AMO-Rapport Habiter La Metropole_Juin2013

Commission de réflexion AMO - Habitat

« Le Grand Paris, habiter la métropole »

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« Le Grand Paris, habiter la métropole » - Juin 2013

Ce rapport s’inscrit dans une démarche de l’AMO visant à questionner les acteurs publics et privés,

maîtres d’ouvrage et maîtres d’œuvre, sur le rôle et le sens de l’habitat dans la métropole parisienne

en ce début de siècle.

Engagé depuis début 2012, cette démarche a permis de créer une synergie entre différents acteurs

de l’acte de construire l’habitat dans la métropole.

Au fil des débats et des exemples sont apparus de nombreux dysfonctionnements et

questionnements sur l’adaptation de nos habitudes aux besoins réels de nos contemporains.

Ce rapport marque une étape dans la contribution d’AMO au débat public sur l’habitat. Nous

pensons qu’une seconde étape de dialogue serait essentielle en complétant notre groupe par

d’autres décideurs publics et acteurs privés.

Les acteurs ayant participé à la réflexion :

- Bertrand AVRIL – Maître d’ouvrage

- Pierre CHOMETTE – Architecte

- Annabelle FERRY – Architecte

- Bertrand LEMOINE – AIGP

- Louis MOUTARD – Architecte

- Alain NICOLE – Groupe Plurial

- Pierre PAULOT – Immobilière 3F

- Oriane PICHOD – Association Solidarités Nouvelles pour le Logement

- Jean RIZET – Groupe ARC Promotion

- Jacques SINIZERGUES – Sefri-Cime Promotion

Ce dialogue a permis de questionner les uns et les autres sur l’évolution de leur métier, sur

l’adaptation des règles, coutumes et usages sur l’habitat, et d’engager quelques pistes de réflexion

sur le rôle de l’habitat métropolitain comme un des pivots de la société contemporaine.

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Habiter la métropole

Constats partagés, problématiques et pistes de réflexion

Parler du logement ou parler de l'habitat c'est comme parler de la construction et parler

d'architecture La notion d’Habitat s’est révélée indissociable de 4 grands axes de réflexion tout au

long des échanges :

1. Un projet de ville, avec ses équilibres économiques et politiques, publics et privés.

• On ne sait pas se loger, on ne sait plus se loger ; le parc social c’est quoi ? Le logement social,

c’est quoi ? quel financement du logement ?

• Le logement est-il une création de valeur ? de l’aide à la pierre, à l’aide à la personne…

l’habitat, un bien marchand ?

• L’habitat, une dynamique économique et politique ?

• Le 1% logement (le L’échelle du programme et l’économie d’échelle, le retour du « logement

de masse » ?

• regroupement des CIL 1% finance l’ANAH=> finance l’amélioration)

2. Un cadre de vie, à savoir l’environnement, les équipements, les services…qui entourent le

logement

• Le stationnement

• les parties communes « un espace oublié », que sont devenus les LCR ?

• Le coût du foncier dans le logement, c’est quoi ?

• Les charges dans l’habitat (charges = plus que le loyer)

3. Des modes de vie, à savoir qui sont les usagers des logements, leurs besoins, leur envies et

leurs contraintes, on peut parler de maîtrise d’usage

• Habitat adapté aux sociétés plurielles ? (générations, culture, etc.)

• L’équipement de l’habitat

4. Des temporalités et des mobilités liées aux différents cycles de vie et de la Ville

• L’habitat dans cette société en mouvement, c’est quoi ?

• La réversibilité dans le logement, c’est quoi ?

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Un projet de Ville

Alors que la crise du logement concerne une grande majorité de la population nationale urbaine et

rurale, faut-il encore appeler « logement social » une programmation de logement pour laquelle

depuis 2009 les opérateurs publics, SA ou offices d’habitat, s'engagent sur des projets exclusivement

financés par des prêts bancaires classiques, comme pour les opérateurs privés de l'habitat ?

Appliquer les normes de la loi SRU de 20%-25% de logements sociaux dans les villes et

agglomérations de France concerne en réalité l'application et l'utilisation d'un système de prêts, plu-

pls-plai, aux opérateurs publics SA ou offices.

Ne faut-il pas élargir le champ de cette programmation d'habitat à l'ensemble des opérateurs

d'habitat, sous réserve qu'ils programment, construisent, et/ou vendent et gèrent un habitat

intelligent, adapté, économe, et bien situé par rapports aux mobilités, services et équipements ?

A des prêts bancaires sont associées des surfaces habituelles et normées d'appartements, de

maisons. Ne faut-il pas adapter ces surfaces à la réalité des situations physiques, situation dans la

ville, niveau d'équipement, de services, etc. ?

Il y a 4,3 millions de logements publics en France pour 65 millions d'habitants ; il y en a 2,3 millions

au Japon pour le double de population.

Pour rester sur notre thème « habiter la métropole », outre les 3 secteurs de classement qui fixent

un prix de sortie de m2 de logements, comme les zones 1 à 6 des mobilités, on peut se poser la

question de l'opportunité de garder cette classification.

Le nouveau zonage

L’IDF et Paris Capitale sont un marché très spécifique de l’habitat en France et nécessite une refonte

des pratiques et des usages dans la conception, le montage, le financement, l’économie, et la gestion

de l’espace habité de la métropole.

Dans ce cadre, notre réflexion associant maîtrises d’ouvrage publiques et privés, office et SA d’HLM,

collecteurs,.., d’échelles très différentes, et concepteurs, nous a amené à rappeler les règles

d’aujourd’hui, depuis la conception amont d’un projet jusqu’à la gestion et l’exploitation d’un

immeuble, d’une parcelle, d’un quartier.

Cette réflexion témoigne d’un dysfonctionnement très important entre la demande et l’offre, entre

la conception et la maîtrise d’ouvrage, entre l’économie de construction d’un bâtiment et son

exploitation, entre la valeur d’un lieu et la valeur locative.

Le sujet de l’habitation des hommes et de son rapport à son environnement économique et social,

politique, environnemental, n’est plus pris en compte dans la pratique de conception, de montage,

de financement, de gestion, etc.

La notion de « crise de l’habitat », exprimée depuis le début du 20ème siècle par les associations, les

mouvements coopératifs du logement populaire puis du logement HLM, ont à chaque fois débouché

sur une politique urbaine spécifique, que ce soit les Cités Jardins de Sellier en 1900, les Cités de

l’Urgence de l’Abbé Pierre, les grands ensembles de l’urgence d’après 1962, la politique des grands

offices, jusqu’au 1er choc pétrolier.

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Les différentes politiques de rénovation urbaine depuis Grenoble et le plan Dubedout en 1975, la

procédure HVS (Habitat et Vie Sociale) en 1977, les contrats DSQ (Développement Social des

Quartiers) dès 1984, « Banlieue 89 », le ministère de la ville en 1990, la LOV et les contrats de ville en

1991, la loi SRU en 2000, la loi d’orientation et de programmation pour la Ville et la Rénovation

Urbaine en 2003 et la création de l’ANRU en 2004, le Grenelle Environnement en 2007 et la loi

grenelle I en 2008, ….

En parallèle les politiques publiques de l’habitat, avec les PAP et les APL en 1977, les PALULOS (Prime

à l'amélioration des logements à usage locatif) en 1987, Perissol et la création du prêt à taux zéro en

1995, le droit au logement opposable (Dalo) et la loi d’Engagement national pour le logement en

2008….

Avant 1962, politique des ZUP et aide à la pierre. Les grands projets de F. Pouillon, Meudon, Point du

Jour, etc., expriment une autre façon de créer des quartiers de logements sociaux en Ile-de-France.

Début de l’industrialisation du bâtiment, et mise en place des grandes entreprises générales.

Après les derniers grands ensembles de Grigny la Grande Borne en 1967/71 (E. Aillaud, F. Bouygues),

les grands projets privés, Elysée 2, Parly 2, Ris Orangis (Balkany), etc., apparaissent. Va se développer

ensuite dans le privé les « nouveaux villages » avec les promoteurs américains (Kaufman & Broad,

Phénix) puis Breguet, Balkany, Béarn etc. ; c’est cette promotion privé qui va intéresser nombre de

familles pour habiter des maisons individuelles dans le cadre de l’aide à la personne.

1962 avec P. Delouvrier marque une rupture avec la mise en place des offices avec la CDC et la

politique des grands ensemble, la création de l’AFTRP….

1973, 1er choc pétrolier, les premières crises.

En 1975, la création de villes nouvelles avec ses nouveaux habitants, avec l’accession à la propriété

(PAP) dans ces nouveaux villages via le Crédit Foncier, les anciens locataires des grands ensembles

deviennent propriétaires de maisons individuelles, groupées ou isolées.

1991, la crise de nouveau, la Loi d’Orientation sur la Ville, l’apparition de la mixité sociale et

fonctionnelle, de la ville sur la ville, de la politique de la ville, le recentrage des investissements vers

les centres existants. Création de Paris Rive Gauche, la première ZAC de France intéressant les

propriétaires fonciers publics (SNCF) à l’aménagement.

Puis politique sociale de gestion du parc immobilier « social ».

En 2004, avec l’ANRU on démoli pour reconstruire.

En 2008, avec le Grand Paris, le sujet de l’habitat revient associé, complémentaire à celui du

mouvement et du déplacement.

En mai 2010 est créée la SGP, le réseau maillé cadencé du réseau rapide se met en place.

Une politique massive d’habitat est soutenue de nouveau par l’Etat, une production de 70.000

logements par an est affichée.

Comment faire alors?

D’abord décrypter en 2012 le financement des programmes publics et privés.

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Comment trouver du foncier financièrement abordable?

Comment raccourcir des procédures d’instruction complexes ?

Comment dépasser la notion de conception de l’habitat attachée à une parcelle, à un COS, à une

règlementation non favorable à la mixité des usages et à la transformation de ce qui existe (parkings,

friches industrielles, etc.) ?

Comment densifier l’habitat individuel existant ?

Comment intensifier l’habitat autour des lieux d’échanges existants et futurs ?

Pistes de réflexion

> Sur la question du foncier cher :

Piste de réflexion : l’emphytéose, une des clés pour dissocier la spéculation sur un lieu et la valeur

d’usage d’un logement. Soit détacher le foncier de la réalisation de l’habitat en dissociant la

propriété du sol de la propriété d’usage.

- Exemple à Lyon, où la maîtrise d’ouvrage publique impose à tous les promoteurs 20 à 25% de

logements sociaux dans chaque projet.

- Toujours à Lyon, sur certains secteurs, le PLU donne une charge foncière de référence.

> Sur la question du métier d’aménageur qui tend à disparaître :

Ceci s’expliquerai d’une part par la complexité et la diversité des sujets auxquels l’aménageur est

confronté et doit gérer aujourd’hui, mais aussi de par les personnes (plus de formations adaptées,

plus de négociateurs fonciers, etc.).

> Sur la production de maisons individuelles :

- Exemple d’un bailleur qui construit peu de maisons individuelles: en IDF 3500 lgts/an dont 60

maisons. Sur le reste de la France, en proportion n’en fait que 2 fois plus. Par exemple Arc promotion

fait peu de maisons, car il n’y a plus de foncier pour cela.

- Aujourd’hui le beau logement, ce n’est pas le logement privé, c’est le logement social.

> Sur la taille des logements, par exemple entre un T3 parc privé (62 m² actuellement et 73m² en

1972) et un T3 parc social :

- Avant la surface était corrélée à la famille, et on a de plus en plus de surface par habitant, car

aujourd’hui dans le logement, il y a l’habitat familial et l’habitat thématique.

- Il y a plus de sous-occupation dans les logements de certains bailleurs à priori que de sur-

occupation actuellement.

- La normalisation des surfaces à vivre a été un très grand progrès social ; il s'avère qu'aujourd'hui on

construit des surfaces habitables moyennes plus petites que du temps de la loi Loucheur et que les

parties communes de l'immeuble ont disparu. L'éclairement des pièces d'eau, notamment des sdb et

cuisines, des parties communes, n'est plus obligatoire, la VMC s'étant partiellement substituée à

l'éclairement.

> Sur la question du terme « logement social »:

Cela n’a pas d’importance, cela n‘est pas péjoratif => Il faut que cela redevienne associé à l’idée

d’avancées, de l’innovation sociale dans le rôle de production et financement du logement, à ré-

exploiter en permanence.

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Un cadre de vie

Les élus sont frileux quant au fait d’accueillir massivement de nouvelles populations avec l’incidence

sur la réalisation d’équipements de proximité (petite enfance, école, etc.).

Les Maîtrises d’Ouvrage de l’habitat public sont très vite dépassées par cette nouvelle ambition.

La dernière conférence à l'ENPC sur le logement du futur n'a fait qu'exprimer l'évolution des

matériaux dans l'acte de construire.

La règlementation PMR, ascenseurs et BBC n'a fait que renchérir le coût de construction au

détriment de l'espace à vivre, à partager (parties communes), du rapport de luminosité dans des

« pièces à vivre », dans l'amabilité des façades nord pour les voisins, etc.

L’habitat n’est pas un programme ou un produit, c’est d’abord une valeur collective et le reflet d’une

société à un moment donné.


Comment diminuer ou partager le niveau d’équipement lié à la voiture dans le coût des

investissements de l’habitat et comment le gérer ?

Comment faire fonctionner les rez-de-chaussée des immeubles et leurs prolongements avec l’espace

public ?

Comment diminuer les charges de l’habitat ?

Comment redonner une silhouette urbaine, une architecture, une fierté d’habiter, un lieu aux

habitants des villes ?

Comment l’habitat s’inscrit-il dans l’économie de la ville, non pas comme une succession et une

adjonction de programmes immobiliers, mais comme un pilier fondateur de la société ?

Piste de réflexion

> L’implantation de l’habitat / les lieux où l’on souhaite habiter dans le Grand Paris

- Corrélation entre la localisation et la surface ?

Pourquoi sommes-nous prêt à payer plus cher à Paris qu’à Noisy le Grand ?

- Dans le Grand Paris, où faut-il faire du logement ?

A priori plutôt le long des transports.

Pourquoi n’habite-t-on pas la Plaine Saint-Denis alors qu’il y a 90.000 m² de bureaux et l’offre

d’emploi tertiaire la plus important de ces 5 dernières années?

Pourquoi Arcueil, Clamart, Issy, Boulogne, Montreuil aussi, attirent autant une clientèle

d’habitation ?

1ers aspects/critères énoncés :

- le niveau d’équipement, de fonctions (ex : le Sud Francilien à un bon niveau d’équipement)

- la proximité de Paris tout de même,

- la mixité du tissu et des fonctions urbaines, la qualité du tissu urbain (ex : géographie : on plut

préfère plutôt coteaux à plaine et plateau),

- l’environnement social, etc.

On remarque que tous ces lieux d’intensification urbaine que l’on imagine et qui attirent aujourd’hui

sont de la typologie haussmannienne.

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Où faire cette typologie donc, si c’est celle-ci qu’il faut développer ? Certainement pas partout. De

quelle surface a-t-on besoin ? Où se trouve alors ce foncier peut-être disponible pour réaliser cette

typologie (pas forcément en terme de localisation) ? C’est l’idée de refaire vivre des gens dans une

certaine densité de quartier, et non pas celle de la nostalgie d’Hausmann, pour ne pas continuer à

isoler des gens (cf. urbanisme de faible densité des années 80) et donc ne pas vivre dans une société

isolée.

> Sur le niveau d’équipement :

- A une évolution de la ville, le niveau d’équipement doit faire l’objet dans les programmations des

ministères d’une nécessaire adaptation, d’autant plus que le niveau de service des villes se recentre.

- La problématique de la logistique urbaine est par ailleurs à prendre en compte et à développer.

> Sur la question du stationnement:

Le sujet stationnement / habitat est très important pour plusieurs raisons :

- il est lié totalement à la localisation du logement,

- cet espace partagé est souvent conflictuel,

- il a une part importante dans les charges.

Dans les 1ers logements, il n’y avait pas de stationnement car peu de voitures. En 1974, on a été

obligé de commencer à construire des garages, puis le garage est devenu une pièce, la voiture est

sortie, et est encore plus présente, loin des lieux de transports en commun.

Dans le Paris des années 50/60, on réalise de grands parkings en périphérie où l’on achète une place

quand l’on construit dans Paris pour obtenir les droits à construire. Cette logique perdure.

=> Le 1er critère pour faire du stationnement reste donc la localisation. Le sujet c’est donc la logique

mobilité/centralité et l’évolution réglementaire notamment des PLU, en cohérence avec les PDU.

> Sur la question des charges et des parties communes :

- Dans le parc social les charges représentent 12% du loyer voire 20% quand le chauffage est

compris.

A chaque fois on a renchérit les coûts d’exploitation et de gestion des immeubles : sujet de ces

investissements pour baisser ces coûts et les charges associées. Ex : à la Cité du Design, chauffage à

13° inclus dans le loyer, et pour les degrés supplémentaires c’est à la charge de l’occupant.

Il faut aussi prendre en compte les abus de la part des Syndics. Se repose également la question des

gardiens d’immeubles et de tous ses avantages, pas seulement économiques.

- Les parties communes : au fil du temps n’ont fait que se réduire (annexes, celliers, caves,

balcons,…).

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Des usages et des usagers

Dans la métropole parisienne, Bertrand Lemoine retrace l'évolution de la population de Paris intra-

muros en 1870 à la population francilienne d'aujourd'hui comptabilisée en 3 zones, Paris, une 1ère

couronne et 2ème couronne.

Paris et la 1ère couronne comportent ainsi 8 millions d'habitants, majoritairement concernés par une

densification urbaine et une évolution des mobilités urbaines.

Au sujet des populations mal logées en caravane, sous ou à côté des infrastructures, installées dans

des délaissés fonciers, dans les forêts franciliennes, est évoqué le retour des bidonvilles.

Le long de l’A6 – 2013 La Courneuve, au pied de l’A86 Avenue Paul-Vaillant Couturier - 2013

Le desserrement de l'habitat des centres vers les périphéries est un phénomène classique de l'effet

du retour de l'exode rural de 1955-1975 au profit de la maison individuelle isolée, en lotissement, ou

en SCI et copropriété horizontale.

Depuis 1991, date de la fin du remboursement des premières accessions sociales à la propriété, les

familles qui se sont implantées dans la 2ème couronne de l’IDF (10 à 20 lgts/ha) pensent à revenir

autour de quartiers équipés et denses de la 1ère couronne ou à se reloger dans les grandes

agglomérations françaises, notamment du Sud (Toulouse, Montpellier, Aix-en-Pce, Marseille) et de

l’Ouest. L’effet TGV facilitant cette métropolisation nationale. De plus, avec le vieillissement de la

population de l'ère du baby-boom, le développement des familles recomposées et le redéploiement

des agglomérations régionales, le retour des franciliens de la 2de couronne, conjugué au départ de

parisiens vers la 1ère couronne, renforce la pression foncière sur ces territoires compris entre le

périphérique et l'A86.

La notion de mixité est évoquée dans le champ du logement.

Elle n'existe pas réellement puisqu’il faut d'abord distinguer 2 champs :

- Le logement dit familial,

- Le logement thématique : étudiants, résidences personnes âgées, etc.

Au sein même d'un même projet il faudrait pouvoir faire intervenir des compétences et

responsabilités différentes! C'est rarement fait ; étudiants et personnes âgées, ou services et

commerces, pourraient facilement occuper les RDC, c’est compliqué dit-t-on !

Le cycle de la vie des familles et le cycle des villes qui se remplissent et se vident est un perpétuel

mouvement que l’habitat doit accompagner. Comment faire fonctionner de façon

intergénérationnelle l’espace de l’habitation ?

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Face à ces mouvements de population et cette diversité de situation, il est nécessaire de décrypter les

besoins en IDF :

Combien de mal logés en IDF et qu’est-ce que cela veut dire ?

Combien de gens dans la rue ?

Combien de gens logés dans le parc public ?

Combien de gens logés dans le parc privé ?

Combien de demandeurs de logements par an dans le parc public et privé ?

Quel est le taux d’occupation par logement ?

Quelle est la démographie réelle de l’IDF ?

Que représente le desserrement familial sur l’habitat (1 famille = 2 logements identiques) ?

Que représente la population des « quartiers » (ensemble des ZUS, cf ANRU) ?

- Quelles tranches d’âge habitent ces quartiers ?

- Quel taux de chômage dans ces quartiers ?

- Quel niveau de formation dans ces quartiers ?

- Quel est le niveau de motorisation dans ces quartiers ?


> « Est-ce qu’on aimerait être propriétaire ou être locataire finalement ? »

- L’évidence n’existe pas aujourd’hui, cela dépend du logement, si c’est pour un « beau logement »

les gens préfèrent payer un loyer plutôt que d’être propriétaire pour assurer son capital retraite,

mais en étant endetter.

- Sur la métropole et les endroits à hautes valeurs foncière, on se pose donc la question si tout cela à

encore du sens, est-ce que c’est le lieu qui est important pour les gens, déterminant pour l’emploi, …

donc se pose la question s’il faut être propriétaire ou locataire.

- « On est formaté pour être propriétaire, avec le fantasme de la famille, et tout ce qui s’en suit, donc

pourquoi ce fantasme et ce risque que l’on fait prendre aux gens (les banques deviennent plus

prudente à ce sujet) ? »

- Entre locataire social et locataire libre : ne pas trop s’éloigner du loyer libre dans le social dans les

différents lieux et quartiers afin de ne pas se déconnecter du marché et donc des parcours

résidentiels (pour cela on doit réduire les surfaces dans le social).

- Le sujet concerne le foncier de plus en plus difficile à capter, et par conséquent la nécessaire

adaptation des surfaces des logements sociaux, tout en recherchant les pièces collectives ou surfaces

moindres privatives qui constituent du service en plus.

- Il manque donc une catégorie de logement intermédiaire, à prix abordable ; il y a une demande qui

existe et à laquelle il faut répondre, permettant plus facilement le parcours résidentiel à nouveau.

- Concernant la production de logements intermédiaire, ce ne serait pas forcément les institutionnels

qui le financeraient, auquel cas on pourrait imaginer bénéficier en contrepartie d’une charge foncière

légèrement inférieure.

=> Ces dernières décennies, les pouvoirs publics ont laissé se fabriquer de la spéculation.

Le parcours résidentiel et économique pour répondre à un besoin fondamental, justifie alors

d’exprimer une politique d’aide pour cette tranche de population d’entre deux. Une politique fiscale

doit à nouveau être faite pour répondre à un besoin.

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Des mobilités et des temporalités

Les tendances

Qu’en est-il du desserrement de la 2ème couronne ? Dans des SCI horizontales avec les nombreuses

contraintes de copropriété et de parties communes à rénover, les parcelles se regroupent-elles à

cette occasion ? Comment fonctionne la revente dans ce cadre construit ? Plus value ou moins value?

Le Paris intra-muros faiblement habité en terme de niveau d’occupation des logements ne crée pas

de mouvement de rotation naturelle (patrimonialisation); les procédures de transformation étant par

ailleurs très complexes. Il en est de même pour le changement d’affectation bureau/habitat.

La spéculation sur cet habitat principal encore non affecté par la plus-value renforce cet effet

multiplicateur de la valeur du bien.

La 1ère couronne entre la périphérie et l’A86 est depuis l’annonce du réseau du Grand Paris Express le

territoire le plus sollicité dans la transformation urbaine. Les futures polarités du métro vont devenir

les futurs « hauts lieux » de la métropole. Habiter autour du métro et des pôles d’échanges, c’est

comme habiter, République, Etoile, …. dans la ville centre.

Mais les habitants de la 1ère couronne dont les parents habitaient Paris intra-muros et qui ont été

délogés pour créer les ZAC parisiennes dès les années 1970/1972, ne peuvent plus rester dans ces

territoires de haute pression urbaine et foncière, et préfèrent se déplacer à 40 ou 50 min de Paris

dans des villes historiquement constituées et révélées par les transports ferroviaires, soit à Grande

Vitesse, soit Transilien, (Reims, Sens, Evreux, Dreux, Chartres, Creil, Meaux, etc.).

Ce choix de se déplacer en dehors de la région IDF montre à quel point l’attractivité de l’accession

sociale en ville nouvelle des années 1980 ne motive pas ces populations.

Les territoires des villes nouvelles sont aujourd’hui pour certains des territoires en rénovation

urbaine (Cergy Saint-Christophe, les 1ers quartiers de Marne la Vallée, Evry, etc.).


L’« habitat-emploi » est donc la seule issue pour éviter le parcours encore plus loin des centres et

polarités de la ville des habitants les moins favorisés.

L’« habitat-emploi », comme l’immeuble mixte, devient aujourd’hui la règle qui permet d’éviter

l’isolement, le ghetto, l’enclave.

Que veut dire immeuble mixte quand il jouxte un « haut lieu » d’échange ? Qu’est-ce qu’il veut dire

quand il restructure les anciennes routes départementales ou nationales ? Qu’est-ce qu’il veut dire

quand il reprend la place d’une friche industrialisée du 20ème

siècle, d’un hôpital du 19ème

, d’une

ancienne zone industrielle rattrapée par la métropole ?

Mais comment implanter des immeubles dans des lieux où la géographie, l’environnement, favorise

son implantation, c’est la théorie du lieu, du climat, de l’accessibilité, qui fonde aujourd’hui la carte

des lieux où l’on a envie d’habiter.

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> Sur la question de la rotation et du parcours résidentiel dans le parc social:

- En IDF, il y a 15.000 logements vacants dans le parc social, du fait notamment que le système de

réservation préalable, souvent à 20 ans, est aberrante (Cil, Préfets, Communes, etc.).

=> Proposition de passer d’une gestion de la réservation en « stock » à une gestion de la réservation

en « flux » pour tous les acteurs locaux.

- En IDF, on manque de locatif intermédiaire, qui n’existe plus depuis les années 70, avant les lois de

défiscalisation de 1986. Remarque : les foncières allemandes investissent dans le logement

contrairement à la France.

=> Proposition de créer des foncières mixtes avec : foncières, mutuelles, assurances, HLM, pour SCI

locative intermédiaire, avec taxe sur les droits de mutation.

=> La problématique ne se pose pas en particulier sur l’habitat dit social, elle doit être élargie sur

l’habitat en général. Le problème est lié à un besoin important d’habitat pour des populations très

diverses, multigénérationnelles, et c’est ce sujet qui est aujourd’hui sur la table.

Nous sommes donc au bout d’un cycle et devons nous diriger plutôt vers l’organisation d’une

conception de l’habitat adaptée à des situations géographiques, métropolitaines et à des personnes,

habitat familial et habitat thématique, etc.

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L’habitat métropolitain, un des pivots de la société contemporaine

Au même moment où réapparaissent les bidonvilles dans la métropole (majoritairement liés à une

arrivée massive d’immigration) où se développent des villes et villages à 1h de Paris à proximité

d’une gare, l’on constate une démographie stagnante1, un socle migratoire négatif de la région IDF2,

et un éclatement familial, en témoigne les chiffres récents3.

Parallèlement à ce constat, la réalité spéculative de la métropole fait qu’aujourd’hui, dans la

classification de l’habitat que nous avons identifié (habitat « familial », « thématique », etc.), il n’y a

pas de possibilité de se loger de façon digne et raisonnable, autrement que dans le cadre d’un

endettement de 25-30 ans pour les plus chanceux, ou d’une opportunité très faible de pouvoir

accéder à un logement conventionné au loyer hors marché libre.

Les valeurs moyennes locatives dans Paris intra-muros sont en moyenne de 23€/m² (Insee 2011), les

logements sociaux sont attribués à certaines populations, varient eux de 5 à 13€/m².

Les professionnels de l’habitat expriment leur recherche d’un foncier toujours plus facile pour

développer leurs projets. Les conséquences de la crise financière sur le financement du logement, sur

le financement des opérateurs publics ou privés est très lourd de conséquences également, même si

les prêts à la personne sont paradoxalement encore aujourd’hui attractifs.

Tout cela contribue à cette impasse :

L’Etat a besoin d’argent dans le cadre des mutations et transactions, favorisant l’étalement urbain.

Les professions du bâtiment cherchent les fonciers les plus faciles possible, ce qui sous-tend souvent

les plus éloignés du centre équipé de la ville, ne facilitant pas la densification urbaine.

L’idée même de densification au cœur des villes de la métropole n’est pas aujourd’hui impulsée voire

appréciée des élus et de nos concitoyens.

Seuls les arguments de recentrage autour des lieux d’échanges, de mobilités, de services dans la

métropole sont explicables, compris, et développable, tant les besoins de désenclavement des sites

et territoires métropolitain sont criant.

La crise énergétique dans laquelle nous nous situons, et l’économie de déplacement des hommes, de

l’énergie, de l’eau, des déchets, facilitera cette compréhension de l’intensification urbaine autour de

ces lieux.

Enfin, l’échelle de ces nouveaux quartiers exprimera cette conception globale d’un projet urbain dans

toute sa complexité de programmation, de phasage, et de services.

1 Entre 1881 et 2011, la population francilienne est passée de 3,7 à 11,7 M d’habitants et son poids dans la

population française a doublé. Mais depuis 50 ans il s’est stabilisé entre 18% et 19%. En un siècle, la proportion

d’étrangers recensés en IdF par rapport à la population étrangère vivant en France a presque doublée. Après

avoir baissé pendant la première moitié, elle n’a cessé d’augmenter dans la deuxième moitié pour se stabiliser

autour de 40% depuis une décennie. 2 Evolutions des structures familiales IdF/France: Comme toute grande métropole internationale, l’Ile-de-

France fonctionne avec un moteur démographique à trois temps: 1 : Un solde naturel positif (naissances >

décès) 2 : Un solde migratoire avec le reste du pays négatif (plus de départs que d’arrivées de/vers la province)

3 : Un solde migratoire avec le reste du monde positif (plus d’arrivées que de départ de/vers l’étranger). 3 Le taux de divorce en France a été multiplié par 4,5 entre 1962 et 2005 (passant de 2,81‰ à 12,62‰)

pendant que la proportion de personnes vivant seules est passée de 6,1% à 14,2% (et 14,6% en IdF).

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C’est bien dans ces lieux, innervés, équipés et contextuellement intégrés, que l’on doit promouvoir la

nouvelle politique urbaine d’habiter la métropole. Nous ne sommes plus dans la planification

régionale de projet, nous sommes bien dans cette cohérence territoriale métropolitaine dans

laquelle s’exprime dans des lieux identifiés la nécessité d’intensifier la ville.

Mais sans mécanismes financiers spécifiques et sans remise en cause des pratiques de fabrication

des quartiers, l’habitat adapté ne pourra plus s’installer dans de bonnes conditions d’espace,

d’échelle, de coût et de confort.

On voit bien que l’aménagement et l’urbanisme issus de la globalisation des dits « macro-lots » n’a

pas généré une évolution des usages, même si une mixité de fonction y est intégrée.

Il faudra aller plus loin dans la réalité des besoins des gens, comme adapter un système de rente

foncière, d’emphytéose sur un foncier majoritairement public, conjugué aux infrastructures de

transport, qui permettrait de changer fondamentalement en cette période de crise l’accès à ces

hauts lieux d’habitat et promouvoir l’ouverture vers les richesses métropolitaines, c'est-à-dire, la

formation, l’emploi, la culture, les loisirs.

Cette politique urbaine doit aussi générer et impulser des usages conjugués, un mode opératoire

global et local, et une conception économe du point de vue de la gestion et l’exploitation des espaces

publics et des espaces privés.

Et ainsi l’habitat, sous des formes urbaines et typologiques, pourra être repensé comme pivot de la

société contemporaine.

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Penser ensemble l’habitat métropolitain Comme en témoigne les différents acteurs d'AMO engagés dans l'acte de penser et de réaliser les

espaces de l'habitat dans la métropole parisienne, plusieurs constats fondamentaux se dégagent.

Tout d'abord, la localisation de l'habitat redevient l'élément déterminant dans son rôle de pivot de la

société contemporaine.

On n'habite pas la métropole comme on habite une ville ordinaire. L'échelle de cette grande

agglomération demande une réflexion très adaptée à sa mesure. Habiter toujours plus loin des

centralités d'emplois, d'équipements, de services, pour des raisons économiques et culturelles, isole

les habitants et surenchérit leurs coûts de déplacement.

Apprendre à mieux connaitre la population métropolitaine et préciser pour qui l’on conçoit l'espace

de l'habitat devient aussi déterminant que le lieu. Les exemples de logements participatifs en

témoignent, mais aussi les logements des mal-logés qui se fixent dans les copropriétés par des

procédures de baux à construction.

Enfin, repenser la forme urbaine de l'habitat intégré dans son contexte, son métabolisme, son

échelle, son niveau de service, comme vecteur du retour de la nature en ville.

De fait, l'habitat comme « machine à habiter » pour l'industrie du bâtiment n'est plus la réponse à

cette ville fonctionnelle et cette démographie de début de siècle.

La commercialisation d’un « projet immobilier » ne peut pas être la seule donnée dimensionnante

des espaces de l’habitat (les dernières ventes font les futurs programmes !).

Ne faut-il pas réorienter dans les nombreux métiers de l’immobilier la formation sur le rôle de ces

valeurs de l’habitat métropolitain ? Comment repenser dès l’amont les valeurs du projet en termes

d’usages, de patrimoine, de services, de commerces, etc. ?

L’habitat doit être repensé non plus exclusivement comme un produit normé techniquement ou

économiquement mais bien comme un bien nécessaire pour tous, à adapter suivant les besoins réels

des habitants, leurs ressources réelles, leur culture, …, et avec une réflexion sur la nécessité

d'adapter cet habitat à un niveau de service commun minimum et à un contexte spécifique du lieu,

du climat et du territoire.

Les nouveaux lieux d'échanges liés aux projets de nouvelles mobilités dans la métropole peuvent

devenir ces nouveaux hauts lieux pour habiter cette grande ville.

Hauts lieux plus intenses pour donner une chance au mélange des fonctions et des générations. Cela

nécessite de mieux identifier cette programmation de l'habitat dans son ensemble, de mieux

identifier les besoins et les populations concernées.

La mobilité dans le parcours résidentiel des habitants aidés peut alors se remettre en marche autour

de cette nouvelle offre.

Comme pour les cités jardins, ces hauts lieux nécessitent une interaction entre eux, une connexion et

une coordination d'ensemble, bref une réflexion métropolitaine sur l’habitat.

Comme pour les cités jardins, une grande consultation à l'échelle métropolitaine pourrait impulser ce

premier pas de cohérence métropolitaine. Quelle institution ? Quelle gouvernance peut

légitimement engager ce grand chantier?

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L'AMO pourrait contribuer à cette démarche aux côtés des partenaires institutionnels.

Les territoires étant aujourd'hui identifiés, il est urgent d'engager cette transformation des pratiques

de conception et de réalisation de l'habitat métropolitain à grande échelle alors que vont s'engager

les nouveaux réseaux de mobilités du Grand Paris.

Documents

AMO-Rapport Habiter La Metropole_Juin2013