5 questions récurrentes sur la SCI

5 QUESTIONS RÉCURRENTES SUR LA

SCI

Avec les réponses…..du jour !

5 questions sur SCI

1

Serge ANOUCHIAN

L’INTERVENANT

Serge ANOUCHIAN Expert-Comptable, Commissaire aux

comptes, D.E.S Gestion de Patrimoine- Clermont-

Ferrand, D.U Gestion fiscale des entreprises-

Dijon DIDFE – Droit fiscal européen- Dijon

[email protected]

5 questions sur SCISerge ANOUCHIAN

2

PREVOIR

« Jadis, en effet, se déchainait l’imagination,

L’on prophétisait un prix éternel.Aujourd'hui , on n’a plus de telles

ambitions,L’on prophétise jusqu’à l’année fiscale

nouvelle! » Nathan ALTERMAN (1910-1970)

5 questions sur SCI

3

Serge ANOUCHIAN

INTRODUCTION

700 000 SCI : 1/3 des sociétés

Nombreuses acquisitions immobilières se font par l’intermédiaire de sociétés. Beaucoup de SCI mais également d’autres formes de sociétés

peuvent être utilisées (SAS, SARL, SNC….), Constitution facilitée : droit fixe,

Professeur COZIAN : « le charme fané » des SCI Le régime fiscal des sociétés de personne :Un sac

d’embrouilles! Avantages juridiques essentiellement Avantages fiscaux

5 questions sur SCI

4

Serge ANOUCHIAN

LES 5 QUESTIONS RECURRENTES !

5 questions sur SCI

5

Serge ANOUCHIAN

LES QUESTIONS

1-Faut-il tenir une comptabilité ? 2-Faut-il un capital faible ou élevé? 3-Faut-il amortir ou non ? 4-Faut-il « distribuer » le résultat ou le

mettre en réserves? 5-IR ou IS ?

5 questions sur SCI

6

Serge ANOUCHIAN

LES QUESTIONS



5 questions sur SCI

7

Serge ANOUCHIAN

FAUT-IL TENIR UNE COMPTABILITÉ? Oui, ...quand on y est obligé!

Tva, Associé personne morale, Activités Oui pour des raisons juridiques,

Article 1856 du Code Civil, Oui pour des raisons économiques,

Suivi des comptes courants, Suivi des affectations de résultat,

Oui, pour des raisons fiscales. Déduction fiscale, en matière de revenus fonciers, Justification de la 2072, Article 46 D de l’annexe III, Suivi fiscal du prix de revient de la part, Toute stratégie d’optimisation.

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8

Serge ANOUCHIAN

DÉTERMINATION DE LA PV LORS DE LA CESSION DE PARTS DE SOCIÉTÉS DE PERSONNES

16 février 2000 : Décision CE « Ets Quemener » La plus-value de cession des parts se calcule en

majorant la valeur d’acquisition de la quote-part des bénéfices non distribués et en la minorant des déficits déduits par l’associé et non comblés. Objectif : éviter la double imposition ou la double déduction. Décision rendu dans le cadre des PV professionnelles.

9 mars 2005 : Décision CE « Baradé » Extension de cette jurisprudence au cas de cession

des parts réalisées par des associés patrimoniaux…

5 questions sur SCI

9

Serge ANOUCHIAN

LES QUESTIONS



5 questions sur SCI

10

Serge ANOUCHIAN

CAPITAL FAIBLE OU ÉLEVÉ ?

Aucun capital minimum, ni maximum!

Possibilité de capital variable,

Possibilité de libération échelonnée,

Quelles sont les avantages et inconvénients?

5 questions sur SCI

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Serge ANOUCHIAN

CAPITAL FAIBLE OU ÉLEVÉ ?

Monsieur et Madame AYMAR envisagent de créer en N une SCI. Ils envisagent au travers de celle-ci de faire l’acquisition d’un immeuble d’une valeur de 200 000 €.

Ils hésitent entre trois formules de capital: Capital de 10 000 Capital de 200 000 Capital de 200 000 avec libération progressive

En N+10, la valeur de l’immeuble est de 300 000 €, les parts sont cédées à titre onéreux.

5 questions sur SCI

12

Serge ANOUCHIAN

BILAN D’OUVERTURE:PETIT CAPITAL

BRUT AMORT NET NET

Constructions 200 000 200 000 Capital social 10 000

Emprunt 190 000

TOTAL 200 000 0 200 000 TOTAL 200 000

5 questions sur SCI

13

Serge ANOUCHIAN

BILAN D’OUVERTURE:GROS CAPITAL

BRUT AMORT NET NET


Emprunt 0

TOTAL 200 000 0 200 000 TOTAL 200 000

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14

Serge ANOUCHIAN

AVEC CAPITAL NON LIBÉRÉ

BRUT AMORT NET NET


Associés 190 000 190 000 Emprunt 190 000

TOTAL 390 000 0 390 000 TOTAL 390 000

5 questions sur SCI

15

Serge ANOUCHIAN

ANALYSE DES FLUX

Petit capital-Emprunt

5 questions sur SCI

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Serge ANOUCHIAN

ANNEE 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10LOYERS 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000

INTERET 12 000 11 090 10 125 9 102 8 017 6 868 5 650 4 358 2 989 1 538

AMORT 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

RESULTAT -2 000 -1 090 -125 898 1 983 3 132 4 350 5 642 7 011 8 462

CUMUL -2 000 -3 090 -3 214 -2 316 -333 2 799 7 150 12 791 19 802 28 264

CAPITAL 15 174 16 084 17 049 18 072 19 156 20 306 21 524 22 815 24 184 25 635

TRESO -17 174 -17 174 -17 174 -17 174 -17 174 -17 174 -17 174 -17 174 -17 174 -17 174

CUMUL -17 174 -34 347 -51 521 -68 694 -85 868 -103 042 -120 215 -137 389 -154 562 -171 736

5 questions sur SCI

17

Serge ANOUCHIAN

BILAN DE CESSION-PETIT CAPITAL

BRUT AMORT NET NET


Cpte Courant 190 000

TOTAL 200 000 0 200 000 TOTAL 200 000

5 questions sur SCI

18

Serge ANOUCHIAN

BILAN DE CESSION-GROS CAPITAL

BRUT AMORT NET NET


Emprunt 0

TOTAL 200 000 0 200 000 TOTAL 200 000

5 questions sur SCI

19

Serge ANOUCHIAN

CALCUL DE L’IMPOT5 questions sur SCI

20

CAPITAL10 000

CAPITAL200 000

VALEUR IMMEUBLE 300 000 300 000PRIX DE VENTE DES TITRES 110 000 300 000REMBST CPTE COURANT 190 000PRIX TOTAL 300 000 300 000PRIX DE VENTE DES TITRES 110 000 300 000PRIX DE REVIENT 10 000 200 000FRAIS D'ACQUISITION 750 15 000TOTAL 10 750 215 000PLUS VALUE 99 250 85 000DUREE DE DETENTION 10 10ABATTEMENT EN% 10 10ABATTEMENT 9 925 8 500PLUS VALUE IMPOSABLE 89 325 76 500MONTANT IMPOT (19+15,5)=34,5% 30 817 26 393

Serge ANOUCHIAN

RECAPITULATION

PRIX DE VENTE DES TITRES 110 000 300 000REMBST CPTE COURANT 190 000 0MONTANT IMPOT -30 817 -26 393SOLDE DISPONIBLE 269 183 273 607

POUR MEMOIRE

DROITS ACQUITTES/ACQUEREUR 15 300 15 300

5 questions sur SCI

21

Serge ANOUCHIAN

ET POUR LA LIBÉRATION PROGRESSIVE?

Quel calcul ?

5 questions sur SCI

22

Serge ANOUCHIAN

PAS DE CALCUL !

La date d’acquisition des titres est celle de la souscription au capital quand bien même les titres sont libérés ultérieurement (inst. 14 janvier 2004, 8 M 1 04

5 questions sur SCI

23

Serge ANOUCHIAN

LES QUESTIONS

1-Faut-il tenir une comptabilité ? 2-Faut-il un capital faible ou élevé? 3-Faut-il amortir ou non ? 4-Faut-il « distribuer » le résultat

ou le mettre en réserves? 5-IR ou IS ?

5 questions sur SCI

24

Serge ANOUCHIAN

AMORTIR OU PAS ?

Compte-courant ou réserves?

5 questions sur SCI

25

Serge ANOUCHIAN

AMORTIR OU PAS ?

Avantages Réalisme comptable! Baisse le résultat, et

donc le compte courant,

Laisse une plus grande latitude dans l’évaluation des parts.

Inconvénients Pas de réalisme

économique, Baisse le résultat et le

montant distribuable, désavantageux en cas de libération progressive du capital

Difficile de revenir en arrière

5 questions sur SCI

26

Serge ANOUCHIAN

DISTRIBUER OU NON LE RÉSULTAT?

Avec distribution Diminue la valeur de

la part,

Augmente le compte courant

Sans distribution Augmente la valeur

de la part,

N’influence pas le compte courant

5 questions sur SCI

27

Serge ANOUCHIAN

LE(S) RÉPONSE(S)

En images !

5 questions sur SCI

28

Serge ANOUCHIAN

Prix total 330 000 Emprunt 300 000Apport perso 30 000 Taux 6Emprunt 300 000 Durée 15Loyer départ 29 000 Échéance 30 889

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Loyer 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000intérêts 18 000 17 227 16 407 15 538 14 617 13 641 12 606 11 509 10 346 9 113 7 807 6 422 4 954 3 398 1 748Revenu 11 000 11 773 12 593 13 462 14 383 15 359 16 394 17 491 18 654 19 887 21 193 22 578 24 046 25 602 27 252

Encaissement 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000Emprunt 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889 30 889Solde -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889Cumul -1 889 -3 778 -5 666 -7 555 -9 444 -11 333 -13 222 -15 111 -16 999 -18 888 -20 777 -22 666 -24 555 -26 444 -28 332

INVESTISSEMENT FINANCEMENT 5 questions sur SCI

29

Serge ANOUCHIAN

BRUT AMORT NET NET

Constructions 300 000 300 000 Capital social (2000 parts) 30 000Frais 30 000 30 000

Emprunt 300 000

TOTAL 330 000 0 330 000 TOTAL 330 000

BILAN D'OUVERTURE 5 questions sur SCI

30

Serge ANOUCHIAN

ANNEE 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10LOYERS 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000

INTERET 18 000 17 227 16 407 15 538 14 617 13 641 12 606 11 509 10 346 9 113

AMORT 17 200 17 200 17 200 7 200 7 200 7 200 7 200 7 200 7 200 7 200

RESULTAT -6 200 -5 427 -4 607 6 262 7 183 8 159 9 194 10 291 11 454 12 687

CUMUL -6 200 -11 627 -16 234 -9 972 -2 789 5 371 14 565 24 856 36 310 48 997

CAPITAL 12 889 13 662 14 482 15 351 16 272 17 248 18 283 19 380 20 543 21 775

TRESO -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889

CUMUL -1 889 -3 778 -5 666 -7 555 -9 444 -11 333 -13 222 -15 111 -16 999 -18 888

5 questions sur SCI

31

Serge ANOUCHIAN

400 000

BRUT AMORT NET NET

Constructions 300 000 72 000 228 000 Capital social 30 000Frais 30 000 30 000 0 Report à nouveau 48 997

Emprunt 130 115Cpte courant 18 888(apport du besoin de tréso.)

TOTAL 330 000 102 000 228 000 TOTAL 228 000VALEUR DE LA PART 125

BILAN N+ 10 SANS DISTRIBUTIONVALEUR VENALE DE L'IMMEUBLE 5 questions sur SCI

32

Serge ANOUCHIAN

BRUT AMORT NET NET

Constructions 300 000 72 000 228 000 Capital social 30 000Frais 30 000 30 000 0 Report à nouveau 0

Emprunt 130 115Cpte courant 67 885(résultat distribué + apport en CC)

TOTAL 330 000 102 000 228 000 TOTAL 228 000

VALEUR DE LA PART 101

BILAN N+ 10 AVEC DISTRIBUTION 5 questions sur SCI

33

Serge ANOUCHIAN

ANNEE 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20LOYERS 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000

INTERET 7 807 6 422 4 954 3 398 1 748 0 0 0 0 0

AMORT 7 200 7 200 7 200 7 200 7 200 7 200 7 200 7 200 7 200 7 200

RESULTAT 13 993 15 378 16 846 18 402 20 052 21 800 21 800 21 800 21 800 21 800

CUMUL 62 990 78 368 95 214 113 616 133 668 155 468 177 268 199 068 220 868 242 668

CAPITAL 23 082 24 467 25 935 27 491 29 140 0 0 0 0 0

TRESO -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 -1 889 29 000 29 000 29 000 29 000 29 000

CUMUL -20 777 -22 666 -24 555 -26 444 -28 332 668 29 668 58 668 87 668 116 668

5 questions sur SCI

34

Serge ANOUCHIAN

500 000

BRUT AMORT NET NET


Emprunt 0Cpte courant 28 332(apport du besoin de tréso)

TOTAL 330 000 138 000 192 000 TOTAL 192 000



35

Serge ANOUCHIAN

BRUT AMORT NET NET


Emprunt 0Cpte courant 162 000(résultat distribué +apport besoin de tréso)

TOTAL 330 000 138 000 192 000 TOTAL 192 000



36

Serge ANOUCHIAN

600 000

BRUT AMORT NET NET


Emprunt 0Trésorerie 116 668 116 668 Cpte courant 0

TOTAL 446 668 174 000 272 668 TOTAL 272 668



37

Serge ANOUCHIAN

BRUT AMORT NET NET


Emprunt 0Cpte courant 126 000

TOTAL 330 000 174 000 156 000 TOTAL 156 000



38

Serge ANOUCHIAN

ET SANS AMORTISSEMENT ?

Les résultats comptables de chaque année, sont augmentés de l’amortissement.

Et, suivant que le résultat est affecté en compte-courant ou en réserves….

Voyons la synthèse sur un tableau récapitulatif

5 questions sur SCI

39

Serge ANOUCHIAN

NValeur 300 000

PART C-COURANT PART C-COURANT PART C-COURANT

Avec distribution 101 67 885 169 162 000 237 126 000Sans 125 18 888 235 28 332 300 0

Avec distribution 65 139 885 115 270 000 165 270 000Sans 125 18 888 235 28 332 300 0

Avec Amortissement

Sans Amortissement

10 ANS 15 ANS 20 ANS400 000 500 000 600 000

5 questions sur SCI

40

Serge ANOUCHIAN

EN RÉSUMÉ, LA RÉPONSE EST :

Ça dépend ! De l'âge

De l’ISF

De la stratégie globale (transmission ou non en PP ou en NP notamment)

5 questions sur SCI

41

Serge ANOUCHIAN

LES QUESTIONS



5 questions sur SCI

42

Serge ANOUCHIAN

LE RÉGIME FISCAL

Le régime à l’IR de droit commun

Le régime à l’IS de droit commun

Le régime à l’IS sur option

5 questions sur SCI

43

Serge ANOUCHIAN

FAUT-IL OPTER ?

Les conditions

Les modalités

Les conséquences

5 questions sur SCI

44

Serge ANOUCHIAN

PEUT-ON ÊTRE À L’IS SANS OPTER?

L’option est irréversible! On peut être à l’IS sans le savoir

et….sans le vouloir! Le régime idéal: Être à l’IS quand on en

a envie!

5 questions sur SCI

45

Serge ANOUCHIAN

QUAND L’ASSUJETTISSEMENT EST RÉVOCABLE?

La révocabilité de fait Si l’assujettissement dépend de conditions

de fait. Sociétés civiles à objet commercial. La Sarl de famille L’EURL

Les montages spécifiques La constitution de Holdings de détention

5 questions sur SCI

46

Serge ANOUCHIAN

SCI & OPTION À L’IS

Être ou ne pas être à l’IS

5 questions sur SCI

47

Serge ANOUCHIAN

LES CRITÈRES DE CHOIX

Le taux marginal d’imposition L’imputation des déficits La situation au regard de l’ISF Le mode de financement La durée probable de détention La probabilité d’une cession

5 questions sur SCI

48

Serge ANOUCHIAN

LE MATCH IR/IS

Pour l’IR Un TMI pénalisant Une déduction forfaitaire

faible Une imposition sur un

résultat dégagé Une fiscalité pénalisant

l’acquisition Mais…une exonération

pour les plus très patients!

Pour l’IS Un taux attractif La déduction des frais réels

et l’amortissement Seule la distribution rend

exigible un impôt complémentaire

La prise en compte des frais d’achat

Mais…une sortie pénalisante

5 questions sur SCI

49

Serge ANOUCHIAN

CONCLUSION

L’avenir est incertain

Voyons un cas concret

5 questions sur SCI

50

Serge ANOUCHIAN

UNE OPÉRATION CLASSIQUE

Acquisition d’un bien immobilier à usage de bureaux:

Prix d’achat 300 K€ Frais achat 15 K€ Loyer normal 30 K€ Emprunt 100% Durée 15 ans à 4,5% avec assurance

5 questions sur SCI

51

Serge ANOUCHIAN

LA PREMIÈRE ANNÉE

FISCALITE IS IR

Loyer 30 000 30 000

Amortissements 6 000 0

Interet taux 4,5% 13 500 13 500

Frais d'achat (15k€) 10 500 0

Base f iscale 0 16 500

Impôt 0 9 323

TRESORERIE

Loyer 30 000 30 000

Échéance 27 934 27 934

Impôt 0 9 323

Trésorerie annuelle 2 066 -7 257

5 questions sur SCI

52

Serge ANOUCHIAN

LA NEUVIÈME ANNÉELoyer 32 486 32 486


Interet taux 4,5% 7 407 7 407

Base fiscale 19 079 25 079

Impôt 2 862 14 169

TRESORERIE

Loyer 32 486 32 486

Échéance 27 934 27 934

Impôt 2 862 14 169

Trésorerie annuelle 1 690 -9 617

EN CUMUL 12 163 -75 197

5 questions sur SCI

53

Serge ANOUCHIAN

A LA FIN DE L’EMPRUNT

Loyer 34 829 34 829


Interet taux 0

Frais d'achat 0 0

Base f iscale 28 829 34 829

Impôt 4 324 19 678

TRESORERIE

Loyer 34 829 34 829

Échéance 0 0

Impôt 4 324 19 678

Trésorerie annuelle 30 505 15 151

En cumul 55 565 -126 555

5 questions sur SCI

54

Serge ANOUCHIAN

A LA FIN DE L’AMORTISSEMENT

FISCALITE IS IR

Loyer 45 000 45 000

Amortissements 0 0

Interet taux 0

Base f iscale 45 000 45 000

Impôt 6 011 25 425

TRESORERIE

Loyer 45 000 45 000

Échéance 0 0

Impôt 6 011 25 425

Trésorerie annuelle 38 989 19 575

IR sur RCM -15 634 0

Disponible après RCM 23 355 19 575

5 questions sur SCI

55

Serge ANOUCHIAN

QUELLE OPTION FISCALE ?

A priori, l’option à l’IS semble plus que favorable!

A quelles conditions ?

5 questions sur SCI

56

Serge ANOUCHIAN

OPTION À L’IS ET REPORT D’IMPOSITION

La SCI « JARNAC » a acquis le 1/1/91: Immeuble: 300 000 € dont terrain 75 000 €Soumise à l’IR jusqu’au 1/1/99, date de

son option à l’IS.A cette date l’immeuble vaut 600 000 €

dont 150 000 € POUR LE TERRAIN.

5 questions sur SCI

57

Serge ANOUCHIAN

CALCUL DE LA PLUS-VALUE LATENTE

Valeur acquise: 600 000 € Prix d’achat 300 000 € Frais d’achat 7.5% 22 500 € Travaux 15% 45 000 € Plus-value brute 232 500 € Abattement détention 20% 46 500 €

Plus-value imposable 186 000€

5 questions sur SCI

58

Serge ANOUCHIAN

OPTER OU NE PAS OPTER

Pour le report d’imposition? Si j’opte: Inscription de l’immeuble en valeur

d’origine, rattrapage non déductible des amortissements antérieurs.

Si je n’opte pas, inscription à la valeur vénale de l’immeuble, base des amortissements de départ, mais

IMPOT PLUS VALUE DE 64 170!! (19+15,5%)

5 questions sur SCI

59

Serge ANOUCHIAN

JARNAC A TROUVÉ UN ACQUÉREUR

Finalement l’immeuble est vendu le 31 décembre 2012 pour

900 000€ dont 250 000 € pour le terrain.

5 questions sur SCI

60

Serge ANOUCHIAN

REPORT D’IMPOSITION DEMANDÉ À L’ÉPOQUE DE L’OPTION IS (DONC AMORT. SUR BASE INITIALE)

Valeur achat 225 000 75 000Amort Origine -67 500Amort 99/2012 -63 000VNC 94 500 75 000Prix de vente 650 000 250 000Plus value 555 500 175 000IS à 33,33 185 148 58 328Impot total 243 476

5 questions sur SCI

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Serge ANOUCHIAN

REPORT NON DEMANDÉ LORS DE L’OPTION

Valeur achat 450 000 150 000Amort 99/2012 -126 000VNC 324 000 150 000Prix de vente 650 000 250 000Plus value 326 000 100 000IS à 33,33 % 108 656 33 330Impot total 141 986

5 questions sur SCI

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Serge ANOUCHIAN

Y A PAS PHOTO!

Avec le report

Impôt 99 : 0

2012: 243 476

Total : 243 476

Sans le report

Impôt 99 : 64 170

Impôt 2012: 141 986

Impôt total : 206 156

5 questions sur SCI

63

Serge ANOUCHIAN

CONCLUSION

Les LDF 2004/2012 ont-elles changé la donne ?

Faut-il « bannir » les SPI à l’IS ? Va t-on voir la multiplication des acquisitions

démembrées? Usufruit dans une SCI à l’IS Nue-propriété dans une SCI à L’IR ? Et l’abus de droit?

Réponse ?

5 questions sur SCI

64

Serge ANOUCHIAN

LES QUESTIONS

1-Faut-il tenir une comptabilité ? 2-Faut-il un capital faible ou élevé? 3-Faut-il amortir ou non ? 4-Faut-il « distribuer » le résultat ou le mettre en réserves? 5-IR ou IS ?

Les réponses du jour !

5 questions sur SCI

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Serge ANOUCHIAN

UNE SITUATION CLASSIQUE

Le fil rouge de notre étude Projet d’acquisition d’un immeuble de bureaux: Prix d’achat 500 000 Frais d’achat 30 000 Apport 30 000 Emprunt 500 000 Taux 4.5% Durée 15 ans Loyer potentiel 48 000 Indexation 1.5%

5 questions sur SCI

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Serge ANOUCHIAN

LES MODALITÉS POSSIBLES!

1- Classique: Création d’une SCI et bail à la société

2-Démembrement de l’immeuble: Usufruit à la société d’exploitation Nue-propriété à la SCI

3-Démembrement des parts de la SCI à la société,

4-SCI et option à l’IS

5 questions sur SCI

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Serge ANOUCHIAN

SCI CLASSIQUE & BAIL

Le schéma est connu Il est simple Mais la fiscalité des revenus fonciers

pèse lourd dans le financement

5 questions sur SCI

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Serge ANOUCHIAN

EN DÉTAIL5 questions sur SCI

69

Année 1 Année 7 Année 15

Loyer 48 000 52 485 59 124

Apport -30 000 0 0

Emprunt -42 075 -45 900 -45 900

Impôt 0 -19 318 -29 845

Solde -24 075 -12 732 -16 620

Cumul -24 075 -97 340 -215 290

Serge ANOUCHIAN

5 questions sur SCI

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RECAPITULATION DES FLUX DE TRESORERIE ANNUEL

N° 1- SCI CLASSIQUE N° 2- SCI IS N° 3-DEM PARTS N° 4 DEM IMMEUBLE N° 5- IMMEUBLE ACTIF

PP PM PP PM PP PM PP PM PP PM

2013 24 075 32 000 30 000 38 989 20 546 31 273 26 455 33 446 0 52 002

2014 12 876 32 480 39 469 35 378 9 731 22 911 0 35 564

2015 11 446 32 967 39 956 35 760 9 731 23 211 0 35 945

2016 11 765 33 462 40 450 36 158 9 731 23 525 0 36 344

2017 12 062 33 964 40 952 36 575 9 731 23 854 0 36 761

2018 12 384 34 473 41 462 37 012 9 731 24 197 0 37 197

2019 12 732 34 990 41 979 37 468 9 731 24 557 0 37 653

2020 13 107 35 515 42 504 37 945 9 731 24 933 0 38 130

2021 13 511 36 048 43 036 38 444 9 731 25 326 0 38 629

2022 13 944 36 589 43 577 38 966 9 731 25 738 0 39 151

2023 14 409 37 137 44 126 39 512 9 731 26 168 0 39 697

2024 14 907 37 694 44 683 40 083 9 731 26 618 0 40 268

2025 15 441 38 260 45 248 40 680 9 731 27 089 0 40 866

2026 16 011 38 834 45 822 41 305 9 731 27 581 0 41 491

2027 16 620 39 416 46 405 41 959 9 731 28 096 0 42 144

2028 -24 805 40 007 46 996 302 811 -4 730 0 487

2029 -28 389 40 608 47 596 -3 519 -7 740 0 -3 333

2030 32 988 -3 333

195 084 614 444 30 000 733 250 20 546 565 301 163 500 374 780 0 585 663

Cout Global 809 528 763 250 585 847 538 280 585 663

Solde cession 677 147 446 429 677 147 677 147 354 722

Cout réel 132 381 316 821 -91 300 -138 867 230 941

Serge ANOUCHIAN

AVANTAGES & INCONVÉNIENTSMODE AVANTAGES INCONVENIENTS

Classique

Simplicité, transfert immédiat de propriété,Transmission possible à tout moment.Maintien, sous condition de l’exonération ISF.

Financement lourd à supporter

Immeubledémembré

Financement personnel allégé, financement de la société optimisé.

Non déductibilité es intérêts d’emprunts, solution favorable aux « riches », paiement ISF si SCI.Trouver le financement

Parts démembrées

Peu voir pas de financement personnel, optimisation de la transmission des parts de la SCI,

Mise en œuvre plus complexe

5 questions sur SCI

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Serge ANOUCHIAN

CONCLUSION Etre vigilant ! Eviter les situations irréversibles Et surtout….Du bon sens dans les

investissements: 1-Les aspects civils 2-Les aspects économiques 3-Les conséquences fiscales

5 questions sur SCI

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Serge ANOUCHIAN

Documents

5 questions récurrentes sur la SCI