S Q U A R E N E W S N° 50

S Q U A R E N E W S

Avril 2016

MAILLE DE FREJUS – SAINT RAPHAËL – DRAGUIGNAN – SAINTE MAXIME – SAINT TROPEZ CHIFFRES CLES

Lorsqu’on réalise un placement immobilier dans le neuf, les promoteurs proposent en option des solutions « clef en main » destinées à faciliter la gestion locative. Selon les opérateurs, cette activité est réalisée par une de leur filiale ou fait l’objet d’un accord avec un professionnel local. Mieux vaut que ce dernier ne soit pas trop éloigné du bien à gérer pour se déplacer facilement en cas de besoin.

Pourquoi s’en remettre aux services d’un professionnel alors que l’on peut gérer en solo ?

Les raisons de choisir le premier scénario sont nombreuses. « Dans ce genre d’opération, le souci numéro un de l’investisseur est de sécuriser son rendement. S’en remettre à un spécialiste est un gage de tranquillité. Outre le fait qu’il faut y consacrer du temps, cet exercice exige des compétences techniques, juridiques et fiscales. Pour gérer sans faux pas, il est nécessaire de respecter et de suivre une réglementation complexe et en évolution permanente. Gérer un bien loué ne se limite pas au seul encaissement des loyers. Il faut aussi procéder à la recherche du locataire (annonce, visites, réception des dossiers, choix), rédiger le bail et organiser l’état des lieux d’entrée. Ensuite, la gestion quotidienne nécessite d’être réactif en cas de soucis ou de réparations d’urgence, de faire la part entre les charges récupérables et celles qui ne le sont pas. Il faut aussi connaître les règles plutôt complexes de réévaluation des loyers tout en respectant, si besoin, les plafonds de loyer et de ressources en vigueur dans le dispositif Pinel.

Trouver un locataire

Dans le neuf, l’entrée rapide du premier locataire dans les lieux est cruciale car c’est à ce moment-là que le bien acheté deux ans plus tôt génère enfin du rendement. En Pinel, le bail doit être signé dans les 12 mois suivants la date d’achèvement de l’immeuble sous peine de perte de l’avantage fiscal. Parfois dans un nouveau quartier, « on peut avoir du mal à trouver un premier occupant notamment lorsque plusieurs appartements neufs récemment livrés sont à louer au même moment dans le même immeuble ou secteur. Il faut anticiper la recherche du locataire ».

C’est pour toutes ces raisons que de plus en plus d’investisseurs confient un mandat de gestion et délèguent ces obligations. Ce contrat doit toujours préciser le contenu de la mission, sa durée et le montant de la rémunération. Néanmoins, le mandat de gestion est à géométrie variable. Il est possible de faire appel au professionnel pour des tâches ponctuelles comme la recherche d’un locataire, la réalisation de la quittance ou l’établissement d’un congé. Il est aussi possible de lui confier la totalité de la gestion locative. Cela intègre par exemple une aide à la déclaration des revenus fonciers. « Nous pouvons aussi nous occuper de la livraison du logement et du suivi de la levée des réserves pour le compte du bailleur. On peut aussi effectuer la première connexion du logement (abonnement électricité, gaz,….), ».

Tournez la page svp >>

+30% Hausse des ventes dans l’ancien sur le 1er trimestre 2016.

8,10% C’est la baisse moyenne des prix sur la communue de Fréjus sur les 12 derniers mois.

4,93% Baisse moyenne des prix au m² sur les communes de Saint-Raphaël sur 12 mois.

2,96% Baisse moyenne des loyers sur les communes de Saint-Raphaël.

+0,80% Hausse des loyers sur les communes de Fréjus sur les 12 derniers mois.

(Source La vie immo)

Pourquoi confier la gestion de votre investissement locatif à un

professionnel?

S Q U A R E N E W S N° 50

Agence de Fréjus Centre

« Nous voici à la fin du premier trimestre 2016 et tous les voyants sont au vert. Excepté le mois de janvier, le démarrage de l’année a été très bon. En revanche, ces derniers jours sont plus calmes. Nous subissons une baisse des contacts acquéreurs. Cela est récurrent à chaque période qui précède les vacances scolaires. L’instruction des dossiers de vente est toujours aussi longue. Lourdeur administrative due à la Loi ALUR. Les dossiers doivent être suivis de près chez les Notaires et les acquéreurs ont besoin d’être rassurés jusqu’à la signature du compromis et au-delà. Si ce premier trimestre est de bon augure pour le reste de l’année… on dit toutefois que « c’est à la fin du bal qu’on paye les musiciens ».. » Steve Ronel. Agence de Fréjus Plage

« Un mois de mars avec une activité plus soutenue que le mois précédent. Les acquéreurs ont été au rendez-vous et des signatures ont été conclues. Une activité importante aussi sur la rentrée des mandats avec une forte augmentation du nombre. Les clients ont toujours plus de choix et plus que jamais dans cette période d’incertitude (économique, politique, fiscale…) avec un marché immobilier en baisse. Il faut des prix de mise en vente cohérents. Nous sommes aujourd’hui dans la période la plus propice pour le marché immobilier. Il ne faut surtout pas passer à côté !!! » Laurent Calastreng. Agence de Vadon

« Un mois de mars plutôt satisfaisant pour l’équipe de vadon. Le marché immobilier qui continue à se réajuster montre une fois de plus que la demande est toujours aussi présente lorsque les prix sont en adéquation. Pas mal d’estimations faites pour ce mois qui laisse à prévoir beaucoup de nouveaux biens au prix du marché pour ce mois d’avril. Nous sommes donc armés pour faire au mois d’avril de belles transactions, même si on sait tous que l’on ne se découvre pas d’un fil…Affaire à suivre… !!! » Alimatou Rémy.

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Combien ça coûte ?

Selon les formules, les services partiels ou complets de gestion sont facturés entre 6 et 10 % du loyer annuel charges comprises, plus la garantie contre les risques locatifs (2,5 à 3 %).

Ces tarifs étant libres, il est nécessaire de comparer les prix et les prestations de différents cabinets avant de choisir. Cette dépense écorne certes le rendement, mais c’est le prix à payer pour ne s’occuper de rien. Il ne faut pas oublier que les honoraires de gestion locative facturés par un professionnel sont entièrement déductibles des revenus fonciers.

Selon la loi ALUR, tout propriétaire qui fait appel à un intermédiaire doit prendre en charge une bonne partie des honoraires de location. Seules quatre prestations sont imputables au deux parties (bailleur et locataire) avec un plafonnement des frais pour le locataire (8, 10 ou 12 €/m2 de surface habitable selon la localisation).

Ces frais concernent l’organisation de la visite, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l’établissement de l’état des lieux.

INFO CONSO

Les français se chauffent de moins en moins au bois

Les secteurs des poêles et foyers fermés à bûches ont été particulièrement boudés par les Français avec des ventes en baisse respectivement de 17,5 et 20,2%.

Des hivers doux en 2014 et 2015 expliquent cette baisse des ventes. "Beaucoup de consommateurs ont envisagé de changer de mode de chauffage mais devant la clémence des températures ont décidé de reporter leur achat".

À cela s'ajoutent les niveaux de prix très bas du fioul et du gaz, autres énergies de chauffage, du fait de la faiblesse des cours du pétrole. Au final, seuls les appareils alimentés par des granulés ont vu leurs ventes augmenter l'an dernier, de 7,5% pour les poêles et de 12,4% pour les foyers fermés et inserts, confirmant la montée en puissance de ce mode de chauffage.

Les appareils à granulés offrent en général de meilleurs rendements que leurs homologues à bûches et leur alimentation est moins contraignante puisqu'il faut recharger le réservoir à granulés moins souvent que pour un appareil à bois.

EN SAVOIR PLUS

Consulter notre service gestion locative au 04.94.83.08.00. Melle Louisa SERANDI est à votre disposition pour tous renseignements

BON A SAVOIR

Quelle est la durée des diagnostics avant-vente ?

Outre le DPE, d’autres diagnostics immobiliers sont obligatoires pour la vente de votre bien et il vous incombe de vous montrer vigilants sur leur validité au jour de la signature de l’acte authentique de vente.

Chaque rapport a sa durée de validité propre : - Diagnostic Termites : 6 mois – Diagnostic Amiante avant vente : en cas de rapport négatif daté d’après le 1er janvier 2013, sa durée est illimitée. Si votre rapport a été réalisé avant le 1er janvier 2013, qu’il soit positif ou négatif, vous devez le faire compléter par un diagnostiqueur selon une liste étendue de matériaux.

Enfin, en cas de rapport positif, vous devez vous reporter aux conclusions du rapport (vous pouvez être concerné par des contrôles périodiques tous les 3 ans) - Diagnostic Electricité et Gaz : 3 ans (sauf si travaux sur vos installations) - Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT) : 6 mois - Diagnostic Plomb : 1 an si positif / illimité si négatif - Mesurage selon la Loi Carrez : illimité sauf si des travaux sont réalisés.

Point sur Mars 2016 Par Nom du style