Bureaux Cédé le 25/09/2017

Cédé le 25/09/2017 0 €

84 753 € + 1 107 467 € de remboursement anticipé du prêt BCGEF

GENNEVILLIERS Activité & Bureaux 3 999 000 € 4 405 000 € 1 809 641 € 210 200 €

STRASBOURG Bureaux & Commerces 8 906 397 € 14 000 000 € 5 754 525 € 624 744 €

ROISSY-EN-FRANCE Activité & Bureaux 9 894 774 € 9 955 000 € 5 593 060 € 684 179 €

SCEAUX Commerces 1 205 342 € 1 545 000 € 611 733 € 47 823 €

PARIS MARBEUF Commerces 1 599 170 € 2 290 000 € 1 196 575 € 75 641 €

ANNECY CHAVANOD Activité & Bureaux 6 798 916 € 6 630 000 € 4 947 572 € 497 903 €

PARIS MONNIER Bureaux 4 339 908 € 5 150 000 € 2 708 218 € 224 306 €

LE HAILLAN Activité 6 613 630 € 6 800 000 € 4 089 012 € 437 204 €

MARQ-EN-BARŒUL Bureaux 7 558 311 € 9 757 000 € 4 900 000 € 63 640 €

LYON BRUMAIRE Bureaux 5 554 096 € 5 515 000 € 4 083 695 € 147 830 €

SIX-FOURS-LES-PLAGES Bureaux 3 737 765 € 3 460 000 € 2 500 000 € 0 €

TOULOUSE Bureaux 2 365 899 € 2 160 000 € 1 600 000 € 0 €

SAINT-HERBLAIN Bureaux 6 589 553 € 6 100 000 € 5 000 000 € 1 136 €

TOTAL 69 162 823 € 77 767 000 € 44 794 031 €

3 099 359 € + 1 107 467 € de remboursement anticipé pour l’immeuble «Le Madura»

En raison des acquisitions réalisées en octobre 2017 et les derniers jours de décembre 2017, l’analyse du DSCR est biaisée. Nous donnons la valeur du DSCR calculée à partir des loyers annuels et des échéances de prêts à rembourser sur les 12 prochains mois, au 31/12/2017.

Les placements long terme dont l’utilisation et la rentabilité amélioreraient la LTV et le DSCR ne sont pas intégrés dans les calculs.

Concernant les valorisations des immeubles, elles sont issues d’expertises indépendantes.

Les immeubles de Paris Monnier et de Marcq-en-Barœul ont été valorisés au regard d’offres d’achat acceptées, ce qui reflète réellement le prix de marché.L’immeuble Paris Monnier a été cédé le 29 janvier 2018 au prix de 5 150 000 € net vendeur.Le HUB B de Marcq-en-Barœul (l’un des deux bâtiments achetés en VEFA à Marcq-en-Barœul), d’une surface de 1 593 m2, fait l’objet d’une offre d’achat acceptée sans clause suspensive de financement, au prix de 4 141 800 € HT/HD, soit une valorisation à 2 600 € HT/HD/m2.

Concernant l’endettement, le prêt de 4 900 000 € accordé par la Banque Palatine est signé mais pas débloqué. Il est intégré dans l’endettement et sera débloqué au fur et à mesure de la location des surfaces et au plus tard en totalité fin décembre 2019.

Les échéances de prêts des immeubles acquis dans l’année sont de 148 966 €. Sur 12 mois elles s’élèveront à 950 689 € :

• Le Brumaire 302 780 €• Six-Fours-les-Plages 173 256 €• Toulouse Matabiau 118 280 €• Saint-Herblain 356 373 €


8 EMPRUNTS

IMMEUBLES SURFACE NOMBRE DE LOCATAIRES

LOYER ANNUEL HT/HC 2017

LYON MADURA Cédé le 25/09/2017 Cédé le 25/09/2017 79 549 €

GENNEVILLIERS 2 393 m2 3 330 013 €

STRASBOURG 4 793 m2 14 891 990 €

ROISSY-EN-FRANCE 4 811 m2 5 380 962 €

SCEAUX 370 m2 2 81 199 €

PARIS MARBEUF 244 m2 1 99 082 €

ANNECY CHAVANOD 4 118 m2 4 323 789 €

PARIS MONNIER 594 m2 1 262 323 €

LE HAILLAN 7 511 m2 1 475 350 €

MARCQ-EN-BARŒUL 3 742 m2 0 0 €

LYON BRUMAIRE 2 522 m2 10 174 609 €

SIX-FOURS-LES-PLAGES 1 655 m2 1 46 338 €

TOULOUSE 933 m2 4 1 595 €

SAINT-HERBLAIN 2 735 m2 5 2 308 €

TOTAUX 36 421 m2 52 3 149 109 €

TAUX D’OCCUPATION (TO)

SURFACE FINANCIER

94,23%* 82,42%*

RENTABILITÉ IMMOBILIÈRE (RI)

GLOBALE SUR 12 MOIS À TO 100%

6,36%* 7,38%*

Roissy-en-France2 immeubles (activité et bureaux)

Gennevilliers1 immeuble (activité et bureaux)

Paris 9e

1 immeuble (bureaux)

Paris 8e

1 immeuble (commerces)

Sceaux1 immeuble (commerces)

Marcq-en-Barœul (Lille)2 immeubles en VEFA (bureaux)

Strasbourg1 immeuble (bureaux et commerces)

Saint-Herblain (Nantes)Lots de copropriétés (bureaux)

Annecy Chavanod1 immeuble (activité et bureaux)

Lyon1 immeuble (bureaux)

Le Haillan (Bordeaux)1 immeuble (activité)

ToulouseLots de copropriétés (bureaux)

Six-Fours-les-Plages (Toulon)1 immeuble (bureaux)

Les loyers indiqués pour les immeubles situés à Lyon, (le Madura et le Brumaire), à Six-Fours-les-Plages, à Toulouse et à Saint-Herblain sont des loyers partiels au prorata des dates d’acquisition ou de vente. Ils s’élèvent à 304 399 € HT/HC au global.Les loyers sur 12 mois auraient été pour les biens vendus ou seront pour les 4 immeubles achetés sur l’exercice :• Le Madura Lyon 107 014 €• Le Brumaire 389 763 €• Six-Fours-les-Plages 275 044 €• Toulouse Metabiau 147 328 €• Saint-Herblain 402 664 €TOTAL 1 321 813 €

Soit un différentiel de 1 017 413 € qu’il convient de retraiter car ces données impactent la rentabilité immobilière et le DSCR.

Le locataire de l’immeuble de Six-Fours-les-Plages a fourni une garantie bancaire en lieu et place du dépôt de garantie.

Les deux immeubles de Marcq-en-Barœul ont été réceptionnés le 22 décembre 2017 et ne sont pas loués. Ces actifs devraient générer 555 170 € HT HC de loyer par an par rapport à 400 000 € de remboursement de prêt. Le HUB B devrait être cédé en juin 2018.

ÉTAT LOCATIF DES ACTIFS

AU 31/12/2017

* Les chiffres présentés ci-dessus ne prennent pas en compte le site de Marcq-en-Barœul, réceptionné le 22/12/2017. En prenant en compte Marcq-en-Barœul, nous obtenons un TO surface de 84,71%, un TO financier de 71,96%, une RI globale sur 12 mois de 5,71% et une RI à TO 100% de 7,40%.


9 ÉTAT LOCATIF


9 PATRIMOINE

TAUX D’OCCUPATION (EN SURFACE)

31/12/2016 31/12/2017 TENDANCE

100 % 100 %


31/12/2016 31/12/2017 TENDANCE

89 % 100 %

Immeuble «L’Avancée» situé à STRASBOURG (67000)46/48 rue du Faubourg-de-SaverneBureaux et CommercesConstruit au cœur de la ville, à 200 m de la gare TGV, l’immeuble bénéficie par ailleurs de la proximité immédiate du tramway et de tous les autres moyens de transports urbains. Il est élevé en R+5, dispose de 156 emplacements de stationnement, développe une surface de 4 774 m² se répartissant en 4 411 m² de bureaux et en 363 m² de commerces.Les 37% de surfaces vacantes à l’acquisition ont permis la réalisation de travaux de modernisation de l’immeuble s’élevant au global à 2 500 000 € HT.

ÉVÉNEMENTS CLÉS : L’ensemble des surfaces vacantes ont été relouées en 2017 à trois sociétés :• une société a pris en location 25 m² de commerce

le 2 novembre 2017,• un locataire déjà en place dans l’immeuble a poursuivi

son extension avec 157 m² de bureaux supplémentaires le 1er avril 2017,

• une autre société a pris à bail 358 m² de bureaux le 1er mai 2017.

L’immeuble est ainsi loué à 100% au 31 décembre 2017.

Immeuble «Le B16» situé à GENNEVILLIERS (92230)Parc des Barbanniers - 3 allée des BarbanniersActivité et BureauxConstruit au cœur de l’Europole, dans le Parc Tertiaire des Barbanniers, l’immeuble bénéficie de la proximité immédiate du siège d’EUROPE ASSISTANCE et d’autres sociétés de renom.L’immeuble est élevé en R+2, dispose de 52 emplacements de stationnement, développe une surface de 2 393 m², se composant de 1 274 m² de surface de bureaux et de 1 119 m² de surface d’activité et a été rénové en 2015 et 2016.

ÉVÉNEMENTS CLÉS : Un locataire occupant 1 432 m² a dénoncé son bail commercial pour le 1er janvier 2018. La société, en plein développement, nous a fait part de son besoin supplémentaire de surface, que l’immeuble – plein à 100% – ne peut lui offrir. TRAVAUX ET VALORISATION DE L’IMMEUBLE :ROHAN INVEST travaille actuellement avec un architecte sur la modernisation des parties communes de l’immeuble.


9 PATRIMOINE

Deux immeubles situés à ROISSY-EN-FRANCE (95700)Parc des Reflets - 165 avenue du Bois de la PieActivité et BureauxSitués dans un parc tertiaire clôturé et gardienné, les immeubles sont élevés en R+1 et disposent de 163 emplacements de stationnement. Ils développent une surface totale de 4 811 m², dont 2 027 m² de surface de bureaux pour le premier, et 2 204 m² de surface de bureaux augmentée de 580 m² de surface d’activité pour le second. Ces deux immeubles ont la caractéristique principale d’être aisément divisibles, témoignant ainsi d’une grande flexibilité d’utilisation.

ÉVÉNEMENTS CLÉS : L’année 2017 a été bénéfique au bâtiment C qui atteint un taux de remplissage de 70% au 31 décembre 2017. Trois sociétés de qualité ont été séduites par le standing de l’immeuble et ont contracté des baux commerciaux :• une société déjà implantée sur le Parc des Reflets

a pris à bail une surface de 274 m² au 15 mars 2017,• une société holding du groupe Porsche Volkswagen

a pris à bail le 15 juin 2017 une surface de 526 m²,• une dernière société a pris à bail le 24 août 2017

une surface de 280 m².

L’immeuble est divisé au 31 décembre 2017 en cinq cellules, dont deux restent vacantes pour un total de 597 m².

TRAVAUX ET VALORISATION DE L’IMMEUBLE :Après étude, le système de climatisation est en cours de remplacement complet. Le chantier sera terminé mi 2018. Les travaux de division de l’ensemble des lots ont quant à eux été terminés en 2017.

Afin d’aboutir à une homogénéisation du standing de l’immeuble, une étude de rénovation des parties communes sera également entreprise en 2018.


31/12/2016 31/12/2017 TENDANCE

65 % 88 %

Local situé à SCEAUX (92330)Angle du n°149bis, rue Houdan et rue Eugène MaisonCommercesSitué face à la gare RER de SCEAUX, cette agence bancaire est idéalement placée. La superficie totale est de 370 m². Il est loué à 100% et représente une réserve de liquidité pour la foncière PRIME STONE.

ÉVÉNEMENTS CLÉS : Aucun événement locatif n’a eu lieu sur cet actif en 2017.


31/12/2016 31/12/2017 TENDANCE

100 % 100 %


9 PATRIMOINE

Deux immeubles situés à ANNECY CHAVANOD (74650)Parc Altaïs - 1 rue CallistoActivité et BureauxSitués dans une zone d’activité qui se développe sur ANNECY, les immeubles sont idéalement placés sur le rond-point d’accès à proximité de l’autoroute. Leur visibilité est excellente. De construction récente avec une belle architecture, ils développent une surface totale de 4 118 m², dont 2 951 m² de surface de bureaux et 1 167 m² de surface d’activité avec 140 emplacements de stationnement.

ÉVÉNEMENTS CLÉS : Un nouveau locataire a intégré le 9 janvier 2017 deux plateaux de bureaux situés en RDC et R+2, pour une surface totale de 541 m², dans le cadre d’un bail commercial avec une durée ferme de 6 ans. Une autre société s’est également installée sur une surface de 363 m² située en R+2 à date du 1er mars 2017 dans le cadre d’un bail commercial.

Au 31 décembre 2017, deux baux sont en cours de signature pour une surface totale de 725 m².


31/12/2016 31/12/2017 TENDANCE

100 % 100 %


31/12/2016 31/12/2017 TENDANCE

59 % 86 %

Lot de copropriété situé à PARIS (75008)24 rue MarbeufCommercesSitué au centre de PARIS dans le triangle d’or, ce lot de copropriété à usage de restaurant développe une superficie totale de 246 m².

ÉVÉNEMENTS CLÉS : Le syndicat des copropriétaires a assigné PRIME STONE, le locataire et l’ancien propriétaire en obligation de remise en état des installations techniques non conformes (extraction) et du règlement des indemnités pour défaut de jouissance demandées par les copropriétaires.


9 PATRIMOINE

Un immeuble situé à BORDEAUX, LE HAILLAN (33185)66 avenue Jean MermozActivitéCe bâtiment neuf, acquis le 5 août 2016 en VEFA, développe 6 993 m² d’activité et 518 m² de bureaux en plus de 33 parkings. Les accès sont immédiats via la rocade bordelaise.Il est utilisé pour le stockage d’archives par la Banque Postale.

ÉVÉNEMENTS CLÉS : Aucun événement locatif n’a eu lieu sur cet actif en 2017.

Un immeuble sur cour situé à PARIS (75009)26 rue Henri-MonnierBureauxSitué à proximité de la place Saint-Georges, ce site remarquable est accessible par un passage cocher avec portier électronique. La construction date du 19e siècle et a fait l’objet d’une rénovation complète en 2006.

L’immeuble développe 593 m² dont 104 m² de terrasses.

ÉVÉNEMENTS CLÉS : Une promesse de vente a été signée le 6 novembre 2017 au prix de 5 150 000 € net vendeur.La vente étant destinée à un utilisateur, un protocole de résiliation anticipée avec le locataire en place a été finalisé sous la condition suspensive de la vente définitive fixée au 29 janvier 2018, ainsi que la prise en charge de divers travaux de réfections déjà engagés par PRIME STONE, sous la forme d’une indemnité.


31/12/2016 31/12/2017 TENDANCE

100 % 100 %


31/12/2016 31/12/2017 TENDANCE

100 % 100 %


9 PATRIMOINE


31/12/2016 31/12/2017

- 100 %


31/12/2016 31/12/2017

Immeuble en cours de construction (VEFA) 0 %

Immeuble «Le Brumaire» situé à LYON (69007)42 rue de l’UniversitéBureaux

ACQUISITION REALISÉE EN 2017 :PRIME STONE a fait l’acquisition, le 19 juillet 2017, de l’immeuble «LE BRUMAIRE» à LYON, pour un montant 5 100 000 € hors droits et hors frais.Localisé au sein du 7e arrondissement de Lyon,

cet immeuble se situe à proximité des universités tel que Lumière Lyon 2, la faculté du droit, ou encore Sciences Po Lyon. À proximité des lignes de bus et du tram, ce dernier bénéficie également d’un accès aisé au réseau autoroutier.

Les 2 522 m² occupés par 11 locataires génèrent un loyer annuel de 392 148 €/HT/HC. L’immeuble dispose également de 49 emplacements de parking en sous-sol.

Deux immeubles situés à LILLE, Marcq-en-Barœul (59700)ZAC de la Pilaterie - rue de la CoutureBureauxLes immeubles ont été achetés le 29 novembre 2016 en VEFA et leur construction a démarré fin 2016. La réception des bâtiments a eu lieu le 22 décembre 2017.

ÉVÉNEMENTS CLÉS : Nous avons été approchés pour la vente du bâtiment B pour une surface de 1 591 m².

D’autre part, la commercialisation se poursuit. Le prêt sera débloqué au prorata de la location des lots et au plus tard le 22 décembre 2019.


9 PATRIMOINE


31/12/2016 31/12/2017

- 100 %


31/12/2016 31/12/2017

- 100 %

Lots de copropriété situés à TOULOUSE, MATABIAU (31000) - 7, 9 et 11 rue MatabiauBureaux

ACQUISITION REALISÉE EN 2017 :PRIME STONE a fait l’acquisition, le 28 décembre 2017, de deux plateaux à usage de bureaux totalisant 933 m²

ainsi que 14 parkings en sous-sol, pour un montant de 2 050 000 € hors droits et hors frais. Situé en centre-ville de TOULOUSE, l’immeuble est au cœur du quartier Jeanne d’Arc en plein développement et est proche des transports en communs (métro, bus et gare). Les plateaux sont loués à quatre sociétés.

Immeuble «B» situé à TOULON, SIX-FOURS-LES-PLAGES (83140)Parc de l’Arboretum - rue de St-Mandrier-sur-MerBureaux

ACQUISITION REALISÉE EN 2017 :PRIME STONE a fait l’acquisition, le 31 octobre 2017, de l’immeuble «B» situé sur la commune de SIX-FOURS-LES-PLAGES, pour un montant de 3 200 000 € hors droits et hors frais.

L’actif a été construit il y a 10 ans. Il développe 1 655 m² en R+1 avec 55 places de parking. Localisé dans la zone d’activité mixte des Playes, plus précisement dans le campus Millone, il est situé à proximité de l’A50 reliant Toulon en 5 minutes et Marseille en 30 minutes.Le locataire unique, qui occupe les 1 655 m² et les 55 emplacements de parking, a signé un bail commercial pour une durée ferme de 6 ans à date du 4 juin 2016 pour un loyer annuel actuel de 279 942 €/HT/HC.


9 PATRIMOINE


31/12/2016 31/12/2017

- 100 %

Lots de copropriété situés à NANTES, SAINT-HERBLAIN (44800)1 et 3 impasse Serge-ReggianiBureaux

ACQUISITION REALISÉE EN 2017 :PRIME STONE a fait l’acquisition, le 27 décembre 2017, de trois étages de copropriété au sein de l’immeuble «L’OPALE A» à SAINT-HERBLAIN, pour un montant de 3 700 000 € hors droits et hors frais.

Le bâtiment se situe dans une zone tertiaire bénéficiant d’un accès direct au réseau autoroutier nantais, ainsi que d’un accès au réseau bus, à proximité de la zone commerciale de SAINT-HERBLAIN et du Zénith de Nantes.Les 2 735 m² ainsi que les 31 emplacements de parking sont actuellement loués à quatre locataires pour un loyer annuel de 407 410 €/HT/HC. Parmi les locataires en place, deux baux sont à durée ferme :• un bail de 6 ans ferme à date du 10 avril 2017

sur 511 m² (19% des surfaces) ;• un bail de 9 ans ferme à date du 10 avril 2017

sur 1 197 m² (44% des surfaces).

9 PATRIMOINE


ACTIF

EXERCICE N 31/12/2017

EXERCICE N-1 31/12/2016

BRUT AMORTISSEMENTS OU PROVISIONS NET NET

ACTI

F IM

MOB

ILIS

É

Immobilisations incorporelles

Frais d’établissement 1 021 881 966 706 55 174 259 550

Immobilisations corporelles

Terrains 15 875 805 - 15 875 805 12 910 286

Constructions 58 414 687 5 155 638 53 259 049 32 750 091

Immobilisations en cours 27 967 - 27 967 1 152 637

Avances et acomptes - - - 17 085

Immobilisations financières 1 490 000 - 1 490 000 1 490 000

TOTAL ACTIF IMMOBILISÉ 76 830 341 6 122 345 70 707 996 48 579 650

ACTI

F CI

RCU

LAN

T

Créances

Clients et comptes rattachés 160 740 21 811 138 928 86 500

Autres créances 420 009 - 420 009 479 344

Disponibilités 6 395 852 - 6 395 852 5 691 918

TOTAL ACTIF CIRCULANT 6 976 601 21 811 6 954 789 6 264 514

TOTAL DE L’ACTIF 83 806 942 6 144 156 77 662 785 54 844 165

PASSIF EXERCICE N 31/12/2017

EXERCICE N-1 31/12/2016

CAPI

TAUX

PRO

PRES

Capital 29 820 000 23 940 000

Primes d’émission, de fusion, d’apport 1 352 116 516 266

Report à nouveau - 809 841 - 209 606

Résultat de l’exercice (Bénéfice ou Perte) - 444 237 - 600 234

TOTAL CAPITAUX PROPRES 29 918 037 23 646 425

DETT

ES

Dettes financières

Emprunts auprès d’établissements de crédits 39 977 623 30 044 141

Emprunts et dettes financières diverses 815 146 542 691

Dettes d’exploitation

Dettes fournisseurs et comptes rattachés 113 261 218 545

Dettes fiscales et sociales 38 647 30 382

Dettes sur immobilisations et comptes rattachés 78 670 56 651

Autres dettes 6 667 018 23 958

Produits constatés d’avance 54 378 281 369

TOTAL DETTES 47 744 748 31 197 739

TOTAL DU PASSIF 77 662 785 54 844 165

EXERCICE N 31/12/2017

EXERCICE N-1 31/12/2016

Produits d’exploitations

Production vendue de services 3 304 109 2 725 071

Chiffre d’affaires NET 3 304 109 2 725 071

Reprises sur amortissements et provisions, transferts de charges 106 815 86 632

Autres produits 54 4

TOTAL DES PRODUITS D’EXPLOITATION 3 410 978 2 811 708

Charges d’exploitation

Autres achats et charges externes 943 510 781 794

Impôts, taxes et versement assimilés 98 787 138 208

Charges sociales 6 000 2 700

Dotations aux amortissements et provisions

Sur immobilisations : dotations aux amortissements 1 913 709 1 577 841

Autres charges 28 504 19 502

TOTAL DES CHARGES D’EXPLOITATION 2 990 511 2 520 046

RÉSULTAT D’EXPLOITATION 420 467 291 661

Produits financiers

Autres intérêts et produits assimilés 5 354 36 105

TOTAL PRODUITS FINANCIERS 5 354 36 105

Charges financières

Intérêts et charges assimilées 987 064 927 625

TOTAL CHARGES FINANCIÈRES 987 064 927 625

RÉSULTAT FINANCIER - 981 709 - 891 520

RÉSULTAT COURANT AVANT IMPÔT - 561 242 - 599 858

Produits exceptionnels

Produits exceptionnels sur opérations en capital 1 550 000 -

TOTAL PRODUITS EXCEPTIONNELS 1 550 000 -

Charges exceptionnelles

Charges exceptionnelles sur opérations de gestion 115 519 376

Charges exceptionnelles sur opérations en capital 1 317 475 -

TOTAL CHARGES EXCEPTIONNELLES 1 432 994 376

RÉSULTAT EXCEPTIONNEL 117 005 - 376

BÉNÉFICE OU PERTE - 444 237 - 600 234

PERTE DE L’EXERCICE 2017 - 444 237 €


10 BILAN ET COMPTE DE RÉSULTAT


11 RAPPORT DU COMMISSAIRE AUX COMPTES



COMPLÉMENT D’INFORMATION

La SAS PRIME STONE est un FIA soumis à l’Impôt sur les Sociétés (IS).Les fonds propres sont satisfaisants avec un ratio liquidatif de 38,52%.Les apports en fonds propres sont supérieurs aux besoins liés aux investissements réalisés.Les deux immeubles de bureaux de Marcq-en-Barœul construits en VEFA ont été réceptionnés le 22 décembre 2017. Leur affectation dans le bilan est la suivante :• Actif immobilisé :

- 755 831 € en terrain - 6 802 480 € en construction - 1 490 000 € dépôt de garantie pour la caution bancaire accordée au constructeur

• Autres dettes au passif : - 6 406 200 €

Ces actifs ne sont ni loués, ni payés. Le financement accordé par la Banque Palatine n’est toujours pas débloqué.Le chiffre d’affaires est composé des loyers quittancés

pour 3 149 109 € et d’une indemnité perçue du locataire sortant pour la remise en état de l’immeuble Roissy C pour 155 000 €.Les postes de charge évoluent de manière cohérente avec la taille de la Foncière Prime Stone.Les dotations aux amortissements restent stables en proportion à 57,92% du chiffre d’affaires, et les frais financiers diminuent de 5 points de base à 29,87% du chiffre d’affaires grâce à la baisse des taux variables. Cette baisse permet d’absorber partiellement les intérêts des prêts mis en place sur l’exercice.Les intérêts générés par les placements courants de trésorerie sont liés au bas niveau de rémunération offert par les banques sur des placements sécurisés.Le résultat exceptionnel concerne la cession du plateau de bureau du Madura à Lyon.Le résultat net ressort à - 444 237 €. Ce niveau de résultat s’explique comme l’an dernier par la vacance locative sur les immeubles situés à Annecy et à Roissy et par l’affectation des charges à la Foncière Prime Stone en tant que propriétaire. Sur ces deux sites, les relocations réalisées en 2017 porteront pleinement leurs fruits en 2018.





RÉSOLUTIONS RELEVANT DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE EXTRAORDINAIRE

PREMIÈRE RÉSOLUTION MODIFICATIONS DES STATUTS L’Assemblée Générale décide de modifier l’article 32 des statuts comme suit :

ARTICLE 32 – TENUE DES ASSEMBLÉES 32.1. Assemblée Générale Ordinaire … Les décisions collectives ordinaires doivent, pour être valables, être adoptées par un ou plusieurs associés, présents ou représentés, possédant plus de la moitié des actions et ayant le droit de vote à l’Assemblée Générale. 32.2. Assemblée Générale Extraordinaire … Les décisions collectives extraordinaires doivent, pour être valables, être adoptées par un ou plusieurs associés, présents ou représentés, possédant plus des deux tiers des actions et ayant le droit de vote à l’Assemblée Générale.

Le reste de l’article demeure inchangé.

DEUXIÈME RÉSOLUTION POUVOIRSL’Assemblée Générale donne tous pouvoirs au porteur de copies ou d’extraits du procès-verbal pour remplir toutes formalités de droit.

TEXTE DES RÉSOLUTIONS PROPOSÉES À L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ORDINAIRE ET EXTRAORDINAIRE DU 26 AVRIL 2018

RÉSOLUTIONS RELEVANT DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ORDINAIRE

PREMIÈRE RÉSOLUTION APPROBATION DES COMPTES SOCIAUXL’Assemblée Générale, après avoir pris connaissance du rapport de gestion du Président et du rapport du Commissaire aux Comptes sur les comptes annuels, approuve les comptes annuels de l’exercice clos le 31 décembre 2017, tels qu’ils lui ont été présentés, ainsi que les opérations traduites dans ces comptes et résumées dans ces rapports.

En conséquence, l’Assemblée donne au Président quitus de l’exécution de son mandat pour l’exercice écoulé.Elle prend acte que les comptes de l’exercice écoulé ne comportent pas de dépenses non admises dans les charges déductibles au regard de l’article 39-4 du Code Général des impôts.

DEUXIÈME RÉSOLUTION AFFECTATION DU RÉSULTAT DE L’EXERCICEL’Assemblée Générale décide d’affecter la perte de l’exercice clos le 31 décembre 2017 s’élevant à -444 237 € de la manière suivante :

• Perte de l’exercice -444 237 €• Report à nouveau antérieur -809 841 € • Perte -1 254 078 €La perte est affectée en totalité au compte «Report à nouveau».

TROISIÈME RÉSOLUTION CONSTATATION DU CAPITAL SOCIAL AU 31 DÉCEMBRE 2017 L’Assemblée Générale constate que le capital souscrit au 31 décembre 2017 s’élève à un montant de 29 820 000 €, majoré de la prime d’émission d’un montant de 1 352 116 €, soit :

QUATRIÈME RESOLUTIONPOUVOIRS L’Assemblée Générale donne tous pouvoirs au porteur de copies ou d’extraits du procès-verbal pour remplir toutes formalités de droit.

CAPITAL SOCIAL PRIME D’ÉMISSION ACTIONS

29 820 000 € 1 352 116 € 71


12 TEXTE DES RÉSOLUTIONS

À CHEVAL SUR LES RISQUES

Tout investissement dans un fonds présente des risques, dont voici les principaux :

Risque de perte en capitalPRIME STONE ne présente aucune garantie de capital ou de performances. Votre investissement est donc exposé à un risque de perte en capital, notamment en cas de cession d’actions.

Risque lié à la gestion discrétionnaireLa gestion discrétionnaire mise en place dans le cadre de PRIME STONE repose sur l’anticipation de l’évolution des différents marchés immobiliers. Ainsi, il existe un risque que PRIME STONE ne soit pas investi en permanence sur les marchés immobiliers ou immeubles les plus performants.

Risque lié au marché de l’immobilierLes investissements réalisés par PRIME STONE seront soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d’actifs immobiliers physiques et aux risques de dépréciation des actifs immobiliers physiques : tous ces risques sont susceptibles de se traduire par une baisse de la valeur liquidative. En particulier, la valeur des actifs immobiliers physiques détenus par PRIME STONE, et plus particulièrement des actifs immobiliers physiques à usage de commerce, bureaux, est liée à l’évolution des marchés immobiliers, et notamment à l’évolution du marché locatif.

Risque lié à la liquiditéIl s’agit de la difficulté que pourrait avoir un investisseur à céder ses actions PRIME STONE. Il est rappelé que PRIME STONE ne garantit pas la revente des actions. La revente des actions

dépend de l‘équilibre entre l’offre et la demande, que ce soit dans le cadre de la variabilité du capital ou, en cas de suspension de celle-ci, du marché par confrontation des ordres d’achat et de vente. D’une façon générale, il est rappelé que l’investissement en actions de PRIME STONE doit s’envisager sur une durée longue. La durée de placement recommandée est fixée à au moins huit (8) ans.

Par ailleurs, le risque de liquidité se traduit aussi par la difficulté d’acheter, de vendre (notamment pour faire face à des demandes de rachats) ou de valoriser un actif immobilier physique ou un titre à sa juste valeur du fait d’un manque d’acheteurs ou de vendeurs. Le marché immobilier n’offre pas une liquidité immédiate compte tenu des délais de transactions, notamment juridiques et commerciaux et des coûts fiscaux afférents. Des cessions peuvent, le cas échéant, dégrader la performance des FIA* si elles interviennent à un moment défavorable du cycle immobilier.

Risque de taux et de créditIl est susceptible de réduire les sources de financement et augmenter de façon sensible le coût de ce financement notamment en cas d’augmentation des taux d’intérêts pour les emprunts souscrits à taux variable (risque de taux).

Risque de contrepartieIl s’agit du risque de défaillance des locataires ou des acquéreurs des actifs immobiliers physiques ou des contreparties financières pouvant conduire à un défaut de paiement.

*Fonds d’Investissement Alternatifs

PAGE 62 PRIME STONE - Rapport annuel 2017

13 PROFIL DE RISQUE

STRASBOURG 8 rue de DublinBP 80054 - SCHILTIGHEIM67013 STRASBOURG Cedex

PARIS Carré Champerret7 rue Anatole France92300 LEVALLOIS-PERRET

NOUS CONTACTER Strasbourg : 03 88 18 92 30Paris : 01 57 64 75 [email protected]

www.rohan-invest.fr

Agrément AMF N°GP-15000011.Cartes professionnelles Transaction N°3/2015 et Gestion N°586/2007Siège Social et Administratif : Espace Européen de l’Entreprise - 8 rue de Dublin - 67300 SCHILTIGHEIMBureaux Paris : Carré Champerret - 7 rue Anatole France - 92300 LEVALLOIS-PERRETSAS ROHAN INVESTISSEMENT au capital de 800 000 € immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Strasbourg N° SIREN 518 811 468. SAS PRIME STONE à capital variable immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE N° SIREN 790 047 443, dont le siège social est situé 7 rue Anatole France 92300 LEVALLOIS PERRET. D

agré

Com

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RAPPORT ANNUELPRIME STONE

2017

Documents

RAPPORT ANNUEL - Rohan Invest · 2018-06-19 · En 2017, le capital de ROHAN PARTICIPATIONS a progressé de 97% - une augmentation record -, permettant à PRIME STONE d’accroître