Document de travail provisoire version 02/09/2016 · * Tache urbaine : continuité de bâtis accueillant déjà la multifonctionnalité principale de la commune (équipements publics,

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Annexe 1 : Document d’Aménagement Artisanal et Commercial

Document de travail provisoire – version 02/09/2016

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La localisation préférentielle du développement commerciale sur le territoire du Pays de Saint Malo est définie commesuit:

Les nouvelles implantations commerciales, dans la définition donnée précédemment, se font prioritairement dans les centres-bourgs, centres-villes et sites de centralités identifiés dans l’annexe DAAC. Pour les communes n’ayant pas de site de centralitéidentifié dans l’annexe DAAC, les documents locaux d’urbanisme définissent un périmètre de centralité, destiné à accueillirprioritairement les commerces. Ces nouvelles implantations commerciales s’effectuent dans les conditions précisées dans leschapitres suivants et dans l’annexe DAAC.

Les nouvelles implantations commerciales, dans la définition donnée précédemment, se font secondairement dans les sites deflux, dits « périphériques », identifiés dans l’annexe DAAC, dans les conditions prévues dans ce document annexe. Notons quela création de nouveaux sites, non prévus au DAAC, n’est pas envisagée. En effet, la qualification des sites existants estpriorisée.

Les nouvelles implantations commerciales,dans la définition donnée précédemment,sont également possibles au sein des tachesurbaines, qui sont délimitées par lesdocuments locaux d’urbanisme, ou dans leszones d’activités, dans les deux cas, selon lesconditions précisées dans les chapitrescorrespondant.

L’implantation hors des sites précités, de latache urbaine ou des zones d’activités, estproscrite, afin de limiter au maximum laconsommation foncière, de préserver lesressources agricoles et le cadre paysager, etde limiter les risques de transferts d’activitésdes centres-bourgs, centres-villes et sites decentralité, vers le bord des routes depassage.

* Tache urbaine : continuité de bâtisaccueillant déjà la multifonctionnalitéprincipale de la commune (équipementspublics, commerces, densité d’habitat).

Les éléments en bleu correspondent aux propositions d’orientations à valeur prescriptive.


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Typologie de l’armature urbaine

Sites de centralitéTache urbaine hors sites et zones d’activités

Sites de fluxZones d’activités (hors sites de flux)

Hors tache urbaine

Commune du maillage rural identifiée sans site commercial

Le SCoT demande aux documents locaux d’urbanisme de délimiter le centre-bourg, zone de localisation préférentielle.

Le SCoT demande la délimitation, plafonne les implantations à 300 m² de plancher et formule des recommandations.

Le SCoT exclut la création de nouveaux sites commerciaux de flux.

Le SCoT permet l’accueild’activités commercialesen lien avec des activitésde production ou pluslargement artisanalesdans les zones d’activitéséconomiques, mais posedes conditions.

Le SCoT proscrit toute nouvelle implantation commerciale, dès le 1er

m², à l’exception des commerces assurant la promotion des produits locaux.

Le SCoT demande aux documents locaux d’urbanisme de poser les conditions permettant d’assurer le respect de cette règle.

Commune du maillage rural identifiée avec un site commercial

Le SCoT demande aux documents locaux d’urbanisme de délimiter le centre-bourg ou le site de centralité identifié dans le DAAC, zone de localisation préférentielle ; et formule des recommandations.

Le SCoT demande la délimitation et oriente dans le DAAC.

Le SCoT encourage leur requalification et conditionne leur extension.

Le SCoT exclut la création de nouveaux sites commerciaux de flux.

Pôles relais

Le SCoT demande la délimitation, plafonne les implantations à 300 m² de plancher et fixe des orientations.

Pôles structurants

Le SCoT demande la délimitation, plafonne les implantations à 1.000 m² de plancher et fixe desorientations.

Pôle majeur

Le SCoT demande la délimitation, plafonne les implantations à 1.500 m² de plancher et fixe des orientations.

Le Document d’Aménagement Artisanal et Commercial a en conséquence vocation à cartographier la localisation préférentielle des sites de centralité et des sites de flux: sur cette base, les documents locaux

d’urbanisme délimitent ces sites dans le cadre de leur zonage. définir les conditions d’accueil des bâtiments à vocation commerce, dans la définition donnée dans le DOO, au sein des sites de

centralité et au sein des sites de flux.


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Typologie de l’armature urbaine

Communes concernées Sites de centralité Sites de flux

Commune du maillage rural identifiée sans site commercial(52 communes)

Baguer-Morvan, Baguer-Pican, Bonnemain, Broualan, Cardroc, Châteauneuf-d'Ille-et-Vilaine, Cherrueix, Cuguen, Dingé, Epiniac, Hédé, Hirel, La Baussaine, La Boussac, La Chapelle-aux-Filtzméens, La Ville-ès-Nonais, Lancieux, Lanhélin, Lanrigan, Le Minihic-sur-Rance, Le Tronchet, Le Vivier-sur-Mer, Les Iffs, Lillemer, Longaulnay, Lourmais, Meillac, Mont-Dol, Plerguer, Plesder, Pleugueneuc, Québriac, Roz-Landrieux, Roz-sur-Couesnon, Sains, Saint-Benoît-des-Ondes, Saint-Brieuc des Iffs, Saint-Domineuc, Saint-Guinoux, Saint-Léger-des-Prés, Saint-Marcan, Saint-Père, Saint-Suliac, Saint-Thual, Sougéal, Trans-la-Forêt, Trémeheuc, Tressé, Trévérien, Trimer, Vieux-Viel

Commune du maillage ruralidentifiée avec un site commercial dans le PADD(9 communes)

La Fresnais, La Gouesnière, Miniac-Morvan, Saint-Briac, Saint-Broladre, Saint-Coulomb, Saint-Lunaire, Saint-Georges de Gréhaigne,Saint-Méloir

La Fresnais centre-bourgMiniac-Morvan centre-bourgSaint-Briac centre-bourgSaint-Broladre centre-bourgSaint-Coulomb centre-bourgSaint-Lunaire centre-bourg

La Gouesnière OuestMiniac-Morvan Sud EstSaint-Georges Le Point du JourSaint-Méloir Est

Pôles relais(4 communes)

Cancale, Beaussais sur Mer, Saint-Pierre de Plesguen, Tinténiac

Cancale centre-villeBeaussais sur Mer centre-villeSaint-Pierre centre-villeTinténiac centre-ville

Cancale OuestPloubalay OuestTinténiac La MorandaisTinténiac Ouest

Pôles structurants(6 communes)

Dinard – Pleurtuit – La Richardais, Combourg, Dol de Bretagne, Pleine-Fougères

Dinard centre-villePleurtuit centre-villeCombourg centre-villeDol de Bretagne centre-villePleine-Fougères centre-bourg

Parcs d’EmeraudeCombourg Moulin MadameDol Les RolandièresDol Monseigneur de HercéPleine-Fougères Ville ChérelPleurtuit Terres Neuves

Pôle majeur(2 communes)

Saint-Malo – Saint-Jouan des Guérets

Saint-Malo IntramurosSaint-Malo Saint-ServanSaint-Malo La DécouverteSaint-Malo GareSaint-Malo ParaméSaint-Malo La Houssaye

Saint-Malo La MadeleineSaint-Jouan Le Moulin

Le Document d’Aménagement Artisanal et Commercial cartographie 21 sites de centralité et 16 sites de flux (dits sites« périphériques »), précisés dans le tableau ci-dessous, en cohérence avec l’armature urbaine définie.


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37 sites commerciaux localisés et cartographiés, dont 21 sites de centralité.

L’armature commerciale du Pays deSaint Malo se structure autour de 21sites de centralités

2 sites générant des flux de destinationtrès importants: Saint Malo Intramuros etDinard Centre (cas de figure n°c4).

2 sites générant des flux de destination,sans recouvrir des logiques touristiquesaussi fortes que les deux premiers:Cancale Centre et Dol de Bretagne Centre(cas de figure n°c3).

5 sites à forte multifonctionnalité, au seindesquels le commerce joue un rôleimportant aux côtés des autres fonctionsurbaines : Saint Malo Saint Servan, SaintMalo la Découverte, Saint Malo LaHoussaye, Combourg Centre, PleineFougères Centre (cas de figure n°c2).

12 sites contribuant, par leur offrecommerciale et leurs autres fonctionsurbaines, au maillage du territoire enservices de proximité: La Fresnais Centre,Miniac Morvan Centre, Pleurtuit Centre,Beaussais sur Mer Centre, Saint BriacCentre, Saint Broladre Centre, SaintCoulomb Centre, Saint Lunaire Centre,Saint Malo Gare, Saint Malo Paramé, SaintPierre de Plesguen Centre, TinténiacCentre (cas de figure n°c1).

CARTE A METTRE A JOUR


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Pour chacun des sites de centralité, les documents locaux d’urbanisme prennent en compte les cartographiesproposées dans leur zonage afin de faciliter l’implantation / la pérennisation du commerce dans les périmètres qu’ilsauront délimités, en adaptant leur zonage aux enjeux commerciaux.

Les documents locaux d’urbanisme utilisent les outils juridiques et d’orientations à leur disposition afin de renforcer ladynamique commerciale de ces centralités. Il s’agit en particulier:

d’éviter la création de surfaces de plancher trop petites (moins de 60 m²) dans de nouveaux bâtiments pour les cas de figure n°c2

et c3.

d’assurer une cohérence dans le temps des visuels des locaux commerciaux en élaborant avec les professionnels locaux et le caséchéant l’ABF, des chartes d’enseignes et de façades, à même de guider les commerçants et artisans dans leurs projets derénovation de devantures. (pour les cas de figure n°c2, c3 et c4)

de définir des linéaires commerciaux prioritaires extrêmement ciblés géographiquement, et présentant des risques de ruptures decontinuité des linéaires. Sur ces linéaires, les documents locaux d’urbanisme pourront utilement, pour des séquences limitées,s’emparer de la possibilité d’interdire le changement de destination d’un local existant de commerce vers une autre destination.Dans certains cas, les documents locaux d’urbanisme pourront également poser des conditions d’insertion urbaine de nouveauxlocaux de rez-de-chaussée, par exemple dans le cadre de démolition/reconstruction, en imposant, sous réserve des attendusspécifiques locaux en matière d’architecture, une hauteur de rez-de-chaussée à au moins 3,5 mètres sous poutres. (pour les cas defigure n°c2, c3 et c4 en particulier)

d’alléger au maximum les contraintes en termes de stationnement à créer pour des établissements de moins de 300 m²: ainsi, lesdocuments locaux d’urbanisme peuvent utilement n’exiger aucune création de stationnement pour la création / extension /changement de destination vers le commerce de locaux de moins de 300 m² de surface de plancher au sein de leurs règlementsd’urbanisme.



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Le DAAC localise les sites de centralité et renvoie aux documents locaux d’urbanisme le soin de les délimiter.

Sites de centralité générant des flux de destination très importants (2)

Dinard CentreSaint Malo Intramuros

Source fonds de plan: orthophoplan 1 km


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Le DAAC localise les sites de centralités et renvoie aux documents locaux d’urbanisme le soin de les délimiter.

Sites de centralité générant des flux de destination (2)

Dol de Bretagne CentreCancale Centre



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Sites de centralité à forte multifonctionnalité (5)

Saint Malo La DécouverteSaint Malo Saint Servan



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Sites de centralité à forte multifonctionnalité (5) - suite

Pleine Fougères centreCombourg centre



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Sites de centralité à forte multifonctionnalité (5) - suite


Saint Malo la Houssaye


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Sites de centralité contribuant au maillage de proximité (12)

Miniac Morvan centreLa Fresnais centre



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Sites de centralité contribuant au maillage de proximité (12) - suite

Beaussais sur Mer centrePleurtuit centre



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Saint Broladre centreSaint Briac centre





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Saint Lunaire centreSaint Coulomb centre





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Saint Malo ParaméSaint Malo Gare





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Tinténiac CentreSaint Pierre de Plesguen Centre





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37 sites commerciaux localisés et cartographiés, dont 16 sites de flux (dits sites « périphériques »).

L’armature commerciale du Pays de Saint Malo se structure autour de 16 sites de flux (dits sites « périphériques »)

3 sites à forte attractivité, générant desflux de déplacement importants àdestination de ces sites, au motif achat etpour des achats diversifiés, y comprisexceptionnels (cas de figure n°p1): Saint

Malo Sud, Saint Jouan des GuéretsChesnais / Moulin du Domaine, Parcsd’Emeraude (Pleurtuit / La Richardais).

6 sites se raccrochant directement à desflux de déplacement, compte tenu de leurposition par rapport aux principaux axesde déplacement, et ayant vocation àapporter une offre diversifiée aux usagersdu territoire, au-delà de la simple réponseaux besoins courants (cas de figure n°p2):

Combourg Moulin Madame, Dol deBretagne les Rolandières, Pleine FougèresVille Chérel, Ploubalay Ouest, Saint MéloirEst, Tinténiac la Morandais.

5 sites décentrés, qui s’inscrivent dans letissu urbain dense ou à proximitéimmédiate et répondant aux besoinscourants dans une logique de largeproximité (cas de figure n°p3):

CARTE A METTRE A JOUR


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Cancale Ouest, Dol de Bretagne Monseigneur de Hercé, Miniac Morvan Sud Est, Pleurtuit Terres Neuvas, Tinténiac Ouest.

2 sites identifiés, l’un compte tenu des enjeux de recommercialisation nécessaire pour assurer une réponse aux besoinscourants des habitants de proximité (La Gouesnière Ouest) et l’autre au regard de sa fontion particulière à l’avenir, orientée versl’accueil et l’apport de services aux flux touristiques et ayant vocation notamment à développer une offre de produits locaux /régionaux (Saint Georges de Gréhaigne Le Point du Jour). (Cas de figure n°p4)

Pour chacun des sites flux, dits « de périphérie », les documents locaux d’urbanisme prennent en compte lescartographies proposées dans leur zonage, le cas échéant en adaptant ces zonages, afin de prendre en compte lesorientations du SCoT. Il s’agira en particulier de différencier le zonage des zones d’activités n’ayant pas vocation à accueillir ducommerce, des sites localisées dans le DAAC et ayant vocation à accueillir du commerce.

Les documents locaux d’urbanisme inscrivent dans leurs règlements les conditions d’accueil suivantes au sein dessites commerciaux de flux, localisés dans le DAAC :

Afin d’assurer le maintien de la cohérence de l’armature commerciale définie par le SCoT et d’éviter le passage en sited’attractivité forte (et en conséquence une démultiplication des flux de déplacements), la surface maximale de plancher pourun bâtiment à destination commerce, dans la définition données dans le DOO, sera plafonnée à

o 4.500 m² dans les cas de figure n°p2 et p3o 2.500 m² dans le cas de figure n°p4.Dans les cas de figure n°p2 et p3, le transfert d’activités commerciales occupant un bâtiment de plus de 4.500

m² de surface de plancher peut être envisagé à surface de plancher au plus égale à l’existant, au sein du même site commercial, dans un soucis de modernisation et d’adaptation des locaux à l’activité, et dans le cadre d’un projet prévoyant un changement de destination ou une démolition du bâtiment d’origine.

Afin d’éviter la démultiplication de petits bâtiments dans les sites commerciaux « périphériques » venant apporter une offredirectement concurrente aux centralités, la surface de plancher minimum, à destination commerce, sera fixée à

o 1.000 m² dans le cas de figure n°p1,o 600 m² m² dans le cas de figure n°p2o 300 m² dans le cas de figure n°p3o 200 m² dans le cas de figure n°p4.



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La création de parcours marchand cohérents (cheminements piétons en façades et au sein des parkings) est recherchée dans lesprojets de création ou de requalification, dans tous les cas de figure.

Le traitement des stationnements est préférentiellement opéré par des sous-ensembles d’un maximum de 50 places, séparés lesuns des autres par une végétalisation de type arbres de moyenne tige.

L’aménagement de nouvelle parcelle à destination commerciale prévoit de préférence une possibilité de passage des véhiculesavec les parcelles commerciales voisines.

Il est également demandé une qualité architecturale suffisante sur tous les angles de vue, avec utilisation de la végétalisation desespaces environnants les bâtis pour atténuer les effets de masse, tout particulièrement pour les cas de figure 1 et 2.

Les bâtiments créés ou restructurés, à destination commerce, doivent respecter les normes de performances les plus récentes envigueur, ou devant rentrer en vigueur dans les deux années suivant la demande de permis de construire.

Afin de s’inscrire dans une logique de développement durable et de limiter les impacts des implantations sur les espaces publics /collectifs, il est souhaitable que les projets ne dépassent pas un maximum de 60% de surfaces imperméabilisées sur l’unitéfoncière concernée. Cette proportion étant indicative, les documents d’urbanisme locaux pourront la préciser en tenant comptedes spécificités d’aménagement de chaque site.

Dans une logique de qualification des zones commerciales afin de favoriser leur positionnement comme « lieux de vie » agréableset afin d’optimiser leur insertion aux espaces paysagers environnants, 20% de l’unité foncière du projet doit être planté.


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Le DAAC localise les sites « périphériques » et renvoie aux documents locaux d’urbanisme le soin de les délimiter.

Sites de flux à forte attractivité (3)

Saint Jouan des Guérets Chesnais / Moulin du DomaineSaint Malo Sud (La Madeleine)



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Sites de flux à forte attractivité (3) - suite

Parcs d’Emeraude (Pleurtuit / La Richardais)



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Sites se raccrochant directement aux flux (6)

Combourg Moulin Madame


Pleine Fougères Ville Chérel


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Sites se raccrochant directement aux flux (6) - suite


Dol de Bretagne les Rolandières Ploubalay Ouest


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Sites se raccrochant directement aux flux (6) - suite

Tinténiac la Morandais


Saint Méloir Est


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Sites décentrés (5)

Cancale Ouest Dol de Bretagne Monseigneur de Hercé



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Sites décentrés (5) - suite

Miniac Morvan Sud Est Pleurtuit Terres Neuvas



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Sites décentrés (5) - suite

Tinténiac Ouest



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Sites identifiés en mutation / en devenir (2)

La Gouesnière Ouest Saint Georges de Gréhaigne Le Point du Jour


Documents

Document de travail provisoire version 02/09/2016 · * Tache urbaine : continuité de bâtis accueillant déjà la multifonctionnalité principale de la commune (équipements publics,