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Atelier B9 :
Les coopératives d'habitants
Rencontres Nationales de l'Habitat Participatif2012Rencontres Nationales de l'Habitat Participatif 2012
Association HABICOOP
Association loi 1901 créée en 2005 Promotion et accompagnement des
coopératives d'habitants en France Membre de la CNAP et du RAHP Une demi-douzaine de projets accompagnés
en Rhône-Alpes et d'autres à distance Projet pilote : Village Vertical de Villeurbanne
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Les coopératives d'habitants à l'étranger
Suisse : 5% du parc immobilier, jusqu'à 20% dans les grandes villes
Norvège : 15% du parc immobilier, 40% à Oslo
Allemagne : 6% du parc immobilier
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Les coopératives d'habitants : 3ème voie pour le logement
Ouverture sur le quartier, mixité, échanges et solidarité
Implication des coopérateurs, mutualisation d'espaces et de services, réduction du nombre d'intermédiaires
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Les coopératives d'habitants : 3ème voie pour le logement
Propriété collective : une société, coopérateurs propriétaires de parts sociales
Non spéculation : valeur des parts sociales
indépendante de la valeur du bien immobilier
Démocratie : une personne = une voix
Les coopérateurs sont collectivement propriétaires et individuellement locataires
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Les coopératives d'habitants : 3ème voie pour le logement
Loyers au coût réel d'exploitation de l'immeuble (inférieurs au prix du marché)
Propriété durable par la coopérative et gestion collective : Provision pour Grosses Réparations (PGR) et prise en compte des vacances et impayés
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Les coopératives d'habitants
Montages idéaux : Coopérative locative et
coopérative à capitalisation
Création de la coopérative8
Montage idéal : la coopérative locative9
Montage idéal : la coopérative locative
Achat de parts sociales à l'entrée puis paiement d'un loyer et des charges locatives
Montage financier adapté permettant d'atteindre un loyer inférieur aux loyers pratiqués sur le marché
Adaptation du montant des parts sociales
d'entrée aux capacités financières du coopérateur
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Montage idéal : la coopérative locative
Une fois les emprunts principaux remboursés : différence entre loyers et coût réel pourrait abonder un fond de développement
Permet loyer faible et lissé
Emprunts de longue durée avec garanties d'Etat ou de collectivités
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Montage idéal : la coopérative à capitalisation individuelle
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Montage idéal : la coopérative à capitalisation individuelle
Acquisition progressive de parts sociales Capitalisation des parts sociales ne tenant
compte que du coût de la vie
A l'entrée, redevance adaptée aux capacités financières du coopérateur
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La coopérative à capitalisation individuelle : évolution de la redevance
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1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51
0.00 €
2.00 €
4.00 €
6.00 €
8.00 €
10.00 €
12.00 €
14.00 €
16.00 €
18.00 €
Redevance et capitalisation
capital
intêrets
part charges PGR
Années
Re
de
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lle a
u m
2
Montage idéal : la coopérative à capitalisation individuelle
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Montage idéal : la coopérative à capitalisation individuelle
A terme, paiement des charges de propriétaire et PGR
Prêt rechargeable pour réemprunter lors du départ d'un coopérateur
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Les coopératives d'habitants : 3ème voie pour le logement
Double statut du coopérateur: associé de la coopérative et locataire : la perte d'un des deux statuts entraîne la perte de l'autre
Le coopérateur n'est pas imposé sur l'impôt sur le revenu lors de la vente ou de la cession de ses parts sociales
Développement d'une activité commerciale à titre accessoire (contribuant entretien lieux de vie collective) et/ou activités de services
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Les coopératives d'habitants : 3ème voie pour le logement
Parts en industrie permettant de valoriser l'apport travail Emprunts et garantie : sécurisation des projets et de tous les acteurs Attributions : logements sociaux comme condition à l'octroi de prêts à taux bonifiés Démembrement de la propriété : modèle des Community Land Trust
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Démembrement de la propriété19
Les coopératives d'habitants
Montage actuel : Exemples de
La gargousse et du Village Vertical
de Villeurbanne
Montage actuel
Société par actions simplifiée (SAS) à capital variable assujétie à la loi de 1947
Double statut du coopérateur Epargne sous forme de comptes courants
d'associés (PLS)
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Montage actuel : fonctionnement de la coopérative
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La Gargousse
La Gargousse
Réhabilitation en centre urbain Citoyens engagés dans le quartier, vie
associative 7 logements 1 salle commune, 1 buanderie, 1 atelier 4 ménages
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La Gargousse
Financement PLS
Partenariats : – Grand Lyon : bail emphytéotique– Rhône Saône Habitat : MOD et garantie de
second rang
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La Gargousse
Apports en fonds propres 13% Financement PLS Loyer PLS : 8,33e / m2 / mois Redevance : 10,94e / m2 / mois Partenariats :
– Grand Lyon : bail emphytéotique– Rhône Saône Habitat : MOD et garantie de
second rang
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La Gargousse
Exemple de répartition des dépenses de la coopérative (27ème année)
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Charges de propriétaire
Taxe foncière
Frais de gestion locative
Annuités d'emprunt
Gros entretien (lissé)
La Gargousse
Exemple T3 de 64m 2 : situation initiale
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Apport initial en fonds propres
Redevance mensuelle 711 €
- dont loyer 575 €
- dont apport en compte courant d'associé 137 €
19 000 €
La Gargousse
Exemple T3 de 64m 2 : départ au bout de 15 ans :
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Apport initial en fonds propres
Rémunération des fonds propres (1,7%)
Apports en compte courant d'associé
Rémunération du Compte Courant d'Associé (1,7%)
Total au départ
19 000 €
5 466 €
27 721 €
3 918 €
9 384 €
Le Village Vertical de Villeurbanne
Le Village Vertical de Villeurbanne
R+4 et attique, 1 niveau sous-sol 24 logements en accession sociale 14 logements pour la coopérative d'habitants
dont :– 10 logements VVV (9 PLS et 1 libre) – 4 PLAI résidence sociale – 100m2 d'espaces communs + chambres d'amis
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Plan des espaces commun du rez-de-chaussée (VVV)
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On accorde ses violons...
Objectifs thermiques mieux que BBC (21kWhep /m² chauffage ; 34 kWhep ECS)
Structure bois béton Chauffage mixte : granulé bois +gaz ECS , PAC sur air extrait PV (production 28kWhep) Labels BBC effinergie et H&E
Un travail partenarial avec RSH, co-maître d'ouvrage Une méthode de travail adaptée :
– des réunions plus régulières entre les 2 maîtres d’ouvrage et les architectes
– un permis de construire signé en co-titularité (possibilité de substitution dans l'attente des statuts de la SAS)
– un engagement foncier de chaque maître d'ouvrage– une convention régissant les obligations de chaque
partenaire : délégation de maîtrise d'ouvrage, portage et préfinancement
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La maîtrise d'ouvrage
Parlons finances
Plan de financement– 420 K€ apports
des coopérateurs (PS) et subventions (soit env. 34K€ pour un T3)
– 1 500 K€ emprunts PLS (40 et 50 ans)
Redevance pour le PLS
– R=8+2,45€/m² su/mois
– Soit pour un T3 de 65 m² 680€ dont 160€ de CCA
– +60€ /mois pour le parking
le facteur temps : le temps nécessaire pour l’apprentissage du métier de
« promoteur » par la coopérative d’habitants le temps de la décision collective le temps de la réalisation … jusqu’à la livraison
le facteur technique : les contraintes budgétaires et le nécessaire arbitrage les incertitudes : financière, photovoltaïque, écologique
le facteur confiance : la volonté d’aboutir ensemble et la valeur d’exemple la capacité à décider rapidement et en synergie
Les clés de la réussite du projet36
Phase conception :– Accès au foncier ZAC, collectivités :En cas de défaillance
de la coopérative d’habitants, RHONE SAONE HABITAT, bailleur promoteur, peut proposer une reprise totale de l’opération (logements sociaux ou accession sociale) + tarif aidé
– Accompagnement reconnu : HABICOOP ingénierie sociale et immobilière
Phase vie de la coopérative :– Modulation d'intervention en cas de défaillance
financière de la coopérative : « contre garantie »
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Le Village Vertical : la première coopérative d'habitantsdémarche de projet reproductible
Attentes juridiques
Coopérateur : accédant à la propriété (fiscalité cession, emprunt personnel accès PS)
APL sur l'ensemble de la redevance + PS initiales IS, loyers < loyers prix du marché Un seul document juridique entre le coopérateur et la
coopérative (locataire et détenteur de PS) Relation avec un tiers Versement boni de liquidation MOD Ouverture partenariat aux OPH La révision coopérative Parts sociales en industrie
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Attentes financières
Lissage de la redevance par des emprunts de longue durée
Gestion des Entrées et sorties (modèle VV et modèle coopérative à capitalisation individuelle)
Modèle financier de vie de la coopérative (PGR, Vacances /impayés)
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