C A Z A L - clamart.fr · Mairie de Clamart - Salle Jacky Vauclair . 11, rue du Docteur Finlay, 75015 Paris. Tél. : ... Vinci Immobilier, Directeur développement Bruno ANDRADE

11, rue du Docteur Finlay, 75015 Paris. Tél. : 01 45 71 64 61 - E-mail : [email protected] - www.cazal.info

SARL - RCS Paris 493 944 300 – SIRET 493 944 300 00026 - NAF 7111Z – N° Ordre des Architectes S11414

Architecture . Urbanisme . Environnement

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Compte-rendu de réunion

Sujet

Atelier Zonage et Règlement

Date

Le 4 mars 2015

Lieu

Mairie de Clamart - Salle Jacky Vauclair




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Participants

Table 1 (6 personnes)

OPH Clamart Habitat, Directeur Général Christophe ROY

ATGT Agence de Clamart, Géomètre Expert Daniel VALENCIK

Architecte Philippe CATTIN

Crédit Agricole immobilier, Responsable développement Mickaël OSWALD

Association Sud Environnement, Président Daniel HANNOTIAUX

Association du Quartier Jardin Parisien - Soleil Levant, Président Michel GUILVARD


Les Nouveaux Constructeurs, Attaché Foncier Maxime GILLE

Architecte Pavlos PAVLIDIS

Association Environnement 92 Bernard GARMIRIAN

ARCAS, Architecte Clément DONNEFONT

ARCAS, Architecte William PESSON

Association Vivre à Clamart (VAC) Madame LEBIGRE

Association du Quartier Jardin Parisien - Soleil Levant Daniel COLLEAUX

Eiffage Aménagement, Responsable de programme Vincent FERRY


Vinci Immobilier, Directeur développement Bruno ANDRADE

Association Val de Seine Vert Vincent GAZEILLES

Association Vivre à Clamart (VAC) Pierre FERET

Association de Mobilisation pour l'Environnement (AME), Président Jacques DENEAU

Amicale Schneider Galliera Jean Luc BASCHET

Association Sud Environnement Gerard CHANU

Architecte Patrick ANJUERRE

Eiffage Aménagement, Directeur Nicolas GRAVIT




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Association des habitants du quartier de la tour Duffaut, Présidente Anne Marie BONNET

CCI des Hauts-de-Seine, Chargée d'études Urbanisme Manuelle VIOLET-LALANNE

COGESPRO, Directeur Léon PAPAZIAN

Mairie de Meudon, Responsable service urbanisme Magali GAVIGNAUD

Etablissement Public Foncier (EPF 92), Chef de Projets Fonciers Anne RACAUD

GENCI, Secrétaire général Edouard BRUNEL

Mairie de Meudon, Responsable adjointe du service urbanisme Kelly LEPETIT

Bricca, Notaire Maître BRICCA


AKERYS, Responsable de développement, Adrien VOGELSINGER

COGEDIM, Directeur de développement Mathieu LEBRETON

Association des habitants du quartier de la tour Duffaut Monique GRATOT

Architecte Eric MARMORAT

Association Syndicale des propriétaires de la cité Boigues, Présidente

Christiane LE STRAT

Mairie de Clamart, Conseillère municipale déléguée au tourisme Geneviève POYART


Vinci Immobilier, Responsable développement Jesson ATTIA

Franco Suisse, Chef d'agence Benjamin GUERIN

Association Environnement 92 Paulette RABIER

Kaufman Broad, Directeur du Développement Jonathan CHAPELAIN

Architecte Pascale MIRA

Association Les Amis de Clamart Gisèle JULLEMIER

habitat I3F, Responsable Gilles CHARBONNIER

Mairie de Fontenay-aux-Roses, Maire adjoint à l’Urbanisme Michel FAYE




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Les animateurs

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SERIE Yves Maire Adjoint à l'Urbanisme – Mairie de Clamart

JULIENNE Sophie Directrice de l'urbanisme – Mairie de Clamart

BLANZE Marie Chargée de Mission PLU – Mairie de Clamart

CAZAL Maggie Directrice du bureau d’études CAZAL




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Introduction

Dans le cadre de la révision du PLU de Clamart, 7 Ateliers thématiques ont été mis en place :

Les Ateliers permettent de :

Identifier les besoins ;

Analyser les enjeux spécifiques par thèmes ;

Traiter les enjeux croisés en revisitant les thématiques d’une manière transversale ;

Hiérarchiser les objectifs par priorités selon les enjeux croisés et territorialisés ;

Proposer des orientations d’aménagement.

Le fonctionnement des Ateliers : Les participants sont regroupés en plusieurs équipes (de 6 à 8 personnes).

Chaque équipe est composée de représentants d’institutions, d’acteurs du territoire,

d’associations, de professionnels, … .

Chaque équipe occupe une table.

Un rapporteur par table est désigné par chaque équipe.

Chacun peut s’exprimer dans le respect des autres participants.

Des supports de travail sont proposés aux participants (tableaux, cartes, …).

Le déroulement des Ateliers : Les ateliers sont animés par le bureau d’études CAZAL avec la participation du Service

de l’Urbanisme et des élus.

Le Bureau d’études fait une présentation PowerPoint

Les supports de travail sont diffusés pour chaque table.

Chaque équipe mène un échange et remplit les tableaux.

Chaque rapporteur présente le résultat du travail de son équipe.




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Temps de présentation par les animateurs (30 minutes)

Intervenant

Synthèse des propos

M. SERIE Mme CAZAL

Mot de bienvenue et rappel des enjeux de la révision du PLU. Le projet du PADD a été débattu en Conseil municipal le 12 février. Cet Atelier a pour objet de démarrer la réflexion sur le nouveau zonage du PLU et sur les nouvelles règles afin de répondre aux besoins de développement de la ville. Le bureau d’études CAZAL animera l’Atelier en présence du service de l’Urbanisme de la Mairie. Présentation de PowerPoint : - Calendrier de la révision du PLU - Modalités de concertation - Thématiques des Ateliers - Objectifs de l’Atelier Zonage et Règlement - Déroulement de l’Atelier - Cadre juridique - Le zonage du PLU actuel (sommaire) - Zone UA (quartier centre – zone dense) - Zone UB (zone mixte habitat et activités) - Zone UC (zone d’habitat semi dense) - Zone UE (zone d’habitat pavillonnaire) - Zone UF (zone d’activités) - Le plan de zonage de la ZPPAUP - Les objectifs du PADD - Une identité à préserver, un charme à conserver

- Une ville plus attractive

- Une ville tournée vers l’avenir

- Identification des zones à densifier - Les enjeux liés au nouveau règlement - Les nouvelles dispositions législatives : Grenelle II et ALUR - Les dérogations aux règles de gabarit - Les nouvelles normes de stationnement - Méthode de travail : tableaux des règles du PLU actuel et des nouvelles règles à proposer (par zone)




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Temps de travail par équipe (90 minutes)

Photos : CAZAL




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Temps des présentations par les rapporteurs (60 minutes)

M. Daniel COLLEAUX, rapporteur de la table 2

La zone UB, à côté de l’hôpital Percy, est une zone située au milieu d’un espace pavillonnaire assez dégradé. Les propriétaires craignent des expropriations et n’engagent pas des travaux. Il s’agit d’une zone qui n’a pas bénéficié de l’implantation des commerces ni des activités (à part la maison de retraite). La question que nous posons est de savoir s’il faut étendre ou plutôt restreindre cette zone. Celle-ci-étant une entrée de ville, il faut

surtout se prémunir contre l’urbanisme envahissante d’Issy-les-Moulineaux où il y a des constructions gigantesques ainsi qu’une activité économique plus florissante. Pour cette raison, nous considérons que cette entrée de ville n’est pas prioritaire. La zone UF de la gare, est un entrepôt avec un terrain très pollué. Pour cette raison, beaucoup de projets ont été abandonnés. C’est une zone qui mérite une étude approfondie car c’est est un espace sensible : elle permet l’interconnexion entre la future ligne 15 (Grand Paris Express) et la ligne SNCF. C’est un espace à réaménager tout en prenant en compte l’acheminement des piétons et des véhicules pour assurer les interconnexions entre la RATP, la SNCF, les bus et les taxis. Il faut également associer les riverains des communes limitrophes et ne pas travailler d’une manière isolée. Il y a un grand potentiel mais il y a aussi des difficultés. C’est délicat. L’autre zone analysée est le long de la RD906. Il est vrai que cette zone dispose des terrains pour construire des logements mais il ne faut pas non plus oublier que Clamart est en déficit d’emplois et donc il faut réserver des espaces pour développer l’industrie, l’artisanat et les commerces.




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La Cité de la Plaine nécessite protection. C’est un espace harmonieux avec des bâtiments de logements sociaux qui ont des hauteurs modestes et qui s’intègrent bien dans le paysage. Les zones UE, donc les zones pavillonnaires, occupent une grande partie du territoire de la commune. Nous avons constaté qu’il y a une forte poussée pour densifier ces zones. C’est pourquoi, nous avons accepté de majorer les hauteurs de constructions et faire de petits collectifs, uniquement sur les grandes parcelles disponibles (comme il a été fait au Jardin Parisien ou dans d’autres secteurs pavillonnaires). Les immeubles collectifs doivent garder une distance suffisante et importante des pavillons pour éviter les nuisances. Concernant la zone UF, notamment les terrains d’EDF, il faut transformer cette zone industrielle en zone UB et inclure une mixité de commerce, d’habitat et d’activités. A l’Est de cette zone il y a une petite zone UE enclavée avec des petits pavillons. Cette zone UE pourrait être désenclavée dans le cadre d’un projet d’aménagement global de la zone UF.

M. Christophe ROY, rapporteur de la table 1

Nous avons travaillé sur les règles applicables aujourd’hui dans le PLU actuel et avons formulé des propositions à propos de ces règles si nécessaires. A cause du temps limité, nous avons uniquement pu travailler sur deux zones : UA et UE. Zone UA : Sur la zone UA nous avons les sujets suivants : emprise au sol, hauteur maximum, aspect extérieur, stationnement, plantation. Sur chaque item nous avons apporté des propositions de modifications. La zone UA est l’artère qui descend l’avenue Jean Jaurès et celle de Victor Hugo et qui permet une densification raisonnable du bâti qui est déjà par endroit plus haut que le PLU actuel (il y a des immeubles à 6-7 étages). Le but est de ne pas reproduire cette

densification mais de jouer sur l’emprise au sol, actuellement 50% de superficie de terrain. Il a été proposé de passer à 75% d’emprise au sol (comme il a été proposé l’installation des commerces) et donc 25% de composition paysagère. Cette notion de composition paysagère




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est à redéfinir. Il ne faut pas oublier de garder 10% de plantation en pleine terre nécessaire pour permettre les infiltrations et les notions d’environnement. Il nous parait indispensable que les murs ou les toits végétalisés soient pris en compte dans la surface végétalisée. Par ailleurs, il faut clairement définir ce que veut dire emprise au sol. Par exemple : est-ce qu’une rampe de parking qui dépasse du bâtiment constitue de l’emprise au sol ? Est-ce qu’une terrasse en Rez-de-chaussée, dans un jardin privatif, constitue de l’emprise au sol ? Il y a un travail important à faire pour mettre en place ces règles et notions. Sur la hauteur maximale, les 15 mètres à égout peuvent poser problème suivant la typologie pour deux raisons. Si on prend en compte les énergies sans prendre en compte le respect de l’environnement, avec 15 mètres de toit à l’égout nous ne pouvons pas monter en R+4+combles ou R+4+attique, puisque la règlementation thermique nous impose de monter l’épaisseur de plancher au moins à 22 cm pour l’acoustique et compter éventuellement la notion de plancher chauffant qui nous ferait perdre un étage. Nous voulons densifier mais à cause de l’écologie nous n’arriverons pas à respecter ce souhait. Nous pensons que 18 mètres au faîtage est une règle à maintenir impérativement - qui était prévue initialement -, et qu’il ne faudrait pas mettre les 15 mètres à l’égout. Par exemple, si vous partez sur un bâtiment classique avec des commerces au Rez-de-chaussée dans une zone UA avec 2.5 mètres de hauteur, vous allez voir qu’un commerce a besoin au moins de 3 mètres, et dans ce cas nous perdons un niveau. A propos des aspects extérieurs, nous n’avons rien de particulier à dire sur la longueur de façades maximums à condition qu’on garde la règle qui permet de faire une rupture par les matériaux, par la couleur, par le creux qui permet d’avoir sur une façade une continuité homogène.

Le point qui nous pose problème est le pourcentage de 30% de panneaux solaires en pente toit. Le panneau solaire est interdit dans la Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP), qui touche toutes les zones. La question est de savoir comment mettre en corrélation la ZPPAUP avec le PLU pour éviter les contraintes. Dans une zone UE, nous avons le droit de faire des choses dans le cadre du PLU actuel sachant que la ZPPAUP nous oblige de le faire autrement. Par exemple, dans le quartier Jardin Parisien, tout est orienté est-ouest donc il n’y a pas la possibilité de mettre des panneaux solaires au sud et on interdit de mettre sur rue des panneaux solaires. Par conséquent, l’utilisation d’énergie renouvelable peut se faire




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uniquement sur la moitié du Jardin Parisien. Ce que nous proposons est de jouer sur la notion de l’intégration des panneaux solaires et non pas sur le pourcentage de 30%. Une toiture intégrée avec des panneaux solaires au nu des matériaux, fonctionne. Une toiture sur laquelle on pose des panneaux solaires, ne fonctionne pas.

Concernant le stationnement, nous sommes en train de développer les modes de déplacements doux et des circulations avec des transports en commun. La règle pour l’habitat (une place par logement et deux places pour plus de 75 m²) fonctionne-t-elle ? On s’est posé la question de savoir si cette surface de 75m² est la Surface de Plancher (SDP) ou la surface habitable. Il faudrait définir ces notions pour éviter les ambiguïtés. Nous nous sommes aussi posé la question de savoir s’il ne fallait pas plutôt raisonner sur le nombre de stationnement à la typologie de logement plutôt que sur le nombre de stationnement à la surface. Une proposition serait de limiter à 1.5 places à partir du 3 pièces - une notion qui se fait en Ile de France -. Une dernière question sur la zone UA : quand on fait de l’accession sociale. Applique-t-on les règles de l’habitat traditionnel ou celle de l’habitat locatif social ?

Zone UE : En zone UE, l’emprise au sol est de 40% de la superficie du terrain. Il faut garder la notion de petits terrains pour permettre d’y construire. Les terrains inférieurs à 200 m² pouvaient maintenir 80 m² de constructibilité maximum. Sur les hauteurs, nous pensons que le 11 mètres au faîtage permet de régler l’harmonie pavillonnaire. Sur les aspects extérieurs nous n’avons rien à dire.

Sur la question des panneaux solaires, il faudrait préciser clairement ce que signifie nuisance architecturale et ce qu’on entend sur les panneaux solaires. L’énergie renouvelable n’est pas uniquement le panneau solaire. Il y a aussi la pompe à chaleur, par exemple. Il est donc proposé de travailler également sur cette notion.

Concernant le stationnement : nous nous posons la question sur le pourcentage de 50% obligatoire de stationnement couvert dans la zone UE par rapport au stationnement en surface. Nous nous posons la question de la mise en place des dérogations dans le cadre d’extension ou de réhabilitation. Cela signifie que pour construire ou pour étendre la maison, il faut la raser et faire une maison neuve parce qu’on ne peut pas faire de stationnement. A propos de la composition paysagère, nous voudrions savoir ce que cela signifie. Un point important qu’il faut intégrer dans le travail sur le PLU : une colonne supplémentaire avec les règles du PLU actuel et une colonne avec les règles de la ZPPAUP actuelle. Dans le document de travail d’aujourd’hui, nous parlons seulement du PLU et nous apercevons que si nous traitons uniquement le PLU nous ne sommes pas en conformité avec la ZPPAUP et inversement. Pour cette raison, il faut les confronter pour éviter les erreurs.




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M. Pierre FERET, rapporteur de la table 3

Nous nous sommes concentrés sur trois enjeux principaux : la future gare du Grand Paris ; le long de la RD906 ; les terrains d’EDF. A propos de la zone autour de la gare, nous avons tracé le rayon de 800 mètres qui partirait de la gare et qui serait la zone à densifier. Nous nous sommes aperçus que ce rayon comprenait des zones pavillonnaires situées de chaque côté de la zone UA, située le long de deux avenues du Bas de Clamart : Jean Jaurès et Victor Hugo. La question est de savoir comment densifier dans ces zones. Il y a également le triangle qui appartient au Réseau Ferré de France (RFF) sur lequel il y a les terrains de l’ancienne entreprise Popin ainsi que la gare de marchandise, en zone UF. Nous avons posé la question du

devenir de cette zone UF. Nous avons élaboré l’hypothèse de modifier cette zone UF en UB avec un critère de différentiation de hauteur par rapport au zone UB actuelle en gardant une possibilité de pouvoir mettre une hauteur un peu plus haute (à l’endroit adéquat) et de faire des gabarits qui puissent « s’étager » pour ne pas avoir soit une zone très haute ou soit rester dans une zone UB plus basse que la zone UA. Ce serait une zone UB avec des aménagements qui seraient partiellement pour l’activité tertiaire pour pouvoir y mettre des activités plus lourdes : garder quand même l’activité de la gare de marchandise. En un mot, faire une zone UB bis mais avec des aménagements différenciés. Nous proposons de garder des pourcentages d’espaces verts avec plus de 25% prévu en zone UB et plus de 10% en pleine terre.

Les terrains EDF, en zone UF, pourraient être traités de la même manière : avec une zone d’activités constituée pas seulement de bureaux et d’habitations, mais bien avec une capacité de pouvoir y intégrer une activité économique plus lourde. Ces deux zones sont en limite de commune et il faut regarder ce qui se passe sur les communes adjacentes pour prévoir un projet cohérent avec les communes voisines.




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A propos des systèmes de raccordement d’une zone à l’autre. Nous nous sommes interrogés : comment accorder les gabarits lorsque nous nous situons en pointe de la future gare du Grand Paris et à côté de la zone UA ? C’est compliqué. Comment accorder les hauteurs par rapport à Vanves, située en contrebas de la voie ferrée ? Concernant la zone UA nous avons eu une réflexion sur les différents types de bâti. Il y a du bâti remarquable en ZPPAUP. Comment fait-on le raccordement, la transition harmonieuse dans un tissu à densifier ? Un autre point discuté était les entrées de ville. Nous nous posions la question de savoir s’il y avait une nécessité de travailler sur les entrées de ville. Elles ne sont pas toutes identiques. L’entrée de ville côté Issy-les-Moulineaux est différente de l’entrée de ville côté A86 où il y a des raccordements routiers et où on change de département. Celle-ci est une vraie entrée urbaine. En revanche, côté Issy-les-Moulineaux il s’agit d’une continuité urbaine et non pas d’une vraie entrée de ville. Une dernière question à trancher est de définir le point de référence pour les hauteurs de bâtiments entre terrain naturel, en pente et en fonction de la hauteur des rues. Il y a aussi la nécessité de définir une règle pérenne dans le temps car les règles changent avec le PLU. Enfin, concernant la forêt qui attire 5 millions de visiteurs, le quartier alentour va terriblement augmenter en densité. Quel sera le devenir de cette forêt qui va probablement passer à 6 millions de visiteurs ? C’est une forêt périurbaine très importante, préservée et très prisée. Dans quel état sera-t-elle dans 20 ans ?




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M. Léon PAPAZIAN, rapporteur de la table 4 Notre groupe considère que l’approche par des critères des éléments techniques nous posait une difficulté car nous n’avions pas connaissance de l’environnement général et des objectifs que nous avions découverts lors de cet atelier. Nos discussions se sont portées principalement sur la zone UA. Nos échanges étaient intéressants selon le positionnement de notre vécu et la compréhension que nous en avons. Nous avons eu une vision assez différente de la façon dont nous voyons le centre historique, la gare et ce qui est l’embryon dans le PLU actuel de la zone UA qui est sur la RD906. Nos points de vues étaient assez divergents entre, d’une part, une représentante d’une association de quartier qui voit dans la zone

UA le risque de voir une zone historique dénaturée et, d’autre part, mon point de vue sur ce que j’observe ce qui se passe depuis une vingtaine d’année sur la RD906, c’est-à-dire, l’embryon de la zone UA qui n’a pas permis de faire décoller les choses et en particulier de faire venir l’habitat. La problématique économique fait que les possibilités actuelles et les critères de la zone UA sont limitées. Notre proposition est d’appeler différemment cette zone UA, en ce qui concerne le quartier centre et le quartier où l’aménagement qui est l’embryon de la zone UA du secteur de la RD906 pourrait permettre d’évoluer différemment. D’un côté nous pourrions avoir des préoccupations de préservation d’un certain type d’habitat dans la zone Centre, en revanche dans la zone de la RD906, il faut donner des possibilités qui correspondent aux contraintes économiques du moment. Notre proposition est de créer distinctement deux zones différentes sans vouloir appliquer les mêmes critères d’une zone dense. A partir de là, nous pouvons imaginer qu’il serait possible de maintenir dans la zone actuelle, zone UA Centre, des critères assez proches de ceux existants ; d’emprise au sol, de hauteur, de façade, et néanmoins faire évoluer certains critères en particulier sur les panneaux




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photovoltaïques ou les aménagements de places de parkings. Concernant le système de parkings, nos collègues de l’urbanisme de la Mairie de Meudon proposaient d’imaginer un nombre de parkings inférieur pour les petits logements type studio, qui sont proches des transports collectifs. Les chambres étudiantes ont des critères qui permettent d’avoir des nombres de places de stationnement inférieurs. Cette approche permettrait à l’autre partie de la zone UA autour de la RD906, d’être rebaptisée zone UB, de faire évoluer les critères d’emprise au-delà de 60% voire 65% et de trouver des paramètres intéressants pour construire.

Nous avons évoqué deux questions en matière de réhabilitation qui concernent l’évolution des commerces. Pour les anciens commerces, situés dans des zones anciennement pavillonnaires et qui ne peuvent plus voir leur évolution en commerce, il faut faciliter leur reconversion en limitant ou en leur permettant de ne pas avoir systématiquement du stationnement. Une autre proposition en matière d’extension sur des pavillons et locaux existants qui exonèreraient d’obligation de places de parking : toute extension inférieure à 40 mètres pourrait être exonérée de la création de parkings. Une dernière suggestion en matière de stationnement est d’appliquer pour les commerces dans les zones de 400 mètres, 600 mètres ou 800 mètres, d’une remise par rapport au nombre de parkings dans les zones proches de transports en commun (pour le logement) : remise par exemple de 15% du nombre de parkings qui pourrait permettre de faciliter le développement dans ces zones.




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M. Adrien VOGELSINGER, rapporteur de la table 5

Dans les deux zones UF, de la gare et de la RD906, aujourd’hui il est indiqué « quartier d’activités économiques ». Nous proposons un changement en zone mixte : logements, bureaux, activités, parkings et commerces tout le long de la RD906 et au niveau de la gare. Concernant l’emprise au sol, aujourd’hui il n’y a aucune règle. Nous avons fait une moyenne : mettre une partie à 50% (rejoignant la zone UA) et l’autre partie à 100%. La hauteur maximale est fixée à 16 mètres et à 20 mètres au faîtage, donc : R+4 ou + 5. La zone UF côté gare est harmonieuse et acceptable. Dans la zone UF côté RD906, il est possible de créer deux niveaux supplémentaires en retrait pour densifier et faire plus de logements et activités, étant donné que la route est assez large.

Une remarque importante est de ne pas oublier l’activité et le commerce.

Concernant l’aspect extérieur, nous proposons de garder l’aspect actuel dans le secteur de la gare de Clamart qui n’est pas moderne mais intégré dans le paysage. Pour le secteur de la RD906, il faudrait harmoniser les façades avec l’environnement qui est de style moderne et contemporain. Concernant le stationnement, pour l’habitation, une place par habitation nous semble correcte. En effet, le long de la RD906 le tramway est arrivé et l’objectif est de réduire les véhicules ; pour les bureaux, une place pour 100 m², idem pour activité et commerce.

Pour la plantation, nous proposons 15% d’espaces verts minimum dont 5% côté rue. En ce qui concerne la zone UA (quartier Centre), les participants de notre table préconisent du logement et du commerce.




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La hauteur maximale proposée est de 15 mètres et 18 mètres. La Longueur maximum de façades proposée est 20 mètres. Nous recommandons le respect général de l’environnement et des éléments architecturaux : « contemporaniser » les immeubles sans faire des exagérations entre deux immeubles anciens. Pour le stationnement dans un rayon de 800 mètres autour de la gare et des stations de transports en commun, nous proposons une moyenne de 1 place par logement ce qui fait que pour la création de studios il n’y aura pas besoin de places de stationnement. Mais, pour les grands logements (5 pièces), il faudrait donc prévoir deux places. Concernant la plantation, nous préconisons le maintien des règles du PLU actuel. En zone UE (secteur pavillonnaire), nous avons remarqué une légère évolution à la hausse : 40% d’emprise au sol autorisé actuellement, ce qui est très bien. Concernant la hauteur maximale, 7 mètres à l’égout et 11 mètres au faîtage, permet de construire de petites maisons R+1+combles en mansarde. Pour l’aspect extérieur, nous proposons de garder la longueur des façades à 15 mètres maximum et de protéger les zones en ZPPAUP. Mais, nous pensons que la longueur des façades peut être élargie à 20 mètres dans la mesure où on garde un aspect architectural différent tous les 10 mètres. Concernant la zone UB, nous proposons de l’étendre jusqu’à l’entrée de la forêt le long de l’avenue Henri Barbusse (commerces au RDC). A l’entrée de ville côté Meudon, nous avons un début de zone UB qui longe l’avenue Henri Barbusse. Les habitants de ce coin avaient de moins en moins de commerces. Etant donné qu’à l’entrée de la forêt il y a une petite zone UA, on s’est dit qu’on pourrait raisonnablement étendre la zone UB jusqu’à la zone UA avec la création de logements et de commerces en Rez-de-chaussée. Nous avons fait la même remarque pour l’emprise au sol des zones UB et UA. Pour combler les dents creuses des petites parcelles inférieures à 500 m², il serait préférable de fixer l’emprise au sol à 70%. La hauteur maximale sur la RD906 des zones UB pourraient permettre un ou deux étages de plus en linéaire, étant donné que l’avenue du Général de Gaulle est large. Enfin, pour l’aspect extérieur, nous recommandons d’assurer la protection du patrimoine remarquable dans le secteur d’Arménie qui est une zone pavillonnaire et une entrée de ville.




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M. Jesson ATTIA, rapporteur de la table 6 Nous avons suivi une méthode de travail qui consiste à distinguer les zones par différentes couleurs de pastilles. Le rouge concerne les zones pavillonnaires dans lesquelles nous ne pouvons pas effectuer des interventions fortes. Dans le secteur des 3F où il y a eu pas mal de travaux, il serait dommage de tout remettre à plat. Les pastilles vertes sont les zones sur lesquelles nous avons travaillé en donnant un nom distinct de celui actuel pour pouvoir travailler facilement. Nous avons travaillé sur la zone UA actuelle où la réglementation de densification est plutôt cohérente. Le souci est que la ZPPAUP est rédigée de telle sorte que nous ne pouvons pas toucher une maison sur

deux et ne pouvons pas appliquer ce règlement. Notre suggestion est de définir et de mener une réflexion sur la notion de la ZPPAUP. Les zones UAa (que nous avons défini ainsi) se trouvent à l’intérieur du périmètre de la zone UA, il s’agit de créer une zone plus dense du pôle gare. Concernant l’emprise au sol, nous proposons 70% d’une manière générale et 80% en terrain d’angle.

La hauteur maximale que nous préconisons est entre 18 et 21 mètres. Nous proposons 21 mètres au lieu de 20 mètres afin d’offrir plus de hauteur au niveau des Rez-de-chaussée quand on a des commerces au pied d’immeuble. Pour l’aspect extérieur et le stationnement, nous n’avons rien changé en comparaison avec les règles actuelles. Concernant la plantation : si on parle de 70% ou de 80% d’emprise au sol, donc en termes d’espaces verts il en reste environ 20% dont 10% en pleine terre.




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Nous avons nommé une zone UAc au nord de l’avenue Henri Barbusse et sur la première partie de la RD906 (côté ouest) où nous pensions à une zone mixte habitat, commerce, activités, et où l’impact sur la réglementation serait l’article 6. Au niveau d’alignement, nous pensons plutôt à un alignement sur rue pour avoir une bonne visibilité et proposons d’éviter les retraits.

Pour l’emprise au sol, nous restons à 70% et 80% mais pour les commerces il faut avoir un peu plus de profondeur que le bâtiment d’habitation qui a environ 14 mètres. Au sein de la Zone UB que nous avons proposée sur la partie basse de l’avenue Henri Barbusse et sur la seconde partie de la D906, le commerce n’y est pas forcément nécessaire. En effet, le centre-ville est déjà chargé de commerces et l’idée est de ne pas faire la concurrence dans les zones alentour car les commerces auront du mal à fonctionner. Il s’agirait d’une zone d’habitation classique où on pourrait avoir, je reprends l’article 6, un retrait sur rue car ce sont des zones très passantes. Mettre des logements en Rez-de-chaussée sur rue c’est assez compliqué car il faut prévoir un retrait pour assurer au logement un espace tampon.

Pour la Zone UE, deux points ont été évoqués : - La hauteur : 7 mètres à l’égout du toit et 11 mètres au faîtage pouvait donner un aspect particulier aux maisons. Nous proposons 8 mètres à l’égout et 11 mètres au faîtage pour avoir une pente plus douce. - Les places de parkings : nous pensons qu’une place par logement est suffisante et proposons deux places par logement pour les habitations de plus de 120m² (au lieu de 75m² dans le PLU actuel). En effet, une personne ayant une surface de 75 m² et qui souhaiterait réaliser un agrandissement de 5 m² ou de 10 m² serait obligée de faire deux places, ce qui n’est pas forcément évident.

Enfin, la construction de bureaux ou de locaux d’activités dépendra de l’usage et de l’usager. L’idée est de ne pas mettre une règle très contraignante mais plutôt des périmètres d’études pour que les personnes intéressées par les parcelles viennent présenter un projet et en concertation avec la Ville en examinent la faisabilité et la cohérence.




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Clôture

Intervenant

Synthèse des propos

Mme CAZAL

Résume les propositions des rapporteurs :

- Les secteurs les plus cités sont le secteur de la gare et l’entrée de la ville par la RD906 depuis l’échangeur de l’A86. En effet, les propositions ciblent l’évolution de ces secteurs actuellement en zone UF (activités) vers une zone mixte (habitat et activités)

- La nécessité de comparer les règles du PLU avec celles de la ZPPAUP afin de créer une cohérence et d’anticiper la transformation de la ZPPAUP en AVAP (Aire de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine)

Elle rappelle que les propositions du zonage et du règlement doivent être compatibles avec les objectifs du PADD. La présentation du projet de PADD est téléchargeable sur le site de la mairie (rubrique PLU).

Elle rappelle le calendrier des prochains Ateliers :

- OAP (Orientation d’Aménagement et de Programmation) - Trame Verte et Bleue / Emplacements réservés

Elle remercie les rapporteurs pour leurs efforts de synthèse ainsi que l’ensemble des participants pour la qualité des échanges.

Ce compte-rendu réalisé par CAZAL est communiqué à :

La Direction de l’Urbanisme et de l’Aménagement

La Direction Générale des Services Techniques

La diffusion sera assurée par ces services

Documents

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