Contrats Civils Et Commerciaux 2e Semestre

7/23/2019 Contrats Civils Et Commerciaux 2e Semestre

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Introduction

Positionnement et dfinition des contrats spciaux

Le droit des contrats spciaux, cest dabord un terrain dapplication du droit desobligations, parce que le droit des obligations sapplique quelque soit le genre, lavarit contractuelle dans laquelle on se trouve.Indubitablement, on fera des rfrences constantes au droit des obligations.

Cest la fois un terrain dapplication, mais galement un terrain dexprimentation.Par ce fait, on retrouve, au travers des qualitatifs contrats nomms / contratsinnomms (art 1107 CC), une grande diversit de types de contrats, qui au fil du temps,peuvent voluer.Notre droit actuel est assez loign du droit romain, car il ne reconnaissait quundroit dagir en justice que pour les contrats nomms. Aujourdhui on ne confond plus

le droit substantiel et le droit dagir en justice (ce qui tait fait en droit romain).Le contrat innomm a une place diffrente aujourdhui et les acteursconomiques rflchissent toujours faisant preuve danalogie, via la techniquecontractuelle (rdaction des contrats, nature juridique).

Ce qui peut influer et faire naitre de nouveau contrats, cest aussi lexpriencetrangre. Dans les 60, on a vu dbarquer des contrats en ING et tous cescontrats ont pntrer le droit franais dont certains dentre eux gardent le nomdorigine (le leasing crdit bail immobilier-, le franchising-franchise-).

Les problmatiques en DIP sur la loi des marchands, cration de droit par lespraticiens, se retrouve lchelle interne. Cette source beaucoup plus discute auniveau international lest galement au niveau interne.

Ces crations par les praticiens sont parfois reprises par le lgislateur. Parfois lelgislateur sempare du sujet et le rgit.Ex : grance et mandat. La grance mandat est vise par une loi du 2 aout 2005 qui voqueque le but tait de scuris les actifs en dveloppant des formes dactivits intermdiairesentre le salariat et lentrepreneur. Cest un nouveau statut de grance mandat, commestatut intermdiaire entre la grance et le mandat.Ex : contrat de crdit-bail. Dans les 60, le lgislateur a repris son compte, un contrat venudes US et appliqu par les praticiens dont on sait quil sagit dun bel exemple de contratcomplexe conjuguant les techniques juridique. Dans une opration gnrale de crdit, il y aun fabriquant, un crdit bailleur et un crdit preneur, et de l beaucoup de problmes se

posent au niveau des techniques juridiques.

Le droit des contrats est donc un terrain de crativit, de rponse aux acteursconomiques.

Etudier les contrats spciaux, ce nest pas tudier un type de contrat particulier,dans quel cas on tomberait dans la technique contractuelle et lanalyse individuelledes contrats.

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On restera dans le cadre des contrats born par 2 grands articles prvus auxCC : libert contractuelle et OP. Selon le type de contrat, il sagira de voir le poids delOP qui peut varier (les dispositions du CC sont elles impratives ou suppltives ?)

2 arrts 3e civ du 2 juin 1999 et 16 fvrier 2000 : avant cette JP, lOP quimprgnent les bauxdhabitation, est un ordre public de protection du locataire.

Au sortir de la 2GM on cre une loi sur les baux dhabitation voulant un faible loyeret une non prise en charge par le bailleur des travaux. En 1982, une autre loi modifietotalement la loi, puis en 1989, une autre loi remodifie les choses, donnantpossibilit de mettre charge les travaux sur le bailleur et une possibilitdaugmenter les loyers.Par ces arrts, la Cour de cassation prcise que larticle 23 de la loi de 1986 nest pasdestin la seule protection du preneur. Ces dispositions ne sont donc pasuniformment dOP de protection. LOP est donc plus composite.Cependant, la Cour de cassation na jamais repris cette solution dans les mmestermes probablement par crainte.

Lorsque lOP se glisse dans un contrat au point, comme dans les baux dhabitation,de rgir toute la matire sans espace de libert, au point mme que lon ne parlemme plus de contrat, mais de Statuts.

Mise en perspective du caractre volutif de la matire

Il y a 2 axes majeurs de cette volution : La spcialisation croissante de la matire Les liens entretenus avec la thorie gnrale

La spcialisation croissante de la matireDans les thories contractuelles, on veut mettre au point des sous-catgories.Cette arborescence dbouche sur des contrats spciaux, puis des contratstrs spciaux, mais elle nexclut pas dtudier des interactions entre certainscontrats trs spciaux, ou entre les contrats spciaux et la thorie gnrale.

Les liens entretenus avec la thorie gnraleIl sagit de rflchir sur la composition entre plusieurs contrats spciaux, levant lersultat une thorie des contrats spciaux.Le droit des contrats spciaux est sous entendu comme un droit concret, mais lesinteractions sont courantes.

Si la JP rend un arrt propos dun contrat spcial, peut-on voir derrire la solutionpour ce contrat, une porte qui excde ce contrat, de nature influer sur tout ledroit des obligations ?Ex : les ensembles contractuels. Pour une mme opration conomique, il faut plusieurscontrats pour raliser le but contractuels. Ces discussions alimentent le droit communcomme le droit des contrats. Cela avait dbut avec les contrats chez les pharmaciens



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(publicit tlvise) o cela reposait sur une socit qui fournissait les films publicitaires,puis dune filiale qui louait le matriel (cran, de quoi diffuser). A partir du moment o lundes contrats a cess, il fallait savoir si les contrats taient indivisible, la rsolution, larsiliation de lun entrainait-il la rsolution de lautre, voire mme sa caducit.Cest toute la question de lindivisibilit, de la cause

Arrt com 15 fvrier 2000 : les contrats sont bien indivisibles (signature le mme jour,fait par la mme socit avec ses filiales). Cet arrt est intressant car les parties

avaient stipul une clause expresse de divisibilit. Or la cour a use de la notion dconomie gnrale du contrat : la clause de divisibilit est contraire lconomie gnrale du contrat, cd que le contrat a t totalement rdig de faonindivisible sauf la clause qui jure avec lensemble du reste du contrat.Dans lesprit des juges, cette clause avait t impose par la socit qui fournissaitle crdit bail et la rgie publicitaire, et donc sans le dire, cest une clause abusiveentre professionnels, or dans le droit franais, au moment o laffaire tait statu, ilny avait aucune disposition relative une telle clause.

Dans la LME de 2008, on sest fortement inspire du droit de la consommationreprenant alors les dispositions mot pour mot, notamment sur les clauses abusivesentre professionnels.

Arrt 1re civ, 13 juin 2006: cest un arrt de censure (plus propice lmergence dergle de principe).Au visa de larticle 1130 CC, face une pluralit de contrats (contrat ddition, cessionde bandes et droits voisins) pour une somme symbolique. La Cour de cassation adcid que le contrat de cession ne sinscrivait pas dans un ensemble conomique

indivisible, la recherche nayant pas t faite de savoir si ce contrat sy inscrivait auprix symbolique, la CA ne pouvait dcider de rejeter la cession.

Le droit des contrats spciaux sert la rflexion entre responsabilit civileet droit des contrats spciaux, renvoyant ainsi la bataille doctrinaleautour du terme de la responsabilit contractuelle, certains la prtendantfausse. La notion de prjudice naurait pas sa place dans linexcution du contrat, ilsagirait de demander lexcution du contrat.Dans cette dispute, dautres disent quil faut que les conditions de la responsabilit

soient runies : une faute, un dommage et le lien de causalit.Loccasion a t donne travers le droit des baux dtalonner cette discussion.Arrt 3e civ du 30 janvier 2002 : un bailleur loue un local (bail commercial) et aux termes du bail,le locataire restitue les locaux en nayant pas excut ses obligations de rparationslocatives. Le bailleur conserve le dpt de garantie et le preneur lassigne. Entre la dcisiondu 1er et du 2d degr, le bailleur vend son immeuble un promoteur immobilier pour le raseret en reconstruire un immeuble. La CA considre que le bailleur na aucun prjudice et nesaurait obtenir une indemnit pour remise en tat des locaux lous car il ny plus rien remettre en tat. La cour de cassation prcise que lindemnisation du bailleur en raison delinexcution du preneur nest subordonne ni lexcution de ses rparation ni la

justification du prjudice. Il fallait indemniser le bailleur peut importe quil ait justifi unprjudice.Ds lors la Cour de cassation navait elle pas rejoins lide quil importe peu unprjudice mais quil existe une inexcution ?Contrats civils et commerciaux Page 4


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Par un arrt du 3 dcembre 2003 ass plnire, la Cour de cassation a fait un revirement : des DI ne peuvent tre allou que si le juge constate, au moment o il statue unprjudice qui rsulte de la faute contractuelle . Il faut donc une faute pour donnerlieu une rparation.

En droit des contrats, il y a des responsabilits spcifiques.Ex : en droit des baux, responsabilit spciale en cause dincendie (art 1733 CC),responsabilit de plein droit trs exigeante. Sil ny a aucune preuve de lincendie, cest lebailleur qui est responsable.

En termes dinteraction, on peut galement voir la distinction entre rsiliationjudiciaire et rsolution judiciaire dans les contrats excution successives.Cette distinction est une question propos de laquelle, les juges ont ttonner, etcertains considraient que dans ce type de contrat, la rsolution se rsout enrsiliation. On faisait cesser lactivit pour le futur.

Cependant, la JP avait distingu les contrats excution chelonns et les contratssuccessifs. En fait tout dpends de la divisibilit des contrats.La 1re civ allait plutt vers la rsolution judiciaire et la 3 e chambre a rendu un arrt le30 avril 2003 dans lequel elle prcisait que rsiliation ou rsolution il sagit de lasituation suivante : le contrat a t ds le dbut mal excut ou mal excuttout court, il doit sagir dune rsolution, par contre sil y a eu une bonneexcution du contrat jusqu une mauvais excution, dans ce cas cest larsiliation qui sapplique.

Le rapport avec son mdecin est-il un contrat mdical ?La JP a dcid de viser 1382 pour la responsabilit mdicale, ce nest donc pas unsimple contrat. Tout comme la responsabilit notariale.

Interaction avec le droit de la conso (clauses abusives), le nouvel article L242-6(responsabilit dlictuelle pour dsquilibre significatif), refonte des clauses (clausesnoires et grises).Le rle du juge reste majeur (arrt 27 novembre 2008 : abusive est la clause de dfaut croisdans un contrat de prt immobilier. Ce nest parce quest ce nest pas vis dans les textes,

le juge peut considrer une clause abusive).

Les sources des contrats spciaux

Il y a une multiplication des sources, dont le CC sera la principale pour tous lescontrats nomms.De mme le rle de la JP est majeur ne serais parce que certaines rgles du CC sontcompltement obsoltes.

En 1804, la socit ne prenait pas en considration les services qui existentaujourdhui. Il nexistait que la construction immobilire.



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Par ailleurs, au titre des sources, celles internationales peuvent jouer un rle. LaCESDH aura une influence, ne serais parce que la JP sen sert pour ses visas.

Sources internesLa loi est la 1re source. Il y a une distinction selon le degr dimprvisibilit de laloi. Les rgles du CC sont souvent suppltives. Il existe des rgles impratives

comme lart 6 CCpour qualifier lOP, ou parfois cest le lgislateur qui dcidera delimprativit dune norme.

Parfois le droit de la concurrence vient fournir les armes pour sanctionner.Ex : les socits ptrolires et les pompistes avec le prt lusage. Le prt des cuves avecune restitution en nature des cuves, pourrait tre juridiquement inattaquable. Mais entermes de concurrence, la JP a pu considrer que la clause de restitution en nature descuves est anticoncurrentielle.

Le juge a un rle important.

Arrts 1er dcembre 1995 : contrats cadres. On a rapproch des catgories contractuelles.Autant dans une vente simple, le prix est ferme, autant dans dautres, le prix nestpas un lment essentiel du contrat. On sait que dans les services, le prix ne peuttre dtermin lavance.

Les autorits administratives indpendantes (AMF, autorit de la concurrence) ontune importance croissante, mme si chaque fois, elles se voir dote de pouvoirquasi juridictionnelles.Le juge une autorit suprieure ces AAI, cette autorit ne pouvant prononcer la

nullit dun contrat. Seul le juge judiciaire reste le juge naturel des contrats.

Sources supranationalesLarbitrage international a un pouvoir dinfluence sur larbitrage interne. Lesclauses compromissoires sont toujours valables en vertu dune rglematrielle de DIP. La clause compromissoire est sparable du contrat en droitinterne.

Il y a galement un grand apport du droit communautaire. Notre JP nhsite pas appliquer le droit franais la lumire du droit communautaire et il faut compter surle droit communautaire sil est en forme de rglement ou si elle est sous forme dedirectives, mme si elle na pas encore t transpose.Ex : responsabilit du fait des produits dfectueux. Art 1147 et 1382 la lumire du droitcommunautaire.

Le morceau de bravoure : lopration intellectuelle de

qualification juridiqueQualification



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Cest le rle du juge que dtre le garant de la bonne qualification juridique. Il psesur les parties, un risque de requalification juridique.

La cour de cassation une obligation de requalifier, mais le juge nest pas tenu,sauf circonstances particulires, de modifier la demande initiale de saisine et derelever doffice un problme de droit.

Le juge nest pas tenu sauf circonstance particulire de modifier la demande initialede saisine et de relever doffice un problme de droit.Loffice du juge a pris un coup sur la tte avec larrt du 21 dcembre 2007 assemble plnire.

Le juge va dans lexercice de qualification juridique, il va sappuyer sur deslments de qualification. Pour qualifier un contrat, on recherche lobligationessentielle du contrat pour aller trouver quelle est la prestation caractristique ducontrat, pour percer lessence du contrat.La recherche de la prestation caractristique.

Rglement Bruxelles 1, larticle 5 avait voulu simplifier les choses.

JP Chronopost. Notion dobligation essentielle, clause qui prive de causelengagement de lintress.Notion dobjet du contrat, la cause du contrat.Ce qui va faire lessence du contrat, cest la combinaison de plusieurs obligationsquelques fois.

Un contrat de banque ne peut tre conclu que par une banque avec un client. Si pas

dagrment, cest un banquier incapable.En droit des assurances pour mieux protger lassur, on peut considrer que si lecontrat est nul, la nullit nest pas opposable lassur de bonne foi. Cest lameilleure faon de protger lassur.

Difficults dapplicationOn peut les retrouver dans le droit des socits comme le pacte dexternalisation.Cest galement le cas lorsque lon regarde lhsitation des juges qui hsitent qualifier (responsabilit du lgislateur). Ils renoncent leurs prrogatives de

qualifications quelques fois.Le contrat dassurance vie fait lobjet dun rgime juridique propre, car les sommesquon y place paralysent les rgles du droit patrimonial de la famille, cela ne vautque pour les contrats dassurances vie et pas les contrats de qualification. Celacristallise les enjeux.La Ccass, mixte, avait avec laccord des avocats des parties sollicit lavis duministre des finances et du conseil suprieur du notariat, et il en rsulte larrt o ilest prcis que les contrats dassurance vie sont des contrats alatoires parce quils

sont dpendant de la vie humaine (4 arrts, mixte, 23 novembre 2004 : la Ccass sest gardde trancher lala en matire dassurance -art 1964 CC).Certains ont contest ces arrts car ils avaient selon eux un objectif politique.



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Outre ces contrats complexes, on peut largir le propos en voquant que ce sont cescontrats complexes qui posent les difficults les plus aigues.Ce type de contrat a une complexit interne, contrairement un complexe decontrats qui est un ensemble de contrats distincts.Les contrats de coassurances (plusieurs assureurs sassocient pour couvrir un mme

risque) cest un groupe de contrat dassurance.

Dans ces contrats complexes, il y a les contrats hybrides. Ce sont ceux quisont le mlange de plusieurs contrats spciaux (crdit-bail : il emprunte auxtechniques juridiques du crdit, de la PUV et du bail, voire mme du mandat lorsqueles parties y consentent).Dautres contrats hybrides posent le problme de qualification.Ex : en matire de contrat dassurance, lorsque de formes nouvelles dassurance sontapparues pour dlivrer une prestation de service lassur (rapatriement sanitaire, conseil), ces contrats sont ns en dehors de toutes dispositions lgislatives. La JP a dit que le

contrat dassurance ctait une prime, une indexation et cd que lassureur paye uneindemnit. Mais cela pose problme avec les contrats dentreprise qui comporte un ala(diffrence entre un forfait dun contrat dentreprise forfaitaire et la prime du contratdassurance)

Si on sort du cas despce, face des contrats complexes (pour la qualification), 3options dans la qualification :

1re branche ; opter pour une qualification exclusive. On recherche dans lecontrat complexe llment essentiel. Il va donner au contrat son rgime et

sa nature. La JP a pu qualifier un contrat de dmnagement au contrat detransport si le transport est essentiel ou alors contrat dentreprise sil u lemontage, dmontage des meubles (arrt com, 20 janiver 1998).Ex : Assurance responsabilit civile sy ressent selon la qualification du contrat (Com,10 mars 2004, sur le dmnagement industriel).Ex : Contrat de transport de fonds, de co-voyage : Com, 14 mars 1995, contrat detransport

2me branche : possibilit de qualification intellectuelle. Cest unequalification mixte ou distributive, on combine les rgles des diffrentscontrats en les appliquant dans des domaines spars. Dans son

contenu on peut dtacher des parties et appliquer des rgimes juridiques dautres contrats. On dgage une qualification juridique, mais il faut que lergime soit distributif (la solution sera plus claire).

Le dcoupage est chronologique (ex : vente dimmeubles, il faut construire avantde vendre, ds lors on applique dabord les rgle de construction immobilire, puis les

rgles de vente).Ex : responsabilit dun rparateur de mange. Le rparateur vient chercher lemange et le tracte jusqu son atelier, mais sur la route il se dtache et cre unaccident. Lentrepreneur est il garantie pour cette phase de transport. La Cour a choiside ne pas dissocier les contrats et dans la prestation couverte par le contratdassurance, et avant de rparer il fallait rceptionner le mange (arrt 1civ du 26 janvier1999)



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Le juge peut dcider dallger ou de renforcer le rgime pour telle obligations.Ex : contrat conclu avec le restaurateur. Cest un contrat dentreprise dont lobligation

principale est celle de la fourniture dune prestation alimentaire. A cot de cetteobligation principale, il y a des prestations accessoires (confi le manteau au

personnel) ds lors a-t-il une obligation de conservation et de l une obligation demoyen, ou alors dun contrat de dpt et l cette obligation devient autant principale.

Pour la JP, le professionnel peut refuser toute obligation de garantie.Arrt du 5 avril 2005 : un VH dans un garage. Une fois les rparations effectues, legaragiste dit que le VH est prt, mais le client vient le rcuprer 3 mois plus tard.Donc en plus du devis de rparation, le garagiste ajoute des frais de gardiennage, leclient refuse et le garagiste garde le VH. La CA avait dcid que le garagiste devait

justifier le paiement de lemplacement, et donc le contrat de dpt. La Cour decassation au visa de 1928 CC, a censur larrt au motif que le contrat de dptaccessoire est bien existant et elle le prsume titre onreux, et ce parce que lepremier contrat tait onreux. Cela a t vivement critiqu, parce que le clientnavait pas consenti au contrat de dpt.Si les garagistes stipulaient sur le dlai pour retirer la chose, il ny a pas dedifficult. Mais la JP rgle les problmes lorsque la technique est mal utilise.

3me branche : qualification suis generis. Cest un contrat tellementoriginal quil a une affaire propre et un rgime juridique construire qui lui estpropre.

Lobjectif quelque soit la difficult de qualification est de servir et dtre fidle lesprit des parties, cerner ce que les parties ont voulu. Chercher lconomie du

contrat, le ressort contractuel.

La qualit des parties nest pas dterminante la qualification de contrat.Ex : un banquier tranger non-agre concluant des contrats sur le territoire franais.

Classification :En droit des contrats, la classification permet des regroupements entrefamilles.

Certains auteurs voudraient que lon rinvente une thorie gnrale des contratsspciaux.

Pour ordonnancer tous ces contrats, le critre sera celui de lobjet de laprestation caractristique du contrat, on pourra rassembler les objetscommuns.On pourrait alors avoir 2 catgories : dans la branche de support de donnes, il yaura tous les contrats de transfert de proprit (vente, lchange, la donation,lapport en socit, le prt usage classique), dans la branche des obligations de

faire ou de ne pas faire, ce sont tous les contrats non translatifs de proprit (bail,mandat, contrats dentreprise, prt usage, commodat, dpt).



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Il existe dautres classifications plus fines pouvant distinguer les biens dun ct etles services de lautre.

Dlimitation du champ dtude

Contrats emportant transfert de la jouissance des choses (bail, contrat de prt)

Contrats ayant pour objet un service (mandat gnral et spciaux, contratdentreprise jusqu sous-traitance)Contrats ayant un objet financier (contrat de crdit, prt dargent en gnral, crdit la consommation)



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Contrats emportant transfertde la jouissance des choses

Titre 1 : le bail

Le louage avait 2 aspects : la location de chose et la location douvrage.Art 1708 CC : les rdacteurs du Code les vise ensemble. Il y a une unit du louage alors quilssont extrmement diffrents.

On parle de bailleur, depreneur(locataire). Le verbe louer marche dans les 2 sens.Il y a des rgles communes aux baux dhabitation (art 1714 1751 CC) et des rgles plus

prcises pour les baux loyer (art 1752 1762) et des rgles propres aux baux ferme.Aujourdhui tout t boulevers parce que les statuts spciaux se sont multiplis (bauxcommerciaux, baux ruraux, baux dhabitation).Avec la multiplication de ces statuts spciaux, le droit commun est une sorte de toile defond. Cest larticulation droit spcial prvaut sur le gnral . Il y aura des artfondamentaux (1719 et s) et si on ne trouve pas de solution, on fera agir le droit commun(notamment pour les baux commerciaux avec la responsabilit du preneur et du bailleur). Le droit commun a un rle rsiduel et interstitiel.

Les rdacteurs du code ont prcis que la location mobilire pouvait tre rgle par les

rgles de droit commun du bail (art 1713).Les rgles de droit commun restent suppltives de la volont : on se tourne dabordvers le contrat, et dfaut de prcision sur une rgle de droit on applique le CC.

Les rgles de droit commun sappliquent exclusivement quand aucun statut spcial ne rgitla matire. Cest le cas notamment des locations dappartements en meubl, (mais ctaitavant que le code de la construction et de lhabitation ne prvoit des dispositions lui tantconsacr), le bail dun logement dhabitation principal consenti une PM, le bail dersidence secondaire, les baux professionnels (location conclue par des professionsindpendantes), les terres qui chappent au bail rural.

Pour dautres hypothse le droit commun sapplique conjointement avec le statut spcial (lespcial venant complt le gnral, l o le spcial na pas prvu de dispositionsparticulires).Il y a galement des articulations entres baux spciaux (baux HLM).



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Sous titre 1 : Dfinition et distinctions

Chapitre 1 : Dfinition

Le bail est un contrat consensuel, et de ce fait il se forme par lchange desconsentements.Cest galement un contrat synallagmatique, commutatif, titre onreux (do ladiffrence avec le prt), excution successive.

On peut se poser la question : le bail est il un contrat intuitu personae ?Lart 1717, dans le droit commun, prescrit lautorisation de principe de la sous locationou de la cession de bail. De plus, il y a une absence dinfluence de la mort de lune oulautre des parties. Il y a galement des efforts venant de la JP puis consacr par le

lgislateur dans la loi de 1989 pour combattre la discrimination de laccs au logement.Une loi de 1942 prohibait certaines annonces caractre antifamilial.La loi du 17 janvier 2002 a prohib la possibilit pour le bailleur dexiger au locataire un CV.On a galement renvers la charge de la preuve pour prouver la discrimination , desorte que celui qui se sent incriminer doit apporter la preuve des faits, et lincrimin doitrapporter la preuve quil na pas fait un choix discriminatoire. Cependant, quelque soient lesespoirs du lgislateur combattre la discrimination, on ne peut jamais gommer toutesubjectivit. Tous ces arguments montrent quil ny a pas un caractre intuitu personae

Section 1 : la jouissance dune chose

Il faut assurer au locataire la jouissance de la chose, cd que le bailleur doit mettre cettechose disposition du locataire pour quil en use.Le fait que ce contrat repose sur la mise disposition dune chose pour quil en jouisse,comme dans le prt o lemprunteur se voit confi la chose du prteur pour sen servir, celapermet de distinguer du contrat de dpt o le dpositaire qui se voit confi la chose dudposant na pas lusage de la chose, mais seulement la garde.

Cela permet galement de distinguer galement le fait davoir une chose entre les mainsmais pas pour quon en use (dtention dune chose pour la rparer ou faire des travauxdessus).

Le locataire nest videmment pas un simple dtenteur, car on lui a confi la chose pourquil en use. En cela, on peut rapprocher cette situation de celle de lusufruitier.Cest parce que le locataire la jouissance de la chose, quil peut en tirer lesfruits (rcoltes, loyers).

Section 2 : la dure



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Lart 1709 parle dunejouissance pendant un certain temps , et au regard de la JP, lepreneur qui use de la chose peut le faire de faon discontinue.Ex : louer une salle de spectacle 2 fois par semaine pendant 12h, cest tre locataire.

Derrire lide de dure, il y a une prohibition de lengagement perptuel et donc des bauxperptuels. Cest une disposition dOP. La prohibition se fait sur lorganisation de laproprit immobilire et sur lconomie gnrale (dun pays).

Arrt civ3, 10 mars 2010 : bail dans lequel il a t stipul, sous la loi de 1989 (3 ans minimum delocation), la dure de location tait fait sur la dure de vie du locataire (bail viager). En espce, leproprio cde un acqureur, lequel veut casser ce bail viager. La cour de cassation considre que cebail viager est licite car il ne constitue pas un bail perptuel , le nouveau proprio ne pouvantdonner cong avant la mort du locataire.

Il peut galement y avoir une dure spcifique pour un bail spcifique (bail emphytotiquede 99 ans).

La dure ne prjuge pas quelle soit dtermine ou indtermine. Les 2 cas de figures sontenvisageables.Ce qui est certain, cest que limmeuble ne peut tre repris ad nutum (dun simplegeste de la main). Il faut respecter le dlai dun pravis.

Ce que les auteurs ont mis en lumire, cest moins la dure que la stabilit du locataire.Llment de dure nest pas essentiel (sauf du fait quil est vis par le Code). Ce quiimporte cest la stabilit du locataire, donc la mise disposition de la chose et unestabilit.Cela va se traduire par la faveur pour la tacite reconduction (1738 CC : envisage un bail DD qui arrive son terme, et quau terme chu, le locataire reste en possession delimmeuble, avec lautorisation de son bailleur, il y a tacite reconduction).Cette stabilit sert de contraste avec la figure de la convention doccupation prcaire.

Section 3 : le caractre onreux

Il sagit de disposer de la chose moyennant un certain prix.Ce prix est un loyer, mais la JP na pas exclu le paiement en nature (mtayage, la mise dispo dune socit par une autre pour un usage industriel des locaux avec le fait que lepreneur effectue des prestations en nature qui aient le caractre de loyer, par des

prestations de service - civ3, 17 mars 1975).

Ce prix doit tre srieux peine de nullit du contrat ou bien de requalification, mme sisur ce dernier cas, cela pose problme, car sil sy a pas de prix, cest prt usage, mais sily en a un, cela peut tre problmatique.Sil y a une requalification, il faudrait que ce soit celle de convention doccupation

prcaire .

Section 4 : la ncessit de restituer la chose loueCette restitution implique que dans le bail on ne peut pas louer quelque chose quisurconsomme, dfaut ce serait un prt consommation.



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Ce bail sur une chose dtermine qui se restitue dans son individualit.

La restitution de la chose loue se fait au PV dtat des lieux, au moment si onrestitue la chose loue en bonne tat ou non. Cest un moment particulier de la bonneexcution du contrat.Cela peut soulever des difficults, pas seulement sur les rparations locatives, dpt degarantie, mais galement lorsque le locataire donne cong et na pas restitu les cls au

bailleur.



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Chapitre 2 :Distinctions

Section 1 : lopration de diffrenciation

1 : Bail et conventions translatives dun droit rel

Le bail ne cre pas de droit rel au profit du preneur, car il ne cre qu son profit, quunecrance, cd le droit quil a dexiger du bailleur quil lui mette disposition la chose loue.Certains auteurs ont discut cette qualification.

I. La nature personnelle

Dans les faits, la situation du locataire prsente les mmes apparences quun titulaire

du droit rel. Un locataire maitrise la jouissance de la chose comme un usufruitier, mais lasituation juridique est trs diffrente. La maitrise et lusage de la chose ne se font quautravers du dbiteur (bailleur).

Cette diffrence de nature confirme la supriorit du droit rel sur le droit personnel car ledroit rel confirme un pouvoir direct et immdiat sur la chose, il est dot dun droit de suitedans ses attributs, de plus, le droit rel est absolu tandis que le titulaire dun droitpersonnel, si on ne lui a confi aucune garantie, na quun droit de gage gnral. Le droitrel dispose galement dun droit de prfrence.

Pour contrecarrer cette prsentation (usufruitier = droit rel et locataire = droitpersonnel), certains auteurs ont voulus souligner que lart 1743 CCorganise le maintien dubail malgr la cession du bail.Le lgislateur a mis en place une cession de contrats, donc un mcanisme qui relve de lacession force du contrat par la volont de la loi.De plus, il existe des baux qui sont le support de droit rel mais ce sont des baux trsspcifiques (anomaux) qui scartent de la norme. Ds lors le bailleur emphytotiqueconfre au bailleur, un droit rel immobilier pour lui permettre deffectuer lestravaux de construction. De mme pour le bail construction, lobligation de construirerepose sur le locataire ou encore le bail rhabilitation.

II. La distinction bail et vente

A priori, pas de difficult. Mais en ralit, 2 sources possibles de difficults :On a pu s'interroger sur le point de savoir s'il y avait un bail rural, ou si c'est une vented'herbe .Bail de carrire ou contrat de fortage que la JP analyse comme une vente : quand onexploite la carrire, on consomme la chose.Et on s'est interrog lorsqu'il y a combinaison, cd lorsque le bail n'est qu'un lment d'unecombinaison complexe (ex location accession : sorte de fusion entre location et vente).

III. La distinction bail et usufruit



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Les deux figures permettent la jouissance d'une chose et permettent d'en avoir lesfruits MAIS l'usufruitier peut donner bail la chose objet de l'usufruit, ou cderlibrement son bien. Et l'usufruit n'est pas ncessairement consenti titre onreux (peuttre gratuit) alors que le bail est TJS titre onreux.

Droit d'usage et d'habitation est un usufruit personnel et donc non-cessible, et en plus il estcibl, puisque les attributs de cet usufruit, est limit aux besoins de sa famille (revoir).

2 : Bail et le contrat dusage

I. Distinction entre bail et jouissance titre privatif d'un bien indivispar l'un des co-indivisaires

Permet de distinguer bail de la jouissance titre privatif d'un bien indivis par l'un descondivisaires : si l'un des condivisaires a la jouissance du bien indivis : il a unusage privatif.

Il n'y a pas cration d'un droit de jouissance, mais juste la renonciation des condivisaires deleur droit.

II. Bail et prt usage (ou commodat)

Art. 1875 CC : Seul critre de distinction : caractre onreux du bail. Pb frontire, loyerdrisoire

III.bail et convention d'occupation prcaire

Ce qui distingue l'un de l'autre, c'est le caractre prcaire de cette jouissance moyennantune contre-prestation modique. Prcarit se traduit par le fait qu'il peut tre mis fin la convention d'occupation prcaire tout moment, par volont des parties.La JP veille ce qu'il y ait des motifs srieux et lgitimes justifiant la prcarit.Si locataire se maintient dans les lieux (squatteur) alors que bail a pris fin : indemnitpour le propritaire.

La convention doccupation prcaire conduit unejouissance prcaire de la part deloccupant, moyennant une contrepartie modique.Les baux sont soumis des statuts dOP qui peuvent prvoir des dures plus courtes que la

dure minimale, alors que pour les COP, les juges seront vigilants ne pas contourner lOPjustifis par des motifs srieux et lgitime de prcarit. La COP nest pas un bailcommercial, mais avec les annes qui filent loccupant ne demandera pas le statut depreneur et le juge peut requalifier le contrat en bail.

Il ne faut pas confondre galement le bail avec loccupation sans titre. Il nest pasquestion de contrat dusage, mais loccupant sans titre est principalement le squatteur, oubien une personne qui a eu un titre et qui sest indument maintenu malgr anantissementdu bail.Dans le cas de lOST, le bailleur devra demander une indemnit doccupation.

3 : Bail et le contrat de service



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Il faut distinguer le bail avec le dpt et le contrat dentreprise

I. Le dpt

Ce qui caractrise le dpt, cest le critre de la garde charge du dpositaire . Alorsque le bailleur nest absolument pas le gardien des choses entreposes dans le local lou.Ce type de distinction a pu poser problme pour les contrats de coffre fort. Est-ce une

location ? Un dpt ?La JP a considr que ce contrat est un contrat de garde sans tre un contrat de dpt,parce que le banquier ignore le contenu du coffre, donc il nest pas dtenteur de la chose dpose. Il nest plus un simple loueur car il ne donne pas libre accs au client la chambredes coffres.

II. Le contrat dentreprise

On ne peut les confondre.Mais pour les contrats qui cumulent la jouissance dune chose et la mise disposition dunservice (voiture avec chauffeur), la JP a souvent recherch quel tait la part prpondranteentre la jouissance et la prestation de service.Si le cout de service est plus cher, cest un contrat dentreprise.

Dun autre ct, il y a le souci de la maitrise de la chose, donc en cas de mlange de lajouissance et du service, il faut savoir qui maitrise la chose (le chauffeur ou si laresponsabilit est celle de celui qui conduit la voiture et dans ce cas cest une prestation deservice).

Il y a une distinction entre la location dun cheval ou le contrat dentreprise de promenadequestre.Ccass 27 Mars 1985 : la cour a distinguer qu la diffrence du loueur de chevaux o les clients sont descavaliers qui acceptent les risques (bail) alors que le cocher a des personnes inexprimentes sonbord (responsabilit de lentrepreneur).

Le loueur doit garantir la jouissance de la chose alors que lentrepreneur sengage obtenir un rsultat. Obligations diffrentes. Les garanties de paiement ne sont pas dumme rgime non plus.

4 : Bail et droits intellectuels

Il sagit de sintresser la concession de droits incorporels, (commercial, droit limage, une enseigne,), tous ces contrats de concession sont des contrats de licence.

On est ici dans des situations particulires et certains auteurs ont dit que les contrats delicence de logiciels rendent les utilisateurs propritaires des supports matriels (sansrestitution), mais il a une dure dutilisation sur ces droits.

Tous ces contrats ddition, qui portent sur la reprsentation dune uvre sloigne delconomie dun bail, car ils veulent mettre en valeur la proprit intellectuelle et luvre

elle-mme, et non pas la jouissance du bien.



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Section 2 : la subdivision du bail

Le bail nest pas unicellulaire, car il a des varits, et on sait quil se dcompose en locationmobilire et lintrieur mme de multiple figurent se sont propags.

1 : Les baux immobiliers

En matire immobilire, lintervention lgislative sest dveloppe dans 3 secteursconomiques

I. Les baux dhabitation

La loi du 1er septembre 1948 perdure, mme son champ dapplication est trs rduit. Cestune loi trs protectrice du locataire, car laprs guerre, on voulait viter que les bailleursprofite du fait quil y ait peu dimmeuble lou pour augmenter leurs prix.

La loi du 6 juillet 1989 est lhritire dun statut n de la loi du 22 juin 1982, qui sera elle-mme modifie par une loi du 23 dcembre 1986.

La loi du 13 juin 2006 relative au droit de premption et la protection des locataires en casde vente dimmeuble est un mcanisme mis en place en crant un article qui permet lavente la dcoupe de limmeuble.Une loi du 13 juillet 2006 ENL (engagement national pour le logement) est intervenue,comme la loi du 25 mars 2009 de mobilisation de logement et de lutte contre lexclusion .

II. Les baux commerciaux

Ces baux commerciaux rsultent dun dcret du 30 septembre 1953, depuis codifi lartL145-3 L145-60 Ccom, dans un contexte o les locataires commerants taient prcaires, carseulement soumis au droit commun du bail et comme tels navaient aucun droit aurenouvellement.

Dans la lgislation actuelle, il est difficile de se sparer dans son locataire. Le statut de cesarticles repose sur un droit au renouvellement (pour assurer une stabilit), certes lebailleur pourra sopposer ce renouvellement pour des motifs graves et lgitimes

lencontre du locataire (art L145-14).La dure minimale de bail est de 9 ans. A dfaut de convention contraire, le preneur ala facult de donner cong lexpiration dune priode triennale (3/6/9) et puis, le loyerinitial est libre dans un bail commercial, tandis que la rvision triennale ou fixation du loyerau moment du renouvellement est rgi par des rgles complexes qui soulvent uncontentieux lui seul.

De manire gnrale, tout ce qui nest pas rgl par le statut est rgl par le droit commun.Cest particulirement vrai pour le bail commercial qui demeure au droit commun du bail,sauf parce que le contrat est stipul dans un autre sens.

Il ne faut pas confondre bail commercial et bail professionnel qui est pour les professionslibrales



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Arrt Civ3, 11 janvier 2006: un prof de gym aquatique conclu un contrat avec lexploitation de la piscinepour donner des cours, puis cessation de lutilisation du bassin, donc le professeur sest prvalu dunbail professionnel. La cour de cassation rfute la qualification de bail professionnel car ce nest mmepas un bail, il navait pas la jouissance exclusive du local, ni dindpendance de cette jouissance.

III. Les baux ruraux

Le Code rural de 1945 a mis le statut du fermage en place qui sapplique toute mise disposition titre onreux dun tablissement agricole en vue de lexploiter.La stabilit du preneur se caractrise par une dure minimale de 9 ans et qu cela syajoute des encouragements fiscaux lorsque le bail est suprieur 18 ans. Le preneur jouitgalement dun droit de premption, un droit de premption de la SAFER. Outre unedure initiale, sajoute un droit de renouvellement.Pour la tranquillit du bailleur, la sous location et la cession de bail sont par principeinterdite.

Ce loyer est encadr par une fourchette dtermine par les AA.

Quand le preneur exerce un droit de reprise, le juge peut exercer un contrle sur lexercicede droit de reprise et le cas chant, ordonner la rintgration du preneur dans les lieux.

2 : Les locations dimmeubles

Rappelons que le rgime du Code civil joue un rle suppltif de la volont des parties aucontrat de bail. La Cour de cassation a, dans un arrt du 16 aot 1882, pos que les rglesgnrales applicables au louage de biens immeubles le sont galement au louage de biensmeubles, pour autant quelles sont compatibles avec la nature des choses .

Certains points ont t tranchs ; dautres demeurent en suspens, l-dessus. Pourlessentiel, la dure du bail, les obligations des cocontractants, la responsabilit du preneuren cas dincendie (art. 1733), sappliquent la location dun bien meuble.

Le plus connu, parce que rglement, est le contrat dit de location-grance dun fonds decommerce . Cest un contrat par lequel le propritaire dun FDC ou duntablissement artisanal concde la location un grant, soit aux risques et prils dugrant (grance libre), soit que le propritaire du fonds assume seul les risques, et en retiredonc seul les bnfices (grance salarie).

La distinction davec le bail commercial rside dans le fait que la location-grance portedirectement sur le FDC, non pas sur limmeuble dans lequel il est exploit. Pour le reste, cf.le Code de commerce (art. L 144-1 L 144-13 Ccom). Dispositions spcifiques, certainesempruntes aux baux commerciaux, et caractre rsiduel du Code civil. Sagissant deslocations de meubles nes de lapplication de la libert contractuelle, on peutsouligner que le droit de la consommation agit sur le bail comme bien dautrescontrats. Ds lors, la libert contractuelle est plus grande dans les locations mobilires vocation professionnelle (A) que celles qui sinscrivent dans la satisfaction de besoins privs(B).

I. location de meubles dans la sphre professionnelle



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Cf. le renting , qui concerne biens dquipements spcialis et coteux (ordinateur, robot,etc.). Location est un outil de gestion.

En pratique, 2 formes :-> Location classique, ou le fabricant ou distributeur du bien endosse la qualit debailleur.-> Renting articul comme un crdit-bail sans option dachat . Bailleur est une

socit financire qui achte auprs dun fabricant le bien choisi par le locataire Le locataireest mandat par le bailleur pour choisir le bien. Transfert des garanties nes de la vente parle bailleur au locataire. Mais la diffrence du crdit-bail, pas doption dachat au terme ducontrat. Ici, il y a bien restitution du bien.Rq : restitution au vendeur, car montage complt par un engagement de reprise par levendeur.

Le caractre suppltif des dispositions du Code joue son plein ici. De nombreux allgementdes obligations du bailleur, et renforcement de celles du locataire (oubli de souscrire uncontrat de maintenance, une assurance garantissant le bailleur contre la perte du matriel,

interdiction frquente de la sous-location ou de la cession).

Rq : influence de lobjet sur le rgime. Cf. location de matriel informatique. Tout comme lavente, obligation de conseil trs pousse.

II. location de meuble dans la sphre prive

Ici encore, cest le terrain de la diversit.

Sur le terrain des clauses particulires, on trouve, ple-mle, inscrite lobligation de

restituer lobjet lou nettoy et prt lusage (ou avec le plein !). Souvent, dpt degarantie, ou un ddit (rachat de sa libert !).Ici encore, nombreuses clauses allgeant ou exonrant le bailleur de sa responsabilit.

Mais JP sait parfois en limiter la porte et, en toutes hypothses, veille ce que ne soitpas atteinte lobligation essentielle du contrat. En outre, jeu du droit de laconsommation. Cf. clauses abusives. Cf. responsabilit du fait des produits dfectueux. Cf. chasse aux fraudes .Ex : lorsque la dure de la location correspond la dure damortissement du bien, et que le montant

des loyers correspond au prix du bien + intrts, la requalification en crdit, soumis auxart. L 311-1 s.

C. conso, est dfendue par la doctrine.

Les lments de dfinition, de dlimitation avec des contrats voisins, et decaractrisation des divers types de bail, ne doivent pas faire oublier que derrire la

multiplicit et la spcialit, demeure un fonds commun au genre bail , quilconvient dtudier avant toute analyse des rgles particulires.

Sous-titre 2 : Droit commun du bail



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Classiquement, on distinguera les conditions de formation du bail (Chapitre I) puis ses effets(Chapitre II).

Chapitre 1 : Laformation du bail

Bien sr, sapplique aux baux les rgles gnrales applicables tout contrat (capacitconsentement, objet, cause). Comme tout autre, possible simulation.Donc tiers pourront invoquer lacte ostensible ou lacte cach (cf. acqureur dunimmeuble peut rclamer complment de loyer prvu dans une contre-lettre avec le bailleurinitial. Mais il comporte galement des rgles particulires).

On les apprhendera par ltude des parties au contrat (Section I), du consentement aucontrat (Section II), de lobjet du contrat (Section III), et enfin de la Q de la preuve (SectionIV).

Section 1 : Les parties au contrat

1 : Le bailleur

A lendroit du bailleur, il faut tudier sa capacit donner bail (A). Gnralement, lebailleur est propritaire, mais dautres situations doivent tre signales sous langle de sespouvoirs sur la chose donne bail (B).

I. Capacit de donner bail

La Q de la capacit pose la Q de la nature juridique de la dation bail (1) et delinterfrence, en cette matire, des rgles du droit des incapacits (2).

A. Nature de la dation bail

Acte dadministration.Donner un bien en location pour en tirer des revenus constitue lillustration type de lactedadministration. Aussi le reprsentant dun mineur (ou dun majeur en tutelle) peut-il

conclure seul un bail.

Cependant, le bail change de nature lorsquil est particulirement long (onenseigne plus de 9 ans), ou lorsquil relve dun statut ouvrant au preneur un droit aurenouvellement.On le considre comme un acte de disposition, bien que, en toute rigueur, ce bail, sans disposer du bien, en altre la matrise au point de relever des actes graves. Aussi sera-t-ilsoumis autorisation du juge des tutelles.

B. Application des rgles du droit des incapacits :

Le mineur non mancip ne peut consentir lui-mme un bail.Art. 456 : tuteur peut accomplir seul, comme reprsentant du mineur, tous les actesdadministration. Cf. toutefois al. 3.Contrats civils et commerciaux Page 21


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La solution vaut pour les majeurs en tutelle (art. 495).A contrario, cf. supra. De plus, lart. 1718pose la transposition des rgles des baux passs par lusufruitier ceux conclus par letuteur seul. Donc renvoi lart. 595.Consquence : Dure maxi de 9 ans. Pas de renouvellement. Interdiction conclure seulun bail commercial ou rural.Rq : ne pas oublier les actes courants que peut excuter seul un incapable (cf. art. 450 C.

civ. pour mineur, 495 pour majeur en tutelle) ; donc un bail de meuble de peu de valeur. Pourrgime de curatelle et de sauvegarde de justice, application au bail.

II. Pouvoirs sur la chose

En dehors du cas o le bailleur a la qualit de propritaire, le bail doit tre envisag danslhypothse o le bailleur est titulaire dun dmembrement de proprit (1), lhypothse dubail de la chose dautrui (2), du bail dun bien indivis (3), du bail consenti par un poux (4) etle jeu de la thorie de lapparence (5).

A. Dmembrements de proprit Bail par un usufruitier

Lusufruitier a la droit de conclure seul un bail (art. 595 al. 1er).Cela signifie que ce bail est opposable au nu-propritaire. Mais art. 595 rserve le cas desbaux de plus de 9 ans ; cf. al. 2 de 595.

Notons galement que 595 al. 4 interdit lusufruitier de conclure seul un bailcommercial ou rural. Le concours du nu-propritaire est ncessaire. Preuvesupplmentaire quil ne sagit plus dun acte dadministration.Sanction : pas seulement inopposabilit au nu-propritaire, mais facult pour celui-ci den

demander lannulation. Cf. 595 in fine, si dsaccord, autorisation judiciaire possible. Enrevanche, le titulaire dun droit dusage et dhabitation (cf. supra) ne peut donner bail (cf.caractre personnel).

B. Bail de la chose dautrui

Pour justifier la possibilit de donner bail la chose dautrui, on sappuie sur le caractrepersonnel de lobligation assume par le bailleur, qui ne transfre donc pas un droitrel quil na pas ! On dit quil promet de procurer la jouissance dune chose appartenant un tiers. Il sagit donc dune promesse de porte-fort, car cela dpendra, en principe, du

bon vouloir du propritaire. Il faut distinguer le rapport bailleur-preneur et leffet lgard dupropritaire.

-> Dans les rapports entre parties, le contrat est valable, ce qui implique que lebailleur ne puisse rompre unilatralement le bail (Civ. 3me, 26 avr. 1972).Lefficacit du contrat est dabord, naturellement, subordonne la possibilit concrte pourle bailleur de mettre le chose disposition du preneur. Sil y parvient, on doit considrer queles loyers devront tre reverss par le bailleur au propritaire, le bailleur de la chose dautruistant comport en grant daffaires.Notons que si la jouissance paisible de la chose ne peut plus tre assure au

preneur, celui-ci peut engager la responsabilit du bailleur, qui a failli dans sonengagement de porte-fort ! (diffrence avec bons offices).



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-> Effets lgard du propritaire.Le bail est inefficace son gard, il lui est inopposable. Sil ne ratifie pas lacte (effetrtroactif), il pourra donc obtenir la libration des lieux.La thorie de lapparence pourra perturber ce schma (cf. infra). On pourrait considrer lebail dune chose indivise consenti par un seul indivisaire comme un bail de la chose dautrui.

Toutefois, lindivisaire est titulaire dune parcelle du droit de proprit. Leparticularisme de la matire appelle un traitement isol.

C. Bail dune chose indivise

Distinction indivision inorganise, ou organise conventionnellement (rare). Raisonnons surla premire : Les rgles traditionnelles taient ici : la rgle de lunanimit pose parl'ancien art. 815-3 et l'insuffisance dun mandat gnral dadministration donn unindivisaire pour conclusion ou renouvellement bail. Ncessit dun mandat spcial etexprs (815-3 al. 1 et 2). Possibilit dobtenir une autorisation judiciaire (815-4) de passer seul lecontrat (Cass. 3me civ., 25 octobre 2005).

La rforme de l'indivision par la loi du 23 juin 2006 a conduit un nouvel art. 815-3 qui permet l'indivisaire ou aux indivisaires titulaires d'au moins les deux tiers des droitsindivis de : 4 conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble usage agricole, commercial, industriel ou artisanal .

D. Bail consenti par un poux

Logement familial. Cf. protection assure par lart. 215 al. 3 : les poux ne peuvent lunsans lautre dispos des droits par lesquels est assur le logement de la famille . Larticleouvre une action en nullit au profit de celui des deux qui na pas donn son

consentement lacte .

Epoux communs en biens. Biens communs peuvent tre donns bail dans lesmmes conditions que les biens grevs dusufruit. Donc chacun des poux peut agirseul (cf. art. 1425). Idem limitation dans le temps (cf. art. 595). Idem pour baux ruraux etcommerciaux, ici accord des deux poux est ncessaire.

Epoux ayant choisi un rgime conventionnel. En principe, chaque poux peut consentirun bail sur ses biens personnels. Cf. art. 1536 pour sparation de biens ; cf. art. 1569 pourparticipation aux acquts.

Un poux peut-il louer lautre poux un bien propre ? Sils vivent sous le rgime de laCommunaut, en thorie, oui, mais problme : le loyer devrait tre pay par des denierspropres lpoux preneur. Or gains et salaires, comme les revenus de propres sontcommuns ! Si rgime sparatiste, pas de problme.

E. Le jeu de la thorie de lapparence

Quand le bailleur apparat comme le propritaire apparent, ou sil apparat comme unusufruitier apparent, la thorie va permettre de sauver des baux irrguliers.La thorie va galement influer sur le bail de la chose dautrui. Bien sr, on exige la bonne

foi du preneur. Un arrt a retenu quil doit avoir t victime dune erreur commune (Civ. 1re,2 nov. 1959).

2 : Le preneurContrats civils et commerciaux Page 23


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Le preneur doit possder la capacit de prendre bail (A). On ne traitera pas de la Q,discute, du rgime attach la dation bail par une personne morale pour y loger un dessiens (bnfice du statut dhabitation ou droit commun du bail ?).

On traitera, par contre, des cas de pluralit de locataires (B) et de la sous-location oucession de bail (C).

I. Capacit de prendre bail

La prise bail est un acte dadministration. Donc lorsque le reprsentant lgal dunincapable prend bail, il nest pas soumis aux restrictions de lart. 595.Rq : il ne peut prendre lui-mme bail que dans les conditions poses par art. 450 al. 3.Addeinterdiction pose par art. 1125-1, pour certaines personnes de prendre bail le logement depersonnes ges.Adde les actes courants ; cf. location dun vlomoteur par un mineur !Si incapacit, sanction = annulation du contrat.

Mais application du droit des incapacits : cf. art. 1312. Il nest donc tenu de restituer quesi la chose se trouve entre ses mains ; si dtriorations, il nen rpondra pas.

II. Pluralit de locataires

A. Sur la cotitularit du bail par les poux

Art. 1751 al. 1er. Effets notamment sur le cong, du bailleur comme des copreneurs. Cf. JP souscet article (n 3 et 4 ; cong dlivr au mari na pas deffet lgard de la femme ; ncessitde deux lettres distinctes). De mme, cong doit tre donn par les deux conjoints

(celui donn par un seul vaut renonciation personnelle au droit au bail ; la JP rcente enatteste).

Sur lattribution du droit au bail lissue dun divorce ou sparation de corps, cf. 1751 al. 2.Au titre des statuts, on comparera l'article 1751 avec lart. 9-1 de la loi de 1989 en matire debaux dhabitation.La JP rcente a d'ailleurs eu l'occasion de prciser des effets de cette cotitularit ens'inspirant de ces deux textes :

En premier lieu, un arrt Cass. 3me civ., 31 mai 2006, a eu se prononcer sur la notiond'habitationeffective au sens de l'article 1751 du Code. En l'espce, la bailleresse avait fait dlivrer

sa locataire deux commandements de payer visant la clause rsolutoire insre au bail, que celle-ciavait seule conclue en 1980. La locataire a contest la validit de ces commandements, et demanddes dlais de paiement et la suspension des effets de cette clause. Son poux est ensuite intervenuvolontairement l'instance, pour se prvaloir de sa qualit de cotitulaire du bail, sur le fondement del'article 1751 du code civil, et pour en tirer les consquences juridiques, savoir l'inopposabilit songard de ces commandements qui ne lui avaient pas t personnellement notifis, ce qui est classiqueet conforme la jurisprudence. Mais l'poux de la locataire sera cependant dbout devant la courd'appel pour un motif tenant la condition de local qui sert effectivement l'habitation des deuxpoux . Or, en l'espce, selon les juges du fond, il rsultait des pices verses au dossier que l'pouxde la locataire a rsid dans les lieux de 1980 jusqu'en juin 1983, qu'il a ensuite t hospitalisjusqu'en juin 1987, et que, devenu ttraplgique, il a rsid une autre adresse pendant les huit

annes suivantes. Si l'on comptabilise ainsi le temps pass en commun par les deux poux dans lelocal, soit environ trois ans sur quinze, le caractre effectif de l'habitation semble discutable. C'est pourcette raison que la cour d'appel de Versailles a dni l'poux de la locataire tout droit au bail dulogement.



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La Cour de cassation a cependant cass cette dcision pour violation de la loi, la cour d'appeln'ayant pas tir les consquences lgales de ses propres constatations, selon lesquelles lelogement avait servi effectivement l'habitation des deux poux.

En deuxime lieu, un arrt insiste ainsi sur l'obligation d'information la chargedu locataire, car si l'article 1751 ne distingue pas selon que le bailleur avait, ou non, tinform d'un ventuel changement dans la situation de famille du locataire (dans tous les

cas, la cotitularit produit ses effets), en revanche, la loi du 6 juillet 1989 prvoit unedrogation la mise en uvre de l'article 1751. En effet, son article 9-1 dispose que lesnotifications ralises par le bailleur sont de plein droit opposables au conjoint dulocataire si l'existence de ce conjoint n'a pas t pralablement porte laconnaissance du bailleur.La double question de la charge et de l'administration de la preuve de cette information estau centre d'une dcision rendue le 19 octobre 2005 (Cass. 3e civ., 19 oct. 2005).En l'espce, leslocataires se prvalaient de la connaissance, par le bailleur, du lien matrimonial, rsultant de courriersadresss aux deux poux. Ils en dduisaient alors qu'en application de l'article 1751, le cong dlivrau mari seul n'tait pas opposable son pouse.

Certains juges du fond avaient dj statu en ce sens (CA Montpellier, 19 nov. 2001). Ce n'estcependant pas la solution retenue par la cour d'appel de Toulouse, approuve en cela par laCour de cassation.

Il est en effet affirm que l'article 9-1 fait peser sur le locataire une obligationd'information de son lien matrimonial impliquant une dmarche positive de sa part (en d'autres termes, et concrtement, un courrier recommand ou une reconnaissanced'information donne).Le bailleur n'a pas enquter, se renseigner. Il doit tre averti par son cocontractant.

La simple connaissance de la situation matrimoniale par le bailleur ne suffit donc paslorsqu'elle ne rsulte pas d'une notification par le locataire. Et puisque celui-ci est dbiteurde cette obligation d'information, il doit, conformment l'art. 1315 CC, justifier de sonexcution (Civ1., 25 fvrier 1997, indiquant que celui qui est lgalement ou contractuellementtenu d'une obligation d'information doit rapporter la preuve de l'excution de cetteobligation).Voil pourquoi la Cour de cassation retient que la preuve que cette information avaitbien t donne incombait au preneur . Cette dcision privilgie une interprtationlittrale du texte ( porte la connaissance ), qui peut apparatre relativement stricte.Nanmoins, la Cour de cassation s'en remet au pouvoir souverain d'apprciation des jugesdu fond sur la question de savoir si cette preuve d'une dmarche positive est rapporte. Unecertaine latitude est ainsi octroye qui pourrait temprer la rigueur affiche du principe.

En troisime lieu, la Cour de cassation a eu se prononcer sur l'incidence de lamise en liquidation judiciaire du locataire sur l'obligation la dette de sonconjoint, cotitulaire du bail (Cass. 3e civ., 23 mars 2005). En l'espce, le locataire avait t placen liquidation judiciaire titre personnel, et le bailleur l'a assign ainsi que son pouse, en rsiliationdu bail et en paiement d'un arrir locatif (antrieur au jugement de liquidation). La cour d'appel n'apas fait droit ces demandes, et la Cour de cassation casse cette dcision, mais seulement ence qu'elle rejette la demande en paiement contre l'pouse du locataire. La solutiondoit tre approuve.

En ce qui concerne la demande en paiement, l'article 1751 institue une cotitularit du bail, cdune cotitularit des droits, mais galement des obligations nes de ce contrat. Mari etfemme sont coobligs la dette locative.



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Par ailleurs, et en application de l'article 220CC, il s'agit d'une obligation solidaire (Cass. 3eciv., 3 oct. 1990). Le crancier est donc fond demander le paiement de l'intgralit de ladette l'un des poux. Le bailleur n'ayant apparemment pas dclar sa crance contre lemari dans les dlais lgaux, celle-ci tait teinte. Mais son action contre l'pouse dulocataire doit tre accueillie. C'est pourquoi la Cour de cassation affirme que l'extinctionde la crance l'gard [du locataire], objet d'une procdure collective, laissait

subsister l'obligation personnelle de [son conjoint], cotitulaire du bail.

En ce qui concerne l'action en rsiliation, en revanche, son rejet par la cour d'appel estparfaitement comprhensible : s'agissant d'une crance ne antrieurement au jugementd'ouverture, la rgle de l'interdiction des poursuites individuelles s'applique. La Cour decassation confirme implicitement le raisonnement des juges du fond puisque la cassation nevise que le rejet de la demande en paiement.

B. Sur la pluralit de locataires

Au titre de la formation , on peut envisager la Q dun conflit (bailleur qui promet delouer son bien plusieurs preneurs). Par une sorte danalogie avec 2279, tribunaux dcident

que cest celui des preneurs qui a t mis, de bonne foi, le premier enpossession quil doit tre donne prfrence, mme si son bail serait postrieur endate. A dfaut de prise de possession, rgle de lacquisition, en premier, de la date certainequi joue.

Au titre des effets : signalons que la solidarit ne se prsumant pas, le bailleur devraitla prvoir expressment dans le contrat, pour que les co-preneurs soient co-dbiteurs solidaires (songez aux concubins !). Pour le cong, idem que pour poux.Un arrt Civ3, 5 mai 2004 a t remarqu en ce qu'il a d se prononcer sur une ventuellesolidarit entre concubins propos d'une indemnit d'occupation, un des concubins s'tant

maintenu dans les lieux, tant entendu qu'une clause de solidarit existait bien dans le bail.Mais valait-elle y compris pour l'indemnit d'occupation; La cour d'appel de Paris l'avaitpens, ce qui avait t vivement critiqu en doctrine. La 3me chambre civile de la Cour decassation censure une telle extension du champ de la clause de solidarit, rservanttoutefois la possibilit d'une clause expresse rglant le cas des ventuelles indemnitsd'occupation. C'est bien juger car on considre qu'a priori, tant sorti du cadre du contrat,ces indemnits ont une nature dlictuelle...

III. Sous-location et cession du bail

Art. 1717 : autorisation dfaut dinterdiction. Les deux oprations de sous-contrat et decession de contrat sont ici envisages ensemble , elles sont pourtant diffrentes.Prsentons-les successivement.

La sous-location constitue un contrat distinct du bail principal. Lindpendancedoit toutefois saccommoder dun lien quant la dure, car la fin du bail principal marquegalement celle du sous-contrat. Par une sous-location, le preneur principal conclut, sur toutou partie de la chose (souvent un immeuble) loue, un contrat de bail avec une tiercepersonne. Il faut, pour prsenter cette figure, envisager chacun des cts de ce rapporttriangulaire.

Rapports propritaire / sous-bailleur : ces rapports ne sont pasmodifis par la sous-location. Le preneur principal reste donc tenu par le contrat. Cest



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pourquoi il rpond des manquements imputables au sous-locataire (cf. art. 1735)

Rapports sous-bailleur / sous-locataire : ici, application des rglesordinaires du bail ou, le cas chant, des dispositions contractuelles quils ont prvues, ouencore du statut du bail commercial. En effet, au sein des statuts spciaux, celui du baildhabitation exclut la sous-location sans lautorisation dubailleur (cf. art. 8 L. 6 juill.1989, et sil lest, soumis au droit commun). De mme, lart. 21 du dcret du 30 sept. 1953

(devenu L 145-31 C com.) prohibe la sous-location, rservant le cas o le bailleur y consent. Lesrgles de ce statut demeurent applicables. Larticle susvis prvoit galement que lorsquele loyer de la sous-location est suprieur au prix de la location principale, le propritaire a lafacult dexiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale (refusque le preneur principal ne senrichisse !). quant au statut des baux ruraux, il carte cettesous-location, sauf quand porte sur lhbergement usage de vacances ou de loisirs ).Signalons que mme si la sous-location est irrgulire, les rgles valent pour les rapportsentre sous-bailleur et sous-locataire, mais ce bail est inopposable au propritaire, qui pourrapoursuivre la rsiliation du bail principal pour violation de ses dispositions.Signalons encore que le sous-bailleur doit garantie au sous-locataire si ce dernier est oblig

par le propritaire lobservation de clauses contenues dans le bail originaire, mais nonreproduite dans le sous-contrat. Inversement, le sous-bailleur peut avoir un recours contre lesous-locataire, lorsque le sous-bailleur a t rendu responsable par le propritaire dun faitdu sous-locataire, alors que ce fait ntait pas permis par le sous-bail.

Rapports propritaire / sous-locataire : en ppe, ils sont trangers lun lautre. Toutefois, jp a consacr une action directe du propritaire contre le sous-locataire,pour obtenir le rglement du prix de sa sous-location. Cration fonde sur art. 1733. Lepropritaire peut galement faire jouer le privilge de lart. 2102 C. civ. sur les meubles dusous-locataires, jusqu concurrence de ce que le sous-locataire doit au preneur principal.

La cession du bailest une cession de crance (le droit au bail), mais aussi le transfert de la charge de lobligation de payer le loyer et dexcuter les conditions de lalocation (Soc. 12 nov. 1954, D. 1955, p. 22). Cest une cession de contrat. Le preneur doitrespecter lart. 1690 C. civ., cad que le bailleur nest tenu que si la cession lui est signifie ousil la accepte dans un acte authentique. Mais les assouplissements larticle 1690,acceptation par acte sous seing priv ou acceptation tacite, trouve galement application ici.Au titre des effets de la cession, envisageons ici encore le rapport triangulaire.

Rapports propritaire / locataire principal, cad cd (ou dbiteur cd) /cdant : Le locataire cdant nest pas dli de ses obligations lgard du propritaire, sauf prouver quen acceptant la cession, le propritaire a consenti une novation, acceptantainsi le cessionnaire comme seul et unique oblig. Bien que la novation ne se prsume pas, la jp semble ladmettre assez facilement (cf. arrts cits par J. Huet, n 21 207).

Rapports locataire principal, cdant / cessionnaire : application de la conventionet application des rgles de la cession de crance (notamment garantie des vices de lacrances cdes).

Rapports propritaire, cd / cessionnaire : Le cessionnaire a une action directecontre le bailleur. Il peut exiger de lui la jouissance paisible de la chose. Rciproquement, lebailleur dispose dune action directe contre le cessionnaire pour le contraindre respecter lebail. Ajoutons que, dsavouant la Chambre commerciale, Ass. Pln. 6 dcembre 20043 a



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dcid que en cas de vente de l'immeuble donn bail, le cautionnement (...) est, saufdisposition contraire, trnsmis de plein droit au nouveau propritaire en tant qu'accessoire dela crance de loyers cde l'acqureur

Section 2 : Le consentement au contrat

Le bail est un contrat consensuel. Les volonts du bailleur et du locataire doivent doncsaccorder sur la chose objet du contrat, le loyer et la dure. Cf. Cass. com. 19 nov.1996, D. 1997, p. 609 (location de cassettes vido un professionnel, objet dfinidiscrtionnairement par le loueur, contrat nul. Toutefois, cf. les multiples hypothses debail forc [rgime de lattribution prfrentielle, en matire successorale (cf. jp. sous art.832) ; rgles du divorce (art. 285-1) ; droit au renouvellement et la tacite reconductionprvu par les statuts spciaux).

De plus, possibles avant-contrats : Promesse synallagmatique de bail (qui vaut bail), gnralement assortie de

conditions suspensives. Promesse unilatrale de bail, lments essentiels du bail (chose, loyer, dure)

tant dtermins ou dterminables, mais engagement unilatral, le cocontractantbnficiant dun droit doption.

pacte de prfrence, accord un candidat locataire, pour le cas o propritairese dciderait le louer.

Ajoutons que la qualification de certains accords peut poser pbs : vritable avant contrat

ou engagement trop vague ?

L-dessus, cf. nos obs. AJDI 05/ 2002, p. 380, sous cet intitul : la location assortiedune promesse de promesse de vente : une location et plus si affinits Adde, encomparaison, dans le cadre de la loi de 1989, cf. AJDI 10/2001, p. 798, nos obs ss Cass.3me civ., 13 juin 2001 posant quune location avec promesse de vente est soumise auxdispositions de la loi du 6 juillet 1989).

Section 3 : Lobjet du contratLa substance du contrat, sur lequel se noue laccord des parties, est compose de lachose loue ( I), du loyer ( II) et de la dure du bail. Par commodit, on traitera dudnouement du bail avec la dure ( III).

1 : La chose loue

Lessentiel a dj t dit. Ce peut tre toute chose, mobilire ou immobilire, et exceptles choses consomptibles (prt de consommation) et avec quelques rserves pour les

biens incorporels. Lun des aspects essentiels relatif la chose porte sur la destination dela chose. On labordera dans ltude des obligations du preneur qui doit respecter ladestination de la chose loue.



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2 : Le loyer

Cf. supra, lments donns dans Df du bail. A titre de complment signalons que leCode civil ne comportant aucune disposition relative au prix (sauf art. 1722, sur sarvision par suite dune perte partielle de la chose loue), cest le ppe de libertcontractuelle qui trouve ici sappliquer. Les statuts spciaux ont considrablementlimit cette libert, en matire immobilire.

Rappelons que le loyer peut consister en une obligation en nature (cf. mtayage ; cf. caso, pour un bail dhabitation, le locataire prenne sa charge des travaux danslimmeuble moyennant dcharge de tout ou partie du loyer (cf. Soc. 6 fv. 1985, Bull. civ.V, n 89).

Toutefois, les Pr Collart Dutilleul et Delebecque signalent que cette xcution en nature parat difficilement compatibles avec les lgislations spciales des baux dhabitation (n 458). En application du droit commun, le prix doit tre dtermin ou dterminable,

peine de nullit (cf. CA Paris, 12 janv. 1990, D. 1990, IR, p. 9, bail stipulant un loyerinfrieur la valeur locative, moyennant des travaux, indtermins dans leur nature etleur importance, que le preneur s'tait engag effectuer). Cest appliquer l art. 1129.Rq : pour la vente, 1592 ; cela vaut aussi pour le bail. Ainsi, dfaut de fixation chiffredu prix, les parties peuvent sen remettre lusage des lieux ou un tiers, qui a laqualit de mandataire commun (cf. Cass. 1re civ., 9 janv. 1963, Bull. I, n 23). Il nefaudrait pas comprendre que le contrat soit ncessairement nul si le prix napparat pas.Ce serait condamner le bail verbal, qui est possible. Pb est alors celui de la preuve de celoyer. Cf. art. 1716. Q : en labsence de stipulation des parties, le juge peut-il fixer leprix du bail ? Une jp considre que le juge ne peut le fixer, quand bien mme les parties

seraient daccord sur tous les autres lments du contrat (Civ. 3 me, 26 fv. 1972, Bull.III, n 64). Mais une jp plus ancienne avait admis qu dfaut de convention des parties,il appartient aux tribunaux de fixer le prix suivant les circonstances (Civ. 3me, 3 oct.1968, Gaz. Pal. 1969. 1. 139). De mmoire, la jp contemporaine a pos qu'iln'appartenait pas au juge de fixer le loyer. Comp. nos obs AJDI sur office du juge etdette locative, qui invite penser que par un raisonnement a fortiori, juge tenu de fix leloyer. Rapp. Juge et prix dans les contrats de distribution. Comp. Juge et prix du ctdentreprise. Le Pr J. Huet enseigne (n 21 143), que rien ninvite droger en lamatire, comme on le fait pour le contrat de louage douvrage, lexigence dedtermination du prix

.

Pour la rvision du prix, les parties peuvent prvoir une clause dindexation, qui doit seconformer aux prescriptions de lordonnance du 30 sept. 1958 (cf. art. 3 : critre durapport direct de lindice avec lobjet du contrat ; indice INSEE du cot de constructiontant prsum en relation directe). Cf. pbs poss par un indice illicite.Sagissant des accessoires du loyer (frais de chauffage, deau chaude, dascenseur,etc.), on les tudiera lors de la prsentation du statut dfini par la loi du 6 juillet 1989,car ces charges comme leurs modalits de recouvrement y sont nettement dfinis.Sagissant du paiement du prix proprement dit, le loyer est qurable (art. 1247, dernier

al.), mais le bail peut amnager. Le loyer doit tre pay par le preneur. Les poux sont,daprs Civ. 1re, 13 oct. 1992, Bull. civ. I, n 251, en vertu des art. 220 et 262, solidairement tenus, jusqu lintervention dun jugement rgulirement publi, des



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dettes ayant pour objet lentretien du mnage . Sagissant de lpoque du paiement ,elle est dtermine par le bail et, dfaut, elle est fixe par les usages. Le paiement est terme chu ou davance. Rq : en application des usages locatifs, et dfaut deconvention contraire, tout mois commenc est d intgralement (CA Paris, 27 fv.1987, D. 87, IR, p. 58).Les crances de loyer sont prescrites par 5 ans : cf., avant la rforme de la prescriptionopre par la loi du 17 juin 2008, lancien art. 2277, qui avait t modifi par la loi du 18

janvier 2005 de programmation pour la cohsion sociale, dite loi Borloo, ayant tendu lechamp d'application de 2277 d'une part aux charges locatives (suivant en cela la jp) etd'autre part aux actions en rptition des loyers, fermages et charges locatives,dsavouant ici un arrt C. cass., Ch. Mixte, 12 avril 2002 qui avait jug que si l'actionen paiement de charges locatives, accessoires aux loyers, se prescrit par cinq ans,l'action en rptition des sommes indment verses au titre de ces charges, qui relvedu rgime spcifique des quasi-contrats, n'est pas soumise la prescription abrge del'art. 2277 c. civ. . Voil qui tait soumettre l'indu li aux charges au dlai trentenaireen considrant qu'il s'agit l d'un quasi-contrat. La rectification lgislative vient, aprs-

coup, donner raison notre collgue Philippe Briand qui, commentant cette dcision(AJDI 2002, p. 519,), avait soulign combien il tait difficile de concilier les deuxenseignements que portait cet arrt de chambre mixte, le premier tant que l'action enpaiement des charges locatives, accessoires aux loyers, se prescrit par cinq ans (solutionqui se justifie par la rgle de l'accessoire !), le second tant que l'action en rptition dessommes indment verses au titre des charges locatives n'est (n'tait doit-on direaujourd'hui) pas soumise la prescription abrge de l'article 2277 du Code civil. Ph.Briand avait not que cette dernire analyse, contraire aux conclusions de l'avocatgnral Gurin qui avait plaid pour une symtrie source de simplicit, si elle avaitpour elle l'avantage de se ranger la position ralliant la plupart des auteurs, qui

exclu(aient) la prescription quinquennale pour la rptition de l'indu, (...) thse (quis'explique par le fait que) le paiement indu a beau rsulter d'un contrat excutionpriodique, la dette de rptition n'est pas pour autant une dette priodique (et) c'estdonc logiquement la prescription de droit commun qui lui est applicable , mieux valaitfaire cder la rigueur juridique et la subtilit devant la simplicit et le bon sens. En effet,crivait-il, la solution retenue par la chambre mixte ne manquera pas de provoquerl'incomprhension lorsque, pass le dlai de cinq ans, le bailleur se fera rclamer parson locataire un trop-peru de charges. Il devra s'excuter (second enseignement del'arrt) sans pouvoir compenser cette dette avec sa propre crance d'arrirs de chargesimpayes, qui elle, sera prescrite (premier enseignement) ! Bel exemple de juridisme,mais pourra-t-on, le moment venu, l'expliquer au bailleur incrdule sans que la honte nenous gagne ? . La loi a donc ici impos la simplicit rclame par cet auteur et l'AvocatGnral Gurin !Outre le loyer et les charges, on signalera que la prescription a pos galementproblme s'agissant de l'indemnit d'occupation. Un arrt de la 3me chambre civile endate du 8 novembre 2006 (P+B+R+I)4, a soumis la prescription quinquennalel'indemnit d'occupation en retenant que la dure de la prescription tant dterminepar la nature de la crance, le crancier d'une indemnit d'occupation ne peut obtenir lerecouvrement des arrirs chus plus de cinq ans avant la date de sa demande (alors

que l'occupation avait dur 10 ans avant d'tre constate par un juge). On souligneraque cette dcision est dans le sillage d'un arrt d'Assemble Plnire en date du 10 juin2005 ayant retenu, propos du recouvrement de l'indemnit d'occupation, que si lecrancier peut poursuivre pendant trente ans l'excution d'un jugement condamnant auContrats civils et commerciaux Page 30


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paiement d'une somme payable termes priodiques, il ne peut, en vertu de l'art. 2277c. civ., applicable en raison de la nature de la crance, obtenir le recouvrement desarrirs chus plus de cinq ans avant la date de sa demande .On notera toutefois que la situation n'est pas exactement la mme car dans l'affaire

juge par l'Assemble Plnire la priode d'occupation ayant dur galement plus de 10ans tait postrieure au jugement en ayant prononc la rsiliation, fix l'arrir de loyerset l'indemnit d'occupation, le bailleur ayant tran pour la faire recouvrer, tandisque dans l'arrt du 8 novembre 2006, la priode d'occupation tait antrieure touteconstatation judiciaire. En outre, difficult supplmentaire, dans cette dernire dcisionle propritaire rclamait l'occupant une indemnit globale compensant l'occupationsans droit ni titre pour cette priode de 10 ans (1er mai 1989 au 30 avril 1999). Or, pourla troisime Chambre civile, avant qu'elle ne change son analyse, la crance portant surun montant exprim en capital, prsentait un double caractre indemnitaire etcompensatoire, mais ne remplissait pas la condition de priodicit requise par l'ancienarticle 2277 et devait donc se prescrire selon le dlai de droit commun (Cass. 3e civ., 26nov. 1997, Bull. civ. III, n 210). La premire Chambre civile tait d'un avis contraire,

appliquant dans ces circonstances la prescription abrge (Cass. 1re civ., 5 mai 1998,Bull. civ. I, n 160). Mais sous le coup de plusieurs arrts, la Haute juridiction a faitvoluer son analyse. Dans un arrt rendu en Chambre mixte (Cass. ch. mixte, 26 mai2006, D. 2006, Jur. p. 1793, note R. Wintgen), influenc par l'arrt d'Assemble Plnirede 2005 prcit, la Cour de cassation a affirm que la dure de la prescription estdtermine par la nature de la crance , pour en dduire que le fait que cette crancesoit constate par un acte authentique (jugement ou acte notari) n'a pas pour effet demodifier cette dure. L'arrt du 8 novembre 2006 parachve donc ce mouvementjurisprudentiel en posant le principe de soumission de l'indemnitd'occupation la prescription quinquennale et ce, quelle qu'en soit l'origine

(conventionnelle, judiciaire, a priori ou a posteriori) ou les modalits(mensuelle ou en capital). On achvera le propos en soulignant combien, depuis larforme de la prescription opre par la loi du 17 juin 2008, dont la dispositionessentielle consiste avoir ramen le dlai de droit commun de 30 5 ans, toutes cesdifficults sont effaces : dsormais, pour toutes les questions susmentionnes, cest laprescription quinquennale de larticle 2224 issu de la loi du 17 juin 2008 qui trouve sappliquer. Nul ne se plaindra de cette simplification !

3 : Dure et dnouement du bail

La dure est un lment essentiel du contrat. Un dfaut daccord sur ce pointempcherait le contrat de se former. Cf. indications dj donnes supra. On donneradautres lments, en les prsentant autour du dcoupage suivant : bail dureindtermine (A), bail dure dtermine (B) et cessation du bail (C).

I. Bail dure indtermine :

Cest le cas lorsque les parties nont pas convenu de terme.. De mme, un bail verbalest rput conclu a dure indtermine. Pour la location dun meubl, l'article 1758 du

code prvoit une location l'anne, au mois, au jour, ou selon les usages des lieux.Mais, comme on l'a justement not (N. Damas, D. 2006, somm comm, p. 958), le droitdu bail d'un logement meubl continue de s'loigner du droit commun contractuel issu



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du code civil pour se rapprocher du statut impratif des lgislations d'ordre public. Eneffet, d'aprs la loi de programmation pour la cohsion sociale du 18 janvier 2005 (L.2005-32, JO 19 janvier 2005, p. 864), tout bailleur qui met en location un logementmeubl doit obligatoirement conclure un bail d'une dure d'une anne,tacitement reconductible pour un an. En outre, la loi n 2005-841 du 26 juillet 2005relative au dveloppement des services la personne et portant diverses mesures enfaveur de la cohsion sociale (JO 27 juillet 2005, p. 12152) y apporte une drogationlorsque la location est consentie un tudiant : la dure du bail peut alors tre rduite neuf mois et dans ce cas, la clause de reconduction tacite prvue au premier alina estinapplicable. L'objectif est de permettre la mise en location saisonnire des locauxpendant les vacances, et notamment la priode estivale.

On compltera cette question de la dure en soulignant que, selon l'art. 1738,un bail dure dtermine dont la jouissance sest poursuivie aprslexpiration (tacite reconduction), fait natre un bail dure indtermine. Onrappellera galement la prohibition des baux perptuels, frappe d'une nullit

dordre public, de sorte qu'il nest pas loisible au juge de se limiter en rduire ladure.Sagissant du cong, acte unilatral de la partie qui entend mettre fin au contrat, aucuneforme particulire nest requise en droit commun (nous verrons sur ce point lesexigences de la loi de 1989), l'article 1736 renvoyant l'observation des dlais fixspar l'usage des lieux . Cependant, si un dlai a t contractuellement prvu, il doit trerespect. Rq : la jurisprudence considre qu'un cong envoy prmaturment nest pasnul, mais ne prend effet qu la date laquelle il aurait d tre donn (cf. arrts en cesens de 1998).

II. Bail dure dtermine

Cest un bail assorti dun terme extinctif, lequel peut tre certain ou incertain. Lorsquilest conclu a DD, le bail expire larrive du terme, sans quil soit ncessaire dedonner cong (art. 1737). Mais la jouissance du preneur peut se poursuivre au-del duterme, par diffrentes techniques : La prorogation (ou prolongation), qui est un allongement conventionnel de la

dure du bail. En cours de bail, les parties peuvent convenir de modifier le termeinitial.

La reconduction, qui repose sur la formation dun nouveau bail lasurvenance du terme fix, et dans la foule du prcdent bail. Elle supposelexistence dun bail crit venu expiration par survenance du terme, et que le

preneur reste et est laiss en possession (art. 1738). En matire de bail, cettereconduction est tacite (mme art.), reposant sur une prsomption de la volontdes parties en ce sens. Le ct se forme aux mmes conditions que le prcdent.Pour empcher cette reconduction, le bailleur dlivre un cong (art. 1739) ; biendistinguer de celui en matire indtermine !

Le renouvellement, o la diffrence avec la reconduction rside dans le faitque le nouveau contrat nest pas ncessairement conclu aux mmes conditions

que le prcdent. Sil ne peut donc y avoir de tacite renouvellement, les statutsspciaux se sont par contre chargs dinstituer un droit automatique aurenouvellement ( cf. art. 10 et 15 L. 6 juill. 1989 ; adde pour baux commerciaux et



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ruraux).

Le maintien du locataire dans les lieux par une forme autre (conventiondoccupation prcaire ou cration lgale, cf. L. 1er sept. 1948 qui connat un droit au maintien dans les lieux ).

III. Cessation du bail

Les causes principales : arrive du terme ou dlivrance dun cong, ne sont pas lesseules causes. On distinguera les vnements emportant cessation du bail et ceux sansinfluence sur la continuation du bail.. 1) Les vnements emportant cessation du bailBien sr, rsiliation amiable. Perte de la chose loue. On la dj dit. Cf. art. 1741,rsiliation. Elle est de plein droit si la perte est totale et dcide par le seul preneur siperte partielle (art. 1722). Aucune indemnisation du preneur ou du bailleur si perteprovient dun cas fortuit (art. 1722). Eviction du bailleur. Expropriation, ou annulationde son titre de proprit. Confusion, qd locataire devient propritaire (acquisition,donation, legs). Cf. art. 1741 : Manquements du bailleur ou du locataire leurs

obligations. Manquements graves. Il pourra sagir dune rsiliation ou d'unersolution judiciaire (cf. ce qu'on a dit l-dessus en introduction). Trs souvent, ils'agira d'une mise en oeuvre de la clause rsolutoire insre dans le bail, laquelle oprede plein droit lissue dun certain dlai, aprs mise en demeure. On sait nanmoinsque la jp tempre lautomatisme du jeu de la clause rsolutoire en linterprtantstrictement et en exigeant quelle soit mise en oeuvre de bonne foi. 2) Les vnementssans influence sur la fin du bail

La volont du bailleur de reprendre limmeuble lou. Cf. art. 1761 et 1762. On verraque la loi de 1989, pour les baux dhabitation, rgle cette reprise du logement par le

bailleur.

Lalination de la chose loue. Transmission du bail au nouveau propritaire (cf. art.1743). Pour viter fraude (antidate du bail), 1743 exige un bail dress par acteauthentique ou ayant acquis date certaine (selon lun des modes de lart. 1328). Mais jpassouplit, se satisfaisant de la connaissance par lacqureur de lexistence du bail pourtre contraint de le respecter, mme si ce bail na pas date certaine. En principe, leffetde la transmission ne vautque pour lavenir, de sorte que seul lancien propritaire, et non le nouveau, peut devrait

pouvoir reprocher au locataire des manquements antrieurs au transfert de proprit(Cass. 3me civ., 13 fv. 1985, Bull. III, n 33). Mais

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Contrats Civils Et Commerciaux 2e Semestre