Coûts de construction selon le type d'immeuble

0

5 00

1 0 00

1 5 00

2 0 00

2 5 00

3 0 00

3 5 00

4 0 00

1 2 3 4 5 6

Coûts de construction HT/m²hab

Fourchettes de coûtsre levés pour laconstruction seule ycompris honorairestechniques.

0,00

200,00

400,00

600,00

800,00

1000,00

1200,00

1400,00

1600,00

0,10 0,25 0,40 0,55 0,70 0,85 1,00 1,15 1,30 1,45 1,60 1,75 2,00

Densité optimale

Prix

du

terr

ain

brut

/m2

La densité au pluriel

J-C CastelSeptembre 2011

https://sites.google.com/site/jccastel69/

Coût de construction comparé par logement selon le type d’opération*

*Pour des logements de même surface

Source J-C CastelCERTU 2005

Coûts de construction selon le type d'immeuble

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

1 2 3 4 5 6

Coûts de construction HT /m ²ha b

Fourche tte s de coûtsre le vé s pour laconstruction se u le ycom pris honora ire ste chn ique s.

1. Maison de plain-pied + garage.

2. Maison R+1, jumelée + garage.

3.Collectif R+2 à R+4 sans mitoyenneté, sans sous-sol, garages extérieurs.

4. Collectif R+3 à R+4 sans mitoyenneté, stationnement en sous-sol.

5. Collectif R+4 à R+8, murs mitoyens, deux niveaux de sous-sol.

6.Collectif parisien, R+4 à R+7, murs mitoyens, plus de deux niveaux de sous-sol. Données ADEF. Mise à jour 2009 A Bouteille, Fiderim

Evolution du coût de construction

selon les densités*

*Coûs de construction seuls, y compris honoraires techniques

Evolution du coût de construction moyen (par m2)

selon les densités

Régression linéaire

Source A BouteilleFIDERIM, 2008

Impact de la charge foncière au m2 selon les densités

Fonction hyperbolique: Cf = F/d

Source A BouteilleFIDERIM, 2008

Densité optimale

Prix de revient d’un logement selon la densité*

Source A BouteilleFIDERIM, 2008

*Pour une charge foncière donnée

100 000 €

105 000 €

110 000 €

115 000 €

120 000 €

125 000 €

130 000 €

135 000 €

140 000 €

145 000 €

150 000 €

3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Lotiss sans travaux avec CMI moyen Lotiss avec travaux avec CMI moyen

Logement intermédiaire Petit Collectif

Source JC Castel CERTU, 2010

Exemple avec foncier brut à 30 eur/m2,logements de 96m2, surface et prix standards

Nombre de logements dans la parcelle

Prix de revient par logement

Indiv.diffus

Lotisse--ment

Maison enbande

Coll.R+2Sans ss.

Collavec1niv ss.

Coll avec2 niv ss.

Exemple avec foncier brut à 100 eur/m2

Résultat du testCourbe théorique

Source JC Castel CERTU, 2011

0 €

100 000 €

200 000 €

300 000 €

400 000 €

500 000 €

600 000 €

700 000 €

0,06 0,10 0,13 0,19 0,26 0,32 0,39 0,45 0,58 0,71 0,84 0,97 1,13 1,29 1,45 1,61 1,78

COS

Prix

de

revi

ent c

onst

ruc

amen

agt f

onci

er in

clus

0 eur/m2 20 eur/m2 50 eur/m2 100 eur/m2 500 eur/m2750 eur/m2 1250 eur/m2

Individdiffus

Lotis--sement

Mais enbande

Coll avec

1 s-sol

Collavec

2 s-sol

Modeconstructif

Prix du m2 de terrain brutSource JC Castel

CERTU, 2011

Coll R+2sans s-s

Optimum constructeur

Courbes d’isoprix foncier

0,00

200,00

400,00

600,00

800,00

1000,00

1200,00

1400,00

1600,00

0,10 0,25 0,40 0,55 0,70 0,85 1,00 1,15 1,30 1,45 1,60 1,75 2,00

Densité optimale

Prix

du

terr

ain

brut

/m2

Source JC Castel CERTU, 2011

Le prix foncier est une fonction parabolique du prix immobilier et de la densitéF = f (d2)

Source L JardinierCERTU, 2011.

Prix de revient d’un logement de 90m2 selon la densité et le coût foncier

Pr = 113xT/COS + 90 ( 1589 x COS + 494)C’est une fonction à deux variables (une surface)

COS optimum permettant d’offrir le prix foncier maximum

Source L JardinierCERTU, 2011.

Courbes d’isoprix immobilier

Zone de surdensification forcée par rapport au marché

-20,00%

-10,00%

0,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Lotiss sans travaux (hors maison) Lotiss avec travaux (hors maison)

Logement intermédiaire Petit Collectif

Taux de marge nette selon le type d’opération en fonction de la densité Cas d’une commune rurale à habitat diffus

Source J-C CastelCERTU 2010

Foncier brut à 20 eur/m2Logements 96m2 surface et prix

standard moyen pour les maisons individuelles (données UMF)

Même surface de référence pour les logements en groupé ou collectif

Nombre de logements

Impact de la TVA à 5,5% sur la faisabilité des opérations

-15,00%

-10,00%

-5,00%

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Logement intermédiaire 19,60% Logement intermédiaire 5,50%

Collectif 19,60% Collectif 5,50%Source J-C CastelCERTU 2010

Foncier brut à 20 eur/m2Logements 96m2 surface et prix

standard moyen pour les maisons individuelles (données UMF)

Même surface de référence pour les logements en groupé ou collectif

THEO RIE ET PRATIQ UES DE L’AMENA GEMENT URBA IN JC CASTEL / IUL MASTERE 1

Zone A : Zone de demande de construction non satisfaite que les urbanistes essayent de repousser vers la zone B. Zone B : Zone de dépression dans laquelle les urbanistes voudraient augmenter la densité. Zone C : Zone de pression du marché bloquée par la réglementation. e : Zone d’équilibre entre le marché et le règlement

Densité de marché et densité autorisée

0

1

2

3

4

5

6

7

8

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22Distance au centre (km)

COS

cos marché cos règlement

A

B C

e