ATELIER DU 06 JUIN 2011

Indemnités d’Eviction :

Eléments de base et Modalités de calcul.

Avec la participation de Madame FELICETTI

(expert près de la cour d’Appel d’AIX)

SOMMAIRE : Notions juridiques :

Définition d’un Fonds de Commerce ( Définition du Droit au Bail

Modalités d’intervention :

Par un organisme public (collectivité, EPF, …) Par un organisme privé

Evaluation de l’indemnité principale :

Éléments à prendre en considération :

Au regard de la perte du Fonds de Commerce Au regard du transfert de l’activité

Méthodes de calcul :

Au regard de la perte du Fonds de Commerce Au regard du transfert de l’activité

Evaluation des indemnités accessoires :

Au regard de la perte du Fonds de Commerce Au regard du transfert de l’activité

PRÉAMBULE :

L’indemnité d’éviction relève de l’article L 146-14 du code du commerce que nous reproduisons ci-dessous.

“ …Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce (Indemnité principale), déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement, des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

NOTIONS JURIDIQUES :

Définition d’un Fonds de Commerce :

La loi du 17 mars 1909 dispose :

Le fonds de Commerce est un bien meuble qui se compose à la fois d’éléments corporels (mobilier, matériel, marchandises, …) et incorporels (la clientèle, le droit au bail, le nom commerciale, les brevets, …)

L’évaluation de fonds de Commerce se définira comme un ensemble de droits négociables.

Sont exclus de la valeur du Fonds de Commerce : les créances et les dettes, portefeuille de valeurs mobilières ou de droits sociaux, le numéraire en caisse.

L article L 141-5 et Suiv. du Code du Commerce donne 2 listes de divers éléments susceptibles d’entrer dans la constitution du fonds.

NOTIONS JURIDIQUES : Le Droit au Bail ou pas-de-porte : institué par la loi du 30 juin 1926

Il n’existe, en principe, qu’en présence d’un bail commercial de durée normale de 9 ans et régulièrement conclu.

Par exemple : si l’exploitant se trouve être le propriétaire des locaux : pas de Droit au Bail .

Les éléments intervenant de façon déterminante dans la valeur du Droit au Bail :

L’emplacement des locaux et possibilité d’extension L’importance, configuration et état des locaux Conditions juridiques et financières du bail (durée restant,

faculté de sous-louer, …) La valeur locative (à ne pas confondre avec le prix de

location)

MODALITÉS D’INTERVENTION :

Etablissements Publics : collectivité, EPF, …

Recours à l’évaluation des services de France Domaine.

France domaine intervient dans le cadre du décret du 14 mars 1986 :

Art 4 : avant toutes ententes amiablesArt 5 : concerne :

les accords amiablesla conclusion des bauxl’acquisition amiable de Fonds de

Commercel’acquisition de droits sociaux…..

Art 6 : Procédure d’expropriation : ASF obligatoire pour :

Produire au dossier de l’enquête (sommaire et global)

Avant la notification des offres amiablesAvant l’intervention de diverses accords

amiablesArt 8 : délai : Réponse dans le mois de la réception de la

saisine

Privé :Entreprises privées, particuliers, …

Recours à l’évaluation des services d’un expert agréé

EVALUATION DE L’INDEMNITÉ PRINCIPALE : 1. Éléments à prendre en considération2. Méthodes de calcul

EVALUATION DE L’INDEMNITÉ PRINCIPALE :

ÉLÉMENTS À PRENDRE EN CONSIDÉRATION

Cas d’un transfert :

Le droit au bail est un élément incontournable

Il est déterminé en fonction des facteurs suivants :

emplacement des locaux et possibilité d'extension future.

importance, configuration et état d'entretien des locaux.

clauses contractuelles, juridiques et financières du bail (charges, destinations, sous location, durée, loyer…)

Cas d’une perte du fonds de commerce :

La valeur du fonds de commerce est retenue. Les éléments incorporels sont :

la clientèle. l’achalandage. l’enseigne et le nom commercial. le droit au bail. Les licences, autorisations,

cartes. Droits de propriété industrielle,

littéraire ou artistique. Créances et dettes.

Les éléments corporels sont : Le matériel. Les agencements, installations et

aménagements. Le mobilier, l’outillage. Le stock.

Deux alternatives possibles : Soit le commerçant peut transférer son fonds, l’évaluation de l’indemnité sera déterminée à partir du droit au bail. Soit le commerçant perd son fonds, l’indemnité sera alors déterminée par l avaleur du fonds de commerce.

EVALUATION DE L’INDEMNITÉ PRINCIPALE :

MÉTHODES DE CALCUL :

Cas d’un transfert :

Quatre méthodes de calcul du DAB: La méthode dite « du

différentiel de loyer » :Méthode recommandée quand le loyer payé par le locataire partant est inférieur à la valeur locative des locaux.

La méthode dite « Différentielle » :le droit au bail est égal à la différence entre la valeur libre et la valeur occupé d’un bien

La méthode par comparaison

La méthode par capitalisation : Méthode inadaptée quand le

loyer est élevé

Cas d’une perte du fonds de commerce :

Plusieurs méthodes de calcul :

La méthode des barèmes : La méthode d’évaluation par le chiffre d’affaires (ou bénéfice brut) est considérée de très loin comme la méthode la plus sûre et utilisée par les services des domaines et les experts indépendants.

Les méthodes mathématiques et financières :(cash flow retail, leake, etc..) elles prennent le plus souvent comme bases de calcul, le bénéfice, la durée du bail, le taux de placement, la rémunération de l’exploitant.

La méthode par comparaison

LA RÈGLE :

LA VALEUR DU FONDS DE COMMERCE NE PEUT ÊTRE INFÉRIEURE À LA

VALEUR DU DROIT AU BAIL.

SI TEL ÉTAIT LE CAS, ALORS C’EST LA VALEUR DU DROIT AU BAIL QUI SERA

RETENUE.

EVALUATION DES INDEMNITÉS ACCESSOIRES :1. Éléments à prendre en considération

2. Méthodes de calcul

EVALUATION DES INDEMNITÉS ACCESSOIRES : ÉLÉMENTS À PRENDRE EN CONSIDÉRATION

Cas d’un transfert :

La perte sur agencement non amortis

Frais de réinstallation ou de déménagement

Frais administratifs  Doubles frais ou indemnités de

double loyer  Indemnité de licenciement  Frais et droits de mutation  ou

frais de remploi Indemnité pour trouble

commercial 

Cas d’une perte du fonds de commerce :

Frais de réinstallation ou déménagement

Frais administratifs  Indemnité de licenciement Frais et droits de mutation  ou

frais de remploi Indemnité pour trouble

commercial 

Les valeurs des indemnités accessoires peuvent avoir des bases de calculs différentes.

EXEMPLES :

1. Montant Indemnité d’éviction si perte de la clientèle : Valeur de remplacement.

2. Indemnité d’éviction si pas de perte de clientèle : Valeur de déplacement.