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MINISTERE DE LA JUSTICE
SERVICE DES AFFAIRES EUROPEENNES ET
INTERNATIONALES
SOUS-DIRECTION DE LA STATISTIQUE, DES ETUDES ET DE LA
DOCUMENTATION
PARIS
Novembre 2007
JURISCOPE
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2
SOMMAIRE
I. Le régime juridique du timeshare.................................................................................. 4 A. L’évolution des règlementations relatives au timeshare.......................................... 4 B. Le contrat de timeshare............................................................................................. 5
II. Le fonctionnement du timeshare.................................................................................. 8 A. La constitution du timeshare.................................................................................... 8 B. Les relations entre les parties au contrat de timeshare........................................... 10
1. Les obligations des parties................................................................................... 10 a. Les obligations du professionnel ..................................................................... 10
– Les obligations précontractuelles ................................................................. 10 - Les obligations contractuelles ....................................................................... 11
b. Les obligations du locataire............................................................................. 12 2. Les droits des cocontractants............................................................................... 13
a. Les droits du bailleur ....................................................................................... 13 b. Les droits du locataire...................................................................................... 13
- Les dispositions du Code civil ......................................................................14 - Les dispositions du D. prés. n° 182/1999 modifié........................................ 14
C. La gestion du timeshare.......................................................................................... 16 D. La cession des droits d’utilisation à temps partagé ................................................17
Conclusion : les difficultés non résolues et les propositions........................................... 18 ANNEXE......................................................................................................................... 23
3
CONTRAT DE JOUISSANCE D’IMMEUBLE A TEMPS PARTAGE
Grèce
Au début des années 60, les évolutions de l’économie touristique internationale ont
entraîné l’émergence d’un type nouveau de vacances : l’utilisation d’un logement
touristique pour certaines périodes de l’année et pour plusieurs années en contrepartie d’un
prix correspondant tant à l’utilisation qu’aux frais d’entretien de ce bien immobilier. Cette
pratique, inconnue des droits nationaux, s’est développée sous le nom anglo-saxon de
timeshare, qui signifie littéralement « partage de temps ».
En Grèce, le système de timeshare fut réglementé par la loi nº 1652/1986. La raison d’être
de cette dernière consiste dans la volonté des autorités grecques d’attirer un grand nombre
de touristes afin notamment de bénéficier de l’entrée de devises étrangères. Dans le souci
de protéger les intérêts des consommateurs dans le marché intérieur, les institutions
communautaires ont également entrepris un travail de réglementation, qui a conduit à
l’adoption de la directive n° 94/47/CE. Pour se conformer à ses obligations découlant du
traité CE, le gouvernement grec a transposé ladite directive par un décret présidentiel (D.
prés. n° 182/1999). La méthode utilisée est celle de la reprise textuelle (« copy out »), très
fréquente dans la transposition du droit communautaire en Grèce. La loi n° 1652/1986 ainsi
que ses mesures d’application (essentiellement, l’arrêté ministériel n° 9953/1987) ne furent
pas pour autant abrogées. Cette « cohabitation » des textes, bien que déstabilisante sur le
fond et critiquable du point de vue méthodologique, n’a pas entraîne une dualité de régime
et n’a pas soulevé des difficultés particulières en pratique.
Le contrat de timeshare est donc actuellement régi par la loi n° 1652/1986 (telle que
modifiée), son arrêté d’application n° 9953/1987 et le D. prés. n° 182/1999 (tel que
modifié par le D. prés. n° 293/2001). Les dispositions de la réglementation touristique
demeurent également applicables, de même que les dispositions du Code civil relatives au
contrat de location (art. 574 et ss.) pour toute question non expressément réglée par les
textes spéciaux.
4
I. Le régime juridique du timeshare
A. L’évolution des règlementations relatives au timeshare
L’institution du timeshare fut introduite en droit grec par la loi nº 1652/19861. La loi
semble faire du contrat de timeshare une catégorie spéciale du contrat de location.
Conformément à cette conception, la loi utilise les termes « bailleur » et « locataire » pour
se référer aux parties au contrat. Par ailleurs, il est expressément prévu que les dispositions
du Code Civil relatives à la location classique demeurent applicables à titre supplétif.
Dans son ensemble, la loi n° 1652/1986 peut être regardée comme structurée en deux
parties : d’une part, les dispositions générales relatives à la formation du contrat, sa durée,
aux droits et obligations des cocontractants et de leurs ayants-droits ainsi qu’au sort des
sûretés constituées sur le bien immobilier (art. 1 à 7) ; et, d’autre part, son article 8, lequel
valide (et, donc, confère valeur législative à) l’arrêté nº 503007/1976 du Secrétaire Général
de l’Organisme Grec de Tourisme (EOT) portant Règlement des relations entre les
propriétaires d’hôtels et leurs clients. Bien que cet arrêté n’ait pas pour objet la
réglementation du contrat de timeshare, il introduit des droits et obligations pour les parties
à ce dernier qui sont notamment relatifs à la réservation, l’entrée, le séjour, le paiement et
la restitution d’une chambre d’hôtel ainsi qu’aux prestations liées.
En application de la loi n° 1652/1986, fut pris l’arrêté nº 9953/1987 du Ministre de
l’Économie portant « régime de soumission des logements touristiques au système de
timeshare »2. Cet arrêté donne la définition de « logement touristique » et prévoit les
conditions et la procédure d’attribution par l’Organisme Grec du Tourisme (EOT) de
l’autorisation spéciale d’exercice en régime de timeshare. De surcroît, il définit le contenu
du contrat de timeshare, les contrôles exercés par l’Organisme Grec du Tourisme (EOT) en
la matière ainsi que les moyens de règlement du loyer tout en assurant la protection des
locataires (dispositions relatives à l’Assemblée générale des locataires).
La directive nº 94/47/CE fut transposée par deux Décrets Présidentiels, pris en application
de la loi n° 1338/1983 relative à l’application du droit communautaire en Grèce. Quant au
1 Publié au Journal officiel le 30 octobre 1986 (ΦΕΚ A’ 167).
2 Publié au Journal officiel le 15 décembre 1987 (ΦΕΚ Β’ 719).
5
contenu de la transposition, les D. prés. ont largement repris la formulation même de la
directive. Plus particulièrement, le D. prés. nº 182/19993, intervenu presque simultanément
avec la condamnation de la Grèce par la Cour de justice des Communautés européennes
pour défaut de transposition de la directive n° 94/47/CE4, a renouvelé et complété le cadre
juridique existant. Ses principaux apports par rapport au régime de la loi n° 1652/1986
sont :
a) les dispositions relatives à de la durée du contrat (de 3 à 60 ans ; il est rappelé que la loi
n° 1652/1986 prévoyait une durée de 5 à 60 ans) ;
b) les dispositions relatives à l’information notamment le contenu minimal du contrat ;
c) l’introduction des droits de rétractation et de résiliation ;
d) l’obligation de rédaction des documents contractuels en langue grecque ainsi que dans la
langue (ou une des langues) de l’État membre où réside le locataire ou celle (ou une des
celles) de l’État membre dont il est ressortissant, au choix du locataire ;
e) l’obligation d’information pesant sur le bailleur et relative au bien immobilier ;
f) l’interdiction de tout paiement d’avances préalablement à l’expiration du délai de
rétractation ;
g) la nullité des clauses par les quelles l’acheteur renonce au bénéfice des droits prévus et
le vendeur est exonéré de ses responsabilités.
Selon l’art. 8 du D. prés. n° 182/1999, « les dispositions du Code civil relatives à la
location s’appliquent au contrat de timeshare pour des questions non expressément réglées
dans la loi n° 1652/1986 ou le présent D. prés. ».
B. Le contrat de timeshare
En droit grec, le contrat d’utilisation d’immeuble à temps partagé, introduit par la loi n°
1652/1986, relève du droit des obligations. En effet, le législateur grec a conféré au droit
d’utilisation découlant de ce contrat la nature d’un droit de créance. Néanmoins, les
dispositions de la loi n° 1652/1986 distinguent le régime applicable au contrat de timeshare
de celui applicable au contrat de location classique prévu par les art. 574 et ss. du Code
civil. Il en résulte que le contrat de timeshare constitue un contrat synallagmatique nommé,
3 Publié au Journal officiel le 25 août 1999 (ΦΕΚ Β’ 171).
4 CJCE, 14 septembre 1999, Commission c/Grèce, aff. C-401/98, concl. A. Saggio.
6
créateur d’obligations, solennel et successif, lequel, bien qu’il relève du droit des
obligations, est empreint d’un caractère quasi-réel.
La nature juridique du contrat de timeshare découle de l’art. 1er de la loi n° 1652/1986, aux
termes duquel « par le contrat de timeshare, le bailleur s’engage, pendant la durée du
contrat, à transférer, chaque année, au locataire, l’utilisation d’un logement touristique
ainsi que de lui fournir des services annexes pour une période déterminée dans le contrat,
et le locataire à verser le loyer convenu ». Par ailleurs, son art. 5 dispose que les
dispositions du Code civil relatives à la location classique s’appliquent à titre supplétif
pour toute question non expressément réglée par la loi. Cela étant, le contrat de timeshare
est regardé, à l’instar du contrat de location, comme une convention synallagmatique
créatrice d’obligations et relevant du droit des obligations. Ce caractère n’est pas remis en
cause du fait de la transposition de la directive n° 94/47/CE. Le D. prés. n° 182/1999
transposant cette dernière en droit interne définit le contrat de timeshare comme « tout
contrat ou groupe de contrats (…), par lequel, directement ou indirectement, moyennant un
certain prix global, un droit portant sur l'utilisation d'un ou de plusieurs biens immobiliers
(…) est créé ou fait l'objet d'un transfert ou d'un engagement de transfert »5.
S’il peut paraître évident que le contrat de timeshare relève du droit des obligations,
certaines dispositions de la loi n° 1652/1986 et de ses mesures d’application sont de nature
à briser cette certitude. Il en va ainsi de l’art. 1er al. 2 de la loi, selon lequel « le contrat de
timeshare est conclu par acte notarié et transcrit dans le livre foncier tenu par le bureau des
hypothèques territorialement compétent »6. Ce formalisme, dont l’inobservation entraîne la
nullité du contrat conclu, introduit un infléchissement au principe de consensualisme, qui
régit les contrats relevant du droit des obligations. De surcroît, la condition d’acte notarié
et de transcription rapproche le contrat de timeshare des dispositions du droit des biens
relatives à la vente d’immeuble (art. 1033 et ss. du CC). Le droit d’utilisation se voit ainsi
conférer une nature quasi-réelle7, en ce sens que le locataire a une maîtrise effective et
absolue sur la chose louée et d’une intensité supérieure à celle que l’on rencontre dans un
contrat de location classique. Cela conduit une partie de la doctrine à considérer que le
5 La directive prévoit que ce droit peut être un droit réel ou un droit d’une autre nature ; elle laisse donc aux États membres le choix de la nature juridique du droit d’utilisation (voir art. 2, 2e tiret).
6 Le D. prés. n° 182/1999 impose lui aussi la forme d’acte notarié et la transcription (art. 2, al. 2).
7 Voir à ce sujet : STATHOPOULOS M., Les problèmes nés…, p. 963 ; MAZIS P., p. 320 ; THEMELI C., p. 50.
7
caractère quasi-réel du contrat de timeshare conduit à penser qu’il s’agit, en réalité, de la
vente d’un droit réel8. Ce caractère est également confirmé par l’art. 3 de la loi n°
1652/1986. Ce dernier prévoit que certains créanciers (État, établissements publics,
collectivités territoriales, organismes de sécurité sociale, banques ou autres établissements
de crédit) du propriétaire du bien immobilier concerné par le contrat de timeshare peuvent
se voir attribuer, de la part d’un établissement de crédit grec ou étranger, une lettre de
garantie, ce qui entraîne l’extinction ou la levée des sûretés ou autres charges constituées
sur ce bien. Cette modalité d’extinction ne figure pas parmi celles prévues par le Code civil
(art. 1317 à 1321 et 1323) au sujet de l’extinction des sûretés réelles et justifie, selon une
partie de la doctrine9, le caractère quasi-réel du contrat de timeshare.
Cependant, la classification du droit d’utilisation découlant du contrat de timeshare dans la
catégorie des droits de créance se justifie par le fait qu’en droit grec, la constitution des
droits réels de propriété et d’usufruit ne peut pas être divisée dans le temps10. Les titulaires
du droit d’utilisation à temps partagé pourraient, néanmoins, être regardés comme
copropriétaires de chaque logement touristique. Mais dans cette hypothèse, ils seraient
tenus de conclure entre eux des contrats relatifs à la période d’utilisation respective des
logements, avec pour conséquence la complication du processus d’acquisition du droit
d’utilisation. En outre, au regard du numerus clausus des droits réels, le droit d’utilisation à
temps partagé ne pourrait pas être regardé comme un droit réel, sans une modification
préalable du Code civil.
La nature juridique du contrat de timeshare ne peut donc pas être remise en cause, mais
celui-ci est loin de s’assimiler à une convention classique relevant du droit des obligations.
Ainsi, au regard du processus de sa formation, le contrat de timeshare peut être regardé
comme un contrat d’adhésion. En effet, en vertu de l’arrêté min. n° 9953/1987, un
« Règlement des relations entre le bailleur et les locataires » est obligatoirement annexé au
contrat de timeshare et en constitue partie intégrante11. Ce Règlement doit accompagner à
8 PAPARSENIOU P., p. 252 à 254.
9 PAPARSENIOU P., p. 250.
10 TOUSIS A., p. 284.
11 En vertu de l’art. 2, al. 2 de l’arrêté min. n° 9953/1987, ce règlement régit en détail les droits et obligations des parties au contrat de timeshare. Pour ce qui est des obligations du bailleur, il doit notamment prévoir : la conservation en bon état du logement loué, des parties communes et, généralement, de l’ensemble de l’immeuble, dans les conditions prévues par la réglementation touristique ; la réparation immédiate de tout dégât ou dégradation et la rénovation régulière de l’ensemble de l’équipement de l’immeuble ; le recrutement et la rémunération (y
8
peine d’irrecevabilité la demande que le bailleur est tenu d’adresser au Secrétaire général
de l’Organisme Grec de Tourisme (EOT) afin d’en obtenir l’autorisation spéciale prévue
par la loi n° 1652/1986 et relative à la soumission du logement touristique au système de
timeshare. Il en résulte que le Règlement doit être établi par le bailleur préalablement à la
conclusion du contrat de timeshare avec le consommateur.
Quant à son objet, le contrat de timeshare, tel que défini à l’art. 1er, al. 1er de la loi n°
1652/1986, ne porte pas uniquement sur le transfert d’utilisation du logement touristique,
mais également sur la prestation de services annexes, liés à l’utilisation du logement. Par
conséquent, il ne comporte pas uniquement des éléments que l’on rencontre dans un
contrat de location classique, mais également des caractéristiques relevant d’autres
catégories de contrats (tels que le contrat d’entreprise, s’agissant, par exemple, des services
de ménage). De ce point de vue, le contrat de timeshare peut être juridiquement regardé
comme un contrat mixte12. Cette qualification semble, néanmoins, contestable dans la
mesure où le régime juridique applicable au contrat de timeshare ne découle pas de
l’application combinée des dispositions du Code civil relatives aux contrats spéciaux mais
des dispositions spéciales de la loi n° 1652/1986.
II. Le fonctionnement du timeshare
A. La constitution du timeshare
Il résulte d’une lecture combinée des réglementations communautaire et grecque que le
cadre du timeshare est constitué du contrat principal, du document d’information relatif,
pour l’essentiel, aux droits dont dispose le locataire, du Règlement des relations entre le
bailleur et les locataires établi par le bailleur conformément à la législation touristique,
ainsi que d’un « document distinct » relatif à l’exercice des droits de rétractation et de
résiliation et accompagné d’un formulaire de rétractation.
compris les charges) du personnel nécessaire au bon fonctionnement du logement touristique ; l’acquittement de tout impôt, charge et facture relatifs au fonctionnement du logement touristique.
12 THEMELI C., p. 51. Sur la problématique du contrat mixte en droit grec : STATHOPOULOS M., Droit général des obligations, 2004, p. 741 et ss.
9
Selon la réglementation grecque (avant et après la transposition de la directive), le contrat
de timeshare doit contenir les éléments généraux tels que l’identité des parties, l’objet du
contrat et la description précise de ce bien et de sa situation. Le contrat doit en outre
prévoir les services communs (éclairage, eau, entretien, enlèvement des ordures), les
installations communes, telles que piscine, sauna, etc., l’entretien et la gestion du bien
immobilier l'indication précise de la période pendant laquelle le droit, objet du contrat, peut
être exercé et, le cas échéant, la durée du régime mis en place, le prix et les frais que le
locataire devra payer, etc.
En vertu de l’art. 1er, al. 2 de la loi n° 1652/198613, le contrat de timeshare est
obligatoirement établi par acte notarié. Le contrat (avec ses annexes) doit être transcrit sur
le livre foncier tenu par le bureau des hypothèques territorialement compétent. Cependant,
selon l’art. 5 du D. prés. nº 182/1999, aucune transcription n’est permise avant la fin de la
période d’exercice du droit de rétractation tel que prévu à l’article 4 de ce même texte.
L’inobservation de l’obligation de conclusion par acte notarié et de transcription entraîne la
nullité du contrat conclu14. Ainsi qu’il a été souligné, si cette obligation rapproche le
contrat de timeshare des dispositions du droit des biens relatives à la vente d’immeuble
(art. 1033 et ss. CC), le formalisme n’est pas totalement inconnu du contrat de location
classique prévu par le CC. Selon l’art. 618 du CC, en cas d’aliénation de l’immeuble par le
propriétaire / bailleur, « la location d’immeuble pour une durée supérieure à neuf (9) ans
n’est opposable au nouveau propriétaire que si elle fut établie par acte notarié lequel a été
transcrit ».
Par application directe de l’article 166 du CC, le formalisme de l’art. 1er, al. 2 de la loi n°
1652/1986 s’impose également au contrat préliminaire (avant-contrat) contraignant de
timeshare15. Il n’est pas certain que ce formalisme s’applique aussi aux contrats de sous-
location ou de concession d’utilisation. L’art. 2, al. 2 de la loi nº 1652/1986 dispose que
« le locataire a le droit de sous-louer ou de concéder l’utilisation du logement qu’il a loué
dans les conditions de l’art. 1er de cette loi ». Cette formulation pourrait laisser entendre
que les contrats de sous-location et de concession d’utilisation sont soumis aux mêmes
formalités que celles applicables au contrat principal. Toutefois, une partie de la doctrine
13 L’art. 2, al. 2 du D. prés. contient une disposition identique.
14 Voir sur ce point : TGI Athènes, décision n° 2517/2006.
15 À ce sujet : Tr. paix Thessalonique, décision n° 1549/1997.
10
réfute cette thèse motif pris de ce que, contrairement aux contrats de location d’une durée
supérieure à neuf (9) ans, l’art. 618 du CC n’impose pas la forme d’acte notarié et la
formalité de transcription ni pour les sous-locations ni pour les concessions d’utilisation de
même durée16.
B. Les relations entre les parties au contrat de timeshare Les droits et les obligations des parties sont régis par les textes législatifs et réglementaires
suivants : la loi nº 1652/198617, l’arrêté min. nº 9953/1987, le D. prés. nº 182/1999 ainsi
que les articles 574 et ss. du CC concernant la location classique.
1. Les obligations des parties
a. Les obligations du professionnel Les obligations du professionnel du timeshare sont précontractuelles et contractuelles.
– Les obligations précontractuelles
Le professionnel du tourisme doit respecter les obligations qui découlent des
réglementations en matière de timeshare. Il doit notamment respecter les obligations
d’information précontractuelle imposées par le décret de transposition de la directive n°
94/47/CE (D. prés. n° 182/1999 tel que modifié par le D. prés. n° 293/2001). Dans la
mesure où la loi n° 1652/1986 ne contient pas de dispositions spécifiques en la matière, il
est donc à penser que les dispositions du Code civil relatives à la responsabilité du fait des
pourparlers contractuels trouvent à s’appliquer à titre complémentaire.
En vertu de l’art. 3, al. 1er du D. prés. n° 182/1999, avant la signature du contrat, « le
bailleur est tenu de remettre à toute personne qui demande des informations sur le ou les
biens immobiliers un document qui, outre une description générale de ce ou ces biens,
fournit au moins des informations concises et précises sur les éléments mentionnés aux
points α) à ζ), θ) et ιβ) de l'annexe, de même que des indications sur la manière d'obtenir
des informations complémentaires». Selon l’al. 4 du même article, « toute publicité relative
16 THEMELI C., p. 90.
17 Il convient de rappeler que l’art. 8 de la loi n° 1652/1986 validé (et donc érigé au rang législatif) l’arrêté nº 503007/1976 portant Règlement des relations entre les hôteliers et leurs clients (ΦΕΚ 166).
11
au bien immobilier concerné indique la possibilité d'obtenir le document susvisé, ainsi que
l'endroit où il faut s'adresser à cet effet ».
Le D. prés. n° 293/2001 introduit une nouvelle obligation d’information consistant en la
fourniture, de la part du bailleur, d’un « document distinct » accompagnant la copie du
contrat ou du contrat préliminaire contraignant. Ce « document distinct » doit :
- être rédigé en caractères lisibles ;
- contenir toute information prévue au lit. ιβ de l’annexe du D. prés. n° 182/1999 (lit.
l de l’annexe de la directive), à savoir : les conditions d’exercice des droits de
résiliation et de rétractation du contrat ; l'indication de la personne à laquelle doit
être notifiée une éventuelle résiliation ou rétractation, ainsi que l'indication de la ou
des modalités selon lesquelles la notification peut être faite ; l'indication précise de
la nature et du montant des frais que le locataire sera tenu de rembourser
conformément à l'art. 5, al. 3 du D. prés. n° 182/1999 s'il exerce son droit de
rétractation (frais encourus du fait de la passation du contrat et de sa rétractation et
qui correspondent à des actes devant impérativement être effectués avant la fin du
délai de rétractation) ; le cas échéant, des informations sur les modalités pour
résilier le contrat de crédit lié au contrat de timeshare en cas de résiliation ou de
rétractation de ce dernier ;
- s’accompagner d’un formulaire de rétractation.
Tous les documents doivent être rédigés en langue grecque ainsi que dans la langue (ou
une des langues) de l’État membre où réside le locataire ou celle (ou une des celles) de
l’État membre dont il est ressortissant, au choix du locataire. Dans les cas où la langue du
contrat n’est pas celle du pays d’assiette de l’immeuble, le bailleur est tenu de transmettre
au locataire un exemplaire du contrat (ainsi que du contrat préliminaire contraignant) établi
dans la langue (ou dans une des langues) officielle de l’État membre où l’immeuble est
situé.
- Les obligations contractuelles
Outre les obligations classiques découlant de l’art. 1er, al. 1er de la loi nº 1652/1986 en
combinaison avec les art. 574 et 575 du CC, à savoir de mettre à la disposition du locataire
le bien immobilier de le maintenir en bon état pendant la durée du contrat, le bailleur est
également soumis aux obligations spéciales du Règlement des relations entre le bailleur et
les locataires - partie intégrante du contrat de timeshare - lequel doit tenir compte des
12
dispositions de la réglementation touristique, notamment l’arrêté min. nº 503077/1976
portant Règlement des relations entre les hôteliers et leurs clients. En particulier, les
obligations du bailleur sont les suivantes :
a) Conformément aux dispositions de la réglementation touristique mais aussi à l’art. 575
du CC, il doit conserver en bon état la partie louée de l’immeuble, les parties communes et,
en général, l’ensemble des installations. Certaines obligations varient en fonction du
classement du logement touristique.
b) Il doit réparer immédiatement tout dégât et dégradation et rénover régulièrement
l’équipement (y compris l’équipement mobilier) du logement (art. 2, al. 2, par. 2 de l’arrêté
min. nº 9953/1987 et art. 592 du CC).
c) Il doit recruter le personnel nécessaire au bon fonctionnement du logement touristique et
à l’offre des services liés18.
d) Il doit payer tout impôt, charge et redevance relatifs au fonctionnement du logement
touristique (art 2, al. 2, par. 4 de l’arrêté min. nº 9953/1987 et art. 590 du CC).
b. Les obligations du locataire L’obligation principale du locataire est de verser le prix convenu (art. 1er, al. 1er de la loi nº
1652/1986, art. 5 et 6 de l’arrêté min. nº 9953/1987 et art. 574 du CC). Par ailleurs, le
locataire doit :
a) Utiliser le bien immobilier ainsi que les parties communes avec prudence et
conformément au Règlement des relations entre le bailleur et les locataires, partie
intégrante du contrat, et se conduire convenablement envers les autres locataires et clients
du logement touristique (art. 594 CC).
b) Avertir le bailleur en temps utile des vices du bien apparaissant durant son séjour (art.
589 CC).
c) En application du principe de bonne foi régissant l’exécution des contrats, tolérer
certaines interventions du bailleur sur le bien (par ex. réparations, visites etc.)
d) Contribuer aux dépenses de fonctionnement du logement touristique (telles que prévues
dans le contrat ainsi que l’exige l’art. 3, al. 1er, lit. ε de l’arrêté min. nº 9953/1987) ainsi
qu’aux frais relatifs à l’utilisation des parties communes (art. 3, al. 1er, lit. η de l’arrêté
min. nº 9953/1987).
18 Il appartient au bailleur de prendre en charge les salaires et charges du personnel : art. 2 al. 2, par. 3 de l’arrêté min. nº 9953/1987.
13
e) Lorsqu’il souhaite sous-louer ou concéder l’utilisation du logement, respecter les
conditions de sous-location et de concession d’utilisation qu’il s’est fixé, d’un commun
accord avec le bailleur, dans le contrat principal (art. 3, al. 1er, lit. ζ de l’arrêté min. nº
9953/1987).
f) Selon l’art. 599 al. 1er du CC, à l’expiration du contrat le locataire est tenu de restituer au
bailleur le bien dans l’état dans lequel il lui a été remis.
En dehors du rapport contractuel, certaines obligations découlant de la réglementation
touristique trouvent aussi à s’appliquer. Ces obligations portent, essentiellement, sur le
comportement du locataire à l’égard tant du logement touristique que des autres clients19.
2. Les droits des parties
a. Les droits du bailleur La protection du bailleur contre les défaillances du locataire est organisée tantôt par les
dispositions du Code civil relatives aux contrats synallagmatiques et au contrat de location
classique tantôt par la réglementation spéciale. Le bailleur peut résilier le contrat et
demander des dommages-intérêts pour non respect par le locataire de ses obligations
contractuelles, par exemple lorsque ce dernier n’utilise pas le bien conformément à sa
destination ou ne se conduit pas convenablement envers les autres locataires (art. 594 du
CC), ou si le locataire refuse de verser le loyer (art. 597 du CC). Lorsque ces violations
sont commises par un sous-locataire, le bailleur peut formuler une demande en dommages-
intérêts à son encontre.
Il résulte de l’article 7 de l’arrêté n° 503007/1976 du Secrétaire Général de l’Organisme
Grec du Tourisme (EOT) que, lorsque le locataire refuse de libérer le logement après
l’expiration du contrat ou au terme de l’utilisation du logement dans l’année, le bailleur a
le droit de l’expulser.
b. Les droits du locataire Le locataire dispose des droits prévus par les dispositions du CC relatives aux actes
juridiques (notamment celles relatives à la nullité) ainsi qu’à la location classique ainsi que
des droits spéciaux prévus par le D. prés. nº 182/1999.
19 EFTHIMIATOU – POULAKOU A., Le droit du tourisme, p. 250.
14
- Les dispositions du Code civil
a) En cas d’inexécution ou d’exécution non conforme du contrat, le locataire dispose de
tout droit prévu par les dispositions du deuxième livre du CC (art. 374 et ss. du CC relatifs
aux principes régissant les contrats synallagmatiques et sous réserve d’application des
dispositions de la partie spéciale du droit des obligations relatives à la location).
b) En cas de vice matériel ou juridique du bien immobilier, il a le droit de demander des
dommages-intérêts (art. 577 du CC) ou soit la diminution soit le non paiement du loyer
(art. 576 du CC).
c) Selon l’art. 585 du CC, dans les cas où l’utilisation du bien n’a pas été transférée en
temps utile et sans obstacles au locataire ou cette utilisation lui a été retirée par la suite, ce
dernier peut mettre en demeure le bailleur afin que celui-ci satisfasse à ses obligations.
Passé ce délai, le locataire a le droit de résilier le contrat. Lorsque le locataire n’a plus
intérêt dans l’exécution du contrat, il peut résilier le contrat sans délai.
d) Selon l’art. 588 du CC, dans les cas où l’utilisation du bien est susceptible d’avoir des
conséquences dommageables sur la santé du locataire, ce dernier a le droit de résilier le
contrat sans condition de délai.
- Les dispositions du D. prés. n° 182/1999 modifié.
La grande innovation du D. prés. nº 182/1999 consiste en la reconnaissance au profit du
locataire des droits de rétractation et de résiliation dans des hypothèses qui ne sont pas
visées par les dispositions du Code civil relatives à la location classique20. Les conditions
d’exercice du droit de rétractation sont légèrement différentes par rapport à celles posées
dans la directive.
En effet, conformément à l’article 4 du dit D. prés. tel que modifié par le D. prés. nº
293/2001 :
a) Le locataire a le droit de résilier le contrat, dans les cas où ce dernier ne comporte pas
les informations figurant dans les lit. α, β, γ, δ1, δ2, η, θ, ια, ιβ, ιγ de l’annexe du D. prés.
n° 182/1999 (et correspondant aux lit. a, b, c, d1, d2, h, i, k, l, m de l’annexe de la
directive). La résiliation doit intervenir dans un délai de trois (3) mois à partir de la
réception de la copie du contrat ou du contrat préliminaire contraignant21. Si les
20 Voir en détail PAPARSENIOU P., p. 294 s.
21 Selon l’art. 5 de la directive le délai commence à courir à partir de la signature des dits documents.
15
informations en question sont fournies dans ce délai de trois mois, le locataire dispose, dès
ce moment, du délai de rétractation (voir infra).
b) Le locataire peut se rétracter, sans indiquer de motif, dans un délai de 10 jours francs22 à
compter de la réception de la copie du contrat ou du contrat préliminaire contraignant23
ainsi que d’un « document distinct », non prévu par la directive et relatif aux conditions
d’exercice des droits de rétractation et de résiliation. Ce document doit obligatoirement
s’accompagner d’un formulaire de rétractation. Cette condition fut introduite par le D.
prés. n° 293/2001 modifiant le D. prés. n° 182/1999 lequel reprenait, sur ce point, la
formulation même de l’art. 5 de la directive. Il est à penser que ce document constitue
partie intégrante du contrat, au regard notamment des conséquences qu’entraîne l’omission
de sa transmission. Ainsi, si le « document distinct » n’est pas transmis au locataire, le
délai de rétractation commence à courir après l’expiration de trois mois suite à la réception
de la part du locataire du contrat ou du contrat préliminaire contraignant, c’est-à-dire après
l’écoulement du délai de résiliation. Dans le cas où ce document est transmis dans le délai
de trois (3) mois susmentionné, le délai de rétractation court à compter de la réception du
document.
c) Lorsque le locataire entend exercer les droits évoqués, il doit en servir notification à la
personne dont le nom et l’adresse figurent, à cet effet, dans le contrat. La notification doit
s’effectuer soit par lettre recommandée soit par tout moyen approprié et avant l’expiration
des délais respectifs24.
d) Lorsque le locataire exerce le droit de rétractation, il ne peut être tenu de rembourser, le
cas échéant, que les frais encourus du fait de la conclusion du contrat et de sa rétractation
et correspondant à des actes qui doivent impérativement être effectués avant la fin du délai
de rétractation. Ces frais doivent être expressément mentionnés dans le contrat et ne
peuvent en aucun cas être supérieurs à 3% du prix total convenu25. Le locataire peut refuser
tout versement d’avances de loyer avant l’expiration du délai de rétractation. En revanche,
lorsque le locataire exerce le droit de résiliation, il n’est tenu à aucun remboursement.
Par ailleurs, selon l’art 6 du D. prés. n° 182/1999, en cas de résiliation ou de rétractation de
la part du locataire, le contrat de crédit qui accompagne éventuellement le contrat de
22 Si le dixième jour est un jour férié, le délai est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.
23 Selon l’art. 5 de la directive le délai commence à courir à partir de la signature des dits documents.
24 Selon PAPARSENIOU P., p. 301, l’accomplissement de cette formalité n’est pas une condition de validité de l’acte de résiliation/rétractation mais devrait être regardé comme une règle relative à la charge de la preuve (voir également, Compendium CE Droit de la consommation, p. 513, note 1069).
25 Selon PAPARSENIOU P., p. 297, l’obligation de remboursement doit également s’appliquer dans l’hypothèse de résiliation.
16
timeshare est également résilié. Selon l’art. 4, al. 2, le locataire est tenu d’informer, par
document dûment daté (lettre recommandée ou autre moyen), l’établissement ayant
accordé le crédit de son intention d’exercer le droit de résiliation ou de rétractation.
La protection du locataire est complétée par l’article 7 du D. prés. n° 182/1999. Selon ce
dernier, toute clause par la quelle le locataire renonce aux droits de résiliation et de
rétractation ou par laquelle le bailleur est exonéré des responsabilités découlant du D. prés.
est nulle et non avenue.
En vertu de l’art. 4, al. 1er et 2 de l’arrêté min. nº 9953/1987, si le bailleur ne respecte pas
ses obligations contractuelles ou les obligations découlant de la réglementation touristique,
le locataire a le droit de déposer une demande auprès l’Organisme Grec du Tourisme
(EOT) afin que ce dernier inflige les sanctions prévues par la loi nº 642/1977 (amende,
blâme). Lorsque ces sanctions s’avèrent insuffisantes et en cas de violation grave, par le
bailleur, du Règlement des relations entre le bailleur et les locataires, l’art. 6 de la loi nº
1652/1986 prévoit le retrait de l’autorisation accordée par le Secrétaire Général de
l’Organisme Grec du Tourisme (EOT) et relative à la soumission du logement touristique
au système de timeshare. De surcroît, en vertu de la loi no 2251/1994 (qui est le texte de
base sur la protection des consommateurs) les unions de consommateurs agréées comptant
au moins 500 membres peuvent former une action collective contre les violations du D.
prés. no 182/1999.
C. La gestion du timeshare Conformément à l’art. 7, al. 1er de l’arrêté min. nº 9953/1987, l’organe principal de la
protection des intérêts des locataires d’un logement touristique est l’Assemblée Générale
des locataires de ce logement. Juridiquement, il s’agit d’une union de personnes
poursuivant le même but, mais n’ayant pas, pour autant, la qualité d’association au sens du
Code civil, faute de personnalité morale et de statuts ainsi que de limitation du nombre des
membres26. La qualité de membre de l’AG des locataires est acquise dès la signature du
contrat de timeshare. La participation du bailleur est également prévue mais uniquement
26 Aux termes de l’article 107 CC et sous réserve de dispositions expresses contraires, toute question relative aux unions de personnes dépourvues de la personnalité morale sont régies par les dispositions du Code Civil relatives à la société de droit civil (art. 741 ss. CC). L’article 62 du Code de procédure civile prévoit que les unions de personnes dépourvues de la personnalité morale peuvent ester en justice. Voir, sur ce point, THEMELI C., p. 83.
17
pour les périodes pendant lesquelles le logement n’est pas loué27. Les règles relatives au
fonctionnement (convocation, réunion, prise des décisions, etc.) sont obligatoirement
posées par le Règlement des relations entre le bailleur et les locataires, annexé au contrat
de timeshare. En vertu de l’art. 7, al. 2 de l’arrêté susmentionné, l’AG des locataires peut
confier à une personne physique ou morale de son choix (souvent un locataire), le contrôle
de l’exécution conforme des contrats conclus ainsi que du respect du Règlement des
relations entre le bailleur et les locataires.
Toutefois, certaines zones d’ombre subsistent. Il en va ainsi de l’étendue du droit de
participation du bailleur à l’Assemblée Générale, faute pour la réglementation de préciser
le mode de calcul des périodes pendant lesquelles le logement n’est pas loué. En outre, les
questions liées à l’exercice du droit de vote ne font l’objet d’aucune disposition de l’arrêté
car censées être réglées dans le Règlement des relations entre le bailleur et les locataires. Il
s’avère, néanmoins, que cette situation est favorable au bailleur, qui est la partie qui établit
ledit Règlement. C’est la raison pour laquelle, une partie de la doctrine suggère la
modification de la réglementation afin de mieux tenir compte des intérêts des locataires28.
D. La cession des droits d’utilisation à temps part agé Un des motifs essentiels pour la conclusion du contrat de timeshare est la possibilité de
revendre ou d’échanger aussi bien le lieu que la période des vacances que ce soit en Grèce
ou à l’étranger. Malgré leur importance économique, ces transactions ne font pas l’objet de
dispositions expresses dans la directive n° 94/47/CE. Seul le lit. k de l’annexe de cette
dernière (repris par le lit. ια de l’annexe du D. prés. n° 182/1999) prévoit que doivent
obligatoirement figurer dans le contrat « la possibilité ou non de participer à un système
d'échange et/ou de revente du droit d’utilisation ainsi que les coûts éventuels lorsque le
système d'échange et/ou de revente est organisé par le vendeur ou par un tiers désigné dans
le contrat ». Cependant, en droit grec, ces opérations économiques peuvent revêtir la forme
de montages juridiques prévus aussi bien dans le Code civil (on pense, notamment, au
contrat d’échange, art. 573 du CC, ou, lorsque aucune contrepartie n’est prévue, au contrat
de prêt à usage, art. 810 et ss. du CC) que dans la réglementation spéciale relative au
timeshare.
27 Il en résulte que la participation du bailleur est proportionnelle aux quotas non commercialisés (à une ou plusieurs périodes) des droits en temps partagé.
28 THEMELI C., p. 83 ; EFTHIMIATOU – POULAKOU A., Le time-sharing…, p. 272.
18
En effet, l’article 2 al. 2 de la loi nº 1652/1986 dispose que le locataire a le droit de sous-
louer ou de concéder l’utilisation du bien immobilier pour une ou plusieurs périodes.
La sous-location se définit comme un contrat de location entre le locataire initial et un
tiers (sous-locataire) portant sur la chose louée, accessoire au contrat de location principal
et soumis à l’accord préalable des parties à ce dernier29.
La concession d’utilisation se présente comme une notion plus large qui englobe tout
transfert (en tout ou en partie) de l’utilisation du bien de la part du locataire vers un tiers,
avec ou sans contrepartie. Le tiers se voit conférer un droit d’utilisation qui est indépendant
de celui du locataire30. De ce point de vue, la notion de concession d’utilisation englobe
celle de sous-location. L’arrêté min. nº 9953/1987 dispose que les termes des contrats de
sous-location ou de concession d’utilisation doivent, le cas échéant, figurer dans le contrat
principal (art. 3, al. 1er, lit. ζ). De surcroît, les règles relatives au contenu minimal du
contrat principal ainsi que à l’obligation d’y annexer le Règlement des relations entre le
bailleur et les locataires sont applicables auxdits contrats, lorsque ces derniers sont conclus
à titre onéreux (art. 3, al. 3 du même arrêté).
Dans la pratique, des réseaux commerciaux internationaux (« bourses d’échange »),
regroupant des propriétaires de logements touristiques, réalisent des opérations relatives à
l’échange international des droits de timeshare31.
Conclusion : les difficultés non résolues et les pr opositions
Les difficultés non résolues par la transposition de la directive résultent à la fois des
lacunes de la réglementation communautaire (au regard notamment de l’évolution de
l’économie touristique) ainsi que de sa difficile articulation avec les concepts et catégories
du droit interne. Elles sont d’ordre tantôt méthodologique tantôt substantiel.
Sur le plan méthodologique, l’adoption d’un instrument juridique distinct, à savoir le D.
prés. n° 182/1999 modifié, reprenant quasiment la formulation même de la directive, fut
29 KORNILAKIS P., p. 121.
30 KORNILAKIS P., p. 120. De ce point de vue, note l’auteur, les membres de la famille du locataire ne peuvent pas être regardés comme bénéficiant d’un droit d’utilisation indépendant de celui du locataire lui-même.
31 Les principales sociétés sont Resort Condominiums International (RCI) et Interval International. Voir en détail PAPARSENIOU P., p. 324 et ss. et LEPOSKY G, Timeshare Basics from TimeSharing Today, http://www.tstoday.com/members/timesharebasics.pdf.
19
considérée comme difficilement conciliable avec l’existence d’une loi antécédente spéciale
en la matière. Il aurait été préférable de modifier la loi n° 1652/1986 afin de tenir compte
des exigences communautaires. De surcroît, les deux textes font usage des concepts et
notions différents (loi n° 1652/1986 : bailleur/locataire – D. prés. n° 182/1999 :
vendeur/acheteur), ce qui est susceptible de constituer une source de confusion quant à la
nature juridique du contrat de timeshare. Bien que les deux textes prévoient l’application
supplétive des dispositions du Code civil relative à la location pour toute question non
expressément réglée, leur divergence terminologique est sans doute révélatrice de la forte
pression exercée sur les décideurs nationaux par les institutions communautaires32.
Sur le plan substantiel, une des difficultés souvent évoquées consiste dans le
fonctionnement de l’Assemblée générale des locataires. La réglementation interne ne
prévoit pas de règles détaillées, ce qui est susceptible de créer des situations de domination
exercée par les bailleurs dans la prise de décisions33. Il résulte des informations recueillies
auprès du Secrétariat général à la protection des consommateurs (Ministère du
Développement) que les locataires se voient souvent imposer des charges de
fonctionnement excessives et sans rapport avec leurs obligations contractuelles. Dans
certaines hypothèses, les bailleurs profitent, à un moment favorable, de leur participation à
l’Assemblée générale pour augmenter les dépenses de fonctionnement et réaliser des
innovations qui relèvent de leur seule responsabilité.
Du point de vue de son champ d’application, le système du timeshare ne s’applique qu’aux
logements touristiques, qui sont expressément définis par la loi n° 1652/1986 et son arrêté
d’application. En revanche, ce système ne s’applique pas à d’autres produits de tourisme,
tels que les campings, les yachts, les bateaux de croisière, les villages traditionnels
(agrotourisme), les villages de sport, les établissements de sports d’hiver et l’hébergement
en caravane. Il est suggéré qu’une modification de la loi dans ce sens assurerait au mieux
les intérêts des parties concernées34.
En outre, le délai de rétractation prévu dans la directive 94/47 est jugé trop court pour
satisfaire à l’objectif de protection des consommateurs. La plupart de ces derniers signant
des accords durant leurs vacances, ils leur est difficile, voire souvent impossible, de
32 PAPARSENIOU P., p. 292.
33 Voir, à titre d’exemple, le rapport nº 960/9-5-2007 du Défenseur du Consommateur à propos de l’affaire MIRABELLO VILLAGE : seuls deux locataires ont participé à l’Assemblée Générale qui a pris une décision de rénovation des locaux en imposant aux locataires des frais supplémentaires. Voir aussi le rapport nº 1169/4-7-2007 de la même autorité qui met en évidence la nécessité d’adopter des dispositions concrètes pour la participation des consommateurs à l’Assemblée Générale.
34 EUFTHIMIATOU – POULAKOU A, Le time-sharing…, p. 325 et s.
20
consulter un avocat de leur pays d’origine35. À cet effet, l’introduction d’un délai de
réflexion paraît souhaitable, eu notamment égard aux méthodes de « vente agressive »
pratiquées par certaines sociétés de marketing et signalées par le Secrétariat général à la
protection des consommateurs36.
Des incertitudes subsistent, également, quant à la mise en œuvre de la revente et de
l’échange des droits en temps partagé. Ainsi, par exemple, si le droit grec impose la
notification de la signature du contrat de timeshare à l’Organisme Grec du Tourisme
(EOT) afin que ce dernier puisse exercer son pouvoir de contrôle sur l’exécution du
contrat, aucune obligation de notification n’est expressément prévue pour les contrats de
sous-location ou de concession d’utilisation37. Les obligations d’information
précontractuelle ainsi que les dispositions relatives aux droits de rétractation et de
résiliation ne leur sont non plus applicables.
En juin 2007, la Commission européenne a diffusé une proposition de directive « relative à
la protection des consommateurs en ce qui concerne certains aspects de l’utilisation des
biens à temps partagé, des produits des vacances à long terme et des systèmes d’échange et
de revente » (COM (2007) 303 du 7 juin 2007)38 visant à remplacer la directive n°
94/47/CE. Dans le cadre de la consultation lancée par cette institution, le Secrétariat
général à la protection des consommateurs (Ministère du développement) à sollicité l’avis
du « Défenseur du consommateur », autorité administrative indépendante instaurée par la
loi n° 3297/2004.
Par lettre du 4 juillet 200739 , le Défenseur, tout en se félicitant des avancées du texte
soumis à consultation (extension du champ d’application avec l’inclusion de nouveaux
produits de vacances et des opérations de revente et d’échange, enrichissement des annexes
portant contenu minimal des contrats visés par la proposition, élargissement de
l’interdiction de paiements d’avances, etc.), a proposé quelques pistes d’amélioration.
Ainsi, il est suggéré :
35 Compendium CE de droit de la Consommation – Analyse Comparative, p. 506.
36 Voir notamment la circulaire n° Z1/376 du 12 juin 2003 relative à l’application des D. prés. n° 182/1999 et n° 293/2001 et donnant quelques exemples de ces pratiques (invitation -téléphonique ou par autre moyen- de consommateurs à des réunions de présentation de produits de timeshare, qui se tiennent souvent dans la soirée – 20h ou 21h – et lors desquelles les professionnels, accompagnés d’un notaire, proposent des prix « plus intéressants », dans les cas où les consommateurs présents sont disposés à signer tout de suite un contrat de timeshare).
37 THEMELI C., p. 118.
38 Document disponible sur http://ec.europa.eu/consumers/cons_int/afe_shop/timeshare/index_fr.htm
39 Document n° 1169/4-7-2007 du défenseur du consommateur disponible sur le site www.synigoroskatanaloti.gr.
21
1.- que le « professionnel » (terme remplaçant celui de « vendeur » utilisée par la directive
n° 94/47/CE) soit tenu de fournir le document d’informations précontractuelles (art. 3 de la
proposition) non seulement au « consommateur » (terme remplaçant celui d’« acquéreur »
utilisée par la directive n° 94/47/CE) qui en fait la demande, mais également à toute
personne qui se propose de signer un des contrats réglementés par la proposition ;
2.- que le délai de quatorze (14) jours pour l’exercice du droit de rétractation prévu à l’art.
5 de la proposition (et remplaçant celui de dix (10) jours actuellement prévu) soit prolongé
dans le cas où le droit d’utilisation découlant du contrat serait exercé dans un pays autre
que celui du domicile du locataire. Il est observé que, dans la pratique, les personnes
intéressées signent des contrat durant leurs vacances et ne sont donc pas en mesure de
procéder à un choix définitif ;
3.- que, si le lit. (i) de l’annexe I de la proposition prévoit que doit figurer dans le contrat
de timeshare la « base de calcul des charges liées à l’occupation du bien, des charges
légales obligatoires (telles les taxes et les redevances) ainsi que des frais administratifs
généraux (gestion, entretien, réparations, etc.) », la base de calcul des charges liées à
l’utilisation du logement doive être expressément dissociée du prix payé pour les
prestations principales. Comme telles sont considérés la mise à disposition du logement
ainsi que les services annexes (climatisation, nettoyage, réception, etc.) ;
4.- qu’il faille assurer la protection des consommateurs contre la modification unilatérale
par les professionnels des conventions de timeshare, notamment dans les hypothèses où
ces derniers exigent le paiement des frais autres que ceux initialement convenus ou ne
correspondant pas à la notion de dépenses de fonctionnement ;
5.- qu’au regard de la durée souvent longue du contrat, le droit de résiliation puisse être
exercé sans délai et pour des motifs autres que ceux mentionnés dans la proposition (par
ex. insatisfaction du consommateur en raison de la qualité des services prestés). En outre, il
est suggéré que soit réglé le sort des contrats conclus entre un consommateur et une société
de marketing, à laquelle un professionnel a confié la vente de droits à temps partagé, dans
les cas où le professionnel retire le mandat donné à la société. Cette hypothèse est
fréquente lorsque la société ne réussit pas à atteindre le niveau de ventes fixé par le
professionnel40.
6.- que soit précisé le lit. f de l’annexe I de la proposition (« il convient également de
préciser si le consommateur peut influencer les décisions [sur l’entretien, les réparations,
40 Voir sur ce point, CA Athènes, arrêt n° 6563/1999.
22
l’administration et la gestion du logement] et y prendre part, et selon quelles modalités »),
par l’introduction de règles relatives à la constitution et le fonctionnement d’une
Assemblée générale des locataires.
23
ANNEXE
BIBLIOGRAPHIE
Ι. OUVRAGES
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24
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TEXTES OFFICIELS
Loi no 1652/1986 relative au contrat de timeshare.
Arrêté du Ministre de l’économie no 9953/1987 portant soumission de logements touristiques au système de
timeshare.
D. prés. no 182/1999 portant transposition de la directive no 94/47/CE.
D. prés. no 293/2001 modifiant le d. prés. no 182/1999.
