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De la Copropriété forcée des immeubles bâtis en Belgique Francis Gäbele

HistoriqueHistorique - Dispositions légales – Rôle du géomètre – Quotes-parts – Plans - Conclusion

L'abus de la propriété doit être réprimé toutes les fois qu’il nuit à la société.

Napoléon Bonaparte

Historique de la copropriété forcée en BelgiqueLe code civil belge :• art. 664 abrogé• art. 557 bis (loi 8 juillet 1924)• art. 577-2 à 577-14 (lois 30 juin 1994 et 2 juin 2010)

Objectifs : □ moderniser le fonctionnement de la copropriété,□ rendre les relations plus transparentes au sein de la copropriété,□ mettre fin aux controverses doctrinales et jurisprudentielles

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Historique - Dispositions légalesDispositions légales – Rôle du géomètre – Quotes-parts – Plans - Conclusion

Aperçu général de la législation belge

La copropriété ordinaire et la copropriété forcée en général, à défaut de conventions

La copropriété forcée des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis

Dispositions générales :□ possibilité de déroger à l’article 577-2,□ règle générale : acte de base et règlement de copropriété « authentiques »□ parties communes : parties de bâtiments ou de terrains affectés à l’usage

de tous les copropriétaires ou de certains d'entre eux□ création d'associations partielles par immeuble dans un groupe

d'immeubles

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Historique - Dispositions légalesDispositions légales – Rôle du géomètre – Quotes-parts – Plans - Conclusion

Acte de base et règlement de copropriété:□ statuts de l'immeuble = acte authentique

Acte de base :

□ description de l'ensemble immobilier, des parties privatives et communes□ fixation de la quote-part des parties communes de chaque partie privative

Règlement de copropriété :□ description des droits et des obligations de chaque copropriétaire□ critères motivés et mode de calcul de la répartition des charges□ règles relatives à l'assemblée générale□ Syndic : nomination, pouvoirs, durée, renon éventuel□ période annuelle de l’assemblée générale

Règlement d’ordre intérieur : acte sous seing privé

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Historique - Dispositions légalesDispositions légales – Rôle du géomètre – Quotes-parts – Plans - Conclusion

Naissance de la copropriété = personnalité juridique :□ transcription de l'acte de base et du règlement de copropriété□ cession ou attribution d'un lot

Plans de l’immeuble : copie certifiée conforme par le NotairePatrimoine : que les meubles nécessaires à la copropriétéAssociation des copropriétaires - Syndic - Conseil de copropriétéAssociation des copropriétaires peut agir en justiceDemande au juge de rectifier la répartition des quotes-parts / chargesOpposabilité des dispositions : titulaires d'un droit réel ou personnelCession d’un lot : informations/documents à transmettre au cessionnaireFonds de roulement et fonds de réserve : définition et énumérationDissolution et liquidation de l’associationCaractère impératif des dispositions légales

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Historique - Dispositions légales – Rôle du géomètre – Quotes-partsRôle du géomètre – Quotes-parts – Plans - Conclusion

Rôle du géomètre-expert belge en matière de copropriété forcéeFixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie

privativeQuote-part = valeur respective partie privative, fixée en fonction de :

□ la superficie au sol nette,□ l'affectation de la partie privative,□ la situation de la partie privative

Rapport motivé d’un géomètre-expert : repris dans l’acte de baseSuperficie au sol nette : référence au Code de Mesurage de Surfaces C.M.S.Quelle Affectation ?

□ l’affectation fixée dans les plans d’aménagement□ la destination urbanistique stipulée dans le permis□ l’utilisation existante de fait (usage-appropriation)□ le respect des normes d’habitabilité des logements

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Historique - Dispositions légales – Rôle du géomètreRôle du géomètre – Quotes-parts – PlansPlans - Conclusion

Superficie au sol nette :□ le géomètre-expert reconnu comme le spécialiste en la matière□ nécessité de dresser des plans selon certaines normes□ plans destinés à améliorer le contenu et la compréhension de l’acte de base□ plans annexés à l’acte de base, copies certifiées conformes par le notaire□ plans joints à un acte authentique (transcription hypothécaire)

Seuls les géomètres-experts peuvent établir de tels plans :□ article 3 de la loi du 11 mai 2003, (protection activités professionnelles)□ établissement et signature de plans devant servir :

▪ à une reconnaissance de limites, à une mutation,▪ présentés à la transcription ou à l'inscription hypothécaire

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Historique - Dispositions légales – Rôle du géomètre – Quotes-parts – Plans – ConclusionConclusion

ConclusionLoi du 8 juillet 1924 : des dispositions insuffisantes !Au 1er août 1995 : enfin une législation conséquenteLoi du 2 juin 2010 : modernisation du fonctionnement des copropriétésMais des textes légaux trop complexes peuvent nuire à leur efficacitéConstat :

□ le génie inventif de l’être humain le conduit à tout compliquer,□ il pense ainsi pouvoir se protéger ;□ mais, dans les faits, il s’isole, se replie sur lui-même,□ dans un monde de moins en moins solidaire.

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