Atouts de la compétitivité de la France - FSIF...L’immobilier de santé, un marché architectural contraint par ses utilisateurs Par Lucy Bakli, directeur associé Majorelle et

N o v e m b r e 2 0 1 3 N°3

L’actualité des sociétés

d’investissement

immobilier cotées

Atouts de

la compétitivité de la France

1SIIC+ — L’Abécédaire des Institutions — Novembre 2013

L’éditorial

L’économie française a un urgent besoin d’améliorer sa compétitivité, c’est-à-dire sa capacité à acquérir et à

défendre ses parts de marché dans la compétition écono-mique mondiale, en répondant mieux à la demande intérieure et étrangère. Dans un contexte de concurrence croissante entre pays et grandes zones économiques pour attirer les investissements, les projets et les talents, notre pays recule continûment depuis dix ans, hélas. C’est ce que nous disent les classements internationaux, comme celui du World Eco-nomic Forum, qui classe 128 pays chaque année et dans lequel, pour la première fois, nous sortons des vingt premières places en 2013.

La plupart de nos partenaires et concurrents européens ont fait des efforts considérables en matière de compétitivité ces dernières années. Mais nous nous rendons maintenant compte que c’est aussi le cas des pays dits « émergents » (dont certains ont déjà plus qu’émergé) qui se sont dotés des outils et des infrastructures qui leur permettent de concurrencer nos entreprises sur les marchés mondiaux.

L’immobilier a pu être accusé de freiner la compétitivité fran-çaise, en raison de coûts supposément élevés de l’immobilier tertiaire, qui pèseraient sur les coûts de production – voire en raison de son importance dans le budget des ménages, ce qui aurait un impact inflationniste sur les salaires (!). Ma conviction, c’est, qu’au contraire, l’immobilier constitue un vrai réservoir de compétitivité, et que le statut SIIC fait partie des outils indispensables au maintien et au redressement de la position de la France dans l’économie mondiale.

Pourquoi cette position à rebours des idées reçues ?Parce que l’activité française et étrangère des SIIC génère plusieurs centaines de millions d’investissements. Parce que

les SIIC permettent la création de près de 70 000 emplois par an, malgré une crise économique majeure. Parce que les SIIC sont les principaux maîtres d’ouvrage et les acteurs centraux des programmes de développement urbain.

Les SIIC sont de puissants outils de développement et de compétitivité pour l’ensemble de l’économie : nos équipes portent de grands projets d’urbanisme qui sont les moteurs de l’aménagement du territoire, en permettant d’optimiser les infrastructures de transport, de désenclaver des populations, d’implanter des entreprises et des services publics. Altarea Cogedim a une expérience concrète de ce savoir-faire multiple d’aménageur et de concepteur urbain, qui intègre toutes les compétences immobilières (logement, bureau, commerce) au service des élus et de la collectivité.

Sans les SIIC, pas de plan de relance de La Défense, pas de grands projets comme Euralille ou Euromed à Marseille, pas de rénovation urbaine de Cœur d’Orly… Tout affaiblis-sement du secteur stopperait net ces investissements et ces emplois liés directement et indirectement à ces projets. En effet, l’ensemble de ces projets permet de générer 140 millions d’heures de travail sur cinq ans dans les secteurs du BTP et du tertiaire. Sans compter l’impact positif des actions de maintien et d’amélioration du parc existant et, plus globale-ment, l’activité et les emplois induits dans d’autres secteurs – services, notamment. Les SIIC sont un accélérateur de croissance et de performance économique.

Ainsi, le magazine que vous tenez dans les mains porte bien son nom : SIIC +. Les SIIC apportent plus de compétitivité à la France, plus de développement économique et plus d’emplois. Travaillons sans relâche à ce que ce rôle crucial soit reconnu à sa juste valeur par nos élus et nos concitoyens. ©

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Alain TaravellaFondateur et président-directeur général d’Altarea Cogedim Vice-président de la FSIF

15 implantations,autant de marques d'attention

Au contact de nos clients - investisseurs, propriétaires privés et institutionnels, promoteurs et utilisateurs -, nous avons apprisà envisager les questions qui nous sont posées sous tous les angles. Et nous avons forgé cette conviction que nos métiersimpliquent une approche sur-mesure et exigent la plus grande proximité. C’est pourquoi nos 250 collaborateurs ont l'ambitionde conduire leurs missions de conseil, d'expertise et de commercialisation, avec le souci de confronter les points de vue pourréussir au plus près des objectifs de chacun.

Multipliez les points de vuepour voir la situation sous le meilleur angle

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SIIC+ Magazinewww.siicplus.frLe magazine est édité par L’Abécédaire des Institutions4, avenue Victor Hugo - 75016 Paris Tél. : +33 (0)1 53 64 50 20 Fax : +33 (0)1 53 64 50 21E-mail : [email protected]

Directeur de la publication Jean-Michel Arnaud [email protected]

Directeur de la rédaction Dorian Kelberg [email protected]

Responsable d’édition Tania Badea-Nirin [email protected]

Rédaction en chef Marianne Lagrange [email protected]

Secrétariat de rédaction Agnès Simon

Direction artistique Caroline Dosseville [email protected]

Conception graphique et réalisation Estelle Menou [email protected]

Ont collaboré et participé Gaël Thomas, Christophe Tricaud, Pierre Schoeffler, Lucy Bakli, Isabelle de Ponfilly, Anne-Gaëlle Marie-Hubert, Jean-François Grazi, Emmanuel Cordié, Philippe Le Trung

Crédit photosCouverture : © Kativ - istockphoto.comp 8 : © Matthew Oliver / Nicolas Robin / Radio France - Christophe Abramowitz / Jean-François Mauboussin / Philippe Chancel / DRp 12 : Altarea Cogedim : DR / Klepierre : © Nathalie Oundjian - DR / Unibail-Rodamco : © Olivier Donnet - Thom Mayne / Foncière des Régions : © Olivier Ouadah - Stitched Panorama / SFL : © Thierry Lewenberg-Sturm - DR / Icade : © Alban gilbert - Ja-vier Urquijo / Gecina : © Franck Hammoutène - DR

Imprimé par Espace Grafic en Espagne Numéro 3 - Novembre 2013

Novembre 2013 - N°3

Retrouvez nous sur le webwww.fsif.fr

L’éditorial de la FSIF 1

Les échos des SIIC 4 Agenda, news

Nominations La vie du management au sein des SIIC

Bilan de dix années de SIIC Un modèle boursier dynamique et pérenne

Les SIIC, expression du patriotisme économique Un modèle source d’inspiration internationale depuis dix ans

8e édition des Trophées des SIIC Une nouvelle édition sous le signe du sociétal

Des entreprises et des hommes 9 Bernard Michel, meneur de restructurations

Christophe Kullmann, un financier converti à l’immobilier

Georges Rocchietta, entrepreneur dans l’âme

DOSSIER SIIC : vitrines de l’économie française 13 Les SIIC jouent un rôle de choix sur le marché du travail local

Témoignage Denis Valode, architecte fondateur associé de l’agence Valode et Pistre

Repères en chiffres

Euroméditerranée attire de plus en plus de SIIC à Marseille

Grand angle 18 Trois vérités sur les SIIC Par Gaël Thomas, directeur de la rédaction de « Business Immo »

Regards croisés 19 Foncière des Régions & Thales, un partenariat au long cours Interview d’Olivier Estève, directeur général délégué de Foncière des Régions et d’Eric Supplisson, directeur immobilier du groupe Thales

Choix durable 21 Affine intervient dans la société civile par le mécénat

Questions à… François Lafaye, président de Pro Musicis

Unibail-Rodmanco implique ses salariés dans son mécénat

L’Agence Solidarité Logement fédère plus qu’une profession

Questions à… Isabelle Larochette, présidente et fondatrice de l’association « Agence Solidarité Logement »

Intérieur SIIC 24 L’immobilier de santé, un marché architectural contraint par ses utilisateurs Par Lucy Bakli, directeur associé Majorelle et Isabelle de Ponfilly, directeur général Vitra France

Gecimed mise sur la santé

Info REITs 26 Les REITs et les actifs immobiliers de croissance Par Pierre Schoeffler, senior advisor de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière

Le billet de Pierrepapier 28 Les SIIC, acteurs de la troisième révolution industrielle Par Christophe Tricaud, rédacteur en chef de Pierrepapier.fr

46 rue de Rome - 75008 Paris Tél : 01 44 90 82 30 - Fax : 01 44 90 82 36 - E-mail : [email protected]

www.fsif.fr

FÉDÉRATION DES SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES ET FONCIÈRES

ADHÉRENTS FSIF : AFFINE R.E.*, ALLIANZ, ALTAREA-COGEDIM*, ANF*, ARGAN*, AXA REAL ESTATE INVESTMENT MANAGERS, CARREFOUR PROPERTY DEVELOPMENT, CBO Territoria, CEGEREAL*, COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE, CORIO FRANCE*, CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER, EUROCOMMERCIAL PROPERTIES*, EUROSIC*, FDL*, FONCIERE ATLAND*, FONCIERE DES 6e ET 7e ARRONDISSEMENTS DE PARIS*, FONCIERE INEA*, FONCIERE DES MURS*, FREY*, GECINA*, GENERALI, GROUPAMA IMMOBILIER, HAMMERSON FRANCE*, ICADE*, ICF HABITAT NOVEDIS, IVANHOE CAMBRIDGE,

KLEPIERRE*, MERCIALYS*, PAREF*, PATRIMOINE ET COMMERCE*, POSTE IMMO, PROUDREED*, S.A. FONCIERE DE LUTECE, S.C.I. DU 26 RUE DU QUATRE SEPTEMBRE, SAS ANGLE VERT, SAS GROUPE ARCANGE, SILIC*, SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL*, SOCIETE FONCIERE DES REGIONS*, SOCIETE FONCIERE LYONNAISE*, SOFILO, TERREIS*, UNIBAIL-RODAMCO*, VALUTIQ, VASTNED RETAIL*, WERELDHAVE*, ZÜBLIN IMMOBILIERE FRANCE*

La FSIF compte comme adhérents les sociétés ayant la plus forte capitalisation dans le secteur immobilier à la Bourse de Paris (dont la quasi-totalité de la capitalisation boursière du compartiment des foncières cotées, SIIC et non-SIIC). Mais également des sociétés foncières privées, des sociétés d’économie mixte immobilières, des compagnies d’asset management et des filiales françaises de sociétés d’investissement immobilier étrangères.

Ses objectifs

Etudie, promeut et représente les intérêts collectifs et professionnels de ses adhérents Recherche et applique tous les moyens propres à les favoriser Plus largement, la FSIF assiste les adhérents sur tout sujet les intéressant directement ou indirectement

*Sociétés ayant opté pour les statuts des Sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC)L’Abé

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SIIC+ — L’Abécédaire des Institutions — Novembre 2013

Les échos des SIICNominationsLa vie du management au sein des SIIC

Agenda> Le MAPIC se tiendra à Cannes du 13 au 15 novembre Le MAPIC est le premier

salon international dédié

à l’immobilier de commerce,

clés du secteur dont près

de 4 000 francophones pour

se tenir informés des dernières

tendances du marché et enrichir

leur réseau.

> Le Salon Actionaria, les 22 et 23 novembre à ParisLe salon destiné aux épargnants

investisseurs en Bourse se tiendra

au Palais des Congrès

de Paris et regroupera plus

de 80 exposants professionnels

du marché boursier, sociétés

cotées comme gérants

de portefeuille.

> 8e édition des Trophées des SIICLes Trophées des SIIC

seront décernés le 3 décembre

prochain au cercle de l’Union

Interalliée. Un nouveau

trophée « RSE » sera remis

à cette occasion, venant

compléter les trophées

« Prix Jean Weil : Immobilier

et Société », « Meilleur analyste

de l’année », « Ville et Avenir »

et « Small & Mid Caps ».

> Le SIMI aura lieu à Paris les 4, 5 et 6 décembre prochainsLe Salon de l’immobilier

d’entreprise réunit chaque

année près de 20 000

professionnels de l’immobilier

d’entreprise et 400 exposants.

Cette année, le salon se tiendra

du 4 au 6 décembre 2013

au Palais des Congrès à Paris.

News> La FSIF accueille deux nouveaux adhérents La Fédération des sociétés immobilières et foncières enregistre deux nouveaux adhérents : Carrefour Property Development et SAS Groupe Arcange. Désormais, la FSIF compte 48 membres.

> La FSIF recompose son conseil d’administrationLa Fédération des sociétés immo-bilières et foncières accueille quatre nouveaux administrateurs : Georges Rocchietta, président de Foncière d’Atland, Antoine Frey, président du groupe Frey, Renaud Haberkorn, directeur général de la Société de la Tour Eiffel, et Philippe Brion, directeur général de Generali Immobilier.

> La Société de la Tour Eiffel continue d’acheterLa SIIC est entrée en négociation exclusive avec Patron Capital Partners pour l’acquisition d’un immeuble de bureaux à Malakoff. Cette transaction serait réalisée dans le cadre d’un partenariat industriel entre les deux groupes et serait financée en titres, permettant à Patron Capital Partners de détenir 8,4% de la SIIC et d’entrer au conseil d’administration.

> La société Foncière Lyonnaise, première foncière 100% BREEAMSFL est devenue la première foncière au monde à déte-nir un patrimoine 100% certifié BREEAM, méthode d’évaluation de la performance environne-mentale des bâtiments. Que ce soient ses immeubles en construction ou en exploitation, tous ont été certifiés BREEAM, tout comme sa propre activité professionnelle, récompensant la qualité de ses bonnes pratiques à son siège social.

> Crédit Agricole Assurances et AG Real Estate entrent au capital de FreyLes deux sociétés ont investi 40 millions d’euros et prennent 20% du capital chacune. Cette acquisition porte sur la totalité des titres détenus par Akir Investissements et Akir Participations pour 38% et par un autre actionnaire pour les 2% restants. L’opération s’est faite de manière amicale.

> Foncière des Régions cède sa participation dans Altarea CogedimFoncière des Régions a vendu sa participation de 7,65% dans Altarea Cogedim à Crédit Agricole Assurances. Cette opération porte sur un montant de 115 millions d’euros et illustre la stratégie de Foncière des Régions de se repositionner sur les bureaux et Grands Comptes, tout en simplifiant ses structures.

> Unibail-Rodamco place avec succès son obligation de 700 millions d’eurosL’obligation à 10 ans, sursouscrite à hauteur de 1,6 fois, soit 1,1 milliard d’euros, distribuera un coupon de 2,50%. Cette émission confirme la confiance des investisseurs obligataires dans la stratégie d’Unibail-Rodamco et permettra de renforcer les liquidités du groupe.

> FDL se renforce en AllemagneFoncière Développement Logements annonce qu’elle a acquis, courant septembre, quatre portefeuilles d’actifs résidentiels dans les villes de Berlin, essentiellement, mais aussi de Dresde, moyennant un total de 351 millions d’euros. Depuis le début 2013, la société foncière au statut SIIC a ainsi réalisé 394 millions d’euros d’acquisitions et 369 millions de cessions.

Nicolas Dutreuil rejoint Gecina en tant que directeur financier

Nicolas Dutreuil quitte le groupe Icade où il occupait le poste de directeur financier adjoint en charge des fusions-acqui-sitions, financement, trésorerie et relations investisseurs.

Jacques Erhmann entre chez Carrefour

Jacques Erhmann, ancien PDG de Mercialys, est nommé directeur exécutif immobilier du groupe de grande distri-bution et rejoint l’équipe de direction du groupe où il coiffe Carrefour Property et Carrefour Property Development. Géry Robert-Ambroix, quant à lui, a rejoint Carrefour Property.

Meka Brunel prend la présidence de France GBC

Elle succède à Serge Grzybowski, président d’Icade, à la présidence de France GBC, membre de l’organisation internationale World Green Building Council (World GBC). Meka Brunel est vice-présidente d’Ivanhoé Cambridge Europe.

Recomposition du conseil d’administration de Silic

Sabine Schimel remplace Philippe Lemoine à la direc-tion générale de Silic et cumule désormais les fonctions de présidente et de directrice générale, jusqu’à l’abou-tissement de la fusion Icade/Silic. Autour d’elle, Serge Grzybowski et Nathalie Palladitcheff rejoignent le conseil d’administration de Silic.

Serge Grzybowski, nouveau président de l’EPRA

Serge Grzybowski, président d'Icade, devient président de l'EPRA et succède ainsi à Gérard Groener, président de Corio. L’association européenne de l’immobilier coté (European Public Real Estate Association-EPRA) fédère les groupes immobiliers cotés en Europe. Parallèlement, l’EPRA annonce les nominations de Patrick Laureys en tant que directeur des affaires européennes et d’Andrew Saunders au poste de directeur Reporting & Accounting.

Eric Le Gentil est nommé PDG de Mercialys

Eric Le Gentil vient d’être nommé président-directeur général. Après avoir débuté sa carrière au ministère des Finances, il a exercé différentes fonctions au sein du groupe Athéna Assurances et des AGF Assurances. Il a rejoint Generali France en 1999, où il a exercé divers postes à la direction générale, notamment dans la gestion d’actifs et l’immobilier. Il était jusque-là membre du comité de direction générale de Generali France.

Philippe Depoux, nouveau directeur général du groupe Gecina

A 51 ans, il est passé par le groupe Gan, puis Groupama, avant de rejoindre Axa Real Estate, où il devient Global Head of Investments du groupe. Il rejoint ensuite la Société Foncière Lyonnaise, avant de prendre la présidence de Generali France Immobilier, puis la direction générale de Generali Real Estate French Branch.Jean-Baptiste Rerolle nommé

au directoire d’Argan

A 38 ans, Jean-Baptiste Rerolle a rejoint Nexity Geprim en 2005 avant d’entrer chez Argan en 2008 en tant que directeur du développement.

Altarea Cogedim confirme l’arrivée de Jacques Galvani

Jacques Galvani, 44 ans, rejoint le groupe en tant que direc-teur délégué à la présidence du groupe. Il sera notamment chargé des relations institutionnelles et publiques, de la supervision de la direction des ressources humaines, de la communication et du développement durable, ainsi que du développement de la transversalité entre les différentes activités du groupe. Il était auparavant directeur général délégué de Casino Développement.

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Bilan de dix années de SIICUn modèle boursier dynamique et pérenne

Les SIIC, expression du patriotisme économique Un modèle source d’inspiration internationale depuis dix ansLe statut particulier des foncières est arrivé à maturité boursière,

et la rationalisation du secteur en cours prouve sa vivacité.

compétitives. Cette faiblesse explique le mouvement de concentration entamé il y a quelques années sur le marché. Ainsi, trois sociétés ont été absorbées par leur principal actionnaire, lui-même SIIC, au cours de l’année 2012. Mais c’est bien un mouvement de fond de rationalisa-tion du secteur qui s’est engagé, avec, notamment, l’OPA d’Icade sur Silic ou l’opération Patrimoine et Commerce sur Foncière Sepric. Au final, après dix ans d’existence, trente-huit sociétés ont opté pour le régime SIIC, dix de moins que durant le pic de 2007. Rendez-vous dans dix ans pour faire un nouveau point du marché ! M L

L’EPRA investit Paris

La conférence annuelle de l’EPRA s’est tenue les 5 et 6 septembre derniers à Paris. L’occasion pour l’ensemble du secteur de l’immobilier coté et l’Association européenne de l’immobilier coté de revenir sur les enjeux du secteur face à l’évolution économique actuelle. Le thème, « Construire une meilleure économie », a été apprécié et débattu tant sur l’estrade que dans la salle. Les économistes ont pu donner leur vision de l’économie et son impact sur le secteur, les SIIC françaises et leurs homologues européennes réagissant en cherchant

à répondre de la meilleure manière possible à cette nouvelle donne économique en Europe. La conférence a aussi été l’occasion de présenter les nouveaux dirigeants des sociétés immobilières cotées, comme Christophe Cuvillier d’Unibail-Rodamco. Enfin, cet événement a permis de confronter les points de vue sur les grands projets d’urbanisme comme le Grand Paris et Crossrail à Londres qui vont transformer les deux grandes métropoles et deviendront des références pour le marché de l’immobilier coté en Europe.

La table ronde dédiée aux dix ans des SIIC, lors de la dernière conférence annuelle de l’EPRA en septembre 2013.

Les SIIC françaises soufflent leurs dix bougies cette année. L’EPRA, l’Associa-tion européenne de l’immobilier coté, a célébré cet anniversaire en organisant une conférence à Paris et en proposant une table ronde sur le sujet. Elle était animée par Pierre Schoeffler de l’IEIF. Serge Grzybowski (Icade) et Maryse Aulagnon (Affine) en ont profité pour par-tager leur vision du métier, et Geoffroy Schmitt (PwC) et Olivier Mesmin (Baker & McKenzie) pour aborder le rôle éco-nomique des SIIC.

Après dix ans de Bourse, le constat est là : les SIIC surperforment les indices classiques. Sur les dix dernières années, l’indice Euronext IEIF SIIC France a pro-gressé de 13%, alors que, dans le même temps, le CAC 40 n’augmentait que de 5%. Sur un an, cette surperformance est encore plus notable puisque l’indice Euronext IEIF SIIC France augmente de 29%, contre 11% pour le CAC 40. Ainsi, la capitalisation boursière de l’ensemble du secteur des SIIC à la fin 2012 attei-gnait 48,2 milliards d’euros, allant de 16,7 milliards pour Unibail-Rodamco à 1 million pour Foncière Paris Nord.

> Une résilience du secteurL’introduction du statut de SIIC à la fin 2002 a joué un rôle important dans la performance boursière de l’immobilier coté, permettant aux sociétés d’accéder à un dynamisme accru en termes de stra-tégie, d’arbitrage et de placement des actifs. Cette nouvelle donne a clairement renforcé l’attrait pour les SIIC et, même dans un environnement de taux bas et de conjoncture économique compliquée, le secteur a pu prouver sa résilience.

Aujourd’hui, les Big Caps représentent 90% de la capitalisation boursière des SIIC, alors que les Small Caps sont moins

Dorian KelbergDélégué général de la Fédération des sociétés immobilières et foncières (FSIF)

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Dans les années 1990, le marché im-mobilier français était marqué de deux faits majeurs : une crise de l’immobilier de bureaux et l’avènement de l’inter-nationalisation des investisseurs immo-biliers. Dans ce contexte, les foncières françaises créées pour la plupart à la fin du XIXe siècle ou au début du XXe siècle ne disposaient pas des atouts compéti-tifs de leurs homologues étrangers pour rivaliser avec ces derniers pour investir sur les territoires métropolitains. Dépour-vues de ces outils, leur seule stratégie possible pour répondre aux attentes des investisseurs était alors ce que l’on appelait la course à la « TGF », « à la très grande foncière », ce que j’appelais à l’époque « l’anthropophagie sectorielle ». Pour les économistes, c’était insuffisant, la taille du patrimoine ne constituait pas en tant que telle une stratégie indus-trielle. C’est ainsi que, en une dizaine d’années, près de la moitié des foncières françaises disparaissaient à travers ces opérations de regroupement. Au début des années 2000, il ne restait qu’une dizaine de ces sociétés.

L’alternative était claire : doter les fon-cières cotées des mêmes atouts com-pétitifs que leurs homologues étrangers ou disparaître à moyen terme. L’idée force était à l’époque de proposer aux pouvoirs publics de mettre en place un dispositif spécifique de transparence fis-cale correspondant au droit commun de l’investissement immobilier institu-tionnel. Un statut utilisé dans le monde dans plus de trente pays répartis sur tous les continents.

Ce besoin de compétitivité était nourri d’un contexte économique international et européen favorable : avec le passage à la monnaie unique européenne depuis le 1er janvier 2002, la constitution d’indices boursiers internationaux, et la création de plates-formes de cotation européennes. Cela conduisait à appréhender chaque secteur boursier dans une dimension allant au-delà des frontières nationales. Il ressortait de ces différents enjeux que les marchés immobiliers nationaux en Europe, tant en nombre de sociétés qu’en termes de capitalisation boursière ou de flottant, avaient une faible profondeur, rendant vital l’élargissement de l’hori-zon d’investissement immobilier à cette nouvelle zone de l’euro, voire au-delà. La création des SIIC en 2002 relève donc d’un choix de politique publique avec

L’année 2013 marque les dix ans de la création en France des sociétés d’investissement immobilier cotées. La création et la réussite de ce secteur sur cette période expriment un réel patriotisme économique qui a servi de référence partout dans le monde.

cinq objectifs d’intérêt général écono-mique clairement exprimés à l’époque : favoriser le développement de sociétés investissant et gérant des patrimoines immobiliers dans une perspective indus-trielle à long terme et non spéculative ; soutenir l’activité de la construction et du bâtiment en France ; contribuer à l’externalisation de patrimoines immobi-liers des entreprises et des collectivités publiques ; contribuer à la dynamisation de la place boursière de Paris et, enfin, permettre aux particuliers de disposer de véhicules d’investissement performants et sécurisés en vue notamment du finan-cement des retraites.

> Une existence pertinenteLes SIIC sont devenues un des moteurs de la compétitivité économique du pays : à travers leur volume d’activité, leurs projets, leurs réalisations, et des partenariats indis-pensables avec les entreprises et les col-lectivités publiques sur tous les territoires. Elles génèrent des dizaines de milliers d’emplois et, enfin, les SIIC produisent de la richesse publique, notamment à travers la fiscalité nationale et locale. Cette réus-site est désormais reconnue et respectée au plan international, au point d’être deve-nue un modèle de référence partout dans le monde. Ce régime des SIIC a été repris dans plusieurs pays européens et ailleurs comme au Maroc et bientôt au Sénégal. Les SIIC sont donc une chance et un atout majeur dans la course à la compétitivité économique de l'Etat français. En cela, elles incarnent une forme de patriotisme économique qu’il faut savoir reconnaître et préserver. D

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Des entreprises et des hommes

Du public au privé, le président de Gecina met à profit ses expériences et son goût pour les projets de réorganisation.

Bernard Michel,meneur de restructurations

Le changement. Voilà ce qui a guidé la carrière de Bernard Michel, aujourd’hui président de Gecina. Après une licence en sciences économiques, rien ne le destinait à rejoindre l’admi-nistration fiscale. Pourtant, il devient en 1970 inspecteur des impôts à Metz où il s’occupe de son premier projet d’envergure : fusionner trois directions spécialisées en une administration fiscale unifiée. « J’ai dû travailler à cette restructuration com-plexe tant en termes d’immobilier que d’organisation interne », explique-t-il. En 1983, il devient inspecteur général des finances, mais son goût pour le changement prend le dessus et il décide d’aller voir du côté du privé. Et se prend au jeu.

tique, tandis qu’il gère le rapprochement des trente systèmes d’information des caisses régionales. Tout en restant dans le groupe, il retourne vers l’assurance pour prendre la direction générale de Crédit Agricole Assurances, holding qui fédère l’ensemble des filiales françaises (Predica, Pacifica) et inter-nationales. « De fait, dit-il, les projets auxquels j’ai participé sont souvent structurants et laissent une trace pérenne, ce qui est très motivant pour la conduite de nouveaux projets. »

Une fois sa trace laissée chez Crédit Agricole, Bernard Michel devient président de Gecina en 2010 où il travaille à recentrer le groupe sur ses fondamentaux. « J’ai souhaité redonner un sens, redéfinir la stratégie, réduire la dette, recentrer le patrimoine et améliorer la gestion d’actifs. Et selon les problématiques, j’adopte une approche plutôt banque, assurance ou immobi-

lière pour gérer les projets. » Entouré d’une nouvelle équipe dirigeante, il souhaite accompagner le dévelop-pement de la foncière et se réserve trois sujets d’importance : la relation avec les actionnaires et la gouver-nance, la responsabilité sociétale et environnementale de l’entreprise et la Fondation d’entreprise Gecina qui intervient dans l’environnement et le

handicap. Manager et promoteur du changement, Bernard Michel a aussi développé un certain goût pour les relations humaines et il l’affirme : « On peut travailler sur les données financières, mais on ne peut rien faire sans la dimension humaine. Ce qui m’intéresse avant tout, c’est de créer une dynamique afin de faire progresser l’entreprise. » M L

Gecina : chiffres clés

> Date de création : 1959> Effectif (groupe) fin 2011 : 550 personnes> Principal type d’actifs : bureau, commerce,

résidentiel, santé> Valorisation du patrimoine 12/12 : 11 milliards

d’euros> Capitalisation 12/12 : 5 330 millions d’euros> Loyers 12/12 : 596 millions d’euros

Les projets auxquels j’ai participé sont souvent structurants

En 1987, il entre au GAN, à la direction budget, plan, contrôle de gestion et audit, et pilote le projet d’entreprise et la réor-ganisation par fonction des filiales organisées par produit. Il devient rapidement patron du back office de l’assurance-vie et président de la filiale de bancassurance, puis évolue au sein de l’entreprise avant d’être nommé directeur général des assurances en France. « Ces différentes expériences m’ont permis de développer des qualités managériales qui me servent encore aujourd’hui », confie-t-il. Des qualités qu’il mettra à profit au sein de la Banque régionale de l’Ouest (CIC) en tant que président, puis chez Crédit Agricole SA.

> Plusieurs casquettes pour un seul hommeBernard Michel endosse alors plusieurs casquettes en étant à la fois président de Crédit Agricole Immobilier et directeur général adjoint en charge de la logistique et de l’informa-

8e édition des Trophées des SIICUne nouvelle édition sous le signe du sociétal

Les membres du jury sont :

Alain PithonSecrétaire général Paris Europlace

Marie-Noëlle LienemannSénatrice, présidente du jury

Nicolas MerindolPrésident associé AMILTON

Barbara KoreniouguinePrésident BNP Parisbas Immobilier, Promotion Immobilier d’Entreprise

Gaël Thomas Directeur de la rédaction de « Business Immo »

Comme chaque année depuis 7 ans, la FSIF remettra le 3 décembre prochain le Trophées des SIIC aux socié-

tés immobilières les plus innovantes et méritantes. L’un des prix, « Ville et Avenir », récompensera une réali-sation de SIIC ayant un impact sur la vie de la cité, soit par son architecture, soit par son impact sociétal et environnemental. Le projet pourra porter sur une

construction neuve ou rénovée, comme cela a été le cas l’an dernier avec la rénovation de la gare Saint-La-

zare à Paris organisée par Klépierre. Le deuxième, « Small et Mid Caps », récompensera une foncière de petite ou moyenne capitalisation (1,5 milliard d’euros) dans le cadre de son activité industrielle, financière ou sociétale. Les dirigeants peuvent présenter le projet qu’ils souhaitent. L’an der-nier, Frey avait reçu ce prix, pour son projet de requalification de la zone com-merciale de Troyes-Saint-Parres-aux-Tertres, dans l’Aube. Deux autres trophées seront remis au « Meilleur analyste de l’année » et à la SIIC récompensée dans la catégorie « Prix Jean Weil : Immobilier et Société ».

« RSE », un tout nouveau trophée

Une nouvelle distinction sera remise à une SIIC pour son implication dans le domaine de la responsabilité sociétale. Ce prix a pour ambition de mettre en éclairage la dimension citoyenne de leurs activités. La nature des réalisations portera sur les projets d’ordre sociétal, environnemental ou économique.

Rémi Feredj Directeur du développement valorisation immobilière RATP

Blaise-Philippe ChaumontAssocié Cabinet de Gaulle Fleurance & Associés

Bernard Chauveau Editeur Couleurs contemporaines

Patrick LelongJournaliste, France Info

Les partenaires des Trophées des SIIC


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Entrer dans le secteur immobilier est sou-vent lié au hasard mais y faire carrière est loin d’être hasardeux. Et ce n’est pas Christophe Kullmann, directeur général de Foncière des Régions et président de la FSIF, qui dira le contraire. Car pour lui, « si le hasard joue un rôle dans ce choix de carrière, la rencontre tient une place déterminante. Et même si l’on débute en immobilier par hasard, on ne le quitte que

très rarement ». En 1988, lorsqu’il répond à une annonce d’un grand groupe immo-bilier qui recherche un chargé d’études financières, Christophe Kullmann est loin d’imaginer la carrière qu’il épouse. Il le reconnaît, « ma rencontre avec Charles Ruggieri en mai 1988 est un des moments clés de ma carrière ».

DEA de gestion en poche, le voilà qui débute donc chez Batigère, société spé-cialisée dans le logement social destiné aux ouvriers du bassin sidérurgique lorrain, et dont Charles Ruggieri est l’artisan. Ce dernier fera rapidement confiance à Christophe Kullmann et le nommera contrôleur de gestion, puis directeur financier d’Immobilière Batibail qu’il crée en 1987. En pleine crise immobi-lière, Christophe Kullmann apprend une chose : sans conviction, il est impossible d’avancer. Cette approche se concrétise alors par une vague d’acquisitions en

province, posant les premières briques de Foncière des Régions.

> L’innovation au service des foncièresEn 1999, Batibail est devenue une fon-cière séduisante que Gecina s’empresse de racheter, Christophe Kullmann deve-nant alors directeur financier adjoint du groupe. Il y restera à peine un an, son

mentor lui proposant de devenir secrétaire général de Batipart, sa holding familiale. Ensemble, ils lanceront un nouveau concept qui complétera les bases de Foncière des Régions : mettre en place des partenariats financiers et capitalistiques pour entre-prendre des opérations de « sale & lease back ». La première transaction portera sur 56 sièges régionaux d’EDF et sera réalisée avec Morgan Stanley. « A cette époque, nous ne pouvions pas lever d’argent. Cette opération était notre seul moyen de croître. »

Christophe Kullmann devient alors président du directoire de la future Foncière des Régions et s’attelle à déployer son modèle partenarial qui portera le développement du groupe en France et en Europe. « L'approche partenariale que Foncière des Régions entretient avec ses parties prenantes est une force ! C'est la pertinence de ce modèle qui a permis notre développement. » Cette approche irrigue les différents projets du

groupe qui implique toutes les parties pre-nantes (Grands Comptes, investisseurs, collectivités…)

En 2003, s’ouvre alors un nouveau chapitre pour la foncière lorsqu'elle adopte le statut de SIIC, ce qui lui permettra de disposer de nouvelles ressources pour financer ses opérations et son développement, passant le patrimoine de 170 millions d’euros en 2001 à 11 milliards en 2007. Pendant la crise, la SIIC garde le cap et mise sur sa culture partenariale et sa vision à long terme, deux fondamentaux chers à Christophe Kullmann.

Et cette culture partenariale qui fait la force du groupe nourrit aussi la culture d’entreprise, car « l'expertise, l'ouverture et la capacité à travailler efficacement ensemble sont pour moi essentielles. Et ce sont ces valeurs que je souhaite tou-jours plus développer au sein des équipes Foncière des Régions ». Cet objectif se traduit notamment aujourd’hui par une politique RSE ambitieuse et réaliste qui place au même niveau les enjeux environ-nementaux, sociétaux et sociaux. M L

Le directeur général de Foncière des Régions a grandi au même rythme que sa société et a su anticiper les évolutions du secteur en développant un « modèle partenarial ».

Christophe Kullmann, un financier converti à l’immobilier

Foncière des Régions : chiffres clés

> Date de création : 2001> Effectif : 290 personnes

(France)> Principal type d’actifs :

bureaux> Valorisation du patrimoine

au 31/12/12 : 10 milliards d’euros en part du groupe

> Capitalisation 31/12/12 : 4 milliards d’euros

> Loyers 31/12/12 : 502 millions d’euros en part du groupe

Objectifs atteints pour Georges Roc-chietta, président de Foncière Atland : devenir promoteur immobilier tout en gardant son indépendance. Et il le dit haut et fort :« J’ai toujours voulu faire ce métier que je trouve passionnant et où il est assez simple de se mettre à son compte. » Après l’ISG puis un 3e cycle en management général à l’Essec, Georges Rocchietta part en stage aux Nouveaux Constructeurs où il sera embauché. Un premier pas dans le monde de la promo-tion immobilière qu’il ne quittera plus.

Après deux ans, il participe à sa première expérience d’entrepreneur en créant Park Promotion avec deux dirigeants des Nou-veaux Constructeurs, dont Lionel Védie qui l’avait recruté comme stagiaire. Cette société spécialisée dans la promotion immobilière de logements et d’immobi-lier d’entreprise et elle ouvre même une filiale à Nice dont Georges Rocchietta prend la direction.En quelques années, Park Promotion est devenue assez séduisante pour que Kaufman & Broad la rachète, gardant Georges Rocchietta pour assurer la tran-sition. Finalement, s’y trouvant bien, il devient directeur général de la division logement, entre au comité de direction et prend en charge les opérations de crois-sance externe. « Après trois ans passés chez Kaufman & Broad, j’avais envie de recréer une entreprise, explique-t-il. Avec Lionel Védie, nous avons donc décidé de nous lancer, en créant le groupe Atland, sur un business model distinctif. »

> Un profil large pour une meilleure réactivitéLa SIIC voit donc le jour en 2003, avec deux activités, l’une de promotion immobilière de logements neufs et de rénovation, l’autre, Foncière Atland, pour l’immo-bilier d’entreprise. « Dès le démarrage, nous nous sommes mis en quête d’une société cotée afin de pouvoir créer une foncière et adopter le régime de SIIC. Nous avons donc lancé une OPA sur Tanneries de France, cotée depuis presque cent ans et qui vivait sur ses actifs. » L’OPA a permis à Foncière Atland de prendre

le contrôle de la coquille cotée sans conserver ses actifs et son personnel. « Nous avons rebaptisé le véhicule coté Foncière Atland et fait rentrer au capital le Crédit Foncier et Tikehau Capital aux côtés du Groupe Atland ».

Aussi, après deux expériences entrepre-neuriales, avoir travaillé sur la croissance externe d’un grand groupe coté et réussi une OPA, Georges Rocchietta dispose

Foncière Atland : chiffres clés

> Date de création : 2003

> Effectif (groupe) : 25 personnes

> Principal type d’actifs : externalisation de murs d’exploitation et de commerces

> Valorisation du patrimoine 12/12 : 299 millions d’euros

> Capitalisation 12/12 : 25 millions d’euros

> Loyers 12/12 : 20,4 millions d’euros

aujourd’hui des armes nécessaires pour assumer pleinement le développement de Foncière Atland. Car cette dernière se distingue des autres SIIC par sa spé-cialisation : accompagner les entreprises dans leur développement immobilier, soit dans le cadre d’opérations d’externali-sation, en rachetant des immeubles déjà

exploités par les sociétés utilisatrices, soit en construisant des bâtiments clé en main en fonction des attentes des entreprises. « Ainsi, nous rentrons vrai-ment dans le métier du locataire puisque nous réfléchissons avec lui à la meilleure solution pour développer son activité. C’est cela qui rend ce métier riche intel-lectuellement » confie-t-il.

Mais la véritable réussite de Georges Rocchietta, c’est d’être resté indépendant dans un métier très institutionnalisé. Car « gérer et développer une société cotée indépendante reste un vrai challenge. Mais nous compensons par notre réac-tivité pour saisir des opportunités et par plus de souplesse dans nos relations avec nos clients » conclut-il. Un atout de taille pour répondre aux attentes des investisseurs. M L

Gérer et développer une société cotée indépendante demeure un vrai challenge

Le président de Foncière Atland a toutes les cartes en main pour accompagner la SIIC dans son développement.

Georges Rocchietta, entrepreneur dans l’âme

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Ma rencontre avec Charles Ruggieri est un des moments clés de ma carrière


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mercial Confluence à Lyon, construit par Unibail-Rodamco. Le projet a mobilisé

quarante personnes dans les domaines de l’archi-tecture et de l’ingénierie. Sur le terrain, 800 per-sonnes, des ouvriers aux agents de maîtrise, ont participé à la construc-tion des différents lots. Tout au long du projet,

une vingtaine d’experts est intervenue, des avocats aux assureurs, en passant par les notaires et les courtiers. Au final, Confluence emploie aujourd’hui près de 1 300 personnes dans les activités de commerce.

> Objectif développement durableLes SIIC s’engagent aussi dans des projets éco-performants de construction et de rénovation afin d’offrir des lieux de vie attractifs et pérennes aux occupants de leurs immeubles. Elles visent dans tous

ces projets les meilleures notes sur les certifications françaises et internationales les plus exigeantes (HQE, BREEAM...). C’est toute la chaîne qui est impliquée dans ces démarches, de la conception à la conduite des opérations. Mercialys a ainsi élaboré une charte destinée aux entreprises participant aux travaux et qui leur impose une gestion sélective des déchets de chantier. Les locataires sont aussi impliqués : Foncière des Régions, Icade et Unibail-Rodamco ont, par exemple, mis en place des « baux verts » inscrivant l’exploitation des lieux dans une démarche durable.Les SIIC ont donc un rôle de précurseur et d’innovateur dans le monde économique local, permettant de développer l’emploi tout en misant sur la durabilité tant du bassin économique que de leurs locaux. Un rôle primordial aujourd’hui dans le monde économique et dans la relance du pays. M L

* Article inspiré de la note de conjoncture 2013 éditée par la FSIF

Témoignage Depuis 2003, nous accompagnons Gecina comme maître d’ouvrage et nous intervenons sur le projet Beaugrenelle, d’un point de vue architectural, de la conception à la réalisation. L’exigence de Gecina a encouragé nos équipes et celles de nos partenaires des bureaux d’études à se dépasser, à être créatifs pour proposer un espace commercial de grande qualité architecturale. Depuis deux ans que l’ensemble a commencé à sortir de terre, nous sommes présents chaque jour sur le chantier pour valider les plans des

différents corps de métiers et nous supervisons les opérations de l’entreprise générale de BTP. Nous sommes également en relation avec les preneurs qui conçoivent leurs futurs espaces. En un mot, nous sommes l’interface entre toutes les parties prenantes. Au total, ce sont près de soixante-cinq années-homme pour notre cabinet qui sont mobilisées sur ce projet.

Denis ValodeArchitecte fondateur associé de l’agence Valode et Pistre

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Klépierre 3 Carré Jaude

4 Rives d’Arcins

Unibail-Rodamco 5 Val Tolosa 6 Tour Phare

Icade 11 Le Prélude 12 Tour EQHO

Gecina13 Clinique Capio

14 Vivier Merle

SFL 9 #cloud

10 IN/OUT

Foncière des Régions 7 Le Patio

8 Green Corner

Altarea Cogedim

1 Cœur d’Orly 2 Nice Cap 3000

Les SIIC jouent un rôle de choix sur le marché du travail localIntervenant dans plusieurs régions et sur des domaines directement liés aux activités locales, les foncières ont un véritable rôle à jouer dans la relance*.

Quand on parle immobilier, on pense souvent logement. Mais les SIIC vont au-delà de ce schéma et in-terviennent directement et indirectement dans l’économie française, jouant un rôle essentiel dans le développement économique local. Ce n’est pas leur régime fiscal particulier qui leur impose cette approche, mais bien un choix rationnel de leurs dirigeants.

Les SIIC sont des pourvoyeurs d’emplois dans des bassins clairement identifiés. Opérateurs actifs, elles acquièrent, ré-novent et construisent des immeubles. Elles participent aussi au développement des entreprises en leur fournissant des immeubles convenant à leur spécificité, en ville comme dans des parcs d’activité. Les centres commerciaux, quant à eux, font partie de l’ADN de plusieurs SIIC sur le territoire français et permettent de développer un vivier d’emplois, en amont comme en aval de la construction du bien immobilier.

> Des emplois et des hommesPrès de 17 milliards d’euros seront inves-tis dans les cinq prochaines années par les SIIC. Les opérations de construction, d’extension et de rénovation menées par les foncières devraient générer plusieurs dizaines de milliers d’emplois. Et ce sont tous les métiers de la construction (ar-chitectes, ingénieurs, maîtres d’œuvre, contrôleurs) mais aussi des services annexes (juridiques, financiers, com-merciaux) qui pourront en bénéficier.

Les exemples sont nombreux qui prouvent l’impact social important des SIIC sur le territoire. A commencer par le centre com-

SIIC : vitrines de l’économie française

Tous les métiers de la construction

et des services bénéficient des SIIC

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SIIC+ — L’Abécédaire des Institutions — Novembre 2013 SIIC+ — L’Abécédaire des Institutions — Novembre 2013

Parc des SIIC en 2012 Projets en développement en 2013-2016

* Note : Le parc immobilier et les nouveaux projets ont été estimés sur les 13 SIIC de l’échantillon

Répartition des principaux projets en France

Repères en chiffresChiffres clés des SIIC dans l’économie française

Au cours de leurs opérations, les SIIC travaillent avec tous les métiers de la construction, depuis la conception jusqu’à l’exécution, mais aussi avec des métiers de services.

L’impact social du secteur devrait ainsi générer le renouvellement de 7800 emplois dédiés à l’exploitation des parcs existants.

d’investissements prévus sur2012-2016

d’heures de travail dans le BTP sur 2012-2016

de surfaces commercialeslivrées sur 2012-2016

emploistotauxgénérés sur la période2012-2016

140 millions375 000

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4,62011-2016 Unibail-Rodamco

1,42012-2017 Klépierre

1,22012-2015 Foncière des Régions

0,8dès 2012 Altarea Cogedim

0,7dès 2012 Gecina

0,62012 Icade

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Principaux projets engagés en France (en Md E)

Les projets en cours les plus représentatifs sont la Tour Phare à Paris (124 000 m2) et Polygone Riviera à Cagnes-sur-Mer (75 000 m2).

Engagement des SIIC en faveur du développement durable

-20%Evolution de

la consommation d’énergie du parc existant de centres

commerciaux*

Les certifications

* Tendance issue de la consolidation des données de consommation des énergies managées par les gestionnaires sur 25 centres commerciaux entre 2006 et 2011 (panel = 13 million m2 GLA, extrait du CNCC)

2 300 000 m2 en cours de développement391 000 m2 livrés en 2012

Ile-de-France • Unibail-Rodamco - Majunga,

63 000 m²• Icade - Tour EQHO, 79 000 m²• Gecina - Beaugrenelle, 45 000 m²• Unibail-Rodamco - Aéroville,

82 000 m²• SFL - IN/OUT Boulogne-

Billancourt, 35 000 m²• Altarea Cogedim - Centre

commercial Villeneuve- la-Garenne, 63 000 m²

• SFL - #cloud, 35 000 m²• Icade - Metropolitan, 80 000 m²• Foncière des Régions - Green

Corner, 20 500 m²• Icade - Siège Véolia

Environnement, 45 000 m²• Unibail- Rodamco - Trinity,

46 000 m²• Foncière des Régions

- Respiro, 11 100 m²• Unibail-Rodamco - Tour Phare,

124 500 m²• Altarea Cogedim/Foncière

des Régions - Cœur d’Orly, 160 000 m²

• Unibail-Rodamco - Triangle, 83 000 m²

• Icade - Entrepôt McDonald's, 165 000 m²

• Foncière des Régions - New Vélizy, 49 000 m²

• Unibail-Rodamco - Forum des Halles, 15 000 m²

Région Ouest • Altarea Cogedim - Les Hunaudières, Le Mans, 19 000 m²

• Unibail-Rodamco - Rennes Alma, 10 400 m²

Région Sud-Ouest • Klépierre - Carré Jaude,

Clermont-Ferrand, 13 800 m²

• Unibail-Rodamco - Val Tolosa, Toulouse, 85 000 m²

• Klépierre - Rives d’Arcins, Bègles, 13 000 m²

• Icade - Le Prélude, Bordeaux, 9 300 m²

• Foncière des Régions - Montpellier, 6 100 m²

• Gecina - Clinique Capio, Bayonne - 30 000 m²

Région lyonnaise• Foncière des Régions

- Le Patio, 12 500 m²

• Icade - Ambre & Opale, 25 000 m²

• Gecina - Vivier Merle, 14 000 m²

• Foncière des Régions - Silex 1, 10 700 m²

Région Sud-Est • Unibail-Rodamco - Polygone Riviera,

75 000 m²

• Altarea Cogedim - La-Valette-du-Var, 37 000 m²

• Foncière des Régions - Euromed Center, Marseille, 70 000 m²

• Altarea Cogedim - Cap 3000 Nice, 18 000 m²

• Altarea Cogedim - Family Village Costières Sud, 27 000 m²

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SIIC+ — L’Abécédaire des Institutions — Novembre 2013 SIIC+ — L’Abécédaire des Institutions — Novembre 2013

Euroméditerranéeattire de plus en plus de SIIC à MarseilleLe renouveau de la ville de Marseille passe par un partenariat public-privé dont les SIIC souhaitent bénéficier, tout comme de l’attractivité de la ville.

Lancé il y a une quinzaine d’années, Euro-méditerranée est un projet de renouveau urbain de Marseille. Quartier d’affaires, logements, commerces, musées… devaient être accessibles dans un même endroit, reposant sur une surface totale d’environ 500 hectares. « L’objectif était de concentrer en un même lieu les inves-tissements publics avec un effet de levier sur l’investissement privé, rendant cette opération d’intérêt national », explique Jean-Fran-çois Royer, directeur du développement d’Euroméditerranée. Aujourd’hui, 600 000 mètres carrés ont été livrés dans le centre d’affaires et 160 000 sont en cours de développement. « Nous enregistrons un taux de vacance de 3% et de rendement de 6%, avec des loyers prime qui n’ont cessé d’augmenter », relève Jean-Fran-çois Royer.

Avec un effet de levier de trois entre financements public et privé, ce type de partenariat mixte a déjà séduit plusieurs investisseurs, notamment les Allemands qui ont été les premiers à croire au pro-jet et à le financer en partie. Dans un deuxième temps, les Américains ont complété le pool d’investisseurs, faisant aujourd’hui des Etats-Unis l’une des pre-mières sources d’investisseurs du projet. Enfin, « les investisseurs français, SIIC en tête, sont venus dans un troisième

temps, mais elles sont très impliquées du fait de leur proximité avec la ville et dans la dynamique de développement de l’écosystème local », souligne Jean-François Royer. « Elles mettent à profit leur savoir-faire, tant au niveau de la

conception du projet que de la commercialisation des immeubles, et cela donne une énergie par-ticulière à Euromed », continue-t-il.

> Des projets importantsAujourd’hui, l’un des plus gros chantiers est Euromed Center, initié par Foncière des Régions

avec Crédit Agricole Immobilier. L’opé-ration porte sur 70 000 mètres carrés avec quatre immeubles de bureaux, un hôtel géré par le groupe Louvre Hôtels et un cinéma multiplex, géré, lui, par la société de Luc Besson, EuropaCorp, le montant de l’investissement à l’origine s’élevant à 250 millions d’euros. Foncière des Régions a déjà lancé les travaux d’un immeuble en blanc et de l’hôtel. « Le fait de lancer un immeuble en blanc, c’est-à-dire sans précommercialisation, est le signe que les SIIC sont au cœur du projet en prenant des risques, certes mesurés, étant donné le taux de vacance constaté aujourd’hui », souligne Jean-François Royer. A terme, ce seront 3 000 emplois accueillis dans 48 000 mètres carrés et disposant d’une surface de 2 000 mètres carrés de commerces et de services.

Autre signe que le projet séduit les SIIC, ANF Immobilier a investi assez tôt dans la rénovation de la rue de la République, bordée d’immeubles haussmanniens aujourd’hui réhabilités, tant pour les commerces que pour les logements. « Lors de ses derniers arbitrages, ANF a vendu la majeure partie de son patri-moine lyonnais et décidé de conserver son patrimoine marseillais. Cela montre aussi une confiance dans la croissance de la ville pour les années à venir », souligne encore Jean-François Royer. Perial et Foncière Masséna se sont plutôt intéressés à des rachats d’immeubles de deuxième main. M L

Dans un souci de promotion de l’emploi et de la lutte contre l’exclusion, une clause obligatoire d’insertion par l’activité économique a été intégrée dans les documents de consultation des entreprises. Cette clause est applicable à plusieurs lots de la construction, dont les fondations, le gros œuvre ou la plomberie. Chaque entreprise qui recevra l’un de ces lots devra réserver au moins 5% des heures travaillées à des personnes rencontrant des difficultés sociales ou professionnelles.

La réinsertion professionnelle, un objectif commun

Les SIIC mettent à profit leur savoir-faire, tant au niveau de la conception du projet que de la commercialisation des immeubles

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Euromed Center à Marseille, projet en cours de réalisation par Foncière des Régions.

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En dix ans, les SIIC ont développé un parc immobilier de 40 millions de mètres carrés

> Les SIIC ne sont pas des niches fiscales Le statut de transparence fiscale des SIIC a fait couler beau-coup d’encre et reste au centre de nombreux débats au prix de certains amalgames, au premier rang desquels figure la ques-tion de la niche fiscale. Et, pourtant, ce statut n’est en rien une spécificité française. Il est même la norme de la plupart des foncières cotées dans le monde. La France s’est dotée de ce système il y a dix ans maintenant avec un succès incroyable : le compartiment immo-bilier de la Bourse de Paris est devenu le premier secteur européen devant Londres, et se classe au 3e rang mondial, juste derrière New York et Sydney. Cette croissance profite en premier aux finances publiques. Petit rappel aux amnésiques : l’Etat a perçu plus de 1,8 milliard d’euros d’exit tax depuis 2003. Chaque année, les SIIC rapportent de l’impôt, comme le souligne une étude PWC. En 2011, ce sont 338 millions d’euros d’impôts qui ont été acquittés par les SIIC. Sans le statut de transparence, la somme serait tombée à 220 millions d’euros.

> Les SIIC ne sont pas le symbole de la financeLes sociétés d’investissement immobilier cotées travaillent sur une classe d’actifs réels physiquement : la pierre. Ainsi, en dix ans, les foncières qui se sont dotées du statut SIIC ont développé un parc immobilier de 40 millions de m2 et gèrent quelque 120 milliards d’euros d’actifs. Elles sont plébiscitées par les épargnants qui peuvent y accéder directement au travers des actions en Bourse ou par l’intermédiaire de leurs produits d’épargne, les assureurs-vie étant traditionnellement

De l’extérieur, les SIIC cumuleraient tous les défauts. Une niche fiscale pour les uns. Le symbole de la finance pour d’autres. La quintessence de la rente… Et pourtant, les sociétés d’investissement immobilier sont tout le contraire. Explications avec trois idées fausses.

Grand angle

Trois vérités sur les SIIC

de grands actionnaires des foncières cotées. Ainsi, les SIIC sont devenues un élément majeur de l’épargne immobilière, pesant trois fois plus que les bonnes vieilles SCPI, avec une capitalisation boursière qui atteint 60 milliards d’euros à mi-2013. La finance n’est pas tant l’ennemie des épargnants.

> Les SIIC ne sont pas une renteLe temps des belles endormies est fini depuis… dix ans. Le statut SIIC a doté les foncières d’un levier financier pour mener à bien leurs projets. On estime ainsi à 17 milliards d’euros le volume d’investissement prévu par les SIIC dans les cinq prochaines années. L’équivalent de 14 paquebots construits sur les chantiers navals en France. Avec des impacts importants sur l’emploi. Pour 1 million d’euros investi par une SIIC, 22 emplois sont créés. Pas seulement dans le BTP, mais aussi dans les services annexes aux métiers de la construction (architectes, ingénieurs…) et de l’exploitation (services financiers, juridiques…). Le premier avantage, c’est que ces emplois ne sont pas délocalisables. Le deuxième, c’est qu’ils se déploient sur l’ensemble de l’Hexa-gone. Les 2,3 millions de m2 d’actifs immobiliers en cours de développement irriguent l’ensemble des régions et participent à la dynamisation de l’ensemble des territoires, pas seulement la région capitale. Un exemple : à Marseille, l’un des plus grands projets immobiliers – Euromed Center – est porté par une SIIC.

Dans la volonté des pouvoirs publics de promouvoir le made in France, les SIIC se présentent comme l’un des étendards que l’on ne saurait cacher.

Gaël Thomaswww.businessimmo.com

Gaël ThomasDirecteur

de la rédaction de « Business Immo »

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Quartier d’affaires Perspective Défense, à Colombes, réalisé par Altarea Cogedim.

Olivier EstèveDirecteur général

délégué de Foncière des Régions

Eric SupplissonDirecteur immobilier du groupe Thales

Foncière des Régions & Thales,un partenariat au long cours

Regards croisés

> Quelle est l’origine de votre partenariat ? Olivier Estève : Notre his-toire commune a débuté en 2003 lorsque Foncière des Régions a acquis une em-prise foncière située sur les communes de Vélizy-Villacou-blay et Meudon. Ces terrains représentaient à l’époque 130 000 mètres carrés de bureaux. Thales faisait alors partie des grandes entre-prises implantées sur cette zone, tout comme Alstom ou Alcatel. Cela fait donc dix ans que nous travaillons de concert et que nous accompagnons Thales dans sa stratégie immobilière, à travers le projet New Vélizy ou l’étude d’autres opérations en Ile-de-France et en régions.

Foncière des Régions

apporte à Thales le savoir-faire et une expertise à 360° en matière

d’immobilier d’entreprise

Eric Supplisson : Thales a pris en 2000 la décision straté-gique d’externaliser ses actifs immobiliers. Cette stratégie et le positionnement locatif qui en découle exigent des liens étroits avec nos bailleurs. Une entreprise industrielle a besoin d’évoluer dans son organisation avec réactivité et nous avons trouvé cette réactivité chez Foncière des Régions.

> Quel est l’intérêt d’un partenariat de ce type ?O E : Entre Thales et Foncière des Régions, la relation repose sur une logique de partenariat gagnant-gagnant. New Vélizy en est un parfait exemple puisqu’il répond aux attentes des deux partenaires : un campus clés en main pour les équipes

Tous les sujets sont traités conjointement, chacun respectant les prérogatives de l’autre, mais en se nourrissant de ses réflexions


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La SIIC soutient plusieurs associations, dont certaines en rapport direct avec son activité principale, et elle les accompagne sous différentes formes.

Choix durableAffine intervient dans la société civile par le mécénat

Depuis plusieurs années, Affine s’est engagée dans une poli-tique de soutien auprès d’un certain nombre d’associations. « Nous conduisons nos actions sans avoir besoin d’une super-structure du type fondation d’entreprise, mais nous avons tout de même un budget de près de 100 000 euros par an destiné à ces actions de mécénat », souligne Alain Chaussard, vice-président et directeur général d’Affine.Le mécénat fait donc partie intégrante de la stratégie de l’en-treprise puisque les actions soutenues « présentent un lien direct avec le secteur de l’immobilier ou sont en rapport avec les besoins de la société civile », explique-t-il. « Le choix des actions soutenues par Affine, hors de son champ professionnel mais guidées par un objectif culturel et social, contribue au développement de la notoriété et de l’image d’Affine auprès de tous ses interlocuteurs : locataires, actionnaires, etc. ».

> Des soutiens sur la durée« Bien que nous ne nous interdisions pas d’agir ponctuellement, c’est bien sur des actions à long terme qu’Affine souhaite s’engager », précise Alain Chaussard. Car l’implication dans la vie des associations fait partie intégrante du soutien de la SIIC, notamment dans les orientations stratégiques ou finan-cières. Un accompagnement qui passe aussi par celui des collaborateurs. Par exemple, « grâce à notre soutien à Proxité, deux collaborateurs d’Affine ont pris en charge chacun un

jeune en recherche d’emploi pour lui apprendre à approcher le monde professionnel », explique le vice-président.Mais le mécénat financier reste le principal mode d’action.

Il en est ainsi de la fondation Palladio, destinée à la formation des jeunes cadres du secteur immobilier, lancée par plusieurs SIIC, dont Affine, qui y est aussi mécène. Cercle 30, qui appuie le développement professionnel des cadres de l’immobilier, et Habi-tat et Humanisme ont également reçu le soutien d’Affine pendant plusieurs années. Par ailleurs, la société soutient Pro Musicis depuis 2001 (lire encadré) et contribue à l’Agence du Don en

Nature qui recycle auprès d’associations agissant pour les plus démunis les stocks de la grande distribution qui ne sont plus commercialisables (après un changement de packaging, par exemple). « C’est donc bien le lien avec la logistique et les besoins de la société qui nous a guidés pour soutenir cette action », souligne Alain Chaussard. Autant d’associations qui sont ravies de faire partie de la politique de mécénat, discrète mais efficace, d’Affine. M L

Questions à… François Lafaye, président de Pro Musicis

> Quel est le but de votre association ?L’objectif est de promouvoir la musique classique auprès de tous les publics, valides ou non. Le prix international annuel Pro Musicis sélec-tionne les meilleurs musiciens du monde et nous organisons pour eux des concerts publics. En contrepartie, ils s’engagent à offrir bénévolement deux concerts de Partage par concert public.

> Qu’entendez-vous par concert de Partage ?Ces concerts sont don-nés en faveur des publics « oubliés » qui, autrement, n’y ont pas accès : enfants

handicapés ou en souffrance, personnes âgées, détenus.

Ces publics peuvent ainsi vivre ou revivre des émotions inconnues ou oubliées et découvrir la beauté musicale.

> Quel rôle joue Affine ?Depuis dix ans, elle nous soutient et représente une part importante de notre budget. Alain Chaussard, en tant qu’amateur de musique et adminis-trateur, nous apporte ainsi beaucoup, notamment par ses compétences en gestion. Enfin, Affine invite ses clients aux concerts que nous organisons et ils seront peut-être nos mécènes de demain. Ce soutien est donc essentiel pour nous. M L

Le choix des actions soutenues contribue au développement de la notoriété et de l’image d’Affine

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de Thales et une opération per-tinente et cohérente avec la stra-tégie de Foncière des Régions. Foncière des Régions apporte à Thales le savoir-faire et une expertise à 360° en matière d’immobilier d’entreprise. Pour notre partenaire, c’est l’avan-tage d’avoir un interlocuteur unique, de la conception de l’opération à la gestion de l’actif après la livraison. Dans le même temps, les échanges quotidiens avec Thales nous permettent de parfaire notre connaissance des Grands Comptes, de leurs attentes et de leurs besoins afin de leur apporter les meilleures solutions immobilières. L’un de nos fondamentaux !

E S : De l’écoute. Une critique positive de l’expression des besoins exprimés par le client Thales et, enfin, la capacité de travailler ensemble en confiance et en toute transparence.

> En quoi consiste l’opération New Vélizy ?O E : Foncière des Régions a conçu pour Thales un cam-pus clés en main de près de 50 000 mètres carrés destiné à accueillir quelque 2 500 collaborateurs dès l’été 2014. C’est un concept original de campus entre ville et nature. Crédit Agricole Assurances nous accompagne sur ce projet en tant que co-investisseur. A ce titre, Foncière des Régions et Crédit Agricole Assurances sont donc les bailleurs de New Vélizy, futur campus loué à Thales. Nous assurons également la gestion complète du projet, en tant que maître d’ouvrage en charge de l’intégralité du processus de montage et de réalisation de l’opération. Nous sommes le coordinateur et le donneur d’ordre de l’architecte (Quadri Fiore), du décorateur (Saguez & Partners) et de l’ensemble des équipes constituant la maîtrise d’œuvre du chantier (bureaux d’études, direction de chantier, coordination santé-sécurité, contrôle technique, développe-ment durable…).

New Vélizy, un projet bien pensé

Imaginé par le cabinet Quadri Fiore Architecture, New Vélizy, comprend trois bâtiments intégrés dans un parc paysager et un ensemble de services qui pourront accueillir jusqu’à 2 500 personnes. Le hall d’accueil principal s’ouvre sur un vaste parvis privatif paysager et se poursuit par une rue intérieure à ciel ouvert. Des espaces de restauration, un business center, un club de fitness, un showroom, une conciergerie et un auditorium modulable de 400 places sont accessibles en rez-de-jardin. Afin de garantir un niveau de confort et un cadre de travail optimal, Foncière des Régions a choisi de confier le design et la décoration des espaces intérieurs à l’agence Saguez & Partners.

E S : Foncière des Régions et Thales travaillent ensemble depuis l’origine du projet. Les besoins des utilisateurs sont intégrés depuis la conception du site. Les échanges avec les équipes de maîtrise d’ouvrage de Foncière des Régions sont nombreux et réguliers au sein d’une équipe projet dédiée.

> Comment travaillez-vous ensemble sur ce projet ? O E : Les interactions entre les équipes de Foncière des Régions et de Thales sont permanentes. Nous avons des réunions hebdomadaires dans lesquelles nous définissons ensemble les attentes et les besoins des futurs utilisateurs afin de développer un projet immobilier sur mesure. Au-delà de New Vélizy, nous nous retrouvons régulièrement lors de comités de partenariat pour aborder tous les sujets immobiliers actuels ou à venir et pour lesquels nous devons avancer ensemble.

E S : Tous les sujets sont traités conjointement, chacun respec-tant les prérogatives de l’autre, mais en se nourrissant de ses réflexions et en comparant les idées des équipes : équipements techniques, aménagement, architecture, dimensionnement des installations primaires et recherche d’économies…

> Comment travaillez-vous avec les élus locaux ?O E : Au début des années 2000, Foncière des Régions a anti-cipé la tendance des entreprises à évoluer vers des campus urbains implantés près de Paris, dans des zones offrant une excellente desserte et un bassin d’emploi de qualité. C’est dans ce sens que nous avons acquis une emprise foncière de 18 hectares sur les communes de Vélizy-Villacoublay et Meudon en 2003. Nous développons depuis sur ce site une stratégie de réalisation de campus clés en main pour de grands utilisateurs. Nous l’avons fait avec Dassault Systèmes en 2008 et le faisons aujourd’hui avec Thales. Le succès de cette démarche résulte notamment de la très bonne relation que nous entretenons avec les décideurs publics. Nous tra-vaillons sur le long terme, c’est-à-dire sur un horizon proche de celui des villes, et le plus en amont possible afin que nos opérations s’intègrent parfaitement aux projets de dévelop-pement des territoires.

E S : Nous les informons régulièrement de nos projets. Mais les échanges les plus nombreux dépendent du propriétaire du site, avant qu’il ne passe, en partie, la main à son locataire.

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La SIIC intervient depuis plusieurs années auprès d'organismes liés à l’éducation ou à l’entreprenariat.

Unibail-Rodamco implique ses salariés dans son mécénat

Avec un budget en hausse de 44% en 2012, et plus de 4 millions d’euros destinés au mécénat, Unibail-Rodamco soutient différentes causes liées à l’éducation des jeunes, aux populations défavorisées et à l’esprit d’entreprise. Les sources de financement sont de plusieurs types. D’une part, les centres commerciaux et les régions qui ont contribué à hauteur de 2,3 millions d’euros et, d’autre part, les dons du groupe qui représentent près de 550 000 euros. Le solde, d’environ 1,3 million d’euros, est attribué au Grand Prix des Jeunes Créateurs du Commerce organisé depuis sept ans et qui vise à favoriser l’installation de jeunes créateurs d’entreprises de détail dans les centres commerciaux du groupe. Au total, ce sont 397 actions caritatives locales et de sensibilisation qui ont été program-mées dans les centres commerciaux du groupe en 2012.

Ainsi, dans son programme de mécénat, Unibail-Rodamco met en place des cam-pagnes d’enseignement et de création d’entreprise en insistant sur leur carac-tère social. Les salariés du groupe sont invités à partager ces valeurs sociétales. Depuis 2011, l’entreprise a mis l’accent

parrainer un jeune défavorisé effectuant des études supérieures identiques à celles de son parrain. Le but est d’apporter des conseils sur la conduite des études, dans le domaine juridique et commercial, ainsi qu’un réseau professionnel. Aujourd’hui, près d’une quinzaine de collaborateurs se sont engagés dans ces actions de parrainage qui se poursuivent pour cer-tains une fois leur filleul entré dans la vie active. Enfin, grâce à son partenariat avec l’Ecole de la deuxième chance (E2C), Unibail-Rodamco offre aux jeunes de 18 à 25 ans sans qualification la formation et le soutien pour accéder à l’éducation et à l’emploi (voir SIIC Magazine n°2). Autant d’actions qui montrent l’intérêt croissant du groupe depuis plusieurs années pour son rôle au sein de la société civile. M L

L’Agence Solidarité Logement fédère plus qu’une profession

Le groupe soutient les jeunes entrepreneurs

Depuis sept ans, Unibail- Rodamco organise chaque année le Grand Prix des Jeunes Créateurs du Commerce qui permet à de jeunes commerçants de détail d’ouvrir leur premier ou leur deuxième point de vente dans un centre commercial. Peuvent ainsi postuler les entreprises de moins de deux ans avec un concept neuf (déposé après le 1er janvier 2008).

Une première commission interne sélectionne les douze dossiers les plus prometteurs. Ensuite, une commission technique qui comprend des experts intervenant dans divers domaines choisit six finalistes qui passent devant une commission externe composée de grands noms du commerce de détail, comme Alain Afflelou ou François Lemarchand, créateur de Nature & Découvertes. Au final, trois lauréats sont désignés et bénéficient d’un soutien financier et logistique pour faciliter leur installation dans l’un des centres commerciaux du groupe.

Aider les mal-logés par des actions auprès des professions immobilières reste l’axe principal, complété par une journée solidaire, le 22 novembre.

A l’heure où l’association Les Enfants de Don Quichotte installe ses tentes pour les sans-abris sur les quais du canal Saint-Martin en 2007, Isabelle Larochette réalise que son métier d’agent immobilier peut contribuer à apporter des solutions au mal-logement et voit dans sa profession la légi-timité d’intervenir dans ce domaine. Elle lance alors un appel par voie de presse pour que la profession se mobilise dans une démarche solidaire et crée, à cette occasion, l’association Agence Solidarité Logement.

Le principe est simple : chaque agent immobilier qui signe la charte éthique de l’association s’engage à reverser 1%

de son chiffre d’affaires annuel au profit d’une ONG reconnue dans l’aide aux mal-logés et soutenue par la Fondation

de France, très active dans ce domaine. Cette dernière est d’ailleurs la seule bénéficiaire des dons de l’association. De leur côté, les clients qui souhaitent partici-per à cette démarche

peuvent se rendre dans une agence solidaire labellisée pour effectuer leur acquisition et s’assurer, par ce biais, de participer à l’amélioration de la vie des mal-logés.

> Une journée de sensibilisationEn parallèle de ces actes solidaires quo-tidiens dans les agences partenaires,

l’association lance le 22 novembre pro-chain une Journée Solidarité Logement baptisée « I loge you ». Via un site internet, des dons seront levés auprès du grand public et matérialisés par des briques qui viendront s’empiler en temps réel pour construire des maisons virtuelles. L’ensemble des dons sera destiné à une fondation lancée pour l’occasion et placée sous l’égide de la Fondation de France. Les fonds collectés permettront de financer des projets portés par les acteurs du monde associatif qui luttent contre le mal-logement en France. Ces fonds serviront notamment à financer des projets de réhabilitation, de rénovation et de construction grâce au soutien des collectivités territoriales qui souhaitent mettre à contribution leurs ressources foncières. M Lsur leur participation à des activités de

mécénat à travers plusieurs initiatives. La première, inspirée par la tour Majunga dont la construction dans le quartier de la Défense devrait s’achever l’an prochain, a donné l’occasion au groupe d’affirmer son soutien à l’éduction, en partenariat avec les associations Ecoles du Monde et Enfants de Majunga. Le but est d’appor-ter le financement complet d’une école

conçue par le célèbre architecte Jean-Paul Viguier dans la région de Majunga, à Madagascar. Une collecte de fonds a d’ailleurs été organi-sée dans cette optique au sein du groupe, et les employés ont pu contribuer au finance-

ment de cette école ouverte dès cette rentrée. L’architecture fait aussi l’objet de conférences organisées par Unibail-Ro-damco à destination d’étudiants en école d’architecture, afin de susciter des débats sur l’avenir des villes et de l’urbanisme ; Jean Nouvel en a été le premier invité.

> Un parrainage sur le long termePar ailleurs, l’association Frateli fait aussi l’objet du soutien de l’entreprise, à la fois sur le plan financier et via la participation des salariés. Sur la base du volontariat, les employés du groupe peuvent ainsi

Les campagnes de mécénat portent sur l’enseignement

et la création d’entreprise

Chaque agent immobilier reverse 1% de son chiffre

d’affaires annuel

Grand Prix des Jeunes Créateurs du Commerce organisé par Unibail-Rodamco.

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Questions à… > Pourquoi organiser une journée de solidarité ?J’ai créé cette association pour sensibiliser à un phénomène de société dans mon secteur profes-sionnel. Dès 2008, le SNPI, princi-pal syndicat professionnel, nous a rejoint et, très vite, 60 à 70 agences nous ont soutenus. En moyenne, aujourd’hui, nous avons un noyau dur d’une soixantaine d’adhérents avec, au total, chaque année, 50 000 à 70 000 euros de dons. A ce jour, nous avons totalisé 200 000 euros, mais cela nous paraît encore peu et nous avons pensé à une pres-cription nationale, un appel aux professionnels et aux particuliers. Un rendez-vous solidaire !

> Comment va-t-elle s’organiser ?Le but de cette journée est que chacun contribue à sa manière. Que ce soit à travers une aide financière, évidemment la plus urgente, ou par un apport de compétence. Nous avons besoin de tout le monde. Tous ensemble, promoteurs, foncières, architectes, professionnels du bâtiment… nous pouvons

faire plus aujourd’hui et apporter des solutions. Plusieurs partenaires se sont déjà engagés sur cette journée, allant du don volontaire ou prélevé sur chaque transaction, mais aussi à l’action sur le terrain avec des architectes. Et pour plus de sécurité, les fonds collectés seront redistribués via la Fondation de France qui s’engage à débloquer les finan-cements au fur et à mesure de l’avancement des projets.

> Comment les SIIC peuvent-elles vous aider lors de cette journée ?Cela peut être, par exemple, l’engagement de reverser une contribution ou encore de mener des actions de sensibilisation, auprès de leurs locataires, dans leurs centres commerciaux

ou dans leurs bureaux. On peut envisager beaucoup de choses, mais il faut qu’elles soient réa-lisables car nous comptons sur ces foncières, comme sur tous nos partenaires, pour tenir leurs engagements. Dans un second temps, cela nous permettra aussi d’engager une réflexion commune, car le mal-logement, qui peut tou-

cher n’importe qui à un moment de sa vie, nécessite une prise de conscience du secteur immobilier. C’est ainsi qu’on pourra faire avancer les choses.

Isabelle Larochette

Présidente et fondatrice de l’association « Agence

Solidarité Logement »

Le but de « I loge you »

est que chacun contribue à

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Que ce soient les EHPAD ou les cliniques privées, les établissements de santé nécessitent des aménagements spécifiques, l’architecture prenant tout son sens dans ce contexte.

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Intérieur SIIC

L’immobilier de santé, un marché architectural contraint par ses utilisateurs

Lucy BakliDirecteur associé

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Gecimed mise sur la santé

L’Hôpital Privé Pays de Savoie à Annemasse, livré en 2012 et exploité par Générale de Santé. Le projet a été réalisé par Gecimed.

Le marché de la santé et des seniors est en pleine expansion et certaines SIIC ont senti le vent il y a déjà plusieurs années. C’est le cas de Gecimed, filiale à 100% de Gecina dédiée à l’immobilier de santé, qui intervient dans le domaine des maisons de retraite médi-calisées (EHPAD) et des cli-niques privées (chirurgicales, psychiatriques et de soins de suite). « Le patrimoine santé de Gecina compte aujourd’hui 72 établissements : 41 EHPAD et 31 cliniques, dont une en construction. Nous contribuons ainsi à 10% de la valeur du patrimoine du groupe, soit un peu plus d’un milliard d’euros », indique Vincent Moulard, directeur général délégué de Gecimed.

> Plusieurs axes de développe-mentGecimed s’est lancée sur le marché en 2006 en rachetant un portefeuille de 28 cli-niques exploitées par Générale de Santé. L’opération, en « sale and lease back », c’est-à-dire en rachetant les murs et en les relouant à l’exploitant, a marqué son premier axe stratégique. Puis, est venue la construction d’établissements de santé. « Nous intervenons dans la construction de cliniques neuves à travers le regroupe-ment d’établissements, souligne Vincent Moulard. Mais nous y allons après un audit poussé, non seulement de l’exploi-tant, mais aussi du bassin local, afin de

s’assurer de la capacité de l’exploitant à supporter le loyer. »

Les cliniques du Havre, de Gien et d’Annemasse ont ainsi vu le jour grâce

à Gecimed. Aujourd’hui, la société intervient à Bayonne où quatre établissements obsolètes ferment pour être regroupés en un seul, dont l’ouverture est prévue en 2015. Par ailleurs, la société participe à « des acquisitions conjointes de croissance externe avec l’exploitant, no-tamment dans les EHPAD ».

Enfin, Gecimed accompagne ses exploi-tants dans les travaux d’extension de sites. « Cela nous permet d’adapter le bâtiment aux besoins de l’exploitant, en contrepartie de loyers complémentaires et du rallongement de la durée des baux », explique Vincent Moulard.« Ainsi, c’est un véritable partenariat qui se crée avec les exploitants et qui est essentiel dans le développement de notre activité. »

Un partenariat qui se poursuit aussi avec les médecins, puisque Gecimed peut accepter de leur céder les maisons médicales qui jouxtent ses établisse-ments neufs. « Cela permet de fidéliser les médecins et renforce ainsi l’exploita-tion », conclut Vincent Moulard. Autant dire que Gecina tient une véritable pépite avec cette filiale qui assure un bon relais de croissance au groupe. M L

La filiale de Gecina affiche depuis plusieurs années une stratégie claire dans les cliniques et les maisons de retraite.

C’est un véritable partenariat qui se crée avec les exploitants

Isabelle de Ponfilly Directeur général

Vitra France

L’immobilier de santé ne représente qu’une niche pour les SIIC, mais quelques-unes sont tout de même très actives dans ce domaine. En 2011, Icade Santé dominait le secteur avec 1,3 mil-liard d’euros d’actifs, suivi de près par Gecimed (1 milliard). En nombre d’actifs, Gecimed arrivait en tête (70 établisse-ments), suivi de la foncière belge Cofi-nimmo (57) et Foncière des Murs (54), cette dernière étant aujourd’hui plutôt vendeuse qu’acheteuse.

EHPAD Les 5 sens, à Limoges (87)

> AMO : Icade > Architecte : Cabinet Abside

L’EHPAD des 5 Sens comprend 82 lits et 12 places d’accueil de jour dédié à la dépendance psychique, sur une surface totale de 5 095 m². L’EHPAD est réparti sur deux niveaux : un RDC et un étage. Il dispose aussi d’une cuisine pour la confection des repas sur place associée à des tisaneries dans chaque unité de vie. Un travail particuiier a été fait sur les couleurs et les matières.


Depuis les années 2000, l’externalisation des murs des cliniques ou des EPADH (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) s’est progressivement imposée comme une composante de la stratégie de finance-ment des groupes de maisons de retraite (Orpea, Korian…) et de cliniques (Géné-rale de Santé, Vedici…). Une composante stratégique à la fois quantitative (rachats, constructions, extensions…) et quali-tative (médicalisation, équipements…). Mais selon que les SIIC construisent des hôpitaux ou rachètent des EHPAD, les contraintes architecturales, externes et internes, sont différentes.

> Miser sur la qualité de vie dans les EHPADDans les EHPAD, c’est la préservation de la qualité de vie des pensionnaires qui sera recherchée, en gardant à l’esprit que les personnes dépendantes doivent trouver leurs repères dans ces nouveaux lieux. L’établissement représente sou-vent un cadre contraint, la personne âgée n’ayant pas toujours choisi d’entrer dans un établissement spécialisé. L’EHPAD doit donc constituer un nouveau cadre de vie dont la finalité est le bien-être de chaque résident tout au long de son séjour. Mais l’établissement doit pouvoir

aussi s’adapter aux différents profils de pensionnaires (séjour longue durée, unité d’accueil spécifique…). Les publics ac-cueillis demandent des aménagements internes particuliers répondant à des besoins divers et des manières d’habi-ter l’espace et de cohabiter avec les autres sensiblement différentes. Autant de contraintes d’aménagements inté-rieurs qui guident la collaboration entre SIIC et architectes tant du bâtiment que de l’aménagement externe.

Le centre hospitalier de Cannes (06), Icade.

Institut du cerveau et de la moelle (ICM) épinière à Paris (75013), Icade.

> Patients et professionnels guident l’aménagement des hôpitaux En ce qui concerne les hôpitaux et les cliniques privées, leur moderni-sation passe par des reconstructions totales ou partielles dans un contexte de regroupement de moyens financiers. Les contraintes architecturales sont dif-férentes et répondent à de nombreux impératifs à la fois dans la construction et dans l’organisation de l’espace. Le contexte local joue un rôle important, puisque ces nouveaux bâtiments doivent tenir compte des territoires sur lesquels ils s’installent tant dans l’architecture que dans les compétences nécessaires au bon fonctionnement. Mais c’est surtout l’organisation par pôle d’activité qui aura un impact architectural important.

Le centre hospitalier de Périgueux (24), Icade.

L’amélioration de la qualité de vie des patients et des professionnels passe par un hôpital fonctionnel (ergonomie des équipements) et accueillant (confort). Il doit rester humain (vie sociale au sein de

l’hôpital) et respectueux de l’environne-ment. Là encore, le travail entre SIIC et architectes demande une collaboration stricte afin de pouvoir répondre à ces besoins spécifiques.

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Comme tout véhicule d’investissement, les REITs (Real Estate Investment Trusts) se doivent de diversifier leurs actifs afin de gérer le risque de portefeuille. Sur un marché immobilier institutionnel, éva-lué dans les pays avancés à près de 3 700 milliards d’euros fin 2012, le seg-ment des bureaux reste dominant, suivi des commerces et des logements, puis des locaux industriels et logistiques et de l’immobilier de services (cf. graphe). La répartition est assez homogène entre les trois grandes zones économiques avancées : Etats-Unis, Europe et Ja-

pon, avec un peu plus de bureaux au Japon, de commerces en Europe et de logements et locaux industriels outre-Atlantique. Face à la grande résilience de l’allocation stratégique d’actifs des institutionnels, les REITs ont dans leurs gènes une grande souplesse de gestion de leur portefeuille qui leur permet de saisir rapidement des opportunités.

Ces dernières se retrouvent dans le timing des marchés, en profitant au mieux des cycles des différents seg-ments immobiliers, mais aussi dans le choix d’une exposition à des facteurs de risque différents de ceux affectant tradi-tionnellement le marché immobilier. La conjoncture sur le marché des bureaux est ainsi principalement dépendante de l’évolution de l’emploi tertiaire alors que le marché des commerces dépend de l’évolution de la consommation des ménages, deux facteurs-clés du cycle conjoncturel économique classique.

> Jouer la carte de la socio-démographieMais l’investissement immobilier permet de capter d’autres facteurs de croissance plus importants liés à des transforma-tions structurelles et radicales de la dé-mographie et de l’économie. C’est ainsi que dans le domaine du résidentiel, les

doubler. Sur ce thème, de nombreuses REITs sont présents aux Etats-Unis, tels que Senior Housing Properties Trust alors qu’en France la SIIC Gecina s’est claire-ment positionnée comme un acteur de référence, diversifiant ainsi son exposition au résidentiel locatif classique.

> D’autres thèmes ont toujours le vent en poupeDans le domaine plus industriel, les pla-teformes de logistique dites « du dernier kilomètre » ainsi que les data centers, permettent aux REITs de bénéficier de l’essor du commerce sur Internet et de la digital economy. En effet, l’e-commerce représente déjà en France 8% du com-merce de détail et devrait croître de près de 20% en 2013 dans une conjoncture économique générale plutôt morose. Au niveau mondial, la production des don-nées numériques par les entreprises, les institutions publiques et les particuliers devrait être multipliée par 50 sur les dix prochaines années, entraînant un besoin important en stockage afférent.

Véhicules de diversification par excellence, il bénéficie d’une souplesse d’action permettant de saisir les opportunités économiques rapidement.

Infos REITs

Les REITs et les actifs immobiliers de croissance

Pierre SchoefflerSenior advisor, Institut de l’épargne immobilière et foncière

Les REITs en Australie : un secteur boursier particulièrement dynamique

D’une taille de 175 milliards d’euros fin 2012 et représentant 22% du PIB du pays, l’investissement institutionnel immobilier en Australie est particulièrement développé. En comparaison, le ratio est de l’ordre de 10% en Europe, de 15% aux Etats-Unis et de 20% au Japon.

Naturellement, l’immobilier via les REITs a pris une place très importante, représentant près de 90 milliards de capitalisation à fin mai 2013. Un marché australien qui compte parmi les quatre principaux marchés asiatiques dans ce domaine avec le Japon, Hong-Kong et Singapour.

Le régime fiscal des REITs australiens offre la possibilité à l’investisseur de reporter l’imposition sur tout ou partie des dividendes versés. Et ce jusqu’à la vente effective de sa position, date à laquelle les dividendes seront taxés comme de la plus-value à un taux préférentiel.

Ainsi, une société comme Westfield est présente dans les centres commerciaux en Asie, aux Etats-Unis et en Europe, alors que Goodman intervient dans le monde entier dans la logistique et les parcs d’affaires.

La tradition internationale de gestion d’actifs immobiliers se retrouve aussi dans les gestionnaires australiens de fonds non cotés comme Macquarie qui, au travers de sa structure Macquarie Infrastructure and Real Assets, est un des tout premiers géants mondiaux d’actifs immobiliers.

Rentabilités totales annualisées à fin avril 2013

Variation de cours de Bourse et dividendes réinvestis

Source : Investment Property Databank

All Equity REITs

Digital Realty Trust

Senior Housing Properties Trust

Sur 1 an 20% -2% 37%

Sur 3 ans 17% 11% 16%

Sur 5 ans 7% 17% 11%

Source : NAREIT

Répartition des actifs immobiliers institutionnels dans les pays avancés

41%

5%11%19%

25%

BureauxCommerceRésidentielIndustriel

Service

41%

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25%

BureauxCommerceRésidentielIndustriel

Service

% du total à fin 2012

Du côté des data centers, plusieurs REITs spécialisés émergent petit à petit telle que Digital Realty Trust, DuPont Fabros Tech-nology, CyrusOne et CoreSite Realty aux Etats-Unis ou Segro au Royaume-Uni. En France, aucune SIIC n’est vraiment spé-cialisée dans ce domaine, mais certaines, comme Foncière Paris France, ont une expérience d’investissement en data cen-ters. Dans le commerce électronique, les choses bougent aussi comme en témoigne l’acquisition récente du site Internet rue-ducommerce.com par Altarea Cogedim.

Au fur et à mesure des évolutions de la société, les besoins en infrastructure immobilière évoluent et les REITs ont la flexibilité nécessaire pour répondre rapi-dement aux nouveaux besoins et adop-ter, le cas échéant, des plans d’affaires spécifiques de partage de marge avec les opérateurs spécialisés dans l’exploi-tation de ces infrastructures.

Pierre Schoefflerwww.ieif.fr

logements étudiants et les maisons de retraite offrent de bonnes opportunités aux REITs à la recherche de rendements plus élevés. La silver economy en particu-lier (en référence aux cheveux blancs) a le vent en poupe. En effet, le nombre de personnes de plus de 60 ans en France devrait augmenter de 35% d’ici à 2030 et celles de plus de 85 ans devraient

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Le billet de Pierrepapier.frLes SIIC, acteurs de la troisième révolution industrielle

Comme bien souvent, les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) sont à l’avant-garde des avancées sociétales de l’industrie immobilière. C’est ainsi qu’elles ont été un moteur dans la mise en œuvre de l’annexe verte des baux les liant aux locataires de leurs immeubles. Nombreuses seront les SIIC qui appliqueront les nouvelles dispositions sur l’ensemble de leurs baux, dépassant ainsi l’obligation créée en juillet 2013 qui ne couvre que les surfaces supérieures à 2 000 mètres carrés. Acteurs responsables, les SIIC ont bien compris tout ce qu’elles pouvaient retirer de ces nouvelles dispositions. Plutôt que d’y voir une contrainte supplémentaire pesante et bien réelle dans la gestion de leur patrimoine, les directeurs en charge de la gestion des rapports avec les entreprises occupantes ont rapidement perçu les aspects positifs du nouveau cadre. Et à quel point ces annexes vertes pouvaient enrichir les échanges des deux parties présentes à cette relation commerciale.

> Un cadre vert positif pour la sociétéLes effets positifs surgissent à plusieurs niveaux. La première finalité de ces nouvelles dispositions contractuelles doit être appréciée au regard de l’amélioration des performances énergé-tiques dans l’occupation des locaux et la répartition de la prise en charge des améliorations mises en œuvre pour parvenir à des objectifs définis en commun. Bien au-delà de la réalisation de ces objectifs, l’entretien des immeubles en ressort amélioré par la prise en compte plus rapide et mieux organisée par ce dialogue approfondi. Celui-ci autorise parallèlement une percep-tion des besoins évolutifs du locataire et suggère les réponses que la SIIC est en mesure de lui apporter quand ses besoins divergent manifestement des bureaux ou des commerces qu’il occupe. Ensemble, propriétaires et occupants pourront explorer la nouvelle donne en amont de l’arrivée à terme du bail.

A l’avant-garde de la mise en œuvre de solutions qui permettent de s’inscrire dans un développement durable, les SIIC et leurs locataires ont beaucoup à gagner des nouvelles règles du jeu.

> L’immobilier, acteur responsable Cette transcription dynamique de la profession dépasse donc le cadre réglementaire imposé. Les SIIC ont en effet imprimé dans leurs gènes la nécessité d’accompagner les évolutions de la société française. Leurs actions s’inscrivent d’ailleurs au cœur du changement de paradigme sociétal. Et c’est bien normal, car, comme l’a décrit avec génie le spécialiste de la prospective économique, Jeremy Rifkin, dans son analyse de la troisième révolution industrielle, l’immobilier est central pour une transition vers un développement soutenable. L’essayiste américain place en effet trois des cinq piliers de sa révolution en prise directe avec les bâtiments. Dans sa vision, il faudra reconfigurer les infrastructures et les bâtiments (180 millions de bâtiments rien qu’en Europe) en mini-centrales électriques collectant sur place des énergies renouvelables en produisant

de façon décentralisée de l’éner-gie proche des lieux de consom-mation de celles-ci. Les SIIC ont déjà commencé à s’engager dans cette voie en construisant des bâtiments à énergie positive.

A l’avenir, les bâtiments ne se contenteront pas de produire de l’électricité, ils joueront égale-ment selon Rifkin (son deuxième pilier) un rôle de stockage pour conserver l’énergie renouvelable intermittente, notamment d’ori-

gine solaire, et ils garantiront ainsi la réponse à la demande par une offre fiable et continue d’électricité verte. La troisième mission des immeubles, dans le cadre de cette révolution industrielle, tient au rôle qu’ils joueront dans l’organisation de la distribution de cette énergie, permettant aux véhicules fonctionnant à l’énergie propre de se recharger, avec des par-kings équipés à cet effet.

Annexe verte et troisième révolution industrielle en marche montrent que les SIIC agissent en acteurs éclairés de la so-ciété. Ces avancées peuvent apparaître parfois comme des contraintes, mais elles se révèlent aussi comme de formidables potentialités pour le devenir de ces acteurs responsables.

Christophe Tricaudwww.pierrepapier.fr

Christophe TricaudRédacteur en chef

de Pierrepapier.fr

L’annexe verte va rapprocher les SIIC des locataires et permettre d’anticiper leurs besoins

8, Avenue de l’Opéra - 75001 Paris Tél : 01 44 77 80 04 - E-mail : [email protected]

www.cnhandicap.org

PENSEZ AUX PERSONNES HANDICAPÉES

Adhérer au CNH,c’est soutenir une action pérenne et innovante au service d’une société accessible

Association d’intérêt général créée en 2003, le Conseil national handicap œuvre auprès des pouvoirs publics, des entreprises et du grand public pour permettre une meilleure prise en compte du handicap dans notre société

Président : Paul Joly Présidente d’honneur : Monique Pelletier

Vous êtes une entreprise :Devenez partenaire du Conseil national handicap et- apportez votre soutien à une grande cause nationale par des actions concrètes- participez aux débats, rencontres et conférences du CNH- profi tez d’un réseau d’acteurs impliqués- valorisez votre soutien CNH auprès de vos salariés, de vos clients et de vos partenaires

Fiscalité : le CNH dispose d’un fonds de dotation

Améliorer l’ensemble de la vie sociale des personnes handicapées, favoriser l’accessibilité des personnes handicapées à tous les domaines et à tous les âges de la vie, c’est la mission

du Conseil national handicap

Chacun peut être concernéchacun peut agir

Aidez le Conseil national handicap à soutenir les personnes handicapées

CONSEIL NATIONAL HANDICAP

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www.siicplus.fr

Dans un monde économique ouvert et ultra-concurrentiel, les SIIC donnent à la France la capacité d’être durablement attractive, sur tous ses territoires, à travers leurs investissements et leurs réalisations immobilières.

Liste des SIIC par capitalisation boursière en ME (31 mai 2013)

• UNIBAIL-RODAMCO SE • KLEPIERRE • GECINA • HAMMERSON* • FONCIERE DES REGIONS • ICADE • CORIO* • SEGRO*

• SOCIETE FONCIERE LYONNAISE • MERCIALYS • SILIC • COFINIMMO* • ALTAREA-COGEDIM • EUROCOMMERCIAL PROPERTIES*

• FONCIERE DES MURS • WERELDHAVE* • FONCIERE DEVELOPPEMENT LOGEMENTS • WAREHOUSE DE PAUW* • EUROSIC

• SIIC DE PARIS • VASTNED RETAIL* • FONCIERE DES 6e ET 7e ARRONDISSEMENTS DE PARIS • TERREÏS • ANF IMMOBILIER

• TOUR EIFFEL • CEGEREAL • FONCIERE PARIS FRANCE • MONTEA* • ARGAN • FONCIERE INEA • PATRIMOINE & COMMERCE

• IMMOBILIERE DASSAULT • FREY • AFFINE RE • FONCIERE SEPRIC • SELECTIRENTE • ACANTHE DEVELOPPEMENT • BLEECKER

• PAREF • SCBSM • CFI-COMPAGNIE FONCIERE INTERNATIONALE • FONCIERE ATLAND • ZUBLIN IMMOBILIERE FRANCE

• ADC SIIC • MRM • FONCIERE PARIS NORD

* SIIC PANEUROPEENNES Source : IEIF

Documents

Atouts de la compétitivité de la France - FSIF...L’immobilier de santé, un marché architectural contraint par ses utilisateurs Par Lucy Bakli, directeur associé Majorelle et