BAROMÈTRE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANÇAIS€¦ · plus de 2% entre 2016 et 2017, ce qui n’avait pas été observé depuis le début de la crise. Cette baisse continue

BAROMÈTRE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANÇAISDynamisme locatif et création de valeur

23e édition - Mai 2018

msci.com

Depuis plus de sept ans, les plus grandes sociétés d’investissement présentes en

France confient à MSCI leurs anticipations concernant les grandes tendances à venir

du marché immobilier. Stratégie d’investissement, taux de rendement des actifs

immobiliers, loyers faciaux contre revenus nets, mesures d’accompagnement… une

vingtaine d’indicateurs est passée au crible.

Dans cette 23ème édition du Baromètre MSCI, les panélistes reviennent sur leurs

anticipations pour 2018 et nous livrent pour la première fois leur vision du marché

pour 2019. Dans un contexte de reprise de la croissance, les investisseurs se

montrent plus optimistes tandis que la rareté des actifs réoriente leur stratégie

d’investissement.

Nous remercions tous nos panélistes pour leur précieuse contribution, ainsi que

Crédit Foncier Immobilier, qui par son soutien, permet au Baromètre MSCI d’être

largement diffusé sur la place immobilière française.

PANEL DU BAROMÈTRE MSCI :

Affine, AG2R La Mondiale, Allianz Real Estate France, Altarea Cogedim, Amundi

Immobilier, Assurances du Crédit Mutuel, Aviva Investors Real Estate France, AXA

IM Real Assets, BNP Paribas Cardif, BNP Paribas REIM France, Caisse Centrale de

Réassurance, Caisse des Dépôts et Consignations, CBRE Global Investors, Corum

Asset Management, Cromwell France, Gecina, Generali Real Estate, Groupama

Immobilier, Icade, Invesco Real Estate, La Française REM, La Française Real Estate

Partners, LaSalle Investment Management, LBO France Perial, Primonial REIM, Segro,

STAM Europe, Union Investment France et Swiss Life REIM.

L’ensemble de ces sociétés d’investissement gère plus de 100 milliards d’euros

d’actifs immobiliers en France.

En association avec Crédit Foncier Immobilier

PRINCIPE DU BAROMÈTRE

BAROMÈTRE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANÇAIS

3

CONTEXTE ÉCONOMIQUE

En 2017, la croissance française s’est élevée à 2,0%. En 2018,

la prévision de croissance de la Banque de France s’établit à

2,0%, ce qui montre une certaine stabilité dans le dynamisme

de l’économie en France.

En 2017, l’inflation a atteint 1,1% sur l’année, selon l’Insee.

C’est la première fois depuis 2012 que la France connait une

inflation au-dessus de 1%.

Le niveau de l’OAT quant à lui, reste stable à 0,8%. Il stagne

aux alentours de 1% depuis 2014.

Concernant la politique de la Banque Centrale Européenne

(BCE), les panélistes sont 70% à penser que les taux

d’intérêts vont augmenter cette année, tandis que les 30%

restants pensent qu’ils resteront à leur niveau de 2017.

SELON VOUS, QUELLES SERONT LES CONSÉQUENCES DU CONTEXTE INTERNATIONAL SUR LES TAUX D’INTÉRÊT EN FRANCE EN 2018?

Source: Baromètre MSCI


4

ANTICIPATION DE LA DEMANDE PLACÉE DES BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE, EN MILLIONS DE M²

BUREAUX

LA DEMANDE PLACÉE RESTERAIT STABLE

Au quatrième trimestre 2017, le volume de la demande placée

a été finalement nettement plus élevé que les prévisions des

panélistes. Il s’élevait ainsi à 2,6 millions de m² sur l’ensemble de

2017. Il s’agit du plus haut niveau de la demande placée observé

depuis 2007.

Il bénéficie notamment d’un taux de chômage en France (au sens

du BIT) en recul de 1,1 point par rapport au quatrième trimestre

2016 et est désormais de 8,6% . Selon l’INSEE en avril 2018, la

tendance est désormais à la stabilisation, et le taux de chômage

atteindrait 8,9% à la mi- année 2018.

Par ailleurs, selon ImmoStat, le volume de la demande placée

s’élève à 0,7 million de m² pour le premier trimestre 2018, soit un

niveau quasi égal à 2017.

Ainsi, pour 2018, les anticipations de la demande placée

des bureaux en Île-de-France sont stables par rapport à la

demande placée réalisée en 2017. Elle s’établirait légèrement

au-dessus de 2,6 millions de m². La stabilité se prolongerait en

2019 d’après nos panélistes, car il leur semble difficile qu’elle

puisse augmenter davantage compte-tenu des stratégies de

rationalisation des espaces. Ils notent également que les espaces

de co-working ne sont pas intégrés dans ces résultats sur la

demande placée, et qu’ils pourraient se remplir au détriment des

petites et moyennes surfaces.



5

ANTICIPATION DE LA VACANCE EN ÎLE-DE-FRANCE DES INVESTISSEURS INSTITUTIONNELS

LA VACANCE DES BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE

CONTINUE SA BAISSE!

La vacance moyenne des bureaux en Île-de-France dans les

portefeuilles des investisseurs institutionnels avait baissé de

plus de 2% entre 2016 et 2017, ce qui n’avait pas été observé

depuis le début de la crise.

Cette baisse continue d’être anticipée par les panélistes. Ils

voient encore la vacance diminuer de 2% en 2018, passant de

9,8% à 7,8%.

Source: Immostat - Baromètre MSCI

En revanche, pour 2019, ils se montrent plus prudents et

anticipent une stagnation de la vacance des bureaux en

Île-de-France aux alentours de 7,6%. Ils notent cependant qu’il

y a un marché à deux vitesses, les immeubles en deuxième

couronne et les immeubles obsolètes ayant plus de difficultés

à trouver des locataires.


6

LOYERS ET MESURES D’ACCOMPAGNEMENT

En 2018, les panélistes confirment leurs anticipations sur

les loyers faciaux des bureaux prime Paris QCA, et projettent

la moyenne à 807 €/m². Pour 2019, ils les voient encore

augmenter et anticipent un niveau de 825€/m², seuil encore

jamais atteint. Ils confirment également que les mesures

d’accompagnement ont atteint un cap, avec une très légère

baisse de 16% à 15%. Les loyers économiques, quant à eux,

suivent la même variation que les loyers faciaux.

Concernant les bureaux de seconde main Paris QCA, les

panélistes confirment leurs anticipations de fin 2017 sur le

niveau des loyers faciaux pour 2018, à 560 €/m². Ils s’attendent

en 2019 à une augmentation des loyers faciaux similaire à celle

remarquée sur le prime, atteignant 575 €/ m².

Par ailleurs, les mesures d’accompagnement resteraient

également stables pour 2018, voire en très légère baisse.

GAMME DES LOYERS ET MESURES ACCOMPAGNEMENTS (2018) GAMME DES LOYERS ET MESURES ACCOMPAGNEMENTS (2019)

Source: Baromètre MSCI Source: Baromètre MSCI


7

Source: Baromètre MSCI Source: Baromètre MSCI

COMMERCES

BAISSE DES LOYERS ET LÉGÈRE

AMÉLIORATION DE LA VACANCE

Selon l’INSEE, la consommation des ménages est inchangée au

premier trimestre 2018, malgré une légère baisse du pouvoir

d’achat des ménages de 0,3% au premier trimestre 2018.

Néanmoins, l’engouement pour le e-commerce ne faiblit pas.

En effet, le volume d’achats en ligne réalisés par les Français

ne cesse d’augmenter et a atteint 81,7 milliards d’euros en

2017, soit une hausse de 13,9% sur un an d’après la FEVAD.

Malgré cela, la vacance des centres commerciaux, qui avait

atteint un sommet en 2016 à 9,3%, est désormais redescendue

à 6,4%. Ce chiffre confirme d’ailleurs les prévisions des

panélistes fin 2017.

Cette année, les panélistes pensent que la vacance des centres

commerciaux va s’améliorer (63%) ou se stabiliser (31%). De même

ils sont un peu plus nombreux à penser qu’en 2019 la vacance va

s’améliorer (70%), et aucun n’envisage de dégradation.

TENDANCE POUR LA VACANCE DES CENTRES COMMERCIAUX TENDANCE POUR LE LOYER DES CENTRES COMMERCIAUX

En ce qui concerne les tendances des loyers, ils pensent en

majorité (63%) que 2018 verra des baisses de loyers sur les

centres commerciaux, et sont un peu plus optimistes pour

l’année 2019 puisqu’ils sont 50% à anticiper une augmentation

ou une stabilisation des loyers.

Les panélistes expliquent ce manque de consensus par un

marché des centres commerciaux à deux vitesses, avec des

centres commerciaux prime qui ne connaissent pas de baisse

de fréquentation, et des centres commerciaux secondaires, qui

ont du mal à louer leurs cellules, et qui nécessitent de repenser

le modèle. A cette occasion, il conviendrait, selon eux, entre

autres, de redéfinir l’équilibre entre les points de vente et les

showrooms et de mieux prendre en compte l’accueil du client.


8

ENTREPÔTS LOGISTIQUES

LA DEMANDE PLACÉE CONTINUE

SUR SA LANCÉE

En 2017, la demande placée des entrepôts logistiques de plus

de 10 000 m², avait atteint un record avec 3,6 millions de m²

(source ImmoStat – Crédit Foncier immobilier). En 2018, 70%

des panélistes pensent qu’elle continuera à augmenter. Pour

2019, leur vision est plus mesurée: ils sont 60% à estimer que

la demande placée continuera d’augmenter tandis que 40%

pensent qu’elle stagnera.

ANTICIPATION DE LA DEMANDE PLACÉE DES ENTREPÔTS DE PLUS DE 10,000M²

QUEL SERA, SELON VOUS, LE LOYER PRIME FACIAL DES ENTREPÔTS ET PLATEFORMES LOGISTIQUES EN ÎLE-DE-FRANCE?



LES LOYERS POURSUIVENT LEUR HAUSSE

En ce qui concerne les loyers des entrepôts prime en

Île-de-France, les panélistes anticipent une hausse assez

importante, puisque la moyenne s’établirait à 58€ en 2018. Les

panélistes précisent néanmoins que cette hausse concerne les

entrepôts présentant certaines spécificités (ex: frigorifiques

ou logistique du dernier kilomètre) mais ne s’applique pas à

l’ensemble des entrepôts logistiques.

Les panélistes anticipent également une hausse des loyers sur

les entrepôts logistiques prime de la dorsale Nord / Sud et des

grandes métropoles régionales.


9

INVESTISSEMENT

EN 2018, UN MARCHÉ DYNAMIQUE MARQUÉ

PAR LE RETOUR DES OPPORTUNISTES

Selon Crédit Foncier Immobilier, le marché de

l’investissement est resté très dynamique en 2017 et le

volume de transactions en immobilier banalisé a atteint 25,5

milliards d’euros, supérieur à celui de 2016. Les anticipations

de remontée des taux d’intérêts en 2018 ne semblent pas

freiner l’appétit pour la classe d’actif immobilière.

Dans cette édition, les panélistes ont ainsi relevé leurs

anticipations pour 2018. Ils estiment que le volume des

investissements en immobilier d’entreprise banalisé

atteindrait 25,1 milliards d’euros avec un fort consensus.

Leurs anticipations pour 2019 sont un peu plus dispersées,

mais ils s’attendent à un marché encore assez dynamique

avec 24,2 milliards d’euros, au-dessus de la moyenne

annuelle de 18,0 milliards d’euros sur les dix dernières

années. Néanmoins la dispersion des réponses reste encore

assez forte, oscillant entre 27 milliards et 21 milliards pour

les moins optimistes d’entre eux.

VOLUME GLOBAL D’INVESTISSEMENT EN FRANCE EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE BANALISÉ (EN MILLIARDS D’EUROS)

Source: Crédit Foncier Immobilier - Baromètre MSCI


10

Les panélistes confirment à nouveau dans cette édition l’attrait

toujours fort des investisseurs institutionnels pour les actifs

core et sécurisés. Ainsi, le rendement trop faible sur les actifs

core reste à nouveau le principal frein à l’investissement.

En revanche, contrairement aux éditions précédentes, la

fourchette bid-ask trop importante apparaît en deuxième

position des freins à l’investissement, tandis que la rareté des

actifs sécurisés arrive en troisième position pour la plupart

des panélistes.

Les panélistes jugent notamment que les prix de vente dans

Paris intra-muros sont désormais trop élevés, surtout lorsque

les actifs présentent des loyers faibles en dessous de la valeur

locative de marché, une qualité des locataires ou une durée des

baux moindre que dans les actifs core.

Les incertitudes sur le marché locatif et l’environnement

économique semblent davantage inquiéter les panélistes par

rapport à l’édition précédente avec un chiffre de 8% contre 3%

dans le dernier baromètre.

Concernant les acteurs les plus actifs à l’investissement, les

compagnies d’assurance reviennent en première position au

coude à coude avec les SCPI et OPCI Retail, ces derniers étant

un peu moins actifs que lors de la dernière édition.

Les Fonds non cotés (hors SCPI et OPCI Retail) restent en

troisième position pour 20% des panélistes. Les panélistes

précisent que les compagnies d’assurance sont également

assez actives en investissement indirect via des fonds. Les

SCPI auraient, selon eux, atteint un seuil de rentabilité et

peuvent difficilement acheter compte tenu des niveaux de taux

de rendement bas proposés sur le marché.

De manière surprenante, lors de cette édition 13% des

panélistes anticipent que les fonds opportunistes seront actifs

à l’investissement contre moins de 5% dans les précédentes

éditions. Les panélistes indiquent néanmoins la difficulté

à trouver des actifs. Les foncières cotées descendent en

cinquième position, avec 9%.

6% des panélistes pensent également que les fonds allemands

feront partis des acteurs les plus actifs à l’investissement.

LES FREINS À L’INVESTISSEMENT


Les trois types d’acteurs les plus actifs à l’investissement



11

Interrogés sur l’origine géographique des investisseurs les plus

actifs en France, les panélistes anticipent pour la troisième fois

consécutive un léger recul des français pour 46% d’entre eux,

suivis dans l’ordre par les autres investisseurs européens. Cette

édition marque notamment le retour des investisseurs américains

parmi les acteurs les plus actifs selon 13% des panélistes alors

qu’ils étaient à peine 5% à l’envisager dans l’édition précédente.

Les fonds souverains en revanche redescendent dans le

classement avec 2% contre 10% dans l’édition précédente. La

part des panélistes qui voient les acteurs moyen-orientaux ou

asiatiques actifs sur le marché français reste stable à 9%.

ANTICIPATIONS DES TAUX PRIME DES PLATEFORMES LOGISTIQUES


ANTICIPATIONS DES TAUX PRIME DES CENTRE COMMERCIAUX


LES INVESTISSEURS LES PLUS ACTIFS À L’INVESTISSEMENT EN FRANCE SELON LEUR ORIGINE GÉOGRAPHIQUE


ANTICIPATIONS DES TAUX DES BUREAUX PRIME PARIS QCA


Dans un contexte d’incertitude sur l’évolution des taux d’intérêt,

les panélistes considèrent que les valeurs des actifs prime

ont atteint un plafond et que les taux de rendement vont se

stabiliser en 2018, pour légèrement remonter en 2019 quel que

soit le produit considéré.

Ainsi, au quatrième trimestre 2017, le taux de rendement des

Bureaux Prime dans Paris QCA s’est établi à 3,0%, selon Crédit

Foncier Immobilier. Les panélistes confortent leurs anticipations

précédentes avec un taux de rendement qui resterait stable à 3,0%

en 2018. En 2019, ce taux de rendement augmenterait légèrement

à 3,2%.

En ce qui concerne les centres commerciaux, le taux Prime reste

stable à 3,75% au quatrième trimestre 2017, selon Crédit Foncier

Immobilier. Le panel s’attend à une stabilisation des taux pour les

centres commerciaux en 2018 et, en 2019, à une remontée à 4,0%.

Enfin, avec un taux de rendement prime de 5,25% au quatrième

trimestre 2017 selon Crédit Foncier immobilier, les plateformes

logistiques sont les seuls actifs qui pourraient voir encore leur

taux de rendement Prime se réduire en 2018 à 5,0%. Selon

quasiment tous les panélistes, ils remonterait à 5,2% en 2019,

confirmant un fort appétit pour ce produit.


12

UN RALENTISSEMENT DE LA CROISSANCE DES

VALEURS VÉNALES SUR LES BUREAUX PARIS QCA

Après un rendement en capital de 6,6% enregistré sur les

bureaux Paris QCA à fin 2017, les panélistes ont légèrement

revu à la hausse leurs anticipations de croissance des valeurs

vénales sur les Bureaux Paris QCA à fin 2018 à 3,8%. A noter

qu’en 2017, ils avaient annoncé une croissance des valeurs

de 4,4%. Historiquement, les panélistes semblent toujours se

montrer prudents sur l’évolution de cette mesure.

En 2019, ils anticipent que les valeurs vénales des bureaux

Paris QCA continueront à augmenter et le rendement en capital

serait de 3,2%.

QUEL SERA, SELON VOUS, LE RENDEMENT EN CAPITAL DES BUREAUX DANS PARIS QCA?

Source: Immostat - Baromètre MSCI


13

TYPES D’ACTIFS PRIVILÉGIÉS À L’ACHAT


TYPES D’ACTIFS PRIVILÉGIÉS EN FRANCE À L’ACHAT


STRATÉGIE

ACHATS: LES BUREAUX ET LE RÉSIDENTIEL

RESTENT EN TÊTE

Comme les années précédentes, les Bureaux restent toujours

en tête des actifs privilégiés à l’achat en France en 2018, en

progression par rapport aux dernières anticipations avec 72%

des intentions. Néanmoins, les bureaux Paris QCA perdent la

tête du classement au profit des bureaux reste de Paris, pour

22% des investisseurs interrogés. Les bureaux Île-de-France

progressent également dans les intentions d’achat et arrivent

en troisième position devant les bureaux Croissant Ouest la

Défense et les bureaux en régions.

Les investissements en résidentiel arrivent en quatrième

position, privilégiés par 10% des investisseurs, via des achats

de portefeuilles notamment. L’immobilier de santé arrive

juste devant la logistique à 7% contre 6% des intentions

d’investissement. Les hôtels arrivent en dernière position avec

3% des investissements.

Les panélistes n’ont pas indiqué privilégier les investissements

en commerces, par rapport aux autres secteurs, mais ils se

déclarent toujours intéressés par des commerces bien situés.

Nos panélistes continueraient également à privilégier les

actifs à restructurer en 2018 (27%) mais les développements

en blanc reculent à 11% contre 21% dans la dernière édition.

Les intentions d’investissement en actifs sécurisés repartent

à la hausse avec 24% des intentions d’achat, ainsi que les

actifs présentant de la vacance (18% des intentions) et les

sales & leaseback (7%). Les achats en portefeuille diminuent

légèrement avec 7% des intentions, mais restent toujours

présents. Les panélistes indiquent que les stratégies sont

réorientées vers la création de valeur, poussées par le marché,

du fait du manque de produits disponibles et des taux trop

faibles sur les actifs core.


14

PRODUITS À CÉDER EN PRIORITÉ


TYPES D’ACTIFS À CÉDER EN PRIORITÉ


DES BUREAUX, DES COMMERCES ET DU

RESIDENTIEL A ARBITRER

En parallèle, les intentions de ventes en bureaux sont en

accord avec les intentions d’achat puisque les bureaux

resteraient en tête des produits à céder en priorité en 2018. On

note notamment le recul des intentions de vente des bureaux

Paris QCA au profit des bureaux Croissant Ouest la Défense

avec 8% et 12% respectivement. Les bureaux du reste de

l’Île-de-France restent en tête des intentions de vente.

Les autres commerces (commerces hors centres

commerciaux) remontent en deuxième position dans le

classement: 16% des investisseurs interrogés anticipent

d’en arbitrer ce qui représente un décalage par rapport aux

intentions d’investissement.

Le résidentiel reste en troisième position dans ce classement

avec 14% des intentions d’arbitrage (en nombre).

Viennent ensuite les centres commerciaux avec 8% des

intentions, suivis par la logistique et les locaux d’activité,

totalisant 6% des intentions d’arbitrage.

Enfin, les hôtels et les actifs de santé n’apparaissent pas

dans les intentions d’arbitrage.

Selon les membres de notre panel, les typologies d’actifs à

arbitrer en 2018 resteront en priorité les actifs à maturité (39%)

et les actifs à revenus sécurisés (25%). Les actifs présentant de la

vacance remontent dans les intentions de cession tandis que les

actifs à restructurer représentent 8% des intentions, en baisse

par rapport à la dernière édition. Les ventes en portefeuilles

représentent 8% des intentions de cession en 2018.


15

INVESTISSEMENT INDIRECT: LES FONDS NON

COTÉS CORE ET CORE+ PRIVILEGIES

Dans cette édition, nos panélistes ont revu leurs choix

d’allocation en investissement indirects en 2018, et

privilégient à nouveau les fonds non cotés Core pour 24%

d’entre eux. Les foncières cotées arrivent désormais

en deuxième position avec 17% des intentions en 2018.

Les fonds non cotés Core+ et value added reviennent

en troisième position tandis que les fonds de dettes

immobilières redescendent en quatrième position des

intentions d’investissement.

Les investissements dans des fonds opportunistes sont

moins privilégiés dans les anticipations avec 3% des

intentions en 2018 contre 8% dans le dernier baromètre.

Enfin 6% des panélistes envisagent d’investir en immobilier

via des rachats de sociétés.

CHOIX D’ALLOCATION DES INVESTISSEURS PAR TYPE DE VÉHICULES INDIRECTS


CHOIX D’ALLOCATION DES INVESTISSEURS PER PAYS


INVESTISSEMENT A L’ETRANGER: LE RETOUR

DU ROYAUME-UNI

Une nouvelle fois, l’Allemagne reste en tête du classement des

pays qui séduiront les investisseurs en 2018 avec 34% des

intentions d’investissement; à tel point que les investisseurs

allemands ont de plus en plus de difficultés à investir sur leur

marché domestique, commentent les panélistes.

L’Espagne et l’Italie voient leur part d’intentions

d’investissement baisser à 12% en 2018 au coude à coude

avec le Benelux.

Le Royaume-Uni, boudé dans la précédente édition, revient

avec 10% des investisseurs interrogés qui anticipent d’y

investir en 2018. Les pays nordiques voient également

la part des intentions augmenter à 8% et l’Asie fait son

apparition dans le classement avec 5% des panélistes.

L’Europe Centrale et de l’Est et l’Amérique du Nord

représentent 3% des intentions.

16


CONCLUSION

Dans cette 23e édition du Baromètre MSCI de l’investissement

immobilier, les anticipations restent optimistes pour 2018 sur la

reprise du marché locatif en France, notamment sur les marchés

des bureaux et de la logistique, avec une forte baisse de la vacance

envisagée pour les bureaux. Les panélistes se sont montrés en

revanche plus mesurés sur le marché des commerces, et plus

particulièrement des centres commerciaux secondaires.

2018 verrait également à nouveau un marché de

l’investissement très actif, qui plébiscite toujours les

bureaux, mais aussi le résidentiel et les secteurs alternatifs,

avec des stratégies plus opportunistes et de création de

valeur, faute de trouver des actifs core au juste prix. La

diversification à l’étranger se poursuit avec un engouement

toujours marqué pour l’Allemagne, et un regain d’intérêt

pour le Royaume-Uni.


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Acteur majeur de l’immobilier, Crédit Foncier Immobilier, filiale du Crédit Foncier, accompagne les grands

propriétaires, promoteurs, investisseurs, établissements financiers et particuliers, dans leurs projets immobiliers

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S’appuyant sur la pluridisciplinarité de ses équipes Conseil & Audit (juristes, experts, ingénieurs, financiers), Crédit

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