Commerces et nouveaux modes de consommation : la mutation

Commerces et nouveaux modes de consommation : la mutation d’une classe d’actifs

Philippe Mouton Président

HAMMERSON FRANCE

Jean-Marc Peter Directeur général

SOFIDY

Réunion du 24 mars 2016

Investissement en immobilier de commerces - France

Réunion adhérents - 24 mars 2016 2

Légère baisse des volumes investis (peu de portefeuilles), mais un appétit toujours marqué pour les actifs de commerce.

Investissement en immobilier de commerces - France


Source Cushman & Wakefield – Etude annuelle commerces – Janvier 2016


Cushman & Wakefield – Etude annuelle commerces – Janvier 2016

Contexte économique et social : nombreux défis à relever

Fréquentation en berne car peu d’évolution du pouvoir d’achat des ménages, impact significatif de la menace terroriste et changements de comportements dans les pratiques de consommation…


Transition numérique : les enjeux pour les enseignes

Comment adapter les surfaces commerciales à cette nouvelle donne ?

A presentation by A presentation to

Commerces et nouveaux modes de consommation : la mutation d’une classe d’actifs

Jean-Philippe Mouton IEIF 24.03.16

Le Groupe Hammerson

7

• 6ème foncière européenne en immobilier commercial • Cotée au London Stock Exchange (FTSE100) • Fondée il y a plus de 70 ans et implantée en France depuis plus de 30 ans • Portefeuille de plus de 12,3 milliards d’euros au 31 décembre 2015 • 150 collaborateurs en France

Notre portefeuille (hors Irlande)

Plus de €12,3 milliards Centres commerciaux

Retail parks

20

Outlets

15 Surface totale

1.8 millions de m2

21

Fréquentation annuelle

280 millions de visiteurs

Grande Bretagne

Outlets

France

Irlande

Other / developments

Repartition de notre investissement (en%)

Notre portefeuille

Centres commerciaux Retail parks Villages de marques Value Retail VIA Outlets

8

Grande Bretagne, France

21 centres commerciaux majeurs

280 millions de visiteurs

Valeur moyenne / actif: € 300 mil

9

Centres Commerciaux

Grande Bretagne, France et Irlande

20 retail parks

Sur plus de 500,000m2

Retail Parks

Investissement à travers l’Europe

15 outlets premium dans 12 pays

Value Retail & VIA Outlets

Villages de marques

Nos secteurs d’activités

8 centres commerciaux majeurs au Royaume-Uni

10

Cabot Circus, Bristol

Union Square, Aberdeen WestQuay,

Southampton The Oracle, Reading

Highcross, Leicester

Brent Cross, Londres NW4

Queensgate, Peterborough

Bullring, Birmingham

11

O’Parinor, Aulnay-sous-Bois

Rénové en 2014

Place des Halles, Strasbourg

Rénové en 2013

Les 3 Fontaines, Cergy Pontoise

En cours de rénovation

Espace St- Quentin, St-Quentin-en-Yvelines

Rénové en 2014

Italie Deux, Paris 13ème

Rénové en 2013

Les Terrasses du Port, Marseille

Ouvert en mai 2014

Saint Sébastien Nancy

En cours de rénovation

Nicétoile, Nice

Acquis en janv 2015

9 centres commerciaux majeurs en France

Jeu de Paume Beauvais

Ouv. 25 nov. 2015

Les centres commerciaux Français

12

750 centres 25% du commerce 420 000 emplois 33 000 commerces

Des centres dominés par l’équipement de la personne

13

CA 2014 par secteur

20 12% 18% 78

22% 22% 274

38% 34%

346

25% 21%

Nombre Surface % CA %

Super regionaux RegionauxGrands centres Petits

Répartition par typologie

37%

3% 6% 25%

19%

10%

Equipement personneServicesEquipement du ménageCulture cadeaux loisirsBeauté SantéAlimentation / restauration

Un business model simple

14 Réunion adhérents - 24 mars 2016

Traffic

Conversion

+ CA +Valeur locative

+ Valeur Actif

Mais challengé par un consommateur en pleine mutation


Les nouvelles règles du

jeu

Une nouvelle

génération de shoppers

Le nouveau parcours shopping



Depuis la crise, une approche différente de la consommation

Impulsion

Surf et acheteen magasin

PlanifiePromotion

Luxe

Pre recession Post recession

Les nouvelles règles du

jeu


17

Une population vieillissante a fort pouvoir d’achat

Une nouvelle

génération de shoppers


18

Des habitudes d’achat bouleversées par la technologie

Le nouveau parcours shopping

2000

2015

Nombre de magasins utilisés

Nombre de canaux de distribution utilisés

17% 9%

68%

42%

10%

38%

4% 7% 0% 3%

2002 2012

12345

Et par des commerçants…

la Direction de Conforama a annoncé la fermeture des 8 établissements Confo Déco de France

La Fnac, enseigne de produits culturels et technologiques, a annoncé qu'elle allait fermer deux de ses magasins en France pour cause de baisse de fréquentation

Logique de part de marché Logique de rentabilité


Cependant, le magasin reste le ”chouchou“ des Français

• Le shopping a toujours la cote

20

Le déclin de l’immobilier commercial : déclin ou opportunité ?

?


Rénovations : condition préalable à …

22 AVANT APRES

…la rotation des enseignes

23

10% de rotation /an

Augmentation de CA constatée: +22%

L’effet showrooming : un atout pour les foncières

24

Bénéfice pour la foncière : des surfaces supplémentaires Bénéfice pour l’enseigne : augmentation de leur part de marché en virtuel et expérience physique enrichie

2000 2016

1500m²

3 000m²

Plus de structure en béton pré-contraint ! Réunion adhérents - 24 mars 2016

L’optimisation de l’espace : Pop Up et magasins éphémères De la nouveauté et de l’animation

25

Présence accrue des loisirs, générateur de trafic

17.0% 14.0% 7.4% 2.9%

Moyenne: 13.1%

% des clients qui choisissent les destination shopping en fonction de la présence de restauration et de loisirs:

37.7%

27.5%

16.6%

3.9%

Fans de shopping

Bon shoppers

Les réticents

Ceux qui détestent

Poids dans la consommation

non alimentaire

France


Présence accrue des loisirs, générateur de trafic


5%

15%

2000 2015

% surface du centre

Multiplication des services et de la dimension culturelle

28

Donner du plaisir et simplifier la vie

Et des concepts innovants et différenciant Les consommateurs le demande

Concept store mobilité

Au Bout Du Champ

Espace Loisirs

Des restaurants innovants

Une garderie

Un espace évènementiel de 900 m²

Pépinière de commerce

Espace parrainage et coworking


Le click and Collect : une réponse au shopping on line

30

Un nouvel alignement d’intérêts entre les enseignes et les foncières

- Livraison gratuite

- Facilité de retour (évite la Poste)

- 40% d’achats supplémentaires quand le produit est retiré en boutique

15,7 44,9 29,4 6,7 3,3

Récupérer les produits achetés en ligne dans le magasin est pratique

Totalement d’accord

D’accord Neutre

Digitalisation : un contact direct et pertinent avec nos consommateurs

31

Des investissements importants pour comprendre nos consommateurs

Capter

Informer

Séduire

Engager

Visite Achat

Transformer

Stratégie CRM

Leur profil

Leur comportement

Réunion adhérents - 24 mars 2016

Réactions des foncières

Rénover pour attirer de nouveaux clients (ou ne pas les perdre) et surtout

de nouvelles enseignes

Attirer les meilleures enseignes pour plus de CA et donc de loyer à terme

Nos clients n’étaient que nos enseignes locataires – maintenant ce sont

aussi nos consommateurs finaux: il faut les connaître pour mieux les

cibler

Développer le « click-and-collect » pour reconquérir du flux

Améliorer le confort de visite par la multiplication des services

Accroitre la dimension loisirs, non virtualisable

Attirer de nouveaux concepts de commerce différenciant et animant

En bref, apprendre un nouveau métier et ne surtout pas reproduire les

vieux modèles

32

Résultats Hammerson

33

Croissance loyers nets

2,1% 2,1% 2,1%

2,3%

2012 2013 2014 2015

8,3% 10,5%

3,5%

12,6%

2012 2013 2014 2015

Croissance des profits par action

Conclusion

34

Une distribution du portefeuille ajustée pour une rentabilité préservée

Avant

Maintenant

Gares, proxy,

pieds d’immeuble Petit Taille des actifs Grand

Destination iconique:

e.g. Terrasses du Port, 4

Temps

Composition du portefeuille

ÉPARGNE ǀ INVESTISSEMENT ǀ GESTION IMMOBILIÈRE www.sofidy.com

« COMMERCES ET NOUVEAUX MODES DE CONSOMMATION : LA

MUTATION D’UNE CLASSE D’ACTIF »

Rédigé en mars 2016 – SOFIDY – Présentation IEIF


ÉPARGNE ǀ INVESTISSEMENT ǀ GESTION IMMOBILIÈRE www.sofidy.comDocument confidentiel réservé aux professionnels

- FOCUS -

commerces et nouveaux modes de consommation : la

mutation d’une classe d’actif

Un certain nombre de facteurs concourent à

assoir l’attractivité du centre-ville comme

outil commercial,

malgré la crise et l’e-commerce



UN ADN COMPLEXE, RÉSILIENT ET EN CONSTANTE (R)ÉVOLUTION

LA DÉMOGRAPHIE

L’ÉNERGIE & LES TRANSPORTS

L’OFFRE NON DÉLOCALISABLE

LES FLUX DE POPULATIONS

LE TOURISME

LE E-COMMERCE


Source : InseeSource : Insee

Evolution de la consommation totale de bien

manufacturés

Avant toutes choses, où en est le principal moteur du commerce ?

1) la consommation des ménages


IDémographie et flux structurels

de population

Yes we« CANNES »


Source : Insee

Nécessité de prendre en compte des facteurs structurels dopants :

2) Démographie et migrations résidentielles inter-régionales

Pyramide des âges et estimations 2030



3) Démographie et migrations résidentielles inter-régionales

LES CONSOMMATEURS ÂGÉS ACCEPTENT DE PAYER PLUS CHER LA PROXIMITÉ


II

Le tourisme


MARCHÉ DU COMMERCE:

Nécessité de prendre en compte des facteurs structurels dopants:

2) Le Tourisme

-3-

Le renchérissement du coût du

transport, la conscience écologique


Présentation IEIF - Décembre 2013

L’augmentation régulière du

coût du transport tend à

restreindre progressivement

les déplacements en vue

d’accomplir des actes d’achat

Evolution du prix d’un litre de Super Pb, Sans Plomb 95, Gazole


MARCHÉ DU COMMERCE:


3) Le renchérissement du coût du transport, la conscience écologique

-4-

Le maintien, et l’émergence d’une

offre de biens et de services

non « délocalisables »


• Les classiques :

• Coiffeur, Boulangerie, Boucherie, Fleuriste, Pressing, Cordonniers,

Presse, Tabac, Jeux…

• Soin du corps :

• Instituts de beauté, centres de remise en forme : segmentation en

terme de prix et de concept



-6-

Créativité et dynamisme

du commerce


Nous constatons régulièrement l’arrivée de nouveaux concepts/enseignes que

personne n’avait imaginé.

• Apple stores

• Numéricable

• Cigarette électronique

• Nespresso

• Cultura

• Agences SNCF

• M&Ms

• Wonder Box

• Farrow & Ball …

Il y en aura vraisemblablement beaucoup d’autres dans les années à

venir…

Bar des coloristes

Cigarettes electroniques

Nespresso

M&Ms Store

Créativité dans les « concepts » :


Créativité dans les « formats » :

Des pop-up stores de marque

La marque Birchbox installe une boutique éphémère à Paris pour

les fêtes,

Isabel Marrant s’installe à la Galerie de Valois à Paris dans un

magasin éphémère qui présente ses collections printemps 2015

La crémerie accueille Acer

Chantal Thomass, en collaboration avec Tati, s’invite dans un

espace de la gare St-Lazare.


Créativité dans les « formats » :

La boutique éphémère autour d’un produit

MAGNUM, NIKE, SCHWEPPES, CONVERSE, AUM,

KRONEMBOURG,….Mexico, Jakarta, Singapour et Tel-Aviv, Paris (le marais)

Paris (rue des halles) Paris (Yatch de Paris sur la seine)


-7-

Le e-commerce


Baisse du panier moyen car

multiplication des acteurs



Les best performers sur internet

Pas de révolution mais une

évolution !

Source : Merchant Warehouse



PASSAGE OBLIGATOIRE

PAR LA CASE « EMPLACEMENT PHYSIQUE »

Lorsqu’un acteur, « pure player » de l’e-commerce, ressent le besoin

d’une présence physique pour

Avoir une image (effet marque/vitrine)

Distribuer ses produits

Il privilégie généralement les centres villes.


….et même le :

L’e-commerce

Vers un magasin connecté ?

Géolocalisation

Facebook

Twitter

Flash Code

Puces RFID

Mobile

DATA

Ventes Privées




Le commerce physique

va finalement

« aspirer l’internet »


Exemple de magasins

physiques qui utilisent les

codes du e-commerce


► Meilleure maîtrise de l’informations produit

► Meilleure connaissance des informations clients personnalisées

► Analytic « In Store » : flux, Traffic, temps passé en rayon

Ca remet le vendeur « à armes égales » par rapport au client

GRACE

À DE NOUVEAUX OUTILS…


Adapter ses produits

(ex. sélectionner ses produits d’appel)

Adapter son merchandising (ex. identifier les zones froides)

Requalifier son offre

(ex. optimiser ses vitrines)

UN OBJECTIF DOUBLE

MIEUX COMPRENDRE POUR MIEUX AGIR…


Le client ne vient plus uniquement

faire une « transaction »

…

Il vient pour un service, une

expérience


Le magasin connecté pourrait-il devenir

l’avenir du commerce ?

Géolocalisation

Facebook

Twitter

Flash Code

Puces RFID

Mobile

DATA

Ventes Privées

Les nouvelles technologies ont

modifié notre façon de consommer

….

À PROPOS DE SOFIDY

Document non contractuel et à usage strictement interne. Les parts de SCPI Classique sont des supports de placement à long terme et doiventêtre acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques (absence derendement ou perte de valeur) qui peuvent toutefois être atténués sans garantie par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.La SCPI n'étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction del'évolution du marché de l'immobilier et du marché des parts de la SCPI. La SCPI ne bénéficie d'aucune garantie ou protection de capital et présente unrisque de perte en capital. Dans la limite de l'autorisation donnée par l'assemblée générale, la SCPI peut avoir recours au financement bancaire. En casde recours à l'endettement, le risque de perte en capital serait accru. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le présentdocument ne constitue en rien une proposition de vente ou une sollicitation d’achat, d’investissement ou d’arbitrage. L'investissement en SCPI dépendde votre situation personnelle, de votre horizon d'investissement et de votre souhait de prendre des risques spécifiques liés à un investissementimmobilier.Les données et chiffres sont réputées exacts et fiables par SOFIDY, en date du 31/12/2015. Source : Sofidy - documentation règlementaire (Rapportsannuels et Bulletins d’informations trimestriels). www.sofidy.com - Agrément de l’AMF à SOFIDY société de Gestion le 10 juillet 2007 sous len° GP07000042

Depuis 1987, SOFIDY conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SIIC, OPCVM

Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerce, et de bureaux.

Premier acteur indépendant sur le marché des SCPI avec 3,7 milliards d’euros sous gestion, SOFIDY est un gestionnaire de

référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe. Agréée par l’AMF avec le statut de

Société de Gestion de Portefeuille, SOFIDY est régulièrement distinguée pour la qualité et la régularité des performances

de ses fonds. SOFIDY gère pour le compte de plus de 37 000 porteurs de parts, et un grand nombre d’institutionnels, un

patrimoine immobilier d’une valeur de près de 3,7 milliards d’euros ; constitué de plus de 3 600 actifs commerciaux et de

bureaux.


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