2ème Conférence départementale de l’habitat de

l’Isère

Compte-rendu de séance

25 octobre 2012

Hémicycle de l’Hôtel du département

Photos : M.Giraud

Ouverture

Ouverture par Charles Arathoon , représentant de l’Etat et Gisèle Perez, 1ère vice-présidente du Conseil général chargée de la solidarité avec les personnes âgées et les personnes handicapées.

Participants 137 personnes avec :

Etat

Charles Arathoon, Anne Jestin, Joel Parent, Evelyne Barray, Sophie Le Garrec et Martine Fugier (DDT), Catherine Charvoz, Chantal Dollet et Emeline Jupin (DDCS)

Conseil général de l’Isère

Elus : Gisèle Perez, José Arias, Serge Revel, Marcel Bachasson, Pierre Buisson, Lucile Ferradou, Pierre Gimel, Aimée Gros, Elisabeth Legrand, Alain Mistral, Jean-Claude Peyrin

Techniciens : Erik Malibeaux, Juliette Brumelot, Aurélie Poinard, Nathalie Faubet, Christel Barach, Quer Gwenola, Carre Arlette, Pasacale Vuillermet, Claire Delacroix, Chantal Berger, Nicole Gilleron, Emmanuelle Petit, Nathalie Béranger, Gilbert Bibard, Laurent Bonnaire, Betty Bouin, Angélique Chapot, Maria De Sousa Ribeiro, Xavier Favrolt, Jean-Noel Gachet, Philippe Gallien, Brigitte Gallo, Philibert Gautron, Jacques Henry, Pierre Hetzel, Chantal Jannin, Estelle Marsalle, Géraldine Martin, Christophe Miard, Francie Megevand, Evelyne Michaud, Patrick Neyret, Béatrice Pechoux, Emilie Ridereau, Isabelle Thixier, Valérie Trinh, Philippe Vandepitte, Wanda Vorreiter

Région

Marie-Odile Novelli

EPCI

Roger Porcheron et Ariane Bendahmane (Vienn’Agglo), Philippe Fages, Christine Schmitt, Carole Simard et Isabelle Benhis (Métro), Michel Rival, Bernadette Palkus et Audrey Bernardin (CAPI), David Bertrand (CC Bièvre Liers), Nathalie Bonato (CC Trièves), Alyne Motte, Mickael Mollet et Eline Cassillo (Pays Voironnais), Gérard Darcueil et Delphine Zanchetta (CC Sud Grenoblois), Bernard Faudou et Guillaume Vellet (CC Bièvre Chambaran), Aimé Lambert et Jérôme Sugg (CC Pays de St Marcellin), Georges Pelletier (CC Vinay), Christian Rey et Virginie Schmitt (CC Collines du Nord Dauphiné), Mickael Roche (CC Grésivaudan)

Communes

Séverine Avignone-Cuny et Isabelle Fanjat (Bourgoin Jallieu), Monique Vuaillat, Françoise Charavin, Brigitte Rossigneux, Jean Saint Aman et Estelle Frazza (Grenoble), Hocine Mahnane (Eybens), Rémy Tranchant et Cécile Ravel (St Martin d’Hères)

Bailleurs sociaux

Didier Monnot, Gael Langlois et Antoinnette D’Arfeuille (ABSISE), Eric Bard et Didier Martin (Grenoble Habitat), Georges Bechetoille, Bruno Pellissier et Dominique Ducrot (Habitat et Humanisme), Joel Desbiolles (Isère habitat), Pierre Fournier (Advivo), Bernard Guillaud et Jean-Bernard Huctes (SDH), Thomas Royer (Opac 38), Jean-François Lapiere (Actis)

Acteurs professionnels

Alain Buttard (EDF), Philippe Lintanff et Gabriel Nallet (Chambre des notaires de l’Isère), Yvan Moryussef (FNAIM)

Autres organismes et associations

René Ballain et Yolande Encinas (OHL), Jacques Blanchet et Marie Lamy (H&D Isère Savoie), Emmanuel Boulanger et François Priour (AURG), Laurette De Marco (CNL), Patricia Delmas, Paul Hazebroucq, André Indifo, Thiron et Monique Ruelle (Pact 38), Andrée Demon (UMIJ), Patricia Dudonné (Amallia), Jean-Jacques Geymond (ARS), Michèle Gollin et Martine Idelon (CAF de l’Isère), Rémi Guyard (CAUE), Cécile Martinet (ADIL 38), Gabriel Roques (CECIMobs), Jacques Savine (SCOT RUG),

Presse

Karine Conticchio (Dauphiné libéré), Nasserine Kahia (Les Affiches)

1ère partie : Le développement résidentiel en Isère

Quelles sont les tendances de la production de logements au regard

des SCOT et des PLH ?

Un redressement de la production neuve globale

Métro, CAPI, Grésivaudan

Voironnais :

• 66% des mises en

chantier • 87% des logements

collectifs

Autres territoires :

• 60% de logement

individuel pur • 19% d’individuel

groupé

Des logements collectifs en centre urbain, de l’individuel en périphérie

Portrait sur les tendances de la production de loge ments en 2011

par Emmanuel Boulanger (AURG)

De 2001 à 2011,

72% de la production de

logements s’est localisée

dans les polarités

principales des 4 SCOT

isérois

Dix ans de construction mise en perspective avec les objectifs des SCOT

Recentrage et baisse de la production de logement social

Une production

essentiellement : • en PLUS et PLAI

dans les territoires

urbains • en PLS

promoteurs en

secteur rural

De 2009 à 2011, une

production qui diminue

dans la plupart des

territoires :

• Difficultés d’équilibre

des opérations en

zone 3 • Disponibilité des

fonciers en zone 2

Enjeux de l’action publique

Des opérations mixtes et maîtrisées de plus en plus difficiles à équilibrer en

zone 3, un foncier rare et cher pour produire du logement abordable en

milieu urbain

� introduire l’analyse de la faisabilité financière le plus en amont possible

� mettre en place des stratégies publiques d’anticipation foncière

� utiliser tous les outils réglementaires (servitudes PLU, ZAC, etc.) � partenariat collectivités-opérateurs

Bilan

Adhésions EPF : - Accord du CA de l’EPORA pour

intégrer la CC Vallons de la Tour - 2 adhésions à l’EPFL du Dauphiné

� 144 communes représentant 59%

de la population de l’Isère

� Outils d’appui : - Diffusion d’un guide pédagogique - Aides financières de la Région

Nombre d’hectares urbanisés annuellement (hors infrastructure) 2008 – 2009 – 2010

Source : DGFiP Majic surfaces nouvelles en sol et jardin

COMPARAISON SUR LES 3 DERNIERES

ANNEES

Poursuivre la dynamique d’adhésion

des EPCI aux EPF dans le cadre du

partenariat Région/CG et en lien avec

les EPF

La couverture de l ’Isère par les EPF : une dynamique bien amorcée

Orientations

La production du foncier à vocation d’habitat : que l bilan de l’action publique ?

Par Juliette Brumelot (Conseil général de l’Isère)

0

100

200

300

400

500

600

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

ha

Source : Safer RA d'après DGFiP

Isère

Un certain ralentissement de la consommation foncière pour l’habitat

En 2011 :

71 % des TAB en diffus pour une surface

moyenne de 1107 m²

29 % des TAB en lot pour une surface

moyenne de 811 m²

Le repérage par anticipation des secteurs à vocation d’habitat : une démarche engagée par les EPCI

� Réalisation des études de

gisements fonciers : de

l’expérimentation à la

généralisation (offre de service

pour les EPCI)

Diminution du volume de logements sociaux familiaux financés

mais plus de PLAI

La production de la PLAI en Isère : où en est-on ?

Par Anne Jestin (DDT)

- Numérisation des PLU (175 PLU

numérisés à ce jour, couverture Isère

en 2014, mise à disposition en cours) - Un nouvel outil d’aide à la décision

pour préparer des études de gisements

fonciers : approche cartographique

automatisée mise au point avec 3 EPCI

Bilan

Orientations

� Concernant la production de

PLAI : - objectifs quantitatifs de

production du PALDI réalisés

(24,8 % des logements sociaux

financés en 2011) - un fléchissement du volume

général de la production de

logement social (-17 %). � Amélioration de la performance

énergétique des opérations PLAI

neufs (82,5 % en BBC en 2011) � Installation du dispositif de suivi

des PLAI en comité d’appui

PALDI

Bilan

Un recentrage de la production de logements PLAI familiaux sur les

polarités des SCOT

Concernant la localisation de la production de logement social un référentiel du PDH

permet de prioriser la programmation de logements sociaux et s’applique aux PLAI.

Bilan

Installer le comité d’appui PALDI à la préparation des opérations PLAI qui remplace le

comité d’agrément : un examen recentré sur les opérations en milieu rural, en VEFA, en

acquisition-amélioration, en diffus et les opérations atypiques

Vers un cadre consolidé pour le suivi de la production des PLAI

- Le référentiel PDH : pour vérifier le positionnement de l’opération par rapport aux

prescriptions des SCOT et des PLH (localisation, densité, formes urbaines, mixité sociale

et accessibilité) - Poursuite du dispositif d’aide du Conseil général centré sur l’accessibilité, l’éco-

conditionnalité et l’aide à la surcharge foncière

Bilan

Orientations

Temps d’échanges avec la salle José Arias (Conseil général de l’Isère) « Je propose un temps de débat sur les premières présentations. J’évoquerai la notion de parcours résidentiels et les libres choix de nos concitoyens. On voit que ce parcours est ponctué par toute une série d’éléments, que ce soit en matière de stratégie foncière ou que ce soit en capacité d’accessibilité à la propriété ou d’accès au logement social. C’est pourquoi, une de nos préoccupations en tant que collectivité, c’est de savoir comment nous apportons une réponse à la demande de logement social.

Dans la présentation qui a été faite, on évoque le logement social, on fait le constat qu’en 2011 on n’a pas eu une production à la hauteur des espérances, on fait aussi le constat que dans ce logement social, la production de PLAI est privilégiée mais les PLAI sans les PLUS, qu’est-ce que cela signifie en terme de construction ? ».

Jean-François Lapiere (ABSISE) : « Je pense que c’est toujours compliqué de commenter le chiffre d’une année par rapport à une autre, c’est plutôt les tendances qu’il faut regarder. On est plutôt sur une tendance d’augmentation de la production et on ne peut que s’en réjouir même si je reviendrai tout à l’heure sur des logiques d’inquiétude concernant la poursuite éventuelle de cette tendance.

Dans les tendances de fond, Emmanuel Boulanger a bien résumé : il y a des endroits où il y a du foncier et où on a énormément du mal à équilibrer les opérations et il y a des endroits où on n’a pas de foncier et où on pourrait être financé de manière plus satisfaisante. Cela résume assez bien le schéma. La conséquence est qu’une partie de la demande va dans les zones urbaines car c’est plutôt là qu’on arrive à sortir des opérations et ce n’est pas toujours satisfaisant. Il y a une vraie réflexion à avoir sur le mode de financement d’un certain nombre d’opérations non urbaines.

Vous avez parlé de la logique des logements abordables, des PLAI, on n’est pas aujourd’hui convaincu que c’est la même logique d’ailleurs.

Le PLAI est-il encore abordable ? C’est une vraie question que l’on pose beaucoup aux bailleurs et c’est une question que les bailleurs posent.

Le PLAI a été créé suite au constat que le PLUS devenait difficile d’accès pour un certain nombre de catégories de ménages. Et c’est devenu aujourd’hui le cas des PLAI, il ne faut pas se le cacher. Cela veut dire aujourd’hui que le véritable logement abordable, c’est le logement ancien et c’est plutôt à l’intérieur des mutations dans notre parc que l’on trouve la logique du logement abordable. Cela a été un constat fort du congrès HLM de septembre et on souligne pour notre part, la volonté d’avoir des logements en production neuve sensiblement moins cher que ceux que l’on peut produire aujourd’hui en termes de loyers de sortie. Il faut rappeler que le loyer de sortie est un résultat financier finalement.

Donc, du PLAI plus abordable ou du logement abordable, je ne sais pas quel nom lui donner, oui, mais avec un produit financier qui va avec car les fonds propres des organismes sont déjà largement mis à contribution. Un certain nombre de propositions ont été faites au congrès HLM : un taux de marge moins important de la Caisse des dépôts, une rémunération différente sur la première tranche du livret A et un rappel à l’ordre des banques privées qui ne centralisent pas leur part de collecte en toute illégalité.

Il ne faut pas continuer à attendre forcément des efforts de la part de ceux qui en ont déjà beaucoup fait. Sur la construction, on est dans l’attente du plan du gouvernement car on est sur une logique de production de 150 000 logements sociaux, ce qui représente 120 000 pour le mouvement HLM soit une augmentation de 30 à 40 % de notre production actuelle et en face on voit une augmentation des aides à la pierre de 10% dans le budget de l’Etat. On est remonté à 500 millions d’euros pour les aides à la pierre, on était à 800 en 2008 et à 450 en 2011. On a donc un vrai décalage et de vraies interrogations sur le sujet. Concernant la mise à disposition de foncier de l’Etat, je crois qu’il ne faut pas attendre de miracles sur les

programmations très prochaines car ce n’est pas avec ça qu’on fera du logement en 2013 mais on peut l’espérer en 2014 ».

José Arias (Conseil général de l’Isère) : « Par rapport à la cherté du loyer, vous avez évoqué effectivement l’accompagnement économique du prix du loyer de sortie au travers le livret A, les aides à la pierre…, il y a un élément qui me semble important que nous pouvons partager, c’est la cherté du foncier. On a évoqué les stratégies foncières, je souhaiterai que les EPCI, si elles le souhaitent, puissent nous faire part de leur témoignage à ce sujet ? ».

Alyne Motte (Vice-présidente Pays Voironnais) : « Je souhaite revenir sur l’ouverture de cette séance où Monsieur Arathoon a évoqué un engagement très fort de l’Etat au sujet du logement social.

En tant qu’EPCI, nous attendons surtout un engagement réel et visible de l’Etat pour nous accompagner dans cette production de logement social car tout seul nous ne pouvons pas tout absorber malgré notre bonne volonté. Cela m’encourage à dire, suite à l’intervention de Mr Lapierre, que tout comme les bailleurs sociaux, nos fonds propres ont des limites et je vous assure que nous allons au maximum de nos aides en ce qui concerne le Pays Voironnais.

Je souhaite également préciser que pour notre dernier PLH, nous travaillons en excellente collaboration avec nos 34 communes et qu’elles ont très bien suivi nos demandes et recommandations de PLH. Ensuite, lorsque nous avons reçu tous les dossiers, nous ne sommes pas arrivés à tout financer : 40 logements n’ont pas pu être financés. 40 c’est peut être peu pour la Métro par exemple, mais pour nous cela représente beaucoup. Nous avons été très frustrés : un travail énorme en amont a été effectué et pour quel résultat ? 40 dossiers qui restent. Je ne vous parle pas du retour des communes que nous avions poussé dans la production de logement social en cœur de village et qui voient leurs projets remis en cause. Nous sommes arrivés à obtenir 12 % de ce qu’il nous manquait de la rallonge. Il faut être réaliste, cela ne sert à rien de faire des promesses qui ne sont pas tenues.

En ce qui concerne la production de PLAI, c’est vrai nous faisons également un effort, comme tout le monde, mais nous arrivons au maximum de nos subventions pour les bailleurs sociaux. Concernant le Conseil général et ses PLAI, il faut regarder également comment sont déclenchées les subventions. J’ai un exemple en tête, demain matin j’ai un comité d’engagement des financeurs, et un dossier n’obtiendra pas l’aide du Conseil général. Pour nous, le logement est bien situé et en conformité avec notre PLH sauf qu’il est un petit peu excentré donc il ne touche pas l’aide.

Donc je voulais dire que les EPCI sont très volontaires mais il manque des choses qui se jouent à un autre niveau ».

José Arias (Conseil général de l’Isère) : « Je préciserai le propos de Jean-François Lapiere en disant que l’accompagnement économique est nécessaire et que la seule délégation aux aides à la pierre ne suffit pas pour un certain nombre de programmes.

Je pose quand même la question à nouveau, est-ce qu’il y a une expression sur les stratégies foncières ? »

Bernard Faudou (Vice-président Bièvre Chambaran) : « Je viens d’entendre ma collègue du Pays voironnais qui est encore un secteur relativement urbain. En ce qui nous concerne, les Chambarans, c’est bien le week-end ou en vacances parce que c’est la campagne mais on ne se sent pas vraiment soutenu.

Lorsque nous avions débattu de notre PLH, on avait un certain nombre de logements sociaux qui étaient programmés et au départ, je parle des années 2008-2009, les choses se sont bien passées, on a fait un gros travail auprès des communes. On a eu un certain

nombre de dossiers qui se sont mis en place et on a trouvé des bailleurs sociaux qui étaient prêts à s’engager avec nous. Les choses se passaient assez bien.

Mais depuis, il y a de plus en plus de restrictions budgétaires, à commencer par la Région qui s’est complètement désintéressée du problème et qui a arrêté de nous aider. Pas plus tard qu’il y a une semaine, j’ai pris connaissance d’un projet de 7 logements sur une petite commune et seuls 5 logements ont été acceptés et c’est comme cela en permanence.

Je ne parle pas même pas du SCOT qui arrive ensuite : nous avions 76 logements programmés et aujourd’hui on nous dit que c’est seulement une partie en fonction d’une péréquation qui est à faire par rapport au nombre de logements créés sur le territoire. Pour nous, cela va signifier 50 peut-être 35 logements. C’est donc de plus en plus difficile.

Je constate, et cela m’inquiète, que dans le cadre de notre CLH on a des demandes et également des logements qui ne sont pas pourvus. Quels sont ces logements ? Ce sont des logements HLM qui n’ont pas été réhabilités, ce sont de faux logements vides, les demandeurs ne les veulent pas car ils sont en mauvais état. S’ils étaient réhabilités, je pense que les gens viendraient.

Je constate que les logements privés continuent de se construire malgré la consommation de foncier agricole que cela induit et que ces logements sont nettement plus chers à la location par rapport aux logements sociaux. Or, ils trouvent preneurs. Je me dis qu’il y a quand même un marché pour des logements sociaux dans nos territoires ruraux et on n’arrive pas à les produire parce qu’on n’a pas les aides financières nécessaires ».

José Arias (Conseil général de l’Isère) : « Je vous remercie pour ce témoignage. Je retiens l’idée qu’il y a des logements vacants qui nécessitent des programmes de réhabilitation. Lorsqu’il s’agit de logements sociaux, à nous de voir comment cela peut être financé ».

Michel Rival (CAPI) : « Je souhaiterais simplement compléter l’intervention d’Alyne Motte. Il est clair que la question foncière est une des préoccupations principales de la CAPI. On a mis en place un inventaire des zones constructibles, communes par communes, qui sont potentiellement mobilisables et on a également commencé un travail avec l’EPORA en établissant un plan pluriannuel d’investissement. Mais, il est clair qu’on se heurte aujourd’hui malgré tout à un manque de moyens financiers. Je rejoins Jean-François Lapiere sur le fait de ne pas comparer une année par rapport à une autre parce qu’on a l’impression d’être dans une économie planifiée.

Dans les dernières années, et en particulier sur notre territoire, on a pu progresser sur des opérations en VEFA. Aujourd’hui, cela nous pose une question supplémentaire puisque le Scellier n’existe plus et qu’on aura a priori pas droit au dispositif Duflot ».

Monique Vuaillat (La Métro) : « Mon propos ne va pas être dissonant. On a beau être plus gros que les autres, les difficultés restent les mêmes. Elles sont liées au fait qu’on est dans un marché tendu et qu’il y a un tas de problèmes liés au foncier.

Quand le foncier est disponible et fait l’objet d’une maitrise publique depuis un certain temps, c’est quand même une aide considérable pour développer les logements sociaux et les vendre à des prix inférieurs à ceux du marché. C’est en sorte une forme d’aide apportée à la production de logements sociaux. Mais, cela nécessité une anticipation financière et c’est là que résident les problèmes dans une agglomération.

Il faut savoir que les prix du foncier font l’objet d’une spéculation considérable, que les propriétaires profitent des équipements publics type tram pour monter à l’avance les prix avant que le projet ne soit construit et on assiste à des choses ahurissantes. On peut avoir maintenant des prix à 800 €/m² de charge foncière dans l’agglomération grenobloise. Quand on veut préempter, cela ne se fait pas sans argent et là aussi cela mérite une réflexion sur la régulation des fonciers urbains.

La deuxième chose est qu’effectivement, il faut davantage avoir recours aux outils du PLU par le biais d’emplacements réservés, de servitudes…etc. Il faut qu’il y ait un ensemble d’éléments cohérents des politiques publiques qui joue sur le foncier moins cher, qui joue sur les coûts de construction et qui joue sur les moyens publics pour l’aide à la pierre pour arriver à sortir les opérations.

Je trouve qu’il y a une responsabilité collective à avoir à tous les échelons, je ne dis pas que le Conseil général doit tout faire mais il peut être faire un peu plus, de même pour les agglomérations et l’Etat surement plus. Cela ne fait aucun doute à mes yeux ».

José Arias (Conseil général de l’Isère) : « Dans tous les cas, ce que le Conseil général peut faire, c’est recenser les appréciations qui sont portées ici et notamment sur l’anticipation des réserves foncières.

La politique de réserve foncière existe mais est-ce qu’elle est à la hauteur du besoin ? On fait le constat que non. Je propose qu’après cette Conférence, on décline les appréciations des élus et des bailleurs sociaux pour essayer de mettre en phase nos orientations. On peut mobiliser un certain nombre de terrains de l’Etat mais s’il n’y a pas de politique de réserve foncière, on ne règlera pas le problème du coût de la construction.

Je vous propose de passer maintenant à la deuxième partie. Il s’agit d’appréhender le niveau de la demande de logement social en Isère à partir de l’outil crée collectivement qui s’appelle Etoil.org ».

2ème partie : La demande sociale

de logements en Isère

Quelle réponse dans les politiques d’attribution HLM ?

Portrait sur la demande de logements sociaux en Isè re en 2011

par Emmanuel Boulanger (AURG)

Un fort renouvellement de la demande

Une pression forte dans l’agglomération grenobloise et ses

périphéries

Une demande diversifiée…

…mais globalement modeste

67 % des demandeurs disposent de ressources

inférieures aux plafonds PLAI

� 6 500 jeunes de moins de 30 ans dans la demande de logement social et

2090 jeunes de moins de 20 ans � 65% d’isolés � 40% en situation d’hébergement ou de décohabitation � Plus actifs que la moyenne mais avec des ressources peu stables et plus

faibles

Les jeunes dans la demande de logement social :

Des jeunes non prioritaires :

� 2 500 jeunes en insertion qui s’adressent aux CLLAJ isérois � Des jeunes qui n’ont souvent pas déposé de demande de logement

social � Des jeunes non prioritaires dans les attributions en secteurs tendus

Le vieillissement interpelle le logement social :

� En 2011, les plus de 60 ans : – 1 500 demandeurs d’accès (12%) – 1 700 demandeurs de mutation (20%) – Le plus souvent des personnes seules mais aussi des couples

(mutation) � Motifs : logement trop grand, cher, la perte d’autonomie, se rapprocher

de la famille… • Un délai d’attente supérieur à la moyenne (38% > 2 ans en 2010)

Enjeux de l’action publique :

Une augmentation des mises en service et de la rotation en parc social,

mais des difficultés d’adéquation offre-demande :

� Des groupes ruraux et urbains en déficit d’attractivité � Un parc de grands logements qui doit répondre à des petits ménages � Un parc neuf qui répond peu aux ménages les moins solvables � Difficulté de réponse au vieillissement

Qu’avons-nous fait en faveur du logement des person nes âgées ?

par Claire Delacroix (Conseil général de l’Isère)

� Avenant au PALDI en date du 7 octobre 2011: - Augmentation du taux de PLAI dans les nouvelles opérations de construction de logements

sociaux

- Mutualisation de toutes les pré-attributions de PLAI en commission sociale de CLH

- Evolution des modalités de pré-attribution des PLAI (mutations et conditions d’ancienneté)

� Harmonisation des pratiques des commissions sociales de CLH: - Un règlement socle et un cadre pour le bilan des commissions sociales travaillés en inter

CLH

- Une validation de ce cadre commun en Comité de mise en œuvre du PALDI du 6 décembre

2012

- Une adoption du règlement par délibération au sein de chaque EPCI

- Une annexation au prochain PALDI.

� Mise en œuvre du nouveau cadre commun (règlement et bilan) au sein des

commissions sociales de CLH � Réalisation d’un premier bilan consolidé des commissions sociales de CLH en appui

sur le nouveau cadre � Réalisation d’un bilan d’attribution des bailleurs sociaux

L’inter-CLH et les commissions sociales : un cadre renforcé

Bilan

Orientations

L’activité FSL : bilan d’activité et nouveau cadre

2 300 861

2 789 342

2 584 5612 342 619

1 346 303 €1 544 397 €

1 609 533 €

1 585 546 €

733 455 €535 912 €

686 033 € 591 076 €

351 639 461 192627 886 748 579

0 €

500 000 €

1 000 000 €

1 500 000 €

2 000 000 €

2 500 000 €

3 000 000 €

2008 2009 2010 2011

Évolution du budget FSL – années 2008-2011 CCLAccèsMaintienGF

Données CAF

� Des interventions spécifiques

d’accompagnement : • 487 ménages bénéficiaires d’un

accompagnement social

logement • 758 enquêtes sociales au titre de

la prévention des expulsions • 456 logements en gestion

locative adaptée

Bilan

L’activité FSL : bilan d’activité et nouveau cadre

� Accompagner la mise en œuvre du nouveau règlement intérieur du FSL (information

des travailleurs sociaux et partenaires) � Poursuivre la mobilisation des aides du FSL en lien avec les actions de maitrise des

dépenses d’énergie

Orientations

� Une activité soutenue qui reflète la précarité des ménages, l’augmentation du coût des

charges de logement et de l’attribution de logements sociaux � Un règlement du FSL réajusté qui s’appuie sur deux logiques d’interventions :

- la prévention et l’insertion des ménages dans le logement en mettant l’accent

sur l’accompagnement social et la maitrise des dépenses d’énergie - des aides financières ponctuelles pour prendre en compte la précarisation des

ménages

Bilan

� Permettre l’accès et/ou le maintien dans le logement des ménages :

- les plus précaires ou très stigmatisés

- Ou reconnus prioritaires au titre du DALO

� Un accompagnement : individualisé, gradué en intensité et en durée, et toujours

précédé d’un diagnostic social

� Un accompagnement en complémentarité avec les dispositifs existants

� Un accompagnement pouvant être préconisé ou prescrit par différents acteurs

intervenant dans le champ de l’accès ou le maintien dans le logement

� Des interventions réparties selon une double clé territoriale et géographique.

� Un accompagnement dont les moyens sont complétés de mesures dédiées

spécifiquement aux ménages reconnus prioritaires au titre du DALO.

75 ménages bénéficiaires

d’une intervention en

AVDL sur 2012

L’AVDL : accompagnement vers et dans le logement

Bilan

� Finalisation de l’organisation du dispositif AVDL : - comité de pilotage - intégration aux POHI, - articulation avec les commissions sociales de CLH

Orientations

10 opérateurs et 10 ETP de

travailleurs sociaux

mobilisés

Gisèle Perez précise que le Conseil général a des compétences médico-sociale s extrêmement importantes envers les personnes handic apées et les personnes âgées par le biais de prestations différenciées pour les accompagner dans la vie.

Le Conseil général de l’Isère complète cette politique obligatoire par de nombreuses actions facultatives. La prévention de la perte d’autonomie, la préservation de l’autonomie et la recherche de l’autonomie passe notamment par la qualité du logement. Si on veut que la personne conserve sa dignité et puisse mener une vie sociale, elle doit être facilitée par l’accessibilité, l’adaptabilité et l’adaptation à c haque déficience du logement et de l’habitat .

La loi du 11 février 2005 dit égalité des chances l’impose en 2015 dans l’existant et dans le neuf. Les personnes âgées et handicapées ne bénéficient pas dans le domaine du logement des mêmes prestations. Les personnes handicapées bénéficient depuis 2006 de la PCH qui a 5 volets dont un volet aménagement et adaptation du logement. Elles peuvent bénéficier pendant 5 ans d’un droit de tirage de 10 000 € pour l’adaptation du logement. Il y a également toutes les aides parallèles des différents organismes sociaux.

Par contre, les personnes âgées n’ont pas de prestations dans ce domaine. C’est pourquoi, depuis novembre 2010, le Conseil général mène une politique volontariste qui est résumé dans l’encadré ci-dessus. Nous aidons également l’adaptation des logements des accueillants familiaux à hauteur de 2000 € par personne accueillie. Enfin, les copropriétés peuvent bénéficier d’une aide de 5000 € pour financer les études de faisabilité de mise en accessibilité de la copropriété. L’an dernier, j’ai sollicité les bailleurs sociaux et j’ai beaucoup parlé des logements existants dans le parc public avec des personnes vieillissantes qui souhaitent changer d’appartement parce qu’il n’est plus accessible ni économiquement ni physiquement. J’ai donc interpellé sur les critères de mutation dans les commissions d’attributions et j’ai souhaité qu’Absise s’empare de cette réflexion. J’ai vu des personnes décéder dans leurs appartements, prisonnières depuis plusieurs années et c’est quelque

Qu’avons-nous fait en faveur du logement des person nes en perte d’autonomie ?

par Gisèle Perez (Conseil général de l’Isère)

� Poursuite du dispositif d’aide à l’adaptation du

logement � Bourse au logement adapté : expérimentations

engagées sur les territoires Vals du Dauphiné et

Grésivaudan en lien avec les CLH et dans le cadre

d’Etoil.org � Accompagnement des projets d’habitat neuf adapté

aux personnes âgées : 4 projets dans le Trièves, Sud

Grésivaudan et Grésivaudan, guide pédagogique.

� Promouvoir des formules d’habitat adapté en appui sur un guide et sur une charte

départementale du logement adapté liée au référentiel du PDH � Se mobiliser avec les bailleurs sociaux et les CLH sur l’attribution des logements

sociaux neufs au profit des personnes en perte d’autonomie

Volet logement du schéma de l’autonomie : démarches engagées

En 2011 :

- 140 personnes âgées aidées

dont 66 % dans le parc privé

et 34 % dans le parc public - Aide moyenne : 1000 € - Moyenne d’âge: 79 ans - Type de travaux : volets

électriques, adaptation des

sanitaires et monte escalier.

Bilan

Orientations

chose de révoltant. Comment faire pour que les logements publics adaptés restent dédiés aux personnes âgées et handicapées ? Pour cela, nous avons créé une bourse au logement adapté en « adaptant » Etoil.org, outil ut ilisé et reconnu par les bailleurs sociaux . Cette démarche est expérimentée cette année sur deux territoires : Vals du Dauphiné et Grésivaudan.

Beaucoup de communes s’interrogent aussi sur l’habitat adapté pour personnes âgées dans le centre de leurs communes à proximité des commerces, des services et des transports. Nous avons donc élaboré un guide pédagogique d’aide au montage et à la décision destiné aux communes.

Un autre volet est rarement abordé, c’est l’existence de logements spécifiques en direction des personnes âgées et handicapées. Ce volet est à intégrer totalement dans le PDH.

Il y a 106 EHPAD en Isère qui accueillent 8400 personnes â gées . Pour les personnes handicapées, ce sont 82 foyers qui accueillent 2000 personnes . Pour les personnes âgées, cela constitue leur logement pendant 3, 4, 5 années, il faut savoir que la moyenne de vie en EHPAD est de 3 ans actuellement. Par contre, pour les personnes handicapées, c’est toute une vie. La programmation de ces structures est de l’entière compétence des départements. Le budget du Conseil général de l’Isère au niveau de l’investissement consacré à ces logements spécifiques est supérieur à celui consacré au développement du logement familial. Malheureusement, la construction d’EHPAD va ralentir puisque le projet régional de santé élaboré par l’Agence Régional de la Santé ne reprend pas les besoins de l’Isère et ce sont 600 places d’EHPAD dédiées à des projets précis qui sont gelées jusqu’en 2015.

Pour terminer, le budget de l’autonomie en 2012 en Isère représente 3 16 millions d’euros dont 163 millions pour les personnes âgées et 153 millions pour les personnes handicapées.

Qu’avons-nous fait en faveur du logement des jeunes ?

par José Arias (Conseil général de l’Isère)

� Une dynamique dans le développement des actions d’insertion

par le logement développés par les CCLAJ : - une activité soutenue - une offre diversifiée de logements d’insertion - Des accompagnements adaptés aux besoins du locataire, � L’ AJA (Accompagnement jeune adulte), mesure expérimentale

du Conseil général: - un objectif d’autonomie du jeune en centrant l’accompagnement

sur l’insertion sociale et professionnelle. - possibilité d'un hébergement et d'une allocation selon les

besoins du jeunes. � Des EPCI qui se mobilisent (observation, développement d’une

offre de logements adaptée, d’expérimentations )

� Poursuivre les actions engagées � Faire connaître les démarches engagées par les EPCI (fiches expériences). � Enrichir et consolider la connaissance sur les besoins des jeunes au sein de

l’observatoire du PDH

Bilan

Orientations

- 1700 jeunes reçus - 143 « logements

accompagnés » mis

à disposition par les

CCLAJ - 159 places

d’hébergement

mobilisées (AJA) - 2 FJT réhabilités, 2

projets à l’étude

Temps d’échanges avec la salle

Alyne Motte (CAPV) : « Je souhaite revenir sur les PLAI. Effectivement, les PLAI permettent de loger les personnes en difficulté financière notamment. Aujourd’hui, on voit des personnes en très graves difficultés pour qui le PLAI ne suffit même plus pour pouvoir déclencher le dispositif FSL. Donc, ces personnes sont ensuite renvoyées vers les structures d’hébergement. La ministre du logement, Mme Duflot a annoncé il y a quelques temps un super PLAI et depuis on en entend plus parler. Est-ce que du côté des services de l’Etat vous avez des éléments à nous communiquer ?

Ensuite, il y a 1 an, dans cette même Conférence, j’ai évoqué l’accessibilité au logement et notamment la nécessité d’avoir un ascenseur dans tous les immeubles neufs construits. Je suis d’accord avec Mme Perez car j’ai moi-même vu des personnes, même au premier étage, qui sont prisonnières de leur logement. Je constate qu’encore aujourd’hui on agrée des logements sans ascenseur parce qu’il y a qu’un seul étage par exemple. Nous sommes en train de recenser les immeubles qui ont un ascenseur dans le parc existant mais également au niveau des constructions neuves, ce que je ne trouve pas normal ».

José Arias (Conseil général) : « On a évoqué tout à l’heure un référentiel qui permet bien en amont de la construction de définir où se trouveront les PLAI et dans ce référentiel il y a l’ascenseur ».

Andrée Demon (UMIJ) : « Je vais vous demander de vous rappeler le premier logement que vous avez occupé ? Quelle belle aventure ! La spécificité de la jeunesse aujourd’hui c’est de se faire sa place, elle doit trouver un emploi et ce n’est pas évident. Je parle bien de ceux qui sont sortis des études.

Certains d’entre vous sont allés voir « J’ai 20 ans, qu’est-ce qui m’attend ? » et c’est vrai qu’on voyait surtout des étudiants qui expérimentaient la vie en colocation. Il y avait ensuite un débat où le sociologue disait que la jeunesse est une notion compliquée. On ne va pas entrer dans ce débat mais je voudrais juste confirmer qu’effectivement l’observation de la demande de logements des jeunes est compliquée.

Ils échappent aux observatoires locaux, ils vont plutôt chercher à se loger dans le parc privé. Ce qui fait surtout la différence aujourd’hui, c’est qu’ils sont dans des parcours « yo-yo » d’une rapidité qu’on n’imagine même pas : ils sont en formation pendant 3 mois, ensuite ils trouvent un emploi pour 6 mois et se retrouvent ensuite à nouveau au chômage.

Comment voulez-vous aujourd’hui trouver des réponses de logement adapté à ces parcours « yo-yo » ? Le logement c’est fixe, rigide : il faut un bail de trois ans, un dépôt de garantie, un préavis de 3 mois. L’offre locative traditionnelle ne correspond plus aujourd’hui aux attentes des jeunes. Il faudrait réfléchir à cette situation pour mettre en œuvre un certain nombre d’expérimentations qui ont déjà démarré : les baux glissants, on rassure les propriétaires car il y a beaucoup de suspicions à l’égard des jeunes « petites ressources/mauvais payeurs », ce qui n’est pas vrai.

En 2006, on nous a dit qu’un plan départemental des jeunes devait se mettre en place, nous sommes fin 2012 et il me semble qu’aujourd’hui il y a nécessité que l’ensemble des acteurs confrontés au public des jeunes et les opérateurs se regroupent et puissent mettre en place les 7 axes de travail qui ont déjà été proposés il y a quelques années. C’est une proposition formelle ».

Didier Monnot (Absise) : « Je rappelle le travail effectué autour d’Etoil.org qui est devenu un socle qui nous permet d’avancer sur de nombreux dispositifs qui ont été évoqués cette après-midi.

J’évoque également le travail effectué sur la transparence des attributions qui permettra non seulement l’égalité de traitement mais aussi la transparence sur cette égalité de traitement et la prise de conscience des demandeurs sur cette égalité de traitement.

La notion de parcours résidentiel me semble importante et je rappelle le travail qui reste à faire sur les mutations et notamment sur les attributions du parc neuf. On a aujourd’hui un tel décalage dans l’offre de logements neufs par rapport au parc ancien qui constitue la grande majorité de l’offre présente sur le marché. Nous sommes en train de générer de la vacance sur ce parc ancien, le demandeur ayant bien compris que s’il voulait un logement de qualité il avait intérêt à rester demandeur pour avoir un logement neuf. Il faut donc collectivement prendre en compte cette demande et qu’on flèche, priorise et qu’on assure que les demandeurs déjà logés dans le parc ne correspondent pas à l’offre de logements neufs.

Par rapport à Logement d’abord en Isère, l’ensemble des bailleurs sont très satisfaits de la manière dont s’est engagé le travail car il renforce réellement l’aide aux ménages les plus fragiles.

Mme Perez m’a interpellé sur un certain nombre de sujets. Effectivement, on a engagé un travail sur le logement adapté et en particulier sur les deux territoires d’expérimentation qui vise à rapprocher l’offre et la demande. C’est très simple en le disant et on peut s’étonner que cela ne soit pas déjà fait mais quand on ouvre le dossier c’est plus compliqué.

Chaque année on est interpellé sur les ascenseurs. Depuis 2005, la loi sur le handicap a quand même fait évoluer les choses, chaque bailleur est engagé dans des adaptations qui se font familles après familles. Mme Perez a rappelé l’essentiel des travaux qui sont en cours notamment sur les salles de bains. Un certain nombre d’entre nous en ont tiré des conséquences sur l’offre de développement en réduisant l’installation de baignoires dans les logements.

Je reviens sur le super PLAI et j’espère que ce n’est pas qu’une réponse à une problématique parisienne. Le problème est également présent chez nous mais j’ai peur que la réponse soit territorialisée. Les bailleurs partagent la nécessité d’avoir des loyers plus bas que ceux que nous produisons aujourd’hui. Pour autant, on souhaite savoir comment on fait pour baisser les loyers car cela veut dire faire une impasse sur la production donc soit on en finance moins soit on trouve une autre source de financements.

Aujourd’hui, on a acté une baisse des loyers maximum par le jeu des majorations et il n’y a pas de débat entre nous sur ce point. Néanmoins, cela signifie qu’il y a quelqu’un qui doit compenser cette baisse de ressource, cela peut être fait sur les fonds propres des bailleurs mais ensuite il ne faudra pas demander de produire plus en investissant plus ».

Monique Ruelle (Pact de l’Isère) : « Nous intervenons sur le champ de l’adaptation et l’amélioration des logements des publics les plus modestes. J’aurais beaucoup de choses à dire sur les bourses au logement car on l’a expérimenté au niveau national. Concernant les mutations des personnes retraitées dans le parc public, elles nécessitent un accompagnement particulier. Je souhaiterais revenir sur la seule création d’aide citée par Mme Perez et qui est devenue au fil des années la seule aide possible pour les personnes âgées souhaitant adapter leur logement. Face à un problème sur lequel tout le monde s’accorde pour dire qu’il est devant nous, aujourd’hui tous les financements pour l’adaptation sont en retrait. Je ne parlerai pas du premier mais du dernier logement car on sait bien qu’une grande majorité des personnes souhaitent rester à domicile le plus longtemps possible ».

Monique Vuaillat (Grenoble/Métro) : « Dans les aides FSL charges courantes, j’ai relevé que la part de l’énergie est très importante et les sommes consacrées ne sont pas négligeables. Cela attire l’attention sur la nécessité de consacrer plus d’efforts aux réhabilitations thermiques du parc existant et dans cette conférence, on ne parle que de l’offre nouvelle.

Ma remarque concerne aussi la question de l’accessibilité et du suivi des réhabilitations qui rendent les logements accessibles pour qu’on puisse les repérer et attribuer les logements aux bonnes personnes.

Ensuite, je souhaiterais nuancer les propos de Gisèle Perez concernant l’insuffisante prise en compte des mutations des personnes âgées. Il y a effectivement des progrès à faire mais il existe à Grenoble une bourse inter-bailleurs destinée aux personnes âgées qui fonctionne bien et j’observe que cela fait quand même partie des priorités d’attribuer des mutations aux personnes vieillissantes soit parce qu’elles sont dans des logements trop grands soit parce que les logements ne sont plus accessibles. Je remarque quand même qu’il est difficile de trouver la bonne offre correspondant aux ressources des personnes âgées.

Concernant les jeunes, on n’évoque pas ce qui pourrait être fait en direction du parc privé pour rendre le logement accessible aux jeunes. Je précise que la Métro a tenté de mettre en place un dispositif avec LOCA++ dédié aux jeunes depuis cette année qui permet de conjuguer les efforts pour un loyer social ou très social et des garanties associées ».

3ème partie : L’évolution du marché

isérois

Comment les ménages accèdent-ils et se maintiennent-ils dans le

logement ?

Les tendances d’évolution des marchés isérois en 20 11

par Emmanuel Boulanger (AURG)

Un marché plutôt dynamique en 2011 :

Des marchés urbains chers … :

Les terrains à bâtir :

- 98 000 € pour 1000 m² en

Isère

- 200 000 € pour 800 m²

dans la Métro

Les maisons individuelles :

- 230 000 € en Isère

- 330 000 € dans la Métro

� Suite à la crise de 2008-2009, la relance observée en 2010 sur le marché de l’accession se

confirme sur la plupart des segments…avec la reprise de la hausse des valeurs � Deux moteurs : le Scellier et le PTZ+

… qui alimentent la périurbanisation :

Une primo-accession difficile pour les plus modestes

- Le PTZ soutient peu de

projets d’accession de

locataires du parc HLM

(1,7%) - Il soutient surtout l’achat

en individuel (60%) hors

urbain - Dans le collectif neuf, des

primo-accédants en

concurrence avec les

investisseurs.

Un marché locatif en détente

Enjeux pour l’action publique :

� La réorientation de la production neuve urbaine sur l’accession

familiale � Le développement de l’accession sociale sécurisée � La maîtrise des loyers en parc locatif à travers les dispositifs de

conventionnement avec ou sans travaux

Comment rendre le marché accessible aux primo-accéd ants modestes ?

par Juliette Brumelot (Conseil général)

� Poursuivre le dispositif départemental d’accession sociale en lien avec les PLH

dans le cadre d’un partenariat avec l’ADIL dans un contexte contraint : - Recentrage sur le neuf et les ventes HLM - Durée des prêts réduite à 25 ans - Taux de TVA à 5,5 % � Réaffirmer le rôle de l’ADIL comme conseil auprès des particuliers et des

collectivités pour la sécurité des ménages.

L’accession sociale : un segment très étroit mais essentiel pour la

réalisation des parcours résidentiels

� Le dispositif d’accession sociale 44 ménages bénéficiaires sur la Métro : Parmi eux, 8 ménages émergeant au dispositif départemental : Couples d’âge moyen dont la moitié avec des enfants Revenu mensuel moyen : 2900 € Apport personnel : 48 700 €

Bilan

Orientations

Comment rendre le marché accessible aux locataires du parc privé ?

par Sophie Le Garrec (DDT de l’Isère)

- Rehausser le nombre de rénovations de logements vacants pour remise sur le marché à

loyer modéré. - Poursuivre la mobilisation des bailleurs privés et des collectivités sur le conventionnement

« sans travaux ».

Le conventionnement : le développement du sans trav aux

Bilan du conventionnement 2011 :

Orientations

Qu’avons-nous fait pour lutter contre la précarité énergétique dans le logement ?

par Sophie Le Garrec (DDT de l’Isère)

Une première étape engagée : l e programme Habiter Mieux

En 2011 :

- 137 propriétaires occupants aidés dont : - 61 en opération programmée

- 63 en territoire diffus - 4 issus de la MOUS insalubrité - 9 en copropriété (dispositif MurMur)

En 2012 (au 25 octobre) :

- 142 ménages bénéficiaires

- Une dynamique encourageante du programme Habiter Mieux - En octobre 2011, fin du dispositif MOUS LHI - En octobre 2012, lancement du programme « Sortir du mal logement en Isère » - Mise en place par le Conseil général de l’aide aux travaux d’isolation pour les ménages

modestes dans le cadre du Plan Climat départemental

� Asseoir l’organisation du programme « Sortir du mal-logement en Isère » et

consolider les partenariats � Augmenter le nombre de propriétaires occupants bénéficiaires du Fonds d’Aide à

la Rénovation Thermique (FART) � Réaliser les objectifs concernant la lutte contre l’insalubrité et la non-décence

Bilan

Orientations

Temps d’échange avec la salle

Yvan Moryussef (FNAIM de l’Isère) : « Je vais prolonger l’observation du marché 2011. La réalité du marché 2011 apparaît comme une exception. En effet, on assiste aujourd’hui à un ralentissement très fort du volume de transactions qui se situe entre -20 et -30 %. Je parle bien de volume et pas de prix.

La première conséquence est donc une baisse sensible de la collecte des droits de mutations qui représentaient l’année dernière près de 140 millions d’euros de recettes dans le budget du Conseil général. Au-delà de cette réalité de marché, je souhaiterais introduire un point de réflexion sur la périurbanisation qui reste malgré tout très importante. Ce constat éveille chez moi une curiosité sur cette dualité entre la réalité de terrain et la volonté de renforcer les polarités urbaines. Il faut savoir que le périurbain attire principalement les primo-accédants qui sont juste en capacité d’accéder à la propriété.

Concernant le marché locatif, en effet, il s’oriente vers la détente, ce n’est pas la première année qu’on le constate avec une baisse modérée des prix dans les statistiques notamment en ce qui concerne les appartements à la relocation. Par contre, les statistiques ne prennent pas en compte les appartements qui restent sur la touche, qui sont des logements anciens. Le taux de vacance locative sur notre secteur a plus que doublé pour être aujourd’hui autour de 6%.

Pour ne pas rester sur cette tonalité pessimiste, je pense que ces constats peuvent être une source d’opportunité pour la collectivité. Ces appartements qui restent sur la touche sont anciens, avec des propriétaires bailleurs confrontés au phénomène de vacance qui analysent la situation, qui sont conscients des lacunes de leur logement et qui sont prêts généralement à faire les travaux nécessaires.

Je pense qu’il y a une opportunité pour mobiliser une partie du parc privé et faire en sorte que ces logements puissent être mis à disposition dans des conditions de loyers plus accessibles. C’est ce qui est fait aujourd’hui dans le dispositif LOCA++ de la Métro. Je pense que c’est un dispositif qui mérite d’être dupliqué sur d’autres territoires. Le message sur lequel je souhaiterais terminer c’est qu’au niveau des agents immobiliers, nous sommes persuadés qu’il existe un levier qui est celui de la fiscalité sur les revenus locatifs, ce qui est le cas du LOCA++, qui doit être modulé en fonction du niveau social du loyer pratiqué par le propriétaire. Sous cet angle, il y a matière à mobiliser beaucoup de logements. Pour terminer sur un chiffre, le nombre de logements destinés à la location vacants aujourd’hui sur l’agglomération grenobloise sont légèrement supérieurs à 3500 appartements et lorsqu’on compare ce chiffre au nombre de demandeurs de logements sociaux, on s’aperçoit qu’on est sur des volumes significatifs ».

José Arias (Conseil général) : « Il y a 40 ans, il y avait beaucoup de lotissements à Echirolles qui sont aujourd’hui complètement insérés dans le tissu urbain, donc où le périurbain commence-t-il et où se termine-t-il ? On peut se poser également la question de savoir si nos villes d’aujourd’hui sont véritablement des villes de qualité ? La question des zonages peut avoir des effets discriminatoires qui poussent les gens à s’installer plus loin pour se sentir en sécurité. Il est donc nécessaire de sortir du cadre du logement pour entrer dans celui de l’habitabilité ».

Maître Gabriel Nallet (Chambre des notaires de l’Is ère) : « Je me joins aux constats de Mr Moryussef concernant la baisse très significative des volumes sur 2012 sans pour autant annoncer une baisse significative des prix du fait d’une politique d’intérêts bancaires toujours très basse et d’un attentisme très fort des vendeurs.

Il fut un temps où on n’avait pas de pétrole mais on avait des idées, aujourd’hui, on a plus d’argent mais il faut avoir des idées. Une de ces idées est la libération du foncier. Dans la prochaine loi de finances, on nous annoncerait que pour les terrains à bâtir, les plus-values seraient taxées indépendamment du temps de détention. Un propriétaire de terrain à bâtir

qui a son terrain depuis 25-30-35 ans, aujourd’hui il est exonéré au bout de 30 ans et dans la prochaine loi il ne serait plus exonéré. On peut penser que c’est une bonne idée mais je souhaite vous livrer la pensée moyenne du bon dauphinois qui vient dans le bureau de son notaire et à qui on annonce la fin de cette exonération. Sa première réponse sera « combien de temps ça dure un quinquennat ? » et on verra à la fin du quinquennat si on en est toujours là. Dans l’impermanence fiscale, entre perdre maintenant ou peut-être gagner plus tard, un certain nombre de propriétaires fonciers iront vers la seconde position. La vraie question aujourd’hui c’est : « est-ce que le droit à construire appartient toujours aux propriétaires fonciers ? ».

Monique Ruelle (PACT de l’Isère) : « Concernant le conventionnement sans travaux, je reprends les propos de Mme Le Garrec en précisant que le sans travaux ne signifie pas aucuns travaux puisque 38% des logements qui ont bénéficié de ce conventionnement ont fait des travaux qui ne rentrent plus dans les critères de l’Anah qui a recentré ses aides sur les logements dégradés et très dégradés. De plus, la Métro exige des qualités qui vont au-delà du logement décent comme par exemple des doubles vitrages, une électricité aux normes. Concernant les logements qui sont restés sur la touche, le dispositif sans travaux n’est pas suffisant pour aider le propriétaire à financer ses travaux et ces logements ne rentrent pas dans les critères dégradés et très dégradés de l’Anah ».

Gabriel Rocques (Observatoire CECIM-promoteurs immo biliers) : « Au niveau de la production neuve, fin septembre 2012, nous assistons à la poursuite de la chute des réservations de 39% et en volume, particulièrement chez les investisseurs privés (- 56 %) en raison de la modification de la loi Scellier. Cette baisse de la production des investisseurs privés représente une baisse de logements à la location. On constate une baisse des mises en vente, ce qui permet de freiner la hausse de l’offre disponible. Parmi les points rassurants, on peut dire qu’on retrouve un niveau « plus normal » de la production après des années exceptionnelles en raison du Scellier.

Clôture

Gisèle Perez (Conseil général) : « On a été très performant compte tenu de la densité de l’ordre du jour pour terminer comme convenu en trois heures de séance. Je vais tout simplement remercier tous les partenaires et les acteurs qui ont participé aujourd’hui. J’espère que la rapidité n’a pas trop frustré et je vais simplement donner la parole à Juliette Brumelot pour donner les étapes de travail à venir.

Juliette Brumelot (Conseil général) : « Toutes les informations relatives au dispositif « Sortir du mal logement en Isère » sont disponibles sur Isere.fr (https://www.isere.fr/social/logement/ameliorer-l-habitat/habiter-mieux). La suite de la Conférence sera un comité de mise en œuvre qui sera convoqué le 6 décembre prochain et qui va permettre de mettre en musique toutes les propositions afin de les transformer en plan d’actions à la fois au titre du PDH et du Paldi pour 2013.

Charles Arathoon (DDT de l’Isère) : « Je m’associe à Mme Perez pour remercier ceux qui ont préparé cette journée et ceux qui sont intervenus. Je voudrais souligner la qualité des rapports qui ont été présentés et la pertinence des interventions que nous avons entendues cette après-midi. Sans reprendre tout ce qui a été évoqué, l’Etat a été quand même interpellé plusieurs fois et je souhaite apporter quelques éléments de réponse rapide et faire quelques commentaires.

Sur le parc public, concernant le foncier et les financements, le budget de l’Etat vous le connaissez, je ne ferai pas de commentaires supplémentaires. Un élément de financement des opérations n’a pas été cité et fait l’objet d’un conventionnement entre l’Etat et les organismes HLM qui est celui de la vente du parc.

Concernant le foncier, je pense que nous avons des outils à disposition et je voudrais abonder dans le sens des propos de Mme Vuaillat car les collectivités ont des outils : le document d’urbanisme, le droit de préemption urbain qui est à la disposition des maires. Ce droit de préemption est transféré au Préfet pour les communes qui sont en carence SRU et nous constatons qu’il peut être utilisé assez efficacement pour réaliser des opérations. Il ne fait pas baisser le coût du foncier mais il donne la possibilité d’intervenir et de mobiliser du foncier. Il y a également toutes les opérations d’aménagement, si la collectivité réalise une ZAC, elle maitrise quand même la destination des terrains.

Concernant le niveau des loyers, il a été dit qu’il était trop élevé sur les PLAI notamment. Pour répondre à Mme Motte sur le super PLAI, en effet il y a une annonce qui a été faite, c’est un sujet qui est actuellement à l’étude en administration centrale. Mais, super PLAI veut dire super financement et le sujet est lié à la mise en œuvre de la loi qui va être votée et qui prévoit des suppléments de taxation pour les communes en carence SRU d’où des recettes qui pourraient alimenter ce super PLAI s’il voit le jour. Mr Monnot a évoqué notre réunion récente au cours de laquelle nous avons posé les bases des loyers pour les logements réalisés à partir de 2013 et je confirme que les loyers 2013 seront légèrement en retrait tout en sachant que ce n’est pas ça qui va résoudre le problème de solvabilisation des ménages. On va donc dans le bon sens et je tiens à le souligner.

Sur le parc privé, je souhaiterais rappeler au représentant de la FNAIM mais il le sait, qu’il existe aujourd’hui des allègements fiscaux pour les propriétaires privés qui acceptent de conventionner leurs logements à des loyers sociaux ou très sociaux. Je note également le problème de la vacance et je suis surpris par les chiffres qui ont été présentés sur la croissance et le niveau de vacance notamment sur l’agglomération grenobloise. Il faut qu’on regarde avec l’Anah ce qu’il serait possible de faire d’autant qu’une réflexion a été engagée par l’Anah à la demande de Mme Duflot pour élargir le champ d’intervention de l’Anah. Le système actuel a été beaucoup réduit au point d’ailleurs qu’aujourd’hui les budgets de l’Anah ne sont pas consommés en totalité et que les objectifs du FART et d’Habiter Mieux ne sont pas atteints. Il est vrai que les conditions de revenus ont été fixées à un niveau relativement bas. L’Anah est en train de réfléchir à l’élargissement de ses interventions pour les propriétaires bailleurs et les propriétaires occupants.

Il me reste donc à remercier chacun d’entre vous pour avoir participer à cette demi-journée.