Démembrement : les biens décotés ont la cote - perl.fr · Date : Octobre 2018 Pays : FR Périodicité : Mensuel Page de l'article : p.57-61 Journaliste : Carole Molé-Genlis Page

Date : Octobre 2018

Pays : FRPériodicité : Mensuel

Page de l'article : p.57-61Journaliste : Carole Molé-Genlis

Page 1/5

PERL2 8699025500507Tous droits réservés à l'éditeur

IMMOBILIER

Démembrement :les biens décotés ont la cote

Pour acheter un bien immobilier décoté tout en échappant à l'IFI et à la fiscalité des revenus locatifs,la technique du démembrement de propriété fait sa percée. Le marché gagne en maturité, se diffuseau secteur des SCPI et les acteurs se multiplient.

Carole Molé-Genlis

En utilisant la technique anciennedu démembrement de propriete,I investissement dans la nue-pro-pnete d un bien immobilier,

voire de parts de SCPI via une donationtemporaire d'usufruit, prend une placegrandissante dans la palette des produitsd'investissement proposes par les CGPIet les banques privées Alors que les reve-nus fonciers, les grands oublies de la fiattax a 30 %, sont de plus en plus fiscalises(barème progressif de l'impôt sur le reve-nu et prélèvements sociaux de 17,2%),on comprend ce regain d'intérêt pour ledémembrement « C'est un mécanismerodé dont les avantages sont de plus en plusconnus et apprécies », explique MatthieuNavarre, directeur commercial de Perl, undes acteurs majeurs du secteur (voir inter-view pages suivantes)Le principe est simple acquerir un bienimmobilier en démembrement, c'est inves-tir dans un immeuble dont la propriete estdémembrée entre l'usufruit d'une part,et la nue-propriete d'autre part Pendanttoute la duree du démembrement (15 a20 ans, maîs a partir de cinq ans pour lesSCPI), le nu-propriétaire ne peut ni occu-per le bien, ni en tirer des loyers (ou lesrevenus pour les SCPI) Et, a l'exceptiond'éventuels gros travaux (maîs rares car il

s'agit la plupart du temps de biens neufs)il n'y a aucun frais ou investissement adébourser tout le temps du démembre-ment De son côte, l'usufruitier disposedu droit d'usage et d'exploitation du loge-ment il peut ainsi en tirer des revenus eten contrepartie, cest lui qui supporte les

Le démembrement en famille

Dans le secteur libre (hors bailleur social), la donation temporaire depropriété est souvent utilisée dans le cadre familial pour adoucir lafiscalité de la donation Les parents achètent l'usufruit d'un bien, lesenfants la nue-propriete L'opération en démembrement peut aussiconcerner l'achat d'un terrain dont la charge des travaux pour laconstruction de logements est laissée, par voie de convention, a lacharge de l'usufruitier (c'est-à-dire les parents)

charges A la fm de la période de démem-brement cest-a-dire l'extinction du droitde l'usufruitier, c'est le nu-propriétaire quirécupère la pleine propriete du bien il peutle conserver pour son usage personnel oupour le louer, garder le locataire en place,ou bien le vendre sans être soumis a lataxe sur les plus-values

Une poignée d'acteurs spécialisésDepuis quèlques annees cette techniquede la donation temporaire d'usufruit s'estlargement développée et une poigneed'acteurs se sont spécialises Perl, l'undes acteurs les plus anciens qui a fait en2017 les premiers débouclages sur desoperations de démembrement (voir inter-view) Citons aussi des acteurs commeIplus (groupe Foncia), Fidexi, Nu-Prose-lect ou Careus Immobilier (voir tableau

Date : Octobre 2018



Page 2/5


du Palmarès des fournisseurs préfè-res des CGPI) Et de nouveaux acteursapparaissent au début de l'année 2018,Inter Invest a annonce son arrivée sur lemarche en proposant deux programmes aNantes et Bordeaux On compte aussi uncertain nombre d initiatives locales, soit defoncières qui souhaitent céder l'usufruittemporairement soit de plus petits operateurs Maîs il s agit alors souvent d a peinequèlques lots commercialises sur unprogramme dun promoteur local Depuisla naissance de ce marche il y a une quin-zaine d annees, ce sont surtout les CGPIqui ont porte la commercialisation auprèsdes particuliers Aujourd'hui la distri-bution s élargit les reseaux bancairescommencent a s y intéresser En revanche,il n y a pas encore de distribution en directCôte usufruit il est souvent cede en bloca des acteurs du logement social chargesde lexploitation locative une façon pourles promoteurs de repondre aux quotasdes logements sociaux de la loi SRURappelons que c'est la loi Engagementnational pour le logement (BNL) de 2006qui a permis d encadrer le démembrementen créant le bail d Usufruit locatif social(ULS) d'un an renouvelable avec commedate de fin I extinction de I usufruit

Une offre de qualité, mais encorelimitéeLoffre de logements (neufs dans laquasi totalité des cas) est souvent dequalite maîs reste encore limitée dunepart les promoteurs ne cèdent généra-lement qu une petite partie des lots d'unprogramme pour les vendre en démem-brement D autre part, les montagesd operations font intervenir de nombreuxacteurs promoteur, bailleur social, dele-gataire d'aide a la pierre (souvent lapréfecture qui donne son aval) d'un côté,maîs aussi nu-propriétaire investisseur etson CGPI, de I autre cote sans oublier biensûr le locatairePour satisfaire la demande croissante,les CGPI se tournent aussi de plus enplus vers la technique du démembrementappliquée au marche des SCPI «Avec unticket dentree plus faible un risque locatifdilue car la SCPI gere plusieurs immeubleset un engagement plus court souvent surcinq ans les SCPI démembrées ont desatouts a faire valoir par rapport au démem-brement classique » explique Paul Bour-dois, co-fondateur de FranceSCPI com(voir interview page suivante)

5 exemples de programmes

PERL Le Ten à Paris Xlle (ancien)

• Durée du démembrement : 15 ans

• Acquisition de la nue-propriété :70 % de la pleine propriete

• Budget en nue-propriété :11 appart (sur 37) du studio au T3 apartir de 183 DOO €

• Prix moyen :

• en nue-propriété :6864€/m

• en pleine propriété : 9 804 €/m

• Usufruitier : RIVP

• Début d'usufruit : Iet T 2019

PERL Le Clos Monplaisir à Lyon Ville (69)

» Durée du démembrement : 15 ans

* Acquisition de la nue-propriété : 65 %de la pleine propriete

• Budget en nue-propriété : 55 appart(sur I OI) du Tl au T4 a partir de 96 DOO €

• Prix moyen :

- en nue-propriété : 4193 €/m2

• en pleine propriété :6 449 €/m2

• Réalisation :Kaufman & Broad

• Usufruitier: Vilogia

• Démarrage des travaux : Ie T 2019

• Livraison prévisionnelle : 4e T 2020

FIDEXI Le Trio Verde à Rennes (35)

• Durée du démembrement : 15 ans

• Acquisition de la nue-propriété : 62 %de la pleine propriete

• Budget en nue-propriété : T2 a partirde 95 046 € TTC

• Prix moyen :

• en nue-propriété : 2 425 €/m2

• en pleine propriété :3 911 €/m2

• Réalisation : lcade

• Usufruitier: Espacil(Action Logement)

• Démarrage des travaux : 3e T 2018


I PLUS Le «38» à Lille (59)

® Durée du démembrement : 16 ans

• Nue-propriété :60 % de la pleine propriete

• Budget en nue-propriété : a partir de162 DOO € TTC (16 lots du T2 au T4)

9 Prix moyen enpleine propriété :5 593 €/m2

• Réalisation: Edouard Denis

• Usufruitier : Norevie


CAERUS IMMOBILIERJardin Secret à Sèvres (92)

• Durée du démembrement : 20 ans • Prix moyen en

• Nue-propriété : 56 % de la pleinepropriete

• Budget en nue-propriété : a partir de99 DOO € TTC (25 lots du studio au T3)

nue-propriété :4 255 €/m2 habitable

• Réalisation: Pierre Etoile

• Livraison : 4e T 2019

Date : Octobre 2018



Page 3/5


De façon generale les intérêts d un investissement en nue propriete sont multiplesEn premier lieu la formule permet d acque-rir un bien avec une décote importante

La décote • un calcul complexeAinsi sur une duree de démembrement dequinze ans en résidentiel neuf la valeur deI usufruit est généralement évaluée de 35a 45% de la valeur de la pleine proprieteet celle de la nue propriete de 55 a 65 %Maîs cette cle de repartition entre nu propnetaire et usufruitier temporaire n est pasla même partout et évolue « Pour determinerla décote une multitude de facteurs sonta prendre en considération et notamment leprix sur le marche de limmobilier expliqueAlban Gautier directeur des activitesde démembrement de Fidexi D autresfacteurs rentrent en compte comme parexemple la croissance economique et demographique letat du marche locatif la situalion du bien en hypercentre ou en périphérie

dune ville qui peut avoir un impact sur letaux de vacance etc » Cette décote baséeen réalité sur une estimation des revenuslocatifs futurs varie aussi selon loperateur qui peut tenir en compte dans soncalcul de vacance locative ou non duneaugmentation régulière des loyers descharges etc Pour I investisseur le biensera mécaniquement revalorise dans letemps puisquen tant qu acquéreur dela nue propriete il récupérera la pleinepropriete du bien - et donc sa valeurcorrespondante - a la fin du démembrement

Pas de souci locatif pour le nu-propriétaire... et le CGPI !Ensuite autre avantage pour le nu propnetaire et non des moindres I absence detout souci de gestion locative pendant laduree du démembrement qu il soit relatif ala perception des loyers a la vacance entredeux contrats de bail de travaux d entre-

Les avantages de l'acquisition de nue-propriété.»

• Achat d un bien décote

• Frais de notaire reduit a I achat (paye selon la cle de repartition)

• Absence de revenus imposables

• Exonération des plus values (limitée au prix de la pleine propriete)

• Pas d'imposition au titre de IIFI

• Deductibihte des intérêts d'emprunts sur les revenus fonciers perçuspar ailleurs

• Taxe fonciere a la charge de l'usufruitier

• Aucun aléa de gestion locative

• Revalorisation mecanique du prix plus aucun aléa du prix delimmobilier

...et ses contraintes• Importance de la convention de démembrement au moment de I acte

notarié qui doit prévoir par exemple dans les deux ans précèdent lareprise une remise en letat de I immeuble

• Se renseigner sur la réputation de l'usufruitier (le bailleur social) sasolidité etc

• Investissement encore moins liquide que I immobilier en pleinepropriete La revente est possible dans le cas d un marche secondaireuniquement ou il faut tenir compte des frais dagences delàdétermination du prix de vente etc

• Envisager la vente au bout de I5 ans et I etat du marche qui peut avoirchange (I emplacement reste la cle)

• Tenir compte d'une duree du démembrement qui s'allonge avec les prixde l'immobilier qui flambent

I Démembrement : les cinqfournisseurs préférés des CGPI

1 Perl

12 iPlus

3 Fidexi

|$> Nue Pro Select

5 Caerus Immobilier ISource Palmarès des Fournisseurs 2018 de Gestionde Fortune

tien etc Cest aussi un atout majeur pourles CGPI et qui explique sans doute enpartie pourquoi ils ont eux aussi succombe aux charmes du démembrement« Cela signifie aucun souci de gestion locative pendant 15 ans contrairement a d autresinvestissements locatifs ou le CGPI peut seretrouver en premiere ligne quand son clientinvestisseur est confronte a de la vacancelocative des impayes ou des dégradations »détaille Matthieu Navarre de PerlEnfin I un des principaux intérêts d uneacquisition en démembrement est bien sûrfiscal notamment pour les contribuablesassujettis a I IFI ou a la limite de I etre Eneffet la taxation IFI incombe en totalité audétenteur de I usufruit Par ailleurs commele nu-propnetaire ne perçoit pas de loyersil n'est donc pas non plus soumis a I impot sur le revenu Mieux a condition queI usufruitier soit un bailleur social les mtarets d emprunt du nu proprietaire en casdachat à credit sont déductibles de sesautres éventuels revenus fonciers Dansles autres cas y compris pour les partsde SCPI cette déduction nest pas admise(decision du Conseil d Etat du 24 fevrier2017 n°395983)On le voit le démembrement vise enpremier les investisseurs qui nont pasun besoin immédiat de revenus maîs quiscuba tent préparer leur retraite voireoptimiser leur fiscalite en matiere de revenus fonciers ou d IFI ll interesse aussi lesinvestisseurs d un certain age qui peuventtransmettre un investissement patrimomal a moindre coût puisque la transmission se fait sur la valeur de la nue proprie-teEnfin une nouvelle cible fait son appari-tion des investisseurs plus jeunes quisouhaitent faire un premier pas dans I in-vestissement immobil er a prix décote etdefiscahse Le démembrement a de beauxjours devant lui •

Date : Octobre 2018



Page 4/5


« Encore dè la pédagogie à faire pour les investisseurs »Alban Gautier

Directeur des activites de démembrement de Fidexi

La perception du démembrement a-t-elle évolué ces dernières années?Le marche a beaucoup gagne en maturité surtout auprès des CGPI spécialises en immobilier En plus desinvestissements locatifs de rendement les conseillers ont désormais intègre dans leur offre des biens en nue-propnete produits de capitalisation Nous travaillons aujourd hui avec I 200 CGR en relation active chiffre qui adouble en trois ans ll reste encore un travail de pédagogie important a faire auprès des investisseurs par exemple enleur démontrant que I effort d epargne est souvent tres proche voire inférieur a celui d un investissement Pinel

Loffre de bien en nue-propriété répond-t-elle à la demande?On estime entre 2 DOO et 2 500 le nombre de lots vendus par an en nue propriete par quèlques spécialistes Celava continuer a croître le developpement de loffre de logement a loyer abordable étant une preoccupation politiquemajeure Pour le moment en termes de volumetne le marche est plutôt « sous offrant » par rapport a la demandeLe montage de ces operations est long et complexe et fait intervenir de nombreux protagonistes le promoteur lebailleur conventionné le locataire les CGPI et les nus proprietaires investisseurs ainsi que le delegataire d aide a lapierre (préfecture ou metropole) qui donne le feu vert pour conventionner les logements Notre rôle est de reunir tousces acteurs pour realiser un projet dont lequilibre economique repond aux attentes de chacun

Dans ce marché, comment se positionne Fidexi ?En 2017 nous avons traite un volume de 125 Mi dont un tiers en démembrement Nous voulons rester sur desproduits qualitatifs ce qui nous oblige a etre tres sélectifs ll vaut mieux acheter en diffus 15 ou 20 lots dans uneresidence de 50 lots Cette mixite avec des proprietaires occupants impliques dans la vie de la copropriete est gagede pérennité Actuellement nous avons des operations a Rennes a Lille a Sucy en Brie au Cannet ou a Colombes

« Les SCPI démembrées ont des atouts à faire valoirpar rapport au démembrement classique »

Paul Bourdois,co-fondateur de FranceSCPI com

Quelles sont les caractéristiques d'une SCPI démembrée ?Il n existe pas de SCPI dédiée maîs la moitié des societes de gestion sont ouvertes au démembrement Uneconvention de démembrement est signée entre le nu proprietaire un particulier et I usufruitier une personne moralesouhaitant optimiser sa trésorerie Le démembrement est temporaire souvent entre cinq et dix ans voire des troisansetjusqua 1 5 ans Le nu proprietaire acheté des parts de SCPI decotees avec une cle de repartition par exemplede 80 % sur cinq ans Au bout de cinq ans il devient pleinement proprietaire avec une plus value non fiscalisée

Quelles en sont les limites ? Les contraintes ?Dune part ce nest pas un investissement liquide Car si un nu proprietaire veut vendre avant ce n est souvent pas lecas de I usufruitier Et il n existe pas de marche secondaire de la nue propriete des SCPI D autre part la valeur nestpas garantie Au bout des cinq ans la part de SCPI achetée 1 00 peut valoir 1 20 maîs aussi 80 ou 90 ' Cependantmême si le marche immobilier baissait de 20 % en cinq ans le nu proprietaire retrouverait sa mise Autre atout uneSCPI est investie sur plusieurs biens ce qui limite le risque de baisse de valeur et diminue le risque locatif

Le démembrement de SCPI rencontre un succès grandissant auprès des CGPI et de leurs clients • pourquoi ?Les CGPI montrent une appétence grandissante car leurs clients sont a la recherche d investissements malinsComme pour le démembrement classique il vise surtout des particuliers d un certain age (50 55 ans) qui n ont pasbesoin de revenus maîs en auront besoin a la retraite Pour certains cest aussi un moyen de rentrer sur les SCPIdémembrées avec des montants réduits du fait de la décote Avec ce ticket d entree plus faible un risque locatif diluecar la SCPI gere plusieurs immeubles et un engagement plus court souvent sur cinq ans les SCPI démembrées ontdes atouts a faire valoir par rapport au démembrement classique Maîs cela reste pour I instant un marche de niche

Date : Octobre 2018



Page 5/5


« Le marché attendait nos premiers débouclages »Matthieu Navarre, directeur commercial de Perl

n!« «f

Le marché du démembrement a-t-il mûri ?Oui le schema du démembrement est entre dansles mœurs et c'est un mécanisme rode dont lesavantages sont de plus en plus connus et appréciesComme par exemple l'absence d'aléas de gestionlocative (vacance impayes etc ) et d'aléas de prix dumarche immobilier les revenus sont perçus le jour del'acquisition, via la décote, permettant de sécuriser lesrevenus immédiatement (et sans fiscalité) Enfin, dansun contexte ou l'immobilier reste tres impose, le fait quela nue-propriete n'entre pas dans l'assiette de Tl Fl est unautre atout très apprécie

Quels freins persistent encore ?Le nu proprietaire s'interroge parfois encore surcomment il va récupérer le bien a l'extinction del'usufruit Rappelons que la loi BNL de 2006 encadre lasortie du démembrement et a cree l'existence d'un bailspécifique, le bail d'usufruit locatif social (ULS), d'un anrenouvelable, avec comme date de fm l'extinction del'usufruitDe plus, la convention de démembrement prevoit uneremise en l'état integrale du logement dans les deuxdernieres annees avant l'extinction de l'usufruit ChezPerl, c'est la notre spécificité d'accompagnement Nospremiers debouclages ont eu lieu en 2017 avec unetrentaine de logements démembres depuis 15 ans dansdeux immeubles, l'un à Issy-les-Moulineaux et l'autreà Boulogne-Billancourt Le rôle de Perl est d'intervenirtrois ou quatre ans avant l'extinction de l'usufruit afin dedemander au nu-propnetaire s'il veut vendre, louer ouhabiter son logement Le CGPI est souvent aussi dansla boucle ainsi bien sûr que le bailleur et le locataire Ausem de Perl une equipe dédiée s'occupe des sortiesLes prochaines se dérouleront a Samt-Mauret Levallois-perret en 2019 et nous rentrerons dans une routine avecdes debouclages de programme tous les ans

La clé de répartition a-t-elle évolué ?C'est un element tres important on la calcule en partantdu prix en pleine propriete (90 % de nos programmessont dans le neuf et IO % dans l'ancien) La décote estcalculée sur la base du revenu futur des loyers de façonplutôt avantageuse en considérant qu'il n'y aura pas devacance locative, en incluant également les charges eten indexant le revenu locatif sur une hausse de I 5 % paran Maîs il faut souligner que la décote change selon leterritoire a Pans, où les rendements locatifs sont plutôtfaibles, la décote n'est que de 30 a 35 % (pour I5 ans dedémembrement) En revanche, à Lyon où il y a de bons

rendements locatifs la décote monte a 40 % et en paysGenevois par exemple, elle peut atteindre 42% De façongenerale, la décote varie de 35 % a 45 %

Quelle est la cible des nus-propriétaires ?La cible s'est élargie Avant elle était concentrée surdes investisseurs qui n'avaient pas besoin de revenusavec une cible entre 40 et 55 ans, souvent avec déjàdes revenus fonciers pour la déduction des intérêtsd'emprunts Aujourd'hui, le spectre est plus large ledémembrement peut intéresser des investisseursplus jeunes souhaitant se creer un patrimoine etacquerir de l'immobilier a prix décote Maîs égalementdes investisseurs plus âges, avec pour objectif, latransmission d'un bien patrimonial, a moindre coût

Le fait que la nue-propriété échappe à l'IFI n'a-t-il pascréé un appel d'air ?Seul 1/3 dè nos nus-propriétaires était assujettis a l'ISFCe n'est pas ce qui attire les investisseurs en premier

Comment expliquer ce succès croissant auprès desCGPI?Nous travaillons avec I 500 a 2 DOO CGPI actifs etdésormais une trentaine de reseaux bancaires etd'assurances Les CGPI qui ont « evangelise » le marcheen expliquant le mécanisme du démembrement, ytrouvent leur compte la nue-propriete cela signifieaucun souci de gestion locative pendant 15 ans,contrairement a d'autres investissements locatifs oule CGPI peut se retrouver en premiere ligne quand sonclient investisseur est confronté à de la vacance locative,des impayes ou des dégradations

Quelles sont les ambitions de Perl ?En 2017, nous avons commercialise environ I DOOlogements en nue-propriete Lobjectif est de consolidernotre leadership et de renforcer l'accompagnement desnus-propriétaires nous lançons le site MyPerl frou l'investisseur pourra suivre pendant 15 ans labonne sante de l'immeuble, consulter les audits avecphotos, etc Par ailleurs, nous avons lance a Patrimoniaune offre pour aider les clients des CGPI a acheter leurnue-propriete a credit Enfin, côte programme, nous nousdéployons surtout le territoire avec une offre large quiva actuellement d'un appartement de 80 DOO € à Nicejusqu'à un appartement haussmannien a Paris de I M€Pour repondre a la demande, nous avons aussi l'intentionde developper le démembrement dans l'ancien dans desimmeubles de caractère

Documents

Démembrement : les biens décotés ont la cote - perl.fr · Date : Octobre 2018 Pays : FR Périodicité : Mensuel Page de l'article : p.57-61 Journaliste : Carole Molé-Genlis Page